新業(yè)態(tài)(yètài)新生活購物中心商業(yè)(shāngyè)業(yè)態(tài)研究第一頁，共40頁。目錄(mùlù)CONTENT1234新餐飲新零售兒童親子休閑娛樂5跨界文創(chuàng)第二頁，共40頁。購物中心全面升級(shēngjí)商業(yè)業(yè)態(tài)在“互聯(lián)網+”浪潮下，電商蠶食實體商業(yè)的現(xiàn)有客源，商業(yè)地產自身又存在供需結構失衡、商圈分流嚴重、業(yè)態(tài)同質化等問題，購物中心必須通過全面升級商業(yè)業(yè)態(tài)，進行差異化經營，尋找新的盈利點。隨著時代發(fā)展，客戶消費觀念發(fā)生了巨大變化，購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)也隨之全面升級，呈現(xiàn)(chéngxiàn)多元發(fā)展趨勢。消費觀念變化業(yè)態(tài)升級目的業(yè)態(tài)升級趨勢注重消費體驗注重互動社交追求個性特色講究環(huán)境品質花樣引流吸客增強粘度留客刺激消費成交培養(yǎng)忠誠回購品牌集合成勢多元跨界融合情景社交平臺文化創(chuàng)意創(chuàng)新第三頁，共40頁。

