03/003/09昆明3月房地產(chǎn)市場研究報告目錄昆明3月房地產(chǎn)市場研究報告HYPERLINK\l"_Toc227407429"第一章市場背景篇6HYPERLINK\l"_Toc227407430"一、政策資訊6HYPERLINK\l"_Toc227407431"二、市場動態(tài)9HYPERLINK\l"_Toc227407432"三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境13HYPERLINK\l"_Toc227407433"第二章土地篇22HYPERLINK\l"_Toc227407434"一、土地出讓分析22HYPERLINK\l"_Toc227407435"二、本月成交分析27HYPERLINK\l"_Toc227407436"1、區(qū)域分析：28HYPERLINK\l"_Toc227407437"2、用途分析：工業(yè)用地為主28HYPERLINK\l"_Toc227407438"3、重點(diǎn)地塊分析30HYPERLINK\l"_Toc227407439"第三章住宅篇34HYPERLINK\l"_Toc227407440"一、供求關(guān)系分析34HYPERLINK\l"_Toc227407441"二、供應(yīng)分析36HYPERLINK\l"_Toc227407442"三、成交量分析37HYPERLINK\l"_Toc227407443"四、均價分析39HYPERLINK\l"_Toc227407444"五、新盤分析40HYPERLINK\l"_Toc227407445"1、新盤概況40HYPERLINK\l"_Toc227407446"2、區(qū)域分布41HYPERLINK\l"_Toc227407447"3、價格分析41HYPERLINK\l"_Toc227407448"4、銷售分析44HYPERLINK\l"_Toc227407449"六、本月銷售排行分析45HYPERLINK\l"_Toc227407450"第四章產(chǎn)品篇——**城48HYPERLINK\l"_Toc227407451"一、項(xiàng)目概括48HYPERLINK\l"_Toc227407452"二、總體規(guī)劃48HYPERLINK\l"_Toc227407453"三、園林規(guī)劃50HYPERLINK\l"_Toc227407454"四、配套交通50HYPERLINK\l"_Toc227407455"五、銷售分析51HYPERLINK\l"_Toc227407456"六、推廣分析53HYPERLINK\l"_Toc227407457"小結(jié)：54HYPERLINK\l"_Toc227407458"第五章營銷篇54HYPERLINK\l"_Toc227407459"一、營銷視點(diǎn)54HYPERLINK\l"_Toc227407460"1、云大知城54HYPERLINK\l"_Toc227407461"2、經(jīng)典壹城60HYPERLINK\l"_Toc227407462"二、個案點(diǎn)擊——恒大金碧天下67HYPERLINK\l"_Toc227407463"第六章報廣篇74HYPERLINK\l"_Toc227407464"一、報紙媒體廣告投放74HYPERLINK\l"_Toc227407465"二、報紙媒體廣告投放頻次區(qū)域分析75HYPERLINK\l"_Toc227407466"三、報紙媒體廣告投放色彩分析76HYPERLINK\l"_Toc227407467"四、3月媒體投放時間分析76HYPERLINK\l"_Toc227407468"五、報紙媒體投放版面分析77HYPERLINK\l"_Toc227407469"六、廣告訴求分析78HYPERLINK\l"_Toc227407470"小結(jié)78HYPERLINK\l"_Toc227407471"第七章區(qū)域市場83HYPERLINK\l"_Toc227407472"一、盤龍區(qū)83HYPERLINK\l"_Toc227407473"二、西山區(qū)85HYPERLINK\l"_Toc227407474"三、五華區(qū)87HYPERLINK\l"_Toc227407475"四、官渡區(qū)89**視點(diǎn)暖春初現(xiàn)3月11日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資10276億元，同比增長26.5%。其中，國有及國有控股完成投資4486億元，增長35.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2398億元，增長1.0%。新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資7437億元，同比增長87.5%。今年1至2月，昆明市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長71.1%，為歷史同期最好水平；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售同比增長23.1%；居民消費(fèi)價格指數(shù)2月漲幅比1月回落3.1個百分點(diǎn)；內(nèi)資項(xiàng)目新開工6個。但房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，企業(yè)投資信心不足，市場短期內(nèi)回暖難度較大。繼1月份信貸量出現(xiàn)創(chuàng)記錄的增長后，2月份的信貸量仍保持了較大幅度的同比增長，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩。但國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張作用逐漸顯現(xiàn)，信貸大幅的上漲為經(jīng)濟(jì)增長也提供了較為有力的支撐。3月昆明住宅成交量較上月大幅攀升，共計(jì)成交30.39萬平方米，成交3239套，較2月增加879套，成交面積環(huán)比上升48.9%，成交套數(shù)環(huán)比上升37.25%；從成交走勢來看，2009年3月結(jié)束了延續(xù)4個月下滑的趨勢，住宅成交量大幅攀升，昆明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了絲絲暖意，但和2008年月均40萬平方米的成交量相比，還有較大的差距。雖然成交均價較上月上漲17.95%，達(dá)到了5930元/平方米，加上成交量的回升，似乎顯示昆明房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)回暖態(tài)勢，昆明房地產(chǎn)市場調(diào)整結(jié)束，一些媒體也判定春天提前到來。但和2007年月均成交量相比，跌幅仍然有50%，和2008年月成交量相比，還有10萬平方米的差距，目前判斷昆明房地產(chǎn)市場春天的到來還為時過早。，在全國其他城市住宅均價大多出現(xiàn)回落的形勢下，昆明房價出現(xiàn)大幅上漲的可能性值得懷疑。隨著國家對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房支持力度的加大，低價房源將會大量入市，加上昆明城中村改造提供的大量房源，未來昆明住宅供給充足，加上2009年經(jīng)濟(jì)回暖的可能性較少，未來昆明房地產(chǎn)市場的形勢和本月出現(xiàn)的暖意并不相符，未來依舊不平坦。第一章市場背景篇一、政策資訊2009年將投入330億建設(shè)廉租房住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥11日表示，2009年中央用于各地廉租住房制度建設(shè)的資金投入將達(dá)330億元。中央代地方增發(fā)的國債資金也將補(bǔ)充用于廉租住房建設(shè)和保障性安居工程。此外，今年計(jì)劃在全國范圍內(nèi)新增解決260萬戶低收入家庭的住房困難，其中約70%通過政府提供的實(shí)物房屋解決，其余部分仍要通過租金補(bǔ)貼解決。我國絕大部分低收入群體很難通過商品房市場購買和租賃到房子，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在會同相關(guān)部門研究搞一些試點(diǎn)，使住房公積金能夠在解決中低收入家庭住房困難方面起到更加積極的作用。試點(diǎn)方案出臺后，對于各地區(qū)通過不同辦法使公積金對解決中低收入家庭住房困難發(fā)揮作用。2009年03月12日來源：中國證券報**點(diǎn)評目前，我國的保障性住房供應(yīng)量占全國房地產(chǎn)市場總供應(yīng)量的5%左右，2009年作為加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年,保障性住房銷售量占住宅銷售比重的增加，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響，分流了一部分低價格商品房的市場需求，這將延長正處于下降周期的房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，同時影響供求關(guān)系。預(yù)期在一定程度上導(dǎo)致商品房市場上更多的人觀望或繼續(xù)觀望，乃至棄購，如此，房價將進(jìn)一步繼續(xù)下降，低端、郊區(qū)商品房也會受到一定負(fù)面影響。在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代，這些住宅開發(fā)商的生存空間將會面臨很大的壓縮。央行銀監(jiān)會下發(fā)指導(dǎo)意見房企發(fā)行企業(yè)債獲支持央行、銀監(jiān)會下發(fā)指導(dǎo)意見,加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展地方投融平臺發(fā)行企債中票獲支持。為緩解地方投資項(xiàng)目資金來源難題,支持有條件的地方政府組建投融資平臺,發(fā)行企業(yè)債、中期票據(jù)等融資工具,拓寬中央政府投資項(xiàng)目配套資金融資渠道?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）的文件提出,各金融機(jī)構(gòu)在保持信貸總量合理均衡增長的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu),統(tǒng)籌配置信貸資源,優(yōu)先保證手續(xù)齊全、符合項(xiàng)目開工和建設(shè)條件的中央投資項(xiàng)目所需配套信貸資金及時落實(shí)到位。關(guān)于具體的融資渠道,《意見》稱,鼓勵和支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過銀團(tuán)貸款,合理分散信貸風(fēng)險,為符合條件的大型中央政府投資項(xiàng)目提供有效信貸支持。鼓勵地方政府通過增加地方財(cái)政貼息、完善信貸獎補(bǔ)機(jī)制、設(shè)立合規(guī)的政府投融資平臺等多種方式,吸引和激勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對中央投資項(xiàng)目的信貸支持力度。2009年03月26日來源：宿遷搜房

