業(yè)界中高人超具體解析房地產(chǎn)投資不知道大家有沒(méi)有看過(guò)《窮爸爸富爸爸》這本書(shū)，雖然寫(xiě)的不怎么樣，純粹是一商業(yè)運(yùn)作，但也的確包含了一些財(cái)務(wù)學(xué)問(wèn)。雖然格外淺薄，但這卻是在長(zhǎng)期農(nóng)業(yè)社會(huì)和方案經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)下的中國(guó)老百姓最缺乏的。

既然在房地產(chǎn)專(zhuān)欄里，那我就拋開(kāi)股票，專(zhuān)談房地產(chǎn)。

先說(shuō)房?jī)r(jià)（市場(chǎng)價(jià)值）：你知道你買(mǎi)一套房子付出的成本和房?jī)r(jià)的關(guān)系嗎？房?jī)r(jià)是一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)，是靜態(tài)值。而你購(gòu)房付出的成本卻是動(dòng)態(tài)的。舉個(gè)簡(jiǎn)潔例子加以說(shuō)明：你購(gòu)買(mǎi)房子，房?jī)r(jià)100萬(wàn)，首付3成，貸款70萬(wàn)，期限20年。當(dāng)你完成此筆交易的時(shí)候，全部的都是靜態(tài)的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發(fā)生變動(dòng)嗎？在過(guò)去10年，中國(guó)的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實(shí)行的高利率影響）。而我們買(mǎi)房的同志，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個(gè)點(diǎn)，這三個(gè)點(diǎn)意味著什么？意味著你必需多付出30%的資金成本。換句話(huà)說(shuō)，你實(shí)際上花了130萬(wàn)買(mǎi)了一套100萬(wàn)的房子。（說(shuō)明一點(diǎn)，首付的是機(jī)會(huì)成本，由于基準(zhǔn)利率上漲，存貸款利率會(huì)同時(shí)上調(diào)）。

再說(shuō)房?jī)r(jià)（實(shí)際價(jià)值）：看完上一段，有伴侶說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)啊，房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，是保值工具啊等等。那我先問(wèn)一句，你知道什么叫不動(dòng)產(chǎn)嗎？不動(dòng)產(chǎn)就是地理位置不行移動(dòng)的資產(chǎn)！！而不是如一些所謂的專(zhuān)家鼓吹的保值工具。學(xué)財(cái)務(wù)的都知道，房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩回事，房產(chǎn)（即地面上的建筑物）是固定資產(chǎn)，是要提折舊的，是隨著時(shí)間不斷貶值的。地產(chǎn)（即土地使用權(quán)），是無(wú)形資產(chǎn)，是實(shí)行攤銷(xiāo)的，談可以通過(guò)評(píng)估和交易重新恢復(fù)的。所以說(shuō)真正增值的是地產(chǎn)那部分。你知道70年后你要交多少錢(qián)來(lái)支付土地使用費(fèi)嗎？

由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷，我們購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)（請(qǐng)留意，現(xiàn)在社會(huì)上所爭(zhēng)辯的是房地產(chǎn)泡沫，而不是房產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)泡沫），我們的資產(chǎn)具有不行分割性，即我們不能單獨(dú)處置我們的房產(chǎn)或地產(chǎn)。我實(shí)際上想說(shuō)明什么呢？我想說(shuō)明的是，我們購(gòu)入或投資的所謂房地產(chǎn)和西方很多國(guó)家的房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)分，其實(shí)我們購(gòu)買(mǎi)的只是該住房的70年的使用權(quán)，和全部權(quán)有本質(zhì)的區(qū)分。簡(jiǎn)潔的說(shuō)，你能把自己的那部分地產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)，土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓嗎？你能把自己家的墻拆掉賣(mài)錢(qián)嗎？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百萬(wàn)買(mǎi)的該住房產(chǎn)權(quán)證的價(jià)值其實(shí)就是該住房70年使用權(quán)的價(jià)值。產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)就其本質(zhì)是一樣的。

由于從投資學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，你擁有該住房的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的收益權(quán)是全都的。比如說(shuō)，你出租該房產(chǎn)，你的租金收入不會(huì)由于不是產(chǎn)權(quán)房而削減。只要不轉(zhuǎn)讓?zhuān)琋PV（凈現(xiàn)值）是相同的。

好，現(xiàn)在我們基本上對(duì)我們的房子有了些基本的概念了。下面我們就談?wù)劗?dāng)外部環(huán)境變化（宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，zf政策等）對(duì)我們房子（一般老百姓最大的資產(chǎn)）的影響。

由于不知道論壇上的伴侶經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)學(xué)問(wèn)怎樣，所以我也有點(diǎn)遲疑該怎么連續(xù)寫(xiě)。

要徹底寫(xiě)清楚，涉及的面太廣。微觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、投資銀行學(xué)、會(huì)計(jì)、國(guó)際貿(mào)易等事?tīng)砍对谝黄鸬?，主要的緣由就是，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)簡(jiǎn)單的系統(tǒng)，再加上我國(guó)一向政治、經(jīng)濟(jì)不分家，就更為簡(jiǎn)單。這也就是世界上有這么多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專(zhuān)家存在，還是無(wú)法避開(kāi)美國(guó)、riben和東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的緣由了。

從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)問(wèn)題歷來(lái)就是一個(gè)金融問(wèn)題，其本質(zhì)是金融，其形式是產(chǎn)業(yè)。從美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展史就可以看出（圖書(shū)館有美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展史這本書(shū)）。

下面，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產(chǎn)投資的影響因素。

先講一個(gè)概念，依據(jù)資本論（這是全部經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)，期望大家能學(xué)好，否則就沒(méi)有爭(zhēng)辯的基礎(chǔ)和立足點(diǎn)了）的觀(guān)點(diǎn)，價(jià)格的基礎(chǔ)是價(jià)值，價(jià)格不行能長(zhǎng)時(shí)間偏離于價(jià)值，動(dòng)態(tài)來(lái)看（即把時(shí)間拉長(zhǎng)），價(jià)格的走勢(shì)和價(jià)值的走勢(shì)是平行的，靜態(tài)來(lái)看（即從一個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)看），價(jià)格是偏離價(jià)值的，是由供應(yīng)關(guān)系來(lái)打算的。這個(gè)可以參照股票的走勢(shì)（不知道這里有多少人懂股票，有愛(ài)好的看美國(guó)股市的進(jìn)展）。

利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家爭(zhēng)辯的東西，同時(shí)通過(guò)轉(zhuǎn)變供應(yīng)雙方的力氣來(lái)影響價(jià)格的。

先說(shuō)利率：利率、匯率、通脹率及zf的很多政策都是相互影響、相互關(guān)聯(lián)的，混在一起就沒(méi)法說(shuō)清楚了。值得一樣一樣說(shuō)。還是舉例說(shuō)明：前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，期限20年的貸款，利率每上漲一個(gè)百分點(diǎn)，等于成本增加10%。由于利率的上漲會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本的增加，削減需求（大家學(xué)過(guò)微觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人應(yīng)當(dāng)知道剛性需求和彈性需求：比方說(shuō)，我要結(jié)婚，女伴侶說(shuō)沒(méi)房子就不跟我結(jié)婚，而我特殊愛(ài)她，不管房子多少錢(qián)，我都要買(mǎi)，這就是剛性需求，一般狀況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價(jià)格下，需求的彈性也是不同的），利率的上漲也會(huì)提高開(kāi)發(fā)商的成本，但由于市場(chǎng)價(jià)格也上漲，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率會(huì)并不會(huì)明顯削減（即便削減，也遠(yuǎn)高于整個(gè)社會(huì)的平均行業(yè)利潤(rùn)率），大量的資本會(huì)用如房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量會(huì)增加，于是供應(yīng)的力氣會(huì)此消彼長(zhǎng)，一旦突破臨界點(diǎn)，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌（類(lèi)似于股市的階段性高點(diǎn)），重新尋求一種平衡。

從歷史的閱歷來(lái)看，利率的上升對(duì)房?jī)r(jià)的上漲具有致命性的打擊，這就是謝國(guó)忠講的為什么房產(chǎn)會(huì)破滅的緣由，中心也為什么直至不愿加息或連續(xù)加息的緣由了。由于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展是銀行信貸資金支撐的。國(guó)家一方面推遲提高利率，一方面假借土地整頓削減土地供應(yīng)，目的就是為了維持需求削減供應(yīng)，防止房地產(chǎn)崩潰或崩潰時(shí)間的到來(lái)。同時(shí)利用各種媒體發(fā)聲音唱多，就是維護(hù)需求方的信念。如2001年股市崩潰時(shí)，zf是最大的唱多力氣一樣。

經(jīng)濟(jì)學(xué)的東西實(shí)在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一樣，實(shí)在無(wú)味。調(diào)劑一下氣氛，把制度問(wèn)題提到前面來(lái)講。

二說(shuō)制度：什么是制度？誰(shuí)制定了制度？說(shuō)白了，制度就是一種權(quán)利，操控價(jià)格的一種權(quán)利。我國(guó)的制度由于歷史的變遷和改革，仍存在著很多重大缺陷，不比微軟的操作系統(tǒng)好多少，現(xiàn)在正在打補(bǔ)丁。你知道上海有多少房產(chǎn)嗎？各種房產(chǎn)的性質(zhì)嗎？本專(zhuān)欄有個(gè)伴侶貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，不錯(cuò)，值得看看。至于歷史的緣由和zf的把握或當(dāng)時(shí)的制度制訂，大量的房產(chǎn)是不能上市交易的，這格外類(lèi)似于股市中的非流通股，我們現(xiàn)在買(mǎi)的商品房就類(lèi)似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非流通股的價(jià)格，但卻享有同樣的收益權(quán)，這也是促使股市暴跌的重要緣由之一吧。

現(xiàn)在zf學(xué)乖了，逐步逐步的把原來(lái)不能流通的房產(chǎn)（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子擴(kuò)大供應(yīng)量，轉(zhuǎn)變供應(yīng)雙方的平衡。這當(dāng)然也充分利用了中國(guó)老百姓的消費(fèi)心理（房子總是要自己的，而不愿去租房，這也形成了房?jī)r(jià)和租金倒掛的現(xiàn)象，這是西方人不能理解的）。

