開發(fā)項目報建4個敏感點一、前言房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從土地獲得，到研發(fā)設(shè)計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業(yè)管理和后期運行，每一個環(huán)節(jié)密切相關(guān)。這就需要我們針對公司已經(jīng)開發(fā)的項目設(shè)計在報建工作中出現(xiàn)的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭取縮短設(shè)計周期和報建周期，確保計劃執(zhí)行；尤其是對工程后期驗收容易出現(xiàn)的問題，以及對可能引起業(yè)主投訴的潛在問題作出警示，避免在今后發(fā)生。對于這些敏感性問題,分五個階段進(jìn)行介紹：方案、初設(shè)、施工圖、施工過程檢查、工程驗收。

二、方案階段1、規(guī)劃

1.1項目名稱的確定

項目名稱應(yīng)與公司規(guī)定的統(tǒng)一名稱吻合。

銷售的項目名稱在報建完成后，由客戶服務(wù)部門辦理預(yù)售時自行更改。

如果有條件統(tǒng)一前期報建名稱與銷售名稱則最佳；

但如果達(dá)不到（報建時，銷售名稱尚未確定）則在整個報建周期中爭取不改變項目名稱☆案例

如藍(lán)湖郡三期在報建前確定的名稱為：“林泉馨賞”，方案報建階段以“林泉馨賞”的名義進(jìn)行報建，但在過程中公司調(diào)整該項目名為“藍(lán)湖郡三期”，導(dǎo)致在報建過程中申請修改該項目名稱，產(chǎn)生不必要的時間成本等。而營銷部根據(jù)推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預(yù)售時，房管部門要求預(yù)售項目的名稱與建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱“藍(lán)湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規(guī)劃局答復(fù)有兩種方式：ａ.從方案更名重新報建；ｂ.更換該項目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式耗時太長，公司根本等不了。

1.2核對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。

對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮后續(xù)階段的工作，

如方案階段報的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一定要考慮施工圖階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何處理，

規(guī)劃許可證的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接影響預(yù)售證的辦理等，同時也會影響規(guī)劃竣工驗收?！畎咐?/p>

觀山水在規(guī)劃竣工驗收前，進(jìn)行竣工驗收實測，按照經(jīng)開南區(qū)的要求，以勘測院實地勘測的面積為準(zhǔn)，因為觀山水有許多的灰空間，加上修建過程中的部分調(diào)整，導(dǎo)致4號樓和商鋪4的實測面積超出規(guī)劃允許的面積誤差（見附圖），與勘測院進(jìn)行了多次溝通才基本解決。由此，在規(guī)劃驗收實測前，我們事先把握，有哪些地方可能會有問題，該如何前控，如觀山水的灰空間，在實測前我們?nèi)绾巫龉ぷ鞯取?/p>

1.3配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）

居委會的配套標(biāo)準(zhǔn)為15平方米/100戶，公廁是指對小區(qū)外開放使用的廁所，其余配套設(shè)施參考相關(guān)規(guī)范和文件（有特殊規(guī)定的除外，如本文第六條：是否滿足控規(guī)要求）。

由于對“垃圾站”和“垃圾收集點”的規(guī)模的理解偏差因人而異，建議公司開發(fā)的項目在設(shè)計圖中，一律將“垃圾站”標(biāo)注為“垃圾收集點”。

1.4是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計條件要求？

主要是提醒設(shè)計負(fù)責(zé)人不要漏項。

1.5是否滿足城市設(shè)計要求？

案例：西城天街方案進(jìn)行規(guī)劃報建，內(nèi)街連廊過多，通透性不夠，與城市設(shè)計不吻合，導(dǎo)致兩次修改。

1.6是否滿足控規(guī)要求，技術(shù)是否合理？

1.7對總圖深度的關(guān)注（制圖標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)高標(biāo)注、間距標(biāo)注、指標(biāo)表格、建筑名稱的關(guān)注）

1.8間距規(guī)定有明確要求的是原則問題

1.9滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定

會所等產(chǎn)權(quán)有爭議的建筑以及建筑命名，應(yīng)規(guī)避今后的權(quán)屬爭議。

1.10對綜合管網(wǎng)的關(guān)注和環(huán)評工作前置

綜合管網(wǎng)的設(shè)計審查：排水接口位置和標(biāo)高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃?xì)獾慕涌诤妥呦虻?，都不能在市政綠化帶內(nèi)平行布置（可穿越）。

