時(shí)間序列分析在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中的應(yīng)

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時(shí)間序列分析在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中的應(yīng)用摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)也日益成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，社會(huì)生活中多方面經(jīng)濟(jì)利益均受房?jī)r(jià)的影響。房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)系統(tǒng)的建立是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵任務(wù)，準(zhǔn)確、客觀、科學(xué)、有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格，從而科學(xué)地、合理地引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展不僅是理論深入研究的方向，更是實(shí)際工作的需要。本文介紹了房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中常用的一些理論和分析模型，并采用滑動(dòng)平均這一典型的時(shí)間序列分析法，以山西大同市的幾個(gè)有代表性的行政區(qū)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為分析對(duì)象來建立預(yù)測(cè)模型，分析房?jī)r(jià)隨時(shí)間變化的過程，并經(jīng)過殘差分析，對(duì)誤差進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果預(yù)測(cè)值與實(shí)際觀測(cè)值基本吻合，達(dá)到了預(yù)測(cè)的目的，為短期內(nèi)人們?cè)诖笸匈彿刻峁├碚撘罁?jù)，為保證房?jī)r(jià)穩(wěn)健發(fā)展使房?jī)r(jià)能很好的通過市場(chǎng)機(jī)制調(diào)整。本文還結(jié)合實(shí)際給出了合理的房?jī)r(jià)調(diào)控建議，有一定參考意義。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；預(yù)測(cè)；時(shí)間序列；滑動(dòng)平均模型1研究背景及目的意義研究背景近年來，隨著我國(guó)市場(chǎng)的不斷變化和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格也成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，社會(huì)生活中多方面的經(jīng)濟(jì)利益均受房地產(chǎn)價(jià)格的影響。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2002年的家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查顯示，家庭房產(chǎn)占城市家庭財(cái)產(chǎn)的比重最高為%［1］。在美國(guó)，房產(chǎn)也同樣成為家庭財(cái)富的重要組成部分［2］。然而，近幾年房?jī)r(jià)產(chǎn)生了大幅波動(dòng)，房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度明顯高于經(jīng)濟(jì)以及居民收入和消費(fèi)的增長(zhǎng)速度，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也越來越大。政府為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷實(shí)行緊縮的貨幣政策，然而當(dāng)這次美國(guó)次貸危機(jī)蔓延到全球，影響到中國(guó)資本市場(chǎng)，進(jìn)而影響到中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，政府又開始出臺(tái)政策扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)，可見房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響之大。2008年，受美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量驟降、部分一線城市房地產(chǎn)價(jià)格回落，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的爭(zhēng)論；2009年初，相應(yīng)的“救市”政策出臺(tái)很多城市成交量又有所上升，房地產(chǎn)業(yè)又出現(xiàn)了“回暖”現(xiàn)象，促使了房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，同時(shí)也致使房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了很大的泡沫。2011年，一系列的房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，在收縮“地根”、“銀根”的形勢(shì)下，房地產(chǎn)價(jià)格又有所回落。