濰坊寒亭項目初步定位溝通匯報2008年1月18報告綱要PART1

現(xiàn)有市場情況PART2項目分析與研判

項目定位

初步概念規(guī)劃設計示意

銷售預測

初步收益測算PART3PART4PART5PART6現(xiàn)有市場情況區(qū)域房地產市場競爭對手分析奎文區(qū)市場分析一覽表在售項目名稱丹桂里（一期）、北國之春、金沙國際公寓、龍澤.名都、嘉日花園、盛世御景、東方名苑（未開盤）、金融街.博客公寓（未開盤）建筑規(guī)模一般為10-20萬以上的大盤項目，最小的項目在3萬平米建筑類別主要以高層住宅為主，其中含有部分多層和酒店式公寓主力面積區(qū)間120-150平米主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)儲藏室面積8-10平米閣樓使用率40%-50%銷售價格住宅均價：3000-3500元/平米儲藏室：900元/平米車庫、車位：8萬/個配套設施樓宇配套：水，電，暖采用三表出戶，寬帶網，有線，電話入戶。網絡及布線系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)。物業(yè)配套：統(tǒng)一的24小時保安系統(tǒng)。規(guī)范的保潔服務，迅捷的環(huán)衛(wèi)清除。推廣主題城市中心，中央生活居住圈區(qū)域市場特征濰城區(qū)市場分析一覽表在售項目名稱華錦苑、鴻禧花園、日月星辰、鳶都新城、名都.百盛園建筑規(guī)模一般為中型項目5-10萬平米，鳶都新城為40萬平米的大項目建筑類別主要以多層住宅為主主力面積區(qū)間120平米主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)儲藏室面積10-12平米閣樓使用率40%-50%銷售價格住宅均價：2800元/平米儲藏室：1000元/平米車庫：7.5萬/個；車位：6-8萬/個配套設施樓宇配套：水，電，暖采用三表出戶，寬帶網，有線，電話入戶。網絡及布線系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)。物業(yè)配套：24小時保安系統(tǒng)，物業(yè)費在0.4-1.2元/平米。推廣主題人文、生活、居住區(qū)域市場特征坊子區(qū)市場分析一覽表在售項目名稱雙羊新城、歐美佳苑、龍鳳花園、太陽城、華麗世家建筑規(guī)模一般為中大型項目13-70萬平米建筑類別主要以多層、小高層、別墅為主主力面積區(qū)間120-250平米主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)儲藏室面積10-20平米閣樓使用率50%-60%銷售價格住宅均價：2300元/平米儲藏室：950元/平米車庫：2100元/平米配套設施樓宇配套：水，電，暖采用三表出戶，寬帶網，有線，電話入戶。網絡及布線系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)。物業(yè)配套：24小時保安系統(tǒng)推廣主題新都市溫馨生活區(qū)域市場特征項目所在區(qū)域競爭市場分析歐洲小鎮(zhèn)本案富祥花苑濱海城市經典祥和花園天潤錦江苑競爭對手分析項目名稱總建筑面積建筑類型銷售棟數(shù)綠化率儲藏室面積閣樓使用率歐洲小鎮(zhèn)380000平米多層，連排別墅，疊加別墅3棟多層35%10平米以上40%祥和花園67766平米多層3棟30%10平米以上70%濱海城市經典（未開盤）5500平米多層；高層3棟30%10平米60%天潤.錦江苑（未開盤）高層1棟--------12平米50%富祥花苑（2期）100000平米多層2棟30%10-11平米60%競爭對手分析競爭項目經濟指標競爭對手分析項目名稱銷售套數(shù)面積區(qū)間銷售率歐洲小鎮(zhèn)120套85-133平米80%祥和花園150套80-130平米90%濱海城市經典（未開盤）120套78-150平米——天潤.錦江苑（未開盤）192套75-135平米——富祥花苑（2期）90套112-148平米僅剩2套148平米房源

