集貿(mào)綜合大市場(chǎng)招商策劃方案一、招商準(zhǔn)備及階段劃分(一)招商準(zhǔn)備1、招商文本及相關(guān)資料準(zhǔn)備編號(hào)編號(hào)細(xì)則完成時(shí)間日之前前日之前以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，以便在招商時(shí)使用。(二)階段劃分2、本階段工作穩(wěn)進(jìn)式的節(jié)點(diǎn)推廣結(jié)合重頭招商，樹(shù)立項(xiàng)目品牌商業(yè)街的形象；力商戶招商洽談；模宣傳和廣泛招商；各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進(jìn)，掀起招商的熱潮；；主動(dòng)接洽我們可望進(jìn)駐的商家，簽訂合同或達(dá)成意向；通過(guò)廣告宣傳召開(kāi)大規(guī)模的招商活動(dòng)；力爭(zhēng)完成30%的招商任務(wù)，即整個(gè)項(xiàng)目的招商完成90%；部分主力商家進(jìn)駐的宣傳業(yè)團(tuán)體的互動(dòng)活動(dòng)；本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時(shí)對(duì)部分商家進(jìn)行后續(xù)跟進(jìn)。二、招商時(shí)間表準(zhǔn)備期啟動(dòng)期集中期沖刺期持續(xù)期開(kāi)街08/07/0108/07/1508/07/3108/08/1508/09/01招商進(jìn)度計(jì)劃表完成招商準(zhǔn)備工作陸續(xù)引進(jìn)，小商戶緊跟其后。完成招商20%。大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商進(jìn)行。完成招模宣傳促進(jìn)簽約。完成招商共90%招商準(zhǔn)備期招商啟動(dòng)期招商集中期招商沖刺期招商持續(xù)期街招商持續(xù)期街盛大開(kāi)街三、業(yè)態(tài)規(guī)劃1.)以整體規(guī)劃、市場(chǎng)情況實(shí)情及相關(guān)業(yè)態(tài)專業(yè)人士的建議作為參考；商方式，應(yīng)運(yùn)靈活性的招商政策。3.)保證每一細(xì)分區(qū)域均有一個(gè)相應(yīng)的核心客戶入駐。?業(yè)態(tài)規(guī)劃建議分兩大區(qū)間：A市場(chǎng)區(qū)間(項(xiàng)目一層)；B大型區(qū)間(項(xiàng)目三層)。一層外圍商鋪：低檔的服裝、鞋帽、百貨、農(nóng)業(yè)用品等；大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)用品經(jīng)營(yíng)戶。1—18號(hào)門面屬于項(xiàng)目正大門的入口，關(guān)系到項(xiàng)目的整體形象，所以應(yīng)定位為店面形象好、有一定經(jīng)營(yíng)實(shí)力的商鋪。此類商鋪可在招商部已有客戶資料內(nèi)挑選，但在簽定合同過(guò)程中必須要求商戶提供店面裝修圖和店面效果圖，審核通過(guò)后方正式簽約。數(shù)碼產(chǎn)品、中型的百貨或?qū)Ｙu商鋪等。在招商過(guò)程中要避免與項(xiàng)目二樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)沒(méi)有太大的沖突。同時(shí)在對(duì)中型的百貨或?qū)Ｙu商鋪招商時(shí)，應(yīng)推薦內(nèi)外門面連通，這樣可以讓東正商業(yè)廣場(chǎng)的人流有更多的方式進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)廣場(chǎng)。一層內(nèi)廣場(chǎng)商鋪：主要定位為檔次稍高，能吸引人氣的相關(guān)業(yè)態(tài)。。形成一個(gè)專業(yè)的家具/家居市場(chǎng)。為主。可以將娛樂(lè)、大型餐飲、網(wǎng)吧、茶樓、學(xué)校等進(jìn)行有效組合，根據(jù)市場(chǎng)客戶的需求絡(luò)和招商部自有的商家資源到常寧市周邊大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、衡陽(yáng)市及耒陽(yáng)市有目的的拜訪大客四、租金擬定1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)定級(jí)因素權(quán)重確定被選擇為樓盤定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為價(jià)值評(píng)價(jià)表評(píng)定分值評(píng)定分值55榮華商貿(mào)43.5草橋街4444.5解放北路544.54評(píng)判因素周邊環(huán)境權(quán)重7766