**點(diǎn)評隨著振興經(jīng)濟(jì)壓力的增大，融資渠道得到放寬，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力可以得到減輕，但從具體的內(nèi)容來看，主要是針對大型、實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，一些實(shí)力較弱的企業(yè)，并不能發(fā)行企業(yè)債，資金壓力并沒有得到緩解。這很可能會引起一輪企業(yè)合并的浪潮。昆明小區(qū)開發(fā)商可自主辦學(xué)須在建成一年內(nèi)辦學(xué)《昆明市中小學(xué)幼兒園場地校舍建設(shè)保護(hù)條例（修訂）》，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，將由昆明市人大常委會公布施行。新修訂的條例，明確了小區(qū)開發(fā)單位須配套建設(shè)學(xué)校的職責(zé)和權(quán)利，“達(dá)到配套學(xué)校規(guī)模的，必須配套建設(shè)學(xué)校；達(dá)不到配套規(guī)模的，必須按建筑面積繳納學(xué)校配套建設(shè)費(fèi)?！蓖瑫r，擁有配套學(xué)校產(chǎn)權(quán)的小區(qū)開發(fā)單位和業(yè)主，可自行舉辦學(xué)校，也可交教育主管部門舉辦學(xué)校，但必須在學(xué)校建成一年內(nèi)辦學(xué)。按照人口規(guī)模，每1萬人口區(qū)域內(nèi)對應(yīng)的幼兒人數(shù)是400人、小學(xué)生人數(shù)是800人、初中生人數(shù)是400人。再按照85%的初中生進(jìn)入高中階段學(xué)校來推算，修訂案以法律的形式確定：每5000人口區(qū)域內(nèi)，須設(shè)9個班規(guī)模的幼兒園，每增加600人，增設(shè)一個班的建設(shè)規(guī)模；每1萬人口區(qū)域內(nèi)，設(shè)18個班規(guī)模的完全小學(xué)，每增加600人，增設(shè)一個班的建設(shè)規(guī)模；每2萬人口區(qū)域內(nèi)，設(shè)18個班規(guī)模的初中及小學(xué)，每增加1100人，增設(shè)一個班的規(guī)模；在居住人口密集區(qū)，每4萬人口設(shè)30個班規(guī)模的高中階段學(xué)校，每增加1300人，增設(shè)一個班的建設(shè)規(guī)模。修訂案與老條例最大的一個不同點(diǎn)還在于，老條例規(guī)定，小區(qū)開發(fā)單位在新建中小學(xué)、幼兒園竣工驗(yàn)收后90天內(nèi)，應(yīng)將產(chǎn)權(quán)交付屬地教育行政主管部門。而修訂案則修改為：“開發(fā)單位和小區(qū)業(yè)主可將其擁有產(chǎn)權(quán)的中小學(xué)、幼兒園捐贈或委托教育行政主管部門組織辦學(xué)。開發(fā)單位和小區(qū)業(yè)主也可自主辦學(xué)，舉辦民辦學(xué)校，但配套建設(shè)的中小學(xué)、幼兒園場地不得改變教育用途，工程驗(yàn)收合格一年內(nèi)應(yīng)當(dāng)用于辦學(xué)。”2009年03月30日來源：都市時報

**點(diǎn)評小區(qū)配套小學(xué)條列的推出，一方面是政府對教育的重視，另一方會增加開發(fā)商初期投入，但考慮到碧桂園特有的教育加社區(qū)模式的成功如果開發(fā)商營銷策略得當(dāng)，教育配套會成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，對于一些周邊教育配套缺乏的地塊和項(xiàng)目，將會縮小自身劣勢，提高項(xiàng)目整體的品質(zhì)。畢竟在現(xiàn)在的中國社會，好的教育對望子成龍的家長來說，要比單純的住宅舒適重要的多。今年經(jīng)適房建設(shè)目標(biāo):144萬平米10個小區(qū)已配建3月20日，昆明市房管局對2008年已辦理規(guī)劃手續(xù)的商品房配建經(jīng)濟(jì)適用房情況進(jìn)行了通報，共有10個商品房項(xiàng)目配建了經(jīng)適房，建筑面積15.64萬平方米?，F(xiàn)已有西市區(qū)的兩個商品房配建項(xiàng)目近2萬平方米，準(zhǔn)備向市發(fā)改委申請核定銷售價格后進(jìn)行銷售。去年1月昆明市出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》，提出每年廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模不低于當(dāng)年商品住宅開發(fā)總量的20%。其中，在新開發(fā)的商品房項(xiàng)目中必須配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用住房，配建比例不得低于該項(xiàng)目住宅總建筑面積的15%。從這些項(xiàng)目的所處區(qū)域來看，分布于西山區(qū)、經(jīng)開區(qū)、五華區(qū)、盤龍區(qū)和高新區(qū)。其中，高新區(qū)的項(xiàng)目最多，達(dá)到了4個，包括了目前正在或即將預(yù)售的**城、朝花曦拾、正大紫都城等項(xiàng)目。2009年03月12日來源：昆明日報

**點(diǎn)評在普通商品房小區(qū)中配建經(jīng)濟(jì)適用房，不僅能加快保障性住房建設(shè)速度，還能在同一住宅區(qū)內(nèi)為不同收入家庭創(chuàng)造共同的居住空間。通過借用商品房成熟的配套，使低收入家庭可以共享城市建設(shè)成果，在城市功能的受用方面與普通市民共同享用，有助實(shí)現(xiàn)新昆明建設(shè)成果的和諧共享。按照2009年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，昆明今年將建設(shè)經(jīng)適房144萬平方米。其中，仍將在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建商品住房項(xiàng)目中配建40萬平方米，由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)新建商品住房項(xiàng)目配建工作。二、市場動態(tài)昆明城中村改造簽大單31日昆明市41個城中村改造招商項(xiàng)目找到“婆家”，簽約項(xiàng)目涉及36個片區(qū)64個村，投資概算達(dá)883.6億元人民幣。其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會與云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽下此次單項(xiàng)目投資最大單，擬投資56億元人民幣對梁家河片區(qū)城中村進(jìn)行改造。江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會作為參加此次推介會最大的代表團(tuán)，分別與五華區(qū)、盤龍區(qū)和西山區(qū)簽訂了投資意向協(xié)議，意向投資總額達(dá)90億元人民幣，創(chuàng)本次簽約中意向投資金額之最。據(jù)了解，此次簽約儀式共簽訂協(xié)議41份，其中框架性協(xié)議兩份，正式合作協(xié)議11份，意向性協(xié)議28份。合作協(xié)議投資額約為189.6億元，意向協(xié)議投資總額約為694億元。簽訂了城中村改造前期工作合作協(xié)議的官渡區(qū)五里片區(qū)、經(jīng)開區(qū)小麻苴村片區(qū)、盤龍區(qū)大白廟村片區(qū)、五華區(qū)上馬村和中馬村片區(qū)等11個改造項(xiàng)目，將于今年內(nèi)正式啟動，其中部分項(xiàng)目可以進(jìn)入實(shí)質(zhì)性拆遷階段。2009年03月31日來源：春城晚報

**點(diǎn)評城中村改造將改變昆明樓市格局。城中村改造項(xiàng)目的體量巨大，未來5年內(nèi)336個城中村的改造，涉及3800多萬平方米的總建筑面積，相當(dāng)于昆明主城區(qū)7·8年的商品房建筑面積。今年放量的5樓盤就有超過6700套的住宅和45萬平方米的商業(yè)。城中村改造必然會增加土地供應(yīng)量，在需求不變的情況下，供應(yīng)的增加將對昆明的房價穩(wěn)定起到一定的作用，也是一次優(yōu)化城區(qū)格局、升級城市化的機(jī)會。但對市場的格局將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。近幾年昆明地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在往二環(huán)路以外延展，特別是郊區(qū)大盤的開發(fā)占據(jù)市場主流。多數(shù)大盤物業(yè)形態(tài)豐富、產(chǎn)品品質(zhì)高、社區(qū)配套好，已經(jīng)成為區(qū)域中的小城鎮(zhèn)，同時吸引了大部分的中高端消費(fèi)人群和投資者。未來5年之內(nèi)，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將由現(xiàn)在的外延式發(fā)展轉(zhuǎn)為內(nèi)涵式發(fā)展。物業(yè)形態(tài)和購房者也將會出現(xiàn)更加明細(xì)的分化，房地產(chǎn)市場格局的變化在所難免。昆明市住房公積金歸集超200億2008年，昆明市歸集住房公積金46.5億元，與上年同期相比增加9.25億元，增幅24%。截至2008年底，昆明市住房公積金累計(jì)歸集已超過200億元。2008年，全市共有7935家單位建立了住房公積金制度，全年歸集住房公積金46.5億元，完成全年計(jì)劃（38億元）的122%，與上年同期相比增加9.25億元，增幅24%。截至2008年底，累計(jì)歸集住房公積金200多億元，年度新增繳存單位745家，年度新增繳存職工37597人，繳存覆蓋率達(dá)85.7%，較上年同期增長5.7個百分點(diǎn)。2008年，昆明市發(fā)放住房公積金個人貸款22.4億元，完成年度計(jì)劃（19億元）的118%，同比增長3.67億元，增幅達(dá)19.6%；截至2008年底，全市累計(jì)向63111戶職工發(fā)放住房公積金個人貸款70.5億元，全市住房公積金個人貸收率為99.21%，逾期率有效控制在市政府下達(dá)的2%以內(nèi)。其中鐵路、宜良、祿勸三家管理部逾期率為0。2009年03月12日來源：昆明日報

