目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc222842041"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc222842042"1.1項目提出的背景1HYPERLINK\l"_Toc222842043"1.2項目概況2HYPERLINK\l"_Toc222842044"1.3項目開發(fā)建設(shè)的必要性2HYPERLINK\l"_Toc222842045"1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)3HYPERLINK\l"_Toc222842046"1.5結(jié)論及建議4HYPERLINK\l"_Toc222842047"1.6可行性研究報告編制的依據(jù)5HYPERLINK\l"_Toc222842048"第二章市場分析6HYPERLINK\l"_Toc222842049"2.1全國房地產(chǎn)環(huán)境分析6HYPERLINK\l"_Toc222842050"2.2涇陽房地產(chǎn)市場分析8HYPERLINK\l"_Toc222842051"2.3項目周邊房地產(chǎn)市場分析9HYPERLINK\l"_Toc222842052"2.5項目的SWOT分析11HYPERLINK\l"_Toc222842053"2.6市場分析結(jié)論及項目初步定位12HYPERLINK\l"_Toc222842054"第三章項目的建設(shè)條件15HYPERLINK\l"_Toc222842055"3.1項目建設(shè)自然條件15HYPERLINK\l"_Toc222842056"3.2項目建設(shè)用地條件15HYPERLINK\l"_Toc222842057"3.3項目市政配套條件15HYPERLINK\l"_Toc222842058"第四章項目的規(guī)劃設(shè)計方案17HYPERLINK\l"_Toc222842059"4.1規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想17HYPERLINK\l"_Toc222842060"4.2總體設(shè)計思路17HYPERLINK\l"_Toc222842061"4.3項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)21HYPERLINK\l"_Toc222842062"第五章項目的實施進(jìn)度安排22HYPERLINK\l"_Toc222842063"5.1項目進(jìn)度安排依據(jù)22HYPERLINK\l"_Toc222842064"5.2項目實施的進(jìn)度安排22HYPERLINK\l"_Toc222842065"第六章項目初步營銷方案策劃23HYPERLINK\l"_Toc222842066"6.1營銷理念23HYPERLINK\l"_Toc222842067"6.2項目營銷策略24HYPERLINK\l"_Toc222842068"6.3價格定位28HYPERLINK\l"_Toc222842069"6.4銷售面積實現(xiàn)計劃及銷售收入回籠計劃30HYPERLINK\l"_Toc222842070"第七章項目的總投資估算31HYPERLINK\l"_Toc222842071"7.1項目總投資估算的依據(jù)31HYPERLINK\l"_Toc222842072"7.2項目總投資估算的原則31HYPERLINK\l"_Toc222842073"7.3項目總投資估算31HYPERLINK\l"_Toc222842074"7.4項目總投資的資金來源33HYPERLINK\l"_Toc222842075"第八章項目財務(wù)評價35HYPERLINK\l"_Toc222842076"8.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算35HYPERLINK\l"_Toc222842077"8.2財務(wù)盈利能力分析35HYPERLINK\l"_Toc222842078"8.3項目不確定性分析36HYPERLINK\l"_Toc222842079"第九章項目綜合評價結(jié)論及建議39HYPERLINK\l"_Toc222842080"9.1項目評價結(jié)論39HYPERLINK\l"_Toc222842081"9.2合理化的建議39附表第一章總論1.1項目提出的背景房地產(chǎn)業(yè)作為提供城鎮(zhèn)居民住房且有著高相關(guān)性的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在國家宏觀政策調(diào)控的基礎(chǔ)上，一直保持著持續(xù)增長的勢頭。近年來，國家一系列相關(guān)政策的出臺，既抑制了少數(shù)大中城市房價過高的問題，同時也完善了中西部城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，保證了房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定和發(fā)展?！拔飨桃惑w化”戰(zhàn)略的提出,打破了西咸共建的區(qū)域上空的沉寂,為之樓市抹上了一筆濃墨重彩。涇陽作為連通**與**的重要門戶,隨著西咸一體化這一戰(zhàn)略的實施,在資源配置、功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局等方面發(fā)揮了強大的城市間互補效應(yīng)，共同推動兩市經(jīng)濟跨越式發(fā)展，并充分發(fā)揮大**的輻射和帶動作用，促進(jìn)關(guān)中經(jīng)濟區(qū)快速發(fā)展。涇陽是我國大地原點所在地。西咸一體化后，涇陽被劃歸**大都市圈范圍內(nèi)，許多**企業(yè)遷址涇陽工業(yè)密集區(qū)。各方面的優(yōu)勢給其帶來商貿(mào)、旅游、文化等的繁榮，特別是房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)家居建材業(yè)將遇到千載難逢的契機。在此背景下，根據(jù)涇陽縣人民政府2007年度第十二次政府常委會議的精神，****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)**小區(qū)項目。該項目是涇陽縣城東環(huán)島拆遷、規(guī)劃重建的重要組成部分。1.2項目概況1.2.1開發(fā)商簡介項目開發(fā)商****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2001年正式成立，注冊資本金800萬元人民幣，法人代表。公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等。已開發(fā)運作的項目主要有涇陽**小區(qū)、**小區(qū)，開發(fā)面積2.5萬平方米。公司依照現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，堅持以市場為導(dǎo)向，以人才為根本、以核心競爭力為支撐的經(jīng)營戰(zhàn)略，確定“創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)效益、創(chuàng)品牌”的經(jīng)營方針，抓住西部大開發(fā)、“西咸一體化”的大好機遇，為促進(jìn)涇陽經(jīng)濟大發(fā)展、改善城市環(huán)境、提高人民生活水平做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。