房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理規(guī)劃設(shè)計工作是一項較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，可能是規(guī)劃局、地產(chǎn)公司、或其他建設(shè)單位，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計任務(wù)書和委托書對項目進行規(guī)劃設(shè)計，完成的標準是甲方滿意，并同時滿足國家標準和政府要求。規(guī)劃設(shè)計管理則是作為地產(chǎn)商自己實施的對投資開發(fā)項目展開的有目標的管理活動。地產(chǎn)商的唯一投入就是資金，投資的目的是賺取更多的利潤。項目是賺錢的一個工具，項目的運作也是因為發(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項目發(fā)展所需的一切資源都來自市場，根據(jù)項目的進展，購買活動在陸續(xù)發(fā)生，市場調(diào)查、國際咨詢、國際招標、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、建筑材料和設(shè)備、銷售服務(wù)都可以通過一定的價格在市場上獲得，規(guī)劃設(shè)計管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對與設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標、規(guī)劃設(shè)計及設(shè)計比、報批和設(shè)計變更等進行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面對的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協(xié)調(diào)，合同方的協(xié)調(diào)管理，管理的目的是按照公司的決定和計劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進行控制和管理，以實現(xiàn)公司的主要目標。大型項目的設(shè)計管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)知道在什么時候作什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現(xiàn)偏差，就會走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個大型項目的設(shè)計管理，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進行控制。管理要點一：調(diào)查研究一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷售是實現(xiàn)投資贏利目標和商品價值的重要階段。重點工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計上，一是放在后期銷售上。而這都需要對市場進行深入細致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)不同于其他流動商品，市場競爭存在較強的地域性，往往以一個城市為單元，在城市的范圍內(nèi)展開公司與公司，住宅與住宅，寫字樓與寫字樓、商場與商場的競爭。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場的狀況，深圳各類大小的房地產(chǎn)公司有幾千家，萬科、招商、金地，這么大的企業(yè)，其年開發(fā)的住宅規(guī)模，也就那么幾個樓盤。一個公司，在完成了對一個城市的快速擴張和原始積累后，如何走出家門，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進行市場擴張，值得研究。項目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計，離不開全面細致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。1、市場調(diào)查地產(chǎn)商要做的第一件事，就是委托專門的調(diào)查公司展開當?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細微變化。管理要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細節(jié)的準確性和競爭公司的內(nèi)部情報。當?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場狀況，包括各地產(chǎn)公司的實力、開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績、品牌和知名度、銷售率、消費群認可度、市場份額以及經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營手段和競爭優(yōu)勢等等。要弄清房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場發(fā)展的趨勢和市場的細分情況，分析我公司應(yīng)進入哪個領(lǐng)域或者將計劃在哪一塊細分的市場上博得消費者的歡迎和認可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費者的注意，刺激消費者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調(diào)查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時進行判斷。2、規(guī)劃調(diào)查從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃情況，要與當?