三大重點問題做什么？——項目定位建什么？——規(guī)劃設計怎么賣？——營銷方案昔陽縣留莊住宅+商業(yè)項目規(guī)劃及營銷構思昔陽首席大盤，樹立龍頭形象高舉產業(yè)大旗，實現永續(xù)經營本案目錄一、留莊住宅項目定位二、留莊住宅項目規(guī)劃設計建議三、留莊商業(yè)項目定位四、留莊商業(yè)項目規(guī)劃設計建議五、商業(yè)項目營銷方案的戰(zhàn)略與策略六、商業(yè)項目營銷方案的操作與推廣一、我們在留莊項目上重點要做什么？——項目定位對商業(yè)部分先做重點闡述市場角度營銷角度經營角度重點考慮昔陽縣首席奢華配套齊全規(guī)模型的小區(qū)（住宅）昔陽縣汽車銷售/配件/裝潢美容、洗車、維修的專業(yè)市場（商鋪）昔陽縣新城區(qū)/核心區(qū)/地標性、汽配綜合市場住宅項目定位：昔陽縣首大盤新城區(qū)新干道新核心簡歐風格案名建議：松溪世紀城麗都美龍灣新城雅苑主推定位語：昔陽縣首席大盤，麗都美龍灣、隆重開幕，盡請期待！案名建議理由：1、公園城取自項目緊鄰松溪河公園，依托水景、公園從人文、宜居。2、麗都美龍灣取名因項目占地面積大、麗都代表詩情畫意大氣，簡潔，美代表善，龍灣代表是昔陽縣最大的龍頭項目！3、新城雅苑因本縣政府規(guī)劃的南遷北移政策，新城雅苑的誕生更讓人明白此處為開發(fā)區(qū)。二、住宅項目規(guī)劃及推廣要點1、昔陽縣城目前并沒有真正可以堪稱景觀級樓盤，名仕嘉園、晨曦順景也只是停留在宣傳階段，留莊項目體量巨大，而且留莊回遷樓和對外銷售的住宅產品都處在同一地塊，這需要我們把重點放在對外銷售的住宅與商業(yè)產品上，確立風格、精心打造。我們可以考慮徽派建筑和現代簡歐式風格兩種思路，但是一定要突出這個特色，進行包裝、大力宣傳。2、前期應考慮的是設計經典戶型、主力戶型設計、搭配比例、車位、地下室配比樓王和輔樓的確定、建筑工藝、樓體內外裝及配套設施的選定、景觀設計及投入都是開發(fā)公司重點考慮的部分。3、結合工程施工進度、銷售部門需根據開發(fā)公司對資金用量的要求制定一部嚴謹的銷售計劃，分階段按步驟完成銷售回款任務，在此期間售樓部建設、銷售隊伍組建、人員專項培訓、外部關系拓展、市場推廣啟動、客戶進入積累和蓄水期、銷售政策的細節(jié)敲定都是重要工作內容。項目戶型設計、面積配比分析及建議縣城購房客戶的調查發(fā)現，購房戶比較認同的戶型在80--120平米，該部分的客戶年齡在30-45歲之間，一般有一到兩個小孩或老人，多為三至四口之家，消費能力比較充裕，購房一步到位的心理十分突出。

130平米以上的戶型受到小部分高收入家庭的歡迎，注重舒適型的客戶購買。80平米以內的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結婚的兩口之家購買。經濟適用！

從戶型特征而言，三室兩廳與兩室兩廳最受歡迎，其次為兩室一廳、一室一廳，兩室以下的戶型銷售量偏低。

三、商業(yè)項目定位：主題餐廳、大型超市、生活綜合、特色餐飲、汽車銷售、配件修理、汽車美容裝飾、銀行配套于一體的專業(yè)化市場案名建議：昔陽縣留莊汽配城主推定位語：

昔陽縣獨家一站式（機動車銷售/配件/維修/美容裝潢專業(yè)市場）案名建議理由：1、項目的產品定位以汽配為主，從產品定位到規(guī)模來看，用汽配城來冠名都比較恰當；2、留莊汽配城則體現項目原地理位置；3、昔陽縣的建材、家居、服裝、電器、通訊等產業(yè)都已集中，唯獨汽配產業(yè)分散。認真審視昔陽縣汽配/維修/配件美容市場市場目前汽車銷售/配件/維修市場現狀政策利好低檔、散亂、不成規(guī)模，與昔陽縣其他產業(yè)集合相比明顯不符207國道拓寬、整體改遷提升道路形象，政府引導，跟著政府規(guī)劃走呼喚一個全新整合的汽配專業(yè)市場的出現?。臓I銷角度考慮鋪位形態(tài)是否適合客戶購買？什么鋪最容易銷售？大鋪面銷售都較困難；（200-300）㎡原因為投資太大，極少數人有投資實力小鋪面銷售比較快，（100-200）㎡但是對于開發(fā)商來說比較麻煩，而且設計成本方面多