項目概況項目位于涇陽縣**村，東臨**，西與**小學(xué)相鄰，南靠**大道。項目宗地東西長約62米，南北長約74米，規(guī)劃占地面積7.2畝，規(guī)劃建筑面積9397平方米，多層結(jié)構(gòu)，其中住宅8770平方米，商業(yè)配套627平方米。項目建設(shè)周期1.5年。1.3項目開發(fā)建設(shè)的必要性1.3.1滿足目標(biāo)客戶需求，增加市場有效供給的需要近年來，涇陽縣城市化進(jìn)程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴大。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的日益推進(jìn)，市民對住房的需求比例日益增長。根據(jù)**市城鎮(zhèn)化“十一五”規(guī)劃研究，未來五年城鎮(zhèn)新增人口和現(xiàn)有居民人均住宅建筑面積達(dá)到28平方米以上，雖然涇陽縣連續(xù)加大住宅建設(shè)投資力度，但是仍不能滿足城市各層次居民的住房需求，尤其是對于高品質(zhì)、中高價位的住宅的需求。所以，投資建設(shè)**小區(qū)住宅項目，是進(jìn)一步滿足目標(biāo)客戶購房需求，增加住宅市場有效供給的需要。1.3.2加速城市改造的需要根據(jù)涇陽縣人民政府2007年度第十二次政府常委會議的精神，該項目是涇陽縣城東環(huán)島拆遷、規(guī)劃重建的重要組成部分。項目的實施將進(jìn)一步滿足潛在的購房需求，提升區(qū)域內(nèi)的人氣，帶動周邊的商業(yè)氛圍，促進(jìn)**大道東區(qū)快速發(fā)展。1.3.4開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為一家以開發(fā)商品住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)，在成功運作**小區(qū)、**小區(qū)的基礎(chǔ)上，抓住市場機遇，快速啟動**小區(qū)項目，對于保證公司的良性循環(huán)，傳承企業(yè)的理念，實現(xiàn)公司的遠(yuǎn)景目標(biāo)，具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)結(jié)合項目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財務(wù)評價。計算主要財務(wù)數(shù)據(jù)及財務(wù)評價指標(biāo)如下表。主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量一財務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元11132總銷售收入萬元1538.73銷售稅金及附加萬元84.64利潤總額萬元3185所得稅萬元936稅后利潤萬元225二財務(wù)評價指標(biāo)1項目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元79.62項目內(nèi)部收益率21.18%3靜態(tài)投資回收期年2.094資本金財務(wù)凈現(xiàn)值值萬元1865資本金內(nèi)部收益率率34.1%6盈虧平衡點77.8%1.5結(jié)論及建議通過對項目多方面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，我們得出如下結(jié)論：（1）市場銷售前景良好，有建設(shè)的必要性；（2）建設(shè)條件具備，滿足項目建設(shè)的要求；（3）設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)合理；（4）財務(wù)可行性研究結(jié)論可行；（5）項目風(fēng)險在可接受的限度內(nèi)。結(jié)合公司及項目的實際情況，提出以下幾點建議：（1）在項目的整個開發(fā)周期內(nèi)，**完善的市場預(yù)警系統(tǒng)，及時跟進(jìn)市場信息，并制定應(yīng)對措施。（2）針對公司目前的多項目運作局面，建議采用扁平化的項目管理模式，合理利用現(xiàn)有的人力資源，提高人員的工作效率，并適時借助外部資源。（3）建議在施工階段采用項目管理公司代管的模式，對工程實施監(jiān)督與管理，確保工程的質(zhì)量和進(jìn)度，按時按質(zhì)完工。（4）在保證工程質(zhì)量的前提下，有效的實施成本控制，防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。（5）**完善的風(fēng)險管理系統(tǒng)，制定一套針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度，尤其做好項目的前期規(guī)劃論證工作。1.6可行性研究報告編制的依據(jù)（1）委托方提供的有關(guān)書面材料；（2）開發(fā)商對項目的開發(fā)意向；（3）**小區(qū)《國有土地使用權(quán)證》；（4）**小區(qū)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（5）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額》；（6）《陜西省工程建設(shè)其它費用定額》。第二章市場分析本項目的市場分析將從全國房地產(chǎn)環(huán)境、涇陽房地產(chǎn)市場、周邊競爭項目以及本項目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機會和項目威脅等方面進(jìn)行分析，最后對項目的功能、目標(biāo)群體、品牌形象和價格等進(jìn)行初步定位。2.1全國房地產(chǎn)環(huán)境分析政治—法律環(huán)境2006年初建設(shè)部頒布《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，要求所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在《住宅使用說明書》中公布各項能耗指標(biāo)；5月份國務(wù)院提出的切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，要求重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房，**有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機制。經(jīng)濟環(huán)境分析從房地產(chǎn)供給狀況分析，據(jù)統(tǒng)計資料顯示，07年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的月均同比增長率為28.76%。另外，未來商品房供給將更多來源于非一線城市。從住房需求狀況分析，購房需求仍有巨大潛力。