PAGEPAGEPAGE77***************之項目開發(fā)流程、管理控制指導(dǎo)手冊前言鑒于公司成立不不久，各方面面工作都在努努力完善中，內(nèi)內(nèi)部各項規(guī)范范制度及各精精細(xì)化管理都都沒有完全成成形。在********的倡議和指指導(dǎo)下，經(jīng)過過一個多月的的不斷編制和和修改,我們工程部部根據(jù)公司實實際情況終于于完成了本實實用手冊的編編制工作。本手冊，編制內(nèi)內(nèi)容是根據(jù)公公司的經(jīng)營范范圍是以項目目開發(fā)為先決決條件，編制制時將項目開開發(fā)的整個流流程為主軸線線，以各流程程的大綱為主主，加入各流流程工作的詳詳細(xì)操作及管管理控制內(nèi)容容。我們編制的原則則是以目前公公司運(yùn)作的實實際情況為基基礎(chǔ)，盡量做做到宜懂實用用，目的是希希望本手冊能能進(jìn)一步完善善公司的內(nèi)部部基礎(chǔ)建設(shè)，更更能在公司以以后各項工作作的實際運(yùn)作作中能起到一一定引導(dǎo)作用用。我們也憧憧憬在各方面面的合理的建建議下,能將本手冊冊做到盡善盡盡美,并能在同行行中占有一席席之地.當(dāng)然目前這這只是我們的的一個目標(biāo),但我們會更更努力更用心心的去完善它它,目標(biāo)總有一一天會實現(xiàn).我們相信,努力總會有有回報!*****年**月目錄前言2第一章：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的概念念5一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的種類5二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基本原則則及要求5三、設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備的條條件5四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的設(shè)立立程序6第二章：可行性性研究和項目目決策階段77一、房地產(chǎn)項目目可行性研究究的根本目的的7二、房地產(chǎn)項目目的四方面研研究方向7三、房地產(chǎn)項目目的可行性研研究步驟8四、房地產(chǎn)項目目可行性研究究的內(nèi)容8五、房地產(chǎn)項目目可行性研究究的工作階段段8六、房地產(chǎn)項目目開發(fā)詳細(xì)的的經(jīng)濟(jì)效益分分析9七、項目可行性性研究的結(jié)論論與建議9第三章：建設(shè)前前期準(zhǔn)備階段段10一、土地使用權(quán)權(quán)的獲取及開開發(fā)10（一）、土地使使用權(quán)10（二）、土地開開發(fā)12二、征地拆遷，申申辦并取得《房房屋拆遷許可可證》13三、確定勘察、監(jiān)監(jiān)理15四、規(guī)劃設(shè)計116五、建設(shè)項目報報建登記，申申請招投標(biāo)22六、申辦《施工工許可證》24第四章：工程建建設(shè)實施階段段26一、工程建設(shè)實實施準(zhǔn)備階段段26二、工程建設(shè)實實施階段26（一）、工程進(jìn)進(jìn)度的控制26（二）、工程質(zhì)質(zhì)量的控制28（三）、工程成成本的控制29（四）、工程合合同的控制34第五章：項目銷銷售階段37一、房地產(chǎn)項目目的營銷策劃劃37二、房地產(chǎn)銷售售38三、房地產(chǎn)銷售售的流程41第六章：房地產(chǎn)產(chǎn)項目物業(yè)管管理42一、物業(yè)管理的的概念42二、物業(yè)管理的的特點42三、物業(yè)管理在在當(dāng)前的地位位和作用43四、物業(yè)管理的的基本內(nèi)容45五、物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)46第七章：附錄：：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)流程47房地產(chǎn)開發(fā)全流流程47辦理質(zhì)量監(jiān)督程程序及提交資資料57辦理安全監(jiān)督程程序及提交資資料57辦理建筑工程施施工許可證程程序及提交資資料57土地一級開發(fā)一一般工作程序序58施工監(jiān)理工作的的總程序59施工組織設(shè)計審審核流程60圖紙會審監(jiān)理工工作流程61工程款支付基本本程序62工程變更管理的的基本程序63進(jìn)度控制監(jiān)理工工作程序64主體工程質(zhì)量控控制流程65單位工程驗收基基本程序66質(zhì)量評定監(jiān)理工工作程序67建設(shè)工程竣工驗驗收備案流程程68后記69第一章：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的概念念房地產(chǎn)開發(fā)是指指在依據(jù)《中中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法》（以以下簡稱《城城市房地產(chǎn)管管理法》）依依法取得國有有土地使用權(quán)權(quán)的土地上進(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施施、房屋建設(shè)設(shè)的行為。房房地產(chǎn)開發(fā)是是房地產(chǎn)活動動中一項重要要制度，屬于于房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)、流通、消消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中中的首要環(huán)節(jié)節(jié)。房地產(chǎn)作為不不動產(chǎn)，與其其他商品的開開發(fā)相比，房房地產(chǎn)開發(fā)投投資大、耗力力多、周期長長、高贏利、高高風(fēng)險的特點點，使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)活動在在人們的生活活中占居越來來越重要的地地位，經(jīng)濟(jì)越越發(fā)達(dá)，時代代越進(jìn)步，房房地產(chǎn)開發(fā)的的范圍越廣，程程度越深，內(nèi)內(nèi)容越豐富。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)包括土地開開發(fā)和房屋開開發(fā)。土地開發(fā)主要是是指房屋建設(shè)設(shè)的前期工作作，主要有兩兩種情形：一一是新區(qū)土地地開發(fā)，即把把農(nóng)業(yè)或者其其他非城市用用地改造為適適合工商業(yè)、居居民住宅、商商品房以及其其他城市用途途的城市用地地；二是舊城城區(qū)改造或二二次開發(fā)，即即對已經(jīng)是城城市土地，但但因土地用途途的改變、城城市規(guī)劃的改改變以及其他他原因，需要要拆除原來的的建筑物，并并對土地進(jìn)行行重新改造，投投入新的勞動動。就房屋開發(fā)而言言，一般包括括四個層次：：第一層次為為住宅開發(fā)；；第二層次為為生產(chǎn)與經(jīng)營營性建筑物開開發(fā)；第三層層次為生產(chǎn)、生生活服務(wù)性建建筑物的開發(fā)發(fā)；第四層次次為城市其他他基礎(chǔ)設(shè)施的的開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基本原則則及要求：根據(jù)《中華華人民共和國國城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》第第二十四條至至二十七條的的規(guī)定，房地地產(chǎn)開發(fā)有下下列基本原則則及要求：（一）房房地產(chǎn)開發(fā)必必須嚴(yán)格執(zhí)行行城市規(guī)劃，按按照經(jīng)濟(jì)、社社會效益、環(huán)環(huán)境效益相統(tǒng)統(tǒng)一的原則，實實行全面規(guī)劃劃、合理布局局、綜合開發(fā)發(fā)、配套建設(shè)設(shè)。（二）以以出讓方式取取得土地使用用權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)的，必必須按照土地地使用權(quán)出讓讓合同約定的的土地用途、動動工開發(fā)期限限開發(fā)土地。超超過出讓合同同約定的動工工開發(fā)日期滿滿一年未動工工開發(fā)的，可以征收收相當(dāng)于土地地使用權(quán)出讓讓金百分之二二十以下的土土地閑置費(fèi)；；滿二年未動動工開發(fā)的，可可以無償收回回土地使用權(quán)權(quán)；但是，因因不可抗力或或者政府，政政府有關(guān)部門門的行為或者者動工開發(fā)必必需的前期工工作造成動工工開發(fā)遲延的的除外。（三）房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的設(shè)計、施施工，必須符符合國家的有有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)規(guī)范。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目竣竣工，經(jīng)驗收收合格后，方方可交付使用用。（四）依依法取得的土土地使用權(quán)的的，可以依照照本法和有關(guān)關(guān)法律、行政政法規(guī)的規(guī)定定，作價入股股、合資、合作作開發(fā)經(jīng)營房房地產(chǎn)。三、設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備的條條件：根據(jù)《城城市房地產(chǎn)管管理法》的規(guī)規(guī)定，設(shè)立房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備備以下條件：：（一）有有自己的名稱稱和組織機(jī)構(gòu)構(gòu)；（二）有有固定的經(jīng)營營場所；（三）有有符合國務(wù)院院規(guī)定的注冊冊資本；（四）有有足夠的專業(yè)業(yè)技術(shù)人員；；（五）法法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他條件。設(shè)立房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向向工商行政管管理部門申請請設(shè)立登記。工工商行政管理理部門對符合合本法規(guī)定條條件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以登記，發(fā)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照照；對不符合合本法規(guī)定條條件的，不予予登記。設(shè)立有有限責(zé)任公司司、股份有限限公司，從事事房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的，還還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公公司法的有關(guān)關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)執(zhí)照后的一個個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)關(guān)所在地的縣縣級以上地方方人民政府規(guī)規(guī)定的部門備備案。四、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的設(shè)設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過過以下程序：：（一）應(yīng)應(yīng)當(dāng)向工商局局行政管理部部門申請設(shè)立立登記，工商商行政管理部部門對不符合合房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具具備的條件的的，不予登記記；（二）房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在領(lǐng)取營營業(yè)執(zhí)照后的的1個月內(nèi)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級級以上地方人人民政府規(guī)定定的部門備案案；上述規(guī)規(guī)定主要為協(xié)協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立立中，一般行行政管理（工工商行政管理理）與特殊行行政管理（房房地產(chǎn)開發(fā)行行業(yè)管理）的的關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)設(shè)立階段的相相關(guān)稅費(fèi)（一）企企業(yè)法人開業(yè)業(yè)登記費(fèi)；（二）企企業(yè)法人變更更登記費(fèi)；（三）企企業(yè)法人年度度檢驗費(fèi)；（四）補(bǔ)補(bǔ)、換、領(lǐng)證證照費(fèi)。