“民以食為天”，創(chuàng)意主題餐廳成為業(yè)界新寵，快時尚餐飲成為標配業(yè)態(tài)(yètài)，輕餐飲正流行。新餐飲(cānyǐn)1第四頁，共40頁。創(chuàng)意主題(zhǔtí)餐廳圍繞一個或多個創(chuàng)意主題為吸引標志，來營造餐廳的經營氣氛；當前(dāngqián)流行的如創(chuàng)意閱讀主題餐廳、花藝主題餐廳、分子料理主題餐廳等。圍繞主題打造產品、服務(fúwù)、色彩、造型以及活動等，營造特色氛圍，增強餐廳辨識度和顧客體驗感。創(chuàng)意核心定位關鍵運營重點主題的定位是關鍵，明確目標客戶，了解市場需求及熱點，選擇合適的主題進行挖掘和運營。主題創(chuàng)意是核心競爭力，只有創(chuàng)意十足的餐廳才能滿足當下顧客對新奇、新穎、個性等消費體驗的需求。第五頁，共40頁。MonceauLifestyle（茉頌）一家專門為高端女性群體(qúntǐ)法式花藝主題概念生活館，集輕食餐飲、創(chuàng)意花藝、文化傳播為一體，定位是輕奢生活消費體驗類品牌。目標客群：25~40歲中高端收入、有消費能力、有生活(shēnghuó)情懷的高端女性用戶，人均消費200元；店面特色：360°全立體鮮花、綠植環(huán)繞下的店面，除去整面花墻和垂墜綠藤使用絹花外，全部布景都是由真花構成；按照節(jié)日定時更換店鋪花藝布置陳列方案。而每家分店的裝飾主題都不同。拓展條件(tiáojiàn)：店鋪面積：300-350㎡開店方式：獨立經營合作期限：3-5年店面選址：一二線城市主城區(qū)商圈的購物中心或商業(yè)街區(qū)創(chuàng)立時間：2014年進駐商場：上海嘉里中心、上海協(xié)信星光廣場、廈門磐基名品中心等第六頁，共40頁。3DCoffice國內首家3D主題概念科技咖啡館，讓3D黑科技與咖啡跨界融合，目的在于推廣(tuīguǎng)3D打印技術，讓科技貼近生活。項目概況(gàikuàng)：位于羅湖京基kkmall一層，面積約500㎡，上下二層的復式店鋪，一樓提供咖啡等飲品，二樓規(guī)劃有飲品區(qū)、3D技術展示區(qū)、沙龍區(qū)等；產品特色：店內擁有國內目前最新的3D打印技術展示，包括3D打印的產品展示、3D全身掃描儀等，可以在店內自行定制3D打印商品。拓展條件：店鋪面積：300-500㎡開店方式：獨立經營合作期限：3-5年店面選址：一線城市主城區(qū)城市級商圈的購物中心創(chuàng)立時間：2016年進駐(jìnzhù)商場：深圳羅湖Kkmall官方網站：/第七頁，共40頁?？鞎r尚(shíshàng)餐飲“快時尚餐飲”泛指在餐飲市場(shìchǎng)具備優(yōu)質平價、爆銷單品、高速流轉、特色就餐環(huán)境等特點的新興餐廳，憑借輕模式、高流轉、高性價比等優(yōu)勢，成為餐飲市場(shìchǎng)黑馬。成本控制以低價吸引高客流：成本控制體系，如可視中央廚房、連鎖規(guī)模、服務標準化、智能點餐等；用低價單品菜肴吸引高客流。高規(guī)格裝修就餐環(huán)境突出高性價比：就餐環(huán)境各具特色，精裝修用提升檔次；時尚優(yōu)雅的就餐環(huán)境相較平價的餐飲，凸顯高性價比，吸引消費者光顧。多品牌經營專注單一菜品：多品牌經營，推出不同品類的子品牌；以某類食材制作的菜品為主打，搭配配菜或者單一經營某一種菜品的經營模式成為(chéngwéi)流行。薄利多銷提高翻臺率是勝負關鍵：最大化提高餐廳的空間利用率；優(yōu)化排位系統(tǒng)，提升等位體驗，如自助叫號機、微信等位、免費小吃等措施。第八頁，共40頁。快時尚(shíshàng)餐飲快時尚餐飲對人流的聚集作用明顯，成為購物中心青睞的招商對象，購物中心會以裝修補貼、減免(jiǎnmiǎn)租金等優(yōu)惠措施引進快時尚餐飲品牌。第九頁，共40頁。外婆家主打杭幫菜，針對大眾市場，打造家的概念，以高性價比、時尚用餐環(huán)境、高流轉率為核心(héxīn)競爭力，開創(chuàng)“快時尚”先河。品牌(pǐnpái)特色：細分市場，多品牌(pǐnpái)經營，擁有“指福門、”爐魚“、”第二樂章“等多品牌(pǐnpái)，并通過微信訂餐等O2O方式進行品牌(pǐnpái)推廣；店面特色：不同的品牌(pǐnpái)從裝修風格、菜品定價、品牌(pǐnpái)設計等等各具特色，。拓展條件：店鋪面積：450-1000㎡開店方式：獨立經營目前規(guī)模：100多家門店遍布全國一二三線城市店面選址(xuǎnzhǐ)：一二三線城市主城區(qū)商圈的購物中心或商業(yè)街區(qū)創(chuàng)立時間：1998年進駐商場：上海大悅城、北京五彩城、廣州正佳廣場等第十頁，共40頁。探魚以烤魚為主，搭配“燒烤、前菜、小吃、飲品”等5條產品線，使用(shǐyòng)末位淘汰菜品制，每月推出新品滿足客戶消費需求。目標客群：20-40歲年輕消費者，每月新店開張會推出免費試吃、超低折扣等活動，吸引人氣和關注度；店面特色：裝修風格以文藝(wényì)復古為主，店內軟裝擺飾走懷舊風。拓展條件：店鋪面積：300-450㎡開店方式：直營店+加盟店目前規(guī)模：擁有30家直營店，40家加盟店，遍布全國20大城市店面(diànmiàn)選址：一二線城市主城區(qū)商圈的購物中心或商業(yè)街區(qū)拓展計劃：2016年計劃直營店拓展15家；加盟店50-60家進駐商場：天津愛琴海購物中心、深圳海岸城、廣州天娛廣場等第十一頁，共40頁。輕餐飲(cānyǐn)“輕餐飲”源于國外，意指(yìzhǐ)在正餐之間能夠提供能量、又不至于過飽的小食甜品，時下，輕餐飲發(fā)展迎來熱潮，大中城市的咖啡館、甜品店以及外賣品牌每年以翻倍的速度增長。輕餐飲占到整個餐飲區(qū)30%的面積，而這30%的面積能夠(nénggòu)容納整個商場大概50%的餐飲品牌，在有限的區(qū)域里，帶來更強的集群效應。

