2017年北京房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價作業(yè)方案模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題題（共25題題，每題2分分，每題的備備選項中，只只有1個事最最符合題意）1、根據(jù)《中華華人民共和國國刑法》規(guī)定定，違反土地地管理法規(guī)，非非法占用耕地地、林地等農(nóng)農(nóng)用地，改變變被占用土地地用途，數(shù)量量較大，造成成耕地、林地地等農(nóng)用地大大量毀壞的，處處__年以下下有期徒刑或或者拘役，并并處或者單處處罰金。AA．一B．．三C．五五D．七2、在下列定價價方法中，需需要使用損益益平衡圖的是是__。AA．目標定價價法B．價價值定價法C．挑戰(zhàn)定定價法D．．成本加成定定階法3、在房地產(chǎn)開開發(fā)項目投資資估算中，土土地費用不包包括。A：：出讓地價款款B：前期期工程費CC：土地轉讓讓費D：土土地租用費E：借款合合同4、運用假設開開發(fā)法評估時時，開發(fā)完成成后的價值不不適用求取。A：市場法B：成本法C：收益法D：長期趨勢法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、關于房地產(chǎn)產(chǎn)位置固定性性的說法，錯錯誤的是。A：房地產(chǎn)產(chǎn)位置固定性性決定了房地地產(chǎn)市場是一一個地區(qū)性市市場B：房房地產(chǎn)位置固固定性意味著著房地產(chǎn)的社社會經(jīng)濟位置置也固定不變變C：房地地產(chǎn)位置固定定性決定了任任何一宗房地地產(chǎn)只能就地地開發(fā)、利用用或消費DD：房屋平移移技術不能完完全改變房地地產(chǎn)位置固定定這一特性E：工業(yè)用用地的監(jiān)測點點評估價格6、下列關于質質權特征的表表述中，錯誤誤的是。AA：質權是一一種擔保物權權B：質權權的標的物只只能是不動產(chǎn)產(chǎn)權利C：：質權需轉移移質物的占有有D：質權權是就質物優(yōu)優(yōu)先受償?shù)臋鄼嗬鸈：執(zhí)執(zhí)行層的組織織協(xié)調7、《城鎮(zhèn)國有有土地使用權權出讓和轉讓讓暫行條例》規(guī)規(guī)定，居住用用地的出讓最最高年限為年年。A：440B：550C：660D：770E：執(zhí)執(zhí)行層的組織織協(xié)調8、若名義利率率為10%，通通貨膨脹率為為4%，則實實際利率為。((2009年年試題)AA：5.777%B：66.00%C：10..00%DD：14.440%E：：借款合同9、居住用途房房地產(chǎn)的位置置優(yōu)劣，主要要是看和安寧寧程度。AA：周圍環(huán)境境狀況B：：繁華程度C：臨街狀狀況D：附附近是否有礦礦產(chǎn)資源EE：工業(yè)用地地的監(jiān)測點評評估價格10、某宗土地地面積為3000m2，其其上附有建筑筑物，該建筑筑物的建筑面面積為2500m2，外觀觀及設備均已已陳舊過時需需拆除重建，估估計拆除清理理費為3000元/m2，殘殘值50元//m2。若市市場上同類空空地單價為11500元//m2，則該該附有建筑物物土地總價為為__。AA．31.225萬元BB．38.775萬元CC．37.55萬元D．．43.5萬萬元11、定定位于最大的的細分市場的的營銷方式是是__。AA．無差異性性營銷B．．差異性營銷銷C．定制制性營銷DD．集中性營營銷12、被保險人人之間體現(xiàn)的的是關系，表表現(xiàn)在一定時時期內(nèi)少數(shù)被被保險人遭受受的損失實際際上由全體被被保險人來分分擔。A：：商品交易B：互助合合作C：平平均分配DD：共同承擔擔E：執(zhí)行行層的組織協(xié)協(xié)調13、下列不屬屬于我國信托托機構開辦的的業(yè)務是。