第二章：可行性性研究和項目目決策階段由于房地產(chǎn)項目目可行性研究究需專業(yè)要求求很高、技術(shù)術(shù)性很強(qiáng)的注注冊房地產(chǎn)估估價師、造價工程師、市場調(diào)查和和分析人員專專家、經(jīng)濟(jì)分分析專家、制作人員、社會、環(huán)境專家、房地產(chǎn)產(chǎn)專家、建筑筑工程專家、財財會師及律師師等專家，我我公司目前缺缺少此類人員員，只能對可可行性研究的的步驟、內(nèi)容容、工作概要要、項目評估估的要求及決決策作簡要介介紹。策劃是一種種程序，在本本質(zhì)上是一種種運(yùn)用腦力的的理性行為。項目策劃是一門門新興的策劃劃學(xué)，以具體體的項目活動動為對象，體體現(xiàn)一定的功功利性、社會會性、創(chuàng)造性性、時效性的的大型策劃活活動。策劃的六個主要要宏觀作用：：改變企業(yè)發(fā)發(fā)展方式（松松散向信紙、規(guī)規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)產(chǎn)品向品牌和和資本等），改改變發(fā)展目標(biāo)標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地地區(qū)向國際、上上下游移動），避避免死于非命命（發(fā)現(xiàn)生存存空間，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)生存資源或或手段），節(jié)節(jié)約資源（避避免盲從，避避免盲動），提提高速度（避避免無效經(jīng)營營環(huán)節(jié)、精密密使企業(yè)可持持續(xù)穩(wěn)定地增增長），促進(jìn)進(jìn)競爭（相互互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營更加富富有科學(xué)、技技術(shù)和藝術(shù)性性，合經(jīng)勞成成為樂趣）等等?？傊?，策策劃可使國家家決策向民間間經(jīng)濟(jì)決策的的轉(zhuǎn)化高效、順順暢、充分。項目策劃的流程程分為四個流流程：1、項目調(diào)研2、項目市場場細(xì)分與選擇擇1）項目市場場細(xì)分2）項目市場場選擇3、項目策劃劃書撰寫4、項目方案案實施。房地產(chǎn)項目策劃劃是指，通過過對市場環(huán)境境的調(diào)查和系系統(tǒng)的分析，利利用已經(jīng)掌握握的有關(guān)資料料及手段，科科學(xué)地、合理理地、有效地地推動項目的的進(jìn)程，并且且提前判斷房房地產(chǎn)項目的的順利進(jìn)展程程度及效果。房地產(chǎn)項目策劃劃首先須經(jīng)董董事會批準(zhǔn)初初步立項后，再再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展研究究室進(jìn)行可行行性研究。房房地產(chǎn)項目可可行性的研究究成果主要應(yīng)應(yīng)用于公司的的投資方向決決策。此階段段涉及的研究究方向相對比比較宏觀，研研究人員需專專業(yè)要求很高高、技術(shù)性很很強(qiáng)的注冊房房地產(chǎn)估價師師、造價工程師、市場調(diào)查和和分析人員專專家、經(jīng)濟(jì)分分析專家、制作人員、社會、環(huán)境等專家家、房地產(chǎn)專專家、建筑工工程專家、財財會師及律師師等專家組成成。一、房地產(chǎn)項目目可行性研究究的根本目的的：是實現(xiàn)項目目決策的科學(xué)學(xué)化、民主化化，減少或避避免投資決策策的失誤，提提高項目開發(fā)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社會和環(huán)環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)項目目按研究方向向主要有以下下四方面1、宏觀經(jīng)濟(jì)信信息——包括政策法法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城城市規(guī)劃、區(qū)區(qū)域人口特征征、基礎(chǔ)設(shè)施施等基本狀況況等。通過對對宏觀市場信信息的分析了了解房地產(chǎn)市市場的現(xiàn)狀及及動態(tài)。相關(guān)市場信息———包括金融市市場、業(yè)界動動態(tài)等與房地地產(chǎn)有直接與與潛在關(guān)系的的信息，以推推論房地產(chǎn)市市場發(fā)展前景景。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品品研究：在售樓盤資料統(tǒng)統(tǒng)計——包括本地所所有的房地產(chǎn)產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫庫資料，可進(jìn)進(jìn)行市場供應(yīng)應(yīng)量、價格、戶戶型特點、裝裝修情況、新新技術(shù)、新工工藝、新材料料的使用情況況等各方面的的統(tǒng)計分析。區(qū)域市場分析———根據(jù)數(shù)據(jù)庫庫資料對特定定區(qū)域市場進(jìn)進(jìn)行定量分析析，研究典型型個案，對區(qū)區(qū)域市場特點點進(jìn)行分析。樓盤匯總分析———階段性對樓樓盤進(jìn)行統(tǒng)計計分析，追蹤蹤市場發(fā)展方方向。3、消費(fèi)需求趨趨勢研究：主要針對消費(fèi)者者對某類房地地產(chǎn)的總需求求量以及房地地產(chǎn)需求的發(fā)發(fā)展趨勢研究究。主要包括括需求動機(jī)、購購買行為以及及需求影響因因素的研究，這這些研究將作作為開發(fā)商把把握需求動態(tài)態(tài)的依據(jù)，并并以此開發(fā)出出新的產(chǎn)品，并并不針對于某某一個特定樓樓盤項目。4、品牌研究：：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展還不是很很正規(guī)，以及及消費(fèi)者對開開發(fā)商認(rèn)知程程度比較膚淺淺的情況下，品品牌形象的塑塑造會為產(chǎn)品品銷售帶來積積極的促進(jìn)作作用。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商正逐逐步重視品牌牌的建設(shè)，而而品牌研究將將成為品牌建建設(shè)的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)項目目的可行性研研究步驟，可分為5個步驟進(jìn)行行：(1)項目公司司接受委托或或公司董事會會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和和經(jīng)濟(jì)評價；；(5)編制可行性性研究報告。四、房地產(chǎn)項目目可行性研究究的內(nèi)容可行性研究的根根本目的是實實現(xiàn)項目決策策的科學(xué)化、民民主化，減少少或避免投資資決策的失誤誤，提高項目目開發(fā)建設(shè)的的經(jīng)濟(jì)、社會會和環(huán)境效益益?？尚行匝醒芯康闹饕獌?nèi)內(nèi)容有：(11)項目概況；(2)開發(fā)項目用用地的現(xiàn)場調(diào)調(diào)查及動遷安安置；(3)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析；項項目所在地房房地產(chǎn)市場狀狀況分析；項項目所在板塊塊市場研究和和建設(shè)規(guī)模的的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計影影響和環(huán)境保保護(hù);(5)資源供給及及資本運(yùn)作方方案；(6)環(huán)境影響和和環(huán)境保護(hù)；；(7)項目開發(fā)模模式、組織機(jī)機(jī)構(gòu)、崗位需需求、管理費(fèi)費(fèi)用的研究；；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟(jì)及及社會效益分分析；(10)結(jié)論及建議議。五、房地產(chǎn)項目目可行性研究究的工作階段段1、投資機(jī)會研研究。該階段段的主要任務(wù)務(wù)是對投資項項目主要是土土地進(jìn)行初步步摸底和意向向性談判，并并對投資項目目或投資方向向提出建議，即即在一定的地地區(qū)和部門內(nèi)內(nèi)，以自然資資源和市場的的調(diào)查預(yù)測為為基礎(chǔ)，尋找找最有利的投投資機(jī)會。投資機(jī)會研研究相當(dāng)粗略略，主要依靠靠籠統(tǒng)的估計計而不是依靠靠詳細(xì)的分析析。如果機(jī)會會研究認(rèn)為可可行的，就可可以進(jìn)行下一一階段的工作作。2、初步可行性性研究，亦稱稱“預(yù)可行性研研究”。在機(jī)會研研究的基礎(chǔ)上上，進(jìn)一步對對項目建設(shè)的的可能性與潛潛在效益進(jìn)行行論證分析。3、詳細(xì)可行性性研究，即通通常所說的可可行性研究。詳詳細(xì)可行性研研究是開發(fā)建建設(shè)項目投資決策的的基礎(chǔ)，是在在分析項目在在技術(shù)上、財財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的可行性性后作出投資資與否決策的的關(guān)鍵步驟。4、可行性研究究三階段常規(guī)規(guī)的時間費(fèi)用用表項目內(nèi)容時間（月）費(fèi)用允許誤差投資機(jī)會研究階階段1~30.2%~0..8%30%~20%%初步可行性研究究階段60.25%~77.5%20%~10%%詳細(xì)可行性研究究階段8~160.2%~1..0%<10%六、房地產(chǎn)項目目開發(fā)詳細(xì)的的經(jīng)濟(jì)效益分分析1、房地產(chǎn)項目目的投資概算算包括內(nèi)容：：（1）、營銷開開支概算，包包括：項目前前研究及可行行性研究的開開支；項目策劃的的開支；銷售策劃的的開支；廣告開支；項目公司日日常運(yùn)作的開開支；項目及企業(yè)業(yè)的公關(guān)開支支；（2）、土地征用用開支概算，包包括：政府一一次性收取的的標(biāo)準(zhǔn)地價；；用于拆遷補(bǔ)補(bǔ)償或青苗補(bǔ)補(bǔ)償?shù)拈_支；；影響公共設(shè)設(shè)施而出現(xiàn)的的賠償開支；；（3）、工程開開支概算，包包括：用于工工程勘探的開開支；平整土地的的開支；用于工程設(shè)設(shè)計的開支；；用于建筑施施工的開支；；用于設(shè)施配配套的開支；；用于工程監(jiān)監(jiān)理的開支；；（4）、金融成本本開支，包括括：外匯資金金進(jìn)入國內(nèi)貨貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生生的銀行擔(dān)保保及管理費(fèi)用用支出；貸款引起的的利息支出；；各項保險開開支；稅收和行政政性收費(fèi)；不可預(yù)見開開支。2、可行性研究究財務(wù)數(shù)據(jù)的的選定和預(yù)測測（1）售樓收入入的測定（22）項目經(jīng)營營管理費(fèi)用收收入與支出（3）經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交（4）土地增值稅（5）所得稅3、項目經(jīng)濟(jì)效益分析4、項目盈虧能力分析：（1）、內(nèi)部收益率（IRR）（2）、凈現(xiàn)值（NPV）（3）、凈現(xiàn)值率（NPVR）；5、項目不確定定分析：（1）、項目盈虧虧平衡分析（2）、項目敏感感性分析（3）、概念分析析七、項目可行性性研究的結(jié)論論與建議：可行性研究的結(jié)結(jié)論與建議是是房地產(chǎn)項目目可行性研究究報告的最后后一部分，是是對可行性研研究分析做出出總結(jié)并提出出相關(guān)建議，也也就是根據(jù)前前面所有的研研究分析結(jié)果果，對項目在在技術(shù)上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全全面的評價，對對建設(shè)方案進(jìn)進(jìn)行總結(jié)，提提出結(jié)論性意意見和建議。八、集團(tuán)公司董董事會根據(jù)可可行性報告的的結(jié)論與建議議，做出投資資決策，批準(zhǔn)準(zhǔn)正式立項，項項目進(jìn)入前期期開發(fā)階段。九、其他：房地地產(chǎn)開發(fā)項目目立項和可行行性研究階段段的實際發(fā)生生的相關(guān)費(fèi)用用（1）可行性研研究費(fèi)（2）建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證執(zhí)照費(fèi)第三章：建設(shè)前前期準(zhǔn)備階段段一、土地使用用權(quán)的獲取及及開發(fā)（一）、土地使使用權(quán)：是指單位或者個個人依法或依依約定,對國有土地地或集體土地地所享有的占占有、使用、收收益和有限處處分的權(quán)利。集體土土地使用權(quán)：：是農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組織及及其成員以及及符合法律規(guī)規(guī)定的其他組組織和個人在在法律規(guī)定的的范圍內(nèi)對集集體所有的土土地享有的用用益物權(quán)。土地使用權(quán)出讓讓，是指國家家將國有土地地使用權(quán)（簡簡稱土地使用用權(quán)）在一定定年限內(nèi)出讓讓給土地使用用者，由土地地使用者向國國家支付土地地使用權(quán)出讓讓金的行為。