PAGE頁碼39房屋土地租賃合同收藏20____房屋土地租賃合同房屋土地租賃合同在人們愈發(fā)重視契約的社會中，合同的用途越來越廣泛，正常狀況下，簽訂合同必需經(jīng)過規(guī)定的方式。那么大家知道正規(guī)的合同書怎么寫嗎？以下是我的房屋土地租賃合同，僅供參考，。房屋土地租賃合同1出租方：(以下簡稱甲方)承租方：(以下簡稱乙方)為了村幼兒園建設(shè)，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，甲乙雙方本著同等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。一、土地的面積、位置甲方自愿將位于____董口鎮(zhèn)后田鋪村面積畝(詳細面積、位置以合同附圖為準)宅基地承租給乙方運用。土地方位東起，西至，北至，南至。二、土地用途及承租形式1.土地用途為建設(shè)村幼兒園。2.承租形式：村委承租。三、土地的承租期限該地承租期限為年，自年月日至年月日止。四、地上物的處置該地上有，在合同有效期內(nèi)，由乙方無償運用并加以維護;待合同期滿或解除時，按運用的實際狀況與所承租的土地一并歸還甲方。五、承租金及交付方式1.該土地的承租金為每年小麥公斤，按當年五月一日市場小麥價格計算。2.每年月日前，乙方向甲方全額交納本年度的承租金。六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)1.對土地利用進行監(jiān)督，保證土地根據(jù)合同約定的用途合理利用。2.根據(jù)合同約定收取承租金;在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高承租金。3.在合適時期，村里給于宅基地置換，置換后本合同法終止。4.在宅基地調(diào)整、新農(nóng)村建設(shè)、全村宅基地統(tǒng)一規(guī)劃運用時，與其他村民享有同等權(quán)利。七、合同的變更和解除本合同期滿，如接著承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前半年簽訂將來承租合同。八違約責任1.在合同履行期間，任何一方違反本合同的約定，視為違約。違約方應(yīng)賠償對方因違約而造成的實際損失。2.乙方應(yīng)當根據(jù)本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期3個月未支付租金，宅基地上甲方可復原運用權(quán)，如逾期15個月未支付租金，甲方有權(quán)解除合同，甲方收回宅基地并擁有附屬物全部權(quán)。九、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。十二、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十三、本合同一式份，甲乙雙方各份。出租方：(簽字)承租方：(簽字)法定代表人：(簽字)簽約日期：年月日簽約地點：房屋土地租賃合同2承租方：(以下簡稱甲方)出租方：(以下簡稱乙方)一、乙方就該地塊長米，寬米，(包括一座廠房，占地面積約為平方米)租給甲方運用事項簽定該協(xié)議，租用期暫定年，租金自年月二、本協(xié)議所約定的租金，根據(jù)先支付后運用的原則，由甲方按年度向乙方支付，并應(yīng)于每年月日之前付至乙方，如甲方未按本協(xié)議約定的付款日(簽定協(xié)議日)全額支付下年度租金，則自逾期之日起，按其未支付租金額的%，支付滯納金，逾期30日仍未全額支付下年度租金，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。三、租用期內(nèi)，乙方不得阻礙甲方對該廠地行使正值權(quán)利。四、在本協(xié)議有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得提前終止協(xié)議或部分及全部收回土地運用權(quán)，否則造成甲方的一切損失，均由乙方全額賠償，租用期滿后，如甲方須要，可優(yōu)先租用該廠地。五、乙方負責交納與租用土地有關(guān)的土地稅、費用及其它法定的費用。六、若因國家或地方____征用土地，對甲方所蓋的房屋及電力設(shè)施進行補償?shù)目顢?shù)應(yīng)由甲方所得。七、在租賃期內(nèi)，主廠房所出現(xiàn)的一切質(zhì)量問題應(yīng)由乙方負責修理。八、本協(xié)議雙方同意后，自簽字之日起生效，甲乙雙方各執(zhí)一份。出租方：承租方：年月日房屋土地租賃合同3出租方(以下簡稱甲方)身份證地址、號碼：承租方(以下簡稱乙方)身份證地址、號碼：甲、乙雙方通過友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達成協(xié)議如下：一、租賃地點及設(shè)施：租賃地址：____石油基地8棟2單元702;二、租用期限及其約定：1.租用期限：甲方同意乙方租用1年;自20xx年月日起至年月日。2.房屋租金：每月元人民幣。3.付款方式：年月日前一次性支付，另付押金200元，租房終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。4.租用期內(nèi)，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋運用權(quán)、乙方需擔全部責任，并賠償甲方損失。(1)乙方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;(3)乙方無故拖欠房屋租金達30天;(4)連續(xù)三個月不付全部費用的。三、雙方責任及義務(wù)：1.