中西部地區(qū)總體經(jīng)濟水平雖然相對東部比較落后，但商品房銷售無論是銷售價格還是銷售量都處于穩(wěn)定提速中。隨著整體經(jīng)濟水平逐漸提高和城市化進(jìn)程的加速，未來很長一段時間內(nèi)基本購房消費需求都將保持旺盛。從市場價格分析，由于國家對于增量土地的控制使住房供給能力不足，而需求又隨著經(jīng)濟水平提高和人口的增加保持旺盛，這種供給增速減緩與需求的快速增長導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，尤其對于二、三線城市尤為突出。2.1.3社會環(huán)境分析“十一五”是我國全面建設(shè)現(xiàn)代化，加快實現(xiàn)小康社會的關(guān)鍵時期。其中規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的更高要求，主要表現(xiàn)在：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房，按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費等方面，提高行業(yè)的市場化程度。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)仍是未來國家發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，發(fā)展前景廣闊。2.1.4技術(shù)環(huán)境分析現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展給企業(yè)提供了一些機遇，技術(shù)的進(jìn)步使企業(yè)可以通過利用新的生產(chǎn)方法，新的生產(chǎn)工藝過程或新材料等各種途徑，生產(chǎn)出高質(zhì)量、高性能的產(chǎn)品，同時也可能使得產(chǎn)品的成本大大降低。建筑節(jié)能是我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。國家出臺的一系列相關(guān)政策法規(guī)，促使開發(fā)商在項目的開發(fā)建設(shè)過程中考慮各種建筑節(jié)能新技術(shù)、新措施的應(yīng)用，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊跟技術(shù)的腳步，接受新的開發(fā)理念，利用節(jié)能材料提高企業(yè)的競爭力，以更好的滿足消費者的需求。2.2涇陽房地產(chǎn)市場分析涇陽社會經(jīng)濟概況涇陽縣地處關(guān)中平原中部，涇河下游?？h境介于東經(jīng)108°29′～108°58′，北緯34°26′—34°44′。東與**、**縣交界，南與**市**區(qū)接壤，西隔涇河與**縣相望，北依**山、**山與**、**縣毗鄰。縣城位于**市北偏西54公里,**市北偏東28公里。涇陽縣是全國食品工業(yè)強縣和**市工業(yè)發(fā)展先進(jìn)縣，全縣共有工業(yè)企業(yè)2350戶，從業(yè)人員1.86萬人。近年來涇陽縣按照“產(chǎn)業(yè)調(diào)整工業(yè)為先”的要求，牢固樹立工業(yè)強縣、工業(yè)立縣思想，大力實施“12146”工程，依托一城（縣城）兩區(qū)（縣城工業(yè)密集區(qū)和涇陽工業(yè)密集區(qū)）一帶（涇河產(chǎn)業(yè)帶）產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，加快建設(shè)食品加工、建材水泥、醫(yī)藥制造、飼料農(nóng)資“四大基地”，做大做強食品飲料、建筑建材、醫(yī)藥化工、飼料農(nóng)資、機械加工和電磁線纜“六大產(chǎn)業(yè)”，不斷確立工業(yè)經(jīng)濟主導(dǎo)地位，形成縣域經(jīng)濟工業(yè)化新格局?？h域經(jīng)濟綜合實力顯著增強,呈出結(jié)構(gòu)升級、改革深化、建設(shè)加快、開放擴大、社會進(jìn)步的良好態(tài)勢。2005年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成38.18億元，同比增長13.7%；地方財政收入完成5247萬元，同口徑增長17.9%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到2495元，較上年增長10.1%。2.2.2涇陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析涇陽房地產(chǎn)市場發(fā)展目前正處于初步發(fā)展階段，2007年竣工面積為5萬多平方米，投資約6億元。各物業(yè)形態(tài)和開發(fā)商的競爭基本處于同質(zhì)化競爭,產(chǎn)品單一,大型特色商圈還未形成、城市功能板塊還不明確。由此造成住宅類物業(yè)的開發(fā)體量較小，配套設(shè)施不完善，居住品質(zhì)差，開發(fā)商仍局限于多層的低門檻置業(yè),對小高層、高層的認(rèn)知尚未成熟。隨著部分高收入階層生活品質(zhì)的提高,其對居住質(zhì)量的綜合要求越來越全面，開發(fā)大型的、多樣化的居住組團成為涇陽房地產(chǎn)市場未來的主導(dǎo)發(fā)展方向。2.2.3市場價格特征分析2008年以來，涇陽房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢良好，走勢強勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價為1400元/㎡—1700元/㎡。但由于在建項目的層次因為地段和配套的因素,銷售價格相差很大。其中以**大街、中心大街沿線為主開發(fā)在建的住宅項目，如**花園、**園等，物業(yè)類型相對豐富化，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，銷售均價1600元/㎡左右。2.3項目周邊房地產(chǎn)市場分析2.3.1周邊市場總體狀況分析**大道是涇陽城市發(fā)展的重心，東環(huán)島區(qū)域是縣城拆遷改造的重點區(qū)域，隨著周邊城市公建和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，營造了良好的商業(yè)、生活、辦公環(huán)境，吸引了大量企業(yè)商家和城市居民入住，帶動了區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮，目前普通住宅的均價已經(jīng)達(dá)到1500元/㎡以上，處于涇陽房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。同時，絕佳的地段成為進(jìn)入大**都市圈的快車道，輻射**、**的投資人群前往涇陽工業(yè)密集區(qū)，進(jìn)一步促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。2.3.2周邊競爭性樓盤分析（1）**花園**花園項目由陜西**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項目位于涇陽縣中心街東段，占地56畝，總建筑面積8萬余平米，分兩期開發(fā)。