1、開發(fā)商獲取取土地使用權(quán)權(quán)的主要方式式1）通過行政政劃撥方式取取得；2）舊城改造取取得中標(biāo)地塊塊國有土地使使用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取取得（招標(biāo)、拍拍賣、協(xié)議出出讓三種方式式）；5）聯(lián)合開發(fā)并并報有關(guān)主管管部門立項、審審批后取得；；6）通過司法裁裁決取得；7）通過兼并、收收購等股權(quán)重重組方式取得得。2、開發(fā)商獲取取土地使用權(quán)權(quán)的程序（1）、土地使使用權(quán)有償出出讓的方式出出讓方式是指指政府作為國國有土地的代代表以什么形形式或程序?qū)型恋厥故褂脵?quán)讓與土土地使用者。按按照《中華人人民共和國城城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》國有有土地使用權(quán)權(quán)的出讓方式式有三種：協(xié)協(xié)議、招標(biāo)、拍拍賣。①協(xié)議出讓指指土地使用權(quán)權(quán)的有意受讓讓人直接向國國有土地的代代表提出有償償使用土地的的愿望，由國國有土地的代代表與有意受受讓人進(jìn)行一一對一的談判判和切磋、協(xié)協(xié)商出讓土地地使用權(quán)的有有關(guān)事宜的這這樣一種出讓讓方式。②招標(biāo)出讓是指指在指定的期期限內(nèi)，由符符合條件的單單位或者個人人以書面投標(biāo)標(biāo)形式，競投投某地段土地地使用權(quán)，由由招標(biāo)人根據(jù)據(jù)一定的要求求擇優(yōu)確定土土地使用者（即即土地使用權(quán)權(quán)受讓人）的的出讓方式。以以招標(biāo)方式出出讓土地使用用權(quán)，不僅要要明確合同雙雙方當(dāng)事人的的權(quán)利義務(wù)，而而且要明確投投標(biāo)的效力及及招標(biāo)人在招招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等等。③拍賣又稱競競投，有些地地方也叫“拍讓”。它是指由由土地所有者者代表在指定定的時間、地地點，組織符符合條件的土土地使用權(quán)有有意受讓人到到場，就所出出讓使用權(quán)的的土地公開叫叫價競投，按按“價高者得”的原則確定定土地使用權(quán)權(quán)受讓人的一一種出讓方式式。依照《招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國有土土地使用權(quán)規(guī)規(guī)定》，建設(shè)設(shè)用地凡屬于于營利性的商商品房開發(fā)、旅旅游、商業(yè)、娛娛樂等用途的的，必須通過過市土地交易易中心掛牌出出讓國有土地地使用權(quán)，并并取得《成交交確認(rèn)書》，然然后簽訂《國國有土地使用用權(quán)出讓合同同》。開發(fā)商商取得《國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓合同》后后，到建管處處辦理建筑方方案報建手續(xù)續(xù)，至地籍處處辦理土地證證登記手續(xù)。（2）、屬協(xié)議議出讓的，辦辦理土地登記記時應(yīng)提交以以下資料：①《土地出讓合合同》、《劃劃撥決定書》或或轉(zhuǎn)讓批文；；②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)執(zhí)照或組織機(jī)機(jī)構(gòu)代碼證，房房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)；③屬新增建設(shè)用用地的，應(yīng)提提供《建設(shè)用用地批準(zhǔn)書》；；④屬存量用地的的，應(yīng)提供原原土地使用者者土地權(quán)源資資料；⑤1：20000地形圖2份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地地籍圖各3份；⑥地上附著物權(quán)權(quán)屬證明；⑦土地登記申請請書；⑧土地登記法人人代表證明和和身份證明；；⑨土地登記委托托書。（3）、招標(biāo)受受讓土地使用用權(quán)申請程序序①用地者見到招招標(biāo)公告后到到指定地點索索取招標(biāo)文件件。②用地者到市或或區(qū)、縣房地地局或其它部部門了解情況況，進(jìn)行咨詢詢，并到出讓讓地塊實地勘勘察，搜集資資料。③用地者進(jìn)行投投資分析。④到指定地點辦辦理投資登記記，提交企業(yè)業(yè)工商營業(yè)執(zhí)執(zhí)照、法人資資格證明、銀銀行資信證明明，并按規(guī)定定繳納投標(biāo)保保證金。⑤用地者填寫寫投標(biāo)書寄給給指定方進(jìn)行行投標(biāo)。⑥收到中標(biāo)通知知書后，由企企業(yè)法定代表表人或授權(quán)代代表人與市或或區(qū)、縣房地地局簽訂土地地使用權(quán)出讓讓合同，并按按合同的規(guī)定定支付總地價價款的一定比比例作為定金金。⑦按合同的約定定支付余款。付付清40%地價款后向向市或區(qū)、縣縣房地局申領(lǐng)領(lǐng)臨時國有土土地使用證，付付清全部地價價后向市或區(qū)區(qū)、縣房地局局申請正式國國有土地使用用證。（4）、拍賣受受讓土地使用用權(quán)申請程序序①用地者見到拍拍賣公告到指指定地點索取取拍賣文件。②用地者到市或或區(qū)、縣房地地局或其它部部門了解情況況，進(jìn)行咨詢詢，并到出讓讓地塊實地勘勘察，搜集資資料。③用地者進(jìn)行投投資分析。④到指定地點辦辦理競投登記記，提交企業(yè)業(yè)工商執(zhí)照、法法人資格證明明、銀行資信信證明，并按按規(guī)定繳納競競投保證金。⑤用地者到指定定地點領(lǐng)取競競叫牌。⑥用地者在規(guī)定定時間、指定定地點到拍賣賣現(xiàn)場參加競競投。⑦企業(yè)法定代表表人或授權(quán)代代表人與市或或區(qū)、縣房地地局簽訂土地地使用權(quán)出讓讓合同，并按按規(guī)定支付總總地價款的一一定比例作為為定金。⑧按合同的約定定支付余款。付付清40%地價款后向向市或區(qū)、縣縣房地局申領(lǐng)領(lǐng)臨時國有土土地使用證，付付清全部地價價款向市或區(qū)區(qū)、縣房地局局申領(lǐng)正式國國有土地使用用證。屬經(jīng)營性開開發(fā)用地的，開開發(fā)商通過招招標(biāo)、掛牌、競競買或協(xié)議出出讓程序取得得《成交確認(rèn)認(rèn)書》。憑此此書辦理土地地出讓或劃撥撥手續(xù)，進(jìn)行行土地登記，取取得《國有土土地使用權(quán)證證》。（5）、出讓的的土地由于其其用途不同，土土地的使用期期限也不相同同。一般年限限規(guī)定如下：：居住用地70年，工業(yè)用用地50年，商業(yè)用用地40年等。（二）、土地開開發(fā)從廣義上來講指指因人類生產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)和生活活不斷發(fā)展的的需要，采用用一定的現(xiàn)代代科學(xué)技術(shù)的的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)擴(kuò)大對土地的的有效利用范范圍或提高對對土地的利用用深度所進(jìn)行行的活動，包包括對尚未利利用的土地進(jìn)進(jìn)行開墾和利利用，以擴(kuò)大大土地利用范范圍，也包括括對已利用的的土地進(jìn)行整整治，以提高高土地利用率率和集約經(jīng)營營程度。從狹狹義的角度理理解，土地開開發(fā)主要是對對未利用土地地的開發(fā)利用用，要實現(xiàn)耕耕地總量動態(tài)態(tài)平衡，未利利用土地開發(fā)發(fā)是補(bǔ)充耕地地的一種有效效途徑。土地開發(fā)一般分分為土地一級級開發(fā)和二級級開發(fā)。1、土地一級開開發(fā)：是指由政府或其其授權(quán)委托的的企業(yè)，對一一定區(qū)域范圍圍內(nèi)的城市國國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的的征地、拆遷遷、安置、補(bǔ)補(bǔ)償，并進(jìn)行行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建建設(shè)，使該區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)的的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地地進(jìn)行有償出出讓或轉(zhuǎn)讓的的過程。（1）、一級開開發(fā)根據(jù)實施施主體的不同同，開發(fā)方式式可以分為以以下三種：①、政府下屬屬的土地儲備備機(jī)構(gòu)直接負(fù)負(fù)責(zé)一級開發(fā)發(fā)的，②、委托開發(fā)發(fā)企業(yè)實施一一級開發(fā)的，由由開發(fā)企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)籌措資金金、辦理規(guī)劃劃、項目核準(zhǔn)準(zhǔn)、征地拆遷遷和大市政建建設(shè)等手續(xù)并并組織實施，③、通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。（2）、一級開開發(fā)的成本構(gòu)構(gòu)成和收益：：成本構(gòu)成：①征征地、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償及有關(guān)稅稅費(fèi)；②收購、收回回和置換過程程中發(fā)生的有有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用用；③市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)有關(guān)關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣賣和掛牌交易易中發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用；⑤貸款利息；；⑥土地儲備開開發(fā)供應(yīng)過程程中發(fā)生的審審計、律師、工工程監(jiān)理等費(fèi)費(fèi)用，不可預(yù)預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同同級財政和土土地主管部門門核準(zhǔn)的其它它支出。收益：①委托開開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)一級開發(fā)具具體管理的，開開發(fā)企業(yè)的管管理費(fèi)不高于于一級開發(fā)成成本的2%，主體還是是土地儲備中中心。②委托開發(fā)企業(yè)業(yè)直接實施一一級開發(fā)的，開開發(fā)企業(yè)的利利潤不高于預(yù)預(yù)計成本的8%，主體是企企業(yè)。③對于招標(biāo)項目目，成本構(gòu)成成、收益要求求由開發(fā)企業(yè)業(yè)在競標(biāo)文件件中提出方案案，作為評標(biāo)標(biāo)參考。2、房地產(chǎn)二級級開發(fā)：是土地使用者經(jīng)經(jīng)過開發(fā)建設(shè)設(shè)，將新建成成的房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行出售和出出租的市場。即即一般指商品品房首次進(jìn)人人流通領(lǐng)域進(jìn)進(jìn)行交易而形形成的市場。房房地產(chǎn)二級市市場也包括土土地二級市場場，即土地使使用者將達(dá)到到規(guī)定可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)進(jìn)入流通領(lǐng)域域進(jìn)行交易的的市場。（三）、取得房房地產(chǎn)開發(fā)項項目土地使用用權(quán)的法律程程序1、國有土地使使用權(quán)的出讓讓（1）、辦理建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證；（2）、辦理建設(shè)設(shè)用地委托釘釘樁；（3）、辦理國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓申請；（4）、主管部門門實地勘察；（5）、土地估價價報告的預(yù)審審；（6）、委托地價價評；（7）、辦理核定定地價手續(xù)；（8）、辦理土地地出讓審批；（9）、簽訂國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓合同；（10）、領(lǐng)取臨時時國有土地使使用證；（11）、領(lǐng)取正式式國有土地使使用證；（12）、國有土地地使用權(quán)出讓讓金的返還。2、國有土地地使用權(quán)的劃劃撥（1）、國有土地地使用權(quán)劃撥撥用地申請；（2）、主管部門門現(xiàn)場勘察；（3）、劃撥用地地申請的審核核、報批；（4）、取得劃撥撥用地批準(zhǔn)。