使用權(quán)銷售及招商策略馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司2010.1使用權(quán)銷售定價(jià)和返租辦法第一部分1、定價(jià)2、返租的制定3、收支測(cè)算1、定價(jià)所以，為了名利雙收——出售給農(nóng)民40年的使用權(quán)，同時(shí)，按階段給予農(nóng)民戶主每年返利。這樣做的目的：按這樣的價(jià)格出售，是保證我們的項(xiàng)目建設(shè)資金；返租，是保證每一戶農(nóng)民的正常收益；而對(duì)于我們自己而言，則是在運(yùn)營(yíng)一個(gè)完整的市場(chǎng)，40年產(chǎn)權(quán)在手，可以申請(qǐng)貸款，可以出售套現(xiàn)，可以有穩(wěn)定收益……

定價(jià)：二層：2200元/平米；三層：2000元/平米。這是成本價(jià)二三層都是要銷售給農(nóng)民的，但是在一個(gè)市場(chǎng)成熟之前，出售產(chǎn)權(quán)是合不來的2、返租的制定

怎樣返租？返多少？這是制定返租的最直接原因?yàn)榱私o村民一個(gè)穩(wěn)定的收入來源，為了解決政府移民安置的政治大問題，為了實(shí)現(xiàn)更多的回報(bào)收益，我們決定給村民40年使用權(quán)全部返租的完美政策，這在中國(guó)實(shí)屬罕見；返租額的定法，取決于招商政策的制定方法第一年（2011年）：一層20元/平米/月，二層15元/平米/月，三層10元/平米/月第二年（2012年）：一層25元/平米/月，二層17元/平米/月，三層12元/平米/月第三年（2013年）：一層40元/平米/月，二層25元/平米/月，三層18元/平米/月2、返租的制定

大商戶數(shù)量最多為20%，其余為一般商戶。

入駐率（保守測(cè)算）：第一年入駐率約為60%，空置40%；第二年約為90%，空置10%；第三年為100%。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行返租和回報(bào)測(cè)算。第一年：我們對(duì)經(jīng)營(yíng)時(shí)間滿一年的大商戶進(jìn)行追加獎(jiǎng)勵(lì)，即將其所交納的租金全部返還，按入駐率60%計(jì)算，剩余收益為36%的面積的收益。第二年：不再進(jìn)行追加獎(jiǎng)勵(lì)，即按正常的租金收取，可得90%面積的收益。第三年：可得100%面積的收益。這三年之中的剩余收益，包含要返還給農(nóng)民的兩層全部的返租額和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的工人開支。

向農(nóng)民銷售使用權(quán)，一定要有一個(gè)回本周期，我們將它定為最長(zhǎng)時(shí)間為10年，40年之中，最高的回報(bào)為三層20元/平米/月，二層21元/平米/月，即為12%，是現(xiàn)在銀行存款利率的3倍。具體返租總額如下表：3、收支測(cè)算

孟克燭拉農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)市場(chǎng)2010年招商策略提案第二部分●項(xiàng)目營(yíng)銷推廣與招商策略及程序策劃建議提案內(nèi)容●目標(biāo)客戶定位●

目的●

招商執(zhí)行招商目的,,,,認(rèn)同這個(gè)城市市鄂爾多斯-中國(guó)資源城市市之首接受這個(gè)項(xiàng)目目進(jìn)駐這個(gè)項(xiàng)目目認(rèn)同這個(gè)區(qū)域域鄂爾多斯財(cái)富富城市認(rèn)同這個(gè)項(xiàng)目目孟克燭拉農(nóng)貿(mào)貿(mào)副食批發(fā)市市場(chǎng)認(rèn)同這個(gè)定位位內(nèi)蒙古獨(dú)一無(wú)無(wú)二的數(shù)字化化平臺(tái)農(nóng)貿(mào)副副食批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)■我們招商目目的之一目的1孟克燭拉農(nóng)貿(mào)貿(mào)副食批發(fā)市市場(chǎng)做全國(guó)的說服客戶“孟克燭拉農(nóng)貿(mào)貿(mào)副食批發(fā)市市場(chǎng)”主人說服區(qū)政府做內(nèi)蒙古第一流農(nóng)貿(mào)副食批發(fā)發(fā)市場(chǎng)做達(dá)到三者共贏贏的結(jié