寶安中心區(qū)濱海文化公（一期）建設用地的土地使用權(quán)和中央海濱文化公園的設計建設運營權(quán)出讓投標須知一、制定依據(jù)及適用范圍根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，受深圳市寶安區(qū)人民政府和深圳市規(guī)劃和國土資源委員會寶安管理局（以下統(tǒng)稱招標人）委托，深圳市土地房產(chǎn)交易中心（以下簡稱交易中心）制定本須知。本須知適用于交易中心受招標人委托，采用公開招標方式組織寶安中心區(qū)濱海文化公園（一期）建設用地的土地使用權(quán)和中央海濱文化公園的設計建設運營權(quán)（以下簡稱招標標的）出讓和投標人參與投標等招投標行為。二、招標文件招標文件包括：（一）《深圳市土地使用權(quán)出讓公告》（以下簡稱《出讓公告》）；（二）《寶安中心區(qū)濱海文化公園（一期）建設用地的土地使用權(quán)和中央海濱文化公園的設計建設運營權(quán)出讓投標須知》（以下簡稱《投標須知》）；（三）綜合評標標準（含技術(shù)標評分規(guī)則）；（四）《寶安中心區(qū)濱海文化公園（一期）建設用地的土地使用權(quán)和中央海濱文化公園的設計建設運營權(quán)出讓投標文件》（樣本，以下簡稱《投標文件》）；（五）《中標通知書》（樣本）；（六）《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》（樣本，以下簡稱《出讓合同》）；（七）《中央海濱文化公園項目代建總承包合同》（樣本，以下簡稱《代建總承包合同》）；（八）《中央海濱文化公園項目運營管理服務監(jiān)管合同》（樣本，以下簡稱《運營管理服務監(jiān)管合同》）；（九）《寶安中心區(qū)演藝中心運營監(jiān)管協(xié)議》（樣本，以下簡稱《演藝中心運營監(jiān)管協(xié)議》）；（十）規(guī)劃設計條件；（十一）《深圳市寶安中心區(qū)濱海文化公園（一期）項目方案設計任務書》。三、投標約定提交投標文件前，投標人應對招標標的進行實地踏勘，全面了解招標文件和宗地現(xiàn)狀；對招標文件和宗地現(xiàn)狀有疑問的，應在提交投標文件前向招標人書面提出。投標人一旦遞交投標文件，即視為對招標文件內(nèi)容清楚并自愿受其約束，對宗地現(xiàn)狀無異議。投標人中標后，不得以招標文件和招標標的的現(xiàn)狀異議對中標結(jié)果及所簽署的相關(guān)文件提出抗辯。四、招標文件的修改本次出讓的詳細資料，請查閱招標文件。招標人需要更改本次出讓招標文件內(nèi)容的，將通過補充公告的方式在交易中心網(wǎng)站發(fā)布。補充公告或說明與本次其他招標文件具有同等效力，若有不一致時，以日期在后者為準。五、投標人資格投標人或其全資子公司注冊地須在廣東省范圍內(nèi)且具備房地產(chǎn)壹級開發(fā)資質(zhì)。即應符合以下兩種情形之一：（一）投標人在廣東省內(nèi)注冊，且具備房地產(chǎn)壹級開發(fā)資質(zhì)。（二）投標人全資子公司在廣東省內(nèi)注冊，且該全資子公司具備房地產(chǎn)壹級開發(fā)資質(zhì)。本次招標不接受聯(lián)合體投標。六、投標文件的編制（一）投標文件的數(shù)量要求投標人應提供1份正本，7份副本。（二）投標文件的語言及計量單位1、除簽名、蓋章以外，投標人提交的投標文件正本必須用中文（簡體，下同）書寫。投標人隨投標文件提供的證明文件和資料可以使用其它語言，但必須附中文譯文，并以中文為準；未附中文譯文的，可能導致的對投標文件不利解釋的一切風險和后果，由投標人自行承擔。2、正本與副本文件內(nèi)容有歧義的，以正本中文解釋為準。3.除招標文件另有規(guī)定外，計量單位應使用中華人民共和國法定計量單位。（三）投標文件的組成1、投標文件由技術(shù)標書、商務標書組成。A、技術(shù)標書，包含但不限于以下內(nèi)容：A1.