滬渝房產稅改革試點的成效和問題,財政學碩士論文本篇論文目錄導航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】【第5部分】滬渝房產稅改革試點的成效和問題【第6部分】【第7部分】【第8部分】第4章滬渝房產稅改革試點的成效和問題本章根據(jù)滬渝試點的實際情況，根據(jù)試點3年來的詳細數(shù)據(jù)，分析了試點的詳細成效和存在的問題。4.1滬渝房產稅試點的成效分析總體來看，試點改革在完善我們國家稅制方面邁出了重要一步，但是在抑制房地產投機，到達降低房價、調節(jié)收入分配方面起沒有收到原先預測料想的效果。4.1.1增加了兩市的財政收入，但是增收效果并不明顯作為地方重要的收入來源，征收房產稅后，地方毫無疑問是最為直接的受益者。首先房產稅的征收為地方開拓了新的重要收入來源；其次房產稅正處于試點階段，還尚未在全國范圍內推行，所以之前賴以生存的土地出讓金短期內還不會被取消，還會與房產稅同時并存，，意味著開征房產稅的省市財政收入不會出現(xiàn)下滑。因而，從長期來講，地方的財政收入會呈持續(xù)上漲的態(tài)勢，保證了地方一定程度上實現(xiàn)財權與事權的對等，使其能夠有充足的資金去提升公共產品和服務的水平。圖1-2為上海市2018-2020年不同季度稅收收入和房產稅收入及所占比重，圖1為十個不同省市2018-2020年的財政收入。通過對圖1-2①分析能夠看出，橫向來看，上海市的稅收收入在每一年的不同季度之間呈逐步增長的趨勢，縱向來看，稅收收入逐年增加，房產稅收入也表現(xiàn)為一樣的趨勢；但是與其他稅種相比，房產稅收入在稅收收入中所占的比重低，對整個上海市財政收入的影響遠沒有到達預期的設想。通過圖1-3②能夠看出，開展試點的上海、重慶兩市與其他八省市的財政收入在2018-2020年間有著一樣的變化趨勢，房產稅的試點征收并沒有給兩市帶來較大的影響。房產稅的設計和定位能夠直接影響到預期的目的。從長遠來看，房產稅可能會成為地方的主要收入來源，但是短期內卻難以撼動土地出讓金在地方財政收入中的地位。根據(jù)中國指數(shù)研究院的測算數(shù)據(jù)顯示，假如在全國范圍內開征房產稅，估計所收稅額大約為5000億元，而近期三年，全國土地出讓金收入平均約在2.8萬億元以上，占同期地方財政收入的比重大約為30%，有些省市城市建設資金主要來源于土地出讓收入。從當前的形勢來看，房產稅很難成為地方主要財政收入來源，最為重要的是要讓地方放棄以前的土地財政形式，征收房產稅，有悖于當下的政績考核體系和融資體系。當然，房產稅試點剛剛進行了三年的時間，在征收方面有很多方面需要改良，房產稅征收數(shù)額較少，對當?shù)刎斦杖敕瞰I度較低也是在情理之中。但是，隨著房產稅改革的逐步推開，各項條件逐步具備，在增加地方財政收入方面一定能夠收到更好的效果。4.1.2一定程度上抑制了房價，但是效果并不明顯試點方案規(guī)定，上海市居民在保障每人60平米的免稅住房面積的情況下，對新購買的第二套及以上房產征稅。該方案的主要用意在于打擊外地投資者和本地居民的投機性需求。0.6%-0.8%的房產稅稅率給投資者增加了購房的成本，相對于房產的價值而言，成本顯得微缺乏道。這種水平的成本只能使資金不充裕的小投資者退出投資，減少一定的需求量。但是對于資金雄厚的投資者而言，影響并不會很大，難以從根本上減少投資。下面我們對房產稅試點以來的房價的變動進行簡單的分析。除了上海、重慶、北京、天津這四個直轄市以外，其余的都為各自的省會城市，在地域上涵蓋了東部、中部、西部，相對具有代表意義。