炒股的伴侶應(yīng)當(dāng)很簡(jiǎn)潔理解這一原理。其他的伴侶可能會(huì)有點(diǎn)困難。中國(guó)的房市和股市是如此的相近，并不是虛構(gòu)的。

當(dāng)然，這只是制度影響房?jī)r(jià)的一個(gè)小小的方面，其它還有土地供應(yīng)制度等等。由于zf把握的制度制訂和修改的權(quán)利，因此他們也就把握的定價(jià)或通過(guò)影響供應(yīng)來(lái)影響價(jià)格的權(quán)利，這其實(shí)是方案經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物和遺毒。但事實(shí)證明，依靠行政的力氣來(lái)阻擋經(jīng)濟(jì)自身的運(yùn)行規(guī)律是行不通的。

在此，我用索羅斯的一句話(huà)來(lái)結(jié)束此段：“富強(qiáng)早已耗盡了自身的力氣，可是為了避開(kāi)一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長(zhǎng)了?！?--喬治.索羅斯

哦。對(duì)不起，制度這部分有點(diǎn)重了。其實(shí)我只想說(shuō)明的是一點(diǎn)，我們多花了幾十甚至上百萬(wàn)的錢(qián)（即總成本超過(guò)總收益的那部分，用NPV計(jì)算的結(jié)果），獲得的僅僅是流通權(quán)（這點(diǎn)和股市上流通股和非流通股的區(qū)分是一樣的），流通權(quán)的收益只能通過(guò)投機(jī)（即低買(mǎi)高賣(mài)實(shí)現(xiàn)），而真正構(gòu)成股票和房產(chǎn)收益價(jià)值的收益權(quán)（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)方式全都的。這也就是寬敞股民之死也不知道會(huì)輸錢(qián)的緣由，說(shuō)股市是大賭場(chǎng)其實(shí)也有很大的合理成分的。房市也一樣，由于房子和股票都成了大家投機(jī)的工具。三說(shuō)匯率：要把這個(gè)東西講清楚可真不簡(jiǎn)潔。不知道大家對(duì)國(guó)際貿(mào)易的學(xué)問(wèn)知道多少，由于匯率的影響因素挺多的，最根本的當(dāng)然是購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)（不懂的話(huà)自己去看書(shū)），其次個(gè)當(dāng)然就是供應(yīng)關(guān)系了。匯率用最簡(jiǎn)潔的話(huà)來(lái)描述就是這個(gè)貨幣對(duì)另一種貨幣的價(jià)格，當(dāng)然也受供應(yīng)關(guān)系影響了。

不知道大家看過(guò)謝國(guó)忠的文章沒(méi)有，此人了不起啊，敢說(shuō)實(shí)話(huà)，和郎咸平一樣，是個(gè)敢于說(shuō)真話(huà)的人。其實(shí)他們說(shuō)的莫非zf不知道，說(shuō)得不客氣點(diǎn)，關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不過(guò)大家都不說(shuō)而已，怕觸犯某些利益群體，自己吃不了兜著走。而且老百姓也不情愿聽(tīng)真話(huà)，他們寧愿活在睡夢(mèng)中（還記得魯迅在吶喊自序中的那個(gè)鐵屋子的故事嗎？）。記得我去銀廣夏考察回來(lái)的時(shí)候，告知自己的同學(xué)，000557造假時(shí)，有誰(shuí)信任??？特殊是我剛說(shuō)完，該股就從25元漲到了歷史最高價(jià)37元，別人都說(shuō)我神經(jīng)病?，F(xiàn)在是多少呢？1.2元。我同學(xué)至今還持有。不好意思說(shuō)得遠(yuǎn)了。

話(huà)說(shuō)回來(lái)，為什么要說(shuō)謝國(guó)忠呢，他有篇文章說(shuō)萬(wàn)億游資炒作人民幣升值。我國(guó)的那些專(zhuān)家和所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家（某些利益團(tuán)體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝國(guó)忠這樣的人假如沒(méi)有依據(jù)的話(huà)會(huì)亂說(shuō)話(huà)嗎？他可不是那些卑鄙的中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家。大家假如有愛(ài)好可以到中國(guó)人民銀行的網(wǎng)站上看看，查《黃金和外匯儲(chǔ)備報(bào)表》，5年來(lái)中國(guó)外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)。幾千億美元?。。?！為什么會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)呢？

這就要從固定匯率制和浮動(dòng)匯率制說(shuō)起了。這方面大家看看索羅斯進(jìn)攻英鎊和97東南亞金融危機(jī)，就會(huì)有感性的生疏了。這里我就說(shuō)得通俗易懂些吧，固定匯率就是方案經(jīng)濟(jì)，由權(quán)力部門(mén)行政定價(jià)，浮動(dòng)匯率就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，由供應(yīng)關(guān)系市場(chǎng)定價(jià)，當(dāng)影響匯率變動(dòng)的基礎(chǔ)（即購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)）發(fā)生變動(dòng)時(shí)，浮動(dòng)匯率制通過(guò)市場(chǎng)具有自動(dòng)修復(fù)功能，而固定匯率制沒(méi)有。也就是匯率由于行政干預(yù)嚴(yán)峻脫離購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)的基礎(chǔ)，這就成為危機(jī)爆發(fā)的原動(dòng)力。

是不是有點(diǎn)難懂??？

這就是固定匯率制度性缺陷。當(dāng)然浮動(dòng)匯率制也有缺陷（兩者的區(qū)分和延邊歷史大家去看書(shū)，這里就不說(shuō)了）?，F(xiàn)在，全世界都知道人民幣價(jià)值被低估了，人民幣應(yīng)當(dāng)升值，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是針對(duì)美元升值。不說(shuō)理論了，說(shuō)了很多人也不明白，還是舉個(gè)例子吧。大家都應(yīng)當(dāng)知道什么是價(jià)格雙軌制吧？改革開(kāi)放初期，我國(guó)就是價(jià)格雙軌制，分方案內(nèi)的和方案外的，倒?fàn)斁褪悄菚r(shí)候產(chǎn)生的。說(shuō)白了就是投機(jī)倒把。固定匯率制的一個(gè)結(jié)果就是價(jià)格雙軌制。比如說(shuō)：上海的一棟房子，人民幣100萬(wàn)，用美元買(mǎi)呢？就是12萬(wàn)。這是在現(xiàn)有的固定匯率制下，假如用購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)呢？假設(shè)購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)是4：1的話(huà)，假如用真實(shí)美元買(mǎi)的話(huà)，就應(yīng)當(dāng)是25萬(wàn)美元，中國(guó)實(shí)行外匯管制，針對(duì)合法的外匯，國(guó)家必需無(wú)條件兌換。其結(jié)果就是，老外用12萬(wàn)美元的東西買(mǎi)了價(jià)值25萬(wàn)美元的東西。這時(shí)候大家都要問(wèn)：房子還是那房子，那差價(jià)13萬(wàn)美元到底來(lái)自于什么呢？我現(xiàn)在就回答大家：來(lái)自于我們的外匯儲(chǔ)備。我們外匯儲(chǔ)備的含金量被大大的稀釋了，這五年內(nèi)黃金價(jià)格漲了多少（我記得最低的時(shí)候是71多塊/克，現(xiàn)在要140/克了吧？），石油價(jià)格漲了多少你知道嗎？（以前好像始終徘徊在20美元/桶，現(xiàn)在呢？50美元），假如我們的外匯儲(chǔ)備不用美元而用石油或黃金的話(huà)來(lái)儲(chǔ)備，我們的外匯儲(chǔ)備是增長(zhǎng)了還是削減了呢？大家自己去算算吧。

經(jīng)過(guò)一個(gè)晚上，有心的伴侶可能去中國(guó)人民銀行網(wǎng)站上把那些數(shù)據(jù)看過(guò)了，心里應(yīng)當(dāng)有底了吧。00年底比99年底增長(zhǎng)了多少??？7.05%，1656億美元。05年底筆04年底增長(zhǎng)了多少?。?1.25%，6099億。看來(lái)我們建國(guó)52年（含改革開(kāi)放20年）的外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)只相當(dāng)于04年一年增長(zhǎng)啊。（01年底，2122億元，04年增長(zhǎng)2067億元。）這是多么大的成就?。。。。。∵@速度用不了10年，中國(guó)是世界上最富有的國(guó)家。

你知道為什么嗎？你們不知道，也不會(huì)知道，zf也不會(huì)告知你們，經(jīng)濟(jì)學(xué)家更不會(huì)。但我會(huì)。

老百姓都是窮人，為什么窮??？由于無(wú)知。為什么無(wú)知啊？由于懶散，不學(xué)習(xí)。還是我來(lái)告知大家答案吧。

第一個(gè)緣由：就是加入WTO后，我國(guó)的出口的確很快，04年順差有3百億。（商務(wù)部數(shù)據(jù)）

其次個(gè)緣由：就是我們的商務(wù)部長(zhǎng)，要擴(kuò)大FDI，（只顧個(gè)人政績(jī)，不顧國(guó)家利益，痛心啊。）還有就是QFII等資金。這兩塊有600多億。（商務(wù)部數(shù)據(jù)）

第三個(gè)緣由：強(qiáng)勢(shì)美元不再，美元貶值，投機(jī)資本進(jìn)入中國(guó)套利和套匯。這主要有兩大塊：第一塊就是大家知道的海外進(jìn)入的游資（合法的與不合法的，具體由于敏感，在此就不說(shuō)了），其次塊就是以前外商投資進(jìn)入后項(xiàng)目產(chǎn)生的合法利潤(rùn)（以前外商會(huì)把在中國(guó)賺的人民幣換成外匯，匯回國(guó)內(nèi)，現(xiàn)在不了。通過(guò)連續(xù)投資，一方面可以抵扣所得稅，一方面還可以連續(xù)合法逃匯、套利）。這兩塊就是一千多億。