技術(shù)標書封面A2.投標人證明文件A2-1有效的營業(yè)執(zhí)照副本（復印件加蓋單位公章）A2-2法定代表人證明書及法定代表人身份證復印件A2-3法人授權(quán)委托書及委托代理人身份證復印件A2-4投標人基本情況表（復印件加蓋單位公章）A2-5國家住房和城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)壹級開發(fā)資質(zhì)證書》（復印件加蓋單位公章）A2-6全資子公司有效營業(yè)執(zhí)照副本及股權(quán)隸屬關(guān)系材料（復印件加蓋單位公章，不涉及全資子公司則不需提供）A3.投標函A4.公園開發(fā)建設經(jīng)驗A5.公園運營經(jīng)驗A6.演藝中心開發(fā)建設經(jīng)驗A7.演藝中心運營經(jīng)驗A8.綜合規(guī)模實力A9.項目理解分析A10.項目開發(fā)建設A11.項目運營管理A12.項目規(guī)劃設計A13.其他B、商務標書，包含但不限于以下內(nèi)容：B1.商務標書封面B2.投標報價函（四）投標文件的格式要求1、投標文件應包括本須知規(guī)定的內(nèi)容。投標人提交的投標文件應統(tǒng)一按本須知第六條第（三）項“投標文件的組成”的順序編排、裝訂成冊。具體封裝要求以本須知第六條第（七）項“投標文件的密封和標記”為準。2、投標文件正本需用不褪色的藍黑墨水書寫或打印，字跡應清晰、易于辨認。（五）投標文件編制要求1、投標人對招標文件內(nèi)容有不明之處或持有異議的，應在提交投標文件前向招標人提出書面意見。若招標人不接受，投標人必須按照招標文件的要求作出回應，不能在投標文件中加進額外的條件。否則，其投標將會被拒絕。2、投標文件必須按招標文件中的投標文件（樣本）的格式要求加蓋單位公章（同時應填寫投標人的單位名稱），并由投標人代表簽名（手寫，簽章無效）。其中，投標人代表必須是投標人的法定代表人或授權(quán)的委托代理人。由委托代理人簽字的應隨投標文件一起提供授權(quán)委托書。否則，其投標將會被拒絕。授權(quán)委托書應當注明委托期限和以下具體授權(quán)事項，授權(quán)事項包括但不限于：（1）簽署并提交投標文件；（2）簽收《中標通知書》；（3）簽訂《出讓合同》；（4）簽訂《代建總承包合同》；（5）簽訂《運營管理服務監(jiān)管合同》；（6）簽訂《演藝中心運營監(jiān)管協(xié)議》。3、任何行間插字、涂改或增刪，修改處必須由投標人代表在旁邊簽名才有效。否則，將不予認可，由此導致的不利后果由該投標人自行承擔。4、投標文件因字跡潦草或表達不清導致的不利后果由該投標人自行承擔。5、投標人應按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件中所引用的順序和編號應與招標文件一致，但可以增加說明或描述性文字。（六）投標報價1、投標人應充分了解各項足以影響投標報價的情況。2、投標報價采用的幣種為人民幣。3、投標人報價不得低于招標底價。投標報價低于招標底價的，作無效標處理。（七）投標文件的密封和標記1、投標文件中的技術(shù)標和商務標的封面右上角應當分別標注“正本”或“副本”字樣。2、投標文件中的技術(shù)標部分（正本和副本）和商務標部分（正本和副本）應分別密封包裝在兩個密封袋（箱）中，在密封袋（箱）上相應注明“技術(shù)標部分”、“商務標部分”，并分別注明招標標的名稱、投標人名稱。3、將上述密封包裝好的技術(shù)標部分、商務標部分再統(tǒng)一密封包裝在一個外密封袋（箱）中，并在外密封袋（箱）上注明“投標文件”、招標標的名稱、投標人名稱，并按《出讓公告》的規(guī)定注明開標時間以及“在此之前不得開封”字樣。4、所有密封袋的封口處均應貼封條并騎縫加蓋投標人公章。（八）招標文件履行要求投標人應認真閱讀招標文件的全部內(nèi)容（包括招標文件的補充、修改及澄清文件），并嚴格履行招標文件的各項規(guī)定、要求。