項目由多棟多層組成，主力戶型為二室二廳、三室兩廳。銷售均價為1590元/㎡。（2）**住宅小區(qū)**住宅小區(qū)由**農(nóng)工貿(mào)有限責(zé)任公司開發(fā)，項目位于**大街和運政路十字西北角，項目由6棟多層住宅組成。銷售均價為1450元/㎡。（3）**園**園由陜西**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項目位于**大街和東環(huán)路十字東南角，項目建筑面積7萬㎡。銷售均價為1600元/㎡。（4）**小區(qū)**小區(qū)由陜西**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項目位于涇陽縣檢察院內(nèi)，總建筑面積1.3萬㎡，戶型主要在80-130㎡之間。2.5項目的SWOT分析2.5.1項目優(yōu)勢分析（1）項目地理位置優(yōu)越項目位于涇陽縣城的核心地帶，是未來城市發(fā)展的重心。隨著政府加大東環(huán)島區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施投資力度以及大**戰(zhàn)略的實施，項目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱?。項目緊鄰**大道，交通極其便利。（2）項目周邊良好的社會環(huán)境本項目所在地屬于東環(huán)島規(guī)劃重建的核心位置，項目區(qū)域內(nèi)有**小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會環(huán)境良好。（3）開發(fā)商的知名度不斷提升****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在涇陽成功開發(fā)了多個標(biāo)志性樓盤，創(chuàng)造了多項榮譽，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認(rèn)可。這些都為項目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。2.5.2項目劣勢分析從目前來看，項目的劣勢主要體現(xiàn)在周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，項目周邊作為拆遷開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。2.5.3項目機會分析從宏觀經(jīng)濟形勢分析，本項目符合國家促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策。從區(qū)域發(fā)展來看，西咸一體化為本項目提供了開發(fā)契機。**市向西北發(fā)展，與涇陽工業(yè)密集區(qū)對接，大量企業(yè)入駐給本地房地產(chǎn)市場帶來生機。2.5.4項目威脅分析涇陽市房地產(chǎn)市場還處于初步發(fā)展階段，市場還不成熟，擬開發(fā)建設(shè)的**小區(qū)將受到周邊樓盤的競爭，必然會影響到項目未來的銷售、公司的收益。項目附近樓盤較多，有**花園、**住宅小區(qū)、**園、**小區(qū)等，競爭較為激烈。另外，這些項目成為本項目競爭對手的同時，也對本地區(qū)住宅市場的發(fā)展起到一定的推動作用。幾個項目在競爭的同時形成一種互補的關(guān)系，互相促進(jìn)、互相發(fā)展、各具特色。由此可以預(yù)測，該地段附近的住宅市場需求潛力較大，銷售形勢看好。2.6市場分析結(jié)論及項目初步定位2.6.1市場分析結(jié)論綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進(jìn)展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。項目開發(fā)應(yīng)本著超前、實用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。2.6.2項目的形象定位本項目的形象定位：（1）健康舒適和諧小區(qū)；（2）涇陽東環(huán)島拆遷改造文明示范居住小區(qū)。2.6.3項目的功能定位本項目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開發(fā)的成功經(jīng)驗，提出項目的功能定位如下。（1）營造良好的小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的融合；**一個舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園。（2）為業(yè)主提供一個個安全、恬靜靜、溫馨的居居住生活空間間，促進(jìn)鄰里里關(guān)系；（3）**方便快捷、完完善的智能化化系統(tǒng)，為業(yè)業(yè)主提供全方方位的便利服服務(wù)，構(gòu)建和和諧的居住小小區(qū)。2.6.4項目的的目標(biāo)市場定定位根據(jù)市場的需要，充分利用項目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優(yōu)勢，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進(jìn)而確定項目的市場目標(biāo)客戶群體如下。（1）涇陽的中高收入階階層；（2）涇陽工業(yè)密集區(qū)入入住企業(yè)的員員工；（3）有意在此二次置業(yè)業(yè)的周邊城市市富足人群；（4）有意對房地產(chǎn)進(jìn)行行保值、增值值的外地投資資者。2.6.5項目的的初步價格定定位本項目在對對近期相似樓樓盤進(jìn)行調(diào)研研，以確定項項目價格的初初步范圍，根根據(jù)市場調(diào)研研結(jié)果，本項項目的價格初初步定為：多層1450－16000元／㎡；；參考區(qū)域內(nèi)的同類類物業(yè)，商鋪鋪價格初步定定為30000元/平方米左右右。第三章項目的的建設(shè)條件項目建設(shè)條件包括括項目建設(shè)自自然條件、項項目建設(shè)用地地條件以及項項目建設(shè)的市市政配套條件件。3.1項目建設(shè)設(shè)自然條件涇陽縣屬暖溫帶大大陸性季風(fēng)氣氣候，四季冷冷暖、干濕分分明.年平均氣溫溫13℃,冬季(1月)最冷為－200.8℃,夏季最熱(7月)為41.4℃。年均降水水量548..7毫米，最多降降水量8299.7毫米，最少為為349.2毫米。日照時時數(shù)年平均為為2195..2小時，最多多（8月）為241.6小時，最少(2月)為146.2小時。無霜霜期年均213天。3.2項目建設(shè)設(shè)用地條件項目位于涇陽縣***村，東臨**，西與**小學(xué)相鄰鄰，南靠**大道。項目宗地東西長約約62米，南北長約約74米，規(guī)劃占地面面積7.2畝，規(guī)規(guī)劃建筑面積積9397平方方米，項目建設(shè)具備備五通一平的的用地條件。