這還僅僅是國(guó)家儲(chǔ)備，還不包括大量的民間外匯儲(chǔ)備。至今你還懷疑謝國(guó)忠的萬(wàn)億游資嗎？

好?，F(xiàn)在最終把是否有游資和大致游資數(shù)量說(shuō)清楚了。下面就談?wù)?，游資是怎樣影響房地產(chǎn)的。

不知道諸位有多少炒股的。由于股票是最好的投資入門(mén)方法，大家假如懂股票的話(huà)，下面的分析大家也就簡(jiǎn)潔懂得多。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)投資市場(chǎng)，也可以吸納和釋放資本。

國(guó)外資原來(lái)中國(guó)套匯（由于國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄利息已經(jīng)低于美國(guó)聯(lián)邦基金利率了，所以說(shuō)套利基本不存在了），他要選擇什么對(duì)象（即什么樣的資產(chǎn)）呢？一般有幾個(gè)原則，流淌性，收益性是重要原則。參照東南亞，資金在危機(jī)爆發(fā)前期大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。所以說(shuō)房地產(chǎn)是個(gè)很好的載體。

由于制度性的問(wèn)題，外資在我國(guó)的投資渠道并不多，外資能合法進(jìn)入的渠道也就那些。上海的伴侶應(yīng)當(dāng)知道上海以前有外銷(xiāo)房和內(nèi)銷(xiāo)房之分吧？那是什么呢？那就是價(jià)格雙軌制，特地應(yīng)對(duì)固定匯率制導(dǎo)致的貨幣雙軌制投機(jī)的一個(gè)防火墻，兩個(gè)雙軌制作用正好抵消。是對(duì)老百姓的一個(gè)愛(ài)護(hù)，后來(lái)說(shuō)什么和國(guó)際接軌（每次一接軌，我們的老百姓福利就要降一截，比如說(shuō)醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保障、教育并軌，還有廁所收費(fèi)和停車(chē)費(fèi)與國(guó)際接軌等等，算是為地方zf業(yè)績(jī)作貢獻(xiàn)吧），取消了外銷(xiāo)房，這就給投機(jī)資本帶來(lái)了機(jī)會(huì)，也就苦了老百姓了。國(guó)外人士可以名正言順的外幣換成人民幣在國(guó)內(nèi)購(gòu)房了，多么好的渠道啊。我們的地方zf短視啊。

剛才講的是資金渠道問(wèn)題。下面就用股市的例子來(lái)講一下利用房市投機(jī)操作套匯的原理。

流通股：對(duì)應(yīng)的是商品房（實(shí)實(shí)在在的房子，現(xiàn)房或期房，由于現(xiàn)在期房限轉(zhuǎn)，等于新股上市加了個(gè)鎖定期）

上市公司：對(duì)應(yīng)的是中國(guó)的各大城市（比如說(shuō)上海，就是武鋼；溫州就是海虹控股，蘇州就是上海梅林等）。

大盤(pán)股，小盤(pán)股：上海就是大盤(pán)股，溫州、蘇州就是小盤(pán)股。大盤(pán)股適合大資金的進(jìn)出，小盤(pán)股適合小資金進(jìn)出。

大家都知道，股價(jià)的上漲是資金推動(dòng)型的。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)組成部分，為什么上海會(huì)成為游資的首選呢？為什么謝國(guó)忠說(shuō)上海的房產(chǎn)泡沫居全國(guó)之首呢（而依據(jù)公布的數(shù)據(jù)，上海并不是最高的，數(shù)據(jù)發(fā)布受zf把握）？因上海的購(gòu)買(mǎi)力全國(guó)最高，推高的房?jī)r(jià)資金充分，支撐比較強(qiáng)，承接力強(qiáng)。同時(shí)，上海人投機(jī)的心態(tài)全國(guó)最重，國(guó)外資本在退出時(shí)比較簡(jiǎn)潔找到下家，而且zf為政績(jī)做多意愿猛烈，作為金融城市，資金流淌格外好，格外適合大資金的運(yùn)作，所以我把它比作武鋼。炒股的人都知道，大資金進(jìn)入一個(gè)小盤(pán)股市很難全身而退的。相比之下，北京、廣州、深圳的要比上海小多了，由于他們整體運(yùn)作的環(huán)境不如上海。西部城市就更不行了（盤(pán)子太小，太簡(jiǎn)潔推高，上去就下不來(lái)了，購(gòu)買(mǎi)力小，承接力低，出不了貨），這種地方游資是不會(huì)去的。

問(wèn)題3：游資是規(guī)模浩大的追求短期利益的資金，至于長(zhǎng)期投資和投資收益不應(yīng)算入游資范疇。還有游資的慣用手段是通過(guò)跨市場(chǎng)的炒作行為，最終迫使zf做出有利于他們獲利的決策。所以，假如游資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，不會(huì)僅限于房地產(chǎn)業(yè)。

樓上的伴侶，學(xué)習(xí)要全面。以后此類(lèi)問(wèn)題就不回答了。

第一：游資對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，我沒(méi)這樣說(shuō)。游資利用的是現(xiàn)有制度的錯(cuò)誤進(jìn)行投機(jī)賺錢(qián)，對(duì)錯(cuò)誤的制度有糾錯(cuò)功能。如97東南亞金融危機(jī)。游資是個(gè)中性詞（無(wú)好壞之分）。

其次：房地產(chǎn)只是一個(gè)方面，不是全部，拿他做例子是由于在這個(gè)板塊，房地產(chǎn)的關(guān)注度高，而且影響最大。

第三：學(xué)習(xí)要學(xué)透徹，不要一知片解，會(huì)計(jì)科目上的長(zhǎng)期投資和投資收益與投資學(xué)上的概念是兩回事。如企業(yè)持有的上市公司流通股權(quán)，即便超過(guò)一年，也是短期投資。投資和投機(jī)的區(qū)分在于目標(biāo)，而不在于持有時(shí)間。不舉例說(shuō)明白，自己去看書(shū)吧。

講到匯率的因素了，怎么來(lái)用個(gè)生動(dòng)點(diǎn)的案例來(lái)說(shuō)明這東西呢？我吃飯的時(shí)候始終在想。我覺(jué)得還是用香港來(lái)說(shuō)明吧。

98年，香港zf和內(nèi)地zf聯(lián)手對(duì)抗游資，等于變相用內(nèi)地老百姓的錢(qián)向香港老百姓每人發(fā)了個(gè)大紅包（多少錢(qián)我不知道，zf也沒(méi)公布，或許怕引起眾怒吧，為了政治影響。）自此之后，港元由于沒(méi)有經(jīng)受大幅貶值，就始終被高估，高估的比例大致是多少呢？我覺(jué)得或許是100%。（就是說(shuō)，由于港元和人民幣都和美元掛鉤，是相對(duì)的固定匯率，按購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)的話(huà)，估量應(yīng)當(dāng)是1塊人民幣換2塊港元，估算的基礎(chǔ)是用A股和H股的股價(jià)比，由于他們的收益權(quán)按同股同權(quán)且又都流通應(yīng)當(dāng)是一樣的。那些爛人說(shuō)A股股價(jià)嚴(yán)峻高估是別有認(rèn)真的，當(dāng)然不排解我國(guó)的證券市場(chǎng)在制度支配上的確有問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)確定沒(méi)有那么厲害。這兒不談股市，要談以后談。）由于港幣高估，所以港股大漲也就順理成章。在上海，那么多香港人投資房產(chǎn)為的是什么呢？那就是利用貨幣的價(jià)格雙軌制投機(jī)倒把，眼睛盯的是我們的外匯儲(chǔ)備?？纯礀|南亞和阿根廷吧。zf通過(guò)CEPA來(lái)提升香港本地經(jīng)濟(jì)，意圖之一就是要削減購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)的差距。中心zf睿智啊，地方zf愚昧啊。同理，臺(tái)資、澳資、外籍華人到國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)的意圖是全都的。這也就是在上海，你看到為什么那么多華人在買(mǎi)那些高價(jià)房產(chǎn)了，由于他們不怕。惋惜我沒(méi)這個(gè)渠道，否則我也會(huì)這么做的。他們都是依附在我們外匯儲(chǔ)備上的吸血蟲(chóng)。

太簡(jiǎn)單了。就講這些吧，以后有空再講。

下面將就通脹率作一說(shuō)明。四說(shuō)通貨膨脹率：有很多伴侶會(huì)提出我的收入會(huì)增長(zhǎng)啊，并舉出10年前父母輩的收入變化來(lái)證明。意思是我等于在用現(xiàn)在的收入買(mǎi)10年前的房子，當(dāng)時(shí)房子多廉價(jià)啊。有這種想法的人根本不了解中國(guó)的歷史，至少不了解中國(guó)改革開(kāi)放的歷史，不知道方案經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)分，也不知道價(jià)格雙軌制是怎么回事。（這話(huà)說(shuō)起來(lái)長(zhǎng)了，說(shuō)了很多人也未必明白）。

還是舉個(gè)小例子吧：通貨膨脹大家都知道是怎么回事，最直觀(guān)的就是物價(jià)上漲。物價(jià)上漲的對(duì)老百姓最直接的結(jié)果就是手中貨幣變相貶值（如我國(guó)的外匯儲(chǔ)備不停的在貶值一樣，這里干脆說(shuō)清楚外匯儲(chǔ)備為什么會(huì)貶值，外匯要來(lái)干什么？就是用來(lái)買(mǎi)國(guó)外的商品，用來(lái)進(jìn)口。所以我們外匯儲(chǔ)備的價(jià)值可以用每年進(jìn)口貨物的加權(quán)平均價(jià)格來(lái)衡量，鐵礦石、石油、銅礦等等價(jià)格的上漲，我國(guó)04年外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)了50%多，但其價(jià)值上漲了多少呢？）。中國(guó)物價(jià)的上漲的緣由是什么呢？一方面源自于維持溫存的通貨膨脹有助于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)進(jìn)展（見(jiàn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)），另一方面是我國(guó)的貨幣投入量在不斷的加大，遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度（有一部分是用于由于外資的涌入，國(guó)家必需無(wú)條件兌換）。好，這應(yīng)當(dāng)就把通貨膨脹的概念和緣由講清楚了，還不清楚地自己去看書(shū)。