**點(diǎn)評昆明利用住房公積金，建設(shè)了一批“安居工程”和經(jīng)濟(jì)適用住房，并向城鎮(zhèn)居民發(fā)放住房公積金貸款，解決了部分城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，隨著昆明住房公積金金額的增加，未來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)將會得到加快，一些低收入人群住房問題將會得到一定程度的解決。但目前住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不規(guī)范，擠占、挪用住房公積金現(xiàn)象嚴(yán)重，住房公積金的風(fēng)險隱患加大。隨著國家對住房公積金管理制度的改革，未來公積金異地使用將會變成現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)住房公積金制度未來在居民購房中的作用將會得到進(jìn)一步增強(qiáng)。子君村經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房均價降至2100元／平方米昆明子君村經(jīng)濟(jì)適用房的價格從開發(fā)商報出的2600元每平米，到經(jīng)發(fā)改委審批后確定的2556每平米，一直得不到申購者的認(rèn)可。盡管從上月27日開始，申購者已經(jīng)陸續(xù)拿到了購房憑證，但仍有市民表示在購房憑證失效前，還將觀望一段時間。2月22日，發(fā)改委已經(jīng)最終定價2100元每平米，并發(fā)文給開發(fā)商。今年1月，房管部門宣布子君村經(jīng)適房可以分兩期付款，盼望的還是降價。2009年03月23日來源：生活新報

**點(diǎn)評經(jīng)濟(jì)適用房作為解決低收入人群置業(yè)住宿問題的手段，得到了社會廣大群體體的擁護(hù)和期待，但政策的不適合，限制了起平抑作用的發(fā)揮，隨著經(jīng)濟(jì)適用房政策的調(diào)整，未來該部分房源對于解決低收入家庭的住房問題，將會起到主要的作用，隨著大量經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將會對居高不下的商品房價格產(chǎn)生壓力，從而使房價能更好的建立在收入水平的基礎(chǔ)上。深發(fā)行“點(diǎn)按揭”房貸產(chǎn)品現(xiàn)昆明3月16日，深圳發(fā)展銀行昆明分行就推出了“點(diǎn)按揭”房貸產(chǎn)品，即客戶通過購買“點(diǎn)”降低房貸利率。世界上除了美國，沒有一個國家使用點(diǎn)數(shù)。而所謂“點(diǎn)按揭”，就是深發(fā)展為個人客戶提供的一款通過預(yù)先支付一定費(fèi)用，從而獲得貸款利率進(jìn)一步降低的房貸產(chǎn)品。1個“點(diǎn)”即是貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個“點(diǎn)”的費(fèi)用，從而適當(dāng)降低貸款利率，從總體上降低房貸支出。通過辦理“點(diǎn)按揭”，客戶的貸款利率可以從4.16%(當(dāng)前5年以上期限基準(zhǔn)利率的7折)最低降到3.78%。即3年期貸款優(yōu)惠利率的水平，這比時下銀行優(yōu)質(zhì)客戶享受的7折優(yōu)惠利率一下子低了0.38個百分點(diǎn)。例如一筆30年期50萬元的貸款，其利率為4.16%（5年以上期貸款7折優(yōu)惠利率），月供為2433元，30年利息總額為372854元。如果通過“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)支付1.5個“點(diǎn)”的費(fèi)用，即7500元，30年下來可以節(jié)省利息39149元，省息比例達(dá)到10.5%。2009年03月17日來源：生活新報**點(diǎn)評經(jīng)過去年年底到今年年初的博弈，在存量房利率的定價上，銀行最終妥協(xié)了。各銀行相繼以各種房貸新品釋放其新增個人住房貸款的壓力。比如中行和建行分別推出了同類產(chǎn)品“房貸理財(cái)賬戶”和“房貸通”。目前房貸客戶普遍對收入水平和支付水平預(yù)期降低，深發(fā)展退出‘點(diǎn)按揭’實(shí)際上也是降低了購房者的利息支出，刺激了購房意愿，在一定程度上有利于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇?！秉c(diǎn)按揭的推出，是金融市場本身競爭的一種手段，但對購房顧客卻是實(shí)實(shí)在在的利好，一方面可以降低購房成本，另一方面，隨著銀行放貸競爭的激烈，不排除有更加優(yōu)惠的放貸措施。昆明道路規(guī)劃催熱地產(chǎn)開發(fā)西市區(qū)5000套房面市2月11日五華區(qū)啟動的道路修建計(jì)劃，從2009年起，五華區(qū)將完成47條骨干路網(wǎng)建設(shè)，總里程69.22公里，總投資估算為69.3億元，這是五華區(qū)建區(qū)52年來道路建設(shè)投入的總和。其中，今年五華區(qū)計(jì)劃啟動道路建設(shè)44條，總里程34.86公里，總投資估算約41.76億元，其中，列入昆明市交通基礎(chǔ)設(shè)施3年行動計(jì)劃項(xiàng)目15條，包含市政府下達(dá)今年建設(shè)任務(wù)6條：紅園路、海屯路、蓮花池正街、科普路、五華1號路(起點(diǎn)為海屯路，終點(diǎn)到王筇路)、五華2號路(起點(diǎn)為海屯路，終點(diǎn)為北三環(huán))。西市區(qū)房地產(chǎn)市場顯然相對滯后，其原因主要是片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局對居住的影響。但在教育、醫(yī)療、公建等方面的配套卻有過之而無不及，作為宜居指標(biāo)的首要條件：地段、教育配套這兩個關(guān)鍵要素在西市區(qū)都能夠得到很全面的體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西市區(qū)區(qū)域內(nèi)有大中小學(xué)十余所，教育配套的覆蓋率僅次于昆明主城區(qū)。2009年03月13日來源：生活新報**點(diǎn)評一線城市顯著萎縮,二線城市仍大幅增長。從以上數(shù)據(jù)能看出，目前全省房地產(chǎn)樓市房源充足，商品房施工面積穩(wěn)步增長，呈現(xiàn)供大于求的局面。土地成交價款呈現(xiàn)下降的趨勢，反映了近年來土地價格快速攀升的勢頭有所減緩，土地成交價格回落。土地價格上漲勢頭趨緩。三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境1-2月工業(yè)企業(yè)利潤預(yù)計(jì)下降37%國家統(tǒng)計(jì)局27日公布的1-2月工業(yè)企業(yè)利潤增長將大幅回落，同比或下降37%。2008年1-11月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤同比增長僅4.9%，增幅比1-8月回落14.5個百分點(diǎn)，同比回落31.8個百分點(diǎn)。虧損企業(yè)虧損額4879億元，增長1.8倍。此前，財(cái)政部公布的09年1-2月全國國有及國有控股企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，1-2月全國國有企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入27409.1億元，同比下降8.1%，為多年以來首次出現(xiàn)下降。從全國國有及國有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤看，1-2月，實(shí)現(xiàn)利潤1217.7億元，同比下降43.7%，降幅比去年同期加大43.3個百分點(diǎn)。其中：中央企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤1059.6億元，同比下降33.3%；地方國有企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤158.2億元，同比下降72.5%。2009年3月26日來源經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)**點(diǎn)評國際金融危機(jī)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響不斷深入，國內(nèi)生產(chǎn)能力過剩矛盾日益深化，中國企業(yè)訂單數(shù)量銳減，利潤增幅出現(xiàn)回落，虧損額大幅上升。而即將公布的1-2月工業(yè)企業(yè)利潤增長雖然也在大幅回落，但回落幅度可能比國有及國有控股企業(yè)慢一些，而在去年，私營企業(yè)比國有企業(yè)利潤增長明顯穩(wěn)定，所以總體上，私營企業(yè)比國有企業(yè)利潤波動幅度要小。2月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長26.5%2月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長26.5%3月11日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資10276億元，同比增長26.5%。其中，國有及國有控股完成投資4486億元，增長35.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2398億元，增長1.0%。從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資1070億元，同比增長40.3%；地方項(xiàng)目投資9206億元，增長25.1%。從產(chǎn)業(yè)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資108億元、4182億元和5985億元，同比分別增長100.3%、24.8%和26.9%。從施工和新開工項(xiàng)目情況看，累計(jì)施工項(xiàng)目78696個，同比增加11306個；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資163546億元，同比增長25.4%；新開工項(xiàng)目18533個，同比增加4056個；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資7437億元，同比增長87.5%。從到位資金情況看，城鎮(zhèn)投資到位資金18367億元，同比增長33.6%。其中，國內(nèi)貸款增長24.4%，利用外資增長13.2%，自籌資金增長42.3%。

