證券研究報告證券研究報告|宏觀分析報告E%社會消費品零售E%社會消費品零售12.50.6余額10.310.11年期MLF利率2.952.80專題報告——本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策效果測算頻率：不定期。LPR異化政策做出過調(diào)整，9月份百城首套主流利、二套主流利率均接近目前定價機制的下限，但地產(chǎn)銷售始終偏弱。歷史經(jīng)理解為向房地產(chǎn)銷售較弱的城市定向提供擴大需求的政策工具?？诳紤]利率的相對定價關(guān)系，目前住房貸款利率相比一般貸款利率仍有下行空穩(wěn)增長政策、促進居民收入和預(yù)期回升。引發(fā)買房熱潮；但當(dāng)前政策目標(biāo)只是托底，并不能前持積極態(tài)度。年P(guān)PI8.1PPI8.15.5備金率11.5備金率11.511.0幣匯率最新數(shù)據(jù)(2022年8月)工業(yè)增加值工業(yè)增加值4.5固定資產(chǎn)投資5.8社會消社會消費品零售5.4CPI2.5PPIPPI2.3張靜靜S1090522050003hangjingjingcmschinacomcn張一平S1090513080007hangyipingcmschinacomcn高明S1090518010002aomingcmschinacomcn劉亞欣S1090516100001yaxincmschinacomcn張秋雨S1090519010001hangqiuyucmschinacomcn張岸天S1090522070002zhangantian@趙宏鶴S1090522070005haohonghecmschinacomcn究助理maruichao@cmschinacomcn陳宇研究助理henyucmschinacomcn析報告敬請閱讀末頁的重要說明2 二、上半年居民可支配收入增速下降至房貸利率之下 4 圖4：30大中城市商品房成交面積(一線城市) 4 5 析報告敬請閱讀末頁的重要說明3022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這是2022年以來對住房信貸政策的進6月末個人住房貸款利率的水平，其中二季度單季度下行幅度達到87BP。0資料來源：Wind、招商證券圖2：住房貸款利率月度數(shù)據(jù)1591591591596.50%首套主流利率二套主流利率1591591591590%0%資料來源：Wind、招商證券本次差別化住房信貸政策可以理解為向房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇有待進一步提升的城市定向提供需求端的政策支持。政策惠島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州和大理等。從7月以來通過公積金政策調(diào)整房地產(chǎn)市場政策的城市名單可以看到，公積金政策是三四線城市主要的政策抓手之情況金額(億元)類型存量商品房4,192.992,049.98析報告敬請閱讀末頁的重要說明4表2：7月以來涉及公積金政策調(diào)整的部分城市名單發(fā)布城市政策類型港；、、、、、、、額度住房公積金貸款額度。30大中城市:商品房成交面積:當(dāng)月值(萬平方米)000000(2022年9月為9.1-9.29數(shù)據(jù))圖4：30大中城市商品房成交面積(一線城市)30大中城市:商品房成交面積:一線城市:當(dāng)月值(萬平方米).00 .00 二、上半年居民可支配收入增速下降二、上半年居民可支配收入增速下降至房貸利率之下續(xù)回落。按照當(dāng)前政策，房貸利率最低可降至4.1%左右(5年期LPR-20BP)，盡管已經(jīng)較年初有所下調(diào)，仍高于居民敬請閱讀末頁的重要說明5229630升個百分點。 非金融企業(yè)部門(右)-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03-03資料來源：Wind、招商證券圖7：國際經(jīng)驗顯示70%的居民杠桿率是一個敏感位置0金融自由化積累泡沫金融自由化積累泡沫20012004200620092012201520172020 金融危機十年出清二十年資產(chǎn)負(fù)債表 金融危機十年出清資料來源：Wind、招商證券。性循環(huán)和健康發(fā)展”。2022年上半年，更多城市“因城施策”放松限購限貸，同時析報告敬請閱讀末頁的重要說明6-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02策-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02-08-02控措施用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。招商證券整理9收入(%)7%.5%2%56.9%46.7%43.0%45.3%39.2%22468析報告敬請閱讀末頁的重要說明7222120191817161522212019181716151312111009080706050403具(房地產(chǎn)調(diào)控、降息、降準(zhǔn))的實際效果。圖10進一步展示了這3項政策工具所引發(fā)的房地產(chǎn)銷售面積、開發(fā)投工具Q-2010Q1Q4-2012Q4Q-2016Q4Q-2019Q4政策沒有明顯放松。年受2012年下半年降息的率年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)了2017年緊縮性調(diào)控。2.2%、1.5%。中長期貸款基準(zhǔn)利率從準(zhǔn)利率從6.15%降次。中小機構(gòu)從15%降至50房地產(chǎn)投資：年度同比0析報告敬請閱讀末頁的重要說明8我們進一步量化評估了本輪政策調(diào)整對銷售、開工、建安設(shè)備投資和房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)的影響，積極(情景1)和謹(jǐn)-15%2021-092022-032022-092023-032023-09-10%93939資料來源：Wind、招商證券幅度稍高于施工增速。累明年房地產(chǎn)投資繼續(xù)負(fù)增的主要因素。如果后續(xù)針對優(yōu)質(zhì)房企的融資政策放松、并購貸放松推動行業(yè)集中度提升、讓限制條件放松，房企拿地積極性可能在明年稍有改善。-10%-15%93939資料來源：Wind、招商證券圖14：情景1和情景2下的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預(yù)測-10%-15%93939資料來源：Wind、招商證券析報告敬請閱讀末頁的重要說明9諾負(fù)責(zé)本研究報告的每一位證券分析師，在此申明，本報告清晰、準(zhǔn)確地反映了分析師本人的研究觀點。本人薪酬的任何部分直接或間接相關(guān)。門工19年中國證券業(yè)分析師金牛獎最具價值首席分析師。于2017-2021年連續(xù)五年獲得新財富第一。2021年帶隊首年入圍水晶球(第六名)。。級說明