那下面就來(lái)說(shuō)影響，說(shuō)通貨膨脹就不得不說(shuō)收入。大家可以問(wèn)一下自己的父母和回想一下過(guò)去，改革開(kāi)放前20年收入的增長(zhǎng)速度快呢還是這三年速度增長(zhǎng)快??？為什么呢？其緣由就是通貨膨脹率和收入增長(zhǎng)率是非相關(guān)的或者說(shuō)是相關(guān)性格外低的，在某些條件下是負(fù)相關(guān)的（有愛(ài)好的同志可以去看產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、進(jìn)展經(jīng)濟(jì)學(xué)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)）。

這時(shí)候有伴侶就會(huì)質(zhì)疑：你前面還說(shuō)人民幣被低估，現(xiàn)在又說(shuō)人民幣由于通貨膨脹和物價(jià)上漲在貶值，這不是自相沖突嗎？能問(wèn)這個(gè)問(wèn)題的同志是個(gè)好同志。

由于經(jīng)濟(jì)有其自然規(guī)律，是不受人為的影響的，人民幣對(duì)內(nèi)的貶值，這就是對(duì)固定匯率制的自然修復(fù)，逐步縮小購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)的差距。舉例說(shuō)明：由于原材料價(jià)格上漲，國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲導(dǎo)致勞動(dòng)力成本上升，中國(guó)的產(chǎn)品成本也將隨之而提高，成本的提高不利于出口，外匯收入削減，國(guó)家兌付外匯的眼里也就漸漸變小，人民幣升值的壓力也就降低，漸漸的會(huì)回歸到應(yīng)有水平，但這個(gè)周期實(shí)在太長(zhǎng)，這就是固定匯率制的最大缺陷；浮動(dòng)匯率制由于隨時(shí)有市場(chǎng)調(diào)整，其周期要短的多。

那通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的影響呢？翻開(kāi)歷史，由于貨幣對(duì)內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價(jià)值和投資價(jià)值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險(xiǎn)的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無(wú)效的。（這跟消費(fèi)心理學(xué)有肯定關(guān)系）。同時(shí)由于通貨膨脹率的上升（說(shuō)明一點(diǎn)，我國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是不行信的，數(shù)據(jù)的發(fā)布有政治目的），存款利率的下降，中國(guó)的名義利率實(shí)際為零或?yàn)樨?fù)，相當(dāng)于什么呢？這相當(dāng)于riben現(xiàn)在的貨幣政策。由于老百姓投資渠道的缺乏（實(shí)際上缺乏的是平安的投資渠道），股市、期市風(fēng)險(xiǎn)都太高（關(guān)鍵是太黑暗），老百姓不情愿，于是乎，房市就成了中國(guó)老百姓的一個(gè)投資渠道。這叫“擠出效應(yīng)”，有人或許聽(tīng)說(shuō)過(guò)。

這也是增加需求的一個(gè)重要因素。

好了。有了這些經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)，那我們就有資格來(lái)爭(zhēng)辯當(dāng)今房地產(chǎn)價(jià)格的合理性和如何進(jìn)行投資了。

現(xiàn)在我們來(lái)排列一下影響需求的因素：1、低利率（我們目前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)感覺(jué)上價(jià)格是比較低的，主要是由于每月的還款額并不算高，具有肯定的哄騙性）；2、高匯率（人民幣的高估促使了海外游子的流入，進(jìn)入房市進(jìn)行套匯）；3、消費(fèi)心理（中國(guó)人寧愿拋棄低廉的租金不去租房，而去買(mǎi)房，投資學(xué)上是講不同的，只能用文化和消費(fèi)性理學(xué)加以解釋?zhuān)?、通貨膨脹率的上升，致使名義利率下降，擠出存款投入房市進(jìn)行投機(jī)。5、信貸政策（zf鼓舞消費(fèi)信貸，住房公積金等）；6、人口分布（中國(guó)大量的適齡青年需要結(jié)婚，要購(gòu)房，有愛(ài)好請(qǐng)去國(guó)家或當(dāng)?shù)貁f統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查）。7、投機(jī)的存在（只要任何商品上漲，都能產(chǎn)生投機(jī)分子，謀取利差）。8、其他

這些因素都是長(zhǎng)期存在了3、4年了，在將來(lái)還會(huì)產(chǎn)生肯定的影響，至于影響還會(huì)有多大，第一要看政策走勢(shì)，其次要看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)了。從政策走勢(shì)來(lái)看，銀行信貸政策、利率都已經(jīng)發(fā)生了變化。投機(jī)的因素，只要獲利空間削減、風(fēng)險(xiǎn)隨著房?jī)r(jià)的上漲加大，會(huì)很快降低的。只有心理的因素會(huì)長(zhǎng)期存在。

再來(lái)排列一下影響供應(yīng)的因素：1、制度的缺陷（大量的房產(chǎn)不能上市流通交易，不能滿(mǎn)足交易，只能滿(mǎn)足租賃）；2、土地供應(yīng)（新的土地政策不要我再多說(shuō)了吧？削減）；3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資本金比例的提高和貸款利率的提高，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本和風(fēng)險(xiǎn)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)退出，如上海的陽(yáng)光集團(tuán)，老板的兒子是我學(xué)校同學(xué)，開(kāi)頭不做房地產(chǎn)，去造船了）。

這些因素將在將來(lái)幾年發(fā)揮重大作用。影響有多大？要走一步看一步了。

看完這些，大家是不是會(huì)問(wèn)我，你說(shuō)了這么多，到底是看漲還是看跌啊？

問(wèn)題:4精彩，學(xué)到很多東西。通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的影響呢？翻開(kāi)歷史，由于貨幣對(duì)內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價(jià)值和投資價(jià)值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險(xiǎn)的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無(wú)效的。

可不行以說(shuō)明為什么是無(wú)效的呢？

說(shuō)不回答問(wèn)題，一方面原本想全部說(shuō)完了在回答問(wèn)題的，另一方面由于伴侶們的水平參差不同，很難用教科書(shū)上的東西來(lái)說(shuō)明，怕一下子回答不清楚，反而誤導(dǎo)了各位，誤人子弟?，F(xiàn)在還是先回答一下***jh的問(wèn)題吧。

那通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的影響呢？翻開(kāi)歷史，由于貨幣對(duì)內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價(jià)值和投資價(jià)值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險(xiǎn)的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無(wú)效的。

可不行以說(shuō)明為什么是無(wú)效的呢？

其實(shí)假如拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就股價(jià)和通貨膨脹而言，股票在短期內(nèi)是具有肯定避險(xiǎn)功能的，看看04年很多上市公司的收益大家或許會(huì)明白這個(gè)問(wèn)題，由于成本上升的同時(shí)，商品的價(jià)格上漲幅度更快，產(chǎn)能會(huì)快速滿(mǎn)足，價(jià)格也快速提高，利潤(rùn)也會(huì)快速增長(zhǎng)。但這種增長(zhǎng)會(huì)長(zhǎng)久嗎？答案明顯是否定的，由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展是周期性的，消費(fèi)是有價(jià)格彈性（價(jià)格彈性請(qǐng)看微觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)）的，但價(jià)格上漲到肯定程度，會(huì)消滅拐點(diǎn)，需求（實(shí)際消費(fèi)量）會(huì)大幅下跌，商品的價(jià)值就無(wú)法實(shí)現(xiàn)（看資本論，生產(chǎn)過(guò)程是制造價(jià)值，消費(fèi)過(guò)程是價(jià)值實(shí)現(xiàn)），由于生產(chǎn)具有方案性很難快速削減，就會(huì)消滅供過(guò)于求，價(jià)格就會(huì)快速下挫，生產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)快速削減。股票價(jià)格也會(huì)下跌。（看看中國(guó)轎車(chē)市場(chǎng)和上海汽車(chē)的走勢(shì)）。

房子呢？其實(shí)也是一回事，當(dāng)然要比股票簡(jiǎn)單很多。

我想還是用一個(gè)相像的實(shí)際案例來(lái)說(shuō)明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三駕馬車(chē)吧。翻開(kāi)湘火炬的股價(jià)走勢(shì)，堅(jiān)挺啊，湘火炬的基本面也好啊。但為什么為崩盤(pán)呢？德隆為什么會(huì)破產(chǎn)的？當(dāng)然緣由很多，說(shuō)白了就是價(jià)格與價(jià)值的長(zhǎng)期背離，就像按著的彈簧，一旦外部作用力發(fā)生變化，他就會(huì)反彈。當(dāng)大量的資金進(jìn)入房產(chǎn)尋求庇護(hù)的同時(shí)，也在漸漸失去庇護(hù)，環(huán)境在變，而且變得很快，等你發(fā)覺(jué)的時(shí)候，按在彈簧上的那只手已經(jīng)沒(méi)了。

由于下班時(shí)間到了，回答了一半?，F(xiàn)在連續(xù)回答這個(gè)問(wèn)題。有些問(wèn)題必需講清楚，心中有懷疑必定導(dǎo)致決策和推斷偏差。

剛才舉了德隆三駕馬車(chē)的例子。為什么要舉這個(gè)例子呢？其實(shí)就是為了說(shuō)明資產(chǎn)流淌性這個(gè)概念。德隆手上的股票在崩盤(pán)前，以新疆屯河為例，還權(quán)價(jià)格最高是187元左右，目前還權(quán)價(jià)格為15元。下跌幅度在90%以上。為什么會(huì)崩盤(pán)呢？由于其高度持倉(cāng)，其實(shí)也就是其資產(chǎn)失去了流淌性，為了重新獲得流淌性，它必需因此付出成本，進(jìn)行降價(jià)，由于他手中的股票不行能全部按當(dāng)時(shí)的市價(jià)變現(xiàn)。目前很多僅僅也面臨這種問(wèn)題，這也進(jìn)一步說(shuō)明白為什么很多資金寵愛(ài)在上海投資炒作，其實(shí)也就由于上海是大盤(pán)股，還收率比較好，變現(xiàn)力量較強(qiáng)。