客群

集聚“簡餐+快餐+休閑飲品+外賣”的多樣化餐飲組合模式，對樓層要求不高，面積通常在150平方米左右，對于購物中心而言，租金收益也會更高。消費者面對傳統(tǒng)餐飲品牌時會比較“花心”，而在輕餐飲品牌的選擇上卻忠誠度很高。輕餐飲面臨品牌定位是否精準的考驗，需要從顏值、出品、服務等多個維度給到顧客明確信息：我非常適合你。

產品

組合

精準

定位第十二頁，共40頁。gaga鮮語新銳！鮮果茶品搭配簡餐，鎖定有經濟能力有生活追求的新階層消費主流群體，提出以“喚醒、默契、自我主張(zhǔzhāng)”為核心價值。產品特色：用鮮果茶另辟蹊徑，符合本土的飲食習慣。事實證明，每個月果茶銷售額約42萬，占單店營業(yè)額近50%。店面特色：名師設計，設計中融入美學生活概念，追求親近(qīnjìn)自然，并且每個店都有不同的構思。拓展(tuòzhǎn)條件：店鋪面積：150-300㎡開店方式：獨立經營目前規(guī)模：擁有21家門店店面選址：一二線城市主城區(qū)商圈的購物中心或商務區(qū)創(chuàng)立時間：2010年進駐商場：深圳海岸城、喜薈城、京基KKMALL等第十三頁，共40頁。

品牌集合(jíhé)店鋒芒漸露。新零售(línɡshòu)2第十四頁，共40頁。品牌集合店優(yōu)勢品牌豐富聚客能力強品牌合作共享滿足多元需求快速打開市場承租能力強品牌(pǐnpái)集合店也稱“品牌概念(gàiniàn)店”，統(tǒng)一名稱的店面內匯集多個品牌產品，產品和運營管理由店鋪方負責，品牌方則以出貨、代售或代理方式與店方合作。在集合(jíhé)店里，客人停留的時間是單品牌店的3倍。放大了某一品牌的可選擇性，并形成多個亮點，讓品牌的豐富度變得更高店內每平方米的租金壓力、人員成本減少，大約比單品牌店下降15%。有效地共享了客流，共享渠道，共享了新市場的營運信息。新進入市場的時尚品牌省去了在注冊、物流、店面設計等方面的繁復工作，節(jié)約了產品進入市場的時間和成本產品的豐富度能讓消費者在選擇過程中掌握更多的主動權。第十五頁，共40頁。品牌集合(jíhé)店類型第十六頁，共40頁。I.T與i.t香港最具規(guī)模的時裝品牌集合店之一，是時尚追逐者和眾多(zhòngduō)明星必到的潮流圣地。貨品特征：I.T主要是國際一線品牌及其副線，針對高收入時尚客群；i.t主要是日本年輕(niánqīng)時裝品牌及部分歐美潛力品牌，較年輕(niánqīng)化、平價化，流行元素較多店面特色：根據入駐城市、店鋪規(guī)格、貨品種類、主打品牌及當地消費習慣和消費水平進行不同風格的裝潢。拓展條件：店鋪面積：400-2000㎡開店方式：直營店+授權店目前規(guī)模(guīmó)：擁有300余家門店店面選址：一二線城市主城區(qū)商圈的購物中心創(chuàng)立時間：1988年進駐商場：北京國貿廣場、上海新天地、重慶時代廣場等第十七頁，共40頁。