根據(jù)以上項目放量的銷售套數(shù)來看，雖然都是5-10的中小型項目，但是每次銷售放量房源都很少，每次的放量棟數(shù)為2-3棟。從銷售率來看，銷售狀況十分良好。競爭對對手分分析項目名稱一房（戶）兩房（戶）三房（戶）四房（戶）復式（戶）別墅（戶）合計歐洲小鎮(zhèn)-------3090------------------20140祥和花園------10050--------------------------150濱海城市經典-----------------120--------------------------120天潤.錦江苑-------64128-------------------------192富祥花苑（2期）--------------90---------------------------90根據(jù)以以上戶戶型配配比可可以看看出，，在售售項目目的主主力戶戶型主主要以以三房房為主主。競爭項項目戶戶型比比較競爭對對手分分析歐洲小小鎮(zhèn)濱海城城市經經典祥和花花園富祥花花苑競爭項項目戶戶型配配比一一覽競爭對對手分分析兩房分分析濱海城城市經經典兩兩房90-95平米歐洲小小鎮(zhèn)兩兩房85平米點評：：最常常見的的兩房房戶型型，比比較緊緊湊，，但是是衛(wèi)生生間的的為暗暗間市場接接受度度：★★★★★★★競爭對對手分分析祥和花花園兩兩房91平米天潤錦錦江苑苑兩房房90平米點評：：常見見的兩兩房戶戶型，，全明明設計計，功功能布布局較較為齊齊全，，獨立立雙廳廳市場接接受度度：★★★★★★★競爭對對手分分析濱海城城市經經典兩兩房78-82平米祥和花花園兩兩房82平米點評：：面積積較小小，經經濟型型兩房房，廚廚房和和餐廳廳合二二為一一。市場接接受度度：★★★★★三房兩兩廳一一衛(wèi)分分析競爭對對手分分析歐洲小小鎮(zhèn)99平米祥和花花園123平米點評：：經濟濟型三三房設設計，，設計計緊湊湊，滿滿足生生活需需求市場接接受度度：★★★★★★★點評：：大三三房設設計，，只帶帶有一一個衛(wèi)衛(wèi)生間間，功功能布布置不不合理理市場接接受度度：★★★競爭對對手分分析濱海城城市經經典99平米祥和花花園88平米點評：：面積積較小小，經經濟型型三房房，設設計緊緊湊，，布局局合理理市場接接受度度：★★★★★★★競爭對對手分分析天潤錦錦江苑苑132平米點評：：戶型型設計計不合合理，，面積積浪費費較大大市場接接受度度：★★★競爭對對手分分析歐洲小小鎮(zhèn)133平米點評：：大三三房設設計，，功能能布置置齊全全，交交通空空間面面積浪浪費，，衛(wèi)生生間都都為暗暗的市場接接受度度：★★★★★三房兩兩廳兩兩衛(wèi)分分析競爭對對手分分析1、同類類產品品的比比較中中，兩兩房的的戶型型種類類較多多，可可選擇擇的空空間較較大。。但兩兩房的的設計計并不不十分分理想想，面面積多多集中中在80-90平米之之間，，兩房房一廳廳的設設計偏偏向于于經濟濟房型型。2、三房房兩廳廳一衛(wèi)衛(wèi)的戶戶型種種類較較多，，面積積多集集中在在100平米左左右。。個別別戶型型設計計面積積存在在浪費費現(xiàn)象象。但但小于于100平米的的經濟濟型小小三房房設計計存在在著暗暗廳或或者空空間局局促等等缺陷陷，過過分追追求了了面積積的經經濟性性。3、三房房兩廳廳兩位位的戶戶型，，多集集中在在120-130平米之之間，，戶型型設計計中規(guī)規(guī)中矩矩，但但仍然然存在在戶型型不緊緊湊的的現(xiàn)象象。