第四章成本法房地產(chǎn)估價(jià)思考與練習(xí)題本章教學(xué)要求本章主要內(nèi)容【教學(xué)目的和要求】通過本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生了解成本法的理論依據(jù)，熟悉成本法的概念、適用對(duì)象和條件、重新構(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊的內(nèi)涵，掌握成本法估價(jià)的程序、基本公式、建筑物折舊的求取。

【教學(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)】成本法估價(jià)的程序、基本公式、建筑物折舊的求取。【教學(xué)內(nèi)容與時(shí)間】①成本法原理及步驟（4學(xué)時(shí)）；②應(yīng)用舉例（2學(xué)時(shí)）【教學(xué)方法與手段】主要以多媒體教學(xué)為主，輔以適當(dāng)?shù)恼n堂和課下練習(xí)。

首頁第四章成本法

第四章成本法第一節(jié)成本法的基本原理

第二節(jié)成本法的評(píng)估步驟

第三節(jié)應(yīng)用舉例

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（1）成本法(costapproach)，又稱成本法逼近法、原價(jià)法、承包商法或重置成本法，是指求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格(重置價(jià)格或重建價(jià)格)，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（2）成本法的實(shí)質(zhì)是：對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各部分的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。

采用成本法估價(jià)求得的價(jià)格，又稱為積算價(jià)格。

（3）成本法所采用的“成本（cost）”的特定含義：經(jīng)濟(jì)成本；估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；消費(fèi)者的成本；客觀成本第一節(jié)成本法的基本原理一、成本法的概念二、成本法的理論依據(jù)從賣方角度：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論從買方角度：是替代原理目錄三、成本法的特點(diǎn)和適用范圍1、特點(diǎn)2、適用范圍（1）在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分，而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的情況下，首選成本法。（2）采用成本法評(píng)估的價(jià)格是一種積算價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等情況考慮較少，這是成本法的缺陷。（3）成本法不僅是一種估價(jià)方法，又可作為投資者衡量投資效益、進(jìn)行可靠性研究的依據(jù)。（1）對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍、缺乏市場(chǎng)交易實(shí)例的區(qū)域，可用成本法。（2）對(duì)于既無收益又很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)，如政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等公用或公益房地產(chǎn)，可用成本法。（3）對(duì)于房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其它損害賠償中抵押貸款、拆遷、保險(xiǎn)中的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)值，不動(dòng)產(chǎn)拍賣的“底價(jià)”可用成本法進(jìn)行評(píng)估。（4）適用于新開發(fā)土地估價(jià)，不適用于建設(shè)區(qū)域已開發(fā)的土地估價(jià)。（5）適用于工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，不適用于商業(yè)和住宅用地價(jià)格評(píng)估。第一節(jié)成本法的基本原理四、成本法的基本公式房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中指出，成本法中的重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)該是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：①土地取得費(fèi)用；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售稅費(fèi)；⑥開發(fā)利潤(rùn)（注：開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來求取。因此，成本法的最基本公式為：

第一節(jié)成本法的基本原理積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-建筑物的折舊（1）新開發(fā)的土地（2）新建房地產(chǎn)（3）舊有房地產(chǎn)根據(jù)不同估價(jià)對(duì)象又簡(jiǎn)化為三種情況：

新開發(fā)土地包括：填海造地、開山造地、農(nóng)地整理、征收農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，或在城市舊區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式為：四、成本法的基本公式（一）新開發(fā)土地的基本公式（1）土地取得費(fèi)用（2）土地開發(fā)成本（3）管理費(fèi)用（4）投資利息（5）銷售稅費(fèi)（6）開發(fā)利潤(rùn)（7）土地增值收益新開發(fā)土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)+土地增值收益）×修正系數(shù)土地價(jià)格修正（1）個(gè)別因素修正（2）土地使用權(quán)年期修正（3）小區(qū)（開發(fā)區(qū)）可出讓土地比率修正（4）宗地生熟度修正

采用成本法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正，年期修正公式為：

是否進(jìn)行年期修正要具體分析：

①當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定的，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；②當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定的，土地增值收益與成本價(jià)格都要進(jìn)行年期修正；③當(dāng)評(píng)估宗地為轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余年期修正。（2）土地使用權(quán)年期修正K＝1－（1+r）n1

如果采用成本法測(cè)算的是某一小區(qū)（或開發(fā)區(qū)）的平均土地價(jià)格，還應(yīng)該考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)偅溆?jì)算公式為：（3）小區(qū)（開發(fā)區(qū)）可出讓土地比率修正可出讓土地平均單價(jià)=土地總平均單價(jià)×總土地面積可出讓土地面積例4－1某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%和9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。

解：(1)取得土地的費(fèi)用=1.2×104(萬元)(2)開發(fā)土地的費(fèi)用=2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］(3)正常利稅=可轉(zhuǎn)讓土地的總價(jià)×(5.5%+9.5%)(4)可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=1.2×104+2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)(5.5%+9.5%)可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)＝