A：信托業(yè)業(yè)務B：委委托業(yè)務CC：代營業(yè)務務D：外匯匯業(yè)務E：：執(zhí)行層的組組織協(xié)調14、是由出票票人簽發(fā)，委委托付款人在在見票時或在在指定日期無無條件支付確確定的金額給給收款人或者者持票人的票票據(jù)。A：：本票B：：匯票C：：支票D：：銀行券EE：執(zhí)行層的的組織協(xié)調15、利率和通通貨膨脹，屬屬于房地產(chǎn)市市場運行環(huán)境境中的__因因素。A．．社會環(huán)境B．政治環(huán)環(huán)境C．經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境DD．金融環(huán)境境16、《城市房房屋拆遷管理理條例》規(guī)定定，拆除房屋屋，必須經(jīng)公公證機關公證證。A：共共有B：抵抵押C：出出租D：代代管E：房房地產(chǎn)估價機機構必須加蓋蓋公章17、某城市22000年和和2005年年普通商品房房的平均價格格分別是35500元/mm2和48000元/m22，采用平均均發(fā)展速度法法預測20008年的價格格最接近于___元/m22。A．44800BB．51244C．58800D．．712418、下面說法法正確的是（）。A．房地產(chǎn)估價師可以受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構B．委托人和估價報告使用者通常是估價利害關系人C．依法從事房地產(chǎn)估價活動必需受到行政區(qū)域、行業(yè)限制D．房地產(chǎn)估價報告應由估價師個人出具19、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在領領取營業(yè)執(zhí)照照后的__日日內(nèi)，應當?shù)降降怯洐C關所所在地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主管部部門備案。A．15B．30C．60D．9020、某房地產(chǎn)產(chǎn)的土地取得得成本為10000萬元，開開發(fā)成本為33000萬元元，管理費用用為200萬萬元，銷售費費用為3000萬元，開發(fā)發(fā)利潤為5000萬元，則則該房地產(chǎn)的的投資利潤率率為。A：：10.0％％B：111.1％CC：11.99％D：112.5％E：工業(yè)用用地的監(jiān)測點點評估價格21、對于出售售的房地產(chǎn)，采采用假設開發(fā)發(fā)法估算開發(fā)發(fā)完成后的房房地產(chǎn)價值時時，根據(jù)待估估宗地的最佳佳開發(fā)利用方方式和當?shù)胤糠康禺a(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀及未來變變化趨勢，可可以采用和長長期趨勢法相相結合進行估估算．【20003年考題題】A：比比較法B：：收益法CC：成本法D：路線價價法E：工工業(yè)用地的監(jiān)監(jiān)測點評估價價格22、某家房地地產(chǎn)企業(yè)獲得得貸款10000萬元，期期限為2年，年年利率為122％，若借貸貸雙方約定按按季度付息，則則房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)每次為該筆筆貸款支付的的利息總額是是萬元。AA：120B：2000C：2220D：2240E：：借款合同23、某房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目的的總投資為55000萬元元，其中投資資者投入的權權益資本為22000萬元元，經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)的年平均利利潤總額為6600萬元，年年平均稅后利利潤為4800萬元，則該該投資項目的的資本金利潤潤率為（）。A．12%B．20%C．24%D．30%24、下列關于于征收土地的的表述中，正正確的是___。A．