下面的六個圖形分別是這十個城市從2018年-2020年不同類型住宅價格指數(shù)，都是以2018年的相關數(shù)據(jù)為基數(shù)進行分析所得。通過對圖1-4至1-9①的分析，我們能夠看到：首先，無論是新建住宅銷售價格，還是新建商品住宅價格，亦或是二手房價格，從上海、重慶兩市試點以來，都沒有明顯的下降態(tài)勢；其次，無論是試點城市還是尚未介入試點的城市，各類房產價格指數(shù)都表現(xiàn)為類似的變化趨勢，并沒有較明顯的不同；最后，從2018年開場，各類住宅價格變動在各個城市之間存在較大的差異不同，但是到了2020年，個城市各類住宅價格逐步趨穩(wěn)，而且基本都穩(wěn)定在2020年的水平上。通過對上面六個圖形所做的分析，我們能夠得到結論：上海、重慶兩地的房產稅試點改革并沒有給兩市的房價變動帶來不同的變動，所以，試點改革當下并沒有從根本上起到我們所預測料想的調節(jié)房價的作用；同時，各類房產價格類似的變化規(guī)律也講明了能夠對房價房價產生真正影響的是宏觀政策，僅僅靠房產稅，而且是如今尚不成熟的房產稅是不行的。當下國家公布的眾多如限購、提高首付比例。提高貸款利率、壓縮房貸等政策正好是應對了房價變化的這種規(guī)律。上海市房產稅征收范圍較為狹窄，僅僅僅是對新增的房產征稅，從房產稅的施行效果來看，房產稅對抑制房價過快增長的作用較小，短期內無法起到打擊房產投機的效果。首先對存量住房免征房產稅，只要居民不再購買新的房產，以自主為目的和已經投資的房產很難對其進行征稅；其次，由于房產稅所征數(shù)額較小，經過稅收轉嫁，這部分稅款很容易就能轉嫁給購房者，造成房價的上漲，與原先的初衷相違犯。從2018年上海進行房產稅試點以來，上海的房價并未如大家所想的那樣出現(xiàn)下降的趨勢，房價仍然處于不斷上揚的態(tài)勢中。重慶市房產稅改革試點方案的相關規(guī)定對高檔住房和別墅起到了一定的抑制作用，一定程度上引導房地產開發(fā)商減少高檔住房和別墅的開發(fā)，轉而增加普通住房的開發(fā)，但由于重慶市的實際情況是高檔住房和別墅的數(shù)量并不多，普通住房供給的增加量還有待進一步觀察。試點方案對高檔商品房和別墅的界定有利于抑制房價的過快增長，為了將房產歸于普通住房的行列，房地產開發(fā)商會將房產每平米的均價控制在相關部門發(fā)布的均價之下，進而抑制房價。重慶市試點方案對三無人員購買住房的相關規(guī)定，增加了投機者的投機成本，作用與上海市的試點方案作用類似，在配合新國八條的情況下，效果會愈加顯著。影響重慶市普通商品住房價格的決定因素在于投機性需求在總需求中所占的比重，配合新國八條，試點方案對抑制投機性需求有一定的作用，但是必須考慮到剛性需求的影響，若剛性需求占總需求的比重過大，房價仍然會以較快的速度增長。就房價而言，房產稅并沒有能夠有效地阻擋房價上漲的步伐，根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2020年12月重慶市新建商品住宅價格同比上漲14.3%，而上海市12月的同比漲幅更是到達了24.3%。以上海市為例，試點方案的施行對象主要是本地居民家庭新購且屬于該家庭第二套及以上的房產，非本地居民購房的使用稅率為0.6%，而且試點方案并未對存量房征稅，只此一點就決定了上海市的房產稅試點不可能到達原先的預期。從當下房產稅的繳納情況來看，年稅費約為數(shù)十億元左右，對于熾熱的房地產市場而言，這些稅費所起到的作用實在有限。