業(yè)態(tài)占比節(jié)節(jié)(jiéjié)攀升，是購物中心重要的吸客利器和帶動家庭消費的終極王牌。兒童(értóng)親子3第十八頁，共40頁。兒童(értóng)業(yè)態(tài)品類業(yè)態(tài)品類細分品類代表品牌兒童兒童體驗兒童游樂（幼童游樂園、大童游藝中心、主題樂園）愛樂游、湯姆熊兒童職業(yè)體驗館星期八小鎮(zhèn)早教東方愛嬰英語培訓迪斯尼英語藝術（音樂、舞蹈、繪畫、書法、棋藝）柏斯琴行運動（真冰、滑輪、武術）世紀星兒童主題餐廳Hellokitty兒童SPA、游泳兒童攝影西瓜莊園兒童零售兒童類商品集合店寶大祥、孩子王童裝巴拉巴拉、史努比童鞋ABC、米奇玩具反斗城、樂高食品多美滋、雅培嬰童日用品貝親、花王車床椅好孩子、康貝兒童文具/圖書第十九頁，共40頁。兒童職業(yè)(zhíyè)體驗館是新興的兒童(értóng)娛教服務項目，為兒童(értóng)提供高仿真設施道具、模擬社會環(huán)境，通過打工賺錢自主消費，激發(fā)兒童(értóng)內在生命潛能，促使兒童(értóng)健康快樂的自主成長。代表品牌(pǐnpái)：北京比如世界、杭州DO都城、上海星期八小鎮(zhèn)、蘇州大未來、酷貝拉、南京檸卡王國、南京果殼里等；拓展條件：項目選址：一般在購物中心高樓層物業(yè)需求：面積1000~10000平米不等，層高8~10米，承重800~1000kg/平米，柱距8米以上針對客群：3~15歲票價：120~200元/人場館面積（㎡）總投資額（萬元）可容納體驗項目個數1000-30002000-300010-203000-50003000-400020-405000-80004000-500040-608000-100005000-1000060-80第二十頁，共40頁。星期八小鎮(zhèn)(xiǎozhèn)專為3-13歲孩子創(chuàng)建的角色扮演主題樂園，打造真實生活場景，既有設施林立的街道，又有各式風格的建筑，更有各色不同(bùtónɡ)品牌商店和工廠，是任孩子體驗、娛樂、創(chuàng)造、學習的小世界。拓展條件：店鋪面積：3000-10000㎡開店方式：獨立經營合作期限：8-15年目前規(guī)模：擁有9家店面選址：一二線城市主城區(qū)商圈的購物中心創(chuàng)立(chuànglì)時間：2007年進駐商場：北京國貿廣場、上海新天地、重慶時代廣場等第二十一頁，共40頁。兒童主題(zhǔtí)服務在生活上給予嬰幼兒童專業(yè)上或主題類的服務，如兒童攝影、嬰幼兒游泳、寶寶理發(fā)、兒童主題餐廳(cāntīng)等。一般以區(qū)域性，個人或加盟為主。代表品牌以上海南京為例：兒童攝影------西瓜莊園、寶貝天使、芝麻開門、迪士尼兒童主題餐廳(cāntīng)---------北京芭迪熊、北京YOYOBOX麥幼優(yōu)、北京HelloKitty物業(yè)需求：200~500平米租金承租力：視城市級別、地段、面積大小而不同，2.5~3.5元/平米/天第二十二頁，共40頁。麥幼優(yōu)（Myoyo）兒童主題(zhǔtí)餐廳馬來西亞著名STATIONONE餐飲集團與北京麥幼優(yōu)投資有限公司(yǒuxiànɡōnɡsī)共同投資的兒童主題餐廳旗艦店。服務特色：品嘗美食的同時觀賞有趣的表演，參加互動活動，讓孩子(háizi)親手制作菜品，體驗"DIY小達人"、"明星小廚師"、"魔幻小天地"等多項活動。店面特色：裝修風格為東南亞熱帶雨林特色，菜品主要以休閑西餐、甜品飲品、以及休閑家庭套餐為主，兼顧餐飲、娛樂與教育三大功能。拓展條件：店鋪面積：300-10000㎡