2009年3月11日來源經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)**點(diǎn)評固定資產(chǎn)投資指數(shù)能夠真實(shí)的反映固定資產(chǎn)投資額變動趨勢。從統(tǒng)計(jì)局1-2月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的增長速度來看，表明國家一系列的宏觀調(diào)控，4萬億內(nèi)需刺激，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)振興作用已逐漸發(fā)揮作用。其中第一產(chǎn)業(yè)投資增速最快，這與國家的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)有關(guān)，而第二產(chǎn)業(yè)中的能源行業(yè)也相對其他行業(yè)增長的較快。同時，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長高達(dá)26.5%，也直接反映了投資者對宏觀經(jīng)濟(jì)的信心在不斷增強(qiáng)。1-2月份社會消費(fèi)品零售總額增速放緩1-2月份社會消費(fèi)品零售總額增速放緩3月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，1-2月社會消費(fèi)品零售總額同比增長15.2%，略高于發(fā)改委制定的09年消費(fèi)品零售額增長14%的目標(biāo)。與去年同期的增長率相比有所減緩。去年1-2月份，社會消費(fèi)品零售總額同比增長20.2%。從地域、行業(yè)，商品類別看，09年1-2月份的增長幅度較08年同期都有所下降。其中，限額以上批發(fā)和零售業(yè)吃、穿、用商品類零售額增長率與去年同期相比下降幅度最明顯。09年1-2月份限額以上批發(fā)和零售業(yè)吃、穿、用商品類零售額同比分別增長14.2%、15.9%和7.6%，08年的增幅為27.9%、24.0%和28.6%。其中，糧油類增長16.3%，肉禽蛋類增長12.0%，服裝類增長17.4%，文化辦公用品類增長8.3%，體育、娛樂用品類增長13.5%，日用品類增長12.0%，家用電器和音像器材類增長2.7%，家具類增長27.1%，化妝品類增長14.6%，金銀珠寶類增長16.3%，汽車類增長9.3%，石油及制品類增長0.7%，建筑及裝潢材料類增長22.4%，通訊器材類下降9.2%。2009年3月12日來源經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)**點(diǎn)評1-2月份，社會消費(fèi)品零售總額增長顯著放緩，其名義增速為15.2%，較12月19%的水平大幅下降了近4個百分點(diǎn)；剔除掉價格因素后的實(shí)際消費(fèi)增長15.7%，較上月也回落了1.6個百分點(diǎn)。當(dāng)然這可能在一定程度上與去年2月為閏月有關(guān)，然而即使考慮到這一因素后，消費(fèi)增長減速的勢頭仍然十分明顯。就具體細(xì)項(xiàng)來看，主要門類的消費(fèi)增長均明顯放緩。但建筑及裝潢材料類、家具類以及汽車類的消費(fèi)增速則出現(xiàn)明顯的回升，其趨勢值得留意。2月份房地產(chǎn)景氣指數(shù)創(chuàng)新低3月12日，國家統(tǒng)計(jì)局公布《2009年1-2月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》顯示，2月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.86，比去年12月份回落1.6點(diǎn)，比去年同期回落10.69點(diǎn)，創(chuàng)下這一指數(shù)5年來的新低。

今年前2個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積14.21億平方米，同比增長14.2%；房屋新開工面積1.08億平方米，同比下降14.8%；房屋竣工面積5651萬平方米，同比增長29%。

同期，全國商品房銷售面積5131萬平方米，同比微降0.3%。其中，辦公樓銷售面積下降幅度較大，達(dá)到29.6%，商品住宅銷售面積則增長1.1%；

商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.5%。

在銷售額上，同期商品房銷售額2397億元，同比增長11.2%。其中，商品住宅銷售額增長13.1%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長0.9%2009年3月112日來源經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)網(wǎng)**點(diǎn)評今年前2月，全國國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)房屋施施工面積同比比增長14.2%，但房屋新新開工面積1.08億平方米，同同比下降14.8%，全國商品品房銷售面積積5131萬平方米，同同比微降0.3%。其中，商商品住宅銷售售面積增長1.1%。而商品房房銷售額2397億元，同比比增長11.2%。其中，商商品住宅銷售售額增長13.1%。

1-2月房地產(chǎn)開開發(fā)投資額同同比增長1%，固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額同比比增長26.5%。同時，2月份，全國70個大中城市市房屋銷售價價格同比下降降1.2%，降幅比1月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)；；環(huán)比下降0.2%。

從各方方面來看，開開發(fā)商對行業(yè)業(yè)持謹(jǐn)慎的態(tài)態(tài)度，推盤意意愿較弱，房房價仍在下行行。雖然春節(jié)節(jié)過后，房地地產(chǎn)市場成交交量一直在回回升，但是，不不代表樓市已已經(jīng)走出低迷迷。樓市的調(diào)調(diào)整可能仍未未到位，未來來仍將持續(xù)。月信貸繼續(xù)攀高貨幣供給放大有望持續(xù)月信貸繼續(xù)攀高貨幣供給放放大有望持續(xù)續(xù)3月11日，中國人民銀行公公布的數(shù)據(jù)顯顯示，2月份人民幣幣貸款增加1.07萬億元，同同比多增8273億元。2009年1月份份人民幣各項(xiàng)項(xiàng)貸款增加1.62萬億元，同同比多增8141億元，創(chuàng)出出我國月度新新增貸款的歷歷史新高，如如果信貸數(shù)據(jù)據(jù)持續(xù)放大，中中國走出低谷谷將不會出現(xiàn)現(xiàn)問題，但如如果攀高之后后迅速滑落，中中國經(jīng)濟(jì)走出出低谷將存在在陰影。3月12日，中國銀行公布的的數(shù)據(jù)驗(yàn)證了了上述消息，數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2月份人民幣幣各項(xiàng)貸款增增加1.07萬億元，同同比多增8273億元。與1月份一樣，非金融融性公司及其其他部門貸款款增加量依據(jù)據(jù)占據(jù)主力，1月份此數(shù)據(jù)1.5萬億，占總總信貸比例為為92.6%，2月份此數(shù)據(jù)據(jù)為1.03萬億，占比比達(dá)到98%，去主要原原因是的政府府鼓勵銀行向向企業(yè)放款所所致。截至2月底，1-2月月份人民幣各各項(xiàng)貸款增加加2.69萬億元，同同比多增1.64萬億元。**點(diǎn)評繼1月份信貸量出現(xiàn)創(chuàng)創(chuàng)記錄的增長長后，2月份的信貸貸量仍保持了了較大幅度的的同比增長，經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)認(rèn)為中國的貨貨幣供給量有有望持續(xù)放大大?！叭绻?月份維持6000億元以上放放貸額度，2009年經(jīng)濟(jì)將不不會存在任何何問題，如果果低于6000億，中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)將存存在風(fēng)險?！蔽磥磉@種放貸和貨貨幣供應(yīng)雙上上升的趨勢是是否延續(xù)，我我國中央銀行行基礎(chǔ)貨幣的的投放的渠道道主要有外匯匯占款、財(cái)政政占款和金融融機(jī)構(gòu)的再貸貸款。目前，雖雖然出口數(shù)據(jù)據(jù)下滑，外匯匯順差開始減減少，其引發(fā)發(fā)貨幣供應(yīng)量量將會下滑，但但國家決策當(dāng)當(dāng)局已經(jīng)明確確未來兩年將將增加1.18萬億的財(cái)政政支出，確保保經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展，這將將促使財(cái)政占占款出現(xiàn)快速速增加。2009年1-22月昆明城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投投資保持較快快增長數(shù)據(jù)顯示，今年11至2月，昆明市市城鎮(zhèn)固定資資產(chǎn)投資同比比增長71.1%，為歷史同同期最好水平平；實(shí)現(xiàn)社會會消費(fèi)品零售售同比增長23.1%；春耕備耕耕完成秧田培培肥4.4萬畝；居民民消費(fèi)價格指指數(shù)2月漲幅比1月回落3.1個百分點(diǎn)；2月份實(shí)際利利用外資比1月份有大幅幅增加，內(nèi)資資項(xiàng)目新開工工6個。但房地地產(chǎn)市場持續(xù)續(xù)低迷，企業(yè)業(yè)投資信心不不足，市場短短期內(nèi)回暖難難度較大。進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)易下下滑，完成今今年進(jìn)出口75億美元以上上目標(biāo)任務(wù)的的壓力增大。財(cái)財(cái)稅減收明顯顯，有色和黑黑色冶金等重重點(diǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營不景氣氣，房地產(chǎn)市市場低迷，房房地產(chǎn)業(yè)稅收收大幅下降是是主要原因。**點(diǎn)評總體來說今年前兩兩個月全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體體平穩(wěn)，具體體指標(biāo)喜憂參參半，發(fā)展態(tài)態(tài)勢2月份略好于1月份。其特特點(diǎn)表現(xiàn)為城城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增勢良良好，消費(fèi)需需求持續(xù)旺盛盛，居民消費(fèi)費(fèi)價格指數(shù)持持續(xù)下降，利利用外資趨好好，城鎮(zhèn)居民民收入保持較較快增長。但由于房地產(chǎn)投資資在國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值中占有有較大比例，且且能有效的拉拉動其他相關(guān)關(guān)行業(yè)的發(fā)展展，在國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的地位位變的越來越越重要，且外外貿(mào)在中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)中占有很很重要的地位位，在外貿(mào)不不景氣的形勢勢下，中國宏宏觀經(jīng)濟(jì)也出出現(xiàn)了明顯的的下滑。未來經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的難難度較大，為為保持經(jīng)濟(jì)增增長必須從依依靠外貿(mào)轉(zhuǎn)移移到內(nèi)生增長長上來，社會會消費(fèi)品零售售總額的較快快增長是個較較好的指標(biāo)，但但為了保持經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增速，國國家也必將加加大對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的支持持力度，，保保持房地產(chǎn)市市場的穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，預(yù)計(jì)在在一系列利好好政策的推動動下，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的投資資增速會有所所回升。2008年全國住住房公積金管管理情況通報報一、住房公積金歸歸集擴(kuò)面效果果明顯，繳存存余額持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長

2008年，通過開開展加強(qiáng)住房房公積金管理理專項(xiàng)治理工工作，實(shí)際繳繳存職工人數(shù)數(shù)有較大幅度度增加。2008年末，全國國應(yīng)繳職工人人數(shù)111844.05萬人，實(shí)際際繳存職工人人數(shù)為7745..09萬人，同比比增加557.118萬人，增幅幅為7.75%。