序號(hào)AA-1A-2A-3A-4規(guī)劃及建筑配套設(shè)施4433234233342323443433533322225534433A-5A-6BB-2B-3B-4B-5B-6CC-2C-3C-4C-5C-677656544664545價(jià)值實(shí)現(xiàn)表價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度8.7草橋街評(píng)判因素周邊環(huán)境規(guī)劃及建筑配套設(shè)施價(jià)值實(shí)現(xiàn)度商貿(mào)權(quán)重解放1案5序號(hào)ABC案除外)為(70.8%+59.3%+48.7%+56.9%+67.1%)÷5=60.56%，2、價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金定位1)租金統(tǒng)計(jì)及分析常寧各商業(yè)區(qū)租金統(tǒng)計(jì)表(元/㎡·月)榮華商貿(mào)草橋街解放北路市調(diào)商戶數(shù)平均租金6.42)價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金定位根據(jù)各商鋪的租金來(lái)測(cè)算出本項(xiàng)目的平均租金。項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸨?元/㎡·月)項(xiàng)目項(xiàng)目平均租金東正街72.5榮華商貿(mào)36.2向陽(yáng)村30.8草橋街34解放北路6.4平均租金43.98本案平均租金=平均租金×本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度÷平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度鑒于競(jìng)爭(zhēng)商鋪全部為一層商鋪因而該價(jià)格就是本案一層商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格。五、招商政策?租賃費(fèi)用：進(jìn)場(chǎng)時(shí)押金和租金及物業(yè)管理費(fèi)均按建筑面積進(jìn)行計(jì)算。保證金保證金6000以上，不低進(jìn)場(chǎng)物管費(fèi)基數(shù)物管保證金付款周期度度度積進(jìn)場(chǎng)租金基數(shù)6個(gè)月6個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月原則，為了減輕經(jīng)營(yíng)戶租金壓力，給其它經(jīng)營(yíng)戶以信心，建議建立特殊優(yōu)惠政策。政策可以是免租一定期限或其它方式。?商管服務(wù)政策:投資方成立或引進(jìn)專門商業(yè)物業(yè)管理部門為入租店鋪和顧客提供一全的環(huán)境，包括賣場(chǎng)的環(huán)境、設(shè)備的保護(hù)、安全保衛(wèi)、管理等。?租戶管理政策:租戶管理部門致力造就優(yōu)良的店鋪，包括對(duì)租戶提供教育輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。?營(yíng)銷服務(wù)政策:項(xiàng)目招商中的后期經(jīng)營(yíng)支持，投資方成立專門營(yíng)銷管理提升商城的客流量和銷售額，包括對(duì)各店鋪進(jìn)行營(yíng)銷支援。(1)為經(jīng)營(yíng)商家開(kāi)發(fā)消費(fèi)會(huì)員，主要先發(fā)展周邊企事業(yè)單位和學(xué)生；(2)在經(jīng)營(yíng)期中定期為經(jīng)營(yíng)作統(tǒng)一主題性宣傳廣告，統(tǒng)一的宣傳推廣，樹(shù)立整體風(fēng)格，使商業(yè)街保持統(tǒng)一的形象，為商業(yè)街吸納更多的消費(fèi)客源。(3)在經(jīng)營(yíng)前期圍繞項(xiàng)目的風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)主題定位開(kāi)展一系列的主題性公關(guān)活動(dòng)，并力爭(zhēng)形成一種固定的模式期舉行一次，這樣可以樹(shù)立起自身的經(jīng)營(yíng)品牌；(4)在相關(guān)媒體專欄中發(fā)布項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的流行主題，定期吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。六、應(yīng)爭(zhēng)取的政府政策:?協(xié)調(diào)各租戶與工商稅務(wù)、公安、衛(wèi)生等管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系；(