2０23年上半年臺灣省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點解決考試試卷本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘,總分１00分,60分及格。一、單項選擇題（共２5題，每題2分，每題的備選項中,只有1個事最符合題意)１、某商業(yè)房地產(chǎn),在取得40年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期３年,建筑物經(jīng)濟壽命60年,則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是年。.?A:37

Ｂ:40

C:60

Ｄ:63

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格２、建筑物的已使用年限與估計的尚可使用年限之和__耐用年限。?A.等于?Ｂ.大于?C.小于?D.A、Ｂ、C均有也許３、拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當由確認。(2０2３年試題）?A:房地產(chǎn)行政主管部門

B：房屋拆遷管理部門?C：城市規(guī)劃行政主管部門?D：房屋登記機構(gòu)

E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章4、下列關(guān)于現(xiàn)行中國城市土地使用制度，表述錯誤的是＿_。?A．采用拍賣、招標、協(xié)議掛牌等方式將建設(shè)用地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者

B．土地使用者的建設(shè)用地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護

Ｃ．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期５、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，下列表述錯誤的是__。?A．房屋轉(zhuǎn)租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

B．房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議不用辦理登記備案手續(xù)

C．轉(zhuǎn)租協(xié)議的終止日期不得超過原租賃協(xié)議的終止日期?D.轉(zhuǎn)租期間,原租賃協(xié)議變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租協(xié)議也隨之變更、解除或者終止6、已知向量a、b、ｃ都是單位向量,且滿足ａ+b+c＝0．則a&midｄoｔ;ｂ+b&miｄdｏｔ;c+ｃ＆ｍiddｏｔ;a=(）。

A.A

B.B

Ｃ．C?D．D7、數(shù)列“1２、13、1４、１5、16”的算術(shù)平均數(shù)是_＿。

A．12?B．１３?Ｃ.１4

Ｄ．15８、對出租物業(yè)來說,最重要的收入記錄是_＿。

A．空置率水平?B.租金清單?C．押金收入?Ｄ．欠租清單9、某城市抽取的15個新樓盤開盤價如圖所示：則該記錄總體的全距為元/㎡。

A：１５００

B:1950

C：2131?D：30０0

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下,求取凈收益最合理的方法是＿_。

A．過去數(shù)據(jù)簡樸算術(shù)平均法

B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法?C．未來數(shù)據(jù)簡樸算術(shù)平均法?D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法

11、物業(yè)管理的基本特性不涉及。?A：社會化?B:專業(yè)化

C:市場化

D：職能化?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1２、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為１80０萬元、２400萬元和19０0萬元,年均價格上漲率為5%,則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為萬元。(２023年試題)

A：30５萬元

Ｂ:463萬元

C:636萬元

D:９６1萬元?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營,購買價格為1０0萬元,從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元,鈔票收支均發(fā)生在年初,目的收益率為10％，則該項目的動態(tài)投資回收期__。

Ａ.小于５年?B．在4~5年之間

C.在5~6年之間?D.在３~４年之間１4、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的因素的是（）。?A.非理性預(yù)期

B.價格機制?Ｃ．容積率控制?D．生產(chǎn)的時間落差1５、__規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。

A．《土地法》?B．《土地管理法》?C.《物權(quán)法》?D．《財產(chǎn)管理法》１6、某宗土地總面積２000㎡,容積率為3．2,相應(yīng)的土地單價為４50元/㎡,現(xiàn)允許將容積率增長到4．3，樓面地價不變,則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為。?A：2７.4萬元

B:3０．９萬元?C:４2.7萬元?D:99萬元?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、在房地產(chǎn)測繪中,通過測定房屋四至歸屬及丈量房屋外墻邊長繪制的房產(chǎn)圖是。

A:房產(chǎn)分幅圖

B:房產(chǎn)分丘圖?C：房產(chǎn)分戶圖?D：房產(chǎn)宗地圖

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)１8、按照規(guī)定，土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)協(xié)議簽訂之日起日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。?A：７?B：10

C：１5?Ｄ：30?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1９、歸納起來,房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)有。

Ａ:土地、建筑物、房地?B:建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施?C：土地、建筑物、構(gòu)筑物?D:土地、房屋、構(gòu)筑物?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格２0、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采用在夜間到居住社區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于。?A：觀測法

B:實驗法

Ｃ:討論法

Ｄ：問卷調(diào)查法

E：借款協(xié)議２1、估價結(jié)果報告通常涉及委托人、估價機構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和．【2023年考題】?A：價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件?B:價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函

C：價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制

D:價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、下列不需交納契稅的是。

A：以土地、房屋權(quán)屬作價投資

B:房屋買賣?C:繼承土地、房屋權(quán)屬

D：房屋贈與?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某房地產(chǎn)的報酬率為８%，受益期限為３０年的價格為400０元／m2。若報酬率為6%，受益期限為50年,則該房地產(chǎn)價格為__元/m2。?A．3０００?Ｂ.45０0