那我們手中的房子呢？變現(xiàn)力量有多強(qiáng)呢？政策環(huán)境發(fā)生突變，大家都想變現(xiàn)的時(shí)候，變現(xiàn)是極為困難的。一套房子變現(xiàn)需要幾個(gè)月吧？

現(xiàn)在再來(lái)說(shuō)明，為什么通貨膨脹時(shí)，房地產(chǎn)不能成為避險(xiǎn)的工具。大家經(jīng)過(guò)去年都應(yīng)當(dāng)知道，現(xiàn)在zf考慮是否加息是爭(zhēng)辯得最多的是什么呢？是CPI（物價(jià)指數(shù)）。

有了前邊對(duì)利率和通貨膨脹率學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)，我們就不難明白這個(gè)道理了。利率上漲一個(gè)百分點(diǎn)，我們每月的還款數(shù)要增加10%，物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)5%（去年經(jīng)濟(jì)學(xué)家和zf官員爭(zhēng)辯是否加息，就是CPI是否高于5%借推斷的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，留意：我們爭(zhēng)辯CPI的時(shí)候肯定要清楚的知道構(gòu)成這個(gè)指標(biāo)的組成部分是那些），我們每個(gè)月由于柴米油鹽醬醋茶、水電煤（維持基本的正常生活）的費(fèi)用將增加5%。你知道我們每個(gè)季度的CPI用的是同比還是環(huán)比嗎？所以你會(huì)發(fā)覺(jué)利率和通貨膨脹率竟然是同步上漲的。它不停的在擠縮你的收入，你每個(gè)月的現(xiàn)金流出在不知不覺(jué)中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是還有存款，收入是否穩(wěn)定，但我知道，一旦每個(gè)月的現(xiàn)金流為負(fù)，大家賬面上可能有幾百萬(wàn)，但卻無(wú)法還款。對(duì)于企業(yè)這就叫做破產(chǎn)（企業(yè)破產(chǎn)有兩種，一種是資不抵債，還有一種就是資金無(wú)以為繼）。德隆的破產(chǎn)就是例子。到時(shí)候，由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)不行分割性，你能賣(mài)掉一平方米、拆下幾塊磚去換大米嗎？你唯一可做的就是賣(mài)房，為了能快速脫手，你必需折價(jià)。當(dāng)很多人開(kāi)頭拋售的時(shí)候，折價(jià)必需很高才能脫手了，房?jī)r(jià)也就開(kāi)頭下跌，下跌過(guò)程和原理與股票一樣，就不再多說(shuō)了。

現(xiàn)在大家應(yīng)當(dāng)知道為什么謝國(guó)忠說(shuō)利率上漲對(duì)房地產(chǎn)具有致命打擊了吧。大家也應(yīng)當(dāng)理解zf遲遲不愿加息的緣由了吧？去年的小幅加息只是一個(gè)信號(hào)，是象征性的，告知大家，要留意風(fēng)險(xiǎn)，不要執(zhí)迷不悟，也給了大家一段時(shí)間緩沖，一個(gè)機(jī)會(huì)。是否珍惜，那別人就沒(méi)法管了。

同時(shí)，由于物價(jià)的上漲，居民收入必需花更多的錢(qián)來(lái)維持生活，同時(shí)也漸漸降低了有購(gòu)房需求居民的購(gòu)買(mǎi)力（經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)有效需求降低）。維持房?jī)r(jià)的支撐力也會(huì)下降，同時(shí)由于預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變（跟股票一樣，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌），到時(shí)候很難把握。房?jī)r(jià)下跌太快，會(huì)產(chǎn)生社會(huì)動(dòng)蕩，這也是中心zf格外謹(jǐn)慎的緣由。但地方zf為了自身政績(jī)，好像并不領(lǐng)悟。

今日晚上先把這個(gè)問(wèn)題回答掉。

目前也就單個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)的影響也說(shuō)得差不多了。

明天將就多種因素綜合在一起對(duì)房地產(chǎn)的影響作一分析，并作出最終推斷，和提出理財(cái)建議。

一起床就能看到伴侶會(huì)的評(píng)論深感欣慰。

其實(shí)短短幾幅帖子要把很多東西講清楚格外困難。我回顧了前面發(fā)的帖子，感覺(jué)東一塊西一塊，不成體系，還有很多錯(cuò)別字。沒(méi)方法了，只能將就了。

前面我們講了這么多因素，但真正對(duì)房?jī)r(jià)上漲和打算房?jī)r(jià)最直接的東西是什么呢？是H市長(zhǎng)講話(huà)還是其它？其實(shí)和股市一樣，是資金打算了價(jià)格。是資金的對(duì)比力氣打算了價(jià)格，前面已開(kāi)頭我們就講了價(jià)格是一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)（是一個(gè)靜態(tài)值），而時(shí)間具有一維性（即不行逆轉(zhuǎn)），在股市場(chǎng)由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同質(zhì)性，因此，打算某一時(shí)點(diǎn)股票價(jià)格的根本緣由就是當(dāng)時(shí)買(mǎi)入賣(mài)出資金力氣對(duì)比的結(jié)果。說(shuō)白了，就是資金力氣的戰(zhàn)斗結(jié)果打算價(jià)格，前面說(shuō)的各種因素都是通過(guò)影響資金面進(jìn)而影響房產(chǎn)價(jià)格的。

比如說(shuō)，升息對(duì)用于購(gòu)房的資金免得影響是負(fù)的，物價(jià)上漲對(duì)購(gòu)房資金的影響也是負(fù)的，由于游資對(duì)zf升值人民幣的預(yù)期開(kāi)頭減弱，開(kāi)頭流出，對(duì)資金面的影響也是負(fù)的，新商品房的上市（類(lèi)似于上市公司的增發(fā)和配股）對(duì)資金面的影響也是負(fù)的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，發(fā)新股都看作利空，大家可以想想為什么？想不通可以提問(wèn)），收入的增加對(duì)購(gòu)房資金面是正的，制度層面就有點(diǎn)簡(jiǎn)單，要具體條款具體分析。等等因素，他們影響資金面的力氣隨時(shí)隨地在發(fā)生變化，所以就增加了猜測(cè)的難度。但股票高手，他們就有這種力量，能在最短的時(shí)間內(nèi)感受的這些資金力氣的變化。并隨時(shí)作出投資決策。

這種力量不僅需要理論指導(dǎo)，也需要實(shí)戰(zhàn)閱歷，大家可以通過(guò)炒股獲得（我是通過(guò)這種方法熬煉的），具體就不說(shuō)了。

下面我們來(lái)猜測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。

在猜測(cè)之錢(qián)，我們極有必要來(lái)解讀一下政策面。

大家都知道謝國(guó)忠是一個(gè)大空頭，感覺(jué)他的預(yù)言也好像不準(zhǔn)。其實(shí)他對(duì)中國(guó)的狀況的確也缺乏足夠的了解，但這不等于他做出了錯(cuò)誤的推斷。就比如說(shuō)，兩個(gè)人下棋，我在走下一步棋之前，把我全部的推斷都告知對(duì)手聽(tīng)，對(duì)方還會(huì)照原來(lái)的思路下嗎？

因此zf作出各種決策都也不是空穴來(lái)風(fēng)的，也要期望獲得某種效果。

政策1：升息，說(shuō)白了就是從根本卡住資金面，外面說(shuō)得也太多了，我也就不說(shuō)了。

政策2：堅(jiān)決不升值，說(shuō)白了就是不給游資人民幣升值的預(yù)期，打擊他們投機(jī)的信念。

政策3：把握物價(jià)，包括三農(nóng)問(wèn)題，其目標(biāo)是為了什么??？擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)量，抑制農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水電煤死活不漲，也是這個(gè)緣由啊。大家可不要辜負(fù)了中心的美意，我們黨了不起啊，我們的溫總理和胡主席也了不起啊,換了國(guó)民黨，才沒(méi)人管老百姓的死活呢。

政策4：銀行把握住房貸款，留意這個(gè)政策是來(lái)自于央行的要求，而不是地方上的。地方上銀行要的是什么？銀行領(lǐng)導(dǎo)要的是政績(jī)，要的是腐敗的溫床。住房貸款的盈利性多高??？利差3%。暴利?。?！大家還記得銀行為什么要處處拉存款嗎？要發(fā)放貸款必需要有足夠的儲(chǔ)蓄存款。為什么要處處把開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售時(shí)的房貸要放在自己的銀行辦嗎？由于暴力啊。就憑兩張單據(jù)（儲(chǔ)戶(hù)存折、住房貸款合同），就能賺取兩者的利差，一百萬(wàn)貸款，一年就是3萬(wàn)，有十萬(wàn)戶(hù)，一年就是30億，這就是業(yè)績(jī)。還有一點(diǎn)，就是可以通過(guò)住房貸款的增加，來(lái)稀釋銀行以前的不良貸款，降低不良貸款率，這就是領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)。至于問(wèn)題，那是國(guó)家的事和中心zf的事，與地方無(wú)關(guān)。說(shuō)遠(yuǎn)了，連續(xù)解讀這一政策，大家都說(shuō)，住房貸款這么好，銀行和老百姓雙得利，中心為什么要把握?。空f(shuō)白了，就是風(fēng)險(xiǎn)，中心zf看到了風(fēng)險(xiǎn)，以前可以把盈利放在第一位，現(xiàn)在必需把風(fēng)險(xiǎn)把握放在第一位了。大家認(rèn)為中心zf是看多還是看空呢？

政策5：加強(qiáng)土地管理，把握土地投放量，為什么啊？莫非僅僅是由于愛(ài)護(hù)耕地、削減腐??？還有一點(diǎn)，就是zf必需把握供應(yīng)量，使供應(yīng)量和“有效需求”匹配起來(lái)，說(shuō)白一點(diǎn)，就是zf認(rèn)為房?jī)r(jià)高了，高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢(qián)人買(mǎi)得起了，房子是為那部分人造的。（昨天到一個(gè)伴侶家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說(shuō)起房子的事，他告知我，任志強(qiáng)向他報(bào)委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強(qiáng)的真實(shí)想法或許就是我剛才說(shuō)的意思）。最優(yōu)有一點(diǎn)，就是zf也想通過(guò)把握度地供應(yīng)量來(lái)把握房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)快速下滑。假如zf不看空，他有必要這么狠嗎？