2008年，繳存額額繼續(xù)穩(wěn)定增增長，當(dāng)年全全國住房公積積金繳存額為為4469..48億元，同比比增加926.556億元，增幅幅為26.155%。截至2008年末，全國國住房公積金金繳存總額為為206999.78億元，同比比增長27.544%；繳存余額額為121166.24億元，新增增余額2511..13億元，增幅幅為26.144%。

2008年，全國住住房公積金提提取額為1958..34億元，占同同期繳存額的的43.82％，同比增增加149.556億元，增幅幅為8.27%。截至2008年末，全國國住房公積金金提取總額為為8583..54億元，占住住房公積金繳繳存總額的41.477%。圖1：二、住房公積金個個人貸款增速速明顯放緩，個個貸率有所回回落

2008年，全國共共發(fā)放住房公公積金個人貸貸款131.113萬筆、2035..93億元，占當(dāng)當(dāng)年繳存額的的45.555%。截至2008年末，累計(jì)計(jì)為961.117萬戶職工家家庭發(fā)放個人人住房貸款106011.83億元，同比比增長23.777%，個人貸款款余額為6094..16億元，新增增余額1019..83億元，增幅幅為20.100%，個人貸款款余額與商業(yè)業(yè)性個人住房房貸款余額比比例由2007年末的18.777%上升為2008年末的20.433%。

住房公公積金個人貸貸款與房地產(chǎn)產(chǎn)市場景氣情情況密切相關(guān)關(guān)，2007年四季度以以來，由于房房地產(chǎn)市場表表現(xiàn)低迷，個個人貸款發(fā)放放呈下降趨勢勢，2008年三、四季季度個貸發(fā)放放額同比分別別減少18.344%、14.955%，全年同比比減少165.664億元，降幅幅為7.52%。2008年末，全國國個貸率（個個人貸款余額額／繳存余額額）為50.300%，同比減少2.53個百分點(diǎn)。圖2：三、住房公積金購購買國債規(guī)模?；痉€(wěn)定，歷歷史遺留的項(xiàng)項(xiàng)目貸款和擠擠占挪用資金金不斷減少，個個人貸款逾期期率持續(xù)下降降，資金總體體安全完整

2008年末，住房房公積金購買買國債余額為為393.114億元，同比比減少12.62億元，減幅幅為3.11%，占住房公公積金繳存余余額的比例為為3.24%，同比減少0.98個百分點(diǎn)。

2008年，全國共共回收2002年以前發(fā)放放的項(xiàng)目貸款款、單位貸款款和擠占挪用用資金4.77億元。2008年末，項(xiàng)目目貸款、單位位貸款和擠占占挪用資金余余額為12.67億元，同比比減少27.355%，相當(dāng)于繳繳存余額的0.10%。

2008年末，全國國個人貸款逾逾期余額為2.47億元，平均均逾期率為0.04%，同比下降0.02個百分點(diǎn)。圖3：四、資金使用效率率走低，專戶戶存款資金繼繼續(xù)增加

住房公積金金使用方向集集中于發(fā)放個個人住房貸款款，受房地產(chǎn)產(chǎn)市場景氣狀狀況影響，個個人住房貸款款增幅趨緩，而而繳存余額穩(wěn)穩(wěn)定增長，自自2007年四季度起起，住房公積積金資金使用用率和資金運(yùn)運(yùn)用率呈雙降降趨勢，專戶戶存款資金繼繼續(xù)增加。

2008年末，住房房公積金使用用率（個人提提取總額、個個人貸款余額額與購買國債債余額之和占占繳存總額的的比例）為72.811%，同比降低1.78個百分點(diǎn)。住住房公積金運(yùn)運(yùn)用率（個人人貸款余額與與購買國債余余額之和占繳繳存余額的比比例）為53.544%，同比降低3.51個百分點(diǎn)。

2008年末，全國國住房公積金金銀行專戶存存款余額為5616..27億元，扣除除必要的備付付資金后的沉沉淀資金為3193..02億元。沉淀淀資金占繳存存余額的比例例為26.355%，同比上升3.59個百分點(diǎn)。圖4：五、增值收益益大幅增加，貸貸款風(fēng)險準(zhǔn)備備充足