如果投標人不能履行招標文件的規(guī)定和要求，或者隨投標文件提供的證明材料不能對招標文件的要求作出實質(zhì)性響應，可能導致其投標被拒絕。七、^標（一）繳納投標保證金1、投標人應在《出讓公告》規(guī)定的時間內(nèi)，將規(guī)定金額的投標保證金交納至指定賬戶。2、投標保證金不得由他人代為支付。3、出現(xiàn)下列情形之一的，招標人將不予退還投標保證金：（1）中標人拒絕簽收《中標通知書》的；（2）中標人拒絕簽訂《出讓合同》或《出讓公告》規(guī)定的其他文件的；（3）投標人有不真實投標或其他法律法規(guī)規(guī)定的不予退還投標保證金的情形的。（二）提交投標文件1、投標文件的提交投標人應根據(jù)《出讓公告》的規(guī)定，在投標截止時間前將投標文件密封送達指定地點。投標人員須為投標人的法定代表人或其授權(quán)的委托代理人，并須攜帶法定代表人證明書及其身份證復印件（法定代表人應攜帶身份證原件）、法人授權(quán)委托書及委托代理人身份證原件。2、投標有效期（1）投標有效期為自開標之日起60日，在此期間，所有投標均保持有效。（2）在原投標有效期結(jié)束前，出現(xiàn)特殊情況，招標人可要求投標人延長其投標有效期。相應的要求及回復均應以書面形式做出。投標人同意延長的，不得要求或被允許修改其投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容；投標人拒絕延長的，其投標失效，并有權(quán)收回其投標保證金。3、投標文件的修改或撤回投標人應當仔細、慎重，投標文件一旦提交即具法律效力，不可修改或撤回。4、投標文件不予受理的情形有下列情形之一的，招標人將不予受理投標文件：（1）未按時、足額交納投標保證金，或由他人代交投標保證金的；（2）在投標截止時間以后送達，或者未送達指定地點的；（3）投標文件未按招標文件的規(guī)定密封、標記和加蓋投標人公章的。5、投標文件的數(shù)量要求投標時間截止后，已被受理投標文件的投標人數(shù)量少于3名的，招標失敗，開標程序不予啟動，招標人將不承擔由此給投標人造成的損失。八、開標（一）招標人將按《出讓公告》規(guī)定的時間、地點組織公開開標，邀請所有投標人代表參加。不參加開標會的投標人，視為其認可開標程序和結(jié)果。（二）參加開標會的投標人應委派一名代表，且必須為投標人的法定代表人或其授權(quán)的委托代理人，并須攜帶法定代表人證明書及其身份證復印件（法定代表人應攜帶身份證原件）、法人授權(quán)委托書及委托代理人身份證原件。（三）開標會由招標人主持。（四）開標采用兩階段的開標方式。（五）第一階段開標，開啟技術(shù)標。商務標書封存在交易中心標書室。1、招標人當眾宣布開標紀律，公布提交投標文件的投標人名單。2、招標人檢查投標文件的密封和標記情況。3、經(jīng)確認無誤后，由招標人當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標保證金交納情況以及招標文件規(guī)定的其他內(nèi)容。4、招標人應把開標過程記錄在《招標評標報告》，并由投標人簽字確認。投標人拒絕在《招標評標報告》上簽字的，視為同意開標程序和結(jié)果。5、第一階段開標會結(jié)束，技術(shù)標、《招標評標報告》以及其他評標資料一并送交評標委員會評審。（六）技術(shù)標評審完成后，進入第二階段開標程序。1、招標人邀請所有投標人委派代表參加第二階段開標會。不參加開標會的投標人，視為其認可開標程序和結(jié)果。2、招標人當眾公布通過技術(shù)標評審的投標人名單和技術(shù)標得分。3、招標人拆封所有通過技術(shù)標評審的投標人的商務標書。宣讀投標人名稱、商務標投標報價以及招標文件規(guī)定的其他內(nèi)容。4、招標人把第二階段的開標過程記錄在《招標評標報告》上，并由投標人再次簽字進行確認。投標人拒絕在《招標評標報告》上簽字，視為同意開標程序和結(jié)果。