湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目可行性研究報告第61頁共61頁目錄HYPERLINK\l"_Toc202840367"第1章總論3HYPERLINK\l"_Toc202840368"1.1.項目背背景與概況33HYPERLINK\l"_Toc202840369"1.2.主要技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)7HYPERLINK\l"_Toc202840370"1.3.問題與與建議8HYPERLINK\l"_Toc202840371"第2章項目投資資環(huán)境與市場場研究9HYPERLINK\l"_Toc202840372"2.1.投資環(huán)環(huán)境分析9HYPERLINK\l"_Toc202840373"2.2.區(qū)域房房地產(chǎn)市場分分析11HYPERLINK\l"_Toc202840374"2.3.銷售預(yù)預(yù)測15HYPERLINK\l"_Toc202840375"2.4.營銷策策略19HYPERLINK\l"_Toc202840376"第3章建設(shè)規(guī)模模與項目開發(fā)發(fā)條件21HYPERLINK\l"_Toc202840377"3.1.建設(shè)規(guī)規(guī)模21HYPERLINK\l"_Toc202840378"3.2.項目概概況現(xiàn)狀211HYPERLINK\l"_Toc202840379"3.3.項目建建設(shè)條件222HYPERLINK\l"_Toc202840380"第4章建筑方案案26HYPERLINK\l"_Toc202840381"4.1.設(shè)計依依據(jù)26HYPERLINK\l"_Toc202840382"4.2.項目設(shè)設(shè)計主題和開開發(fā)理念266HYPERLINK\l"_Toc202840383"4.3.項目總總體規(guī)劃方案案27HYPERLINK\l"_Toc202840384"4.4.建筑設(shè)設(shè)計28HYPERLINK\l"_Toc202840385"4.5.結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計29HYPERLINK\l"_Toc202840386"4.6.給排水水設(shè)計30HYPERLINK\l"_Toc202840387"第5章節(jié)能節(jié)水水措施32HYPERLINK\l"_Toc202840388"5.1.設(shè)計依依據(jù)32HYPERLINK\l"_Toc202840389"5.2.建筑部部分節(jié)能設(shè)計計32HYPERLINK\l"_Toc202840390"第6章環(huán)境影響響評價33HYPERLINK\l"_Toc202840391"6.1.編制依依據(jù)33HYPERLINK\l"_Toc202840392"6.2.環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀33HYPERLINK\l"_Toc202840393"6.3.項目建建設(shè)對環(huán)境的的影響34HYPERLINK\l"_Toc202840394"6.4.環(huán)境保保護措施344HYPERLINK\l"_Toc202840395"第7章勞動衛(wèi)生生與消防355HYPERLINK\l"_Toc202840396"7.1.指導(dǎo)思思想35HYPERLINK\l"_Toc202840397"7.2.職業(yè)安安全衛(wèi)生健康康對策與措施施35HYPERLINK\l"_Toc202840398"7.3.消防設(shè)設(shè)計36HYPERLINK\l"_Toc202840399"第8章組織機構(gòu)構(gòu)與人力資源源配置38HYPERLINK\l"_Toc202840400"8.1.組織機機構(gòu)38HYPERLINK\l"_Toc202840401"8.2.人力資資源配置388HYPERLINK\l"_Toc202840402"第9章項目實施施進度39HYPERLINK\l"_Toc202840403"9.1.項目開開發(fā)期39HYPERLINK\l"_Toc202840404"9.2.項目實實施進度安排排39HYPERLINK\l"_Toc202840405"9.3.項目實實施過程控制制措施39HYPERLINK\l"_Toc202840406"第10章項目招招投標(biāo)41HYPERLINK\l"_Toc202840407"10.1.工程程項目招標(biāo)投投標(biāo)概述411HYPERLINK\l"_Toc202840408"10.2.工程程項目招標(biāo)投投標(biāo)因素分析析42HYPERLINK\l"_Toc202840409"10.3.招標(biāo)標(biāo)依據(jù)44HYPERLINK\l"_Toc202840410"10.4.招標(biāo)標(biāo)范圍44HYPERLINK\l"_Toc202840411"10.5.招標(biāo)標(biāo)方式44HYPERLINK\l"_Toc202840412"第11章投資估估算與資金籌籌措45HYPERLINK\l"_Toc202840413"11.1.投資資估算45HYPERLINK\l"_Toc202840414"11.2.資金金籌措45HYPERLINK\l"_Toc202840415"第12章財務(wù)評評價47HYPERLINK\l"_Toc202840416"12.1.項目目評估依據(jù)447HYPERLINK\l"_Toc202840417"12.2.財務(wù)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)的選擇447HYPERLINK\l"_Toc202840418"12.3.財務(wù)務(wù)評價47HYPERLINK\l"_Toc202840419"12.4.