乙方須按時交納水、電、氣、電話、電視等費用，租賃期結(jié)束時將相關(guān)繳費賬單交給甲方;2.在租用期內(nèi)，甲方必需確保乙方的正常居住，不得將乙方租用3.在租賃期內(nèi)，甲、乙雙方如有一方有特別狀況需解除協(xié)議的，必需提前一個月通知對方，協(xié)商后解除本協(xié)議;4.乙方入住該物業(yè)應(yīng)保持四周環(huán)境整齊做好防火防盜工作，如發(fā)生事故乙方應(yīng)負全部責任;5.乙方不得擅自變更室內(nèi)結(jié)構(gòu)，并疼惜運用室內(nèi)設(shè)施，若人為損壞的將賜予甲方相應(yīng)賠償;如發(fā)生自然損壞，應(yīng)剛好通知甲方，并協(xié)作甲方剛好賜予修復。四、其它未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成按有關(guān)現(xiàn)行法規(guī)辦理或提交有關(guān)仲裁機關(guān)進行仲裁。本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字后即行生效。甲方(公章)：乙方(公章)：法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：年月日年月日房屋土地租賃合同4出租方：(以下簡稱甲方)承租方：(以下簡稱乙方)依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律的規(guī)定，甲、乙雙方本著誠懇、信用、同等、自愿的原則，達成如下租賃協(xié)議：一、甲方將甲方依法享有全部權(quán)的位于的土地(面積平方米)租賃給乙方運用。乙方所承租的上述土地水、電、噴灌設(shè)備等設(shè)施具有良好的運用功能。二、租賃期限：從月年日止。三、租金及支付方式租金為元/年，乙方于合同簽訂時一次性向甲方付清全年租金。租金必需按時交付，如合同到期乙方續(xù)租，必需提前兩個月與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意后，甲、乙雙方續(xù)簽該土地租賃合同，乙方向甲方交付其次年的租金，土地租金以新合同條款規(guī)定交納。四、本合同有效期內(nèi)，該土地及房屋所產(chǎn)生的水、電等一切費用全部由乙方擔當。五、甲、乙雙方權(quán)利、義務(wù)甲方權(quán)利、義務(wù)5、1由于乙方過錯緣由即非自然災(zāi)難所導致所租賃土地及設(shè)備、設(shè)施或相鄰承租人財產(chǎn)受損時，乙方必需賠償其造成的全部損失。甲方有權(quán)向乙方提出賠償要求。5、2甲方有義務(wù)按合同約定的時間將租賃土地完好的交付乙方運用。乙方權(quán)利、義務(wù)5、3乙方在租賃期間不得擅自將所承租的土地及房屋及院內(nèi)外的全部設(shè)備、設(shè)施轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借。如轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借必需征得甲方同意。5、4乙方不得擅自變更租賃土地及房屋結(jié)構(gòu)，不得在土地上亂搭亂建，否則乙方予以修復或賠償甲方損失。六、合同的變更和解除6、1本合同在履行期內(nèi)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一樣，可以變更和解除。6、2本合同履行期內(nèi)，如一方違反本合同約定條款，他方可以解除合同。七、違約責任7、1本合同履行期內(nèi)，甲方如無故終止本合同，甲方所收取的租金退還乙方，乙方如無故終止本合同，所交租金不予退還。7、2乙方如有違反本合同第五條約定義務(wù)行為或違反本合同其他條款約定的行為，甲方有權(quán)解除本合同并收回乙方租賃土地。7、3本合同到期后，如乙方逾期將租賃土地交回甲方，逾期除土地租金順延外，乙方還應(yīng)向申方支付土地租金5%的違約金。八、其他約定8、1在租賃期間，如遇國家政策變動(如國家收回土地、或開發(fā)等)，乙方只收取國家所賠償?shù)厍嗝缈?，國家其他補助歸甲方全部，與乙方無關(guān)。8、2在租賃期間，如乙方發(fā)生任何人身事故，全部責任全部由乙方擔當，與甲方無關(guān)。8、3本合同一式兩份，由甲、乙雙方各執(zhí)一份。8、4本合同甲、乙雙方簽字后生效。甲方：乙方：身份證號碼：身份證號碼：：：年月日房屋土地租賃合同5甲方：乙方：為發(fā)展地方經(jīng)濟，解決下崗職工再就業(yè)。合理利用閑置資源，愛護雙方合法權(quán)益，經(jīng)雙方充分協(xié)商簽訂本合同。一、租賃地點、面積、租金甲方將院內(nèi)公寓樓以南原閑置復肥倉庫前占用土地及平房十間租賃給乙方，面積平方米，租金為年租金壹萬元整(項目建設(shè)期間免租金)建復肥生產(chǎn)項目二、租賃期限為年月日起至年月日止。三、甲方的權(quán)利和義務(wù)：1、租賃房屋的全部權(quán)屬于甲方，甲方有權(quán)向乙方收取租賃費和服務(wù)費;2、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方對廠房的運用，如乙方不按規(guī)定的項目經(jīng)營或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)租、買賣以及挪作他用，甲方有權(quán)終止合同，并要求乙方擔當違約責任;3、乙方未按合同要求支付租金及服務(wù)費，甲方可解除合同并有權(quán)要求乙方擔當違約責任;4、合同期間甲方不得擅自收回租賃廠房，因社會公益事業(yè)或不行抗力為因素，甲方可以收回，但應(yīng)提前月以書面形式告知乙方。