Ｃ.520０

D．５60024、不屬于尋找估價對象最高最佳使用的方法是。

A:法律上的許可性?B：規(guī)定上的準確性?C：經(jīng)濟上的可行性

D:技術(shù)上的可行性

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、竣工房屋價值一般按__價格計算。

A.概算?B．結(jié)算

C．預(yù)算?Ｄ．決算二、多項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，有２個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選,所選的每個選項得０．5分）1、下列關(guān)于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述，不對的的是。?A：定額計價方式實行全國統(tǒng)一的編碼,項目編碼采用十二位阿拉伯數(shù)字表達；工程量清單計價方式的項目編碼不統(tǒng)一,各省、市采用的定額子目并不相同?Ｂ：對定額計價投標，一般采用百分制評分法;而對工程量清單計價投標,一般采用合理低報價中標法，既要對總價進行評分,還要對綜合單價進行分析評分?C:定額計價方式是在發(fā)出招標文獻后(招標與投標人同時編制或投標人編制在前招標人編制在后）編制工程量清單；工程量清單計價方式規(guī)定必須在發(fā)出招標文獻前編制工程量清單?D：定額計價方式的協(xié)議價調(diào)整方式重要是索賠;工程量清單計價方式的協(xié)議價調(diào)整方式有變更簽證、定額解釋、政策性調(diào)整

Ｅ：定額計價方式由各投標單位各自計算工程量，計算的工程量結(jié)果不一致;工程量清單計價方式由各投標單位都按統(tǒng)一的工程量清單報價,達成了投標計算口徑的統(tǒng)一2、下列不屬于房地產(chǎn)保險估價范圍的是。?A：房地產(chǎn)投保時的保險價值評估?B：保險事故發(fā)生后的損失價值

C：價值的最差值的評估?D:損失限度評估?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，對的的有。?A:市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值?Ｂ:投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同

C:在凈收益方面,評估投資價值時通常要扣除所得稅,而評估市場價值時通常不扣除所得稅?D：國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓時,故意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估?Ｅ:在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估4、下列關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住房標準,表述對的的是。

A:住宅社區(qū)建筑容積率在2．0以上?B：住宅社區(qū)建筑容積率在1．0以上?C:單套建筑面積在140以下?Ｄ:單套建筑面積在120以下

E:實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.２倍以下5、房地產(chǎn)開發(fā)公司不得采用＿_的方式銷售商品房。

Ａ.分期付款?Ｂ.收取預(yù)售款?C.收取定金

D.返本銷售6、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品住宅，其保修期從＿＿之日起計算。

A．工程竣工

B．物業(yè)驗收合格?C．購房人實際入住?Ｄ．開發(fā)公司向購房人交付房屋7、目前我國的社會保險重要有等。?Ａ:政策性保險?B:出口信用保險

Ｃ:社會養(yǎng)老保險

D:勞動工傷保險

E：失業(yè)保險８、某房產(chǎn)面積10000㎡，規(guī)定測繪精度為二級，則其限差為。?Ａ:4?B：６?Ｃ：12?D:２4?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)９、關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法,對的的有。

Ａ：有效市場大于服務(wù)市場

B：服務(wù)市場大于潛在市場

Ｃ：潛在市場大于有效市場?D：滲透市場大于有效市場

E：服務(wù)市場大于滲透市場10、＿_是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

A.房屋出租?Ｂ．房屋承租

Ｃ.房屋轉(zhuǎn)租?Ｄ．房屋抵押

11、根據(jù)協(xié)議是否必須以其他協(xié)議的存在為前提而存在可將協(xié)議分為。?Ａ：典型協(xié)議

B：實踐協(xié)議

C：諾成協(xié)議

D：主協(xié)議?E:從協(xié)議12、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為３0英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺,后街路線價為２40元／平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。（采用四三二一法則）?A.1５０.８

B.1６０.8?C．170.８?D．１80.８13、下列保險險種中，屬于商業(yè)保險的有。(2０23年試題)

Ａ:責(zé)任保險?Ｂ:失業(yè)保險?C:工程保險

D：人壽保險?E:勞動工傷保險1４、動態(tài)序列的總變動一般可以分解為四種動態(tài)趨勢與波動的經(jīng)典模式。?A:長期趨勢?Ｂ：季節(jié)波動

C:年度波動?D：循環(huán)波動

Ｅ:不規(guī)則波動15、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看,投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在__。?A．第一階段

B．第二階段初期?C．第三階段初期?D．第三階段?E．第四階段16、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請房地產(chǎn)估價師注冊的,應(yīng)當向聘用單位或者其分支機構(gòu)工商注冊所在地的提出注冊申請。?A:國務(wù)院?Ｂ:國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

C：省人民政府建設(shè)行政主管部門?D：自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門?E：直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門17、業(yè)主大會履行的職責(zé)有__。

A．制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則

B．選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作?C．監(jiān)督業(yè)主公約的實行

D．決定專項維修資金的使用、統(tǒng)籌方案,并監(jiān)督實行

Ｅ．選聘、解聘物業(yè)公司18、申請強制拆遷必須提供__。?A．行政強制拆遷申請書?Ｂ.仲裁決議書?C.拆遷協(xié)議范本

Ｄ．裁決調(diào)解和裁決書

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書１9、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％,套內(nèi)建筑面積為１００m2，假定折現(xiàn)率為６%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為__元/ｍ２。

A．2593

B.2619

Ｃ．272７?Ｄ.2８６２2０、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小，這是由于前者比后者具有。(有修改）?A：適于進行長期投資?B:需要適時地更新改造投資?C:投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險

D:易受政策影響?Ｅ:借款協(xié)議21、設(shè)計方案評價原則重要有。?Ａ:經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進性相結(jié)合的原則?B:充足考慮近期效益的原則?C:充足考慮遠期效益的原則?Ｄ：近期與遠期效益相結(jié)合的原則

E:考慮項目全壽命費用的原則２2、下列，屬于加重納稅人承擔(dān)的措施。

A：附加

B：加成?C：減稅?D:免稅

E：規(guī)定起征點和免征額２3、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數(shù)的表述中，不對的的是__