這一系列現(xiàn)象及政策的變換使得房地產(chǎn)價(jià)格處在了社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)位置，也導(dǎo)致居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的未來走向持有迷惑態(tài)度。對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間會(huì)有多長(zhǎng)，調(diào)整幅度會(huì)有多大，未來的房?jī)r(jià)走向如何，房?jī)r(jià)最終會(huì)在何種水平，該問題已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。為了更好地推動(dòng)房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，需要對(duì)房?jī)r(jià)問題進(jìn)行系統(tǒng)完善的分析、研究和預(yù)測(cè)，做出科學(xué)的結(jié)論并提出有效可行的意見［3］。房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，準(zhǔn)確地進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)不僅可以為投資決策和消費(fèi)決策提供參考，也可以為政府相關(guān)部門的行政決策提供依據(jù)。無論是為了提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是為了符合人民群眾基本需求，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究都至關(guān)重要。但房地產(chǎn)系統(tǒng)與很多隨機(jī)的、不易量化的因素有關(guān)，致使房地產(chǎn)及其價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)處于混沛狀態(tài)，這給房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)帶來了很多困難。當(dāng)前有眾多基于對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)研究的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型，比較主流的是基于房?jī)r(jià)指數(shù)的預(yù)測(cè)方法，如李東月、馬智勝(2006)利用灰色系統(tǒng)GM(1,1)模型進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)［4］；武秀麗、張鋒(2007)采用時(shí)間序列分析法，依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的發(fā)展規(guī)律，進(jìn)行房?jī)r(jià)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)⑸；徐迎軍、魏翠萍(2010)采用?；鹑怂懔速x權(quán)新方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)［6］等等這些方法在對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷上有了很好的效果。然而，2007年10月因美國(guó)次貸和政府緊縮政策，使房?jī)r(jià)發(fā)生了拐點(diǎn)，當(dāng)前主流的預(yù)測(cè)方法并不十分有效，從2008年初到現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)有了很大的調(diào)整，在這種大幅度調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)聯(lián)的企業(yè)受到了很大的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)也加速下滑，如何更準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)，較客觀、科學(xué)、有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格，從而科學(xué)地、合理地引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。這不僅是理論深入研究的方向，更是實(shí)際工作的需要。房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)系統(tǒng)的建立是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵任務(wù)。1.2研究目的基于系統(tǒng)科學(xué)理論分析房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素，深入系統(tǒng)地進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和波動(dòng)的內(nèi)在規(guī)律研究，利用時(shí)間序列模型進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格線性和非線性影響因素的系統(tǒng)分析；盡量排除各種主觀和外在因素的干擾，建立健全符合國(guó)情的、客觀的、完善有效的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展?fàn)顩r及其發(fā)展趨勢(shì)，其最終目標(biāo)是為政府調(diào)控、企業(yè)決策和消費(fèi)者投資提供參考依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和穩(wěn)定。