不確確定性分析448HYPERLINK\l"_Toc202840420"第13章社會評評價49HYPERLINK\l"_Toc202840421"13.1.項目目對社會的影影響分析499HYPERLINK\l"_Toc202840422"13.2.風(fēng)險險分析50HYPERLINK\l"_Toc202840423"13.3.社會會評價結(jié)論551HYPERLINK\l"_Toc202840424"第14章研究結(jié)結(jié)論與建議552HYPERLINK\l"_Toc202840425"14.1.可行行性研究結(jié)論論52HYPERLINK\l"_Toc202840426"14.2.建議議52總論項目背景與概況況1、項目名稱：：湘水明珠居住小小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目2、承辦單位概概況單位名稱：衡陽陽富邦升輝房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司單位性質(zhì)：有限限責(zé)任公司(外國自然人人獨資)注冊資金：港幣幣2,000萬元單位住所：衡陽陽市珠暉區(qū)沿沿江路29號業(yè)務(wù)范圍：房地地產(chǎn)開發(fā)、銷銷售法定代表人：吳吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳吳小平，男，1965年9月30日生于湖南南?，F(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大大定居，1986年7月畢業(yè)于長長沙鐵道學(xué)院院，獲學(xué)士學(xué)學(xué)位；1986年分配到廣廣州廣鐵集團團任職；1989年調(diào)任廣州州市團委工作作；1990年調(diào)任廣州州市花都開發(fā)發(fā)區(qū)任副主任任；1992年起從事房房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)創(chuàng)建廣州富邦邦升輝投資有有限公司，先先后在廣州花花都建永裕樓樓、君蘭苑、龍龍華樓、陽光光倚翠閣、陽陽光家園、翠翠華花園等住住宅小區(qū)，多多次獲得花都都區(qū)納稅先進進民營企業(yè)家家稱號。期間間，在加拿大大、江西、廣廣東連州、清清遠(yuǎn)及其地區(qū)區(qū)投資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，其中中在加拿大興興建的“錦繡中華城”是溫哥華最最大的華人居居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽陽富邦升輝房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司，任任執(zhí)行董事。在在衡陽興建湘湘江東岸南段段風(fēng)光帶并建建設(shè)大型住宅宅小區(qū)——湘江明珠。為為提高衡陽人人民的生活質(zhì)質(zhì)量、提升衡衡陽的城市品品位貢獻力量量。建設(shè)單位簡介：：衡陽富邦升升輝房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司是由衡陽市市政府在2006年中國中西西部招商會中中引資過來的的加拿大獨資資企業(yè)，并經(jīng)經(jīng)衡陽市工商商行政管理局局批準(zhǔn)成立的的一家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、銷售售為一體的綜綜合性開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)，公公司下設(shè)管理理部、技術(shù)部部、財務(wù)部、工工程部、銷售售部等，現(xiàn)有有職員26人，其中高高級職稱1人，中級職職稱7人，公司人人員大都是經(jīng)經(jīng)驗豐富的專專業(yè)人員，年年開發(fā)能力為為50萬多平方米米。公司負(fù)責(zé)人吳小小平先生于1990年開始涉及及房地產(chǎn),并于次年注注冊成立了廣廣州市富邦升升輝房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司，十五年間間先后開發(fā)了了總建筑面積積60余萬平方米米的中、高檔檔住宅，總開開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售售業(yè)績一直良良好，曾創(chuàng)廣廣州市花都區(qū)區(qū)樓盤銷售之之最，是廣州州市花都區(qū)納納稅先進民營營企業(yè)，花都都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展展先進企業(yè)，公公司董事長吳吳小平先生也也多次榮獲“花都區(qū)先進進民營企業(yè)家家”榮譽稱號，花花都區(qū)的主要要領(lǐng)導(dǎo)都稱該該公司“實力較雄厚厚，開發(fā)建設(shè)設(shè)能力較強”。2006年3月月，由衡陽市市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊隊考察組一行行5人親赴廣東東對湘江風(fēng)光光帶南段建設(shè)設(shè)意向單位廣廣州市富邦升升輝房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司進行了為期期3天的考察并并參觀了其開開發(fā)建設(shè)的翠翠華花園、陽陽光花園等四四個樓盤。通通過考察一致致認(rèn)為廣州市市富邦升輝房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司具有有實力，具備備項目建設(shè)開開發(fā)資質(zhì)，并并完全有能力力把湘江東岸岸風(fēng)光帶南段段建設(shè)成為理理想中的人文文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司擁有有資產(chǎn)2.4億，其中已已擁有土地使使用權(quán)面積為為238畝，按每畝70萬元估價（已已完成征地拆拆遷）近1.7億，另外風(fēng)風(fēng)光帶建設(shè)投投資7521萬元。