四、乙方的權(quán)利和義務(wù)1、乙方自xx年起逐年交納租賃費，交納時間為當年元月十日前，每年壹萬元整;2、自xx年3月1日起，乙方向甲方交納服務(wù)費，金額xx年，租金自年月二、本協(xié)議所約定的租金，根據(jù)先支付后運用的原則，由甲方按年度向乙方支付，并應(yīng)于每年月日之前付至乙方，如甲方未按本協(xié)議約定的付款日(簽定協(xié)議日)全額支付下年度租金，則自逾期之日起，按其未支付租金額的%，支付滯納金，逾期30日仍未全額支付下年度租金，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。三、租用期內(nèi)，乙方不得阻礙甲方對該廠地行使正值權(quán)利。四、在本協(xié)議有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得提前終止協(xié)議或部分及全部收回土地運用權(quán)，否則造成甲方的一切損失，均由乙方全額賠償，租用期滿后，如甲方須要，可優(yōu)先租用該廠地。五、乙方負責交納與租用土地有關(guān)的土地稅、費用及其它法定的費用。六、若因國家或地方____征用土地，對甲方所蓋的房屋及電力設(shè)施進行補償?shù)目顢?shù)應(yīng)由甲方所得。七、在租賃期內(nèi)，主廠房所出現(xiàn)的一切質(zhì)量問題應(yīng)由乙方負責修理。八、本協(xié)議雙方同意后，自簽字之日起生效，甲乙雙方各執(zhí)一份。出租方：承租方：年月日房屋土地租賃合同6劃撥土地房屋用途合同效力一、引言房屋租賃作為一種讓渡房屋運用權(quán)的一種民事行為，對于建立和完善多層次住房保障體系，活躍市場經(jīng)濟發(fā)揮了重要作用。隨著國有企業(yè)改制高潮漸遠，事業(yè)單位改制日益提上日程，將釋放出大量的劃撥土地上的房屋進入市場。眾多國有企業(yè)、事業(yè)單位改制后，仍舊保留了房屋所占用國有土地的劃撥性質(zhì)。作為市場主體，國有企事業(yè)單位改制后的公司，從物盡其用和追求經(jīng)濟效益的角度動身，必定將閑置的劃撥土地上房屋出租以獲利。本文擬以筆者____的一起房屋租賃合同____作為切入點，對變更劃撥國有土地上房屋用途的租賃合同效力作初步____，以拋磚引玉，與司法實務(wù)人士進行溝通和探討。二、案件始末位于____中心____的某文化創(chuàng)意園，由____某汽車修造公司經(jīng)營，名為文化創(chuàng)意園實為商業(yè)街，聚集了多家餐飲、服裝企業(yè)。____某餐飲公司承租其中1000余平方米用于經(jīng)營海鮮酒樓，后租賃雙方因房屋租金發(fā)生____，汽車修造公司將該餐飲公司訴至____某區(qū)人民____。筆者作為餐飲公司的____律師，憑借多年為國土規(guī)劃行政部門供應(yīng)法律服務(wù)的閱歷，推斷承租房屋原為國有汽車修造企業(yè)廠房，所占用的土地應(yīng)為劃撥工業(yè)用地，房屋性質(zhì)應(yīng)當為工業(yè)、交通用房。若出租房變更了土地和房屋用途，則租賃合同違反了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》及《物權(quán)法》等法律法規(guī)的強制性規(guī)定而存在合同無效的可能性。隨后，筆者作為餐飲公司的____人向國土和房產(chǎn)管理部門調(diào)取了出租房屋土地及房產(chǎn)證，證明了前述推定，確認出租房屋所涉土地用途為工業(yè)用地，運用權(quán)類型為劃撥，房屋設(shè)計用途為工業(yè)交通倉儲用房的事實。在獲得上述證據(jù)后，筆者建議餐飲公司以出租方擅自變更土地和房屋用途，違反相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定為由，向某區(qū)人民____提起反訴，要求確認租賃合同無效，并判令出租方賠償承租方的裝修損失二百余萬元。經(jīng)開庭審理，某區(qū)____認為出租房已經(jīng)向房屋租賃管理部門辦理《房屋租賃備案證》，并未違反法律行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定為由，判決駁回餐飲公司的反訴懇求。目前，餐飲公司已經(jīng)向____中級人民____提起上訴。三、司法審判現(xiàn)狀及其成因____（一）司法審判現(xiàn)狀基于對上述某區(qū)____判決的疑問，筆者查閱了各地____對類似案件的判決，發(fā)覺各地____對于變更房屋用途的租賃合同的`效力判決結(jié)果及其判決依據(jù)缺乏基本統(tǒng)一的尺度和標準，甚至同一____對同類案件的判決結(jié)果也截然迥異，令人無所適從。各地____判決結(jié)果和判決依據(jù)大致有如下幾種情形：1、____某區(qū)人民____審理承租人反訴某汽車修造公司擅自變更劃撥土地及房屋用途，要求確認租賃合同無效的案件數(shù)起，一律以未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定為由，駁回反訴人的反訴懇求，但并未對《土地管理法》及《土地管理法實施條例》等法律關(guān)于土地用途的規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定進行進一步闡釋，缺乏說理的深度，不能產(chǎn)生令人信服的法律效果。2、________某區(qū)人民____的判決[①]，認為《土地管理法》、《土地管理法實施條》及《物權(quán)法》等法律關(guān)于不得擅自變更土地用途的規(guī)定，旨在調(diào)整土地運用者利用土地進行建設(shè)的行為，其調(diào)整和規(guī)范的對象為建設(shè)用地運用權(quán)人或建設(shè)單位，并非旨在規(guī)范和調(diào)整房屋建成后的利用和處分行為。