3、集體土地地的征用（1）、征用集體體土地用地申申請；（2）、到擬征地地所在區(qū)（縣縣）房地局立立案；（3）、簽訂征地地協(xié)議；（4）、簽訂補(bǔ)償償安置協(xié)議；（5）、確定勞動動力安置方案案；（6）、區(qū)（縣）房房地局審核各各項協(xié)議；（7）、市政府下下文征地；（8）、交納菜田田基金、耕地地占用稅等稅稅費(fèi)；（9）、辦理批地地文件、批地地圖；（10）、辦理凍結(jié)結(jié)戶口；（11）、調(diào)查戶口口核實勞動力力；（12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)工工作；（13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)居工作；（14）、辦理超轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)人員安置工工作；（15）、地上物作作價補(bǔ)償工作作；（16）、征地結(jié)案案。4、取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目土土地使用權(quán)的的相關(guān)稅費(fèi)（1）、地價款（土土地出讓金）；（2）、資金占用用費(fèi)；（3）、滯納金；（4）、土地使用用費(fèi)；（5）、外商投資資企業(yè)土地使使用費(fèi)；（6）、防洪工程程建設(shè)維護(hù)管管理費(fèi)；（7）、土地閑置置費(fèi)；（8）、土地權(quán)屬屬調(diào)查、地籍籍測繪費(fèi)；（9）、城鎮(zhèn)土地地使用稅；（10）、地價評估估費(fèi)；（11）、出讓土地地預(yù)訂金；（12）、征地管理理費(fèi)；（13）、土地補(bǔ)償償費(fèi)；（14）、青苗及樹樹木補(bǔ)償費(fèi)；（15）、地上物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)；（16）、勞動力安安置費(fèi)；（17）、超轉(zhuǎn)人員員安置費(fèi)；（18）、耕地占用用稅；（19）、新菜田開開發(fā)建設(shè)基金金。二、征地拆遷遷，申辦并取取得《房屋拆拆遷許可證》（一）、征地1、我國現(xiàn)行安安置被征地農(nóng)農(nóng)民有七種途途徑：貨幣安安置、農(nóng)業(yè)安安置、重新?lián)駬駱I(yè)安置、留留地安置、社社會保險安置置、入股安置置、移民安置置。2、國家建設(shè)征征用土地時，必須依法補(bǔ)償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項費(fèi)用。征收集體所有的土地，包括耕地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”3、國家標(biāo)準(zhǔn)征征地補(bǔ)償費(fèi)計計算表類型補(bǔ)償項目計算依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)征用耕地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)其它農(nóng)用地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)未利用地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)助費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)（二）、拆遷1、拆遷房屋的的單位取得房房屋拆遷許可可證后，方可可實施拆遷。申辦拆遷許許可證應(yīng)提交交以下申報資資料：（1）、填寫《城城市房屋拆遷遷申請表》一一式五份；（2）、建設(shè)項項目批準(zhǔn)文件件；（3）、建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證；（4）、國有土土地使用權(quán)批批準(zhǔn)文件（建建設(shè)用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書或劃撥決決定書）；（5）、拆遷代代辦單位和評評估機(jī)構(gòu)資料料；（6）、拆遷安安置計劃和方方案；（拆遷遷紅線范圍內(nèi)內(nèi)房屋面積、戶戶數(shù)、性質(zhì)、用用途等基本情情況；拆遷方方式；拆遷期期限；還建方方式及還建期期限；產(chǎn)權(quán)清清晰的安置用用房證明；拆拆遷補(bǔ)償資金金來源及預(yù)算算資金額度。）（7）、有關(guān)金金融機(jī)構(gòu)出具具的拆遷補(bǔ)償償安置資金證證明。2、拆遷方式：：（1）、政府府組織拆遷：：主要指通過過批租、舊城城改造方式取取得土地使用用權(quán)所涉及拆拆遷。（2）、拆遷人人自行拆遷：：這是大型房房地產(chǎn)公司常常用模式，但但要申請拆遷遷許可證。（3）、拆遷人人委托拆遷：：適用開發(fā)商商缺乏拆遷經(jīng)經(jīng)驗時委托專專門從事房屋屋拆遷工作的的單位進(jìn)行。3、拆遷的主要要內(nèi)容包括：：(1)房屋拆建建，如危舊房房改造；(2)城市功能能、用地布局局和空間結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整，如如居住區(qū)、商商業(yè)區(qū)、車站站、生活服務(wù)務(wù)設(shè)施等公共共建筑的建設(shè)設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理理，如擴(kuò)展綠綠地、治理污污染工程等。因因此，城市房房屋拆遷是伴伴隨著城市建建設(shè)項目進(jìn)行行的，是城市市建設(shè)的重要要組成部分，尤尤其是舊城改改造中的一個個重要環(huán)節(jié)，處處于建設(shè)項目目的前期工作作階段。4、拆遷完畢后后，申請拆遷遷驗收，取得得《房屋拆遷遷驗收合格證證》5、拆遷人與被被拆遷人應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照本條例例的規(guī)定，就就補(bǔ)償方式和和補(bǔ)償金額、安安置用房面積積和安置地點點、搬遷期限限、搬遷過渡渡方式和過渡渡期限等事項項，訂立拆遷遷補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議。6、拆遷租賃房房屋的，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)與被被拆遷人、房房屋承租人訂訂立拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)議。7、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目拆遷安安置階段的法法律程序：（1）、委托進(jìn)進(jìn)行拆遷工作作（2）、辦理拆拆遷申請（3）、審批、領(lǐng)領(lǐng)取拆遷許可可證（4）、簽訂房房屋拆遷責(zé)任任書（5）、辦理拆拆遷公告與通通知（6）、辦理戶戶口凍結(jié)（7）、暫停辦辦理相關(guān)事項項（8）、確定拆拆遷安置方案案（9）、簽訂拆拆遷補(bǔ)償書面面協(xié)議（10）、召開拆拆遷動員會，進(jìn)進(jìn)行拆遷安置置（11）、發(fā)放運(yùn)運(yùn)作拆遷補(bǔ)償償款（12）、拆遷施施工現(xiàn)場防塵塵污染管理（13）、移交拆拆遷檔案資料料（14）、房屋拆拆遷糾紛的裁裁決（15）、強(qiáng)制拆拆遷。8、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目拆遷安安置階段的相相關(guān)稅費(fèi)：（1）、房屋拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）、搬家補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)（3）、提前搬搬家獎勵費(fèi)（4）、臨時安安置補(bǔ)助費(fèi)（周周轉(zhuǎn)費(fèi)）（5）、清理費(fèi)費(fèi)（6）、停產(chǎn)停停業(yè)綜合補(bǔ)助助費(fèi)（7）、對從城城區(qū)位置較好好的地區(qū)遷往往位置較差的的地區(qū)或遠(yuǎn)郊郊區(qū)縣的居民民的補(bǔ)助費(fèi)（8）、一次性性異地安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)（9）、房屋拆拆遷管理費(fèi)（10）、房屋拆拆遷服務(wù)費(fèi)。三、確定勘察、監(jiān)監(jiān)理（一）、確定勘勘察勘察是指根據(jù)建建設(shè)工程的要要求，查明、分分析、評價建建設(shè)場地的地地質(zhì)、地理環(huán)環(huán)境特征和巖巖土工程條件件，編制建設(shè)設(shè)工程勘察文文件的活動。工程勘察通過對對地形、地質(zhì)質(zhì)及水文等要要素的測繪、勘勘探、測試及及綜合評定，提提供可行性評評價與建設(shè)所所需的基礎(chǔ)資資料。它是基基本建設(shè)的首首要環(huán)節(jié)。搞搞好工程勘察察，特別是前前期勘察，可可以對建設(shè)場場地做出詳細(xì)細(xì)論證，保證證工程的合理理進(jìn)行，促使使工程取得最最佳的經(jīng)濟(jì)、社社會與環(huán)境效效益。1、工程勘察一一般分為：工工程地質(zhì)勘察察、工程測量、水文地質(zhì)勘勘察等。2、工程地質(zhì)勘勘察主要有以以下五項內(nèi)容容：①搜集研究區(qū)區(qū)域地質(zhì)、地地形地貌、遙遙感照片、水水文、氣象、水水文地質(zhì)、地地震等已有資資料，以及工工程經(jīng)驗和已已有的勘察報報告等；②工程地質(zhì)調(diào)調(diào)查與測繪；；③工程地質(zhì)勘勘探見工程地地質(zhì)測繪和勘勘探；④巖土測試和和觀測見土工工試驗和現(xiàn)場場原型觀測、巖巖體力學(xué)試驗驗和測試；⑤資料整理和和編寫工程地地質(zhì)勘察報告告。3、工程勘察要要求：勘察工工作要正確反反映客觀實際際，對現(xiàn)場地地形、地質(zhì)概概況、原有設(shè)設(shè)備狀況以及及使用情況等等原始資料的的收集必須準(zhǔn)準(zhǔn)確、齊全，以以滿足編制設(shè)設(shè)計文件的要要求。對勘察察的原始資料料不得遺失或或任意涂改。勘勘察設(shè)計文件件必須根據(jù)上上級規(guī)定的審審批辦法，對對設(shè)計文件進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格的審審定進(jìn)行層層層把關(guān)，重大大的技術(shù)方案案和技術(shù)問題題必須經(jīng)室主主任和技術(shù)主主管審定。（二）、確定監(jiān)監(jiān)理1、建設(shè)工程監(jiān)監(jiān)理是指具有有相關(guān)資質(zhì)的的監(jiān)理單位受受建設(shè)單位（項項目法人）的的委托，依據(jù)據(jù)國家批準(zhǔn)的的工程項目建建設(shè)文件、有有關(guān)工程建設(shè)設(shè)的法律、法法規(guī)和工程建建設(shè)監(jiān)理合同同及其他工程程建設(shè)合同，代代替建設(shè)單位位對承建單位位的工程建設(shè)設(shè)實施監(jiān)控的的一種專業(yè)化化服務(wù)活動。2、工程建設(shè)監(jiān)監(jiān)理的主要內(nèi)內(nèi)容：控制工程建建設(shè)的投資、建建設(shè)工期、工工程質(zhì)量；進(jìn)進(jìn)行安全管理理、工程建設(shè)設(shè)合同管理；；協(xié)調(diào)有關(guān)單單位之間的工工作關(guān)系，即即“三控、兩管管、一協(xié)調(diào)。3、建設(shè)工程監(jiān)監(jiān)理按監(jiān)理階階段可分為設(shè)設(shè)計監(jiān)理和施施工監(jiān)理。設(shè)設(shè)計監(jiān)理是在在設(shè)計階段對對設(shè)計項目所所進(jìn)行的監(jiān)理理，其主要目目的是確保設(shè)設(shè)計質(zhì)量和時時間等目標(biāo)滿滿足業(yè)主的要要求；施工監(jiān)監(jiān)理是在施工工階段對施工工項目所進(jìn)行行的監(jiān)理，其其主要目的在在于確保施工工安全、質(zhì)量量、投資和工工期等滿足業(yè)業(yè)主的要求。工程建設(shè)監(jiān)理應(yīng)應(yīng)為咨詢或從從事項目管理理工作，但基基于一些深層層原因，我國國工程建設(shè)監(jiān)監(jiān)理已經(jīng)異化化為施工監(jiān)理理。4、監(jiān)理單位應(yīng)應(yīng)于委托監(jiān)理理合同簽訂后后10天內(nèi)將項目目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的的組織形式、人人員構(gòu)成及對對總監(jiān)理工程程師的任命書書面通知建設(shè)設(shè)單位。應(yīng)根根據(jù)委托監(jiān)理理合同規(guī)定的的服務(wù)內(nèi)容、服服務(wù)期限、工工程類別、規(guī)規(guī)模、技術(shù)復(fù)復(fù)雜程度、工工程環(huán)境等因因素確定項目目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的的組織形式和和規(guī)模，監(jiān)理理人員應(yīng)包括括總監(jiān)理工程程師、專業(yè)工工程師和監(jiān)理理員，必要時時可配備總監(jiān)監(jiān)理工程師代代表。總監(jiān)理理工程師應(yīng)由由具有3年以上同類類工程監(jiān)理工工作經(jīng)驗的人人員擔(dān)任；總總監(jiān)理工程師師代表應(yīng)由具具有2年以上同類類工程監(jiān)理工工作經(jīng)驗的人人員擔(dān)任；專專業(yè)監(jiān)理工程程師應(yīng)由具有有1年以上同類類工程監(jiān)理工工作經(jīng)驗的人人員擔(dān)任。5、建設(shè)工程監(jiān)監(jiān)理實施的程程序(委托監(jiān)理合合同簽訂后):(11)確定項目總總監(jiān)理工程師師，成立項目目監(jiān)理機(jī)構(gòu)(2)編制建設(shè)工工程監(jiān)理規(guī)劃劃(3)制定各專業(yè)業(yè)監(jiān)理實施細(xì)細(xì)則(4)規(guī)范化地開開展監(jiān)理工作作(5)參與驗收、簽簽署建設(shè)工程程監(jiān)理意見(6)向業(yè)主提交交建設(shè)工程監(jiān)監(jiān)理檔案資料料6、監(jiān)理單位應(yīng)編編制相應(yīng)的監(jiān)監(jiān)理規(guī)劃，包括以下主主要內(nèi)容：