2008年業(yè)務(wù)收入入為453.556億元，同比比增加152.667億元，增幅幅為50.744%。業(yè)務(wù)支出出為283.446億元，同比比增加78.48億元，增幅幅為38.299%。增值收益益為170.110億元，同比比增加70.49億元，增幅幅為70.777%。年末貸款款風(fēng)險準(zhǔn)備金金余額為285.667億元，占貸貸款余額的4.68%；年末城市市廉租住房建建設(shè)補(bǔ)充資金金總額為191.993億元，按規(guī)規(guī)定累計(jì)向同同級財(cái)政上繳繳96.98億元。圖5：2009年03月月23日來源：中華人人民共和國住住房和城鄉(xiāng)建建設(shè)部第二章土地篇篇一、土地出讓分析表2-1-1：22009年3月昆明市土土地出讓信息息宗地編號區(qū)域地址土地用途土地面積（平方米）容積率起始價（萬元）KC2008-005西山區(qū)西山區(qū)春雨路2335號居住35639.5≤1.84544.0155福海鄉(xiāng)071西山區(qū)昆明市明通路商業(yè)金融業(yè)19120≤516689.299J2007-0661西山區(qū)興體路以東、紅塔東路以南文體用地95847（≥0.1且≤0.334310.48KC2008-0036五華區(qū)紅云街道辦事處崗頭社區(qū)居委會居住用地26760≤2.51485.18J2008-288晉寧縣寶峰鎮(zhèn)上方古城村委會工業(yè)用地20000≤1.5323J2008-155晉寧縣二街鄉(xiāng)粟廟村委會會工業(yè)用地117775≥0.5且≤11537J2008-122晉寧縣二街鄉(xiāng)松林莊西北北端工業(yè)用地2413511.23150J2008-488晉寧縣昆陽鎮(zhèn)昆陽街南段段商服用地5756.95≤3.5719J2009-055晉寧縣昆陽鎮(zhèn)東繞城線西西側(cè)商業(yè)用地32882.5≤3.51276J2008-500晉寧縣晉城鎮(zhèn)老晉江公路路東側(cè)商業(yè)用地8510≤3296J2008-111晉寧縣晉城鎮(zhèn)廣濟(jì)村委會會商業(yè)用地58193140.1J2008-300晉寧縣寶峰鎮(zhèn)中和鋪村委委會五組住宿餐飲用地19393≤3316J2009-044晉寧縣鎮(zhèn)永樂大街西側(cè)住宅用地52451≤2.22770J2008-499晉寧縣鎮(zhèn)東風(fēng)路南側(cè)住宅用地4822.5≤5.4371J2008-166晉寧縣鎮(zhèn)堡孜村委會住宅用地29492≥1且≤1.81500J2008-133晉寧縣昆陽鎮(zhèn)興隆、太史史村委會住宅用地83164≤1.81608J2008-0554官渡區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)牛牛街莊鳴泉片片區(qū)云大西路路教育科研設(shè)計(jì)用地地10680≥0.6且≤5480.6J2008-0552官渡區(qū)經(jīng)開區(qū)牛街莊鳴泉泉片區(qū)云大西西路教育科研設(shè)計(jì)用地地6666.7≥0.6且≤4300J2009-0006官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)普自村居住68567＞1.0且≤1.8814986.277KC2008-118官渡區(qū)小板橋街道辦事處處商業(yè)139620.77≤2.525131.6KC2008-117官渡區(qū)小板橋街道辦事處處商業(yè)129120.66≤2.523301.6J2008-1882東川區(qū)東川區(qū)銅都鎮(zhèn)春曉曉路辦公2438.62≤2222.40211J2008-1883東川區(qū)東川區(qū)銅都鎮(zhèn)炎山山路住宅348.64＜247.5528J2008-1881東川區(qū)東川區(qū)銅都鎮(zhèn)興玉玉路住宅588.05≤211.7504J2008-1880東川區(qū)東川區(qū)銅都鎮(zhèn)興玉玉路住宅421.36≤28.4196J2008-811呈貢呈貢縣七甸鄉(xiāng)工業(yè)用地22646.8J2008-800呈貢呈貢縣七甸鄉(xiāng)工業(yè)用地93180.5J2008-6呈貢呈貢縣七甸鄉(xiāng)工業(yè)用地31080J2008-433呈貢呈貢縣七甸鄉(xiāng)工業(yè)用地10413J2008-0444呈貢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地地I7-3-33地塊工業(yè)用地53333.6≥0.7且≤11200J2008-0442呈貢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地地I7-3-11地塊工業(yè)用地33333.5≤1750J2008-0220呈貢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地地I5-3地塊工業(yè)用地107307≤12414.4088數(shù)據(jù)來源：昆明市市國土資源局局信息網(wǎng)圖2-1-122008年1月-2009年3月土地投放放量數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日本月出讓土地322宗，總占地地面積2262.779畝，全部為掛掛牌出讓。土地供應(yīng)經(jīng)經(jīng)歷了7個月的低迷迷期，已經(jīng)連連續(xù)2月供應(yīng)面積積呈上升趨勢勢，近兩月穩(wěn)穩(wěn)定在2000畝以上，供應(yīng)應(yīng)土地面積較較前幾月出現(xiàn)現(xiàn)大幅增長，和和上月相比，本本月供應(yīng)面積積增加94.65畝，環(huán)比上上升4.37%%。一季度，昆明市土土地供應(yīng)共4787..87畝，和2008年相比增加3305..63畝，同比上上升223%，供應(yīng)面積積大幅上升。1、區(qū)域分析：1）、行政區(qū)域：圖2-1-222009年3月昆明市各各區(qū)域土地供供應(yīng)情況對比比圖數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日圖2-1-322009年3月昆明市各各區(qū)域土地供供應(yīng)圖數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日從上圖可以看出：：本月在土地地供應(yīng)方面，晉寧縣占到了41%，是土地供給面積最多的區(qū)域。其次是官渡區(qū)和呈貢縣，兩者供應(yīng)面積占總量的47%，主城區(qū)中，五華和西山區(qū)分別占2%和10%，盤龍區(qū)沒有地塊供應(yīng)。從地塊供給區(qū)域來來看，除去晉晉寧縣，官渡渡區(qū)和呈貢新新城兩個區(qū)域域占供應(yīng)面積積總量的47%，較上月比例例有所上升，是是昆明土地供供應(yīng)的主要區(qū)區(qū)域，昆明南南部區(qū)域作為為未來昆明經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重重點(diǎn)區(qū)域，加加上市政府的的南遷，為工工業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展展提供了較有有力的支撐，所所以土地放量量較多。2、用途分析：表2-1-2昆昆明3月出讓土地地信息分類匯匯總項(xiàng)目數(shù)量（宗）面積（畝）工業(yè)101095.63商業(yè)10453.38住宅8514.9其他4198.88總計(jì)322262.79數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日圖2-1-420009年3月昆明市土土地出讓用途途對比圖數(shù)據(jù)來源：：**中國昆明明機(jī)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日圖2-1-522009年3月昆明市土土地出讓用途途數(shù)量對比餅餅圖數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日本月共有32塊宗宗地出讓，88塊居住用地地，10塊工業(yè)用用地，10塊商業(yè)用用地，其余為為教育用地；；從占地面積積來看，工業(yè)業(yè)用地占了448%，居于首位，住住宅用地占了了約23%，商業(yè)用地200%。二、本月成交分析析表2-2-122009年3月昆明市土土地成交情況況區(qū)域地址用途競得人面積(畝)容積率底價(萬元)成交總價（萬元）呈貢縣呈貢新城高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基地A1-2地塊工業(yè)昆明盛飛生物醫(yī)藥藥技術(shù)有限公公司87.91≥0.7且≤1.001318.681318.68呈貢新城高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基地I7-3-22號地塊工業(yè)昆明國樹實(shí)業(yè)有限限公司61.00≥1.0且≤1.55915915官渡區(qū)昆明市官渡區(qū)矣六六街道辦事處處居住云南官房土地房屋屋開發(fā)經(jīng)營股股份有限公司司61.06<1.55373.285373.28居住79.63<1.57007.447007.44居住118.21<1.510402.48810402.488教育88.24<0.95294.45294.4商業(yè)34.72<1.53228.963228.96居住72.76<1.56402.886402.88居住86.00<1.575687568居住61.02<1.55369.765369.76教育56.51<0.83390.63390.6數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年1月31日圖2-2-120009年3月昆明市成成交土地面積積數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日從上圖可以看出：：本月土地成交3宗宗，其中1塊土地有9個招標(biāo)號，另另外2塊掛牌出售售，全部來源源于儲備，總總成交面積8807.066畝，成交總總金額5.663億元，平平均土地成交交單價69..76萬元/畝。上月昆明土地市場場沒有地塊成成交，從近幾幾月成交規(guī)模模看，3月成交面積積是前4月的總和，昆昆明土地市場場經(jīng)歷了數(shù)月月的低迷，本本月出現(xiàn)了回回暖跡象。但但本月成交主主要是位于官官渡區(qū)的一塊塊600余畝的綜合合用地，除去去該地塊，成成交形勢仍然然不容樂觀。1、區(qū)域分析：1）、行政區(qū)域：市市區(qū)土地出讓讓以官渡區(qū)、呈呈貢縣為主圖2-2-222009年3月昆明市各各區(qū)域成交土土地面積數(shù)據(jù)據(jù)來源：***中國昆明機(jī)機(jī)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日從上圖可以看出：：本月成交土地位于于呈貢縣和官渡渡區(qū)，共8007.06畝畝，其他區(qū)域域本月沒有土土地成交。本月官渡區(qū)矣六街街道辦事處有有一塊綜合用用地出售，共共685.115畝，占了了3月土地成交交的82%。從土地成成交區(qū)域來看看，南市區(qū)仍仍然是昆明土土地成交的重重點(diǎn)區(qū)域。2、用途分析：工業(yè)業(yè)用地為主圖2-2-322009年3月昆明市土土地成交物業(yè)業(yè)類型數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日圖2-2-420009年3月昆明市區(qū)區(qū)域土地成交交面積比例數(shù)據(jù)來源：：**中國昆明明機(jī)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日從上圖可以看出：：綜合用地成交面積積最大，占總總成交量的882%，其次是工業(yè)業(yè)用地，成交交面積1488.91畝，占占18%。3、重點(diǎn)地塊分析地塊概況區(qū)域地址用途競得人占地面積(畝)容積率底價(萬元)成交總價（萬元）樓面地價(元/mm2)官渡區(qū)昆明市官渡區(qū)矣六六街道辦事處處居住云南官房土地房屋屋開發(fā)經(jīng)營股股份有限公司司61.06<1.55373.285373.28880居住79.63<1.57007.447007.44880居住118.21<1.510402.48810402.488880教育88.24<0.95294.45294.41000商業(yè)34.72<1.53228.963228.96930居住72.76<1.56402.886402.88880居住86.00<1.575687568880居住61.02<1.55369.765369.76880教育56.51<0.83390.63390.61125.02數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日該地塊由9宗地塊塊組成，總面面積達(dá)658.115畝，是今年年昆明土地市市場迄今最大大的地塊，9宗地塊整體體出讓，不允允許單宗出讓讓。地塊被云南官官房土地房屋屋開發(fā)經(jīng)營股股份有限公司司以540377.8萬元的價格格收入囊中。其中，居住用地每畝88萬元，商業(yè)用地每畝93萬元。在這9宗國有土地中面積最大的土地編號為KC2008-20-5，面積118.21畝，土地用途為居住用地，以10402.48萬元的交易起價成交。而面積最小的土地編號為KC2008-20-8-1，面積為34.72畝，土地用途為商業(yè)，成交價為3228.96萬元，該地塊的建筑限高24米，算下來每畝約為82萬元。官房集團(tuán)云南官房企業(yè)集團(tuán)團(tuán)是一個以業(yè)業(yè)務(wù)為紐帶的的法人聯(lián)合體體，以建筑、房房地產(chǎn)、酒店店旅游為核心心產(chǎn)業(yè)，集多多領(lǐng)域投資為為一體的綜合合性企業(yè)集團(tuán)團(tuán)。開發(fā)住宅宅小區(qū)20多個，累計(jì)計(jì)開發(fā)面積500多萬平方米米；承建工程程面積累計(jì)900多萬平方米米；投資興建建五星級酒店店5家，三星級級酒店1家，集團(tuán)控股及及參股企業(yè)30余家，投資資涉及建筑設(shè)設(shè)計(jì)、工業(yè)制制造、電子技技術(shù)、生物科科技、能源、建建材等領(lǐng)域。進(jìn)進(jìn)入新世紀(jì)以以來，集團(tuán)連連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年上繳稅金金超億元。云云南官房企業(yè)業(yè)集團(tuán)下屬8家房地產(chǎn)企企業(yè)。其中云云南官房土地地房屋開發(fā)經(jīng)經(jīng)營股份有限限公司具有國國家房地產(chǎn)開開發(fā)壹級資質(zhì)質(zhì)，連續(xù)多年年均位居云南南省房地產(chǎn)行行業(yè)綜合實(shí)力力榜首，開發(fā)發(fā)項(xiàng)目遍及昆昆明市、貴陽陽市、云南麗麗江、保山、騰騰沖、紅河、文文山、曲靖等等地。