1.3研究意義由于各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距，以及相應(yīng)的住房體制和政策的不同，并沒有形成一套可以國(guó)際通用的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)體系或模型。當(dāng)前，中國(guó)也尚未形成一套系統(tǒng)科學(xué)的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)體系或模型，傳統(tǒng)的預(yù)測(cè)大多是定性分析或是存在主觀因素干擾的定量研究，缺乏科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐和實(shí)用性。逐步建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)體系或模型，是保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的根本。本文將首先對(duì)高房?jī)r(jià)形成原因進(jìn)行分析并結(jié)合當(dāng)前運(yùn)用價(jià)格指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的熱點(diǎn)方法，在實(shí)證總結(jié)分析這些模型方法的同時(shí)，結(jié)合當(dāng)前山西省大同市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，運(yùn)用時(shí)間序列模型來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格。本文不僅是為了研究出一種房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)的方法，更希望通過對(duì)時(shí)間序列及房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的進(jìn)一步研究，使兩者更好的結(jié)合,本文的研究具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。2高房?jī)r(jià)問題的成因分析住房，是人類生存必不可少的生活要素。由于住房花費(fèi)資金最多，所以人們對(duì)住房消費(fèi)也最為關(guān)注。在大多數(shù)國(guó)家，住房支出在所有開支里大多是排在首位的，而在我國(guó)，房屋對(duì)于百姓的意義遠(yuǎn)大于居住的需求。但近十年來，房?jī)r(jià)瘋狂上漲，越來越多的人買不起房，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)百姓的財(cái)富進(jìn)行瘋狂掠奪，社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)問題極為關(guān)注。政府也出臺(tái)了一系列調(diào)控政策試圖控制房?jī)r(jià)，但效果并不理想。選擇我國(guó)現(xiàn)階段高房?jī)r(jià)問題，需要結(jié)合我國(guó)現(xiàn)在住房政策，分析高房?jī)r(jià)的成因，從多個(gè)角度探討控制房?jī)r(jià)的對(duì)策。高房?jī)r(jià)問題的政策因素我國(guó)住房制度改革推動(dòng)了住房市場(chǎng)化的進(jìn)程，刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，但也產(chǎn)生了諸多的問題。我國(guó)住房政策不合理對(duì)高房?jī)r(jià)的形成負(fù)有一定責(zé)任，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、住房制度存在缺陷，在制度的設(shè)計(jì)上，過分強(qiáng)調(diào)住房的商品化，過分注重其產(chǎn)業(yè)性，過分看重對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的升溫，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。政府從多個(gè)層面促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地方政府更是熱衷于房地產(chǎn)投資，通過土地出讓、征收相關(guān)稅費(fèi)從中漁利。從制度上，為房?jī)r(jià)的瘋狂上漲買下了隱患。住房制度的這些缺陷，是當(dāng)前高房?jī)r(jià)問題的重要因素；2、土地供給制度推高地價(jià)，增加房?jī)r(jià)成本。高房?jī)r(jià)的主要問題是高地價(jià)，很大程度上是由于政府壟斷土地供給以及地方政府的“土地財(cái)政”利益關(guān)系。當(dāng)然若追究原因，中央政府難辭其咎，由于當(dāng)前的分稅制度，地方政府“事權(quán)大財(cái)權(quán)小”，只得依靠土地增加地方收入，而處置土地的收益及房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)大部分歸地方政府，使得地方政府高度依賴土地收入，在利益的驅(qū)動(dòng)下，高價(jià)出售土地，助推房?jī)r(jià)上漲；3、住房資金來源有限，房?jī)r(jià)貨幣成本高。在住房制度改革中，國(guó)家提到要建立政策性和商業(yè)性并存的信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)。在住房商品化后，國(guó)家實(shí)行住房補(bǔ)貼制度與住房公積金制度。