1.11對其他部門提出的問題的再關(guān)注

內(nèi)部部門：物業(yè)、工程、造價等；外部部門：市政、排水公司等

1.12滿足物管用房的相關(guān)規(guī)定(經(jīng)開北區(qū)已經(jīng)實施標(biāo)準(zhǔn)，其余各區(qū)即將按此實施）

建筑規(guī)模（平方米）物業(yè)管理用房提供比例業(yè)主委員用房面積（平方米）

10000～1000005‰30

100001～2000004‰40

200001～3000003.5‰50

300000以上3‰70

1.13是否滿足“9070”小戶型規(guī)定要求

2、消防

2.1對建筑使用性質(zhì)應(yīng)明確（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）

ａ.高層建筑：住宅和公建對電梯前室的面積大小要求不一樣

ｂ.商業(yè)建筑的水電收費價格、購房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會增加購房者的費用，直接影響該房屋的銷售

ｃ.非住宅建筑的規(guī)劃綜合費收取高于住宅建筑的規(guī)劃綜合費（住宅：2元/平方米，別墅、度假村：3.5元/平方米，商業(yè)及其他：4.5元/平方米，工業(yè)廠房：1元/平方米）

建議:類似于SOHO的建筑，在滿足土地性質(zhì)的情況下，盡可能按照住宅進(jìn)行設(shè)計。

2.2對消防道路和撲救面的規(guī)定“高規(guī)”2005版4.1.7條（指撲救場地）與4.3.1條（指消防道路）請不要混淆。

2.3對防火分區(qū)應(yīng)表達(dá)明晰

2.4對消防疏散通道的設(shè)置進(jìn)行復(fù)核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）

2.5項目設(shè)計中，設(shè)計應(yīng)明確建筑套用何種規(guī)范（如：高規(guī)、坡規(guī)、新建規(guī)等）？

2.6建筑之間的防火間距問題

2.7明確消防站的建設(shè)方式

居民住宅小區(qū)住戶1500～4000戶，舊城改造、新開發(fā)區(qū)總建筑面積30萬平方米～40萬平方米，應(yīng)建微型消防站。總建筑面積40萬平方米～80萬平方米，應(yīng)建小型消防站。80萬平方米以上，應(yīng)建標(biāo)準(zhǔn)消防站。

3、園林綠化

3.1對綠化指標(biāo)表的復(fù)核,理清計算方式、分塊綠化編號。

3.2對景觀實體計算面積的復(fù)核。

見紫都城綠化審批附圖樣本。

3.3對舊有古樹的保護(hù)的規(guī)定。

3.4對樹木移植、損毀的規(guī)定。

3.4重點景觀處理建議和意見。

在城市重要道路旁的項目，應(yīng)特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山項目

3.5對集中綠地、市政綠化帶權(quán)屬的界定。

應(yīng)明晰市政綠化帶的權(quán)屬方，以及景觀設(shè)計、景觀施工的責(zé)任部門，牽涉到費用投入問題。4、人防

4.1就地、易地建設(shè)經(jīng)濟(jì)成本比較

4.2是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標(biāo)準(zhǔn)

a.由于主管人防賠付的各區(qū)人防辦隸屬于各區(qū)政府管理，公司應(yīng)直接作各區(qū)長的工作，爭取予以免除賠付（有先例）。

b.損壞舊有人防工程，采取易地建設(shè)賠付標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)重慶市人民政府辦公廳文件－－《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設(shè)，則按照《重慶市財政局關(guān)于調(diào)整我市結(jié)合民用建筑修建防空地下室易地建設(shè)費收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定：新建工程的總建筑面積交納易地建設(shè)費30元/平方米。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區(qū)人防辦，參照以上文件標(biāo)準(zhǔn)賠款：每平方米人防工程單價為100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6級人防2500元/平方米賠付。（此建議操作起來有一定難度，供各位參考）

4.3如果就地建設(shè)人防工程，應(yīng)落實新建人防工程面積、等級（報建組落實）

按照渝辦發(fā)《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》核實相關(guān)內(nèi)容。

5、教育

5.1對配套建設(shè)學(xué)校、幼兒園的關(guān)注

按照控規(guī)要求和相關(guān)規(guī)范規(guī)定，合理設(shè)置學(xué)校、幼兒園的班級數(shù)量。

5.2對不配套建設(shè)學(xué)校的項目，落實項目業(yè)主子女入學(xué)的劃片統(tǒng)籌問題。

6、社發(fā)