數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日周邊項(xiàng)目地塊周邊在售樓盤盤項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價（元/平方米米）金宸橙郡新昆洛路與新寶象象河交匯處5000中林華都廣福路與前新路交交叉口東側(cè)8800米處4000新亞洲體育城官渡古鎮(zhèn)與廣福路路交匯處4100云大知城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)云南大大學(xué)旁2600銀海暢園廣福路以南昆明世世紀(jì)城對面4800藍(lán)苑靜園經(jīng)開區(qū)2880數(shù)據(jù)來源：：**中國昆明明機(jī)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日該宗土地位處昆明明與呈貢新區(qū)區(qū)之間，為昆明明和新城溝通通發(fā)展的連接接紐帶。地塊塊毗鄰昆洛路路，靠近廣福福路，周邊新新亞洲·體育城、新新螺螄灣、銀銀海·暢園等10余個地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目樓盤林立立。宗地離新新亞洲體育城城約有3公里的距離，新新亞洲體育城城的價格一定定程度上能夠夠反映宗地項(xiàng)項(xiàng)目建成后的的價格水平，從從目前的價格格來看，應(yīng)該該可以達(dá)到4000元/平方米。周邊成交地塊周邊地塊成交情況況宗地名稱性質(zhì)樓面地價（元/平平方米）面積（畝）官渡區(qū)宏仁片區(qū)商業(yè)307867官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)居住23241116.33官渡區(qū)寶海公園旁旁商務(wù)辦公152322.8數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日去年7月18日，位于官渡區(qū)宏宏仁片區(qū)的共共867余畝的7塊商業(yè)用地地于7月18日掛牌整體出出讓，交易起起價總價約7.8億元，交易易均價約為90萬元/畝。7商業(yè)地塊于于9月22日被云南中豪豪置業(yè)有限責(zé)責(zé)任公司以近近8億元成交價價拿走，打造造為昆明螺螄螄灣國際商貿(mào)貿(mào)城，折合樓樓面價約307元/平方米。2007年，俊發(fā)發(fā)地產(chǎn)以17億元的價格格拿下了當(dāng)年年的地王，地地塊1116..33畝，樓面地地價2324元/平方米。此次矣六街道辦事事處9塊土地是近近兩年以來的的第二塊整體體掛牌出讓的的土地，與宏仁片區(qū)區(qū)的純商業(yè)用用地不同，此此次出讓的9塊土卻以居居住用地為主主，共6塊，另配有2塊教育用地地及1塊商住用地地，從地段上來來看，其與宏宏仁片區(qū)相距距不遠(yuǎn)，目前前周邊已有昆昆明螺螄灣商商貿(mào)城、新亞亞洲體育城等等10余個大型地地產(chǎn)項(xiàng)目，并并且離呈貢新新城也不遠(yuǎn)。1000元/平方米的樓面地價和同為居住項(xiàng)目的俊發(fā)地塊還是有較大優(yōu)勢的，長遠(yuǎn)來看，項(xiàng)目還是有前景的。地塊規(guī)劃按照昆昆明市規(guī)劃局局的統(tǒng)一規(guī)劃劃，地塊間、地地塊旁的規(guī)劃劃道路及公共共綠地、防護(hù)護(hù)綠地將按政政府批準(zhǔn)的建建設(shè)方案投資資建設(shè)。居住住用地部分的的戶型比例中中，90平方米以上小小戶型不得少少于50%，每個居住地地塊配建不少少于15%建筑面積經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房，其中占地面面積近115畝的兩個地地塊規(guī)劃為教教育設(shè)施用地地，分別按國國家規(guī)范建設(shè)設(shè)48班完全中學(xué)學(xué)及46班小學(xué)一所所；在9塊土地中，僅僅有不到35畝的一塊被被規(guī)劃為商業(yè)業(yè)用地，這里里將來很有可可能開發(fā)成一一個大型的居居住、教育綜綜合區(qū)域。官房地產(chǎn)透露，這這9塊土地規(guī)劃劃用作居住、教教育和商業(yè)用用途，并將發(fā)發(fā)展為一個融融教育、居住住、商業(yè)的大大型綜合區(qū)域域——“官房云秀康康園”。其中占地地面積近115畝的兩個地地塊規(guī)劃為教教育設(shè)施用地地，將建設(shè)有有完全中學(xué)、小小學(xué)和幼兒園園；在7塊土地中的的商業(yè)、居住住用地，將建建設(shè)高檔居住住社區(qū)，各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃工作還還在進(jìn)行中，關(guān)關(guān)于“官房云秀康康園”的最新信息息將于近期公公布。地塊價值分析土地分別用作居住住、教育和商商業(yè)用途，且且以居住為主主。按照成交交價計(jì)算，商商業(yè)用地平均均每畝93萬元，居住住用地每畝88萬元。從此次成交的9個個地塊位置來來看，位于官官渡區(qū)矣六街街道辦事處，東東至普自村，南南至金色之源源項(xiàng)目用地，西西至西亮塘，北北至付家營、螺螺絲堆。與銀銀海地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的銀?！硤@、昆明明西亮塘濕地地公園管理有有限公司(俊發(fā)地產(chǎn)下下屬企業(yè))開發(fā)的“昆明滇池國國際城市濕地地公園”地產(chǎn)項(xiàng)目相相鄰，屬于廣廣福路板塊。隨隨著新昆明建建設(shè)的加快，地地塊區(qū)位優(yōu)勢勢明顯，看好好它的前景。該地塊按照1.55的容積率計(jì)計(jì)算，地塊規(guī)規(guī)劃建筑面積積為65.8萬平方米。掛掛牌價為540377.8萬元，樓面面價格約為821元/平方米。本宗地雖然掛牌總總價不及宏仁仁片區(qū)地塊，但但是821元/平方米的樓樓面價格卻是是宏仁片區(qū)地地塊的2倍多。在目目前的經(jīng)濟(jì)形形勢下，該地地塊價格相對對較高。地塊塊靠近村莊，目目前地面為荒荒地，還沒有有實(shí)現(xiàn)“三通一平”，道路不平平整，各項(xiàng)配配套建設(shè)尚不不健全，拿地地企業(yè)還需要要進(jìn)行一級開開發(fā)?？梢?，房房地產(chǎn)企業(yè)想想要通過該項(xiàng)項(xiàng)目在短期內(nèi)內(nèi)迅速回籠資資金尚存在一一定的困難。但是，宗地周邊有有昆明螺螄灣灣商貿(mào)城、新新亞洲體育城城等10余個大型地地產(chǎn)項(xiàng)目，并并且離呈貢新新城也不遠(yuǎn)。按按照規(guī)劃，昆昆明螺螄灣商商貿(mào)城將打造造成中國西南南地區(qū)乃至整整個東南亞地地區(qū)最大的國國際性商貿(mào)物物流中心，如如果這些項(xiàng)目目能夠順利開開發(fā)，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效應(yīng)，將大大大提升片區(qū)區(qū)的價值，帶帶動整個片區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展。第三章住宅篇篇一、供求關(guān)系分析析供求比為1.588，供求下降3月，昆明商品住宅供供求比為1：1.58，本月，昆明明房地產(chǎn)市場場整體表現(xiàn)回回暖的態(tài)勢，成交量較上上月大幅攀升升，成交面積環(huán)環(huán)比上升48.9%，成交套數(shù)數(shù)環(huán)比上升37.255%；，同時新增增住宅面積出出現(xiàn)了回升，供應(yīng)面積積較上月增加5.877萬平方米，環(huán)環(huán)比增加433.77%，，從價格來看看，住宅均價價升幅較大，成成交均價為55930元/平方米，和上上月相比有了了大幅的上升升，環(huán)比上漲漲17.222%。月供給量本月升幅幅較大，但仍小于月月成交量，從供求比來來看，已經(jīng)44個月小于1，主要以消消化存量為主主，供給壓力力有所減輕，但未來兩月新增住宅供給可能增幅較大，未來形勢仍然不容樂觀。隨著經(jīng)濟(jì)低迷的房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)整的繼續(xù)，人人們對未來預(yù)預(yù)期進(jìn)一步走走低。對于開開發(fā)商來說，在在成交量仍然然較小，壓力力較大情況下下，為回籠資資金，大部分分項(xiàng)目紛紛降降價促銷，從從目前市場媒媒體投放報版版來看，優(yōu)惠惠措施和價格格信息的傳遞遞較上月明顯顯上升，開發(fā)發(fā)商銷售方式式更多的轉(zhuǎn)到到價格上來，雖雖然本月均價價出現(xiàn)了較大大幅度的上升升，但從新開開盤項(xiàng)目的價價格來看，優(yōu)優(yōu)惠措施逐漸漸回到價格實(shí)實(shí)際下降的形形勢上來，下下月均價會有有所回落的可可能性加大。表3-1-122008年11月-2009年3月昆明主城城四區(qū)商品住住宅供求表時間2008年10月月11月12月2009年1月2月3月供應(yīng)量（單位：萬萬平方米）129.8434.211.7711.813.4119.28成交量（單位：萬萬平方米）36.448.1229.221.620.4130.39供求比0.281.412.481.831.521.58數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日圖3-1-12009年年3月昆明主城城四區(qū)商品房房區(qū)域供需情況數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日二、供應(yīng)分析圖3-2-12009年年3月昆明主城城四區(qū)商品房房區(qū)域供應(yīng)情情況數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日表3-2-12009年年3月昆明主城城四區(qū)商品房房區(qū)域供應(yīng)情情況項(xiàng)目面積（平方米）幢數(shù)最高層數(shù)（層）地址藍(lán)苑靜園9050018——昆明信息產(chǎn)業(yè)基地地7-3#基地都市高爾夫30057————寶善街與護(hù)國路交交叉口嘉仕苑72278.088——11經(jīng)開區(qū)牛街莊片區(qū)區(qū)區(qū)數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日3月昆明市共有3個個商品房項(xiàng)目目通過預(yù)售審審批，共計(jì)有有19.28萬平方米商商品房上市銷銷售，和上月月相比，供給給量增加5.87萬平方米，環(huán)環(huán)比增加43.777%。