開店方式：獨立經營+加盟經營+合作經營

店面選址：城市主城區(qū)商圈的購物中心

創(chuàng)立時間：2006年

進駐商場：北京大鐘寺中坤廣場第二十三頁，共40頁。兒童(értóng)游樂園兒童游樂場從性質上又分為二類，一類是軟體游樂設備，代表品牌有悠游堂、世天樂樂城、奇樂兒、愛樂游等；一類是電子類，通過一些創(chuàng)意游樂設備以及巧妙運用聲、光、氣、水、色彩的組合，代表品牌有奇樂兒、卡通尼、神采飛揚等。物業(yè)需求(xūqiú)：一般在250~1500平米左右。所在樓層不高于3層，不低于1層。物業(yè)層高：≥3.5米租金承受力：低，一般以此業(yè)態(tài)來帶動兒童類的客流量。第二十四頁，共40頁。悠游(yōuyóu)堂業(yè)內知名的家庭(jiātíng)親子游樂場館和文化活動服務品牌，倡導“安全、愛心、勇氣、夢想”的理念，為中國兒童家庭(jiātíng)提供高品質的游樂體驗及相關服務。品牌定位：“以兒童家庭為目標客戶的體驗式消費平臺”，整合以軟體兒童游樂、兒童仿真冰場(bīnɡchǎnɡ)及嬰童零售為代表的主體項目，滿足當前對兒童體驗式消費不斷升級的需求。。服務范圍：除主體項目外，還涉及運動早教、手工互動、動漫主題樂園、兒童舞臺劇、兒童餐飲等諸多領域。拓展條件：店鋪面積：200-10000㎡

開店方式：獨立經營+合作經營

目前規(guī)模：擁有230家門店

店面選址：一二線城市主城區(qū)商圈的購物中心

創(chuàng)立時間：2010年

進駐商場：廣州正佳廣場、北京藍色港灣、南京萬達廣場等第二十五頁，共40頁。

運動(yùndòng)館、VR電競、生態(tài)農莊等新興項目百花齊放休閑(xiūxián)娛樂4第二十六頁，共40頁。運動(yùndòng)休閑業(yè)態(tài)截止2015年底，全國擁有商業(yè)運動場地169.46萬個，運動健身已經不只是(zhǐshì)出于強身健體的需要，更是一個社交的平臺，除引進真冰溜冰場、健身中心等外，還新興攀巖、馬術、飛行體驗、卡丁車、蹦床等項目。運動館、體驗館、主題樂園、密室成為最受購物中心關注(guānzhù)的新興娛樂業(yè)態(tài)；其中，運動館無論是上榜數量還是排名均領先于其他新興業(yè)態(tài)。第二十七頁，共40頁。運動(yùndòng)館項目品牌（部分）第二十八頁，共40頁。智能(zhìnénɡ)科技體驗隨著VR概念的熱炒，虛擬現(xiàn)實的智能體驗布局購物中心，各類基于VR技術的娛樂體驗業(yè)態(tài)如探索(tànsuǒ)火星、射擊僵尸、梵高繪畫、海底探險等項目蔚然興起。類型(lèixíng)科技科普體驗智能模擬體驗VR、AR電競娛樂VR、AR主題樂園面積從幾十平米到幾千平米不等融合了AR、VR、輕餐、商店、社交、文創(chuàng)六大元素多為電競樂園、設備體驗館、真人密室逃脫等形式場景模擬商業(yè)體驗館科技展示館、互動體驗式科技中心注重大眾的科技體驗，享受商業(yè)科技館帶來的無窮樂趣比如飛行模擬器、體感互動游戲、3D模擬射擊、怒發(fā)沖冠、激光迷宮陣穿越、鐳射對戰(zhàn)等通過寓教于樂的形式，讓大家了解科技的奧秘，激發(fā)對科技的興趣；面積一般較大，上千平方米以上；多為針對兒童的探索科技、歷史文化宇宙海洋等方面內容的博物館形式第二十九頁，共40頁。智能科技體驗項目品牌(pǐnpái)（部分）第三十頁，共40頁。生態(tài)種植(zhòngzhí)農莊上海k11都市農莊：300平米的室內生態(tài)互動體驗種植區(qū)，模擬蔬菜室外生長環(huán)境；都市叢林奇景中空的中庭(zhōnɡtínɡ)采用大面積垂直綠化墻，有效隔熱降低能耗；33米高空飛瀉而下的人工水景瀑布生態(tài)體驗搬進購物中心，其采用多種高科技種植技術(jìshù)模擬了植物的自然生長環(huán)境，讓大眾在購物中心亦可零距離接近自然，體驗種植的樂趣，多以生態(tài)種植、農場、馬場為主題的業(yè)態(tài)。昆明愛琴海購物公園“花園馬房”：在這里，消費者可以體驗馬術練習，而孩子們在馬術師的指導和保護下學習如何親近馬兒、給馬兒喂食草料、清洗護理馬具等。第三十一頁，共40頁。天空(tiānkōng)農莊以生態(tài)種植為主題的深圳唯一都市農業(yè)(nóngyè)體驗樂園，為都市家庭提供“吃喝玩樂購，模擬體驗學”健康休閑娛樂服務。品牌定位：親子互動型體驗項目，圍繞自然體驗、手工體驗、農業(yè)體驗以及農耕歷史文化科普等寓教于樂。服務范圍：包括趣味農業(yè)科普、有機種植體驗、農藝園藝教學、美食(měishí)DIY，同時建立線上虛擬體驗平臺，實現(xiàn)O2O線上與線下互動，讓客戶享受生態(tài)種植體驗和親子互動樂趣。拓展條件：店鋪面積：3000-5000㎡