5、商務標、《招標評標報告》以及其他評標資料一并送交評標委員會評審。6、經(jīng)評標委員會評審確定后，由招標人當場宣布各投標人技術(shù)標、商務標得分和評標總分，并公布中標人。九、評標（一）評標委員會和評標1、評標委員會的組建：招標人依法組建評標委員會，負責評標活動。與投標人有利害關(guān)系的人不得進入評標委員會，已經(jīng)進入的應當更換。2、評標委員會的職責：評標委員會應根據(jù)招標文件規(guī)定的評標方法和標準，對投標文件進行系統(tǒng)評審，確定投標人技術(shù)標、商務標得分及評標總分，并確定1名中標人。3、評標原則：評標活動應遵循公開、公正、公平、科學、擇優(yōu)的原則。評標委員會的評審應實行少數(shù)服從多數(shù)的原則，經(jīng)評標委員會成員記名表決半數(shù)以上通過的評標結(jié)果有效。4、招標人應向評標委員會提供以下資料，供評標使用：（1）招標文件，包括招標文件的補充、修改和澄清文件；（2）記錄開標過程的《招標評標報告》；（3）評標委員會需要的所有評分表格；（4）其他評標必須的資料。10（二）投標人資格審查評標委員會對投標人的投標資格進行審查，如符合資格的投標人數(shù)不足3名的，招標失敗，后續(xù)程序不予啟動。（三）投標文件的初步評審1、由評標委員會進行投標文件的初步評審。2、投標文件有下列情形之一的，初步評審不通過，應作無效標處理：（1）投標文件的有關(guān)內(nèi)容未按招標文件規(guī)定加蓋投標人公章的，或未經(jīng)法定代表人或其委托代理人簽字的，或由委托代理人簽字但未隨投標文件一起提供“法人授權(quán)委托書”的；（2）《投標函》未提交或未按招標文件規(guī)定填寫的；（3）投標文件字跡不清、無法辨認的；（4）投標文件不齊備、內(nèi)容不全或未按規(guī)定的格式填寫清楚的；（5）同一投標人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標文件，或在一份投標文件中有兩個或兩個以上商務標報價的；（6）投標人提供虛假資料的；（7）商務標報價低于招標底價的。未出現(xiàn)上述情形，通過評標委員會初審的，視為有效投標。（四）投標文件的詳細評審1、評標委員會應當根據(jù)招標文件，審查投標文件的全部投標偏離。投標偏離分為重大偏離和細微偏離。2、評標委員會根據(jù)《綜合評標標準》中的每項評審內(nèi)容對投標人的技術(shù)標、商務標進行評審。11（五）投標文件的重大偏離投標文件有下列重大偏離情形之一的，應作廢標處理：1、投標人以他人的名義投標或出現(xiàn)下列串通投標、弄虛作假投標嫌疑的：（1）不同投標人的投標文件內(nèi)容存在非正常一致的；（2）不同投標人的投標文件的簽字蓋章為同一人的；（3）不同投標人的投標文件載明的項目負責人、主要技術(shù)人員出現(xiàn)同一人的。2、投標文件不滿足招標文件規(guī)定的實質(zhì)性要求的。（六）投標文件的細微偏離1、細微偏離是指投標文件在實質(zhì)上響應招標文件要求，但在個別地方存在漏項或者提供的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)不完整等情況，并且補正這些漏項或者不完整不會對其他投標人造成不公平的結(jié)果。細微偏離不影響投標文件的有效性。2、評標委員會應書面要求存在細微偏離的投標人在評標結(jié)束前予以補正。拒不補正的，在詳細評審時可以對細微偏離按照不利于該投標人的原則進行判定，投標人因此提出的異議將不予接受。（七）投標文件的澄清和對答辯人的要求1、評標委員會可以要求投標人對投標文件含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清、說明。澄清、說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。2、投標人在評標期間應隨時做好答疑準備，保證聯(lián)系方式暢通。