3.3項目市政政配套條件供暖：分戶式計量量，集中供暖暖；網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布布線系統(tǒng)，高高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信信息網(wǎng)絡(luò)，家家庭信息化、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化；電話通訊：小區(qū)室室外電話通訊訊網(wǎng)將在施工工圖設(shè)計后期期由電信公司司配合設(shè)計實實施；天然氣：小區(qū)天然然氣管線，將將在施工圖設(shè)設(shè)計后期由天天然氣公司配配合設(shè)計實施施；道路：本項目鄰近近城市主干道道世紀(jì)大道，可可直接駁接；；供電：小區(qū)供電管管線，將在施施工圖設(shè)計后后期由供電局局配合設(shè)計實實施；排水：駁接城市專專用的排水道道；供水：小區(qū)供水管管線，將在施施工圖設(shè)計后后期由供水局局配合設(shè)計實實施。第四章項目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案**小區(qū)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案從設(shè)設(shè)計指導(dǎo)思想想、總平面設(shè)設(shè)計以及建筑筑設(shè)計、專項項設(shè)計等幾個個方面進(jìn)行說說明，最后對對設(shè)計方案的的技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)進(jìn)行闡述述。4.1規(guī)劃設(shè)計計方案的指導(dǎo)導(dǎo)思想**小區(qū)項目是*****房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司繼**小區(qū)、**小區(qū)后開開發(fā)的第三個個品牌項目，本本著“以人為本”的設(shè)計思想和和“科學(xué)地產(chǎn)、適適宜棲居”的開發(fā)理念念進(jìn)行項目的的規(guī)劃設(shè)計。（1）以人為本的原則。堅堅持以人為核核心，以科學(xué)學(xué)化的技術(shù)設(shè)設(shè)計體現(xiàn)人性性化設(shè)計的科科學(xué)地產(chǎn)，創(chuàng)創(chuàng)造舒適優(yōu)美美的居住環(huán)境境。（2）可持續(xù)發(fā)展的原則則。堅持可持持續(xù)發(fā)展的思思想，追求人人與自然、建建筑與環(huán)境的的相互交融，以以及住宅形式式與居住內(nèi)涵涵的高度統(tǒng)一一。（3）整體規(guī)劃原則。小小區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)嚴(yán)格按照涇陽陽縣城總體規(guī)規(guī)劃和東環(huán)島島拆遷、規(guī)劃劃的要求進(jìn)行行規(guī)劃設(shè)計。（4）協(xié)調(diào)的原則。項目目的設(shè)計過程程中，兼顧與與周邊區(qū)域的銜銜接，力求在在保持總體和和諧的同時突突出單體個性性。（5）建筑節(jié)能的原則。節(jié)節(jié)能是未來住住宅設(shè)計發(fā)展展的必然方向向，項目在考考慮日照、通通風(fēng)等要求的的前提下，通通過建筑形式式及景觀布置置調(diào)節(jié)室內(nèi)外外環(huán)境，通過過選擇新材料料、新工藝等等措施降低住住宅的能源消消耗。4.2總體設(shè)計計思路根據(jù)設(shè)計規(guī)劃的思思路，以項目目中心景觀為為核心，分組組團進(jìn)行規(guī)劃劃，自南向北北依次布置1～3號樓。各棟棟單體建筑平平行布局，在在空間營構(gòu)上上，力求構(gòu)筑筑人性化生態(tài)態(tài)空間，發(fā)掘掘園林藝術(shù)適適合人居的精精華要素，體體現(xiàn)和諧與自自然，構(gòu)成一一座精雕細(xì)琢琢的精品。設(shè)計理念**小區(qū)摒棄傳統(tǒng)統(tǒng)、保守的建建筑風(fēng)格，采采用低層、低低密度式布局局，公共空間間充足，環(huán)境境優(yōu)美和諧，充充足的綠地隔隔離了外界的的紛擾。這里里的安靜閑適適是新城市生活的代代表，展現(xiàn)了了人類對環(huán)境境、健康、美美麗、輕松、閑閑適的詩意居居住的追求，創(chuàng)創(chuàng)造一種舒適適感、安全感感和滿足感，強強調(diào)社會與自自然、人文歷歷史等關(guān)系的的完美和諧。環(huán)境景觀景觀設(shè)計作為社區(qū)區(qū)主要特色的的體現(xiàn)，同時時也是居民室室外活動的場場地形態(tài)，它它的設(shè)計直接接影響到項目的整體形形象。本項目目景觀設(shè)計以以貼近自然、享享受生活為出出發(fā)點，提供供開敞流動的的空間感和通通透的景觀面面，項目綠化化率達(dá)35.7%。（1）規(guī)模大，除了各個個組團內(nèi)設(shè)宅宅前綠地空間間，給居民提提供經(jīng)常使用用的公共場所所以外，小區(qū)區(qū)中心2號和3號樓之間設(shè)有有大型的中心心景觀廣場，形成圍圍而不閉的向向心性布局；；（2）首層住戶均設(shè)落地地窗，且窗前前都有室外小小花院，減少少了外部干擾擾，大多數(shù)住住戶能夠看到到中心花園的的景觀，多數(shù)數(shù)居民到達(dá)中中心花園的路路程最短；（3）步移景異，空間富富有層次，同同時，空間關(guān)關(guān)系清晰，可可識別性好；；（4）考慮細(xì)致周到，重重視每一個細(xì)細(xì)微之處，考考慮不同年齡齡居民的不同同需求，真正正做到“想客戶所想”；（5）宅間綠地相對私密密、幽靜，為為居民提供良良好的居住環(huán)環(huán)境和休閑、活活動、散步、交交往空間。在在不同宅間的的景觀要分別別采用不同特特色的園林景景觀設(shè)計，使使其具有識別別性。道路交通體系規(guī)劃劃（1）道路設(shè)計原則便捷性原則：主干干道盡量直達(dá)達(dá)，次干道和和步徑多采用用迂回曲折的的手法，做到到曲徑通幽。舒適性原則：道路路與環(huán)境相結(jié)結(jié)合，對景生生情，營造停停留空間。（2）交通體系設(shè)計居住區(qū)道路按照三三級路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)布置，在保保證內(nèi)外交通通聯(lián)系便利、順順暢的前提下下，創(chuàng)造適度度的人車分流流交通系統(tǒng)。其其中，主干道道路寬9米，次干道6米，宅前小路路3米。在整個小區(qū)規(guī)劃中中設(shè)一主入口口，次干道與與主干道枝狀狀相連，輔以以宅前小路。（3）停車場地考慮到小區(qū)規(guī)模較較大，選擇在在2號和3號樓之間空閑閑角落設(shè)置地地上停車場，方方便快捷，力力求對居民生生活影響最小小。公建配套從項目整體出發(fā)，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，**小區(qū)項目的公建配套設(shè)施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，各項成熟的配套設(shè)施在為客戶提供良好服務(wù)的同時，也解除了他們的后顧之憂。住宅類型根據(jù)市場需求的調(diào)調(diào)查，針對人人們普遍喜歡歡的樓型，同同時依照小區(qū)區(qū)原有的地形形地貌，方案案中選擇以多多層為主，多層為六層層磚混結(jié)構(gòu)。