現(xiàn)行的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)十年前的房?jī)r(jià)來制定的，相對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平而言杯水車薪，這點(diǎn)補(bǔ)貼根本不夠支付房租，制度設(shè)計(jì)嚴(yán)重滯后；4、住房保障制度存在問題，房?jī)r(jià)難以下調(diào)。作為住房政策的主體，政府在2007年提出加快住房保障制度的建設(shè)，為低收入群體提供保障性住房，把解決低收入群體的住房問題作為政府的責(zé)任。在最近的兩年里取得的成績(jī)固然喜人，但在住房保障制度的推行中仍然存在一定的問題。高房?jī)r(jià)問題的市場(chǎng)分析在市場(chǎng)中，房屋作為一種特殊的商品，房?jī)r(jià)水平受市場(chǎng)因素的影響。眾所周知，供求關(guān)系決定價(jià)格，供給大于需求，價(jià)格下跌；供給小于需求，價(jià)格上漲；供給與需求達(dá)到均衡時(shí)，價(jià)格穩(wěn)定。同樣，房?jī)r(jià)水平也受房屋的供給和需求關(guān)系的影響，因此，要弄清楚高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因，有必要從住房的供給和需求兩方面進(jìn)行分析。住房需求因素分析：住房消費(fèi)者數(shù)量的增加和居民購買力水平的提高，是影響房?jī)r(jià)上漲的重要因素。影響我國(guó)住房需求的因素主要有：城鎮(zhèn)家庭的數(shù)量、居民收入水平、國(guó)家住房政策、按揭貸款購房制度、投資行為等；住房供給因素分析：從長(zhǎng)期來看，影響住房供給的主要因素有住房政策及其相關(guān)的金融政策和投資政策。從具體因素來看，影響住房供給的因素主要有房?jī)r(jià)、土地政策、稅收政策、信貸政策、開發(fā)商預(yù)期等；市場(chǎng)供需對(duì)房?jī)r(jià)的影響：城市人口增加、居民收入提高等因素導(dǎo)致居民住房需求增加，而房屋供給具有滯后性，房屋開發(fā)成本的上漲抑制了房屋的供給，這使得住房需求大于供給，房?jī)r(jià)由此不斷上漲。此外，房?jī)r(jià)還受到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的影響。從產(chǎn)品特性講，由于房屋產(chǎn)品的異質(zhì)性，房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是個(gè)別進(jìn)行的，信息不對(duì)稱；從供給方講，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往被一些大開發(fā)商壟斷，房屋供給被控制；從需求方講，房屋承擔(dān)了過多的社會(huì)功能，消費(fèi)者很難找到合適的替代品，即使價(jià)格再高，人們往往別無選擇。高房?jī)r(jià)問題的成本因素分析房?jī)r(jià)過高到底什么原因這是一個(gè)復(fù)雜的問題，單單從市場(chǎng)供需的角度分析是不夠的，很多人質(zhì)疑房?jī)r(jià)如此之高究竟包含了哪些內(nèi)容本節(jié)從成本的角度出發(fā)，對(duì)房?jī)r(jià)的成本因素展開論述，歸納一般的住房開發(fā)各項(xiàng)成本及費(fèi)用的估算。土地成本土地成本是構(gòu)成房?jī)r(jià)的重要部分，項(xiàng)目開發(fā)中直接影響開發(fā)商的投資，占用了開發(fā)商大部分資金。土地成本與房?jī)r(jià)緊密相關(guān)，很多專家認(rèn)為高地價(jià)是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根本原因。土地成本在房屋開發(fā)成本中所占比例很高，多數(shù)城市達(dá)到30%以上，是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。土地成本主要包括土地出讓金、拆遷安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。房屋開發(fā)建設(shè)成本與費(fèi)用房屋開發(fā)建設(shè)成本與費(fèi)用主要包括以下幾方面：1、工程開發(fā)成本。主要包括土石方及場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)工程、主體工程及裝飾裝修工程等的建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)。小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及景觀工程。費(fèi)用主要包括小區(qū)道路、市政管網(wǎng)、園林綠化等，是房屋開發(fā)成本的主要部分。這些年來，材料和人工價(jià)格的大幅上漲導(dǎo)致該部分成本迅速攀升；2、工程建設(shè)其他費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)用除土地成本外主要有工程前期費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。在項(xiàng)目開發(fā)總成本中，這部分所占比例也比較大，特別是城市配套費(fèi)等報(bào)批報(bào)建費(fèi)比較高；3、各種稅費(fèi)。房屋開發(fā)各環(huán)節(jié)納稅種類：土地開發(fā)環(huán)節(jié)，有契稅、耕地占用稅和印花稅；建設(shè)階段，有營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；房屋交付環(huán)節(jié)，有契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加、土地增值稅和所得稅。房屋開發(fā)的稅種主要集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，即主要繳納流轉(zhuǎn)稅種，開發(fā)商將這部分稅費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本，轉(zhuǎn)嫁給購房者。