6.1對配套居委會的關(guān)注，要求：15㎡/百戶

7、環(huán)保

7.1對項目環(huán)評報告審批的規(guī)定

7.2目前設(shè)置餐飲的相關(guān)規(guī)定

設(shè)計中應(yīng)考慮減少餐飲對項目影響的措施，如：隔油池、排煙設(shè)施等

7.3生產(chǎn)污水在滿足排污標(biāo)準(zhǔn)前提下可以直排市政污水管網(wǎng)

8、節(jié)能

盡管在方案階段不審查節(jié)能設(shè)計，但考慮到節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等）和方案設(shè)計緊密相關(guān)，故方案設(shè)計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應(yīng)權(quán)衡方案設(shè)計與節(jié)能的關(guān)系，否則，對實施節(jié)能投入的經(jīng)濟(jì)成本和時間成本會增加。

二、初設(shè)階段

1、消防

（初設(shè)消防審查目前查是消防審查的最后一關(guān)，重點把控）

1.1對項目指標(biāo)、總戶數(shù)的關(guān)注

1.2高層建筑應(yīng)形成環(huán)行車道或沿兩個長邊形成消防車道。

1.3消防配套設(shè)施的關(guān)注（如：消防站等）

1.4對不同類別建筑的消防定性的界定有無爭議（如：多層、高層、一類還是二類消防）

1.5建筑之間的防火間距問題

1.6在商業(yè)項目設(shè)計時，盡可能運用《重慶市大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》

2、園林

2.1對配套指標(biāo)的審核（重點關(guān)注綠化指標(biāo)）、總表、植物配置表（可行性）

2.2綠化指標(biāo)計算結(jié)論復(fù)核和計算方式的關(guān)注

2.3對配套集中綠地、市政綠地的審核和監(jiān)控

3、防雷

3.1對建筑防雷等級的定性

3.2是否應(yīng)作防雷風(fēng)險評估（5萬平方米以上的項目，或建筑高度超過50米的項目）

3.3盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費支出。

4、人防

4.1易地建設(shè)只需提供人防方案批復(fù)

4.2是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標(biāo)準(zhǔn)

4.3如果就地建設(shè)，對新建人防工程面積、等級進(jìn)行審核5、建委

5.1對初設(shè)文件與已審批方案的指標(biāo)核對、關(guān)注

初步設(shè)計文件中，與各專業(yè)對應(yīng)的方案批復(fù)（消防、園林、規(guī)劃、人防等）的定性、指標(biāo)等應(yīng)吻合

5.2對總圖的關(guān)注

總圖的深度（無障礙設(shè)計、道路寬度、坡度等）、表達(dá)方式、與市政道路的關(guān)系。

5.3節(jié)能審核：熱工計算書、節(jié)能建模光盤

隨著國家的重視，節(jié)能越來越成為一個不可逾越的審批流程，因此在規(guī)劃方案階段，一定要充分考慮節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、維護(hù)結(jié)構(gòu)等），盡可能不僅僅考慮戶型等，而給后期節(jié)能帶來意想不到的困難。尤其是節(jié)能辦要求審核節(jié)能的建模電子文件，非常關(guān)鍵。

5.4對相關(guān)部門初設(shè)審批意見的關(guān)注（消防、防雷、環(huán)保）

各部門的審批意見（消防、園林、防雷、人防等）相互之間應(yīng)吻合（指標(biāo)、建筑定性等）

三、施工圖階段

1、消防

1.1設(shè)計負(fù)責(zé)人確認(rèn)審圖報告的內(nèi)容、定性、指標(biāo)等

1.2對施工圖審圖機構(gòu)出具的審查合格書的重點關(guān)注（合格書編制標(biāo)注、審查機構(gòu)印章、設(shè)計單位印章的關(guān)注）

1.3對施工圖消防備案資料裝訂的關(guān)注

1.4非住宅裝修工程應(yīng)報消防部門單獨審批

2、防雷

2.1對建筑物防雷等級的定性

2.2盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費支出。

2.3別墅的屋頂避雷帶的敷設(shè)方式（明敷、暗敷或明暗結(jié)合）應(yīng)滿足防雷要求

3、規(guī)劃

3.1提供國土證或用地批準(zhǔn)書，如果被抵押計財部應(yīng)提供銀行的同意辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的書面說明

3.2檢查審圖公司出具的審圖報告內(nèi)容、性質(zhì)