從經濟學的角度來看，商品價格是由商品的價值決定，同時，遭到供需關系的影響，對商品征稅，間接提高了商品的價格，提高的這部分價格由廠商和消費者共同承當，至于雙方各自承當多少，取決于雙方對于該商品的需求彈性。房產稅的征收，對房價的影響而言，固然一定程度上能夠降低房產的空置率，但對于供求關系而言并沒有什么影響，所以對房價的影響短期內并不會太明顯。房價過高的原因主要在于需求遠大于供應，由于我們國家的特殊國情，在土地的使用上制定了很多的管制措施，諸如18億畝耕地紅線的硬性約束。但是當下無論是行政措施還是財政金融措施，制定的思路主要是控制需求而不是通過各種途徑增加供應，這就決定了不可能從根本上抑制房價。固然房產稅的征收在短期內使房屋購買者對房地產市場產生觀望態(tài)度，推延最近買房的計劃，一定程度上能夠抑制剛性需求，發(fā)揮調節(jié)房價的作用，但是，從長期看，抑制房價的作用有限。上海試點的低稅率和重慶試點對高檔房的征稅，對房價的抑制作用不會太過明顯，房地產市場的供求關系不會出現(xiàn)根本性的變化。4.1.3增加了保障房建設資金，但不能作為其主要資金來源2020年，重慶市保障房建設總量約為1520萬平方米，23萬套左右；上海市建設保障房面積約為1600萬平方米，25萬套左右。即便兩市都表示房產稅的相關收入將作為保障房建設的補充資金，但是由于所收稅款較少，對保障房建設的作用微乎其微，仍需要從多種渠道籌集資金。但是，重慶市對別墅等高檔住房征稅、上海市對多套住房征稅的行為，本質上就是將財富從富人手中集中到財政，進行收入再分配，十分是保障房、公租房的建設，補貼低收入人群，到達調節(jié)收入分配的作用。4.2滬渝改革試點經過中相關問題4.2.1改革的定位不清楚明晰從經濟學的角度來看，財產稅是對實物資產累積征收的一種稅，因而可以以稱之為存量稅，其最顯著的特點就是課稅對象的非流動性。房產作為資產的一種，既能夠是商品稅的課征對象，可以以作為財產稅征稅，但是以商品的身份征收商品稅的話，必須是流通中的房產，稅源為貨幣的現(xiàn)金流量，與作為財產征收的財產稅有所不同。同時，房產假如想作為商品征收商品稅的話，其必需要進入商品的流通環(huán)節(jié)，必需要發(fā)生相關的交易行為，稅基是其交易價值。但是假如房產作為財產稅的課稅對象，就不能介入到交易流通的環(huán)節(jié)之中，這樣的話稅基就是房產的評估價值。很大程度上，當下兩市試點方案中所規(guī)定的房產稅具有商品稅的特性，并不是真正意義上的財產稅。一般來講，與商品稅相比，財產稅的征收更多的依靠征管。主要原因在于財產稅的征管成本更高層次，由于財產稅的征收獲本包括信息成本和評估成本。當下我們國家房產登記和相關的管理制度不夠健全，各個與房產相關的部門之間還沒有建立起完善、高效的信息分享平臺，沒有合格、高效的評估隊伍，也無法出臺合理的房產評估辦法，在這種情況下，上海市以現(xiàn)有方式征收房產稅能夠降低征管成本，避免不必要的糾紛，推進改革試點的順利進行。同樣，重慶市試點方案也存在一樣的問題，固然房產稅的征收是按交易單價劃分為不同的等級，但是房產稅具有商品稅的特性增加了購房者的購房成本。同時，對存量的房產不征稅的措施有利于已經購房的居民，一定程度上會刺激潛在購買者盡快購房，完成產權交易，進而避免成為試點經過中的納稅人，產生額外的稅收負擔，違犯了房產稅改革的政策意圖。滬渝兩地的(暫行辦法〕與(暫行條例〕并不一致，容易使納稅人產生誤解，質疑(暫行辦法〕的規(guī)范性，感到自個的合法權益未得到充分的保證。此種情況之下，納稅人容易對試點產生排擠感，引發(fā)偷稅、漏稅等稅收不遵從行為。