4、從戶戶型的的分析析中不不難判判別、、濱海海城市市經典典、祥祥和花花園的的戶型型設計計路線線偏向向于中中小經經濟型型，而而歐洲洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、富富詳花花苑偏偏向于于中大大舒適適型。。但總總體而而言，，中小小戶型型去化化率較較高。。戶型分析小小結競爭對手分分析車庫／車位配套此區(qū)域多層居多，所以基本上都是車庫，價位在５５０００元／個左右．且都是地上車庫．車庫配比在１：１左右儲藏室配套都有儲藏室，這與濰坊的習性有關，濰坊人買房基本都要儲藏室，所以買房就必須要儲藏室，可不要車庫．儲藏室的價格在９００元／平米，大小在１０平米以上，最大達到２０平米．樓宇配套都是設有暖氣雙氣入戶的社區(qū)。地暖采暖，分戶閥門。太陽能管道，寬帶，電話，有線電視接口安裝設備物業(yè)配套此區(qū)域的項目規(guī)模都比較大，有24小時保安。規(guī)范的保潔服務，迅捷的環(huán)衛(wèi)清除。產品配套推廣主題項目名稱推廣主題歐洲小鎮(zhèn)成功就該如此—浪漫至尊，打造屬于您的身份標簽祥和花園城市.夢想.家濱海城市經典（未開盤）最適合生活的度——在現(xiàn)實與夢想間，找到最完美的家。。。天潤.錦江苑（未開盤）城市標榜建筑，寒亭榜樣生活富祥花苑寒亭頂級居住社區(qū)——龍海.富祥花苑競爭對手分分析項目名稱起價均價儲藏室價格車庫價格車位價格歐洲小鎮(zhèn)2440元/平米2600元/平米900元/平米7萬元/個無祥和花園2078元/平米2200元/平米800元/平米5萬元/個無濱海城市經典（未開盤）未開盤2100元/平米（預計）800-900元/平米5萬元/個無天潤.錦江苑（未開盤）2300元/平米（預計）不定5-6萬元/個不定富祥花苑1680元/平米1800元/平米800-900元/平米無46000/個價格分析根據(jù)周邊項項目的價格格來看，均均價控制在在2300元/平米。競爭對手分分析客戶群群區(qū)區(qū)域：寒亭亭區(qū)當?shù)厝巳丝谫彿空颊?0%，濰坊其它它區(qū)域占20%?？蛻羧后w：：新婚家庭庭置業(yè)者、、外來打工工置業(yè)者、、換房置業(yè)業(yè)者，給老老人居住客戶類型：：純居住占占80%，投資占20%。購房目的：：解決基本本居住問題題，改善居居住環(huán)境。。客戶共性定位探討客戶定位產品定位形象定位客戶差異化化（爭奪對手手客戶）（擴大客戶戶范圍）產品差異化化（主力產品品面積差異異化）（產品多樣樣化）建立超越競競爭的營銷銷策略形象差異化化（建立社區(qū)區(qū)形象）（全面展示示）進行有效的的差異化定定位客戶定位1、作為一個個中小規(guī)模模的樓盤，，在有限的的產品資源源中，我們們無法具備備象許多“大盤”一樣保羅眾眾多的客戶戶梯級階層層。2、我司認為為，客戶定定位的模糊糊和界限不不清楚，源源于對項目目屬性（產產品、地段段、市場接接受度）的的界定不明明晰。經驗驗看來，約約是追求全全民適應性性，越喪失失了項目的的個性和特特色。因此此，對于本本案而言，，我司認為為應該將客客戶進行細細分，有的的放矢。