)果農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的安全示范城市市■我們招商目目的之二目的2目標(biāo)客戶定位位,,,,◆誰(shuí)是我們的的客戶〖準(zhǔn)商戶〗項(xiàng)目招商目標(biāo)標(biāo)客戶主力客戶1農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)業(yè)的蔬菜類經(jīng)營(yíng)（（一批）2345約占60%/36000平方米米■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)貿(mào)副食批發(fā)市市場(chǎng)招商目標(biāo)客戶戶淺析農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)業(yè)的水果類經(jīng)營(yíng)（（一批）農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)業(yè)的肉類經(jīng)營(yíng)（一一批）農(nóng)貿(mào)副食行業(yè)業(yè)的副食調(diào)料類經(jīng)經(jīng)營(yíng)（一批））小商品行業(yè)的的廚房用品，居居家日用類類類經(jīng)營(yíng)（一批批）◆項(xiàng)目次主力力店及散戶目目標(biāo)客戶次主力店與配配套散戶1休閑商業(yè)｛中西美食/超市/便利店｝2配套商業(yè)｛銀行/電信/移動(dòng)/干洗｝3辦公，庫(kù)房約占40%/24000平方米米■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)貿(mào)副食批發(fā)市市場(chǎng)招商目標(biāo)客戶戶淺析｛物業(yè)/商戶｝孟克燭拉拉農(nóng)貿(mào)副副食批發(fā)發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷推廣與與招商策策略及程程序策劃劃建議關(guān)鍵詞注重前期期科學(xué)的的定位/包裝/營(yíng)銷/招商策劃劃就是水到到渠成項(xiàng)項(xiàng)目的品牌價(jià)值值與經(jīng)濟(jì)效益益！,,,,先定位后動(dòng)作先定位/后動(dòng)作作是指：：首先要要科學(xué)的的以市場(chǎng)場(chǎng)為依據(jù)據(jù)（但又又要?jiǎng)?chuàng)造造市場(chǎng)））把項(xiàng)目功能能/項(xiàng)項(xiàng)目形形象/項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)劃分分/進(jìn)行行井井有有條的又又別具一一格的定定位，再可進(jìn)行行營(yíng)銷推推廣原則是：：內(nèi)蒙古農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食食行業(yè)的升升級(jí)版/西北地區(qū)區(qū)農(nóng)貿(mào)副副食交易易的一流平平臺(tái)1◆項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷與招招商策劃劃六大策略六大策略先形象后內(nèi)容先形象/后內(nèi)容是是指：創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的形象象包裝與與品牌塑塑造相當(dāng)當(dāng)重要，，包括建建筑形態(tài)、、產(chǎn)品形形態(tài)、項(xiàng)項(xiàng)目主打打形象等等。原則是：：過目不不忘、觸觸動(dòng)客戶戶又能極極大的表表現(xiàn)項(xiàng)目目?jī)?nèi)涵與與特征2（轉(zhuǎn)下頁(yè)頁(yè)）■孟克燭拉拉農(nóng)貿(mào)副副食批發(fā)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣廣與招商商策略及及程序策策劃建議議◆項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷與招招商策劃劃六大策略（承上頁(yè)頁(yè)）先招業(yè)類大戶戶后整合散戶戶先招業(yè)類大戶戶/后整合合散戶是是指：我我們首先先要在項(xiàng)目各業(yè)業(yè)態(tài)功能中各各重點(diǎn)招進(jìn)代表表項(xiàng)目定位的大的商戶戶，再去整整合散戶戶進(jìn)駐。。