土土地補償費均均為該土地被被征收前三年年平均年產(chǎn)值值的6至100倍B．安安置補助費只只能發(fā)放給安安置單位CC．并非所有有的征地都要要支付青苗補補償費D．．只有所征土土地連續(xù)三年年以上常年種種菜，才須繳繳納新菜地開開發(fā)建設基金金25、某在建工工程土地使用用權年限400年，自取得得土地使用權權之日起開工工，預計建成成后的建筑面面積為150000㎡，年年凈收益為4480萬元，自自開工到建成成的開發(fā)期為為3年，估計計該項目至建建成還需1..5年，已知知報酬率為88％，折現(xiàn)率率為12％，該該項目開發(fā)完完成后的房地地產(chǎn)現(xiàn)值為萬萬元。A：：4023..04B：：4074..10C：：4768..50D：：5652..09E：：工業(yè)用地的的監(jiān)測點評估估價格二、多項選擇題題（共25題題，每題2分分，每題的備備選項中，有有2個或2個個以上符合題題意，至少有有1個錯項。錯錯選，本題不不得分；少選選，所選的每每個選項得0.5分分）1、某居民樓總總建筑面積為為5000mm2，房地總總價值為10000萬元，其其中土地總價價值為5000萬元。某人人擁有該居民民樓的一套單單元式住宅，建建筑面積為1150m2，房房地總價值為為35萬元。若若按照土地價價值進行分攤攤，該人占有有的土地份額額為__。A．3%B．3.55%C．77%D．44%2、下列關于房房地產(chǎn)中介服服務收費，表表述錯誤的是是。A：按按照服務形式式，房地產(chǎn)咨咨詢收費分為為口頭咨詢費費和書面咨詢詢費B：房房屋租賃代理理收費，無論論成交的租賃賃期限長短，均均按一月至三三月成交租金金額標準，由由雙方協(xié)商一一次性收取C：房地產(chǎn)產(chǎn)估價采用差差額定率累進進計費D：：房地產(chǎn)估價價采用差額定定率累退計費費E：實行行獨家代理的的由雙方協(xié)商商，但房屋買買賣代理收費費最高不超過過成交價格的的0．5％3、下列關于零零售商業(yè)物業(yè)業(yè)租金的表述述中，錯誤的的是（）。A．設置百百分比租金的的目的是讓業(yè)業(yè)主分享部分分經(jīng)營成果，激激勵其更好地地管理物業(yè)B．知名度度大的主要租租戶，往往繳繳納的單位面面積租金較低低，且租金調調整的時間間間隔較長CC．百分比租租金的基數(shù)通通常是年總營營業(yè)額，或年年總營業(yè)額中中超出某一基基礎營業(yè)額之之外的部分D．營業(yè)額額高但毛利水水平較低的租租戶，其百分分比租金的百百分比設置往往往較高4、在存貨、有有價證券等資資產(chǎn)的市價低低于成本時，相相應地減記資資產(chǎn)的賬面價價值，并將減減記金額計人人當期損益，體體現(xiàn)原則對歷歷史成本原則則的修正。A：權責發(fā)發(fā)生制B：：謹慎C：：配比原則D：劃分收收益性支出與與資本性支出出E：執(zhí)行行層的組織協(xié)協(xié)調5、房屋租金可可分為__。A．成本租金B(yǎng)．商品租金C．土地租金D．經(jīng)濟租金E．市場租金6、根據(jù)《住房房置業(yè)擔保管管理試行辦法法》，下列關關于住房置業(yè)業(yè)擔保機構的的表述中，正正確的是___。A．有有不少于10000萬元人人民幣的注冊冊資本B．．有一定數(shù)量量的周轉住房房C．是非非銀行性金融融機構D．．可要求借款款人提供抵押押反擔保7、不需任何刺刺激需求的費費用，就可以以實現(xiàn)的基本本銷售量，又又稱。A：：市場潛量B：市場預預測量C：：市場最低量量D：市場場最高量EE：借款合同同8、某房地產(chǎn)投投資項目的表表面收益率為為16%，計計算后得到該該項目的實際際收益率為112%，銀行行的貸款利率率為5.444%，則在該該項目的計算算期內(nèi)，年平平均通貨膨脹脹率是（）。A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%9、建筑物的物物質折舊包括括__。AA．功能衰退退B．正常常使用的磨損損C．