房地產(chǎn)開發(fā)的成本估算在房?jī)r(jià)構(gòu)成中，由于土地的獲得渠道和方式不同，對(duì)不同的項(xiàng)目和開發(fā)商而言，成本是不一樣的，甚至有很大的出入，但是反映在市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)卻極具市場(chǎng)可比性。開發(fā)商大多以市場(chǎng)可承受的價(jià)格為定價(jià)依據(jù)，房?jī)r(jià)無法反映其真實(shí)成本。政府為住房提供的優(yōu)惠使開發(fā)商獲取超額利潤(rùn)。此外，一些開發(fā)商為牟取暴利虛報(bào)建筑面積，少繳費(fèi)用，巧立名目收費(fèi)，擅自提高售價(jià)或提高優(yōu)質(zhì)工程加價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等等，這些不法行為大量存在，都對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生了很大的作用。利益相關(guān)者對(duì)房?jī)r(jià)的影響高房?jī)r(jià)問題是人為的問題，其主要參與者的行為對(duì)房?jī)r(jià)有著重要的影響。前面章節(jié)主要探討高房?jī)r(jià)問題的政策、市場(chǎng)、成本等因素，但是，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)包含很多人為的原因，要深入探討高房?jī)r(jià)問題，就必須對(duì)高房?jī)r(jià)的利益相關(guān)者展開分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多利益或非利益主體進(jìn)行博弈，包括開發(fā)商、地方政府、國(guó)內(nèi)外投資人、購房自住者、潛在購房者、己有住房者、中央政府、金融機(jī)構(gòu)，一些學(xué)者和媒體人員等。在本文講到的房?jī)r(jià)博弈中，稍作簡(jiǎn)化，博弈方主要包括政府、銀行、購房者和開發(fā)商。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定因素是政府和銀行，購房者和開發(fā)商的行為在很大程度上受政府的調(diào)控政策以及銀行的信貸政策影響。此外，匯率、通脹等因素對(duì)房?jī)r(jià)也有一定的影響。3時(shí)間序列分析預(yù)測(cè)模型時(shí)間序列的定義、特性及分析方法時(shí)間序列是指按照時(shí)間的順序排列的一組數(shù)據(jù)，也有學(xué)者認(rèn)為，時(shí)間序列是指按照一定的順序排列成的一組數(shù)據(jù)，評(píng)判指標(biāo)不一定確指時(shí)間，也可能是高度及深度等。從數(shù)學(xué)角度來考慮，對(duì)單獨(dú)變量進(jìn)行觀察時(shí)，在時(shí)刻t,t,t,…，t(t<t<t…<t)得到的有序離散數(shù)X(t),X(t)，…，X(t)的集合被稱為離散時(shí)間序列1。2 3N 1 2 N時(shí)間序列具有以下特性：(1)順序性；(2)隨機(jī)性；(3)數(shù)據(jù)相依性；(4)有趨勢(shì)或周期項(xiàng)。時(shí)間序列分析是指對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)建模，探尋其發(fā)展變化的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)，研究時(shí)間序列的未來走勢(shì)，從而進(jìn)行預(yù)報(bào)。時(shí)間序列有多種不同的分析方法，大致可以分為兩種，一種是從基本的經(jīng)濟(jì)原理出發(fā)建立時(shí)間序列服從的數(shù)學(xué)模型。而實(shí)際上，這些理論的成功都是建立在很理想的假設(shè)上的，假設(shè)與市場(chǎng)的實(shí)際差距很大，因此這些理論的實(shí)際應(yīng)用效果并不理想。另一種方法是從統(tǒng)計(jì)角度對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行研究。這種方法從實(shí)際數(shù)據(jù)出發(fā)，應(yīng)用概率統(tǒng)計(jì)推斷出市場(chǎng)的變化規(guī)律。雖然這種方法從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看缺乏理論性，但是在實(shí)際應(yīng)用中效果較好。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)方法還可以對(duì)經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)和評(píng)價(jià)。主要的模型有：自回歸模型(AR)、滑動(dòng)平均模型(兇人)、自回歸一滑動(dòng)平均模型(ARMA)和求和自回歸滑動(dòng)平均模型(ARIMA)。時(shí)間序列預(yù)測(cè)法是依據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象過去的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，通過分析數(shù)據(jù)之間的依賴關(guān)系，找到其隨時(shí)間變化的規(guī)律，用回歸分析方法建立起描述當(dāng)前時(shí)刻和過去時(shí)刻觀測(cè)數(shù)據(jù)之相互關(guān)系的時(shí)序模型，以判斷未來數(shù)值的預(yù)測(cè)方法。它的基本思想是：過去的變化規(guī)律會(huì)一直持續(xù)到未來，即未來是過去的延伸。