第九組土地增值稅2023/2/4什么是土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。2023/2/4納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。課稅對象又稱稅收客體，它是指稅法規(guī)定的征稅的目的物，是征稅的根據(jù)。2023/2/4

計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。2023/2/4土地增值額計(jì)算公式：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=∑（增值額×適用稅率）2023/2/4扣除項(xiàng)目有：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2023/2/4土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，如下表所示：

土地增值稅稅率表

級數(shù)

計(jì)稅依據(jù)

稅率1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%2增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分40%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分50%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%2023/2/4稅種特點(diǎn)（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。（2）征稅面比較廣。（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。（4）實(shí)行按次征收。2023/2/4稅種作用（1）有利于增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；（3）有利于增加國家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。2023/2/4歷史土地增值稅早在1993年就已經(jīng)出臺。當(dāng)年國家針對海南地產(chǎn)泡沫中的土地炒買炒賣現(xiàn)象，頒布了《地產(chǎn)增值稅條例》。不過1993年之后，地產(chǎn)業(yè)陷入低潮，1996年甚至出現(xiàn)全行業(yè)虧損，這個(gè)條例就一直沒有被貫徹，從2000年后，各地才開始象征性的征收。2023/2/4現(xiàn)實(shí)在土地增值稅的課征上，出現(xiàn)了稅收政策、稅收法規(guī)與稅收行政管理三者的不和諧：在稅收政策上是作為政策性工具運(yùn)用;在稅收法規(guī)上欠缺細(xì)化與操作性;在稅收行政管理上難免低效率。土地增值稅屬于地方稅，地方利益也招致各地執(zhí)法不統(tǒng)一，以及其它外在原因?qū)е铝送恋卦鲋刀愓n征的低效率。2023/2/4按征收管理權(quán)分類是地方稅，由中央統(tǒng)一立法或授權(quán)立法、收入劃歸地方并由地方征收管理的稅收。2023/2/4征稅范圍

1.國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物轉(zhuǎn)讓行為

2.國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物使用行為

3.只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅2023/2/4免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。2023/2/4不予征收土地增值稅①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。

②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)2023/2/4征收方式

第一，核定征收；第二，減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地