評標委員會要求投標人進行答辯，但投標人在規(guī)定時間內(nèi)未派出答辯人的，評標委員會可能作出不利于投標人的判定，投標人因12此提出的異議將不予接受。3、投標人委派的答辯人應符合以下條件：（1）需進行投標答辯的，答辯人必須是法定代表人、投標文件上簽字的委托代理人，或擬派往本招標項目的項目負責人。其他人員不得進入答辯室。（2）答辯人須經(jīng)交易中心工作人員核驗其身份。答辯人務必攜帶有效的身份證明材料。（八）無效標和廢標的處理1、評標委員會評標時應堅持謹慎確定無效標和廢標的原則。2、評標委員會在作出任何一項無效標和廢標決定之前，都應嚴格遵循以下程序：（1）評標委員會應要求投標人委派答辯人作相應的答辯；（2）評標委員會將答辯記錄送答辯人簽字確認。如果答辯人拒絕在答辯記錄上簽字確認的，視為同意答辯記錄；（3）評標委員會應在充分討論的基礎上，以記名方式，集體表決決定；（4）評標委員會通過表決做出無效標或廢標的決定的，應在《招標評標報告》中詳細記錄做出無效標或廢標的理由、依據(jù)和評標委員會表決的過程和結(jié)論?！墩袠嗽u標報告》由評標委員會全體成員簽字。若評標委員會成員對表決結(jié)論持有異議，可以書面方式闡述其不同意見和理由；如果該成員拒絕在《招標評標報告》上簽字，又不陳述其不同意見和理由的，視為同意表決結(jié)論。3、評標委員會在否決所有投標文件前，應當向招標人核實有關(guān)情況，聽取招標人意見。13（九）評標方法本次招標采用綜合評標法，滿分100分。其中，商務標51分，技術(shù)標49分。1、商務標評分辦法。商務報價為寶安中心區(qū)濱海文化公園（一期）建設用地的土地使用權(quán)出讓地價款總報價，占51分。其中，報價滿足招標底價得31分，報價最高者得51分，其他有效報價按照其在總體報價區(qū)間的位置根據(jù)公式計算得分，公式如下：投標人報價得分=31+（投標價-底價）/（投標最高價-底價）X20。2、技術(shù)標評分辦法。（1）技術(shù)標資信部分評分規(guī)則技術(shù)標資信部分包括公園開發(fā)建設經(jīng)驗、公園運營經(jīng)驗、演藝中心開發(fā)建設經(jīng)驗、演藝中心運營經(jīng)驗、綜合規(guī)模實力五項內(nèi)容。評標委員會按照資信評分一致的原則，對每個投標人的投標文件，針對五項評審內(nèi)容（含各小項）逐項進行評價，按照評分標準進行打分。對某一項打分存在爭議的，評標委員會采取票決，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則確定打分。（2）技術(shù)標方案部分評分規(guī)則技術(shù)標方案部分包括項目理解分析、項目開發(fā)建設、項目運營管理、項目規(guī)劃設計四項內(nèi)容。第一階段：評標委員會針對四項評審內(nèi)容，根據(jù)各投標人提交的展示材料所體現(xiàn)出的總體方案水平，經(jīng)過充分了解和討論后，進行逐項打分，打分結(jié)果作為總體評價和票決依據(jù)。再采用票決優(yōu)選法（注1）選出4個得票最多的整體技術(shù)方案進入下一輪逐輪票決淘汰排名（如合格投標人總數(shù)W4,則直接進入逐輪票決淘汰排名）。技術(shù)標14方案未進入前4名的投標人，在技術(shù)標方案部分四項評審內(nèi)容中每項評審內(nèi)容均得0分。第二階段：評標委員會分別針對四項評審內(nèi)容，對已選出的4個技術(shù)方案采用逐輪票決淘汰法（注2）排名后，根據(jù)下表對應進行打分。序號評審內(nèi)容分值排名1排名2排名3排名45項目理解分析3分32106項目開發(fā)建設3分32107項目運營管理4分43218項目規(guī)劃設計12分12963注1：票決優(yōu)選法的具體程序為：針對4項評審內(nèi)容，評標委員會7名成員對應在本輪勝出的技術(shù)標方案部分進行投票。