一、基本概念1．建筑密度：某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率，一般按百分比（％）計算。

由定義可以看出：建筑層數(shù)與容積率成正比——如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。

2．綠化率：某一基地范圍內(nèi)，所有綠化占地面積與基地面積的比率，一般按百分比（％）計算。

從以上兩個定義可得知，綠化率與建筑密度成反比。

3．容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。

計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積（當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算）

容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

4．容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。

容積率具有如下特性：容積率表達的是具體宗地內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C?H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設(shè)房屋。

房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，由于占地面積是一定的，地價確定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

5．容積率對地價的影響規(guī)律

影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟剩余量，市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。

具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經(jīng)濟容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。

容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴，而小城市規(guī)劃控制一般

不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。

容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。

容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

6.對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

三、容積率與物業(yè)類別

充分了解容積率對項目品質(zhì)的影響，對我們的項目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此說一說各類建筑分別對應的容積率數(shù)值。

1．容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。

2．容積率0.3－0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。

3．容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

4．容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。另外容積率在0.8－1.0時也可以考慮疊加別墅（3－4層）；容積率在1.0-1.2時也可以考慮做花園洋房（4－5層）；

5．容積率1.2－1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

6．容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層項目。

7．容積率2.0－2.5，正常的小高層項目。

8．容積率2.5－3.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9．容積率3.0－6.0，高層項目（19－33層，樓高100米以內(nèi)）。

10．容積率6.0以上，摩天大樓項目

注：按《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95）：在我國凡10層及10層以上，或者建筑高度大于24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設(shè)計上的慣例一致，故細分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個樓層分段。

四、容積率與物業(yè)類別的綜合運用

1．各類物業(yè)面積計算與容積率：通過各類物業(yè)容積率范圍建立不等式方程求解即可計算出每類物業(yè)的最大或最小面積。

2．參考地段位置，結(jié)合開發(fā)商特點與市場情況選擇物業(yè)配置。

五、最佳容積率的相關(guān)理論模型1、理論基礎(chǔ)在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。

一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量，也就是總面積——容積率決定了總面積，也決定了單價，而隨著項目容積率的上升，售價并非等比例下降，(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)，因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當容積率高出最適容積率的數(shù)值的時候，產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降，售價下降，利潤下降。在最適容積率點上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。

2、土地增值模型

在房地產(chǎn)評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業(yè)類型的土地增值達到最大化時，即是該項目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時的容積率也是項目的最佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經(jīng)驗數(shù)據(jù)，對各方案進行模擬評估。

物業(yè)類型參考容積率

獨幢0.4-0.5

聯(lián)排0.7-0.8

多層1.2-1.5

小高層（12層）2.5-3

高層（13層以上）3.5-5

模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則：每平米土地增值（Zi）=[售價×（1-營業(yè)稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]×參考容積率-每平米土地費用

利潤最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J

示例：假設(shè)一項目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。

那么

多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

別墅與多層住宅費用簡表

項目名稱別墅多層住宅參數(shù)

建安成本1200850元/平米

專業(yè)費用250200元/平米

管理費用3625建安成本的3%

不可預見費6042建安成本的5%

利息6042建安成本的5%

銷售費用340220收入的4%

營業(yè)稅及附加468302收入的5.5%

通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到最大值4845萬元。

某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。

3、求解步驟

首先，通過前期的市場調(diào)查，了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價及銷售情況，給產(chǎn)品定位提供必要信息；同時，結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標，對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進行初步分析。

第二步，通過模型計算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計算過程。

第三步，確定合理的容積率。

最后，結(jié)合總平規(guī)劃對項目具體數(shù)據(jù)進行調(diào)整，以適應實際需求。

4、相關(guān)運用

提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

A、不改變?nèi)莘e率，但改變物業(yè)類型

在建筑密度不變時，容積率的提高，表現(xiàn)為層數(shù)的增加；而當容積率不變時，層數(shù)的增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低。有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設(shè)計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團開發(fā)