兩房購買主力群體客戶特征具象描述家庭收入5-8萬年來源新婚置業(yè)/外來打工/老人居住購房需求偏重單一居住功能/購房面積一般在70-80平米/要求總房款低、首付低；對房價非常敏感三房購買主力群體客戶特征具象描述家庭收入8-10萬/年來源濰坊其他區(qū)域白領階層/換房置業(yè)購房需求強調居住舒適性/重視物業(yè)的配套設施、園林綠化等、周邊的居住環(huán)境/購房面積一般在90-120平米產品定位容積率≤1.5建筑密度≤25%綠地率≥35%停車率≥76%用地面積：：47068㎡產品初步定定位容積率區(qū)間0.35-0.70.8-1.31.4-1.61.8以上社區(qū)形象低密度社區(qū)綜合性多層為主社區(qū)多層間或小高層的中大型社區(qū)高密度社區(qū)可能開發(fā)規(guī)模別墅中等規(guī)模規(guī)模開發(fā)城市化目標契合度地塊契合度市場接受度產品規(guī)模屬屬性本案契合度度：普通住住宅社區(qū)產品初步差差異化方向向1、由于地塊塊的占地面面積并不大大，大規(guī)模模的社區(qū)規(guī)規(guī)劃設計在在本案中并并不占優(yōu)勢勢，因此我我司將產品品核心競爭爭力的打造造方向集中中投向了戶戶型的差異異化設計中中；2、我們在開開發(fā)商的利利潤目標下下，致力于于開創(chuàng)適合合于市場需需求、合乎乎于建筑人人本需求的的多樣化戶戶型設計；；因此，我們們在比較同同類項目產產品中，找找到戶型差差異化的幾幾個關鍵點點——戶型緊湊（（不浪費、、不偏執(zhí)））陽光戶型（（讓餐廳、、衛(wèi)生間都都明亮起來來）功能齊全（（在相同面面積的比較較中，功能能齊全符合合日常居住住需求）產品推鑒—兩房兩房戶型—全明+功能建筑面積使用面積8970戶型建筑面積套內建筑面積使用系數(shù)兩房兩廳一衛(wèi)76.2758.890.77戶型建筑面積使用面積兩房兩廳一衛(wèi)86.6669.94兩房戶型—全明+功能戶型建筑面積使用面積兩房兩廳一衛(wèi)89.568.89產品借鑒—小三房戶型建筑面積套內建筑面積三房兩廳一衛(wèi)10797.41產品借鑒—三房戶型建筑面積三房兩廳兩衛(wèi)119產品借鑒—小高層戶型建筑面積一房80兩房150兩房283形象初步定定位新安家年代代新精致生活活主要面向首首次置業(yè)人人群他們或許是是囊中羞澀澀的年輕派派他們或許是是經濟一般般的小康之之家也或許是其其他群體的的外延…….高奏安家實實用、生活活適居為主主旋律宣揚簡約、、健康、生生態(tài)的居住住理想讓理性的眼眼光執(zhí)著于于品質和細細節(jié)…….初步概念規(guī)規(guī)劃示意產品規(guī)劃示示意規(guī)劃設計解解讀1、在本案這這個長262米。寬180米地塊中，，我們抱著著充分利用用土地面積積，吃透容容積率。2、本項目主主要為12棟建筑，其其中2棟小高層、、10棟多層、1棟公建（可可調整）3、各項指標標滿足要求求，停車主主要以地面面停車和車車庫停車4、本規(guī)劃方方案中設有有半地下儲儲藏室5、閣樓設計計按照50%使用率，并并計入建筑筑面積。6、我們將前前述推薦的的兩房戶型型、三房戶戶型以及小小高層戶型型帶入本方方案中。