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進行開發(fā)，也未必不可，只要踏準了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機。另外，在進行規(guī)劃調(diào)查時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從市長和規(guī)劃局長、規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，3年、5年或10年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水?？上?，一般的公司在這方面做的還很不夠，實際上城市政府在進行城市建設(shè)時都會帶來很多商機，關(guān)鍵是看你能不能抓住。管理要點二：設(shè)計前期房地產(chǎn)公司進入市場，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當?shù)卣闹С?，購買土地會簡單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴張、儲備工作。土地擴張不是簡單的購買和儲備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計劃和整體布局以及市場增長緊密結(jié)合起來。建立與當?shù)匾?guī)劃、國土部門建立良好的工作關(guān)系。如果在當?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對前期土地的儲備和擴張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進行，為進一步的實施開發(fā)打下一個良好的基礎(chǔ)，在市場競爭中占據(jù)較高的優(yōu)勢。購買土地前首先做好三個準備：1）規(guī)劃選址。某一種開發(fā)項目概念確定后，下一步的工作就是項目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場進行實地調(diào)查和核實。其次，根據(jù)項目的定位和對土地的具體要求，擬選5處以上的位置進行選址和評價。評價主要考慮周圍市場、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價以及項目進入后的市場反映及銷售預(yù)測等，評價應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項目定位綜合考慮，必要時要對項目定位進行調(diào)整。最后，根據(jù)各選址評價報告，進行針對性分析和比較，從中遴選出有較大開發(fā)價值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。比如，城市大型購物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個：一是地區(qū)人口密度和流動率。二是交通便利程度。在汽車高度發(fā)展的國家，如美國，其大型城市購物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因為交通非常方便，而且開汽車也非常容易到達，買完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來往車輛，保證了購物中心設(shè)置的第一個因素：人口流動率。所以，交通便利和人口密度及流動率，對于購物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。在深圳地區(qū)，私人汽車擁有率逐年提高，加入WTO后，購買家庭轎車速度日長，深圳去年已有50萬輛汽車，現(xiàn)在也月售1萬輛。而深圳戶籍人口也就120萬，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區(qū)設(shè)置購物中心適合嗎？答案是否定的。因為，深圳是一個特區(qū)，市區(qū)內(nèi)已基本處于飽和開發(fā)狀態(tài)，沒有哪個地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，有車族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購房，他們不大可能在下班時饒路去郊區(qū)購物中心進行采購，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購物中心缺乏吸引力。所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動率的道路邊上，如果交通非常方便，停車和進出都很不錯，可以有一個較好的市場前景。家樂福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬人口，居民多為層次較高的政府公務(wù)員和教師，對大型購物中心的環(huán)境較重視，而且家樂福是梅林一村唯一的一家商場。由于家樂福位于市政道路上，將消費者人群擴大到整個梅林地區(qū)，并通過公共交通吸引人流，而門前連續(xù)不斷的車流又是購物中心高人口流動率的保證，幾個方面保證了家樂福的巨大成功。這是購物中心和居住區(qū)共同開發(fā)建設(shè)的良好案例。2）加強設(shè)計報批過程中的目標管理：土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計要點設(shè)計報批不僅僅是批準的問題，時間上的問題，要認識到設(shè)計報批是將設(shè)計目標通過政府的批準加以確認和合法化。跟蹤者要學(xué)會與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計要點都是規(guī)劃國土部門下達的，但我們可以通過合法的正當途徑將公司的發(fā)展目標和設(shè)計意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規(guī)劃土地部門將土地價格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計要點以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計要點是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進行下達，地產(chǎn)公司要及時跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內(nèi)的區(qū)位價值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計、城市規(guī)劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。