時(shí)間序列預(yù)測(cè)法包括時(shí)間序列平滑法、趨勢(shì)外推法、季節(jié)變動(dòng)預(yù)測(cè)法等確定型時(shí)間序列的預(yù)測(cè)方法和馬爾可夫法、隨機(jī)型時(shí)間序列的預(yù)測(cè)方法。時(shí)間序列分析的問題時(shí)間序列的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，從整體上看，時(shí)間序列往往會(huì)呈現(xiàn)出某種趨勢(shì)或周期性變化；第二，時(shí)間序列中的序列值是按照時(shí)間的先后順序排列的，但很可能不是關(guān)于時(shí)間的函數(shù)；第三，相鄰時(shí)刻的序列值之間具有一定的相關(guān)性；第四，時(shí)間序列的取值常具有一定的隨機(jī)性，所以不太可能用前面的數(shù)據(jù)進(jìn)行精確預(yù)測(cè)。時(shí)間序列分析的基本思想是能夠利用序列中的觀察數(shù)據(jù)，建立適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型，可以比較準(zhǔn)確地呈現(xiàn)出數(shù)據(jù)之間的動(dòng)態(tài)依存關(guān)系，并預(yù)測(cè)它將來的走勢(shì)。時(shí)間序列分析的目的也是各不相同的，它依賴于應(yīng)用的背景，統(tǒng)計(jì)學(xué)家通常把一個(gè)時(shí)間序列看作是一個(gè)隨機(jī)過程的實(shí)現(xiàn)。分析的基本任務(wù)是揭示支配觀測(cè)到的時(shí)間序列的概率律，利用這個(gè)概率律，我們能夠理解所考慮的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，預(yù)報(bào)將來事件，通過干預(yù)來控制將來事件，這就是時(shí)間序列分析的三個(gè)主要目的。時(shí)間序列的常用模型自回歸AR(p)模型[7-10]若時(shí)間序列值X可以表示為它的過去觀測(cè)值X和現(xiàn)在干擾值E的線性函數(shù)，則稱此模型為自回歸模型，相應(yīng)地，Xt序列稱為自茴歸序列。稱 t工=曲1一十H F0工+匕rI] (-1f2/12 IpUpr為p階移動(dòng)平均模型(p-OrderAutoregressiveModel)，簡(jiǎn)稱為AR(p)模型。這里e,e，…，e是自回歸參數(shù)或稱權(quán)系數(shù)，其描述了*每改變一個(gè)單位值對(duì)X所產(chǎn)生的影響，它是一個(gè)待估參數(shù)。e是誤差或白噪聲序列，假定它是相互獨(dú)立的：且服從均值為0,方差為。2的正態(tài)分布，滿足(3)E多，…=0/=1,2,…，口口條件(3)說明，現(xiàn)在的干擾值e與X的過去值X無關(guān)。為使模型簡(jiǎn)單，引入后移算子B,t使得t ti七r二七"二。(。為常數(shù))，BJ；"C=C將上式化為Af=<p}Bxr-F(p2B~x(-\—+ at+1整理得： 一。一的B- 玨B」')工二斗稱其為P階自回歸系數(shù)多項(xiàng)式，則AR(p)模型可簡(jiǎn)化為:伊伊)工=I滑動(dòng)平均MA(q)模型gm若時(shí)間序列值X是現(xiàn)在干擾值E和過去干擾值E的線性組合，則稱此模型為滑動(dòng)平均模型，相應(yīng)地，人序列稱為移動(dòng)平均序列，稱—i士二邑+優(yōu)+/耳7+…十仇再f為q階移動(dòng)平均模型(q-OrderMovingAverageModel)，簡(jiǎn)稱為MA(q)模型。9,e，…，9稱為移動(dòng)平均參數(shù)。e是誤差或白噪聲序列，假定它是相互獨(dú)立的,1且服從均值為0,方差為。「的正態(tài)分布，滿足(「)=0；則MA(q)模型可寫成.￥=(1+4B+9B+…+&B+

r'I 2 (I7r可簡(jiǎn)化為：■二d(B)?自回歸滑動(dòng)平均ARMA(p,q)模型go]若時(shí)間序列值X是現(xiàn)在干擾值e和過去干擾值e以及過去的序列值X的線性組合，則稱此模型為自回歸移動(dòng)平均模型，相應(yīng)地，t薦列人稱為自回歸移動(dòng)平均序列，稱工=亂%、+…產(chǎn)+3+9產(chǎn)一+仇32+…/…為序列X的自回歸移動(dòng)平均模型，簡(jiǎn)記為ARMA(p,q)模型，p,q分別表示自回歸與移動(dòng)平時(shí)的階數(shù)。相應(yīng)的參數(shù)e,e，…，e與e,e,…，e分別稱為自回歸和移動(dòng)平均系數(shù)。Et是誤差或白噪聲2序列，假定它是相近獨(dú)立的，且服從均值為0,方差為。j的正態(tài)分布，滿足E^t-0;rrEy'j"0-t^s)E凡式，=0、F$ui>將ARMA(p,q)模型簡(jiǎn)化為：W(B)W二仇B(yǎng))心AR(p)模型可看作是ARMA(p,q)模型當(dāng)q=0時(shí)的形式；MA(q)模型可看作是ARMA(p,q)模型當(dāng)p=0時(shí)的形式。求和自回歸滑動(dòng)平均ARIMA(p,d,q)模型[7,10,11]若時(shí)間序列值X在d階差分后平穩(wěn)，稱t?BHy=J(B)芭為自回歸求和移動(dòng)平均模型(AutoregressiveIntergratedMovingAverageModel)，簡(jiǎn)稱為ARIMA(p,d,q)模型，其中p,d,q分別表示自回歸、差分、移動(dòng)平均的階數(shù)，B為后移算子，V為差分算子，V=1-B,VX=X-X,E為誤差或白噪聲序列，假定它是相互獨(dú)立的，且服從均值為0,方差為。t2的正態(tài)分布，滿足(1)Eq=0；(3)Eq%,=0, </oi由于目前對(duì)模型ARIMA的研究及分析方法已經(jīng)很成熟，因此，對(duì)差分后的平穩(wěn)序列的分析也就簡(jiǎn)單了很多。