3、最高人民____分別于20xx年和20xx年對變更劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力作出了迥然不同的法律認定。在____消防支隊上訴____市墊江復合保溫材料總廠租賃合同____一案中，最高人民____（20xx）民一終字第73號民事判決書[②]判決認定，出租方未經(jīng)批準擅自變更土地用途和房屋性質(zhì)的出租行為，違反《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等法律行政法規(guī)中關(guān)于土地運用者必需根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的用途運用土地的強制性規(guī)定，其《租賃協(xié)議書》無效。____消防支隊房屋出租行為具有變更土地用途的性質(zhì)，是違法行為，無論是否上繳租金中的土地收益部分，均不能使《租賃協(xié)議書》有效。但頗具戲劇性的是，時隔不到一年，對____紅麗園商貿(mào)有限責任公司上訴____誠信電線電纜有限責任公司房屋租賃合同____一案，最高人民____卻以（20xx）民一終字第4號民事判決書[③]判決認定，變更劃撥土地用途的房屋租賃合同有效。其判決理由為：依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條和《城市房屋租賃管理方法》其次十五條的規(guī)定，即房屋全部人將以劃撥方式取得運用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中的土地收益按財政部《關(guān)于國有土地運用權(quán)有償運用收入征收管理的暫行方法》和《關(guān)于國有土地運用權(quán)有償運用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市縣房地產(chǎn)管理部門代收代繳。（二）成因____1．對不得擅自變更土地用途的強制性規(guī)定原委為管理性強制性規(guī)定還是效力性強制性規(guī)定理解不一對變更劃撥土地用途租賃合同效力持確定說的學者和實務(wù)人士認為，《土地管理法》及《土地管理法實施條例》中關(guān)于不得擅自變更土地用途，變更土地用途的必需經(jīng)相關(guān)土地和規(guī)劃主管部門批準，并辦理土地用途變更登記的規(guī)定系管理性強制性規(guī)定，是土地行政主管部門從土地用途管制角度對土地運用者應(yīng)按規(guī)劃用途運用土地的行政管理性要求。違反該規(guī)定，僅導致相關(guān)行政管理機關(guān)對其進行行政懲罰的法律后果，不必定導致變更劃撥土用途的租賃合同無效。其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》及其與之配套的《城市房屋租賃管理方法》并未禁止劃撥土地上房屋出租，只要將租金中的土地收益中上繳國家，并不損害國家利益。對變更劃撥土地用途租賃合同效力持否定說的學者和實務(wù)人則士認為，《土地管理法》及《土地管理法實施條例》關(guān)于不得擅自變更土地用途的規(guī)定系效力性強制性規(guī)定，其目的在于否定變更土地用途的行為在民商法上的效力，以引導民商事主體遵循我國土地用途管制的基本原則，根據(jù)既定土地用途合理運用土地，否則，土地用途管制將形同虛設(shè)。同時，由于房屋租賃主管部門沒有足夠的人員、精力主動強制作為房屋全部權(quán)人的出租人辦理房屋租賃備案登記，其監(jiān)管只能是被動監(jiān)管，即主要依靠于出租人自覺辦理房屋租賃備案登記。但基于趨利避害和追求利益最大化的本能，大多數(shù)出租人不會主動辦理房屋租賃備案登記。因此，寄望于變更劃撥土地用途的房屋有全部權(quán)人以國家利益為大局，將劃撥土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上繳國家，是不切實際。2.未區(qū)分劃撥土地上房屋現(xiàn)狀用途出租和變更房屋用途出租的法律性質(zhì)有法律專家和實務(wù)人士認為，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地運用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下稱《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）第四十五條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（下稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條的規(guī)定，為變更劃撥土地上房屋的出租合同效力的供應(yīng)了法律依據(jù)。依據(jù)《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定，只要經(jīng)土地和房屋管理部門批準，滿意土地運用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，具有國有土地運用證和建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明，以及按規(guī)定簽訂土地運用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣補交土地運用權(quán)出讓金或者以出租房屋所獲收益抵交土地運用權(quán)出讓金等條件，劃撥土地及地上建筑物、附著物即可出租。