戶型配比戶型種類套數(shù)套數(shù)比主要分布一房447.7%小高層兩房33658.3%一期多層二期小高層小三房13623.6%一期多層二期多層三房6010.4%二期多層合計576套100%開發(fā)順序一期二期項目分期一期二期住宅（含車庫）206802050022920其他商業(yè)4200平米——公建（2300平米）合計2718043420套數(shù)181395主力戶型兩房、小三房小三房大三房兩房建筑形式多層小高+多層外立面推薦薦營銷預測價格定位及及其策略營銷推廣策策略采用“平開高走走”的市場定價價策略，并并根據(jù)市場場銷售的形形勢，在價價格穩(wěn)定的的情況下，，逐步獲取取利潤最大大化；價格定價策策略a、目前所能能給到的價價格是根據(jù)據(jù)目前市場場情況對項項目銷售時時的價格區(qū)區(qū)間進行的的初步判斷斷，未考慮慮項目具體體發(fā)售期不不可預見的的市場變化化對項目價價格的影響響以及發(fā)展展商的開發(fā)發(fā)成本影響響因素；b、我司認為為項目的市市場價格構構成等于地地段同類產產品均值加加上產品的的有效差異異價值，所所以價格的的主要得出出方法根據(jù)據(jù)市場比較較法確定項項目的均價價范圍；c、項目的價價格實現(xiàn)是是一個過程程而不是簡簡單的結果果，項目的的最終價值值實現(xiàn)很大大程度上取取決于項目目的賣點（（差異點））展示配合合程度；d、在對周邊邊物業(yè)分析析比較的時時候，我們們盡量采用用客觀、科科學的數(shù)據(jù)據(jù)對其進行行量化考核核，對所有有數(shù)字都由由集體討論論后落定。。我們用平平衡權重的的方式對其其中可能具具有主觀因因素的部分分進行離散散。e、在各個戶戶型的具體體定價中，，我們主要要關注朝向向、面積、、采光、通通風、景觀觀等方面的的影響，同同時在定價價時必須預預留出足夠夠的折扣空空間。均價制定原原則項目名稱均價歐洲小鎮(zhèn)2600元/平米祥和花園2200元/平米濱海城市經典2100元/平米天潤錦江苑2300元/平米重點參考項項目序號因素描述分值描述分值描述分值1地區(qū)級差距離主要交通干線半分鐘以內20距離主要交通干線一分鐘以內18距離主要交通干線五分鐘以內162交通狀況路況好，道路通暢20路況一般，道路交通通暢18路況一般，較為堵塞163區(qū)域繁華區(qū)域人口密度高，商業(yè)娛樂業(yè)極度發(fā)達20區(qū)域人口密度高，商業(yè)娛樂業(yè)較發(fā)達18一般164景觀資源城市綠地、城市廣場、城市生態(tài)公園等城市景觀密集20城市綠地、城市廣場等城市景觀分布較好18城市廣場欠缺165戶型結構戶型設計合理、配比合理20戶型設計較好，戶型配比一般16戶型設計存在一定問題146小區(qū)配套水暖電空調配套完善，并且硬件設備水平高20水暖電空調配套完善硬件設備一般19配套欠缺187園林綠化園林綠化很好20園林綠化較好19一般188建筑規(guī)模建筑體量超過10萬平米20建筑體量超過8萬平米19建筑體量超過6萬平米189外立面風格建筑風格與時代的契合度高、與周邊城市環(huán)境的融合20建筑風格較好，具有代表性19風格一般，無法形成鮮明的建筑形象1810智能化智能化水平高、智能化選項多20智能化水平較高19智能化水平一般1811物業(yè)管理物業(yè)管理水平、服務內容較多收費標準合理20物業(yè)管理水平較好19物業(yè)管理水平一般1812入市良機市場大環(huán)境良好，區(qū)域市場環(huán)境良好20市場大環(huán)境良好，區(qū)域市場環(huán)境競爭激烈19市場大環(huán)境一般，區(qū)域市場環(huán)境競爭激烈18