政策6：高院的司法解釋?zhuān)咴旱乃痉ń忉屧绮怀鐾聿怀?，為什么這時(shí)候出呢？莫非5年前就沒(méi)有商品房嗎？說(shuō)白了，就是高院猜測(cè)拖欠銀行住房貸款的案例會(huì)越來(lái)越多，這樣解釋主要是為了保障來(lái)百姓的基本生活權(quán)益，防止因住房問(wèn)題引起社會(huì)動(dòng)蕩。高院莫非不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么回事？

政策7：外匯政策，放松外匯管制，其目標(biāo)就是要削減國(guó)家外匯儲(chǔ)備，鼓舞老百姓購(gòu)匯就是期望老百姓能掛念國(guó)家分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同來(lái)打擊游資。在匯率問(wèn)題上，我是這樣推斷的，匯率問(wèn)題已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了，已經(jīng)是政治問(wèn)題了，美國(guó)有意讓美元貶值，就是擠壓人民幣升值，升值后再打壓人民幣，迫使人民幣大幅貶值，摧垮中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這一招他在東南亞、南美、拉美國(guó)家屢試不爽，這次根我國(guó)搞上了，所以我們肯定要挺住，我也鼓舞大家儲(chǔ)備外匯，我們難過(guò)，美國(guó)放任美元貶值也難過(guò)著呢，看誰(shuí)熬得過(guò)誰(shuí)。國(guó)家出臺(tái)這些政策，就是為了避開(kāi)升值，打擊游資。迫使這些游資知難而退。（zf睿智啊，商務(wù)部**啊。）

這一兩年的政策還有很多，大家漸漸去解讀吧。去解讀這些政策對(duì)資金面的影響包括制定這些政策的決策者的正式想法。你自己也應(yīng)當(dāng)會(huì)有個(gè)推斷。

那該怎么猜測(cè)呢？

炒股的伴侶知道，猜測(cè)的時(shí)間太長(zhǎng)或太短都沒(méi)有實(shí)際操作意義。

下面要說(shuō)的是猜測(cè)的價(jià)值和目標(biāo)。（為投資決策作基礎(chǔ)）

舉個(gè)例子：一個(gè)股票或一個(gè)房子，從1塊錢(qián)漲到了100塊，在這上升的過(guò)程中，任何時(shí)間以任何價(jià)位買(mǎi)進(jìn)都是正確的，由于他都有活力的空間；當(dāng)這個(gè)股票從100快跌倒1塊錢(qián)的時(shí)候，你在任何時(shí)間以任何價(jià)位賣(mài)出也都是正確的，由于你削減了虧損。但就整個(gè)操作過(guò)程而言，你對(duì)還是錯(cuò)呢？其實(shí)你永久都是錯(cuò)的，由于你沒(méi)有做到最優(yōu)方案（最優(yōu)方案就是1元買(mǎi)入100元買(mǎi)出），你也很難做到最差方案（就是100元買(mǎi)入1元買(mǎi)出），你做到的都是次優(yōu)方案，有些人賺錢(qián)了，有些人虧了，有的多，有的少。導(dǎo)致這樣的關(guān)鍵是什么呢？由于他永久沒(méi)法精確?????的猜測(cè)到拐點(diǎn)，就是拐點(diǎn)在什么時(shí)候什么價(jià)位發(fā)生。其實(shí)要做到這一點(diǎn)完全是不行能的，由于你也是這個(gè)市場(chǎng)的一分子，你也會(huì)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生作用，這就要講一個(gè)合力和趨勢(shì)的概念了。所以我們沒(méi)必要去精確?????的猜測(cè)將來(lái)，我們只要知道趨勢(shì)就可以了。由于在你試圖精確?????猜測(cè)拐點(diǎn)的時(shí)候，影響這個(gè)拐點(diǎn)的因素也在發(fā)生變化。是不是有點(diǎn)抽象啊？學(xué)過(guò)高等數(shù)學(xué)或哲學(xué)的伴侶應(yīng)當(dāng)很簡(jiǎn)潔理解這個(gè)問(wèn)題，不理解的伴侶沒(méi)事就多看看太極圖吧。

除非你有足夠的力氣來(lái)把握市場(chǎng)，但好像這樣做不到，所以德隆失敗了。

從政策的走勢(shì)來(lái)看，明顯力氣在逐步從多方向空方轉(zhuǎn)變，雙方力氣正在此消彼長(zhǎng)的過(guò)程中，現(xiàn)在在什么程度呢？假如以剛才那個(gè)例子作為范圍的話(huà)，現(xiàn)在就應(yīng)當(dāng)是在八、九十元了。至于100元什么時(shí)候到來(lái)，到達(dá)100元還需要多少時(shí)間，在100元價(jià)位上會(huì)維持多久，對(duì)于空倉(cāng)的伴侶來(lái)說(shuō)是沒(méi)有任何意義的。股市上很多散戶(hù)就是這樣，耐不住孤獨(dú)?????，一年四季都是滿(mǎn)倉(cāng)，沒(méi)有股票就難過(guò)，不怕套牢怕踏空，這種人不虧才怪。因此從投資證券的角度來(lái)說(shuō)，就是要等待一個(gè)好的買(mǎi)入機(jī)會(huì)。

剛才用證券來(lái)形容房地產(chǎn)，基本原理是一樣的，但也有很大的不同點(diǎn)，就是房子有使用價(jià)值，證券沒(méi)有。證券的漲跌比較頻繁，大大小小的周期比較多，相對(duì)較短，人們或許有很多機(jī)會(huì)。而房子的漲跌周期就很長(zhǎng)，人活一輩子也經(jīng)受不了幾次，主要要跟本國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期匹配起來(lái)，先對(duì)而言機(jī)會(huì)就比較少。失去了就沒(méi)必要再去強(qiáng)求了。率性而為吧。

我的推斷，我跟辦公室的同事聊過(guò)，那就是長(zhǎng)期看空的，但關(guān)鍵還要看政策的走勢(shì)和相應(yīng)政策的出臺(tái)，由于政策打算了拐點(diǎn)到來(lái)的時(shí)間。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，假如今后再也沒(méi)有任何新的政策出臺(tái)或經(jīng)濟(jì)部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點(diǎn)的到來(lái)可能是緩慢的，需要3年左右時(shí)間。假如zf加息，而且是大幅加息，那么拐點(diǎn)的到來(lái)將是指日可待的（如當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)的破滅）。因此，我們猜測(cè)房市，就必需關(guān)注政策的導(dǎo)向。

從目前的狀況來(lái)看，由于受到各種所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家和zf部門(mén)個(gè)體利益的考慮，現(xiàn)在的氛圍很混沌，政策的出臺(tái)具有相當(dāng)?shù)拇蟮牟淮_定性，在這點(diǎn)我們要好好向美國(guó)學(xué)習(xí)。

說(shuō)到現(xiàn)在，有一點(diǎn)是確定的，別的不說(shuō)，上海的房地產(chǎn)確定的泡沫大大的，確定是在歷史高位，會(huì)不會(huì)再創(chuàng)新高，我想這只對(duì)那些座超短線(xiàn)的人有用，對(duì)于寬敞要長(zhǎng)期投資（也就是自?。┑娜藖?lái)說(shuō)，沒(méi)什么價(jià)值。至于拐點(diǎn)什么時(shí)候到來(lái)，是不確定的，選擇資助的伴侶面對(duì)的是時(shí)間的損失（比如說(shuō)預(yù)備買(mǎi)房結(jié)婚的伴侶，為了獵取時(shí)間，在財(cái)務(wù)上損失一點(diǎn)也可能是在所不惜的），因此每個(gè)人要依據(jù)自己實(shí)際狀況來(lái)選在買(mǎi)房的時(shí)機(jī)和方式。

下面對(duì)需要購(gòu)房的伴侶和剛畢業(yè)的高校生推舉幾種房產(chǎn)投資方式。

問(wèn)題5:我想知道

1.現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，那么為什么“在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，假如今后再也沒(méi)有任何新的政策出臺(tái)或經(jīng)濟(jì)部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點(diǎn)的到來(lái)可能是緩慢的，需要3年左右時(shí)間”？

2.你說(shuō)謝對(duì)中國(guó)的狀況缺乏足夠的了解,那么他在這種狀況下做出推斷是不是意味著他在下棋?假如是的話(huà),那么他又在跟誰(shuí)下呢?他有到底想干什么呢?

先解答123451那位伴侶的懷疑吧。

之所以有三年的推斷，是建立在經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境沒(méi)有變化的基礎(chǔ)上，通過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)律自然進(jìn)展，事實(shí)上是做不到的，zf的政策會(huì)源源不斷地出來(lái)、或多或少的影響經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。前面我引用了索洛斯的一句名言“富強(qiáng)早已耗盡了自身的力氣，可是為了避開(kāi)一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長(zhǎng)了?！本褪窃谙胝f(shuō)明這種人為的因素和傾向。三年的這數(shù)字的出處，主要考慮的是各種周期性因素的綜合影響，比如說(shuō)利率、通貨膨脹率的演化周期不是同步的，有同步的也有反向的，在利率提高初期，這基本上是全都的，后期可能相反也可能全都（主要還是受政策宏觀(guān)政策的影響）。比如說(shuō)生產(chǎn)周期、產(chǎn)品周期等，還要受新技術(shù)運(yùn)用的影響，這是比較簡(jiǎn)單的，很難一下子說(shuō)清楚，這里就不說(shuō)了，以后有空再作說(shuō)明。