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條規(guī)定：只要房屋全部權(quán)人將租金中所含的土地收益上繳國家，劃撥土地上的房屋即可出租。筆者認為，《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條以及《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條所調(diào)整和規(guī)范的對象主要為劃撥土地上房屋現(xiàn)狀用途下的房屋出租行為，而不包括變更劃撥土地上房屋用途的房屋出租行為，理由如下：（1）我國實行房地一體主義，不僅房屋和土地的物權(quán)歸屬應(yīng)適用該規(guī)則，房屋和土地的用途亦應(yīng)遵循該基本規(guī)則，土地用途干脆確定房屋用途。依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)規(guī)劃條件進行建設(shè)，確需變更的，必需向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合限制性具體規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。同時，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃編制方法》第四十二條的規(guī)定，限制性具體規(guī)劃確定的各地塊的主要用途應(yīng)當作為強制性內(nèi)容。綜上可知，房屋建設(shè)應(yīng)當根據(jù)城市總體規(guī)劃和相應(yīng)地塊限制性具體規(guī)劃確定的土地用途進行建設(shè)。因此，土地用途干脆和終局的確定房屋用途，變更房屋用途，其實質(zhì)是變更了土地用途。（2）我國對土地用途實行嚴格的管制制度，土地運用者必需根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途運用土地。任何變更土地用途的行為，都應(yīng)當履行法定的審批程序，即須經(jīng)土地主管部門同意，并報批準用地的批準。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)變更土地用途的，還必需符合城市總體規(guī)劃要求，經(jīng)得規(guī)劃主管部門的同意。經(jīng)過上述程序變更土地用途后，還應(yīng)在土地登記主管部門作土地用途變更登記。（3）劃撥土地是指土地運用者通過各種方式依法無償或以極低的對價獲得的土地，具有很強的政策性，必需符合《劃撥用地書目》對運用主體和特定用途的要求。依據(jù)國土資源部令第9號《劃撥用地書目》第四條的規(guī)定，以劃撥方式取得的土地運用權(quán)，因企業(yè)改制、土地運用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓或者變更土地用途等不再符合本書目的，應(yīng)當實行有償運用。因此，房屋全部權(quán)人變更劃撥土地上房屋用途，其本質(zhì)是變更了劃撥土地的用途，已經(jīng)不再符合《劃撥用地書目》的規(guī)定，應(yīng)當通過補繳土地出讓金的方式將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓用地。3.法不責眾的心態(tài)部分法律專家和實務(wù)人士認為，變更劃撥土地上房屋用途的房屋出租行為大量存在，不僅國有企事業(yè)單位存在該種情形，大量國家行政、司法機關(guān)也存在該種狀況，還有大量國有企業(yè)改制后國有控股、民營企業(yè)因按相關(guān)政策保留房屋所占用土地的劃撥性質(zhì)，將劃撥土地上房屋出租獲利。因此，若否定變更劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力，無疑會給既有的租賃業(yè)態(tài)造成巨大沖擊，牽涉面廣，涉及的利益群體眾多，與當前高度重視審判社會效果的司法裁判指導思想相悖。反之，從物盡其用的角度動身，對該類房屋租賃合同效力予以確定，符合激勵交易、盡量維持合同效力的裁判指導思想。筆者認為，上述觀點同樣缺乏依據(jù)。作為由國家財政負擔經(jīng)費的行政、事業(yè)單位及司法機關(guān)不以營利為目的，不同于一般的商事主體。因此，盡管其劃撥土地上房屋出租系民事行為，但不應(yīng)以對一般的民商事主體之間合同____所總結(jié)出來的盡量促成交易和維持合同效力的民商事審判指導思想來認定其出租行為的效力。而更應(yīng)從是否凡違反《土地管理法》及《土地管理法實施條例》對土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的角度認定其效力。此外，以司法裁判形式否定上述租賃合同的效力，反而更有利于嚴格限制部分行政機關(guān)、企事業(yè)單位濫用土地劃撥的政策肆意圈地，建設(shè)嚴峻超過自身實際須要的房屋面積出租牟利的行為，促進節(jié)約集約用地。四、對效力性強制性規(guī)定的再相識最高人民____關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的說明（二）第十四條將《合同法》第五十二條的強制性規(guī)定區(qū)分為效力性強制性規(guī)定和管理性強制性規(guī)定，只有違反了效力性強制性規(guī)定才導致合同無效。但如何識別和認定兩類不同的強制性規(guī)定，相關(guān)法律和司法說明均未規(guī)定詳細的標準。