(5)可轉(zhuǎn)讓熟地的單價(jià)＝

＝439.4(元/平方米)四、成本法的基本公式（二）新建房地產(chǎn)的基本公式

新建房地產(chǎn)基本公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

如果只考慮新建建筑物價(jià)格，則成本法的公式為：新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)（三）舊有房地產(chǎn)的基本公式舊有房地產(chǎn)基本公式為：舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊如果只考慮舊有建筑物價(jià)格，則成本法的公式為：舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊目錄第二節(jié)成本法的評(píng)估步驟一、收集整理資料成本法求取房地產(chǎn)價(jià)格的步驟：(1)搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等資料；(2)估算重新構(gòu)建價(jià)格；(3)估算折舊；(4)求取積算價(jià)格。1、土地相關(guān)資料：待估土地的形狀、面積、位置、用途，周圍環(huán)境，土地征用過程中的征地費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)及新菜地開發(fā)基金等，各種債券的正常利率，銀行存、貸利率，當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)正常的投資回報(bào)率，土地使用權(quán)的出讓年限及剩余年期，當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估與修正系數(shù)體系資料等。2、建筑物相關(guān)資料：建筑物面積、結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位、朝向、已使用年數(shù)、新舊程度、耐用年限、殘值率、重置價(jià)格或重建價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等。目錄第二節(jié)成本法的評(píng)估步驟二、估算重新購建價(jià)格（一）重新構(gòu)建價(jià)格的概念重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和。分為：建筑物重置價(jià)格和建筑物重建價(jià)格。（二）重新建造價(jià)格的思路求取房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格有兩個(gè)思路：（1）將房地產(chǎn)作為整體，采用前述新建房地產(chǎn)估價(jià)公式進(jìn)行求取；（2）將土地和建筑物作為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立部分，先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加求和得出。第二節(jié)成本法的評(píng)估步驟二、估算重新購建價(jià)格（三）求取重新構(gòu)建價(jià)格的方法1、土地重新構(gòu)建成本的求取方法對(duì)于土地重新構(gòu)建成本，一般可采用市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估城市建成區(qū)土地。對(duì)于新開發(fā)的土地也可以采用成本逼近法。2、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法可以采用以下四種方法：（1）單位比較法；（2）分部分項(xiàng)法；（3）工料測(cè)量法；（4）指數(shù)調(diào)整法。（1）單位比較法 將建筑物視為一個(gè)整體①單位面積法根據(jù)類似建筑物的單位面積造價(jià)，適當(dāng)修正后乘以建筑物面積價(jià)格=單位面積造價(jià)*修正系數(shù)*面積

基準(zhǔn)重置價(jià)格表②單位體積法價(jià)格=單位體積造價(jià)*修正系數(shù)*體積建筑物重建價(jià)格的求取方法建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表

基準(zhǔn)日期：年月價(jià)格單位：元/m2鋼結(jié)構(gòu)鋼混磚混磚木其他普通住宅高層住宅別墅大型商場(chǎng)中小商場(chǎng)辦公樓賓館廠房影劇院……返回（2）分部分項(xiàng)法項(xiàng)目數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程150m3200元/m230,000墻體工程160m3400元/m264,000樓地面工程150m3200元/m230,000屋面工程150m3300元/m245,000給排水工程25,000供暖工程15,000電氣工程20,000合計(jì)229,000稅費(fèi)、利息管理費(fèi)20%45,800重建價(jià)格274,800（3）工料測(cè)量法項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)成本（元）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備3000水泥6500沙石5000磚塊12000木材7000瓦片3000鐵釘200人工15000稅費(fèi)1000其他5000重新購建價(jià)格57700（4）指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本。第二節(jié)成本法的評(píng)估步驟三、建筑物折舊（一）建筑物折舊概念

建筑物折舊，是指建筑物的價(jià)值減損。建筑物的價(jià)值減損是由物質(zhì)因素，功能因素和經(jīng)濟(jì)因素共同造成的。因此，在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊時(shí)，必須同時(shí)考慮：1、物質(zhì)折舊：又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為下列4個(gè)方面：（1）自然經(jīng)過的老朽；（2）正常使用的磨損；（3）意外的破壞損毀；（4）延遲維修的損壞殘存。2、功能折舊：又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的其價(jià)值損失。3、經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。如一個(gè)高級(jí)住宅的附近建設(shè)一個(gè)工廠，該物價(jià)值會(huì)降低。第二節(jié)成本法的評(píng)估步驟（二）求取建筑物折舊的方法求取建筑物折舊的方法可歸納為3大類：耐用年限法、成新折扣法和實(shí)際觀察法。耐用年限法：是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。

建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分。前者是指建筑物從建成之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)，后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。

在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

運(yùn)用耐用年限法求取建筑物折舊的方法有直線折舊法、余額遞減折舊法等，其中直線法是最簡(jiǎn)單應(yīng)用最普遍的方法。1、耐用年限法直線折舊法是以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為基礎(chǔ)。直線折舊法的年折舊額的計(jì)算公式為：式中：Di.——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊，在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個(gè)常數(shù)D；