至于謝國(guó)忠，我只是說(shuō)他能把自己真實(shí)的想法說(shuō)出來(lái)，是個(gè)誠(chéng)懇和高水平能人。說(shuō)他不了解中國(guó)，主要說(shuō)他不了解我國(guó)zf政策出臺(tái)的機(jī)制和目標(biāo)，這是和西方國(guó)家不同的，我國(guó)zf考慮的首先是國(guó)家和社會(huì)的穩(wěn)定，老百姓根本的生活問(wèn)題，而不是首先考慮的是效率問(wèn)題，說(shuō)白了就是先講政治、后講經(jīng)濟(jì)。至于下棋，更合適的說(shuō)法可能他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)看棋的（下棋的是中心和一些利益團(tuán)體），看著看著就開(kāi)頭說(shuō)棋了，違反了旁觀(guān)勿語(yǔ)真君子的律條，所以受到那些利益團(tuán)體的圍攻。就像郎咸平一樣，觀(guān)察大路上別人行騙，他傻乎乎的上去戳穿，壞人錢(qián)財(cái)，能不挨揍嗎？說(shuō)白了又沒(méi)有騙你的，關(guān)你什么閑事??？

在前一段時(shí)間中心打擊有償新聞，那可不是空穴來(lái)風(fēng)和無(wú)事生非。我這人就是事不關(guān)己高高掛起。有時(shí)也順便幫騙子撬撬邊，搞點(diǎn)好處。

又說(shuō)遠(yuǎn)了。

現(xiàn)在來(lái)講投資。

不知道大家的財(cái)務(wù)方面和投資方面的功底怎樣，假如不懂了話(huà)就有點(diǎn)難了。假如不知道成本（資金成本、機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本等概念）和風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)的衡量）的話(huà)，那很多問(wèn)題就很難說(shuō)清楚了?，F(xiàn)在我假設(shè)大家都懂。

前面有個(gè)伴侶問(wèn)我海南房產(chǎn)投資的一個(gè)個(gè)案，不好意思，我沒(méi)做過(guò)爭(zhēng)辯，沒(méi)法回答。在前面我做過(guò)一個(gè)比方，就是把城市比做成個(gè)股，現(xiàn)在這個(gè)比方還適用。比方說(shuō)，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么組成呢？是股市中全部股票的綜合體現(xiàn)，股市有泡沫不等于說(shuō)全部的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。還有，上證指數(shù)地走能代表各股走勢(shì)，各股的走勢(shì)有其內(nèi)在的、共性化的緣由。所以說(shuō)，中國(guó)的各個(gè)城市的狀況都是不一樣的，大家肯定要具體狀況具體分析，千萬(wàn)不要以偏概全。比如說(shuō)，很多場(chǎng)合公布的都是中國(guó)整體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就是上證指數(shù)，他只代表整個(gè)市場(chǎng)的綜合狀況，而且由于樣本不停的變，早已失真了，別把那東西太當(dāng)回事。由于一般人只可能買(mǎi)一個(gè)股票，只關(guān)注你那個(gè)股票就行了（你不是溫州人吧？）。我也是，所以我只關(guān)注上海。上海在全國(guó)還是比較有代表性的。

那我們就來(lái)關(guān)注上海。

整體而言，上海這個(gè)個(gè)股的基本面是不錯(cuò)的，所以引來(lái)各路資本爭(zhēng)相追趕也不以為奇。但各路資本的性質(zhì)，我們極有必要加以分析和區(qū)分。為什么要這么做呢？大家學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)管理的伴侶們都知道，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)等等名詞吧？長(zhǎng)期投資、短期投資各需要什么樣的資金來(lái)匹配呢？長(zhǎng)短期資金的結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何設(shè)立呢？假如設(shè)置不好會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？

舉個(gè)例子，還是說(shuō)德隆（由于它名氣大，知道的人多）。最早剛開(kāi)頭，德隆玩二級(jí)市場(chǎng)的時(shí)候，我想他也沒(méi)有想要長(zhǎng)期坐莊吧？用以匹配的資金不會(huì)是長(zhǎng)期資金（拆借來(lái)的資金從沒(méi)有想到會(huì)要用8年吧？）結(jié)果，從96年牛市開(kāi)頭，股市始終走牛，始終到2001年從牛市轉(zhuǎn)入熊市，那時(shí)候他手中股票的籌碼已經(jīng)是高度集中了，流淌性也越來(lái)越差，潛虧的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高。他的資金來(lái)源是什么呢？說(shuō)白了都是短期資金，學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)的伴侶都知道，用短期資金來(lái)支撐長(zhǎng)期投資的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，必需借東家還西家，拆東墻補(bǔ)西墻，維持股價(jià)的成本是巨大的，由于資金成本在那兒明擺著的。當(dāng)資金聯(lián)繃斷的時(shí)候，崩盤(pán)也就來(lái)到了。

舉這個(gè)例子，就是為了說(shuō)明長(zhǎng)短期資金的匹配問(wèn)題。有很多散戶(hù)伴侶不理解這個(gè)概念，虧了很多，有些人明明知道，但還是要刀口舔血（我有些伴侶學(xué)財(cái)務(wù)的，也因此而完蛋）。

所以大家在分析這個(gè)“個(gè)股”的同時(shí)，肯定要區(qū)分清除支撐這個(gè)市場(chǎng)的資金那些長(zhǎng)期的，哪些是短期的。長(zhǎng)期資金和短期資金的行為特征是完全不同的，他們來(lái)到這個(gè)市場(chǎng)的目的也是完全不同的。

剛才說(shuō)了用短期資金來(lái)匹配長(zhǎng)期投資是風(fēng)險(xiǎn)巨大的，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)明長(zhǎng)期資金匹配短期投資也具有重大風(fēng)險(xiǎn)。老百姓老是說(shuō)中國(guó)股市有問(wèn)題，沒(méi)有IBM、沒(méi)有微軟，沒(méi)有真正的藍(lán)籌股，但他們從來(lái)不想自己到這個(gè)市場(chǎng)來(lái)干什么，是投資還是投機(jī)的。他們都是來(lái)投機(jī)的，他們的資金都是自有資金（替別人代客理財(cái)或替親戚伴侶炒股的除外），是長(zhǎng)期資金，但由于他們的目標(biāo)是投機(jī)，是來(lái)賺小菜錢(qián)，進(jìn)進(jìn)出出忙得很哪，這種心態(tài)能賺錢(qián)嗎？還是舉前面的例子，一個(gè)股票從1元漲到100元，1元買(mǎi)進(jìn)2元賣(mài)出，再10元買(mǎi)進(jìn)20元賣(mài)出，再30元買(mǎi)進(jìn)40元賣(mài)出，反反復(fù)復(fù)，結(jié)果到了90元買(mǎi)進(jìn)，100元反倒不賣(mài)出了，80元就更不賣(mài)了，結(jié)果始終跌倒10元，這個(gè)過(guò)程，學(xué)過(guò)點(diǎn)數(shù)學(xué)的伴侶都該知道是賺錢(qián)還是虧錢(qián)的吧？

為什么要說(shuō)明這些呢？就是給大家普及一下資金性質(zhì)的重要性。大家有沒(méi)有考慮過(guò)自己用于買(mǎi)房資金的性質(zhì)呢？？

只怕很少有人考慮吧？雖然讀過(guò)書(shū)的人都知道“刻舟求劍”的故事，但自己總是在重復(fù)這樣的錯(cuò)誤。由于他們只會(huì)靜態(tài)的思考問(wèn)題。

不好意思，我剛才應(yīng)當(dāng)先說(shuō)上海這個(gè)“個(gè)股”的基本面的，結(jié)果到先把資金性質(zhì)問(wèn)題提前說(shuō)了。那就接著說(shuō)吧。

在上海支撐上海房?jī)r(jià)的資金有哪些呢？

下面先依據(jù)目的來(lái)分：一是海外資金（包括港澳臺(tái)、韓日、美等等），他們中一部分人工作在上海，用來(lái)長(zhǎng)期居住的，需要的是長(zhǎng)期資金，還有很大一部分人并不在上海，為使托付一些公司或親戚伴侶購(gòu)買(mǎi)的，來(lái)套匯的，是短期資金，當(dāng)然不排解，有一部分短期資金假如被套牢，就可能轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期投資了（如散戶(hù)投資者那樣），比例應(yīng)當(dāng)是1：2吧（直觀(guān)感覺(jué)，無(wú)依據(jù)）。二是國(guó)內(nèi)資金（排解上海本地資金），同樣也有很多人如剛畢業(yè)在上海就業(yè)的同學(xué)，他們是為了長(zhǎng)期居住的，需要的是長(zhǎng)期資金，而一些投機(jī)者（溫州炒房團(tuán)？）就是短期資金了，比例也應(yīng)當(dāng)是1：2吧（無(wú)依據(jù)）。三是上海本地資金，也分居住和投機(jī)的，比例在5：1（個(gè)人認(rèn)為很多中介和房產(chǎn)商參與投機(jī)炒作，數(shù)量還是相當(dāng)大的）。

再依據(jù)資金來(lái)源區(qū)分：由于中國(guó)本土老百姓的購(gòu)買(mǎi)力有限，除了存款外能保證首付外，大部分的要依靠銀行貸款，我個(gè)人把存款看作為長(zhǎng)期資金，貸款看作為短期資金（由于只要貸款必需要每月款還款，跟自己的收入親密相關(guān)，而且還受工作波動(dòng)、收入波動(dòng)和貸款利率波動(dòng)等因素的影響），這部分由于貸款引起的短期資金是相當(dāng)巨大的（上海的具體數(shù)字我忘了），知道的伴侶請(qǐng)補(bǔ)上。還有就是海外資金，他們買(mǎi)房很少貸款吧？這些資金可短可長(zhǎng)，損失的是機(jī)會(huì)成本，假如這種成本仍舊保持低位的話(huà)，他們撤退的意愿并不會(huì)很強(qiáng)。

問(wèn)題6:抄書(shū)的部分基本正確，對(duì)于走勢(shì)的推斷不敢恭維。

很圓滿(mǎn)，看來(lái)很多伴侶還是不明白我發(fā)這個(gè)帖子的意圖。這個(gè)帖子的標(biāo)題就是房產(chǎn)投資掃盲，其實(shí)就是為了普及一下投資學(xué)問(wèn)而已，是掛念大家建立能獨(dú)立思考問(wèn)題的力量，由于現(xiàn)在外面的文章、消息評(píng)論（特殊是股市評(píng)論和方式文章），不管看多還是看空,都具有極大的功利性和誤導(dǎo)性。