當然，試點方案中規(guī)定的房產稅征收政策也是適應我們國家的國情而定的，國內外的房地產市場發(fā)展階段不同，發(fā)達國家經過這么多年的發(fā)展，房地產市場已經趨于成熟，各項配套措施趨于完善，其規(guī)模已經到達飽和程度，以美國為例，最近幾年美國的新增住房增長量僅僅占全部總量的2%-3%，遠遠不能和中國蓬勃發(fā)展的房地產市場相提并論，這也催生了我們國家的房產稅征收政策。當然，為促進我們國家房地產市場的健康發(fā)展，當條件成熟時，對房產的保有環(huán)節(jié)進行征稅是我們國家房產稅改革的一個重要發(fā)展方向。4.2.2房產稅改革試點方案本身的問題4.2.2.1計稅根據(jù)不合理上海、重慶試點方案中提到了暫時根據(jù)房產交易價格的70%和房屋交易價格原值來征收。但是，我們國家的土地所有權歸國家所有，不管是交易價格還是市場價值都包含土地和房屋兩部分，隨著時間的推移，房屋開場貶值，價值會越來越低。事實上，房價的上漲是由土地價格的上漲引起的，而與房屋價值沒有什么直接的關系。但是，只對房屋征稅與房產稅的計稅根據(jù)是相矛盾的。4.2.2.2缺乏完善的房產價值評估體系將個人房產納入征收范圍，增加了對這些房產進行評估的難度，迫切需要建立一個完善的房產價值評估體系。固然試點方案都規(guī)定以房產的市場交易價格為計稅根據(jù)，但條件成熟后會以房產的評估價值為根據(jù)征收房產稅，以具體表現(xiàn)出公平和效率的原則。但是，要想根據(jù)房產的市場價值征稅，首先要考慮的問題就是評估體系的問題。當下，現(xiàn)有的存量房種類較多，如小產權房、拆遷房、福利房等，這實際上增加了評估的難度。固然已經在上海、重慶進行房產稅的改革試點工作，但相應的評估機構尚未建立，以前的評估機制不夠完善，在房產稅價值確定上究竟選取什么機構，也是房產稅改革亟需解決的問題。當前我們國家擁有的類似的機構主要是建設部、國土資源部和國有資產管理局所屬的評估部門，相應也缺少專業(yè)評估人員，考慮到多方面的因素，設立一個獨立于部門的第三方機構詳細負責對房地產進行評估也是可行的選擇。這個問題解決不了，房產稅改革就難以在全國更大范圍內推廣。2020年11月20日，常務會議中指出，當下機構改革和職能轉變方案的重要內容之一就是整合不動產登記職責，進而建立不動產登記制度。將不動產登記工作統(tǒng)一到國土部一個部門，能夠從根本上解決房產稅征管的相關技術難題。2018年底，住建部就曾提出要將全國40多個城市個人住房信息進行統(tǒng)一聯(lián)網查詢，但是，此后并沒有較快的進展。此次將不動產的登記工作統(tǒng)一到國土部后，有利于加速不動產登記的進程，為房產稅在全國范圍內的開征提供了便利的條件。4.2.2.3稅率的設計不夠合理試點方案中，上海市制定了0.6%的固定稅率，重慶市則是0.5%～1.2%的累進稅率，由于兩地社會經濟狀況不同，稅基差距較大，假如僅僅僅是從稅率的角度來看，無法比擬兩地稅負的輕重。房產稅稅率的設計歷來的是房產稅制度的難點。一般來講，稅率確實定取決于征稅的目的和納稅人的承受能力。納稅人的承受能力越高，稅率就應該定的越高，反之則越低。從這個角度來講，由于商品房的檔次存在較大差異，所以以累進稅率征稅比固定稅率更為適宜。但是，稅率的高低、累進與否的設計還需要不斷在實踐中探索。上海市、重慶市房產稅改革試點就提供了一個探尋求索的時機，通過試點，找到適宜的稅率向全國范圍推廣。4.2.3關于滬渝房產稅改革的合法性問題的厘清從全球來看，開征房產稅的國家實行的都是土地私有化的