學界通說認為，應(yīng)從如下標準推斷和識別兩類不同的強制性規(guī)范：一是審查法律、行政法規(guī)是否明確規(guī)定違反強制性規(guī)定將導致合同無效或不成立；二是審查違反強制性規(guī)定是否損害國家或社會公共利益；三是審查其立法目的是出于行政管理的須要，還是禁止行為本身；四是審查強制性規(guī)定的調(diào)整對象，即強制性規(guī)定針對的是行為方式還是行為結(jié)果，是針對準入資格還是行為內(nèi)容。綜合以上識別標準，筆者認為，《土地管理法》第四條、第十二條、第五十六條以及《土地管理法實施條例》第六條關(guān)于必需根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的用途運用土地和不得擅自變更土地用途的規(guī)定，應(yīng)當認定為效力性強制性規(guī)定。首先，從其立法目的來看，上述規(guī)定原則上禁止變更土地用途行為本身，并嚴格禁止變更土地用途行為結(jié)果的實現(xiàn)，僅在不違反土地利用總體規(guī)劃并符合城市總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)土地主管部門同意，并報原批準用地的批準，才能變更土地用途。其次，不同用途的土地價值差異巨大，擅自將劃撥土地用作不符合《劃撥土地書目》規(guī)定的用途，躲避應(yīng)補繳的土地出讓金，損害國家利益。因此，將《土地管理法》及其實施條例關(guān)于不得擅自變更土地用途的規(guī)定認定為效力性強執(zhí)行規(guī)定，更符合《土地管理法》的立法本意。五、建議雖然，《土地管理法》及其實施條例對不得擅自土地用途的規(guī)定為效力性強制性規(guī)定，但是否應(yīng)一概否認變更劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力則應(yīng)持謹慎看法。筆者認為，應(yīng)當區(qū)分變更后的土地用途是否符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，分別處理。對于不符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，因其損害國家和社會公共利益，應(yīng)認定房屋租賃合同無效；對于符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，可以參照合同效力補正制度，即以是否在一審法庭辯論前獲得相關(guān)主管部門的批準作為認定合同效力的依據(jù)。若房屋全部權(quán)人變更劃撥土地用途的行為在一審法庭辯論終結(jié)前獲得土地主管部門和原批準用地的同意的，并且將租金中的土地收益上繳國家的，可以認定租賃合同有效。確定該種情形下的租賃合同的效力，并不損害國家和社會公共利益，亦符合激勵交易，盡量維持合同效力的司法審判理念。六、結(jié)語綜上所述，我國《土地管理法》及其實施條例對不得擅自變更土地用途的規(guī)定為效力性強制性規(guī)定。對變更劃撥土地上房屋用途的房屋租賃合同的效力，應(yīng)視其是否違反土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃區(qū)分對待，而不應(yīng)實行一刀切的方式處理。否則，難以在追求和實現(xiàn)法律正義的同時，獲得較好的審判社會效果。參考文獻：[①]加陸勇山律師的文章《房屋變更用途出租，租賃合同不會必定導致無效》；[②]見最高人民____20xx年12月19日作出的最高人民____（20xx）民一終字第73號民事判決書。[③]見最高人民____20xx年8月16日作出的最高人民____（20xx）民一終字第4號民事判決書。房屋土地租賃合同7甲方：乙方：甲方將印道中學對面路橋頭5米處羅明健界處的715棟場地租給乙方運用，面積約260平米左右，里面設(shè)施四圍墻、有鐵門、混泥土地坪、彩鋼棚150平米。經(jīng)甲乙雙方自愿達成如下協(xié)議：1、租賃期間，甲方供應(yīng)水電設(shè)施和場地。2、租賃期為五年，即xx年元月26日至xx年元月26日止。乙方將租金一次性付清，租金為捌萬元(￥：80000.00元)整，在租用期間，甲方無權(quán)干涉乙方的轉(zhuǎn)讓權(quán)、運用權(quán)和出租權(quán)。3、在租用期內(nèi)，假如被____征用，甲方將付給乙方未滿的租金和乙方自建的設(shè)施費用元。4、在租用期間，甲方無權(quán)找任何理由收回和轉(zhuǎn)租。5、若甲方的彩鋼棚因質(zhì)量問題，給乙方造成人生平安及設(shè)施損壞，由甲方賠償給乙方。6、乙方在愛惜甲方的建筑物及設(shè)施，如有損壞應(yīng)剛好修理。7、租用期間乙方的平安責任與甲方無關(guān)。8、在租用期間，乙方所用水電費及其它稅費由乙方負責。未盡事宜，如有特別狀況，由甲乙雙方自行協(xié)商。9、如遇____征收或____，甲方應(yīng)退還乙方未租賃滿時間的房租費。注：若甲方違約，甲方應(yīng)退還乙方未滿的房租費和設(shè)施費，還要賠償乙方全部房租費有設(shè)施費用的xx年月日年月日房屋土地租賃合同8甲方：乙方：乙方因工地建筑材料及機械工具回收堆放，向甲方租用位于三還北路三星雕塑西北角一村莊內(nèi)的獨院一處(五間房屋)。經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下協(xié)議：1、甲方同意乙方租用此院作為倉庫，堆放建筑物資及其他雜品。2、甲方必需協(xié)同乙方租用地的平安保衛(wèi)工作。3、乙方入住前的房屋修理、清理、通水、通電均由甲方負責，甲方必需保證房屋的平安穩(wěn)固性。4、乙方必需約束所屬人員不得在租用地周遍大小便，甲方指定地方供乙方建廁所。5、房屋及院內(nèi)租金為每年壹仟伍佰元整。