年下半年樓市走勢(shì)分析：并購(gòu)融合是必然趨勢(shì)隨著供求結(jié)構(gòu)漸漸改善，加上近期A股暴跌，樓市的回暖比預(yù)期的來得更快。那么，這種回暖是趨勢(shì)性的還是結(jié)構(gòu)性的?下半年樓市如何走?降息、營(yíng)改增等政策將為下半年樓市帶來哪些影響?下文是2022年下半年中國(guó)樓市走勢(shì)分析。

回暖擴(kuò)散至1.5線城市

萬(wàn)科城位于成都高新西區(qū)，號(hào)稱是萬(wàn)科集團(tuán)在成都試水的首個(gè)UP系創(chuàng)新產(chǎn)品，四周有一個(gè)鼎鼎出名的成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。記者路過這里時(shí)，該校正在高調(diào)宣揚(yáng)其剛剛誕生的2022年四川省高考文科狀元。另外，成都地鐵二號(hào)線百草路站也經(jīng)過這里。

在萬(wàn)科城售樓部，一位前來看房的吳先生說，“我現(xiàn)在住的面積有點(diǎn)小，前段時(shí)間從股市賺了一點(diǎn)，想買個(gè)大點(diǎn)的。娃娃現(xiàn)在也快上中學(xué)了，想給他一個(gè)好的成長(zhǎng)環(huán)境。”

成都萬(wàn)科營(yíng)銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前萬(wàn)科城正處于蓄客階段，之前也沒過多宣揚(yáng)，沒想到人氣會(huì)這么高。記者近期調(diào)查了解到，類似吳先生的購(gòu)房者不在少數(shù)。

2022年底，聞名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在成都演講時(shí)曾談到，房地產(chǎn)仍是最保值的，買房須堅(jiān)持幾個(gè)原則，比如學(xué)區(qū)房、剛需房、地鐵房等。

進(jìn)入6月份，國(guó)內(nèi)前30強(qiáng)房企藍(lán)光地產(chǎn)在成都14個(gè)樓盤“殺價(jià)”，業(yè)內(nèi)稱之為“剛需清盤”行動(dòng)，引來市場(chǎng)瘋狂搶購(gòu)。

由此看來，價(jià)格仍是當(dāng)前刺激住房消費(fèi)的最關(guān)鍵因素。雖然各地樓市總體仍供大于求，但類似成都這種“供需兩旺”的，還包括武漢、南京等其他1.5線城市乃至不少二線城市。

中鐵二局房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理劉斌告知記者，像成都等城市的房?jī)r(jià)目前還沒有暴漲暴跌，供需比較穩(wěn)定，漲幅明顯的主要是一線城市。

記者留意到，近期北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)先領(lǐng)漲，深圳等部分城市更是“日光盤”、“時(shí)間盤”頻出。

庫(kù)存首現(xiàn)環(huán)比下滑

年初，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析報(bào)告顯示，截至2022年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2022年末增加12874萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

6月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月末商品房待售面積約65666萬(wàn)平方米，比4月末削減15萬(wàn)平方米，這是本輪樓市調(diào)整以來，商品房待售面積首次削減。同時(shí)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下跌幅度同比、環(huán)比均收窄，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的城市個(gè)數(shù)增加，且最高漲幅均創(chuàng)新高。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌告知記者，這屬于市場(chǎng)本身的調(diào)整作用，加上政策驅(qū)動(dòng)，從樓市周期來看，目前消失了總體回暖的態(tài)勢(shì)。

“目前，樓市應(yīng)當(dāng)進(jìn)入一個(gè)新的回暖小周期的開端，一個(gè)小周期一般為3年，去年初真正轉(zhuǎn)冷至今剛好一年半。大周期就是白銀時(shí)代，總體供大于求，現(xiàn)在樓市即使趨熱，也不會(huì)過熱?！鳖櫾撇f。

中洲控股副總經(jīng)理、董秘尹善峰表示，“我們?cè)诨葜?、上海、成都區(qū)域的項(xiàng)目銷售均有回暖，尤其是惠州和上海，回暖趨勢(shì)明顯。這與當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的政策支持有關(guān)系，我們的產(chǎn)品也契合了消費(fèi)者首次置業(yè)、改善型住房等需求?！?/p>

樓市企穩(wěn)回暖的背后，首先是政策的回暖。

2022年11月，央行時(shí)隔兩年首次降息;今年3月央行再次降息，同時(shí)祭出以降低首付比例為重點(diǎn)的“3·30”新政;5月11日、6月28日，央行再度連續(xù)降息。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，央行進(jìn)入降息通道，首先利好樓市。

并購(gòu)融合大勢(shì)所趨

央行連續(xù)降息，加上各地住房公積金新政頻出，讓外界誤認(rèn)為當(dāng)前樓市進(jìn)入“政策市”，甚至有輿論認(rèn)為這是“救市”之舉。

但中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)進(jìn)展聯(lián)盟主席陳寶存并不認(rèn)同這一看法。他解釋說，限購(gòu)、限價(jià)等房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性調(diào)控手段今后會(huì)間續(xù)退出，讓市場(chǎng)打算房?jī)r(jià)凹凸才是樓市穩(wěn)健進(jìn)展的根基。雖然近期地方政府實(shí)行了許多措施，但更多是對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者的“減負(fù)”?！暗胤秸畱?yīng)在‘減負(fù)’上多做些文章?！标悓毚鎻?qiáng)調(diào)說，扶持一些重點(diǎn)房企，比照實(shí)力較強(qiáng)、開發(fā)閱歷與模式較為先進(jìn)的房企，讓更多的中小房企從市場(chǎng)調(diào)整中自我淘汰掉。

從一些上市房企來看，包括中茵股份、綠景控股、萊茵置業(yè)、宜華健康、華業(yè)資本、萬(wàn)方進(jìn)展、中房股份、萬(wàn)通地產(chǎn)等中小房企正在跨界轉(zhuǎn)型，開頭淡化其本身的房地產(chǎn)背景，部分甚至退出了地產(chǎn)行業(yè)。

前不久九鼎投資控股中江地產(chǎn)，讓業(yè)內(nèi)看到了資本的兇狠。而更多的非上市中小房企也開頭被整合收購(gòu)，比如百?gòu)?qiáng)房企經(jīng)典地產(chǎn)已被華信資產(chǎn)收購(gòu)，中渝物業(yè)被恒大地產(chǎn)吞并。

在陳寶存看來，房企并購(gòu)整合是當(dāng)前必定趨勢(shì)，只有這樣才能走向成熟。

顧云昌認(rèn)為，目前一線城市快速回暖，二三線城市相對(duì)寂靜，部分三線城市仍在“冬天”，將來區(qū)域分化會(huì)更加明顯。

那么，營(yíng)改增等涉房的重大政策變革，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響?業(yè)內(nèi)對(duì)此看法不一。

劉斌表示，房企營(yíng)改增讓監(jiān)管趨于合理，使預(yù)收款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ谩Ｒ郧胺科蠖加衅涠愂栈I劃和清算體系，可以實(shí)現(xiàn)不同項(xiàng)目的資金調(diào)配，但現(xiàn)在行不通了，這樣一來會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力，但融資成本增加