2007年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組（廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2007年廣東經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值30606億元，比上年同期增長(zhǎng)14.5%，增幅同比加大0.4個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資9595億元，同比增長(zhǎng)18%，增幅同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17699元，同比增長(zhǎng)10.5%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.9%。二、數(shù)據(jù)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資1、完成開發(fā)投資廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資2510.05億元，同比增長(zhǎng)36.84%，比全國(guó)平均增長(zhǎng)高6.82個(gè)百分點(diǎn)；增幅同比上升14.41個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為31.4%，比全國(guó)平均水平低24.25個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為8.2%，比全國(guó)平均水平低2.05個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。表1完成開發(fā)投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)表單位：億元地區(qū)時(shí)間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GGDP比重(%)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重重(%)房地產(chǎn)投資占GDP比重(%))全國(guó)2006年2213821099671944349.6717.688.782007年2466191372392528055.6518.4210.25同比增長(zhǎng)(%)11.424.830.025.98百分點(diǎn)0.74百分點(diǎn)1.47百分點(diǎn)廣東2006年2673081311834.330.422.566.862007年306069595251031.426.168.2同比增長(zhǎng)(%)14.518.036.84.1.0百分點(diǎn)3.6百分點(diǎn)1.34百分點(diǎn)按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅增幅在上年同期增長(zhǎng)30.97%的基礎(chǔ)上，又有38.58%的增長(zhǎng)；辦公樓增長(zhǎng)－3.86%，與上年同期相比減少近58個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房同比增長(zhǎng)15.39%，與上年同期相比增加1.5個(gè)百分點(diǎn)；其他投資增長(zhǎng)62.15%，與上年同期－11.56%增幅形成較大反差。數(shù)據(jù)表明，投資者對(duì)住宅的開發(fā)投資延續(xù)了上年較高的回報(bào)預(yù)期，其它投資則成為新的投資熱點(diǎn)（見表2）。表2按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表單位：萬元完成投資總額住宅投資辦公樓投資商業(yè)用房投資其它投資2006年1834336221294745001122924181878524542032007年251005499179429300107954120986303979448同比增長(zhǎng)(%)36.8438.58－3.8615.3962.152、開發(fā)資金來源全年到位資金3952.76億元，同比增長(zhǎng)42.31%,比上年同期增長(zhǎng)高出10個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源看，自籌資金、外資增長(zhǎng)趨勢(shì)較快（見表3）。表3房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表單位：萬元資金來源國(guó)內(nèi)貸款外資自籌其它（定金、預(yù)付付）金額%金額%金額%金額%2006年277763344576152420.745301631.91691813024.9114566517752.442007年395275699768960919.458810482.2310637076626.9120319836651.41同比增長(zhǎng)(%)42.3133.46－1.29個(gè)百分點(diǎn)66.180.32個(gè)百分點(diǎn)53.762個(gè)百分點(diǎn)39.5－1.03個(gè)百分點(diǎn)從近幾年房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，2004年比例為1.37∶1，后逐年增長(zhǎng)，至2006年為1.51∶1。2007年為近幾年來的最高位，比例為1.57∶1，同比增長(zhǎng)3.97%，房地產(chǎn)開發(fā)資金較為充裕（見表4）。表4近年來房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重年度房地產(chǎn)到位資金（億元）房地產(chǎn)開發(fā)資金（億元）到位資金占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資金的的比例增長(zhǎng)（%）2003年1927.551209.921.59∶1-—2004年1863.891355.841.37∶1－13.842005年2102.621498.281.40∶12.192006年2777.631834.341.51∶17.862007年3952.762510.051.57∶13.97（二）土地購置與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長(zhǎng)22.42%，購置金額增長(zhǎng)62.47%，購置單價(jià)增長(zhǎng)32.64%（見表5）。表5房地產(chǎn)企業(yè)購置土地?cái)?shù)據(jù)表單位：萬元、萬m2土地購置投資面積單價(jià)（元/m2）2006年25158062482.0110142007年40875473038.491345同比增長(zhǎng)(%)62.4722.4232.64（三）商品房建設(shè)商品房施工面積、新開工面積同比分別增長(zhǎng)17.9%、30.37%。