招主力店店的原則則是：大戶必須先““入”才才能為““主”！！(大戶帶動(dòng)動(dòng)小戶散散戶)先招內(nèi)再招外先招內(nèi)再招外外是指：：招商要要以鄂爾多斯斯本地商商戶為招商平平臺(tái)，先先招鄂爾多斯本本地的主主力商戶戶，再整整合包頭頭以及全全國(guó)其他他地區(qū)商商戶，才才能保證證招商質(zhì)量量，才能能刺激內(nèi)內(nèi)外部商商戶進(jìn)駐。原則是：：內(nèi)優(yōu)外緊緊、內(nèi)先先外后43（轉(zhuǎn)下頁(yè)頁(yè)）■孟克燭拉拉農(nóng)貿(mào)副副食批發(fā)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣廣與招商商策略及及程序策策劃建議議◆項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷與招招商策劃劃六大策略（承上頁(yè)頁(yè)）先政策后招商先政策后后招商是是指：先先制定招招商政策策，再統(tǒng)統(tǒng)一招商商，其政政策有兩兩大政策策：其一：政政府對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目制定定的產(chǎn)業(yè)業(yè)招商政政策；其其二：項(xiàng)項(xiàng)目為進(jìn)進(jìn)駐商戶制定的招商商政策原則是：：政策扶持、進(jìn)進(jìn)駐優(yōu)惠惠政府+企業(yè)品牌牌+行業(yè)捆綁推廣廣捆綁推廣廣是指：：在進(jìn)行行項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣廣時(shí)，不不要單一一的采用用項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)孤軍軍奮戰(zhàn)，要要把政府府支持/企業(yè)政政策/數(shù)字化平平臺(tái)/專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)等優(yōu)勢(shì)與與賣點(diǎn)捆捆在一起進(jìn)行四四合為一一的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣原則是：：整合資資源、緊緊拳出擊擊65（轉(zhuǎn)下頁(yè)頁(yè)）■孟克燭拉拉農(nóng)貿(mào)副副食批發(fā)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣廣與招商商策略及及程序策策劃建議議◆項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷與招招商策劃劃六大策略（承上頁(yè)頁(yè)）六大策略孟克燭拉拉農(nóng)貿(mào)副副食批發(fā)發(fā)市場(chǎng)→價(jià)值連連城五唯論鄂爾多斯斯資源商都城市價(jià)值值項(xiàng)目地處處城市大發(fā)發(fā)展及著重遷徙徙之地板塊價(jià)值值內(nèi)蒙古地地區(qū)唯一一數(shù)字化化平臺(tái)服務(wù)的農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食食批發(fā)市市場(chǎng)科學(xué)定位位，功能價(jià)值值政府的高高度支持持項(xiàng)目的招招商政策策政府價(jià)值值唯城市論農(nóng)貿(mào)副食食行業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)商機(jī)無(wú)限限行業(yè)價(jià)值值唯地段論唯定位論唯行業(yè)論唯政策論■孟克燭拉拉農(nóng)貿(mào)副副食批發(fā)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣廣與招商商策略及及程序策策劃建議議◆項(xiàng)目策策劃推廣廣程序12大推廣程程序由2009年10月1日始，馬太福星星項(xiàng)目組開開始作業(yè)業(yè)；并在在2010年1月20日前完成建建筑形態(tài)態(tài)修飾定定位與功功能劃分分定位；；并確定定主要業(yè)業(yè)態(tài)，產(chǎn)產(chǎn)生項(xiàng)目定位報(bào)報(bào)告1功能定位位在2010年1月20日日-3月20日日，馬太福星星需要完成項(xiàng)目目的整體