每位評委各自選出4個整體最優(yōu)的技術(shù)方案，經(jīng)過匯總?cè)吭u委的投票，選出總得票數(shù)最多的4個技術(shù)方案，進入下一輪逐輪票決淘汰排名。如果總得票數(shù)出現(xiàn)并列的情況，且導致最優(yōu)的技術(shù)方案超過4個，則由評委對并列的技術(shù)方案再次投票，直至選出得票最多的前4個技術(shù)方案。例如，有N個投標方案，分別是方案A、B、C、D、E、F 如果在第一輪投票中方案A、B、C得票最多，D、E、F得票相同且并列第四，則方案A、B、C可進入下一輪逐輪票決淘汰排名，由評委對D、E、F進行第二次投票。如果方案D和E獲得最多票且票數(shù)相同，則由評委對D和E進行第三次投票，得票多的方案可進入下一輪逐輪票決淘汰排名，依此類推。其他未進入前4的技術(shù)方案不進入下一輪的逐輪票決淘汰排名，在技術(shù)標方案部分四項評審內(nèi)容均得0分。15注2：逐輪票決淘汰法的具體程序為：針對4項評審內(nèi)容，評標委員會7名成員對應在本輪淘汰的技術(shù)標方案部分進行投票，得票最多的方案列為本輪最末，不進入下一輪，其他方案進入下一輪的表決投票，如果出現(xiàn)兩個方案的得票數(shù)相同，則在兩個方案中重新投票。在下一輪表決中重復采用上述投票方式直至確定排名。例如，4個投標方案，分別是方案A、B、C、D，在第一輪投票中方案B得票最多，則位列第四；其他方案進入第二輪，由評委進行第二次投票，如果方案A獲得1票，方案C和D分別獲得3票，則在這兩個方案中重新投票，如果方案C得票多則此輪淘汰，位列第三；方案A和口進入第三輪投票，得票多者位列第二，從而得到從第一到第四的排名順序，并打分。技術(shù)標、商務標加總后的得分為評標總分。（十）中標人的確定原則1、評標委員會完成評標后，應向招標人提出書面評標報告。評標報告由評標委員會全體成員簽字。評標委員會實行少數(shù)服從多數(shù)的原則，評標結(jié)果經(jīng)評標委員會全體成員過半數(shù)通過有效。2、評標委員會在評標報告中確定1名中標人。評標總分最高者即為中標人，如果兩個或兩個以上投標人的評標總分相同，則商務標報價高者為中標人，如商務標報價仍相同，則確定技術(shù)標“項目規(guī)劃設計”得分最高者為中標人。3、評標委員會根據(jù)本招標文件的規(guī)定否決無效投標和廢標后，剩余投標不足三個的，評標委員會應視投標情況，作出以下評標結(jié)論：16（1）認為投標仍具有競爭性的，招投標程序繼續(xù)進行；（2）認為投標缺乏競爭性的，評標委員會可否決所有投標。所有投標被否決的，招標人應當宣布本次招標失敗。4、評標過程中，若評標委員會認為本次招標缺乏競爭性，應終止招投標程序的，招標人應當宣布本次招標失敗。（十一）招標過程的保密性1、評標委員會成員和參與評標的有關(guān)工作人員不得透露對投標文件的評審、中標人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他任何情況。否則，給予違反規(guī)定的評標委員會成員取消其評標專家的資格；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；影響中標結(jié)果的，中標無效。2、中標人確定后，招標人無需向未中標人就評標過程及其未能中標作出任何解釋。評標委員會成員或相關(guān)人員不得向未中標人透露評標過程的情況和材料。十、簽約（一）中標后，中標人應當按照《出讓公告》規(guī)定即時簽收《中標通知書》，并簽署《出讓合同》、《代建總承包合同》、《運營管理服務監(jiān)管合同》和《演藝中心運營監(jiān)管協(xié)議》。（二）中標人按《代建總承包合同》要求，于《中標通知書》發(fā)放之日起5個工作日內(nèi)提交履約保函。（三）中標人的商務標報價即為寶安中心區(qū)濱海文化公園（一期）建設用地（包括A002-0056、A002-0057、A004-0161、A004-0162共