開店方式：獨立經營+加盟經營+合作經營

空間要求：屋頂設計有空中花園或大面積空地

店面選址：一二線城市主城區(qū)商圈的購物中心

創(chuàng)立時間：2014年

進駐商場：深圳8號倉等第三十二頁，共40頁。

“1+1>2”越來越多的商業(yè)業(yè)態(tài)與文化創(chuàng)意元素跨界混搭，為消費者提供更高層次的購物(ɡòuwù)體驗。跨界文創(chuàng)5第三十三頁，共40頁?？缃鐝秃?fùhé)店書店、跨界復合店面積集中在1000㎡以上，另DIY制作坊集中在100-300㎡之間，畫室/畫廊、創(chuàng)意產品集中在200㎡以內，工藝品、花藝集中在100㎡以內；文創(chuàng)品牌選址要求較高，目前以一二線城市為主，三四(sānsì)線城市滲透意向不大；注重主題化設計，彰顯獨有的文化內涵和特色，品牌識別度較高；多以集合“店中店”的形式進行多情境打造(dǎzào)，增強體驗感和社交功能。樸坊定位手工藝品和東南亞風情生活物件的文創(chuàng)小店。創(chuàng)立16年已開近20家門店，與嘉里及協(xié)信合作，2016重點拓展華東。誠品書店人文、藝術、創(chuàng)意、跨界、情懷混搭的中國人氣書店，除了書之外，文具、伴手禮、藝術感的工藝品、特質輕餐都具核心競爭力。第三十四頁，共40頁。言幾又“理想生活=閱讀+美食”的復合式空間,致力于打造(dǎzào)一個涵蓋書店、咖啡廳、藝術畫廊、文創(chuàng)生活館、創(chuàng)意孵化地的‘城市文化空間’（文化社交空間+文化精英圈層、+高端文化平臺）。目標客群：70%的會員為女性，為了迎合女性的閱讀喜好，言幾又·見精選的書也多為文學、生活、藝術設計等類別。店面特色：依據(yījù)時間軸，讓書籍作引導，帶領顧客一路經過咖啡區(qū)、文創(chuàng)區(qū)、服飾零售區(qū)，直至西餐區(qū)，串聯(lián)起一天的“言幾又·見之旅”。

拓展條件：店鋪面積：2500-4000㎡開店方式：獨立經營店面選址(xuǎnzhǐ)：一二線城市主城區(qū)商圈的購物中心創(chuàng)立時間：2014年進駐商場：上海嘉里中心、上海協(xié)信星光廣場、廈門磐基名品中心等第三十五頁，共40頁。文化創(chuàng)意(chuànɡyì)主題街區(qū)文化創(chuàng)意主題街區(qū)(jiēqū)搬進購物中心不僅能夠制造話題，吸引人氣，還能拉動整個購物中心的銷售業(yè)績。社群方式運營販售生活方式眾創(chuàng)孵化平臺特色(tèsè)街區(qū)設計街區(qū)通過社群方式運營，并以會員、課表、