中小臨街商鋪最好銷售從產產品品經經營營角角度度考考慮慮什么么商商鋪鋪適適宜宜汽汽配配商商家家經經營營？？？？？較高高的的層層高高、、框框架架結結構構、、可可相相互互打打通通的的““百百變變””商商鋪鋪最最適適宜宜汽汽車車商商家家經經營營；；（（做做展展廳廳））應提提前前確確定定商商家家，，做做好好整整塊塊玻玻璃璃的的設設計計，，四、、建建什什么么？？———項項目目建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃項目目定定位位？？業(yè)態(tài)態(tài)布布局局？？經營營角角度度？？項目目不不僅僅要要旺旺銷銷，，同同時時業(yè)業(yè)主主還還要要掙掙錢錢，，保保證證市市場場持持有有永永久久活活力力??！“把把項項目目做旺旺才才是是硬硬道道理理??！以以人人為為本本，，方方便便客客戶戶，，以以科科學學的的管管理理理理念念經經營營??！”總體體商商鋪鋪建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃建建議議：本項項目目建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃應該該著著重重遵遵循循““以以人人為為本本””、、““以以通通為為本本””的的原原則則，，以以實實現現商商鋪鋪經經營營、、使使用用價價值值商商業(yè)業(yè)的的最最大大化化西南南角角是是兩兩條條縣縣城城主主干干道道的的交交匯匯口口，，是是本本項項目目最最重重要要的的主主入入口口，，此此處處是是展展示示本本項項目目高高檔檔專專業(yè)業(yè)形形象象的的關關鍵鍵位位置置，，建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃以以小小廣廣場場、、大大型型酒酒樓樓大大型型超超市市及及休休閑閑娛娛樂樂相相結結合合的的建建筑筑為為主主，，餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂樂類類建建筑筑應應該該將將各各類類管管道道預預留留好好，，以以適適應應商商家家的的需需求求；；留留莊莊大大道道入入口口應應設設有有古古式式牌牌樓樓，，設設有有燈燈籠籠，，以以霓霓虹虹燈燈，，兩兩邊邊的的燈燈類類裝裝飾飾品品，，襯襯托托旅旅游游文文化化餐餐飲飲濃濃厚厚氛氛圍圍。。從商鋪銷銷售與商商家經營營的角度度考慮，，所有商商鋪面積積不宜過過大，主主力戶型型的面積積控制在在90-150㎡之間，商商鋪最適適宜為兩兩層，預預留內置置樓梯；；本商業(yè)項項目是汽汽配專業(yè)業(yè)市場，，樓板承承重方面面應當充充分考慮慮到商家家貨品堆堆放的需需要，建建議樓板板承重在在500-800KG/㎡；停車位是是決定商商業(yè)項目目成敗的的重要因因素，在在建筑設設計時充充分考慮慮停車位位的數量量及布局局，建議議數量地上停停車位為為200-300個；另外，垃垃圾處理理站等也也應該布布局在適適當的位位置，充充分體現現人性化化的原則則與商家家的經營營需求。。商鋪外墻墻設計和和整個市市場名字字要有合合理的顯顯眼的存存放位置置。總體業(yè)態(tài)態(tài)布局建建議：本項目是是分為3段的，A段、大型型超市和和生活綜綜合，宴宴會主題題餐廳，，為主，，所以停停車位一一定要有有充足的的停車位位，B段為汽配配專業(yè)市市場，業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃應該充充分滿足足汽車配配件、汽汽車美容容裝飾、、汽車修修理、摩摩托車配件與維維修等商商家的經經營需求求，還要布局局大型餐餐飲、特特色餐飲飲、休閑閑、娛樂樂、物流流配送、、銀行等等服務配配套類業(yè)業(yè)態(tài)；本項目還還應該考考慮到經經營商家家就近居居住和辦辦公的需需要，在在主入口口建筑中中規(guī)劃一一定體量量的宜商商宜住的單身小戶戶型；臨縣城主干道道、展示面好好的街鋪應該該布局些形象象較好的汽車車美容裝飾商商家，突出留留莊汽配城高高檔、一流、、專業(yè)的整體體形象；引入昔陽最大大的東昌、眾眾興等幾家汽汽車經銷商、、4S店、在與之最最接近的區(qū)域域布局汽配的的業(yè)態(tài)；考慮到昔陽縣縣整體產業(yè)布布局，摩托車車市場、摩配配業(yè)態(tài)所占的的比例應當偏偏小，且宜規(guī)規(guī)劃在內街；；汽車修理形象象稍差，這類類業(yè)態(tài)布局在在靠近縣城主主干道宜建地地下廣場或邊邊緣位置較為為適宜；普通餐飲、物物流配送類業(yè)業(yè)態(tài)不宜布局局在外街，故故布局在內街街，適應本市市場的配套服服務所需即可可。