比較標的比較標物本項目歐洲小鎮(zhèn)祥和花園濱海城市經典天潤.錦江苑地區(qū)因素地區(qū)級差2018202020交通狀況2020202020區(qū)域繁華2018202020景觀資源2020202020合計8076808080

個別因素戶型結構2018161816小區(qū)配套2020202020園林綠化2019191919建筑規(guī)模2022201918外立面風格2020202020智能化2020202020物業(yè)管理2020202021入市時機2021202020合計160160155156154權重打分比準值=80/比較物個別別因素值*70%+160/比較物區(qū)域域因素值*30%）此均價的制制定為市場場靜態(tài)比較較，根據(jù)項項目入市的的時間，最最終項目一一期的住宅宅入市毛坯坯均價制定定為2500元/㎡。項目二期的的住宅入市市毛坯均價價制定為2600元/㎡。項目毛坯均價（元/平米）比準比準價格權重加權價格歐洲小鎮(zhèn)26001260040%1050祥和花園22001.00769231220020%443濱海城市經典21001.01168831210020%425天潤.錦江苑23001.03684211230020%477合計

2395權重價格制制定項目名稱儲藏室價格車庫價格車位價格歐洲小鎮(zhèn)900元/平米70000元/個無祥和花園800元/平米50000元/個無濱海城市經典800-900元/平米50000元/個無天潤.錦江苑不定50000-60000元/個不定富祥花苑800-900元/平米無46000/個根據(jù)項目周周邊再售樓樓盤的情況況，我司建建議本項目目的儲藏室室價格制定定為900元/平米，車庫價格格為6萬一個。儲藏室、車車庫價格制制定住宅內部認認購期付款款方式折扣扣與平均折折扣率制定定說明a、認購期優(yōu)優(yōu)惠：付款款方式說明明——在預售許可可證下發(fā)之之前，8月份可以進進行內部認認購，在這這一個的認認購中主要要是以開發(fā)發(fā)商關系為為主，在此此期間可按按照客戶付付款金額的的比例進行行相應的優(yōu)優(yōu)惠。認購購期我司按按照項目50%的銷售率進進行計算，，共計房源源64套。在認購期內內，預付總總房款30%的客戶享受受98折優(yōu)惠，一一次性付款款的客戶享享受96折優(yōu)惠。b、預售許可可證下發(fā)后后，一次性性付款的客客戶可享受受98折優(yōu)惠，按按照10%的比例計算算，共計18套。c、活動促銷銷其中包含含了團購優(yōu)優(yōu)惠和分階階段進行的的各類活動動優(yōu)惠等，，各類活動動促銷中客客戶可享受受98折優(yōu)惠，比比例為10%，18套房源。團團購客戶可可享受97折的優(yōu)惠，，比例為10%，18套房源。團購客戶的的范圍：一一次性購買買3套以上的客客戶可享受受團購優(yōu)惠惠。d、為使價格格有一定的的合理性，，在不低于于入市均價價的前提下下我司充分分考慮到開開發(fā)商關系系客戶的優(yōu)優(yōu)惠，也將將這部分優(yōu)優(yōu)惠折算到到房價中。。我們把開開發(fā)商關系系客戶分為為密切關系系型和人情情型，其中中密切關系系型的折扣扣為97折，比例為為7%，13套房源，人人情型折扣扣為96折，比比例為為8%，30套房源源，關關系客客戶共共計占占20%，15套。e、尾盤盤促銷銷是指指在項項目銷銷售到到了尾尾聲客客戶不不論是是從挑挑選房房源上上還是是在價價格上上都不不占有有優(yōu)勢勢，為為了在在這段段期間間也能能使項項目進進行平平穩(wěn)的的銷售售特制制定了了此優(yōu)優(yōu)惠，，在尾尾盤促促銷期期間優(yōu)優(yōu)惠折折扣為為98折，比比例為為10%，18套房源源。平均折折扣率率為97.5%，對外外銷售售均價價為2400元/平米÷97.5%=2564元/平米寒亭項目價格折扣說明