⑴工程項目概概況；⑵監(jiān)理工作范范圍；⑶監(jiān)理工作內(nèi)內(nèi)容；⑷監(jiān)理工作目目標(biāo)；⑸監(jiān)理工作依依據(jù)；⑹項目監(jiān)理機(jī)機(jī)構(gòu)的組織形形式；⑺項目監(jiān)理機(jī)機(jī)構(gòu)的人員配配備計劃；⑻⑻項目監(jiān)理機(jī)機(jī)構(gòu)的人員崗崗位制度；⑼⑼監(jiān)理工作程程序；⑽監(jiān)理工作方方法及措施；；⑾監(jiān)理工作制制度；⑿監(jiān)理設(shè)施。四、規(guī)劃設(shè)計計（一）、城市規(guī)規(guī)劃：是政府調(diào)控控城市空間資資源、指導(dǎo)城城鄉(xiāng)發(fā)展與建建設(shè)、維護(hù)社社會公平、保保障公共安全全和公眾利益益的重要公共共政策之一。城市規(guī)劃分為總總體規(guī)劃和詳詳細(xì)規(guī)劃兩個個階段。城市詳細(xì)規(guī)規(guī)劃又分為控制性性詳細(xì)規(guī)劃和和修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。1、控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包包括下列內(nèi)容容：（1）確定規(guī)劃劃范圍內(nèi)不同同性質(zhì)用地的的界線，確定定各類用地內(nèi)內(nèi)適建，不適適建或者有條條件地允許建建設(shè)的建筑類類型。（2）確定各地地塊建筑高度度、建筑密度度、容積率、綠綠地率等控制制指標(biāo)；確定定公共設(shè)施配配套要求、交交通出入口方方位、停車泊泊位、建筑后后退紅線距離離等要求。（3）提出各地地塊的建筑體體量、體型、色色彩等城市設(shè)設(shè)計指導(dǎo)原則則；（4）根據(jù)交通通需求分析，確確定地塊出入入口位置、停停車泊位、公公共交通場站站用地范圍和和站點位置、步步行交通以及及其它交通設(shè)設(shè)施。規(guī)定各各級道路的紅紅線、斷面、交交叉口形式及及渠化措施、控控制點坐標(biāo)和和標(biāo)高。（5）根據(jù)規(guī)劃劃建設(shè)容量，確確定市政工程程管線位置、管管徑和工程設(shè)設(shè)施的用地界界線，進(jìn)行管管線綜合。確確定地下空間間開發(fā)利用具具體要求。（6）制定相應(yīng)應(yīng)的土地使用用與建筑管理理規(guī)定。控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃確定的的各地塊的主主要用途、建建筑密度、建建筑高度、容容積率、綠地地率、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共服服務(wù)設(shè)施配套套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作作為強(qiáng)制性內(nèi)內(nèi)容。控制性性詳細(xì)規(guī)劃成成果應(yīng)當(dāng)包括括規(guī)劃文本、圖圖件和附件。圖圖件由圖紙和和圖則兩部分分組成，規(guī)劃劃說明、基礎(chǔ)礎(chǔ)資料和研究究報告收入附附件?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃劃的原則應(yīng)以以用地的控制制和管理為重重點，以實施施總體規(guī)劃的的意圖為目的的，強(qiáng)化規(guī)劃劃設(shè)計和規(guī)劃劃管理的銜接接；編制工作作要在具有完完備的基礎(chǔ)資資料條件下進(jìn)進(jìn)行，開展充充分的調(diào)查研研究。規(guī)劃的的編制既要考考慮形體環(huán)境境，又要考慮慮經(jīng)濟(jì)、社會會等因素，選選擇科學(xué)的決決策方法和決決策內(nèi)容，運(yùn)運(yùn)用控制的手手段，確定城城市或開發(fā)區(qū)區(qū)未來的建設(shè)設(shè)目標(biāo)。2、修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包包括下列內(nèi)容容：（1）建設(shè)條件件分析及綜合合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論論證。（2）建筑、道道路和綠地等等的空間布局局和景觀規(guī)劃劃設(shè)計，布置置總平面圖。（3）對住宅、醫(yī)醫(yī)院、學(xué)校和和托幼等建筑筑進(jìn)行日照分分析。（4）根據(jù)交通通影響分析，提提出交通組織織方案和設(shè)計計。（5）市政工程程管線規(guī)劃設(shè)設(shè)計和管線綜綜合。（6）豎向規(guī)劃劃設(shè)計。（7）估算工程程量、拆遷量量和總造價，分分析投資效益益。修建性性詳細(xì)規(guī)劃成成果應(yīng)當(dāng)包括括規(guī)劃說明書書、圖紙。3、規(guī)劃設(shè)計詳詳細(xì)規(guī)劃方案案的一般過程程：是將目標(biāo),調(diào)查,預(yù)測的各項項內(nèi)容進(jìn)行綜綜合,以此模擬項項目發(fā)展過程程中這些要素素及其關(guān)系的的變化,演進(jìn)以及形形成的各種狀狀態(tài),然后對這些些狀態(tài)進(jìn)行評評價和取舍,在必要時調(diào)調(diào)整各類要素素的內(nèi)容及相相互關(guān)系,建立實現(xiàn)某某種未來狀態(tài)態(tài)的理想藍(lán)圖圖,最后提出一一整套統(tǒng)一的的規(guī)劃成果.重點是建立立起各類要素素之間的關(guān)系系,以及考慮這這種關(guān)系在項項目發(fā)展的社社會,經(jīng)濟(jì),政治,環(huán)境背景下下的動態(tài)過程程.使社區(qū)發(fā)展展的客觀規(guī)律律和人類對未未來發(fā)展的主主觀愿望在這這些關(guān)系的演演進(jìn)中取得綜綜合體現(xiàn).4、商業(yè)地產(chǎn)項項目前期規(guī)劃劃與定位：通過市場調(diào)調(diào)研和對項目目所在區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境考察察，以及商圈圈消費(fèi)能力、消消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消消費(fèi)習(xí)慣、競競爭對手、供供應(yīng)商現(xiàn)狀等等內(nèi)容的調(diào)查查與分析，根根據(jù)調(diào)研資料料和分析結(jié)果果完成項目的的規(guī)劃建設(shè)體體量、商業(yè)設(shè)設(shè)計要求、樓樓層結(jié)構(gòu)等項項目整體定位位。為客戶提提供經(jīng)營戰(zhàn)略略與相關(guān)決策策，降低開發(fā)發(fā)商投資成本本，為項目日日后的招商、開開業(yè)籌備、經(jīng)經(jīng)營管理、營營銷企劃確定定綱領(lǐng)性目標(biāo)標(biāo)和方向。主要內(nèi)容：：1.項目所處區(qū)區(qū)域商業(yè)環(huán)境境發(fā)展趨勢2.商圈商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)狀狀況調(diào)查分析析3.項目前期規(guī)規(guī)劃與評估4.業(yè)態(tài)、業(yè)種種定位與配置置確定5.經(jīng)營品項、品品類選擇與確確定6.目標(biāo)消費(fèi)客客群設(shè)定7.商品價格帶帶及品牌策略略確定8.服務(wù)基準(zhǔn)策策略確定9.賣場功能分分區(qū)與布局確確定10.項目管理目目標(biāo)確定。5、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃管理的主主要內(nèi)容有：：建筑管理、道道路管理、管管線管理、審審定設(shè)計方案案、核發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證。6、在已開發(fā)發(fā)使用的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地范范圍，項目規(guī)規(guī)劃申報的基基本步驟是：：(1)在項目建建議書報批或或可行性研究究報告編制之之前，開發(fā)商商要向規(guī)劃局局申報規(guī)劃要要點，規(guī)劃管管理部門應(yīng)在在要點通知書書中對批復(fù)時時的參考依據(jù)據(jù)；(2)在項目建建議書批復(fù)后后，開發(fā)商應(yīng)應(yīng)向規(guī)劃局申申報項目選址址、定點，即即向申請單位位下發(fā)選址規(guī)規(guī)劃意見通知知書，對項目目用地的位置置、面積、范范圍等提供較較詳細(xì)的意見見，并須同時時下達(dá)規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件；(3)規(guī)劃設(shè)計計條件，是項項目選址后，由由建設(shè)單位申申請，規(guī)劃部部門下達(dá)的委委托設(shè)計機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方方案設(shè)計的依依據(jù)性文件。開開發(fā)商在完成成方案設(shè)計后后，須向規(guī)劃劃部門提出審審定申請；(4)通過審定定的設(shè)計方案案，是編制初初步設(shè)計或施施工圖的依據(jù)據(jù)，也是取得得建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證的的必備條件；；(5)開發(fā)商依依據(jù)審定的設(shè)設(shè)計方案通知知書和可行性性研究報告批批復(fù)，并在規(guī)規(guī)劃主管部門門征詢土地及及拆遷部門有有關(guān)用地及拆拆遷安置的意意見后，應(yīng)向向規(guī)劃局申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證，該該證是取得土土地使用權(quán)的的必備文件；；(6)申領(lǐng)建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證，是在在項目列入年年度正式計劃劃后，申請辦辦理開工手續(xù)續(xù)之前，需進(jìn)進(jìn)行的驗證工工程建設(shè)符合合規(guī)劃要求的的最后法定程程序，該證申申辦開工的必必備文件。（二）、建筑設(shè)設(shè)計：1、設(shè)計的定義義就是一種“有目地的創(chuàng)創(chuàng)作行為”。2、設(shè)計的種類類相當(dāng)多種，按系統(tǒng)分類如下：工業(yè)設(shè)計，環(huán)境設(shè)計，建筑設(shè)計，室內(nèi)設(shè)計。3、建設(shè)工程設(shè)設(shè)計是指根據(jù)據(jù)建設(shè)工程的的要求，對建建設(shè)工程所需需的技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)環(huán)境等條件進(jìn)進(jìn)行綜合分析析、論證，編編制建設(shè)工程程設(shè)計文件的的活動。通俗俗的講是指建建筑物在建造造之前，設(shè)計計者按照建設(shè)設(shè)任務(wù)，把施施工過程和使使用過程中所所存在的或可可能發(fā)生的問問題，事先作作好通盤的設(shè)設(shè)想，擬定好好解決這些問問題的辦法、方方案，用圖紙紙和文件表達(dá)達(dá)出來。作為為備料、施工工組織工作和和各工種在制制作、建造工工作中互相配配合協(xié)作的共共同依據(jù)。便便于整個工程程得以在預(yù)定定的投資限額額范圍內(nèi)，按按照周密考慮慮的預(yù)定方案案，統(tǒng)一步調(diào)調(diào)，順利進(jìn)行行。并使建成成的建筑物充充分滿足使用用者和社會所所期望的各種種要求。