我上一家公司是個(gè)房地產(chǎn)公司，我雖然不做房地產(chǎn)那塊，但我們公司有很多做房地產(chǎn)投資和爭(zhēng)辯的，看了他們做的報(bào)告，我真有的可怕。對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，依據(jù)歷史房?jī)r(jià)走勢(shì)做個(gè)回歸分析就好了，然后依據(jù)那個(gè)結(jié)果作決策，還有的更簡(jiǎn)潔，看看周邊樓盤(pán)賣(mài)多少錢(qián)，然后估量自己開(kāi)盤(pán)的時(shí)候漲多少錢(qián)，就行了。我的天哪？那不是跟股市中散戶(hù)作技術(shù)面分析一樣嗎？就算近期賺錢(qián)，也總有一天會(huì)虧光的。

還有一點(diǎn)，這個(gè)帖子的題目雖然是房產(chǎn)投資掃盲，但同樣適用于大部分的投資行為，包括項(xiàng)目投資、證券投資、企業(yè)購(gòu)并等等。由于我講的大部分都是方法論的東西，而且努力用淺白的語(yǔ)言來(lái)講清楚哪些晦澀的概念。

當(dāng)然一個(gè)帖子，不行能把全部的問(wèn)題都講清楚，后面對(duì)大家就只是“師傅領(lǐng)進(jìn)門(mén)，修行在個(gè)人”得失了。假如大家想僅僅知道房?jī)r(jià)的走勢(shì)，對(duì)不起，我從來(lái)不向別人推舉股票。

問(wèn)題7：在頂一下,我想問(wèn)問(wèn)假如上海樓市崩盤(pán),對(duì)北京、深圳等地的樓市有影響嗎？其實(shí)05年開(kāi)頭廣州的樓市已經(jīng)開(kāi)頭少量下跌了。

前面我打了個(gè)比方，把房市比作股市，把城市比作個(gè)股（即上市公司），房子比作股票。國(guó)家宏觀(guān)政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有反應(yīng)的，但個(gè)股（城市）的表現(xiàn)也不會(huì)全然相同，大盤(pán)的下跌會(huì)對(duì)全部的股票有影響（主要是心理上的）。且不說(shuō)上海的樓市會(huì)不會(huì)崩盤(pán)（我個(gè)人認(rèn)為不會(huì)，看空和下跌不等于樓市崩盤(pán)，）炒股的伴侶知道，同一類(lèi)型或同一板塊的股票芒又一個(gè)快速上漲或快速下跌的時(shí)候，其它股票也會(huì)做出反應(yīng)，上漲或下跌，但幅度確定沒(méi)有領(lǐng)頭的那個(gè)大。

北京和深圳我去的次數(shù)比較多，我覺(jué)得這兩地的泡沫是比較少的。我姐99年在北京北三環(huán)（大鐘寺）買(mǎi)的房子，高層建筑，歌星韓紅也住那個(gè)小區(qū)，6000/m2，今年春節(jié)我問(wèn)她現(xiàn)在市價(jià)多少，她說(shuō)9000/m2。你說(shuō)這有泡沫嗎？5年長(zhǎng)了50%，中間還伴隨著建筑成本和土地成本的上漲，我個(gè)人覺(jué)得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦東買(mǎi)的房子，2100/m2，現(xiàn)在市價(jià)8000/m2，你說(shuō)有泡沫嗎？而且我認(rèn)為，北京和深圳房子的質(zhì)地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于上海，北方墻體厚實(shí)，保溫隔音都好，有暖氣，深圳房型、小區(qū)環(huán)境好，且兩地容積率都很低，以前上海市中心上市的房子容積率是多少？4—5??！不過(guò)有一點(diǎn)好，上海買(mǎi)房的人不看重這些。

廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最好的，格外平穩(wěn)，這跟廣東人良好的理財(cái)和理性投資觀(guān)念分不開(kāi)，少量上漲和下跌是好現(xiàn)象，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)格外合適，說(shuō)明價(jià)格和價(jià)值格外貼近。

就回答這些。

好了我們?cè)龠B續(xù)。

剛才分析了資金來(lái)源。主要目的是什么呢？主要回答這個(gè)市場(chǎng)資金的合理性，由于將來(lái)，一旦基本面或環(huán)境發(fā)生變化，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響的首先就是這些短期資金，一旦房?jī)r(jià)松動(dòng)和拐點(diǎn)來(lái)臨，這些資金會(huì)快速抽離，加速房?jī)r(jià)下跌。（短期資金做的是錦上添花和落井下石的勾當(dāng)）

下面回過(guò)來(lái)講上海的基本面。（昨天有伴侶警告我，我有些言語(yǔ)過(guò)激了，要自己當(dāng)心，全部后面涉及敏感的東西只列提綱，不具體說(shuō)了）

1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：

2、基礎(chǔ)建設(shè)：

3、投資環(huán)境：

4、金融環(huán)境：

5、購(gòu)房政策：

還有就是房市的技術(shù)面：大家自己看上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)，不再說(shuō)了。

下面將通過(guò)舉例來(lái)說(shuō)明房產(chǎn)投資的操作思路。

前面我們說(shuō)過(guò)，商品房由于有流通權(quán)所以有投機(jī)的價(jià)值（類(lèi)似于非流通股，由于其不具有二級(jí)市場(chǎng)流通權(quán)，所以目前只具有投資價(jià)值而不具有投機(jī)價(jià)值），也擁有收益權(quán)（即租金），所以有投資價(jià)值。不能上市流通的房子（如非產(chǎn)權(quán)房）只具有收益權(quán)，因此不具有投機(jī)價(jià)值（當(dāng)然，那些期盼政策發(fā)生轉(zhuǎn)變，如投機(jī)全流通的除外）。

所以在分析投資前面，我們肯定要搞清楚自己買(mǎi)房產(chǎn)的目的是什么？由于不同的目的打算的不同的評(píng)價(jià)體系。

一般有兩種目的：

1、投機(jī)：即利用商品房的流通權(quán)，獲得短差。以此為目的的伴侶，肯定要牢記自己這個(gè)目的，不要炒房炒成房東。你的房子是用來(lái)流通用的，千萬(wàn)要時(shí)刻提示自己，時(shí)刻預(yù)備著出售，由于你唯一能盈利的途徑就是出售。資產(chǎn)為隨著環(huán)境的變化而固化或流淌，固化是格外可怕的（如德龍的股票），當(dāng)你不能以預(yù)期的價(jià)格出售時(shí)，說(shuō)明你的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨了。以此為目的的伴侶，沒(méi)必要去爭(zhēng)辯房子的價(jià)值，你只需知道房?jī)r(jià)的走勢(shì)就行了?！绊槃?shì)而為”是你唯一的生存之道。還記得我前面為什么要分析上海的基本面和技術(shù)面嗎？莫非僅僅是想知道房子的價(jià)值和房?jī)r(jià)是否偏離價(jià)值嗎？記住，長(zhǎng)期擁有這套房子不是你的目的，價(jià)格低于價(jià)值或高于價(jià)值對(duì)你沒(méi)有太大的意義。做上海這個(gè)個(gè)股的基本面分析和技術(shù)面分析，最主要的要知道這個(gè)城市房地產(chǎn)的進(jìn)展周期，并推斷目前處于這個(gè)周期的什么階段，在這個(gè)周期的輪回中，拐點(diǎn)是否即將來(lái)臨。這就是你買(mǎi)入或賣(mài)出決策的根本依據(jù)??！

那周期是怎樣的呢？拐點(diǎn)什么時(shí)候來(lái)臨呢？又怎么猜測(cè)呢？

“富強(qiáng)早已耗盡了自身的力氣，可是為了避開(kāi)一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長(zhǎng)了?！?/p>

——索羅斯。

這是我第三次引用這句話(huà)了。富強(qiáng)和衰落的生命周期并不難猜測(cè)，西方房地產(chǎn)的進(jìn)展是有很好的借鑒作用，依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和產(chǎn)業(yè)進(jìn)展理論也很簡(jiǎn)潔得出結(jié)論。但難點(diǎn)在于什么呢？就是那個(gè)“人為”的因素了，那就是行政的力氣，zf的意志。但有一點(diǎn)是可以確定的，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不行阻擋的，你可以延長(zhǎng)它，但不能阻擋它。

2、投資：即利用商品的收益權(quán)，獲得資本收益。以此為目的的伴侶，主要有兩類(lèi)，一種是買(mǎi)房自住的，還一種是買(mǎi)房出租的。這兩類(lèi)伴侶的共同點(diǎn)是，目的是都要做“房東”，只不過(guò)前者是自己的房東，后者是他人的房東而已。資本收益是什么呢？就是通過(guò)目前的一次性投資支出，以獲得長(zhǎng)期的收益權(quán)（租金）。自住和出租的投資收益分析方法是一樣的。資本收益率就是：租金收益現(xiàn)值/自有資金（貸款的伴侶就是自己的首付款）。不同的是，自住的伴侶只享有收益權(quán)，不享有流通權(quán)，由于你要在高位賣(mài)出同時(shí)也想擁有自己的住房的話(huà)，也必需高位買(mǎi)進(jìn)。所以你的收益是基本鎖定的，除非你去租房，等低位再買(mǎi)入。買(mǎi)房出租的伴侶相對(duì)就游刃有余的多，同時(shí)享有流通權(quán)和收益權(quán)，可出租可出售。

這類(lèi)伴侶要牢記什么呢？肯定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預(yù)售合同的時(shí)候就形成了。以此為目的的伴侶，你要知道的是什么呢？你要知道的是這套房子的價(jià)值??！你的行為是價(jià)值投資?。∧愕某杀局挥性趦r(jià)值以下，你才能獲得收益，和價(jià)值相同你才能不虧，略高于價(jià)值你才能少虧。我們爭(zhēng)辯上海的基本面和技術(shù)面的目的就是為了查找它的價(jià)值中樞。

那價(jià)值是什么呢？如何猜測(cè)和確定呢？我們的成本又如何確定呢？

就舉上面海南那位伴侶的例子吧。

考。又回到