規(guī)劃設(shè)計要點，是項目的靈魂和技術(shù)核心，他影響著公司的一系列決策和經(jīng)濟戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對于開發(fā)住宅來講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費人群還達不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來的樓面地價。所以，在簽定土地合同時，就要做好經(jīng)濟技術(shù)分析，重點對容積率、公共配套（學(xué)校、幼兒園、商場等）進行成本分析，計算建設(shè)后的單方成本，與市場同類項目進行比較，并作出方案判斷和選擇。因為，規(guī)劃設(shè)計要點在下達后就不容易調(diào)整，所以，之前一定要將開發(fā)建設(shè)遇到的問題在規(guī)劃設(shè)計要點中考慮進去，為今后自我調(diào)整留出余地。管理要點三：規(guī)劃設(shè)計方案一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，規(guī)劃設(shè)計是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項目的規(guī)劃設(shè)計，更應(yīng)重視。

大型項目的規(guī)劃設(shè)計，要結(jié)合項目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進行規(guī)劃設(shè)計，將規(guī)劃設(shè)計的目標逐步進行深化和細分。所以，對于一個大型項目的規(guī)劃設(shè)計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊?，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。做好一個規(guī)劃設(shè)計方案，離不開三個前提條件：甲方的指導(dǎo)和目標激勵，高水平善溝通的設(shè)計單位，推出優(yōu)秀作品的機制和設(shè)計方式。這三點相輔相成，互為推進。1）甲方的指導(dǎo)和目標激勵誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計方、監(jiān)理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點，但只有甲方能夠從項目的整體上進行選擇和判斷。項目的運作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調(diào)查、項目確定和定位，規(guī)劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結(jié)果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價，而目標也在一步步的進展中逐步調(diào)整或加強。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細節(jié)或故事不可能告訴設(shè)計師，設(shè)計師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設(shè)計師來解決，一來設(shè)計師永遠不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進行拍板。設(shè)計師只了解你讓他做的那部分，他無法從項目的整體運作上看到問題所在，這是作為設(shè)計人員的角色所限。我以前作設(shè)計，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認可就無法進行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計師因為溝通或?qū)椖康恼J識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設(shè)計師稍不注意就會偏離甲方的目標，作出一些無用功，浪費時間和精力。設(shè)計過程中，甲方加強設(shè)計跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復(fù)雜的技術(shù)問題，比較復(fù)雜的問題要主要依靠甲方的主要技術(shù)人員與設(shè)計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，甲方應(yīng)派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，甲方工程師可及時返回公司向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細節(jié)或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的旁站參加，設(shè)計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報方案的進展和中間成果。二是就方案中的關(guān)鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。甲方的指導(dǎo)，影響到設(shè)計的進展和方向。