4、設(shè)計基本原原則：建筑設(shè)設(shè)計除應(yīng)執(zhí)行行國家有關(guān)工工程建設(shè)的方方針政策外，尚尚應(yīng)執(zhí)行下列列基本原則：：（1）、當(dāng)?shù)爻浅鞘幸?guī)劃部門門制定的城市市規(guī)劃實施條條例；（2）、根據(jù)建建筑物的用途途和目的，綜綜合講求建筑筑的經(jīng)濟(jì)效益益、社會效益益、環(huán)境效益益；（3）、合理利利用城市土地地和空間，提提倡社會化綜綜合開發(fā)和綜綜合性建筑；；（4）、適應(yīng)我我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平，在滿滿足當(dāng)前需要要的同時適當(dāng)當(dāng)考慮將來提提高和改造的的可能；（5）、節(jié)約建建筑能耗，保保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的熱工性能能；（6）、建筑設(shè)設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化化應(yīng)與多樣化化結(jié)合；（7）、體現(xiàn)對對殘疾人、老老年人的關(guān)懷懷，為他們的的生活、工作作和社會活動動提供無障礙礙的室內(nèi)外環(huán)環(huán)境；（8）、建筑和和環(huán)境應(yīng)綜合合考慮防火、抗抗震、防空和和防洪等安全全措施；（9）、在國家家或地方公布布的各級歷史史文化名城、歷歷史文化保護(hù)護(hù)區(qū)、文物保保護(hù)單位和風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)的的各項建設(shè)，應(yīng)應(yīng)按國家或地地方制定的有有關(guān)條例和保保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行行。5、基本的設(shè)計計程序分為以以下幾個工作作階段：搜集集資料、初步步方案、初步步設(shè)計、技術(shù)術(shù)設(shè)計施工圖圖和詳圖等：：（1）、設(shè)計者者在動手設(shè)計計之前，首先先要了解并掌掌握各種有關(guān)關(guān)的外部條件件和客觀情況況：自然條件件，包括地形形、氣候、地地質(zhì)、自然環(huán)環(huán)境等；城市市規(guī)劃對建筑筑物的要求，包包括用地范圍圍的建筑紅線線、建筑物高高度和密度的的控制等，城城市的人為環(huán)環(huán)境，包括交交通、供水、排排水、供電、供供燃?xì)狻⑼ㄐ判诺雀鞣N條件件和情況；使使用者對擬建建建筑物的要要求，特別是是對建筑物所所應(yīng)具備的各各項使用內(nèi)容容的要求；對對工程經(jīng)濟(jì)估估算依據(jù)和所所能提供的資資金、材料施施工技術(shù)和裝裝備等；以及及可能影響工工程的其他客客觀因素，這這個階段，通通常稱為搜集集資料階段。在搜集集資料階段，設(shè)設(shè)計者也常協(xié)協(xié)助建設(shè)者做做一些應(yīng)由咨咨詢單位做的的工作，諸如如確定計劃任任務(wù)書，進(jìn)行行一些可行性性研究，提出出地形測量和和工程勘察的的要求，以及及落實某些建建設(shè)條件等。（2）、設(shè)計者者在對建筑物物主要內(nèi)容的的安排有個大大概的布局設(shè)設(shè)想以后，首首先要考慮和和處理建筑物物與城市規(guī)劃劃的關(guān)系，其其中包括建筑筑物和周圍環(huán)環(huán)境的關(guān)系，建建筑物對城市市交通或城市市其他功能的的關(guān)系等。這這個工作階段段，通常叫做做初步方案階階段。（3）、技術(shù)設(shè)設(shè)計階段是設(shè)設(shè)計過程中的的一個關(guān)鍵性性階段，也是是整個設(shè)計構(gòu)構(gòu)思基本成型型的階段。初初步設(shè)計中首首先要考慮建建筑物內(nèi)部各各種使用功能能的合理布置置。要根據(jù)不同同的性質(zhì)和用用途合理安排排，各得其所所。這不僅出出于功能上的的考慮，同時時也要從藝術(shù)術(shù)效果的角度度來設(shè)計。（4）、技術(shù)設(shè)設(shè)計的內(nèi)容包包括整個建筑筑物和各個局局部的具體做做法，各部分分確切的尺寸寸關(guān)系，內(nèi)外外裝修的設(shè)計計，結(jié)構(gòu)方案案的計算和具具體內(nèi)容，各各種構(gòu)造和用用料的確定，各各種設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計和計計算，各技術(shù)術(shù)工種之間各各種矛盾的合合理解決，設(shè)設(shè)計預(yù)算的編編制等。這些工作都是在在有關(guān)各技術(shù)術(shù)工種共同商商議之下進(jìn)行行的，并應(yīng)相相互認(rèn)可。技技術(shù)設(shè)計的著著眼點，除體體現(xiàn)初步設(shè)計計的整體意圖圖外，還要考考慮施工的方方便易行，以以比較省事、省省時、省錢的的辦法求取最最好的使用效效果和藝術(shù)效效果。對于不不太復(fù)雜的工工程，技術(shù)設(shè)設(shè)計階段可以以省略，把這這個階段的一一部分工作納納入初步設(shè)計計階段，另一一部分工作則則留待施工圖圖設(shè)計階段進(jìn)進(jìn)行。施工圖圖和詳圖主要要是通過圖紙紙，把設(shè)計者者的意圖和全全部的設(shè)計結(jié)結(jié)果表達(dá)出來來，作為工人人施工制作的的依據(jù)。這個個階段是設(shè)計計工作和施工工工作的橋梁梁。施工圖和和詳圖不僅要要解決各個細(xì)細(xì)部的構(gòu)造方方式和具體做做法，還要從從藝術(shù)上處理理細(xì)部與整體體的相互關(guān)系系。包括思路路上、邏輯上上的統(tǒng)一性，造造型上、風(fēng)格格上、比例和和尺度上的協(xié)協(xié)調(diào)等，細(xì)部部設(shè)計的水平平常在很大程程度上影響整整個建筑的藝藝術(shù)水平。6、房地產(chǎn)項目目設(shè)計階段主主要分3個階段：初步步設(shè)計、技術(shù)術(shù)設(shè)計、施工工圖設(shè)計。初初步設(shè)計階段段主要側(cè)重技技術(shù)功能要求求，其重要特特征是：以提提高價值目標(biāo)標(biāo)和建設(shè)單位位要求為重點點，以功能分分析為核心，以以集體智慧為為依托，以創(chuàng)創(chuàng)造精神為支支柱，以系統(tǒng)統(tǒng)觀點為指針針，技術(shù)分析析與經(jīng)濟(jì)分析析相結(jié)合。技技術(shù)設(shè)計階段段為基本設(shè)計計、招標(biāo)文件件準(zhǔn)備階段。施施工圖設(shè)計階階段主要側(cè)重重于造價控制制，按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的初步設(shè)計計的總概算嚴(yán)嚴(yán)格控制施工工圖設(shè)計。7、建筑規(guī)劃方方案設(shè)計流程程表建筑規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計流程五、建設(shè)項目目報建登記，申申請招標(biāo)，辦辦理招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)手續(xù)（一）、工程建建設(shè)項目報建建：是指工程建建設(shè)項目由建建設(shè)單位或其其代理機(jī)構(gòu)在在工程項目可可行性研究報報告或其他立立項文件被批批準(zhǔn)后，須向向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行行政主管部門門或其授權(quán)機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行報建建，交驗工程程項目立項的的批準(zhǔn)文件，包包括銀行出具具的資信證明明以及批準(zhǔn)的的建設(shè)用地等等其他有關(guān)文文件的行為。這里的的工程建設(shè)項項目是指各類類房屋建設(shè)、土土木工程、設(shè)設(shè)備安裝，管管道線路敷設(shè)設(shè)、裝飾裝修修等固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的新建建、擴(kuò)建、改改建以及技改改等建設(shè)項目目，通稱為工工程建設(shè)項目目。凡是在在我國境內(nèi)投投資興建的工工程建設(shè)項目目，包括外國國獨資、合資資、合作的工工程建設(shè)項目目，都必須實實行報建制度度，接受當(dāng)?shù)氐亟ㄔO(shè)行政主主管部門或其其授權(quán)機(jī)構(gòu)監(jiān)監(jiān)督管理。1、工程建設(shè)項項目的報建內(nèi)內(nèi)容：（1）工程名稱稱；（2）建設(shè)地點點；（3）投資規(guī)模模；（4）資金來源源；（5）當(dāng)年投資資額；（6）工程規(guī)模模；（7）開工、竣竣工日期；（8）發(fā)包方式式；（9）工程籌建建情況。2、工程報建的的程序：（1）、建設(shè)單位位到建設(shè)行政政管理部門或或其權(quán)機(jī)構(gòu)領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程程項目登記表表。（2）、按登記表表內(nèi)容及要求求認(rèn)真填寫登登記表。（3）、將登記表表報送建設(shè)單單位主管部門門審核、簽署署意見。（4）、向建設(shè)行行政管理部門門報送登記表表；并交驗立立項批準(zhǔn)文件件和建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證，土地使用用證，投資許許可證及資金金證明。（5）、建設(shè)行政政管理部門或或其代理機(jī)構(gòu)構(gòu)審核簽署意意見后，發(fā)還還建設(shè)單位項項目登記表，進(jìn)進(jìn)入施工圖文文件審查程序序。報建單單位有如下部部門：1、規(guī)劃部門門；2、計委；3、人防部門門；4、園林部門門；5、消防部門門；6、交警部門門；7、環(huán)保部門門；8、土地部門門；9、氣象部門門；10、衛(wèi)生部門門；11、水利部門門。準(zhǔn)備資料料有些相同有有些不同，報報建單位應(yīng)到到相關(guān)單位及及部門咨詢。（二）、申請招招標(biāo)，辦理招招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)續(xù)招標(biāo)是指招標(biāo)人人（買方）發(fā)發(fā)出招標(biāo)通知知，說明采購購的商品名稱稱、規(guī)格、數(shù)數(shù)量及其他條條件，邀請投投標(biāo)人（賣方方）在規(guī)定的的時間、地點點按照一定的的程序進(jìn)行投投標(biāo)的行為。建筑工程招標(biāo)是是指建設(shè)單位位對擬建的工工程發(fā)布公告告，通過法定定的程序和方方式吸引建設(shè)設(shè)項目的承包包單位競爭并并從中選擇條條件優(yōu)越者來來完成工程建建設(shè)任務(wù)的法法律行為。1、工程建設(shè)項項目符合《工工程建設(shè)項目目招標(biāo)范圍和和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)定》規(guī)定的的范圍和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，必須通通過招標(biāo)選擇擇施工單位。2、依法必須招招標(biāo)的工程建建設(shè)項目，應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備下列列條件才能進(jìn)進(jìn)行施工招標(biāo)標(biāo)：（1）招標(biāo)人已已經(jīng)依法成立立；（2）初步設(shè)計計及概算應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行審批手手續(xù)的，已經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)；（33）招標(biāo)范圍圍、招標(biāo)方式式和招標(biāo)組織織形式等應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手手續(xù)的，已經(jīng)經(jīng)核準(zhǔn)；（44）有相應(yīng)資資金或資金來來源已經(jīng)落實實；（5）有招標(biāo)所所需的設(shè)計圖圖紙及技術(shù)資資料。3、工程施工招招標(biāo)分為公開開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)協(xié)議招標(biāo)。（1）、采用公公開招標(biāo)方式式的，招標(biāo)人人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招招標(biāo)公告，邀邀請不特定的的法人或者其其他組織投標(biāo)標(biāo)。依法必須須進(jìn)行施工招招標(biāo)項目的招招標(biāo)公告，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在國家指指定的報刊和和信息網(wǎng)絡(luò)上上發(fā)布。（2）、采用邀請請招標(biāo)方式的的，招標(biāo)人應(yīng)應(yīng)當(dāng)向三家以以上具備承擔(dān)擔(dān)施工招標(biāo)項項目的能力、資資信良好的特特定的法人或或者其他組織織發(fā)出投標(biāo)邀邀請書。