住宅所有戶戶型設(shè)計均考考慮到自然通通風(fēng)，創(chuàng)造良良好的室內(nèi)氣氣候，依據(jù)人人的生活模式式，以起居室室為中心，做做到公私、污污潔、鬧靜分分區(qū)。廳、房房朝向均以景景觀視線為主主。還要注意意管線的隱蔽蔽設(shè)計，各種種戶型均設(shè)計計了相應(yīng)配套套的儲藏空間間，并優(yōu)化住住宅陽臺、露露臺設(shè)計。戶型設(shè)計在考慮周邊同類項項目銷售情況況和當(dāng)前的市市場發(fā)展趨勢勢下，可以看看出在現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下追追求“高品質(zhì)”成為客戶購購買的特點，給給予此項目二二期我們將多多層定位在二二房二廳和三三房二廳，花花園洋房定位位在三房二廳廳和四房二廳廳。專項設(shè)計（1）電視廣播系統(tǒng)設(shè)衛(wèi)星電視接受前前端室，在城城市有線電視視節(jié)目基礎(chǔ)上上，可為用戶戶提供三顆衛(wèi)衛(wèi)星的20套節(jié)目。另另設(shè)一套社區(qū)區(qū)自辦節(jié)目。接接入寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)，住戶戶可以在家庭庭內(nèi)實現(xiàn)網(wǎng)上沖浪。（2）保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)內(nèi)設(shè)監(jiān)控制主主機及相關(guān)設(shè)設(shè)備，實行224小時監(jiān)控控。小區(qū)各出出口處設(shè)防盜盜探測器。小小區(qū)主要出入入口、車庫、走走廊、電梯轎轎箱等安裝攝攝像機，采用用半球形吸頂安裝裝，既有隱蔽蔽性，又有裝裝飾性。采用用多畫面分割割器?？梢愿嗟娘@示、記記錄、回放圖圖像。公寓樓樓設(shè)置用戶平平臺，將防盜盜、防火、防防煤氣泄露、三三表查抄、對對講信號等通通過用戶平臺臺傳送至管理理中心。（3）交通及停車場管管理系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)采采用自動化系系統(tǒng)，用于停停車場內(nèi)車況況的監(jiān)測、車車輛的服務(wù)管管理、場內(nèi)環(huán)環(huán)境狀況監(jiān)視視、計時計費費管理等，并并在東道出入入口設(shè)讀卡機機和欄桿機，入入口處和機房房內(nèi)設(shè)有空位位數(shù)量顯示。4.3項目主要技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目主要技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)序號項目名稱單位建設(shè)規(guī)模1總用地面積畝7.22總建筑面積平方米9397其中住宅平方米8780商業(yè)平方米6273建筑密度%39.64容積率1.965綠化率%35.7第五章項目的實施施進(jìn)度安排5.1項目進(jìn)度度安排依據(jù)（1）建筑安裝工程工工期定額（2）**小區(qū)項目初步步規(guī)劃5.2項目實施的的進(jìn)度安排根據(jù)本項目的結(jié)構(gòu)構(gòu)類型和建筑筑面積查《建建筑安裝工程程工期定額》，擬擬確定本項目目的工期為一一年半。具體采用同時啟動動開發(fā)的方案案，同時建設(shè)1、2、3號住宅樓，最最后完成室外外配套工程。項目實施進(jìn)度橫道道圖季度工程名稱第一年第二年123412前期工程基礎(chǔ)工程主體工程裝修工程室外工程第六章項目初初步營銷方案案策劃綜合考慮目前房地地產(chǎn)市場的競競爭情況及開開發(fā)商的營銷銷能力，借鑒鑒同類項目成功功的營銷經(jīng)驗驗，本項目采用代理理營銷的模式式，由開發(fā)商商委托代理商商開展項目的整體營銷。6.1營銷理念念在營銷過程中，倡倡導(dǎo)以品牌為為先導(dǎo)，以工工程為基礎(chǔ)，以以策劃為主導(dǎo)導(dǎo)，以營銷為為龍頭，以管管理為動力，以以服務(wù)為手段段，以效益為為目標(biāo)，開展展項目的營銷工工作。和諧健康和諧的的生活更能打打動消費者對對未來生活的的美好向往，在在小區(qū)的建筑筑規(guī)劃設(shè)計、形形成的鄰里關(guān)關(guān)系，居住的的氛圍中注入入和諧的基因因，達(dá)到人與與自然、人與與社會，以及及人與人、人人的自我身心心內(nèi)外統(tǒng)一的的社區(qū)。科學(xué)本項目應(yīng)充充分考慮與周周邊環(huán)境的結(jié)結(jié)合，采用合合理的規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案，戶戶型設(shè)計體現(xiàn)現(xiàn)人性化設(shè)計計思想，追求求居住空間與與自然空間的的交融滲透，堅堅持以“人”為中心，完完善成熟的配配套設(shè)施，賞賞心悅目的園園林景觀，使使自然和諧的的氛圍與科學(xué)學(xué)地產(chǎn)理念完完美結(jié)合，形形成一個健康康的居住生活活小區(qū)，為業(yè)業(yè)主打造完美美的人居環(huán)境境。舒適本項目在符符合住宅建設(shè)設(shè)基本要求的的基礎(chǔ)上，大大部分消費者者要求小區(qū)能能夠更加舒適適、健康、安安全和環(huán)保。因因此，本小區(qū)區(qū)在規(guī)劃設(shè)計計時注重空間間布局、私密密保護、視野野景觀、感官官色彩，材料料選擇等，關(guān)關(guān)注舒適、健健康，關(guān)注社社會。誠信目前，虛假假宣傳已使購購房者不太輕輕易相信樓盤盤廣告。隨著著整個社會對對誠信的呼聲聲增加，消費費者關(guān)心的已已不是概念新新奇，而是房房屋質(zhì)量過硬硬，產(chǎn)品物有有所值，合同同信守總現(xiàn)，物物業(yè)管理到家家。因此，本本項目必須樹樹立城信營銷銷的經(jīng)營理念念，塑造企業(yè)業(yè)良好的社會會形象。6.2項目營銷銷策略銷售策略項目采用中開高走走的手法入市市，逐步走高高，并留有升升值空間，強強調(diào)投資價值值，以此吸引引投資與消費費者。同時，根根據(jù)不同的銷銷售時期，制制定不同的價價格和營銷策策略，大致分分為項目試銷銷期、項目強強銷期、銷售售持續(xù)期和項項目結(jié)案期?！镌囦N期（1）通過戶外、車身身廣告、報紙紙、電視等媒媒體宣傳本項項目和諧、科科學(xué)、舒適、誠誠信的開發(fā)理理念，吸引涇涇陽本地購房房者及涇陽密密集區(qū)入住企企業(yè)員，匯聚聚人氣，增強強本項目的市市場認(rèn)知度，從從而樹立項目目品牌形象。（2）做好開盤準(zhǔn)備，通通過媒體宣傳傳，進(jìn)一步拓拓寬影響范圍圍，并開始接接受內(nèi)部認(rèn)購購。（3）參加住博會、房房交會等展銷銷活動，邀請請一些明星現(xiàn)現(xiàn)場表演，為為樓盤的銷售售助陣。并舉舉行免費上網(wǎng)網(wǎng)查詢，吸引引更多的消費費者。（4）銷售人員培訓(xùn)，規(guī)規(guī)范行為細(xì)節(jié)節(jié)，統(tǒng)一制定定銷售說詞，加加強培訓(xùn)相關(guān)關(guān)的法律法規(guī)規(guī)、建筑常識識、物業(yè)管理理等知識?！