4利用滑動(dòng)平均模型對(duì)山西大同房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)大同是山西省第二大城市、省域副中心城市、特大城市，位于山西省北部大同盆地的中心、黃土高原東北邊緣，有“北方鎖鑰”之稱。大同作為我國(guó)重要的煤炭能源重化工基地，一直受到黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。隨著我國(guó)改革開放的不斷深化，大同以它豐富的礦產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)、旅游優(yōu)勢(shì)和在中西部地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)迎來了自己發(fā)展的新機(jī)遇。分析樣本大同市轄城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)、新榮區(qū)四區(qū)，本文以這四區(qū)的房?jī)r(jià)作為研究對(duì)象，分別統(tǒng)計(jì)了以上四區(qū)2013年1-9月的平均房?jī)r(jià)(表1)。地區(qū)一月二月三月四月五月六月七月八月九月城區(qū)588452355572529153135765573154535803礦區(qū)421441034384422341584578435342294296南郊區(qū)407839164157387943264416423439924329新榮區(qū)434238354326393542824428453241924368(單位:表12013年大同各月四區(qū)房?jī)r(jià)表元/m2)滑動(dòng)平均模型預(yù)測(cè)原理一次平均滑動(dòng)模型為十I十…十V+IV,--; ; r : c模型的作用是:消除干擾,顯示序列的趨勢(shì)性變化,并用于預(yù)測(cè)趨勢(shì)。二次平均滑動(dòng)模型為它指對(duì)經(jīng)過一次滑動(dòng)平均產(chǎn)生的序列再進(jìn)行滑動(dòng)平均?；瑒?dòng)平均模型建立在這里建立的模型公式為Ajf(2)(M!+M(.|+…+M,i+|)Mt- a其中t為月份，y為房?jī)r(jià)，M⑴，M⑵分別為一次平均滑動(dòng)值和二次平均滑動(dòng)值。預(yù)測(cè)模型為t ttvl+T=汕+I遙a=一M；》 (I)2(M「M了)l，l=一乙一 (2)其中：T為預(yù)測(cè)月份減去當(dāng)前年份后的數(shù)值，at與bt通過式(1)和(2)計(jì)算得出。預(yù)測(cè)通過用滑動(dòng)平均模型進(jìn)行房?jī)r(jià)分析預(yù)測(cè)，我們得出1月-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值

如下表所示。城區(qū)1-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值如表2及表3：表2城區(qū)觀測(cè)值月份觀測(cè)值一次移動(dòng)平均M(1)二次移動(dòng)平均乂,)atbt15884 t 2523535572452915531365765757318545395803表3城區(qū)1-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值月份觀測(cè)值 T=1T=2T=3 T=4T=5殘差預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值1 58842 52353 55724 52915 53136 57657 57318 54539 5803

1011121314礦區(qū)1-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值如表4及表5：表4礦區(qū)觀測(cè)值月份觀測(cè)值一次移動(dòng)平均二次移動(dòng)平均乂｛⑵ a %M⑴1 4214 t2 41033 43844 42235 41586 45787 43538 42299 4296 表5礦區(qū)1-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值月份觀 T=1 T=2 T=3 T=4 T=5 殘差測(cè)值 預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值14214241033438444223541586457874353842299 42961011121314南郊區(qū)1-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值如表6及表7：表6南郊區(qū)觀測(cè)值月份觀測(cè)值 一次移動(dòng)平均乂,⑴二次移動(dòng)平均乂,⑵ at bt123456789407839164157387943264416423439924329表7南郊區(qū)1-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值月份觀測(cè)值 T=1 T=2 T=3 T=4 T=5 殘差預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值 預(yù)測(cè)值1234567891011407839164157387943264416423439924329