（3）、招標(biāo)公公告或者投標(biāo)標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)當(dāng)至少載明下下列內(nèi)容：招招標(biāo)人的名稱稱和地址；招招標(biāo)項目的內(nèi)內(nèi)容、規(guī)模、資資金來源；招招標(biāo)項目的實實施地點和工工期；獲取招招標(biāo)文件或者者資格預(yù)審文文件的地點和和時間；對招招標(biāo)文件或者者資格預(yù)審文文件收取的費(fèi)費(fèi)用；對投標(biāo)標(biāo)人的資質(zhì)等等級的要求。4、依法必須須進(jìn)行施工招招標(biāo)的工程建建設(shè)項目，按按工程建設(shè)項項目審批管理理規(guī)定，凡應(yīng)應(yīng)報送項目審審批部門審批批的，招標(biāo)人人必須在報送送的可行性研研究報告中將將招標(biāo)范圍、招招標(biāo)方式、招招標(biāo)組織形式式等有關(guān)招標(biāo)標(biāo)內(nèi)容報項目目審批部門核核準(zhǔn)。5、招標(biāo)投標(biāo)的的基本程序：招標(biāo)工作由由開發(fā)公司主主持，沒有組組織招標(biāo)和編編制標(biāo)底能力力的開發(fā)公司司，可委托工工程咨詢公司司等招標(biāo)服務(wù)務(wù)公司代理。但但這類服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)必須具備備一定技術(shù)資資質(zhì)，具有法法人地位，經(jīng)經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管管理部門審查查批準(zhǔn)的企事事業(yè)單位。(1)招投投標(biāo)工作程序：審查招標(biāo)單單位的資格；；報批招標(biāo)申申請書；編制招標(biāo)文文件，編制標(biāo)標(biāo)底并送審，指指定評標(biāo)、定定標(biāo)方法；發(fā)發(fā)布招標(biāo)公告告或招標(biāo)邀請請書；審查投標(biāo)單單位資格；分分發(fā)招標(biāo)文件件及有關(guān)技術(shù)術(shù)資料、圖紙紙等，組織投投標(biāo)單位現(xiàn)場場勘察和招標(biāo)標(biāo)文件答疑；；編制和寄送送投標(biāo)文件；；開標(biāo)，公開開標(biāo)底，審查查投標(biāo)書和保保函；評標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)、決定中標(biāo)標(biāo)單位；發(fā)出出中標(biāo)通知書書，招標(biāo)單位位與中標(biāo)單位位簽訂承包合合同。（2）、招標(biāo)申請請書應(yīng)當(dāng)包括括以下主要內(nèi)內(nèi)容：項目名名稱、情況、概概算；開發(fā)公公司負(fù)責(zé)組織織招標(biāo)的人員員的姓名、年年齡、業(yè)務(wù)簡簡歷、職務(wù)、職職稱；資金來來源及落實情情況；圖紙、場場地等情況是是否具備招標(biāo)標(biāo)條件；招標(biāo)標(biāo)方式。(3)應(yīng)注意的問問題A、工程建設(shè)招招標(biāo)投標(biāo)必須須編制完整的的招標(biāo)文件和和投標(biāo)標(biāo)書。招招標(biāo)文件和投投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)經(jīng)發(fā)出，除另另有規(guī)定外，一一般不得變更更。B、招標(biāo)必須依依據(jù)有關(guān)規(guī)定定編制標(biāo)底，并并送政府主管管招標(biāo)投標(biāo)的的部門或其委委托單位審查查批準(zhǔn)。編制制標(biāo)底人員的的資格，須審審核批準(zhǔn)。此此外，一個招招標(biāo)工程，只只能編制一個個標(biāo)底。C、為了保證招招標(biāo)的公正性性，應(yīng)當(dāng)以招招標(biāo)單位為主主，約請有關(guān)關(guān)部門及專家家成立評標(biāo)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)進(jìn)行評標(biāo)、決決標(biāo)。對于大大中型建設(shè)項項目，招標(biāo)單單位還可以邀邀請經(jīng)驗豐富富、有較高技技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評評估水平的專專家組成評標(biāo)標(biāo)委員會，對對各投標(biāo)方案案作出評價。在在此基礎(chǔ)上，推推薦一、二個個投標(biāo)企業(yè)，供供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組審定，確確定中標(biāo)單位位。如果決標(biāo)標(biāo)結(jié)果有損于于國家利益時時，政府主管管招標(biāo)投標(biāo)的的部門，有權(quán)權(quán)予以否決。D、投標(biāo)單位在在提交投標(biāo)標(biāo)標(biāo)書的同時，必必須提交由其其開戶銀行出出具的投標(biāo)保保證金證書。投投標(biāo)單位中標(biāo)標(biāo)后，如果拒拒絕承擔(dān)中標(biāo)標(biāo)的工程任務(wù)務(wù)，招標(biāo)單位位有權(quán)向為其其出具保函的的單位索取投投標(biāo)保證金。簽簽訂承發(fā)包合合同時，必須須嚴(yán)格履行標(biāo)標(biāo)書的各項條條件，不得修修改和變更；；雙方應(yīng)互換換各自開戶銀銀行出具的履履約保證金證證書。保證金金額在合同期期滿后應(yīng)當(dāng)退退回。招標(biāo)單單位和中標(biāo)單單位簽訂合同同后毀約，對對方有權(quán)持履履約保證金證證書向其擔(dān)保保銀行索兌保保證金。由于于違約給對方方造成的損失失如超過履約約保證金的，還還應(yīng)補(bǔ)償履約約保證金的不不足部門。六、申辦《施工工許可證》（一）、建設(shè)工工程施工許可可證：是建筑施工工單位符合各各種施工條件件、允許開工工的批準(zhǔn)文件件，是建設(shè)單單位進(jìn)行工程程施工的法律律憑證，也是是房屋權(quán)屬登登記的主要依依據(jù)之一。沒沒有開工證的的建設(shè)項目均均屬違章建筑筑，不受法律律保護(hù)。當(dāng)各各種施工條件件完備時，建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照計劃批批準(zhǔn)的開工項項目向工程所所在地縣級以以上人民政府府建設(shè)行政主主管部門辦理理施工許可證證手續(xù)，領(lǐng)取取施工許可證證。未取得施施工許可證的的不得擅自開開工。（二）、申請辦辦理施工許可可證，應(yīng)當(dāng)按按照下列程序序進(jìn)行：1、建設(shè)單位向向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)取《建筑工工程施工許可可證申請表》。2、建設(shè)單位持持加蓋單位及及法定代表人人印鑒的《建建筑工程施工工許可證申請請表》，并附附本辦法第四四條規(guī)定的證證明文件，向向發(fā)證機(jī)關(guān)提提出申請。3、發(fā)證機(jī)關(guān)在在收到建設(shè)單單位報送的《建建筑工程施工工許可證申請請表》和所附附證明文件后后，對于符合合條件的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)自收到申申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施施工許可證；；對于證明文文件不齊全或或者失效的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)限期要求求建設(shè)單位補(bǔ)補(bǔ)正，審批時時間可以自證證明文件補(bǔ)正正齊全后作相相應(yīng)順延；對對于不符合條條件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)自收到申請請之日起15日內(nèi)書面通通知建設(shè)單位位，并說明理理由。4、建設(shè)單位申申請領(lǐng)取施工工許可證的工工程名稱、地地點、規(guī)模，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與依法簽簽訂的施工承承包合同一致致。施工許可可證應(yīng)當(dāng)放置置在施工現(xiàn)場場備查。5、施工許可證證不得偽造和和涂改。6、建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施施工許可證之之日起3個月內(nèi)開工工。因故不能能按期開工的的，應(yīng)當(dāng)在期期滿前向發(fā)證證機(jī)關(guān)申請延延期，并說明明理由；延期期以兩次為限限，每次不超超過3個月。7、對于未取得得施工許可證證或者為規(guī)避避辦理施工許許可證將工程程項目分解后后擅自施工的的，由有管轄轄權(quán)的發(fā)證機(jī)機(jī)關(guān)責(zé)令改正正，對于不符符合開工條件件的責(zé)令停止止施工，并對對建設(shè)單位和和施工單位分分別處以罰款款。（三）、辦理施施工許可證應(yīng)應(yīng)提交的資料料辦理建筑工程施施工許可證提提交資料序號須提交資料提交情況備注1立項批文2建設(shè)用地規(guī)劃許許可證3人防費(fèi)4建設(shè)工程規(guī)劃許許可證5施工合同或中標(biāo)標(biāo)通知書6施工圖設(shè)計審查查證明7工程監(jiān)理合同8勞保費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)督手手續(xù)10消防審查手續(xù)11施工組織設(shè)計12建筑工程勞務(wù)工工資保證金13配套費(fèi)14墻改費(fèi)15施工單位資料（原原件、復(fù)印件件）a資質(zhì)證書副本b營業(yè)執(zhí)照c安全生產(chǎn)許可證證d外地施工企業(yè)注注冊登記表或或備案表e安全監(jiān)督手續(xù)f法人授權(quán)委托書書16監(jiān)理公司單項工工程登記備案案第四章：工程建建設(shè)實施階段段工程管理是對一一個工程從概概念設(shè)想到正正式運(yùn)營的全全過程（具體體工作包括：：投資機(jī)會研研究、初步可可行性研究、最最終可行性研研究、勘察設(shè)設(shè)計、招標(biāo)、采采購、施工、試試運(yùn)行等）進(jìn)進(jìn)行管理。工工程實施階段段業(yè)主的項目目管理則可描描述為：在工工程的實施階階段，業(yè)主的的項目部和項項目管理人員員，按照工程程建設(shè)的有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)、技術(shù)規(guī)范范的要求，根根據(jù)已簽訂的的工程承包合合同、工程監(jiān)監(jiān)理合同、其其他合同及合合同性文件，調(diào)調(diào)動各方面的的綜合資源，對對項目工程從從開工至竣工工的工程質(zhì)量量、進(jìn)度、投投資及其他方方面的目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行全面控制制的管理過程程。一、工程建設(shè)實實施準(zhǔn)備階段段1、施工用水電電及通訊線路路接通，保證證施工需要2、施工場地地平整，達(dá)到到施工條件3、施工通道道疏通，滿足足施工運(yùn)輸條條件4、施工圖紙紙及施工資料料準(zhǔn)備5、施工材料料和施工設(shè)備備的準(zhǔn)備6、臨時用地地或臨時占道道手續(xù)辦理7、施工許可批批文及辦理開開工手續(xù)8、組織圖紙紙會審、設(shè)計計交底、確定定水準(zhǔn)點與座座標(biāo)控制點，進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場交驗驗9、及時委托和和組織相關(guān)單單位進(jìn)行定位位放線，委托托規(guī)劃部門進(jìn)進(jìn)行灰線驗收收10、編制工程程進(jìn)度計劃11、檢查監(jiān)理理單位在施工工前是否已做做好相應(yīng)準(zhǔn)備備工作12、開工前，工工程部會同監(jiān)監(jiān)理單位對施施工單位的施施工準(zhǔn)備工作作進(jìn)行全面檢檢查和控制11、設(shè)計、施施工、監(jiān)理及及相關(guān)單位的的統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設(shè)實實施階段當(dāng)施工單位的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作完成成后，工程部部對施工單位位的準(zhǔn)備工作作進(jìn)行檢查。當(dāng)當(dāng)準(zhǔn)備工作已已全部完成，符符合開工條件件，應(yīng)及時簽簽發(fā)施工單位位的《開工報報告》，允許許開工，否則則要求施工單單位盡快做好準(zhǔn)備，待條件件具備后，再再重新審核。