镯椖繌婁N期與持續(xù)續(xù)期隨著項目自身設(shè)施施的不斷完善善以及周邊環(huán)環(huán)境的改善，利利用項目銷售售初期聚集的的人氣，根據(jù)據(jù)實際的銷售售情況適當(dāng)上上調(diào)銷售價格格，這樣便于于控制價格的的走勢，避免免價格失控。根根據(jù)銷售一線線的信息反饋饋做出調(diào)整，加大意向性客戶的銷售力度。此時已進(jìn)入銷售旺期，應(yīng)表現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍，具體烘染措施如下：（1）銷售人員的講解解：形成開盤盤強勢頭，創(chuàng)創(chuàng)造銷售期的的第一次高潮潮，突出項目目獨特賣點，**項目高銷售率的市場形象。（2）加大銷售部的氛氛圍渲染，在在銷售中心不不斷播放廣告告錄像，請求求合同公證處處、保險機構(gòu)構(gòu)、銀行按揭揭處有關(guān)人員員現(xiàn)場辦公，使使現(xiàn)場氣氛顯顯得更熱鬧。（3）直銷：揚棄傳統(tǒng)統(tǒng)的坐店式銷銷售，提倡與與目標(biāo)客戶的的更多實效性性溝通，講究究走出去、請請進(jìn)來；以階階段性重點事事件營銷為引引爆點。（4）階段性主題營銷銷模式：以波波浪式營銷事事件和主題活活動貫穿全案案，形成各階階段的核心舉舉措。（5）完善為營銷服務(wù)務(wù)的包裝手段段：會所設(shè)施施開放日，到到場可以免費費游玩，并有有冷餐招待。舉舉辦現(xiàn)場的活活動及各類的的比賽，讓客客戶關(guān)注項目目和了解項目目的配套。（6）對有意向的客戶戶進(jìn)行電話聯(lián)聯(lián)系，跟訪?！镤N售結(jié)案期這一期售樓已接近近尾聲，為了了盡早銷售完完畢，可根據(jù)據(jù)前期的實際際銷售情況，對對余下的進(jìn)行行折扣調(diào)節(jié)銷銷售價。6.2.2促銷銷策略促銷策略是保證項項目營銷工作作更加順利進(jìn)進(jìn)行的重要手手段，針對本本項目的具體體特色，采用用如下的促銷銷策略。（1）媒體宣傳◆媒介組合：①報紙：作為房地產(chǎn)產(chǎn)廣告主要媒媒體，起效快快、影響廣泛泛、購房者習(xí)習(xí)慣性查詢、效效果消減速度度快，故應(yīng)安安排較為穩(wěn)定定的發(fā)布周期期。建議在***、涇陽的主要要報紙上刊登登樓盤的硬性性指標(biāo)和銷售售信息以及宣宣傳項目品質(zhì)質(zhì)的軟文。如《涇房信信刊》、《**日報》等。②印刷宣傳品：作為為房地產(chǎn)主要要宣傳載體，起起效快、效果果直接、成本本低廉、作用用全面、適應(yīng)應(yīng)性強，主要要用于接待中中心陳列、贈贈送客戶、適適應(yīng)場所陳列列（酒店大堂堂、餐飲娛樂樂場所閱覽架架、展會等）、行行銷員布點派派發(fā)、促銷活活動配合發(fā)放放等。③戶外廣告：建議本本項目在試銷銷期開始前兩兩個月在涇陽陽縣城主干道道、大型廣場場、公交車站站及工業(yè)密集集區(qū)必經(jīng)路旁旁樹立大型的的室外廣告，宣宣傳本項目特特色、形象、及及開盤預(yù)告等等。④廣播：適合配合報報紙、電視等等主流媒體，進(jìn)進(jìn)行長期形象象的**，也可在在黃金欄目播播發(fā)短期性的的活動公告、促促銷措施。⑤電視：適合大中型型規(guī)模項目或或開發(fā)商品牌牌形象樹立，現(xiàn)現(xiàn)房形象展示示等。針對本本項目，建議議采用如下措措施：PR活動、新新聞發(fā)布會、開開發(fā)商專訪等等新聞報道；；產(chǎn)品詳細(xì)介介紹；3D動畫房地地產(chǎn)專題播出出。⑥車體：流動的平面面廣告，區(qū)域域影響重復(fù)率率高、作用時時間長，適于于知名度***、形象宣傳傳，價格相對對低廉。建議議本項目選擇擇當(dāng)?shù)刂饕唤痪€路作為車車體廣告對象象。（2）其他促銷方式①人員推銷：變坐銷銷為主動銷售售，可以讓銷銷售人員直接接到潛在客戶戶門上推銷本本公司物業(yè)，通通過問答形式式排除客戶疑疑慮，再通過過探測，誘導(dǎo)導(dǎo)打開客戶心心理障礙。②公關(guān)促銷：單純性性推銷會使客客戶產(chǎn)生一種種逆反心理，因因此可以在工工程開工、主主體封頂及竣竣工時酌情邀邀請市政府、房房產(chǎn)局、市建建委、規(guī)劃局局、商貿(mào)委、報報社、電臺負(fù)負(fù)責(zé)人等社會會名流前來參參加典禮，將將消息以新聞聞的形式發(fā)布布，產(chǎn)生一種種名人效應(yīng)。③營業(yè)推廣：將物業(yè)業(yè)按時交付顧顧客，打消客客戶買房的疑疑慮。在客戶戶購買期房時時，請權(quán)威機機構(gòu)（銀行、公公證處等）進(jìn)進(jìn)行擔(dān)?；蚬C以確保公公司的信譽，盡盡可能的消除除客戶購房時時的“怕”的心理。④住宅博覽會展示：：房產(chǎn)交易中中有一大部分分是通過住宅宅博覽會達(dá)成成的。因為這這樣可以避免免購房者四處處的奔波，節(jié)節(jié)約時間。同同時，住博會會上聚集了大大量的精品樓樓盤，與房產(chǎn)產(chǎn)交易有關(guān)的的法律咨詢、貸貸款辦理等服服務(wù)一應(yīng)俱全全。因此，在在住博會上選選擇人流量大大的服務(wù)臺，進(jìn)進(jìn)行精心布置置，盡量突出出本項目的特特色。6.2.3營銷銷準(zhǔn)備（1）市場氣氛培養(yǎng)：：建議在現(xiàn)階階段利用項目目一期所營造造的濃烈市場場氣氛，吸引引買家的關(guān)注注，為項目推推出時的銷售售打下良好市市場基礎(chǔ)。（2）樣板房展示：樣樣板房是顧客客對擬購房屋屋狀況最直接接最真實的體體驗，對喚起起顧客的購買買欲望非常重重要，所以樣樣板房的設(shè)置置要非常慎重重，顧客心理理，布局、質(zhì)質(zhì)量、裝飾、外外觀、設(shè)備甚甚至色彩都要要仔細(xì)研究，反反復(fù)比較，力力求突出優(yōu)點點，掩飾不足足。（3）樓盤正式推出儀儀式：可借助助儀式向外部部發(fā)布樓盤正正式推出市場場的信息，借借助大規(guī)模慶慶典儀式來吸吸引各傳播媒媒介記者，還還可邀請政府府人士和社會會知名人士參參加，以獲得得良好的社會會宣傳效果。6.2.4銷售售價格策略物業(yè)價格的確定受受樓層、朝向向、景觀等多多種因素的制制約，因所受受影響不同，同同層各單元呈呈現(xiàn)不同的物物業(yè)質(zhì)素，要要合理體現(xiàn)這這種差異，就就需要適當(dāng)?shù)牡亩▋r標(biāo)準(zhǔn)來來界定。6.3價格定位位多層住宅價格確定定（1）選擇可比實例選擇的可比實例有有**花園、**住宅小區(qū)區(qū)，**園。（2）修正因素的確定定★區(qū)域因素★交易情情況★個別因素★交易時時間（3）計算修正系數(shù)確定修正系數(shù)（見見下表）：可比實例比較因素**花園15900元/m2**住宅小區(qū)1450元/m22**園1600元/m22交易時間101/100101/100101/100區(qū)域因素100/102100/100100/100交易情況100/100100/100100/100個別因素100/102100/99100/101修正系數(shù)0.971.021.00（4）權(quán)重的確定**園與本項目較較為接近，對對項目的影響響較大，故對對各可比實例例的權(quán)重確定定如下：**園：0.4；；**花園：0.3；**住宅小區(qū)區(qū)：0.3。