體形象定定位、形象招商手冊(cè)、主主打推廣廣文案等等，產(chǎn)生生項(xiàng)目形形象定位位報(bào)告2形象定位位在2010年3月30日日前，馬太福星星協(xié)助甲方方向政府府進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目定位位說明匯報(bào)會(huì)，，并借借機(jī)爭(zhēng)取取政府招招商政策策，并并在4月15日日前完成成與落實(shí)實(shí)政府與項(xiàng)目的的招商政政策文件件3招商政策策（轉(zhuǎn)下頁(yè)頁(yè)）■孟克燭拉農(nóng)貿(mào)貿(mào)副食批發(fā)市市場(chǎng)營(yíng)銷推廣與招招商策略及程程序策劃建議議◆項(xiàng)目策劃推推廣程序（承上頁(yè)）在2010年7月前馬太福星協(xié)助甲方確確定項(xiàng)目的的物業(yè)管理理與營(yíng)運(yùn)管理機(jī)構(gòu)及及合作模式式，便于項(xiàng)項(xiàng)目招商推推進(jìn)，提高高項(xiàng)目附加加值！6在2010年1月-2月-3月，馬太福星在此之前產(chǎn)產(chǎn)生招商會(huì)會(huì)館的軟包包裝，甲方開始進(jìn)進(jìn)行裝修，，并爭(zhēng)取在在2010年3月前完成，，并對(duì)外公公開?。▽脮r(shí)舉辦辦公開活動(dòng)動(dòng)）5營(yíng)銷會(huì)館（轉(zhuǎn)下頁(yè)））在2010年3月10日前，馬太福星完成營(yíng)銷道道具的所有有文案策劃劃/版面設(shè)計(jì)計(jì)/并交付付甲方制作作，爭(zhēng)取在在4月1日前產(chǎn)生營(yíng)營(yíng)銷道具4服務(wù)機(jī)構(gòu)■孟克燭拉農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食批批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣與與招商策略略及程序策策劃建議營(yíng)銷道具◆項(xiàng)目策劃劃推廣程序序（承上頁(yè)））從2010年正月到二月（（春節(jié)后），進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的第一一次強(qiáng)勢(shì)推推廣，分別別為：形象篇篇→功能篇篇→招商篇篇8招商推廣在2010年3月份，馬太福星協(xié)助甲方招招聘與組建建及培訓(xùn)一一支精干而而又專業(yè)的招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)，正式式向意向主主力店開始始進(jìn)行目標(biāo)標(biāo)式一對(duì)一一的招商9招進(jìn)主力（轉(zhuǎn)下頁(yè)））在2010年新年來臨臨時(shí)，項(xiàng)目目正式對(duì)外外推廣，并并在營(yíng)銷會(huì)會(huì)館公開時(shí)時(shí)舉辦內(nèi)蒙古媒體/意向向商戶的新新聞?wù)f明會(huì)會(huì)，充分調(diào)調(diào)動(dòng)本市及及內(nèi)蒙古主要媒體與行業(yè)雜雜志進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)新聞式式推廣7推廣進(jìn)行■孟克燭拉農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食批批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣與與招商策略略及程序策策劃建議◆項(xiàng)目策劃劃推廣程序序（承上頁(yè)））在2010年10月1日前爭(zhēng)取取正式營(yíng)業(yè)業(yè)，及主力力店先開業(yè)業(yè)（目的：：讓主力店店先開能帶動(dòng)動(dòng)與提高項(xiàng)項(xiàng)目人氣、、商氣、與與后期招商商完成）11主力開業(yè)在2011年春節(jié)前項(xiàng)項(xiàng)目正式全全面開業(yè)，，并在開業(yè)業(yè)期主辦第第一次鄂爾多斯市市食品安全文化節(jié)（以以后此節(jié)每每?jī)赡暌淮未危?2正式開業(yè)在2010年5月確定幾家家意向主力力店后，并并主辦項(xiàng)目目第一次招招商說明會(huì)會(huì)，在會(huì)上簽定定主力店意意向書，并并開始強(qiáng)勢(shì)勢(shì)網(wǎng)式的招招商推廣與與招商實(shí)施施10整合招商■孟克燭拉農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食批批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣與與招商策略略及程序策策劃建議招商執(zhí)行,,,,方向：渠道道接觸形形象引引爆體驗(yàn)提升圈層擴(kuò)大整體招商策略渠道接觸形象引爆體驗(yàn)提升客戶渠道聯(lián)系人法則則吸引客戶搞定客戶圈層活動(dòng)接觸成交擴(kuò)大圈層擴(kuò)大■孟克燭拉農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食批批發(fā)市場(chǎng)招招商執(zhí)行■招商執(zhí)行---渠道策略1、形象調(diào)性性樹立戶外廣告·調(diào)性和信息息點(diǎn)報(bào)紙·溢價(jià)和信息息點(diǎn)3、二期調(diào)性性推售信息息1、客戶情感感匹配訴求求2、項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)挖掘地塊塊價(jià)值傳遞遞3、引導(dǎo)財(cái)富富、精神誘誘因項(xiàng)目溢價(jià)能力挖挖掘電視、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)·調(diào)性和信息息點(diǎn)1、形象調(diào)性性樹立1、項(xiàng)目調(diào)性性信息短信·信息點(diǎn)·截流客戶1、項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)信息DM·信息點(diǎn)·截流客戶2、售樓處開開放邀請(qǐng)2、售樓處開開放信息3、開盤信息息2、售樓處開開放顯性渠道隱性渠道：：圈層效應(yīng)應(yīng)針對(duì)客戶的的職業(yè)特征征，著重宣傳市市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)內(nèi)知名市場(chǎng)場(chǎng)（如山東壽壽光，北京京新發(fā)地））等同盟市場(chǎng)場(chǎng)同步信息息的概念（（將為商戶戶提供更多多更好的上上游客戶））■招商執(zhí)行---渠道策略核心：建立獨(dú)特的的深刻的能引起客戶戶共鳴的標(biāo)標(biāo)簽化形象象內(nèi)蒙古地區(qū)區(qū)唯一采用用數(shù)字化平平臺(tái)服務(wù)的的農(nóng)貿(mào)副食食一級(jí)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)，其其軟硬件配配套設(shè)施之之先進(jìn)與完完善就內(nèi)蒙蒙地區(qū)絕無(wú)無(wú)僅有。其其蘊(yùn)含的商商業(yè)價(jià)值可可見一斑??！■招商執(zhí)行---形象引爆策策略目標(biāo)：通過形象的的系列引爆爆，建立孟克燭拉農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食批批發(fā)市場(chǎng)的高端定位位!通過形象的的系列引爆爆，建立孟克燭拉農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食批批發(fā)市場(chǎng)的高端影響響力!■招商執(zhí)行---體驗(yàn)提升策策略考慮的核心心：變賣場(chǎng)場(chǎng)為體驗(yàn)館館“關(guān)鍵遭遇遇”—招商中心考慮的核心心：打造“電子子交易”市市場(chǎng)買賣體體驗(yàn)體驗(yàn)網(wǎng)絡(luò)信信息平臺(tái)“關(guān)鍵時(shí)刻”—活動(dòng)體驗(yàn)■招商執(zhí)行---圈層擴(kuò)大策策略商戶入駐行為分析模模型外部影響市場(chǎng)環(huán)境圈層家庭影響活動(dòng)自我概念與與經(jīng)營(yíng)方式內(nèi)部影響動(dòng)機(jī)個(gè)性情緒態(tài)度需要欲望決策過程影響關(guān)鍵人的影影響項(xiàng)目的影響響環(huán)境的影響響進(jìn)駐行為■招商執(zhí)行---圈層擴(kuò)大策策略報(bào)紙廣播電電視廣告通過廣告信信息類實(shí)現(xiàn)現(xiàn)受眾認(rèn)知知圈層擴(kuò)大大口碑人脈宣宣傳通過內(nèi