（一）、工程進(jìn)進(jìn)度控制1、工程建設(shè)進(jìn)進(jìn)度控制是工工程項目建設(shè)設(shè)中與質(zhì)量控控制、投資控控制并列為工工程建設(shè)控制制的三大目標(biāo)標(biāo)之一，而施施工階段是工工程實體形成成階段。對其其進(jìn)行進(jìn)控制制是整個工程程項目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度控制的重重點，因此施施工階段的進(jìn)進(jìn)度控制又是是現(xiàn)場施工管管理的重要核核心。施工項目進(jìn)度控控制與投資控控制和質(zhì)量控控制一樣，是是項目施工中中的重點控制制之一。它是是保證施工項項目按期完成成，合理安排排資源供應(yīng)、節(jié)節(jié)約工程成本本的重要措施施。2、施工進(jìn)度管管理的地位和和作用：關(guān)系系到項目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益；關(guān)關(guān)系到社會效效益的實現(xiàn)。3、進(jìn)度控制的的基本程序：（1）、承包人人編制工程總進(jìn)進(jìn)度計劃、年度、月進(jìn)進(jìn)度計劃、單項工程進(jìn)進(jìn)度計劃；（2）、監(jiān)理工工程師及工程程部對承包人人的進(jìn)度計劃劃進(jìn)行審批；；（3）、工程部部對承包人的的實際施工進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行檢查查；（4）、監(jiān)理工工程師對工程程施工進(jìn)度實實施情況進(jìn)行行分析，對進(jìn)進(jìn)度延誤采取取相應(yīng)的組織措措施、技術(shù)措措施、合同措措施、經(jīng)濟(jì)措施和和信息管理等等調(diào)整措施。工程進(jìn)度控制的的基本程序承包單位編制下一期施工進(jìn)度計劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，指示承包單位采取調(diào)整措施嚴(yán)重偏離計劃目標(biāo)基本實現(xiàn)計劃目標(biāo)監(jiān)理工程師對進(jìn)度計劃實施情況進(jìn)行檢查、分析按計劃組織實施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進(jìn)度計劃填寫?施工進(jìn)度計劃報審表?承包單位編制施工總進(jìn)度計劃填寫?施工進(jìn)度計劃報審表?注：如總進(jìn)度計劃為施工組織設(shè)計的一部分，可不單獨審批。否總監(jiān)理工程師審批承包單位編制下一期施工進(jìn)度計劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，指示承包單位采取調(diào)整措施嚴(yán)重偏離計劃目標(biāo)基本實現(xiàn)計劃目標(biāo)監(jiān)理工程師對進(jìn)度計劃實施情況進(jìn)行檢查、分析按計劃組織實施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進(jìn)度計劃填寫?施工進(jìn)度計劃報審表?承包單位編制施工總進(jìn)度計劃填寫?施工進(jìn)度計劃報審表?注：如總進(jìn)度計劃為施工組織設(shè)計的一部分，可不單獨審批。否總監(jiān)理工程師審批4、工程進(jìn)度計計劃的表示方方法有：（1）、單項工程程進(jìn)度控制法法；（2）、采用進(jìn)度度表控制法；；（3）、采用網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計劃控制法法；（4）、采用工程程曲線控制法法。5、影響施工項項目進(jìn)度的因因素由于工程項目的的施工特點，尤尤其是較大和和復(fù)雜的施工工項目、工期期較長，影響響進(jìn)度因素較較多。編制計計劃和執(zhí)行控控制施工進(jìn)度度計劃時必須須充分認(rèn)識和和估計這些因因素，才能克克服其影響，使使施工進(jìn)度盡盡可能按計劃劃進(jìn)行，當(dāng)出出現(xiàn)偏差時，應(yīng)應(yīng)考慮有關(guān)影影響因素，分分析產(chǎn)生的原原因。其主要要影響因素有有:（1）、有關(guān)單位位的影響：施工項目的的主要施工單單位對施工進(jìn)進(jìn)度起決定性性作用，但是是建設(shè)單位與與業(yè)主、設(shè)計計單位、銀行行信貸單位、材材料設(shè)備供應(yīng)應(yīng)部門、運(yùn)輸輸部門、水、電電供應(yīng)部門及及政府的有關(guān)關(guān)主管部門都都可能給施工工某些方面造造成困難而影影響施工進(jìn)度度。其中設(shè)計計單位圖紙不不及時和有錯錯誤以及有關(guān)關(guān)部門或業(yè)主主對設(shè)計方案案的變動是經(jīng)經(jīng)常發(fā)生和影影響最大的因因素。材料和和設(shè)備不能按按期供應(yīng)，或或質(zhì)量、規(guī)格格不符合要求求，都將使施施工停頓。資資金不能保證證也會使施工工進(jìn)度中斷或或速度減慢等等。（2）、施工條件件的變化：施工申工程程地質(zhì)條件和和水文地質(zhì)條條件與勘查設(shè)設(shè)計的不符，如如地質(zhì)斷層、溶溶洞、地下障障礙物、軟弱弱地基以及惡惡劣的氣候、暴暴雨、高溫和和洪水等都對對施工進(jìn)度產(chǎn)產(chǎn)生影響、造造成臨時停工工或破壞。（3）、技術(shù)失誤：施工單位采采用技術(shù)措施施不當(dāng)，施工工中發(fā)生技術(shù)術(shù)事故;應(yīng)用新技術(shù)術(shù)、新材料、新新結(jié)構(gòu)缺乏經(jīng)經(jīng)驗，不能保保證質(zhì)量等都都要影響施工工進(jìn)度。（4）、施工組織織管理不利：流水施工組組織不合理、勞勞動力和施工工機(jī)械調(diào)配不不當(dāng)、施工平平面布置不合合理等將影響響施工迸度計計劃的執(zhí)行。（5）、意外事件件的出現(xiàn)：施工中如果果出現(xiàn)意外的的事件，如戰(zhàn)戰(zhàn)爭、嚴(yán)重自自然災(zāi)害、火火災(zāi)、重大工工程事故、工工人罷工等都都會影響施工工進(jìn)度計劃。總之，施工進(jìn)度度控制是技術(shù)術(shù)性要求較強(qiáng)強(qiáng)的工作，不不僅要求施工工管理人員要要掌握施工組組織設(shè)計的編編制，還要熟熟悉建筑施工工、建筑工程程勞動定額與與工程預(yù)算定定額、技術(shù)方方案方面的知知識，并熟悉悉相關(guān)專業(yè)的的知識，如建建筑設(shè)計、建建筑材料《合同法》等等建筑法規(guī)的的知識，另外外還要求細(xì)心心收集和整理理有關(guān)設(shè)計變變更、現(xiàn)場簽簽證、自然災(zāi)災(zāi)害等資料。在在工程項目實實施過程中，進(jìn)進(jìn)度控制就是是經(jīng)過不斷地地計劃、執(zhí)行行、檢查、分分析和調(diào)整的動態(tài)循環(huán)環(huán)，因此做好好施工進(jìn)度的的計劃與銜接接，跟蹤檢查查施工進(jìn)度計計劃的執(zhí)行情情況，在必要要時進(jìn)行調(diào)整整，在保證工工程質(zhì)量的前前題下，確保保工程建設(shè)進(jìn)進(jìn)度目標(biāo)的實實現(xiàn)。（二）、工程質(zhì)質(zhì)量的控制1、廣義的工程程質(zhì)量管理，泛泛指建設(shè)全過過程的質(zhì)量管管理。其管理理的范圍貫穿穿于工程建設(shè)設(shè)的決策、勘勘察、設(shè)計、施施工的全過程程。一般意義義的質(zhì)量管理理，指的是工工程施工階段段的管理。它它從系統(tǒng)理論論出發(fā)，把工工程質(zhì)量形成成的過程作為為整體，以正正確的設(shè)計文文件為依據(jù)，結(jié)結(jié)合專業(yè)技術(shù)術(shù)、經(jīng)營管理理和數(shù)理統(tǒng)計計，建立一整整套施工質(zhì)量量保證體系，用用最經(jīng)濟(jì)的手手段，科學(xué)的的方法，對影影響工程質(zhì)量量的各種因素素進(jìn)行綜合治治理，建成符符合標(biāo)準(zhǔn)、用用戶滿意的工工程項目。2、目標(biāo)和意義義目標(biāo)是使工程建建設(shè)質(zhì)量達(dá)到到全優(yōu)。在中中國，稱之為為全優(yōu)工程。即即質(zhì)量好、工工期短、消耗耗低、經(jīng)濟(jì)效效益高、施工工文明和符合合安全標(biāo)準(zhǔn)。全全優(yōu)工程的具具體檢查評定定標(biāo)準(zhǔn)包括六六個方面：達(dá)到國家頒發(fā)的的施工驗收規(guī)規(guī)范的規(guī)定和和質(zhì)量檢驗評評定標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)質(zhì)量優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。必須按期和提前前竣工，交工工符合國家規(guī)規(guī)定。凡甲乙乙雙方簽訂合合同者,以合同規(guī)定定的單位工程程竣工日期為為準(zhǔn);未簽訂合同同的工程，以以地區(qū)主管部部門有關(guān)建筑筑安裝工程工工期定額為準(zhǔn)準(zhǔn)。工效必須達(dá)到全全國統(tǒng)一勞動動定額，材料料和能源要有有節(jié)約，降低低成本要實現(xiàn)現(xiàn)計劃規(guī)定的的指標(biāo)。嚴(yán)格執(zhí)行安全操操作規(guī)程，參參加施工人員員均不應(yīng)發(fā)生生重大傷亡事事故。堅持文明施工,,保持現(xiàn)場整整潔,做到工完場場清。組織施施工要制定科科學(xué)的施工組組織設(shè)計，施施工現(xiàn)場應(yīng)達(dá)達(dá)到場容管理理規(guī)定要求。各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)資資料齊全，手手續(xù)完整。3、工程質(zhì)量管管理，要求把把質(zhì)量問題消消滅在它的形形成過程中，以以預(yù)防為主，并并以全過程多多環(huán)節(jié)致力于于質(zhì)量的提高高。這就是要要把工程質(zhì)量量管理的重點點，以事后檢檢查把關(guān)為主主變?yōu)轭A(yù)防、改改正為主，從從管結(jié)果變?yōu)闉楣芤蛩兀寻延绊戀|(zhì)量的的諸因素查找找出來，發(fā)動動全員、全過過程、多部門門參加，依靠靠科學(xué)理論、程程序、方法，使使工程建設(shè)全全過程都處于于受控制狀態(tài)態(tài)。4、工程項目質(zhì)質(zhì)量管理分為為三個階段：：（1）、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備階段的質(zhì)質(zhì)量管理。主主要包括：圖圖紙的審查，施施工組織設(shè)計計的編制，材材料和預(yù)制構(gòu)構(gòu)件、半成品品的檢驗，施施工機(jī)械設(shè)備備的檢修等。（2）、施工過過程中的質(zhì)量量管理。施工工過程是控制制質(zhì)量的主要要階段，這一一階段的質(zhì)量量管理工作主主要有：做好好施工的技術(shù)術(shù)交底，監(jiān)督督按照設(shè)計圖圖紙和規(guī)范、規(guī)規(guī)程施工；進(jìn)進(jìn)行施工質(zhì)量量檢查和驗收收；質(zhì)量活動動分析和實現(xiàn)現(xiàn)文明施工。（3）、工程投投產(chǎn)使用階段段的質(zhì)量管理理。這一過程程是檢驗工程程實際質(zhì)量的的過程，是工工程質(zhì)量的歸歸宿點。投產(chǎn)產(chǎn)使用階段的的質(zhì)量管理有有兩項：一是是及時回訪。對對已完工程進(jìn)進(jìn)行調(diào)查，將將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量量缺陷及時反反饋，為日后后改進(jìn)施工質(zhì)質(zhì)量管理提供供信息。二是是實行保修制制度。5、工程項目質(zhì)質(zhì)量管理的施施工過程中工工程部應(yīng)做的的工作：（1）、工程技技術(shù)人員應(yīng)加加強(qiáng)對施工現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行巡視視、檢查，保保證對整個施施工過程的質(zhì)質(zhì)量實施控制制。（2）、工程部部應(yīng)隨時對施施工單位的質(zhì)質(zhì)保體系進(jìn)行行檢查，保證證質(zhì)量體系運(yùn)運(yùn)行的有效性性。（3）、對進(jìn)場場的材料和設(shè)設(shè)備，相關(guān)技技術(shù)人員應(yīng)和和監(jiān)理及時全全面進(jìn)行檢查查和驗證。對對不符合投標(biāo)標(biāo)要求和設(shè)計計要求的，應(yīng)應(yīng)要求施工單單位及時清理理出場。（4）、對重要要的分項分部部工程，應(yīng)要要求施工單位位制定施工方方案，并對施施工方案進(jìn)行行審查，將審審查意見以書書面形式反饋饋給施工單位位，對需要修修改的應(yīng)要求求施工單位限限期修改，并并重新報審。（5）、工程部部應(yīng)有專人負(fù)負(fù)責(zé)將每月的的工程質(zhì)量、安安全、文明施施工等情況寫寫成書面總結(jié)結(jié)報告。（三）工程成本本的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品