入住后付清全年租金，以后每年付一次年租金。6、租用期限為十年(________除外)，乙方可以在租地內(nèi)搭建房屋，十年后歸甲方全部。7、本合同自雙方簽字之日起有效，有效期自簽定合同后十年，合同到期后，如不續(xù)簽合同，乙方需歸還所租用的地方，并清理租用場地內(nèi)建筑材料、生活垃圾和堆放的物資。甲方代表(簽字)乙方代表(簽字)房屋土地租賃合同9出租方(甲方)：承租方(乙方)：經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意就下列房產(chǎn)進行租賃，特立協(xié)議如下：一、甲方同意將坐落于出租給乙方運用，建筑面積為。二、租期，自年月日至年月日，租金為每月按支付。三、租期內(nèi)房租與水電等費用乙方須按時交納，如因人為造成罰款由乙方擔當責任。在租期內(nèi)雙方不得給對方帶來不良影響和后果，否則責任方負責賠償對方損失。承租人不得利用承租房進行非法活動的，損害公共利益。四、甲乙雙方承租結(jié)束，必需提前通知對方。合同期內(nèi)不得私自提高房價和附加任何協(xié)議外的條款。五、合同期滿后，如甲方仍接著出租房屋，同等條件下乙方享有優(yōu)先權(quán)。若租賃房屋因不行抗力的自然災(zāi)難導致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不擔當責任。租賃期間，若乙方因不行抗力導致不能運用租賃房屋，乙方需馬上書面通知甲方。六、本協(xié)議一式兩份，甲方雙方各持一份，自簽字之日起生效。本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時，任何一方均可以向人民____起訴。七、甲方房屋水表底數(shù)噸，電表底數(shù)。八、本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。甲方(公章)：乙方(公章)：法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：年月日年月日房屋土地租賃合同10出租方(以下簡稱甲方)：身份證號：承租方(以下簡稱乙方)：身份證號：為了明確甲、乙雙方在租賃過程中的權(quán)利與義務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方同等協(xié)商簽訂本合同。一、租賃狀況甲方將托縣電廠三監(jiān)獄斜對過煤廠大院的場地租給乙方運用，該塊土地占地約50畝。地磅一臺，50KW變壓器1臺，警衛(wèi)室磅房1間，往房4間、廚房、水井。二、租期及支付方式1、租期年，自年月日起至年月日止，年租金元;2、支付方式為簽訂本合同時乙方付年租金的50%，半年后付年租金剩余的50%租金。三、甲方的義務(wù)甲方承諾對本合同第一條所指標底物土地的合法運用權(quán)，出租給乙方運用(經(jīng)營、生產(chǎn)、建設(shè));如有違反，甲方應(yīng)將所收的全部租金退還，并賠償乙方因?qū)υ搲K土地的投資而產(chǎn)生的損失。四、甲方不得向乙方收取約定租金以外的任何費用;乙方因生產(chǎn)運用所產(chǎn)生的一切費用，均由其自行擔當。五、租賃期滿后，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán);如乙方不續(xù)約，經(jīng)雙方協(xié)商一樣，解除合同后30日內(nèi)，乙方向甲方辦理交接手續(xù)。六、在租賃期內(nèi)，因不行抗力，如政策、城市規(guī)劃建設(shè)等，雙方解除合同，由此給乙方造成的經(jīng)濟損失由有關(guān)部門進行補償(甲方負責協(xié)調(diào))，甲方應(yīng)按實際租賃期結(jié)算乙方租金，剩余租金全部退還。七、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，簽字生效具有同等法律效力。甲方簽字：乙方簽字：年月日房屋土地租賃合同11甲方(出租方)身份證號碼乙方(承租方)身份證號碼現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方將自有住房和土地出租給乙方并達成如下出租合同：一、房屋及土地位于;房屋數(shù)量：;房屋面積：;土地面積：。二、租賃期限：3年，即20xx年01月01日至20xx年12月31日。三、租金及交納時間：每年7000元，乙方應(yīng)每一年付一次，先付后住。第一次乙方應(yīng)于甲方將房屋交付同時，將房租付給甲方;其次次及以后付租金，乙方應(yīng)在租金到期前10天付清。四、租賃期間的其他約定事項：1、甲方供應(yīng)完好的房屋、設(shè)施、設(shè)備，乙方應(yīng)留意愛惜，不得隨意破壞房屋裝修、結(jié)構(gòu)，否則應(yīng)按價賠償。2、甲方的牛棚等其他區(qū)域，可以改動或增加護欄等設(shè)備區(qū)域。3、水、電費等全部費用都由乙方支付。入住日抄見：水噸，電度。每月乙方應(yīng)按時之付。4、乙方不得私自轉(zhuǎn)租或供非法用途。租賃期滿后如乙方要求接著租賃，甲方則優(yōu)先考慮接著租賃。5、甲方在租賃期內(nèi)不得隨意提高租金。6、合同一經(jīng)簽訂，雙方都不得隨意解除，如任何一方需提前解除合同則需提前一個月通知對方，并在雙方協(xié)商一樣同意后方可提前解除合約。租賃期內(nèi)，如遇不行抗力因素導致無法接著履行本合同的，本合同自然終止，雙方互不擔當違約責任。7、因乙方運用不善造成房屋及其相連設(shè)施的損失和修理費用由乙方擔當并責任賠償損失。