3.3復(fù)核施工圖是否和方案、初設(shè)批復(fù)意見吻合

3.4就地建設(shè)的人防施工圖審核意見應(yīng)齊備

3.5復(fù)核放線成果是否準(zhǔn)確、建筑間距是否滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定

由于放線偏差和節(jié)能保溫施工等原因，建議建筑間距在滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的基礎(chǔ)上再增加5厘米

3.6對節(jié)能復(fù)核結(jié)果的關(guān)注

3.7對規(guī)劃局信息中心提供的面積指標(biāo)核算結(jié)果的關(guān)注

a.施工圖階段的面積總指標(biāo)與方案階段的總指標(biāo)允許偏差1％；

b.確認(rèn)報建內(nèi)容中的各種性質(zhì)建筑的面積與施工圖是否吻合；

c.檢查規(guī)劃局核算的各單體建筑指標(biāo)與施工圖是否吻合。以上工作是為了確保工程順利驗收和按時交房給業(yè)主。

3.8外立面審查

4、人防

4.1人防工程易地建設(shè)只需完善人防繳費手續(xù)。

4.2如果人防工程就地建設(shè)，對新建人防工程面積、等級、設(shè)計深度進(jìn)行審核，并獲得市人防辦對施工圖審核的書面意見。

四、工程施工過程中的規(guī)劃勘測檢查

1、主體±0檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進(jìn)行，主要復(fù)核主體各大角點的座標(biāo)、高程與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。

2、裙樓封頂檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進(jìn)行，主要復(fù)核裙樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。

3、塔樓封頂檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進(jìn)行，主要復(fù)核塔樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。五、工程驗收階段

1、消防驗收

1.1工程驗收范圍、面積、建筑名稱應(yīng)明晰

工程消防驗收容易出現(xiàn)問題的原因：

a.施工中出現(xiàn)設(shè)計變更；

b.對建筑名稱、面積統(tǒng)計口徑不一致（設(shè)計、工程、規(guī)劃、房管等部門）；

c.報建圖版本與施工版本不同；

d.非公開原因。

措施：

（1）.在主體施工至正負(fù)零前，研發(fā)部組織向項目部作全面設(shè)計、報建交底，并移交一套完整報建資料給項目部；

（2）.在驗收前3個月，由項目負(fù)責(zé)人牽頭組織項目部、設(shè)計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協(xié)商解決方法。

1.2對建筑使用性質(zhì)應(yīng)與初設(shè)圖（或施工圖）消防批復(fù)一致（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）

關(guān)系到工程竣工驗收和今后的使用

1.3消防道路和撲救面是否滿足審批的規(guī)定

復(fù)核消防道路的寬度、數(shù)量、位置、距建筑物的距離等，復(fù)核撲救場的荷載、長寬尺寸或直徑等，是否有變通處理（如：隱形場地），撲救場周邊不能種植高大樹木遮擋消防撲救工作。

1.4對完工后的消防疏散通道的凈寬進(jìn)行復(fù)核

ａ.復(fù)核高層建筑的疏散樓梯的凈寬是否滿足消防規(guī)定。

ｂ.復(fù)核公共走道（住宅、非住宅）的疏散凈寬度是否在允許誤差范圍內(nèi)。

1.5落實是否配置了消防站，如有消防站則應(yīng)落實建設(shè)方式（就地建設(shè)或易地建設(shè)）。

1.6工程施工進(jìn)度是否達(dá)到驗收條件。

建筑防火分隔及封堵施工完成；

防火門及閉門器、順序器安裝完成；

功能系統(tǒng)安裝調(diào)試應(yīng)完成；

消防道路和消防撲救場地應(yīng)完成。

2、防雷驗收

2.1建筑物防雷工程地阻測試應(yīng)合格；

2.2避雷帶的設(shè)置方式是否有爭議？

2.3盡可能避免防雷檢測費增加

3、規(guī)劃驗收

3.1工程驗收范圍、建筑名稱、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）應(yīng)明晰，容易混淆的原因：

施工中發(fā)生了設(shè)計變更；對建筑名稱、面積統(tǒng)計口徑不一致（設(shè)計、工程、規(guī)劃、銷售、房管等部門）；

報建圖版本與施工版本不同；

非公開原因。

措施：

（1）.在主體施工至正負(fù)零前，研發(fā)部組織向工程部作全面設(shè)計、報建交底，并移交一套完整報建資料給工程部；

（2）.在驗