（5）比準(zhǔn)價格的確定定根據(jù)以上結(jié)果，確確定各案例的的比準(zhǔn)價格如如下：案例一比準(zhǔn)價格：：1590×0.97＝1542元/m2案例二比準(zhǔn)價格：：1450×11.02＝1479元/m2案例三比準(zhǔn)價格：：1600×1.00＝1600元/m2（6）項目最終合理比比準(zhǔn)價格的確確定多層比準(zhǔn)價格＝11542×0.4＋1479×0.3＋1600×0.3＝1540元/m22依據(jù)以上的計算結(jié)結(jié)果，綜合確確定本項目多多層住宅在預(yù)預(yù)售期的均價價為15400元/m2。隨著時間間的推移，價價格可逐步上上調(diào)。6.3.2商鋪價價格確定根據(jù)周邊商鋪的出出售價格，同同時考慮區(qū)域域市場因素，確定本項目的商鋪價格為3000元/m2。6.4銷售面積積實現(xiàn)計劃及及銷售收入回回籠計劃在樹立了營銷理念念，明確了銷銷售對象、制制定了具體的的銷售方式以以及促銷策略略的基礎(chǔ)上，可可以擬定項目目的銷售期為為6季度。同時，我們在擬定定銷售面積實實現(xiàn)計劃時，充充分考慮規(guī)避避風(fēng)險因素，力力求使擬定的的銷售面積實實現(xiàn)計劃與實實際銷售情況況接近。項目目銷售面積、銷銷售收入實現(xiàn)現(xiàn)計劃表（見附表9）。(略)第七章項目的的總投資估算算7.1項目總投投資估算的依依據(jù)（1）陜西省建筑安裝工工程綜合概預(yù)預(yù)算定額（11999）；；（2）陜西省建設(shè)工程其其他費用定額額；（3）**市建設(shè)項目城城建費用統(tǒng)一一征收標(biāo)準(zhǔn)；；（4）**小區(qū)規(guī)劃設(shè)計計方案；（5）國家發(fā)改委、建設(shè)設(shè)部關(guān)于發(fā)布布《工程勘察察設(shè)計收費管管理規(guī)定》的的通知（計價價格[20002]10號號）；（6）類似工程的相關(guān)關(guān)造價費用水水平。7.2項目總投投資估算的原原則（1）項目投資估算盡可可能反映項目目的實際情況況；（2）項目總投資盡量符符合節(jié)約和安安全的原則；；（3）項目總投資估算對對于無法準(zhǔn)確確估算或因市市場變化導(dǎo)致致投資增加的的項目在預(yù)備備費中考慮。7.3項目總投投資估算項目的總投資包括括土地費用、工工程前期費用用、城建費用用、建筑工程程費用、安裝裝工程費用、室室外工程費、建建設(shè)監(jiān)理費、建建設(shè)單位管理理費、預(yù)備費費以及建設(shè)期期利息等項。（1）土地費用本項目占地7.22畝，其中土地費用用為35萬元，拆遷安安置費為100萬元，三通通一平費用為為10萬元，合計145萬元。（2）建安工程費用根據(jù)《陜西省建筑筑工程綜合概概預(yù)算定額》（99），結(jié)合西咸兩市類似工程的實際造價確定本項目建安造價:800元/㎡×99397㎡=752萬元（3）工程前期費用工程前期費用包括括項目勘察設(shè)設(shè)計費、可行行性研究費用用以及其他費費用等。根據(jù)原國家計委（現(xiàn)現(xiàn)國家發(fā)展與與改革委員會會）與建設(shè)部部于20011年1月7日發(fā)布的《工工程勘察設(shè)計計收費管理規(guī)規(guī)定》及《工工程勘察收費費標(biāo)準(zhǔn)和工程程設(shè)計收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》，綜合合考慮工程復(fù)復(fù)雜程度調(diào)整整系數(shù)、專業(yè)業(yè)調(diào)整系數(shù)以以及市場行情情和工程勘察察費用以后的的勘察設(shè)計等等費用約8萬元。（4）城建費用根據(jù)《**市建設(shè)設(shè)項目城建費費用統(tǒng)一征收收標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)結(jié)合項目的實實際情況，定定出本項目城城建費用包括括以下幾項：：城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費、工程質(zhì)量監(jiān)督督費、工程定定額測定費、省省發(fā)展新型材材料專項費用用、建筑業(yè)勞勞保統(tǒng)籌費、天天然氣公網(wǎng)初初裝費，具體體計費見表77.2：表7.2城建費費用統(tǒng)一征收收一覽表收費項目計算基數(shù)收費指標(biāo)小計（萬元）城市基礎(chǔ)設(shè)施費總建筑面積13..58萬㎡10元/㎡9.3工程質(zhì)量監(jiān)督費建安總造價2.1‰1.6工程定額測定費建安總造價1.5‰1.1建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌費費建安總造價3.55%26.7城建費用（合計）38.7注：建筑面積、建建安造價按政政府主管部門門核定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)考慮（5）室外工程費室外工程包括小區(qū)區(qū)道路、管網(wǎng)網(wǎng)和綠化以及及小區(qū)內(nèi)各項項構(gòu)筑物等內(nèi)內(nèi)容，分項估估算如下：按按建筑面積計計120元/m2，合計本項項目的室外工工程費為1112萬元。（6）建設(shè)監(jiān)理費建設(shè)監(jiān)理費按建安安工程總造價價的1%計算，共計計為7.5萬元。（7）建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費按按2～6項的2.5%，共計21..6萬元。（8）預(yù)備費綜合考慮項目的基基本預(yù)備費和和漲價預(yù)備費費，按2～7項之和的3%取，共計288.2萬元。（9）項目的總投資的確確定綜合一至九項的費費用，總計為為1113萬元元。7.4項目總投投資的資金來來源本項目建設(shè)資金全全部自籌，籌籌集資金為1113萬元。項目的投資使用計計劃及資金籌籌措表（見附表2）。（略）第八章項目財財務(wù)評價項目的財務(wù)評價主主要對項目的的財務(wù)盈利能能力、項目的的清償能力及及項目的不確確定性三個方方面進(jìn)行分析析，以確定項項目在財務(wù)上上是否可行。8.1財務(wù)評價價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的測算（1）基準(zhǔn)收益率的確確定基準(zhǔn)收益率考慮到到資金成本，機機會成本，投投資風(fēng)險，通通貨膨脹，資資金限制等影影響因素，確確定為12%。季度基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率為2.87%。（2）計算期的確定本項目計算期十個個季度。（3）銷售收入和稅金金及附加估算算表（見附表3）。（略）8.2財務(wù)盈利利能力分析項目現(xiàn)金流量表（見附表6）。（略）根據(jù)該表計算的評評價指標(biāo)：項項目內(nèi)部收益益率21.118%，財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（基準(zhǔn)收收益率為122%）為79.66萬元，靜態(tài)態(tài)投資回收期期為2.09年。資本金現(xiàn)金流量表表（見附表7）。（略）資本金內(nèi)部收益率率為34.1%，資本金的的財務(wù)凈現(xiàn)值值（基準(zhǔn)收益益率為12%）為186萬元。損益表（見附表44）（略），利潤總額3117.96萬萬元，所得稅稅92.788萬元，累計稅稅后利潤2225.18萬萬元。8.3