C——建筑物的重新購建價(jià)格；

S——預(yù)計(jì)的建筑物的凈殘值，簡(jiǎn)稱殘值，是預(yù)計(jì)的建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命，不宜繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后可以收回的殘余價(jià)值減去拆除清理費(fèi)用后的數(shù)額；

N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；

R——預(yù)計(jì)的建筑物的殘值率，是凈殘值與重新購建價(jià)格的比率，即： 直線折舊法Di＝D＝C－SC(1－R)NN＝采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為：每年的折舊額與重新購建價(jià)格的比率稱為折舊率，如果用d來表示，即：解：已知t=10年，N=40年，則n=40-10=30年，R=5%，C=600×500=300000(元)S=C×R則：(1)年折舊額(2)折舊總額E10=D×t=7125×10=71250(元)(3)現(xiàn)值V=C-E10=300000-71250=228750(元)例題：有一建筑物，建筑總面積為500m2，已使用10年，重置價(jià)為600元/m2，耐用年限為40年，殘值率為5%。試用直線折舊法計(jì)算其年折舊額，折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計(jì)算公式為：

V=C×q式中：q——建筑物的成新率(%)。成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查統(tǒng)計(jì)，但比較粗略。

在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式按下列3個(gè)步驟進(jìn)行：2、成新折扣法(1)用年限法計(jì)算成新率。如用直線法計(jì)算成新率的公式為：當(dāng)R=0時(shí)，例題：有一座10年前建成交付使用的建筑物，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，該建筑物的殘值率為零。試用直線法計(jì)算該建筑物的成新率。解：已知t=10年，n=30年，R=0則：建筑物的成新率(2)根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果作初步判斷，看是否吻合。(3)采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的調(diào)整修正，并說明上下調(diào)整修正的理由。當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)屬于正常的，實(shí)際成新率與直線法計(jì)算出的成新率相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，實(shí)際成新率應(yīng)大于直線法計(jì)算出的成新率；當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，實(shí)際成新率應(yīng)小于直線法計(jì)算出的成新率。

實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。因?yàn)樵缃ǔ傻慕ㄖ镂幢負(fù)p壞嚴(yán)重，從而價(jià)值未必低；而新近建造的建筑物未必維護(hù)良好，特別是施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)等方面存在缺陷，從而價(jià)值未必高。這樣，實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。利用實(shí)際觀察法也可判定建筑物的成新率，或推測(cè)其有效經(jīng)過年數(shù)、剩余經(jīng)濟(jì)壽命，在此基礎(chǔ)上再利用其他方法計(jì)算建筑物的折舊或直接計(jì)算建筑物的現(xiàn)值。3、實(shí)際觀察法針對(duì)以上各種折舊方法所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，估價(jià)人員有時(shí)同時(shí)采用幾種折舊方法確定建筑物的折舊額。對(duì)于采用不同方法所得出的折舊結(jié)果，通過簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等綜合出一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果，并以此作為陳舊貶值的最后判定，這就是綜合法。例5-5：某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)為零。試求其折舊總額。解：其折舊總額計(jì)算如下：(1)門窗等損壞的折舊額=其修復(fù)費(fèi)用=2(萬元)(2)裝修的折舊額(3)設(shè)備的折舊額(4)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額(5)該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)4、綜合法求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)：(1)估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別(1)估價(jià)上的折舊注意的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價(jià)修正”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。(2)在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)上，C為重新購建價(jià)格，而且是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，因此，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值也不同。(3)在房地產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊總量都是估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)(土地取得費(fèi)用的攤銷)就屬于會(huì)計(jì)上的折舊。求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)：(2)土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。(3)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。目錄注意：土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響建設(shè)期2年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年18年土地使用權(quán)年限70年（1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命45年15年土地使用權(quán)年限50年10年后出讓（2）建設(shè)期3年土地使用權(quán)年限40年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年23年（3）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年6年后出讓土地使用年限40年4年（4）房地產(chǎn)價(jià)格土地重新購建價(jià)格重新取得價(jià)格重新開發(fā)成本求取方法比較法基準(zhǔn)地價(jià)修正法成本法建筑物重新購建價(jià)格重置價(jià)格重建價(jià)格求取方法單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法建筑物的折舊原因求取方法物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊年限法（直線法）實(shí)際觀察法成新折扣法目錄案例應(yīng)用：教材93-95頁第三節(jié)成本法應(yīng)用舉例目錄思考與練習(xí)題簡(jiǎn)答題：1、成本法的理論依據(jù)2、成本法的適用條件3、成本法的適用對(duì)象4、新開發(fā)土地分宗估價(jià)的成本法基本公式為何？5、舊房地產(chǎn)估價(jià)的成本法基本公式為何？6、何謂重新購建價(jià)格？它包含幾類？7、直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為何？8、成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為何？目錄1、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5．5%，開發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。A．7．90%；B．11．08%；C．11．83%；D．13．73%。2、某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是