藍(lán)苑靜園住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目申報單位為為昆明經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)投投資有限公司司，項(xiàng)目位于于昆明信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，用用地面積78.72畝，綠地率41.9%，容積率1.8，建筑密度26.7。項(xiàng)目位于于昆明信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地7-3#基地內(nèi)，地地塊東，西，南南三面臨路，北北面與云南鑄鑄造廠比鄰，用用地東南高，東東北低；西北北搞，西南低低，場地內(nèi)最最大高差達(dá)110米。項(xiàng)目建設(shè)設(shè)規(guī)劃凈用地地面積為78.72畝，擬建為為經(jīng)濟(jì)住宅居居住區(qū)。周邊邊商業(yè)和教育育配套設(shè)施突突出，有超市市、餐飲店、服服裝店、郵政政等日常配套套，社區(qū)還自自建幼兒園，沃沃爾瑪還可能能入住商業(yè)中中心。但該項(xiàng)項(xiàng)目離市中心心較遠(yuǎn)，出行行不甚便利。都市高爾夫練習(xí)場場體育休閑項(xiàng)項(xiàng)目申報單位為為都市高爾夫夫置業(yè)發(fā)展（昆昆明）有限公公司，項(xiàng)目位位于昆明經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)基基地內(nèi)，用地地面積10000公傾，綠地地率35.044%，容積率2.49，建筑密度32.8%。嘉仕苑項(xiàng)目位于昆昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)牛街街莊片區(qū)，是是集住宅商業(yè)業(yè)為一體的住住宅小區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目總投資2.3億元，總總用地面積為為264222.16平方米（39.63畝），總建建筑面積為773090..31平方米，其中中住宅建筑面面積530334.82平方米，商業(yè)業(yè)建筑面積66037.002平方米，地下下車庫建筑面面積127111.08平方米。建筑筑為9層、10層、11層小高層普普通住宅及3層、4層Townhhouse預(yù)計(jì)項(xiàng)目可可入住579戶，底層商商鋪共64間，Townhhouse共38間。三、成交量分析表3-3-133月昆明主城城四區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場交易信信息成交套數(shù)（套）成交面積（萬平方方米）成交金額（萬元）均價（元/平方米米）323930.39103254.1195930數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日圖3-3-122008年1月至2009年3月昆明主城城四區(qū)住宅成成交量走勢圖圖數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日3月住宅成交量較22009年1月大幅增加加，共計(jì)成交交30.39萬平方米，較較2月增加9.98萬平方米，成成交3239套，較2月增加879套，成交面面積環(huán)比上升升48.9%，成交套數(shù)數(shù)環(huán)比上升37.255%；從成交走走勢來看，2009年3月結(jié)束了延延續(xù)4個月下滑的的趨勢，住宅宅成交量大幅幅攀升，昆明明房地產(chǎn)市場場出現(xiàn)了絲絲絲暖意，但和和2008年月均40萬平方米的的成交量相比比，還有較大大的差距。在成交情況保持上上升勢頭的同同時，開發(fā)商商們借著“小陽春”的回暖效應(yīng)應(yīng)繼續(xù)推出大大幅的促銷措措施，以盡快快回籠資金。在在接下來二季季度的4-5月間，將有8個項(xiàng)目正式式開盤，形成成樓市回暖后后的一個推盤盤小高潮。其其中如：西市市區(qū)的新域·盛景、鼎易·天景；安寧寧板塊的保利利·寧湖峰鏡、萬萬輝·星城四期；；世博板塊的的溪麓·南郡、都市市名典；茉莉莉唐朝等。這這批樓盤加上上在售尾盤，將將給二季度的的昆明樓市帶帶來新的沖擊擊波?？v觀整個一季度，本月的利好數(shù)據(jù)給了樓市止跌回升的支撐，但以此論斷房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖，證據(jù)還缺乏說服力，未來成交走勢的確定需要未來數(shù)月成交量的支撐，但從經(jīng)濟(jì)走勢上看，形勢仍然不容樂觀。四、均價分析圖3-4-122008年1月至2009年3月昆明主城城四區(qū)住宅成成交均價走勢勢圖數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日3月，成交均價為55930元/平方米，和和上月相比有有了大幅的上上升，環(huán)比上上漲17.222%，漲幅與上上月相當(dāng)。從成交均價來看，從2008年1月開始，本月的均價是最高的，連續(xù)兩月成交均價的上升，達(dá)到了一個相對較高的位置，5930元/平方米的均價已經(jīng)是近一年的最高價，也高于2007年房地產(chǎn)市場景氣時間的均價。，這主要是因?yàn)楸驹鲁山幻娣e較大的項(xiàng)目主要是一些位置較好的項(xiàng)目，如金江小區(qū)、銀德大廈、金色俊園、銀海暢園等，拉高了成交均價，雖然本月成交均價價出現(xiàn)了大幅幅的上漲，加加上本月成交交量的攀升，似似乎昆明房地地產(chǎn)市場有上上行的趨勢，但但判斷房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)整已已經(jīng)結(jié)束的結(jié)結(jié)論仍然缺乏乏證據(jù)，且目目前相對高位位的均價也不不具有持續(xù)性性。經(jīng)濟(jì)大環(huán)環(huán)境仍然不容容樂觀，在此此情況下，房房地產(chǎn)市場不不可能走出獨(dú)獨(dú)立的走勢，并并且均價的大大幅上升，將將會阻礙成交交量的回穩(wěn)，未未來走勢，仍仍然需要進(jìn)一一步的觀察才才能確定。2009年3月，昆昆明城中村改改造步伐加快快，部分城中中村改造進(jìn)入入實(shí)施階段，廉廉租房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的建建設(shè)支持力度度也進(jìn)一步加加大，未來住住宅供給量將將會有較大的的增幅，其中中低檔房源將將會占有較大大比例，在全全球經(jīng)濟(jì)下滑滑的大趨勢下下，居民對未未來收入預(yù)期期降低，未來來低價房供給給大幅增加的的情況下，昆昆明住宅均價價不可能大幅幅上升，未來來房價在4000--5000元/平方米波動動的可能性較較大。五、新盤分析1、新盤概況表3-3-122009年3月昆明主城城四區(qū)新增商商品房列表區(qū)域樓盤名稱板塊物業(yè)類型銷售價格（元/平平方米）安寧恒大金碧天下南市區(qū)住宅2750五華**城西市區(qū)住宅3610五華經(jīng)典壹城西市區(qū)住宅4750數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2008年11月30日3月昆明主城四區(qū)僅僅有3個住宅新盤盤推出，兩個個樓盤都位于于五華區(qū)，一一個位于安寧寧市，是一個個混合型項(xiàng)目目，和2月沒有新開開盤項(xiàng)目相比比，本月樓盤盤開盤數(shù)量開開盤達(dá)到了3個，預(yù)計(jì)4月，開盤樓樓盤會仍會相相對增加。2、區(qū)域分布圖3-3-222009年3月各區(qū)域新新增商品房數(shù)數(shù)量分布數(shù)據(jù)來源源：**中國昆明明機(jī)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日本月新推3個樓盤盤，2個位于五華華區(qū)，其中***城位于高高新區(qū)內(nèi)，經(jīng)經(jīng)典壹城位于于人民西路和和二環(huán)西路交交匯處。恒大大金碧天下項(xiàng)項(xiàng)目位于安寧寧市，市政配配套設(shè)施較為為缺乏，離市市區(qū)較遠(yuǎn)。3、價格分析圖3-5-322009年3月份新推樓樓盤銷售價格格對比數(shù)據(jù)來源：**中中國昆明機(jī)構(gòu)構(gòu)截至?xí)r間：：2009年3月31日經(jīng)典壹城開盤當(dāng)天天共推出273套房源，面面積（改建后后）從75.10平米至157.660平米不等，價價格在4500元/平方米-7400元/平方米，一一層帶花園的的價格為6600--7400元/平方米，總總體均價為4900元/平方米，較較為好賣的主主要是5000以下的房源源。當(dāng)天購房的客客戶，至少可可享受7%的優(yōu)惠，在在上周舉行的的品鑒會上抽抽中的購房券券也可直接沖沖抵房款，算下來有10個點(diǎn)的優(yōu)惠惠。該項(xiàng)目與與其他樓盤比比，區(qū)位和交交通優(yōu)勢明顯顯，項(xiàng)目周邊邊教育資源也也豐富。從價價格上來看，目目前，二環(huán)路路沿線新盤價價格多在5000元/平方米左右右，經(jīng)典壹城城4900元/平方米的均均價更具有優(yōu)優(yōu)勢。同時，開開發(fā)商還推出出了一系列購購房優(yōu)惠的活活動，而經(jīng)過過各種優(yōu)惠政政策后，該項(xiàng)項(xiàng)目的均價約約在4300元/平方米左右右，這樣的價價格也更合理理，吸引力也也更強(qiáng)。恒大御水山城3月月29日開盤，別墅墅均價3680元/平米，電梯梯洋房2235元/平米起。本本周認(rèn)購額外外特別88折。小高層96-1556平米不等，總總價從28-38萬元/套。聯(lián)排別別墅144-2262平米，總價49-1110萬元/套，雙拼別別墅179-2259平米，總價79-1440萬元/套。但加上隱隱性成本，對對于一般每平平方米2600元的房源來來說，實(shí)際的的價格在3800元*平方米左右右，這樣的均均價和昆明二二三環(huán)之間的的房源價格相相當(dāng)，作為安安寧的項(xiàng)目，配配套較差，價價格也不具有有優(yōu)勢，所以以對在昆明工工作的顧客來來說不具有優(yōu)優(yōu)勢，吸引力力較弱。**城一期陽光島島共1351套套房源，但但早在07年就開始有有單位團(tuán)購，余余下的372套房源在開開盤時推出，截截至當(dāng)天下午午4點(diǎn)，共銷售225套，銷售率率為60%開盤，銷售售價格-元/平米，首付最低1.5萬元起，均價3800元/平米，單價價在4500元