具體說明折扣比例優(yōu)惠比例優(yōu)惠套數(shù)內部認購預付30%98%35%64一次性付款96%10%18一次性付款預售許可證下發(fā)后98%10%18活動促銷各類活動促銷98%10%18團購97%10%18開發(fā)商關系密切關系型97%7%13人情型96%8%15尾盤促銷

98%10%18無折扣

100%0%0合計平均折扣率97.47%100%182a、內部部調差差表的的制定定——樓層差差價、、朝向向差價價、戶戶型差差價、、景觀觀差價價、視視野差差價的的制定定規(guī)律律；b、試算算表價價——將價格格制定定的原原則帶帶入價價目表表；c、均價價區(qū)間間——通過靜靜態(tài)市市場比比較法法得出出項目目入市市均價價區(qū)間間；d、不同同均價價情況況下的的敏感感性分分析（（總價價、單單價、、客戶戶接受受度））——將不同同均價價標準準帶入入試算算價格格表進進行總總價、、單價價、客客戶接接受的的敏感感性分分析；；e、確定定入市市均價價和價價目表表——通過比比較與與分析析之后后，得得到最最終確確認均均價與與價目目表；；f、付款款方式式折扣扣與平平均折折扣率率的制制定——預先考考慮價價格促促銷空空間；；g、銷售售價格格表制制定——綜合價價格促促銷后后的正正式對對外表表價；；價格表表制定定流程程根據(jù)預預測項項目應應在11月份即即能達達到預預售條條件，，我們們緊密密配合合工程程進度度。但但在開開盤前前的工工作階階段性性的開開展以以及達達到開開盤。。客戶積積累基基本條條件A、現(xiàn)場場環(huán)境境前廣場場綠化化完成成售樓處處裝修修完成成樓體條條幅（（根據(jù)據(jù)工程程進度度盡可可能安安排））、形形象墻墻布置置、現(xiàn)現(xiàn)場燈燈光效效果到到位；；停車區(qū)區(qū)域已已設定定；施工現(xiàn)現(xiàn)場展展示規(guī)規(guī)范；；部分銷銷售代代表到到位；；B、資料料準備備部分折折頁、、海報報印制制完成成；中心區(qū)區(qū)模型型小區(qū)區(qū)與分分戶模模型到到位；；內部認認購書書已確確認。。C、宣傳傳與媒媒體各相關關單位位已確確定，，媒體體宣傳傳逐漸漸開始始。戶外廣廣告牌牌廣告告到位位。。推廣時時機A、法律律文件件各種法法律文文件齊齊全，，取得得預售售許可可證（（提前前一個個月））。B、現(xiàn)場場條件件樣板房房開放放售樓處處現(xiàn)場場開盤盤布置置完成成；前廣場場與部部分內內庭院院展示示到位位；停車區(qū)區(qū)域已已設置置；銷售代代表培培訓完完畢，，全部部到崗崗；施工現(xiàn)現(xiàn)場整整齊。。C、資料料準備備樓盤200問制定定完畢畢；按揭銀銀行、、物業(yè)業(yè)管理理、智智能化化、置置業(yè)計計劃、、合同同范本本已確確認（（提前前一個個月））；價目表表制定定完畢畢；標準裝裝修標標準確確定，，裝配配式套套餐細細則確確定；；各類樓樓書、、折頁頁、海海報印印制完完成；；模型到到位。。D、宣傳傳與媒媒體媒體宣宣傳全全面展展開，，各項項營銷銷活動動正在在進行行。開盤基基本條條件銷售階段客戶積累期第一階段第二階段合計銷售時間安排08/08-08/1008/11-09/0209/03-09/0412個月銷售率50%30%20%100%銷售套數(shù)915436181套項目的的整體體銷售售周期期為2年，一一期的的銷售售周期期為9個月。。二期的的銷售售周期期為14個月。。銷售階階段劃劃分寒亭項目價格預案銷售階段籌備期第一階段第二階段合計月份891011122009.12349個月銷售方式內部認購公開發(fā)售銷售速率（銷售套數(shù)）25303620191051026181銷售率50%30%20%100%全盤銷售均價2500257526522552.9銷售漲幅3%3%0%152.25項目一一期住住宅全全盤均均價：：2553元/平米一期價價格預預案項目住住宅一一期純純住宅宅總銷銷售額額：5081萬元寒亭項目一期資金回籠統(tǒng)計銷售階段籌備期第一階段第二階段

月份891011122009.12349個月銷售方式內部認購公開發(fā)售

銷售速率（銷售套數(shù)）25303620191051026181銷售總額6888259905665382831422917585081回款額20624829765114318583412917585081一期資資金回回籠初步收收益測測算一期二期建筑面積單價預估銷售收入一期2718025506930萬二期2050029005945萬2292027006188萬合計706001.9億總體預預期寒亭開發(fā)收益測算表規(guī)劃面積面積合計多層小高層高層商業(yè)備注4