在設(shè)計大的原則和目標上，甲方應(yīng)比設(shè)計方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對于一個方案比設(shè)計者更能看出和發(fā)現(xiàn)問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導(dǎo)應(yīng)放在以下三個方面：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟技術(shù)指標。三是方案的風(fēng)格和創(chuàng)新。甲方的指導(dǎo)不要具體到每一個具體設(shè)計的細節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動設(shè)計人員的設(shè)計才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設(shè)定一定目標激勵設(shè)計師進行創(chuàng)造，設(shè)計出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導(dǎo)不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計原則和意圖，不要輕易改動，因為設(shè)計人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設(shè)計人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要動。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計管理中遇到的突出問題。留仙村住宅區(qū)由于在可行研究階段對許多總體的概念和原則沒有研究透徹，致使在規(guī)劃國際招標后，在中標設(shè)計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。由于設(shè)計方案已經(jīng)初步確定，上述概念的調(diào)整引起規(guī)劃方案的大修改，因而帶來設(shè)計單位的抵觸，矛盾由此引起。加上中途甲方中途意見的反復(fù)，和設(shè)計單位的不合作，造成設(shè)計方案久而不決的局面。2）高水平、善溝通的設(shè)計單位作為地產(chǎn)商，為做好一個項目的規(guī)劃設(shè)計，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設(shè)計單位。但是高水平的設(shè)計單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，有很多階段，每一個階段對設(shè)計的要求不一樣，因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調(diào)查公司，做項目策劃，請地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請國外的顧問設(shè)計公司，交通規(guī)劃要請交通顧問公司，而詳細規(guī)劃設(shè)計則可以通過國際招標來選擇，施工圖讓國內(nèi)設(shè)計院來做更塌實。高水平的設(shè)計單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計師來支撐，甲方在選擇設(shè)計單位時，要對主要設(shè)計人員進行考察，并要求在提供服務(wù)時，保證主設(shè)計師到位。另外，設(shè)計單位的配合情況也要重點考察，因為，如果水平高，但是不聽甲方指導(dǎo)和意見，無法進行溝通和交流，那水平再高，也無法實現(xiàn)甲方的設(shè)計目標和主要意圖。設(shè)計對于甲方和設(shè)計單位應(yīng)該成為一道橋梁，將雙方通過方案的交流和互動，提高雙方對方案的認識和設(shè)計水平，并最終成為雙方共同的心血和設(shè)計財富。3）推出優(yōu)秀作品的機制和設(shè)計方式通過什么樣的途徑獲得好的設(shè)計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項目，如果比較復(fù)雜，邀請國際知名設(shè)計單位進行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計中去，咨詢會有一些費用，但不是太大，得到的信息卻很多。如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計單位的積極性和設(shè)計空間，推出優(yōu)秀作品。所以，創(chuàng)新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進的設(shè)計概念和理念，提升項目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務(wù)實性的設(shè)計則讓國內(nèi)設(shè)計院來做。我以為，在策劃階段和市場調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標的方式，或完全采取招標方式，或者請一家著名設(shè)計公司直接做。要根據(jù)項目情況來選擇。而規(guī)劃設(shè)計、建筑單體設(shè)計也可采取招標形式?？傊?，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進行設(shè)計有助于方案精品的出現(xiàn)。留仙村大型住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，我們采取了國際公開招標方式，根據(jù)設(shè)計單位實力，從中選出了5家國內(nèi)外著名設(shè)計單位參加招標，美國HOK、日本日建、英國阿特金斯、新加坡駟馬設(shè)計公司以及重慶建筑大學(xué)。最后選中了新加坡駟馬公司的方案。后來證明了，不僅中標方案整體性調(diào)整，已失去了原來方案的面貌，而且其他方案的特長也沒有被吸收到方案中去，引進國外先進設(shè)計理念的目標也就沒有達到。由于語言問題，導(dǎo)致溝通無法順利進行，而產(chǎn)生很多誤解。新加坡作為中標方，在設(shè)計方案調(diào)整過程中，過于堅持自己中標時采用的設(shè)計理念和方法，甲方為使方案更易實現(xiàn)而作出的種種努力，也因此無法貫徹到設(shè)計中去，這就是一個典型的配合上的問題。