租賃期間乙方應(yīng)做好防火、防盜平安、綜合治理等工作，應(yīng)執(zhí)行當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并擔當全部責任和聽從甲方監(jiān)督檢查。8、此合同未盡事宜，雙方可協(xié)商解決，并做出補充條款，補充條款與本合同有同等效力。雙方假如出現(xiàn)____，先友好協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民____裁定。9、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字(蓋章)后生效。10、甲乙雙方中任一方有違約狀況發(fā)生的，違約方應(yīng)向守約方支付違約金5000元，損失超過違約金時，須另行追加賠償。五、本合同一式兩份，甲乙兩方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。六、合同簽訂地：甲方(簽字)：：乙方(簽字)：：簽約日期：XXX年XX月日房屋土地租賃合同12出租方：身份證號：承租方：依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一樣，簽訂本合同。出租方將自有的坐落在________****路**號的房屋及其附屬院落約***平房米出租給承租方作工人居住運用。租賃期暫定2年，出租方從20xx年12月20日起將出租房屋交付承租方運用，至20xx年12月19日收回。雙方議定每月的租金為人民幣元整(￥)，出租方不得向承租方收取約定租金以外的費用，租賃期間水電費用由承租方擔當。半年支付一次房租，每半年租賃到期提前10天支付下期房租，出租方收取租金時供應(yīng)可報賬發(fā)票。出租方供應(yīng)三通(上水、下水、用電)以保障承租方正常運用，協(xié)調(diào)與當?shù)仃P(guān)系。承租方因運用須要，可以在院子內(nèi)進行化糞池、門崗室、廁所、臨時房屋的建設(shè)和對于原有的房屋進行簡潔改變。裝修期間免一個月房租。出租方應(yīng)保證房屋權(quán)屬清楚，主體結(jié)構(gòu)完整，出租房屋己取得共居人同意，該房屋沒有權(quán)屬____。承租方有下列情形之一的，出租方可終止合同并收回房屋，造成出租方損失，由承租方負責賠償。1、不按時交納房租;2、擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的;3、利用承租房屋進行違法活動的;4、有意損壞承租房屋的;出租方有下列情形之一的，承租方可終止合同，所造成的損失全部由出租方擔當：1、擅自變更租金的;2、擅自將房屋再轉(zhuǎn)租給第三方;3、房屋權(quán)屬出現(xiàn)____的;本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。本合同一式2份，甲乙雙方各執(zhí)1份，自雙方簽字之日起生效。出租方(簽字)：承租方(簽字)：年月日年月日房屋土地租賃合同13出租方：（以下簡稱甲方）承租方：（以下簡稱乙方）為合理利用空閑房屋及土地，甲方情愿在社區(qū)居委會的房屋及土地出租，乙方自愿承租。雙方依據(jù)____有關(guān)房產(chǎn)管理規(guī)定，經(jīng)過友好協(xié)商，簽訂合同條款如下：一、甲方將座落在________路糧站東邊院內(nèi)的門面貳樓房屋，壹樓西邊兩間門面房、壹間門衛(wèi)房及院內(nèi)車間叁棟，倉庫壹棟和土地及全部附屬物租給乙方做工廠運用。二、院內(nèi)面積，租期年，從年月日至年月日止。三、院內(nèi)的規(guī)劃、綠化由乙方負責，乙方在租賃期間投資的設(shè)備由乙方支付。未經(jīng)甲方允許，乙方不得擅自由所租土地上施工建設(shè)。若有自建設(shè)施合同期滿乙方拆除。甲方概不負責。四、乙方每年繳納租金支票，一次性付清給甲方。五、全部因租賃所產(chǎn)生的稅費由乙方擔當。六、租賃期間門面房樓頂、車間、倉庫若有自然損壞，如漏水等，均由乙方負責管理修理。七、租賃期間，甲乙雙方不得借故解除合同。乙方若出現(xiàn)的一切平安和經(jīng)濟責任事故，甲方概不負責。八、合同期滿，同等條件下乙方優(yōu)先續(xù)約。九、本合同發(fā)生____，甲乙雙方通過友好協(xié)商解決，不能解決時提請____解決。十、本合同一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)一份，雙方代表簽字蓋章生效。十一、未盡事宜，雙方另行協(xié)商解決。甲方（公章）：乙方（公章）：法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）：年月日年月日房屋土地租賃合同14甲方：xxx乙方：xxx甲方土地房屋地處xx，空廠院一座，院內(nèi)有平房八間及建筑物和院內(nèi)全部土地對外實行出租，乙方經(jīng)考查后情愿租賃，雙方就租賃事宜特訂如下：一、廠院坐落位置與面積：本院坐落在x土地段，東鄰北大街，西鄰xxx，北鄰xxx，南鄰xxx，總占地面積xx畝。二、租賃實物：現(xiàn)坐落在本院內(nèi)的一切土地的運用空地。臨高速引線路有平房八間，石棉瓦空房三間及全部建筑物。三、租賃、時間、價格及付款方式：本承包期為xx年零xx個月，自20xx年xx月xx日起先至20xx年xxx月xZxx日止。全院及全部門面房和建筑物每年租金為xxx元整(xxx元)。一年一交，每年在xx月xx日前交付當年租金。直到合同期滿。四、甲方責任和義務(wù)和承諾保證乙方有一個良好的經(jīng)營環(huán)境，不得以任何借口干涉乙方的人事支配和工作事務(wù)。除收取乙方租金外，不得加收乙方的任何雜項費用，不得以任何借口對乙方賃金漲浮，如對外有任何____甲方應(yīng)出面調(diào)解。附：門面房現(xiàn)租賃戶所用的房屋及