新開工面積增長(zhǎng)速度較大，對(duì)緩解未來的市場(chǎng)供應(yīng)有積極作用（見表6）。表6各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表單位：萬m2面積總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2006年施工面積17049.42213101.199705.831747.141495.27新開工面積5500.734436.19147.02461.24456.28竣工面積3992.463179.36107.62400.30305.202007年施工面積20100.81115747.211735.561740.561877.49新開工面積7171.245886.05122.02510.71652.46竣工面積4027.33309.492.92325.34299.64同比增長(zhǎng)(%)施工面積17.920.24.21－0.3825.56新開工面積30.3732.68－17.010.7343.0竣工面積0.874.09－13.66－18.73－1.82（四）商品房交易全年商品房銷售額3663.97億元，同比增長(zhǎng)47.11%；銷售面積6219.75萬平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。商品住宅均價(jià)5653元/平方米，同比增長(zhǎng)22.78%；其中第四季度均價(jià)5450元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)－10.96%（見表7）。表7房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表時(shí)間商品房銷售額（億億元）商品房銷售面積（萬m2）均價(jià)（元/m2）住宅銷售額（億元元）住宅銷售面積（萬萬m2）均價(jià)（元/m2）2006年2490.645106.4448772135.684638.2546042007年3663.976219.7558913203.125666.655653同比增長(zhǎng)(%)47.1121.820.7949.9822.1722.78(五)住宅交易面積結(jié)構(gòu)全省住宅交易面積結(jié)構(gòu)有所改善，但與國(guó)家有關(guān)政策的要求還有較大差距（見表8）。表8住宅交易面積結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)表單位：萬平方米地區(qū)總數(shù)90平方米以上住房90平方米以下住房經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓面積%面積%面積%面積%全省5666．653794．0666.95838．8214.8146．882.59886.8915.65廣州市1280.87730.1157.0271．4221.19123.019.6156．3312.21深圳市500.35220．7844.13161．7432.33－－117．8223.55（六）市場(chǎng)消化系數(shù)1、定義“市場(chǎng)消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。計(jì)算公式：銷售面積/（k×竣工面積+待銷面積×以月為單位的時(shí)段數(shù)/12）。公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量。系數(shù)越大，說明市場(chǎng)越活躍，消化能力越強(qiáng)。2、分析與去年同期相比，全年市場(chǎng)消化系數(shù)有一定增長(zhǎng)，增加0.2874，銷售比較活躍、消化能力較強(qiáng)（見表9）。表9生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表名稱2006年2007年總體增長(zhǎng)市場(chǎng)消化系數(shù)1.38751.67490.2874（七）商品房空置2007年末商品房空置總量1579.21萬平方米，較2006年末減少218萬平方米，下降12.15％，但第四季度卻增加56萬平方米。滯銷（空置1－3年）和積壓（空置3年以上）面積下降幅度達(dá)17.08%，待銷（空置一年以內(nèi)）面積則有所增加。住宅空置減少179萬平方米，下降19.22％，但第四季度卻增加38萬平方米。其余各類型物業(yè)的空置指標(biāo)除了辦公樓待銷增加122％、其他待銷增加130％外，都呈現(xiàn)大小不等的下降態(tài)勢(shì)（見表10）。表10房地產(chǎn)空置數(shù)據(jù)表單位：萬m2總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2006年末空置面積1797.68930.39123.46467.73276.10其中 待銷486.25308.6815.3095.0567.22滯銷847.35451.3352.34208.30135.38積壓464.08170.3855.82164.3873.51滯銷和積壓1311.43621.71108.16372.68208.892007年末空置面積1579.21751.61104.59439.42283.59其中 待銷491.74268.0533.97100.04154.59滯銷689.57352.7725.71189.32121.76積壓397.9130.7944.91150.0672.14滯銷和積壓1087.47483.5670.63339.39129.0增長(zhǎng)(%)空置面積－12.15－19.22－15.28－6.052.71其中待銷1.13－13.16122.05.25130.0滯銷和積壓－17.08－22.22－34.7－8.93－38.25三、結(jié)論2007年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅為近年最高。開發(fā)投資規(guī)模占固定資產(chǎn)投資比例、占GDP比例分別輕微上調(diào)，但尚在合理范圍。房地產(chǎn)到位資金與開發(fā)資金的比例達(dá)致近年最高位。資金來源結(jié)構(gòu)中企業(yè)自籌與外資比例有所加大，國(guó)內(nèi)貸款與其他比例略為下降。土地購置成本大幅度上升。住宅施工面積增長(zhǎng)兩成，新開工面積增長(zhǎng)三成多，對(duì)緩解未來市場(chǎng)供應(yīng)有積極作用。商品房與一手住宅銷售面積增長(zhǎng)均超兩成，銷售額增長(zhǎng)均接近五成。商品房均價(jià)5891元/m2，一手住宅5653元/m2，漲幅分別為20.8％和22.8％。房?jī)r(jià)水平與增長(zhǎng)幅度全省各地表現(xiàn)不一。市場(chǎng)消化系數(shù)持續(xù)了從2004年