環(huán)境境惡化D．．意外的破壞壞損毀E．．城市規(guī)劃改改變10、下列關于于邊際效用遞遞減規(guī)律，說說法正確的是是。A：隨隨著消費者在在一定時間內(nèi)內(nèi)對某種商品品消費量的增增加，他從每每增加一單位位商品的消費費中所獲得的的效用增量呈呈逐漸遞減的的趨勢B：：隨著消費者者在一定時間間內(nèi)對某種商商品消費量的的增加，他從從每增加一單單位商品的消消費中所獲得得的效用增量量呈逐漸遞增增的趨勢CC：消費者消消費后一單位位商品所獲得得的效用增量量小于他消費費前一單位商商品所獲得的的效用增量D：若繼續(xù)續(xù)增加該商品品的消費量，則則會使邊際效效用為負值，從從而減少總效效用E：總總效用有可能能達到一個極極大值，此時時邊際效用大大于零11、下下列關于計算算貸款綜合風風險度的系數(shù)數(shù)的表述中，不不正確的是___。A．．企業(yè)信用等等級越高，信信用等級系數(shù)數(shù)值越高BB．貸款期限限越長，期限限系數(shù)值越大大C．項目目風險越大，風風險等級系數(shù)數(shù)值越大DD．用商品房房抵押與用其其他房屋和建建筑物抵押相相比，貸款方方式系數(shù)值較較低12、根據(jù)國家家《城市區(qū)域域環(huán)境噪聲標標準》，3類類標準適用于于。A：療療養(yǎng)區(qū)B：：居住區(qū)CC：工業(yè)區(qū)D：大學區(qū)區(qū)E：執(zhí)行行層的組織協(xié)協(xié)調13、城鄉(xiāng)規(guī)劃劃管理部門在在規(guī)劃意見書書(選址)中中，規(guī)劃土地地使用要求包包括等。AA：建筑規(guī)模模B：公共共服務設施C：容積率率D：綠地地率E：建建設項目與城城市道路的距距離14、城鎮(zhèn)基準準地價內(nèi)涵包包括。A：：容積率BB：土地使用用稅C：土土地開發(fā)程度度D：土地地使用年限E：征地補補償費15、保險活動動所特有的內(nèi)內(nèi)在功能是___。A．．組織經(jīng)濟補補償B．分分散風險CC．融通資金金D．防災災防損16、位置對于于__具有特特殊的重要性性。A．倉倉庫B．工工業(yè)物業(yè)CC．商業(yè)物業(yè)業(yè)D．物業(yè)業(yè)管理公司17、建筑材料料的力學性質質包括等。A：強度B：塑性C：硬度D：密實度度E：耐磨磨性18、收益遞增增遞減原理揭揭示的投入產(chǎn)產(chǎn)出關系不包包括。A：：收益遞減規(guī)規(guī)律B：規(guī)規(guī)模報酬規(guī)律律C：利潤潤最大化規(guī)律律D：均衡衡規(guī)律E：：適合規(guī)律19、某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的占地面積為為150000㎡，規(guī)劃容容積率為3，預預計開發(fā)完成成后可供銷售售的面積為總總建筑面積的的80%，項項目的總固定定成本為80000萬元，預預計項目的單單位變動成本本為45000元/㎡，假假設所有可銷銷售面積能夠夠全部售出，則則達到盈虧平平衡的平均銷銷售單價為___元/㎡。A．5377.78B．6277.78C．6722.22D．7847.2220、企業(yè)同時時向幾個細分分市場銷售一一種產(chǎn)品時，該該企業(yè)采用的的目標市場選選擇模式是___模式。A．市場集集中化B．．產(chǎn)品專業(yè)化化C．市場場專業(yè)化DD．全面覆蓋蓋21、按照陳某某的遺囑，其其擁有的多處處房屋分別由由下列承受人人承受，其中中，應繳納契契稅的有。((2008年年試題)AA：陳某的兒兒子B：陳陳某的經(jīng)紀人人C：陳某某的繼母DD：陳某的女女兒E：護護理陳某多年年的保姆22、可行性研研究就是在投投資決策前，對對建設項目進進行全面的技技術經(jīng)濟分析析、論證的科科學方法。它它要求綜合研研究建設項目目的__。A．社會的的認同性BB．技術先進進性和適用性性C．經(jīng)濟濟合理性DD．建設的可可能性E．．政策的導向向