121314新榮區(qū)1-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值如表8及表9：表8新榮區(qū)觀測(cè)值月份觀測(cè)值一次移動(dòng)平均乂（i）t二次移動(dòng)平均乂+⑵atbt143422383534326439355428264428745328419294368表9新榮區(qū)1-9月份的觀測(cè)值與預(yù)測(cè)值月份觀測(cè)值T=1T=2T=3T=4T=5殘差預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)值1434223835343264393554282644287453284192943681011121314殘差分析就是通過殘差所提供的信息，分析出數(shù)據(jù)的可靠性、周期性或其它干擾。從以上殘差分析可以看出，殘差值基本在0-10%左右。這說明用時(shí)間序列分析房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是比較合理的。本節(jié)介紹了滑動(dòng)平均預(yù)測(cè)模型的在山西大同四區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中的應(yīng)用,得到了用該模型預(yù)測(cè)的山西大同四區(qū)房?jī)r(jià),通過與真實(shí)價(jià)格的比較發(fā)現(xiàn),該模型具有相對(duì)較高的預(yù)測(cè)精度,預(yù)測(cè)效果良好。房?jī)r(jià)穩(wěn)健發(fā)展的建議當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策很多，但很零亂，政策導(dǎo)向和各項(xiàng)政策的力度不明確，本節(jié)基于對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)和對(duì)預(yù)測(cè)指標(biāo)的分析，提出土地結(jié)構(gòu)調(diào)整和宏觀政策調(diào)控的思路和建議，以供參考本文針對(duì)高房?jī)r(jià)問題給出房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的政策調(diào)控建議，希望政府的調(diào)控政策能符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，與時(shí)俱進(jìn)。建議一：保持住房結(jié)構(gòu)的多樣性和比例協(xié)調(diào)性建立多元性、多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系是市場(chǎng)發(fā)展的必然要求。多元式主要是指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)體系，即不僅要提供完全產(chǎn)權(quán)住宅,同時(shí)也提供租賃式住房，保障不同群體的居住權(quán)利。多層次是指房地產(chǎn)市場(chǎng)要建立包括高檔住宅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、廉租屋等房產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)體系,滿足各個(gè)層次的住房需求。當(dāng)前市場(chǎng)房?jī)r(jià)正處于調(diào)整的階段，商品房的利潤(rùn)空間降低，而目前市場(chǎng)資金仍然緊張，開發(fā)商為了解決資金的流動(dòng)性和有效利用手頭有限的資金，選擇開發(fā)限價(jià)房的概率較大，政府應(yīng)利用好這次房?jī)r(jià)調(diào)整的機(jī)會(huì)，大力推出限價(jià)房，及優(yōu)惠鼓勵(lì)政策，優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)，達(dá)到有效利用土地資源的目的。建議二：政策的調(diào)控需結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)周期宏觀經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是不確定性，而這種不確定性總是以波動(dòng)和周期的形式表現(xiàn)出來，任何宏觀經(jīng)濟(jì)變量，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)、就業(yè)和國(guó)際收支無不受經(jīng)濟(jì)周期的影響。中國(guó)是開放經(jīng)濟(jì)體，在受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期影響的同時(shí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期的大環(huán)境也一定對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。中國(guó)的房地產(chǎn)，作為一種商品、一種資產(chǎn)，其價(jià)格也就不可能不受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響。因此，政策調(diào)控需結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期。5總結(jié)及展望房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人民生活水平起著重要的作用。房?jī)r(jià)是影響居民購買力、家庭理財(cái)、教育投資和制定決策的重要考慮因素。而隨著近年來房?jī)r(jià)的上下波動(dòng)，人們?cè)跊Q定是否購房問題上總是猶豫不決。本文利用指數(shù)平滑模型對(duì)山西大同房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析房?jī)r(jià)隨時(shí)間變化的過程。揭示其發(fā)展變化規(guī)律，并對(duì)其未來房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，為短期內(nèi)人們?cè)诖笸匈彿刻峁├碚撘罁?jù)。本文還結(jié)合實(shí)際，對(duì)其依據(jù)房