解決不好，設(shè)計無法開展，甲方意圖無法落實，設(shè)計也就無法完成。對房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計部門的一些看法作為房地產(chǎn)公司的設(shè)計部門，究竟應(yīng)該怎樣才能真正發(fā)揮其作用？一、其所擔任的角色由于房地產(chǎn)公司的設(shè)計部門人員精簡，因此管理成本比設(shè)計院的要低得多，而且，由于其往往掛靠外面的設(shè)計院，因此要處理工程變更和圖紙修改方面更具靈活性和更快的速度。即使不掛靠外面的設(shè)計院，也可以開發(fā)商的名義進行工程變更，最大限度保護開發(fā)商的利益。所以，簡單來說，設(shè)計部門所擔任的角色不單是設(shè)計，更重要的全面參與工程管理。因為無論從設(shè)計上，還是在材料選擇、圖紙優(yōu)化和質(zhì)量驗收上，設(shè)計部門都有著舉足輕重的作用。具體體現(xiàn)在：1、在項目前期，參與項目的立項和初步設(shè)計(方案設(shè)計)。這一點很容易理解，如今的房地產(chǎn)開發(fā)公司為了減少成本，往往是自己設(shè)計、自己建設(shè)，因此設(shè)計部門所要完成的任務(wù)不單單像在設(shè)計院里完成相應(yīng)的設(shè)計任務(wù)即可。其所擔負的職能，不僅僅包括了設(shè)計任務(wù)，還應(yīng)包括項目的立項準備工作，為項目的前期開發(fā)提供相應(yīng)的專業(yè)支持，協(xié)助建筑師進行相應(yīng)的項目立項工作。眾多的成功項目表明，前期準備工作往往是影響項目成功開發(fā)的重要因素。所以，設(shè)計部門在項目開發(fā)前期所做的工作，更是份量十足。2、在項目建設(shè)過程中，根據(jù)項目的進展情況完成相應(yīng)的圖紙配套服務(wù)和變更處理。由于速度就是房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的命脈，因此很多項目往往是在前期完成圖紙審批之后便一邊建設(shè)一邊完善圖紙。然而，在施工過程中，由于各項管理活動都是以圖紙、合同為依據(jù)，因此圖紙完成的進度相應(yīng)的影響著施工進度。在這樣的情況下，設(shè)計部門更應(yīng)在總工辦的安排下，根據(jù)項目的進展情況提前完成和完善施工過程中需要的各項圖紙。同時，設(shè)計部門應(yīng)依據(jù)現(xiàn)場反饋回來的信息，相應(yīng)的進行圖紙修改和改進，以取得較好的經(jīng)濟效益。3、在項目后期，參與竣工驗收、交接和相關(guān)的竣工圖審核。在竣工綜合驗收時，設(shè)計部門亦應(yīng)參與其中，并有權(quán)對施工質(zhì)量提出整改意見。同時，協(xié)助工程部做好相應(yīng)的工程圖紙交接，審查施工單位提交的竣工圖資料。

二、影響其職能的因素1、完善的圖紙質(zhì)量管理制度。毋須否定的是，圖紙質(zhì)量直接關(guān)系到施工質(zhì)量的好壞和施工進度。如果一個設(shè)計公司、部門無法對所設(shè)計圖紙作出客觀公平的評價并采取合理的獎懲措施，那么所設(shè)計出來的圖紙質(zhì)量無論如何也不會高到那里去。我一向主張個人待遇與績效掛鉤，但是在沒有一套完善的績效考核制度下，很難實現(xiàn)。因此，我認為可采取下列措施來提高圖紙質(zhì)量：首先要建立圖紙質(zhì)量評價體系，對所設(shè)計的圖紙有嚴格的深度要求。從根本上來說，作為施工圖，理應(yīng)需要達到相應(yīng)的深度方可滿足指導(dǎo)施工的要求。但是在實際中，由于各方面的原因，所設(shè)計的圖紙不盡如人意。綜合考慮，是因為對圖紙的審核不夠嚴格，并且沒有相應(yīng)的績效考核體系來支撐。作為設(shè)計師，當然應(yīng)該為自己設(shè)計出來的東西負責，也需要對此帶來的損失承擔一定的責任。所以，在合理安排設(shè)計周期的情況下，一名合格的設(shè)計師至少能夠滿足基本的施工圖深度。假設(shè)在一個待遇嚴重不均的公司里，如果靠待遇低的去審查待遇高的圖紙并要承擔本來不是他的責任，那么試問，他又有什么興趣去自討苦吃？其次，將圖紙質(zhì)量和績效考核聯(lián)系在一起，并且與績效獎金直接掛鉤。時至今日，終于理解大的公司為什么都設(shè)有人力資源部門。這是因為人力資源部門的作用不僅僅體現(xiàn)在對人力資源的合理安排上，更多時候體現(xiàn)在對員工績效的考核上。如果能夠做到公平的對員工進行考核并且做到績效與獎金掛鉤，那么員工又怎么會有不公平的感覺？如果說，他的崗位職責是與他的待遇成正比的，那么他又有什么理由不去做好他的本職工作？2、層次分明的管理制度。成然，中小企業(yè)由于船小好掉頭，靈活性強而具競爭力，但是也必須是執(zhí)行效率高的前提下。這個執(zhí)行效率高從另一個方面也說明了管理上的方法，那就是在人員的管理上，應(yīng)盡量減少管理的層數(shù)，并且在管理的層面上，下級只對直接上級負責，務(wù)必做到權(quán)責分明。但在中小企業(yè)里，問題就出現(xiàn)在這。因為配備的相應(yīng)人員少，因此每個人都是相當于一個人當作幾個人來用，在這種情況下，如何減少管理的層數(shù)是領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該考慮的問題。當一件事確定由誰去做的時候，那么就應(yīng)該讓他負責到底，而不是讓他做到一半的時候，把他撤了再換另一個人去?；蛘?，派他做力所不能及的事情，一旦造成損失，首先應(yīng)該追究的是安排任務(wù)的人，而不是去做的人。作為一名領(lǐng)導(dǎo)者，首先具備的就是知人能用的能力。正如三國演義中的諸葛亮揮淚斬馬稷，難道痛失街亭就只是馬稷的錯？難道斬了馬稷就能挽回敗局？其次，在員工的權(quán)力分配上，許多房地產(chǎn)公司由于是家族式管理，因此普遍存在著不相信外來人的心理，在權(quán)力的分配和下放上，均設(shè)置了不少的條條框框，使得部門在決策和運作上作繭自縛。另外存在著一種情況，即是在家族公司中，權(quán)力過于集中某個人手里，無論是材料采購，還是工程變更均要經(jīng)過層層審核上報到最高領(lǐng)導(dǎo)，因此造