主入口建議設設計綜合性的的建筑，其用用途不在于汽配市市場的經營，，更多的功能能應體現項目高端的專專業(yè)形象，有有很強的汽配配城昭示效果，在這個個綜合性建筑筑中能布局大大型餐飲、休閑、娛樂類類的業(yè)態(tài)，滿滿足不同層次次的經營商家、汽配城城消費者及辦辦公人員的消消費需要。項目昭示性效效果廣場利于車流流的匯聚與分分流商鋪的建筑形形態(tài)建議：如圖所示，這這種類型的商商鋪一層經營營，二層可可以做庫房堆堆貨，又可以以滿足經營商商家辦公或住住宿的用途。。鋪鋪臨街，大大小適中，易易經營，同時時也易投資，，符合開發(fā)商商回收資金和和經營旺場的的利益。找些形象好的的店面，此類類商家市場形形象好，宜布布局在現207國道和的街面面上。五、怎么賣？？——營銷方案獨特的項目量身打造的營營銷方案總體營銷戰(zhàn)略略核心思想營銷路線營銷重點在不賣中賣提前拉開招商商/經營架勢勢建立認同度、、提高價值預預期稀缺品形象入入市迅速銷售，實實現高價值總體營銷戰(zhàn)略略——核心思想想兩條（營銷））路線相互促促進產業(yè)路線——直接銷售目標標專業(yè)市場商商戶投資路線——主力目標：昔昔陽投資客戶戶投資者：大部分商業(yè)為為自營，經營營有保證產業(yè)路線促進投資路線投資路線促進產業(yè)路線經營戶：高價值產業(yè)鋪鋪，大批投資資客看中，有有升值空間，，租不如買總體營銷戰(zhàn)略略——營銷路線線經營者有良好的預期信心建立昔陽對周邊輻輻射的窗口意意義全新經營模式式——跨區(qū)采采購的模式高推廣力度、、市場經營前前景永續(xù)經營、租租不如買投資者理解、信任、、有能力買。。須解決（描述述）問題：汽配產業(yè)優(yōu)勢勢、行業(yè)前景景項目的統(tǒng)一性性、稀缺性投資高增長性性、安全性單價可接受、、總價吸引力力。營銷重點四大舉措羊群效應產業(yè)路線先行行“租”售并舉舉全縣招商，引入全縣的品品牌汽配商家家，給昔陽其他他經營戶以帶帶動區(qū)別對待自營營客與投資客客，盡可能多地地吸引自營客客戶，有利后后期經營前期：意向招商+銷銷售后期：正式招招商異地銷售促進進在和順、平定定等地大造聲聲勢，給昔陽陽潛在大量投投資客以帶動動總體營銷策略略總體營銷策略略核心價值銷售方式核心：突出/放大兩種價價值產品價值+投投資價值產品價值要素素：規(guī)模感——行業(yè)規(guī)模模前景頭領感——模式先進進、行業(yè)領頭頭羊實力感——與政府良良好的合作關關系——整合整個個地區(qū)內外行行業(yè)資源投資價值要素素穩(wěn)健——NO.1汽配連鎖品牌牌，擁有豐富富的汽車服務務市場運作經經驗及行業(yè)資資源稀缺——昔陽縣唯唯一的、統(tǒng)一一的汽配市場場價值——產業(yè)鋪，，行業(yè)橋頭堡堡總體營銷策略略產業(yè)服務銷售優(yōu)惠招商5、引入昔陽最最大的幾家汽汽車經銷公司司，設立各汽汽車展銷店；；6、建立市場運運營中心進行行統(tǒng)一的市場場化管理。以服務切入銷銷售直接切入銷售售先服務，后銷銷售1、設立半年左左右的免租期期；2、免收一年的的市場管理費費；3、對簽定長期期經營協議的的商戶給予更更多的優(yōu)惠措措施。給予市場充分分信心；提供供綜合價值、、綜合服務NO銷售方式六大銷售措施施保障銷售和和運營兩旺客戶類別銷售方式目的自營客1、優(yōu)先登記——自營客的認籌時間早于投資客；給投資客以壓力和市場預期2、優(yōu)惠購買——自營客購買給予3%左右的折扣點；鼓勵自營客購買3、又賣又租——市場經營的前三年，如果自營客持續(xù)自營則分別給予自營客5%、6%、7%的租金返還；鼓勵持續(xù)經營4、限時開業(yè)——自營客需簽定協議，保證在市場開業(yè)時入場經營，否則取消租金返還。開業(yè)率保障投資客1、3年包租，分別為6%，7%，8%增加安全感2、3年后市場租金，代為管理提高贏利預期，便利其投資獲利銷售方式請各位領導對對我的策劃方案提出寶貴的意見?。。。槲覀兞羟f項目增光添彩！絢爛奪目！爭做第一！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:43:35PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/52023/1/505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:43:35PM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數里里入云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/52023/1/505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5