)外部部的關(guān)鍵人人（公司員員工、招商商人員、成交大大戶）對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)認(rèn)知宣傳行銷人員推推廣通過招商人人員一對(duì)一一重點(diǎn)有針針對(duì)性的走走訪宣傳活動(dòng)推廣“安全示范范基地啟動(dòng)動(dòng)儀式”、、“食品安安全文化節(jié)”等公公關(guān)活動(dòng)以以及促銷活活動(dòng)孟克燭拉農(nóng)農(nóng)貿(mào)副食批批發(fā)市場(chǎng)2010年招商政策策建議第三部分一、政府對(duì)對(duì)項(xiàng)目制定定的產(chǎn)業(yè)招招商政策政府給予經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶三三年免稅政府對(duì)商戶戶工商變更更實(shí)行一站站式服務(wù)政府下力度度整頓不衛(wèi)衛(wèi)生、不安安全的專業(yè)業(yè)市場(chǎng)（包包括富興、、再就業(yè)、、鑫通等）二、項(xiàng)目為為進(jìn)駐商戶戶制定的招商商政策開發(fā)商給經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間滿滿一年的大大商戶租金金全免開發(fā)商給肉肉類經(jīng)營(yíng)者者提供免租租金的冷庫(kù)庫(kù)開發(fā)商強(qiáng)力力扶持入駐駐商戶，免免第一年管管理費(fèi)，并并為市場(chǎng)做做大力宣傳傳開發(fā)商針對(duì)對(duì)最早入駐駐的小商戶戶給予招商商租金折扣扣■優(yōu)惠政策一、與大客客戶合同期為1-2年.基本期1年，執(zhí)行最最高招商價(jià)價(jià)格；2年期，實(shí)行行第二年9折優(yōu)惠。大客戶滿1年的返還第第一年全部部租金，第第二年優(yōu)先先進(jìn)駐，并并按第一條條實(shí)行優(yōu)惠。招商中可介介紹十組以以上（含））其他客戶戶的，給予予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)，具體獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)數(shù)額為所介紹紹或帶來客客戶簽約總總金額的10%（只限第一一年）。二、與一般般商戶合同期為6個(gè)月到1年?；酒谄诹鶄€(gè)月，，執(zhí)行最高高招商價(jià)格格；1年期，實(shí)行后半年9折優(yōu)惠。一般商戶介介紹其他商商戶進(jìn)駐，，五戶以上上（含）獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)大部地地自己鋪位位面積的半年租金金；十戶以以上（含））免自己商商鋪一年租租金。孟克燭拉拉農(nóng)貿(mào)副副食批發(fā)發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)收益測(cè)測(cè)算第四部分分1、保守測(cè)測(cè)算：假假設(shè)四十十年租金金不變，，維持在在一個(gè)平平均水平平，三層層平均租租金為50元/平米/月。那么么57000平米的年年收益為為3439萬(wàn)元。40年總收益益：13.76億元。返給農(nóng)民民的總數(shù)數(shù)為：79350200元*4.602=3.65億40年凈收益益：13.76億元-3.65億=10億元2、常規(guī)算算法：三三年之后后，返租租每五年年一個(gè)周周期，無(wú)無(wú)論招商商和返租租比例都都是一個(gè)比較較穩(wěn)定數(shù)數(shù)字。按按租金的的一般遞遞增規(guī)律律測(cè)算后后37年的變化化及交易易總額。?！鲰?xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)收益測(cè)測(cè)算第一個(gè)階階段——五年：平均租租金應(yīng)該該能維持持在40元/平米/月，返租租五年定定為平均均11%，五年共共計(jì)55%。租金收益益：40元/平米/月*12月*57000平米*5年=1.37億元返租額：：79350200元*55%=4364萬(wàn)元五年凈收收益為：：1.37億元-4364萬(wàn)=9336萬(wàn)元第二個(gè)階階段——十年：平均租租金基本本能維持持在60元/平米/月，返租租十年平平均定為為封頂?shù)牡?2%，十年共共計(jì)120%。租金收益