3、可行性研究究報告編制依依據(jù)與委托方簽訂的的咨詢協(xié)議；；國家計委計辦投投資[20022]15號審定的《投投資項目可行行性研究指南南（試用版）》；；國家發(fā)展改革委委員會、建設(shè)設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)發(fā)的《建設(shè)項項目經(jīng)濟評價價方法與參數(shù)數(shù)（第三版）》；；《城市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理理條例》；《房地產(chǎn)項目經(jīng)經(jīng)濟評價方法法》。4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政政策、法律、法法規(guī)、規(guī)程、規(guī)規(guī)范，對湘水水明珠居住小小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目建設(shè)的的目的、必要要性、項目區(qū)區(qū)域概況、項項目規(guī)劃方案案及建設(shè)內(nèi)容容、項目建設(shè)設(shè)組織管理、項項目招標(biāo)方案案、投資估算算、融資方案案與效益分析析、財務(wù)分析析、項目風(fēng)險險分析等方面面進行全面論論證和研究。5、項目提出的的理由項目建設(shè)符合國國民經(jīng)濟發(fā)展展當(dāng)前，我國國民民經(jīng)濟運行正正處于一個特特殊發(fā)展時期期，為了促進進國民經(jīng)濟的的穩(wěn)步健康發(fā)發(fā)展，必然要要求擴大內(nèi)需需，優(yōu)化消費費結(jié)構(gòu)，把住住宅建設(shè)作為為推動國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的支支柱產(chǎn)業(yè)之一一。根據(jù)國家家統(tǒng)計局的分分析和研究，房房地產(chǎn)對國民民經(jīng)濟的拉動動作用約1.5—2個百分點。衡衡陽房地產(chǎn)占占GDP的比重還將將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部部門的分析和和預(yù)測，我國國居民住宅目目前正在從生生存型向舒適適型方向轉(zhuǎn)變變，到2008年，我國城城鎮(zhèn)居民人均均建筑面積將將達(dá)到22平方米，平平均每戶擁有有一套功能基基本齊全的住住房，住房消消費占整個消消費的比重將將達(dá)到15%，城市化水水平將提高到到36%左右。我國國居民住宅的的近期發(fā)展目目標(biāo)是戶均一一套、人均一一室，力爭2010年達(dá)到人均均建筑面積35平方米，主主導(dǎo)戶型為三三室兩廳和兩兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投投資的帶動作作用較大，國國家為推動我我國國民經(jīng)濟濟的持續(xù)健康康穩(wěn)定發(fā)展，將將建筑業(yè)列為為國家的支柱柱產(chǎn)業(yè)之一。因因此，本項目目的建設(shè)是國國民經(jīng)濟發(fā)展展的需要。②項目對城市建建設(shè)將起到促促進作用2007年122月24日，在湖南省各各民主黨派省省委、無黨派派人士和省工工商聯(lián)參政議議政聯(lián)合調(diào)研研課題組向湖湖南省委、省省政府提交的的《“3+5”新型城市群群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展思路與與對策研究總總報告》中，提提出要把“3+5”新型城市群群打造成為功功能互補的高高新產(chǎn)業(yè)聚集集區(qū)、發(fā)展布布局合理的新新型城市連綿綿區(qū)、中部領(lǐng)領(lǐng)先的現(xiàn)代大大商業(yè)區(qū)、環(huán)環(huán)境優(yōu)美的綜綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3++5”新型城市群群建設(shè)的中心心城市之一，其其經(jīng)濟發(fā)展速速度在湖南區(qū)區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)領(lǐng)先地位更加加突出，對全全省各地乃至至中南地區(qū)都都具有較強的的輻射力，在在以長株潭為為中心的“3+5”城市群發(fā)展展建設(shè)的環(huán)境境下，衡陽市市委市政府提提出要突出衡衡陽城市形象象建筑，提高高衡陽城市品品位，加強城城市輻射功能能的目標(biāo)。根根據(jù)湖南省住住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未未來10年內(nèi)湖南省省將斥資3327億元打造城城市住宅，使使城鎮(zhèn)人均住住宅建筑面積積增加到30.18平方米。目前，衡陽市的的人均住宅面面積偏小，而而且居住條件件也比較差，與與湖南省住宅宅與房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相相差甚遠(yuǎn)。因因此，改善衡衡陽市人民的的居住條件已已經(jīng)成為衡陽陽市政府特別別關(guān)心的問題題之一。同時時，隨著衡陽陽經(jīng)濟的發(fā)展展和人民生活活水平的不斷斷提高，人們們對居住環(huán)境境等方面的要要求也越來越越高，近年來來實施的房地地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)就是為了使使衡陽城市居居民的生活環(huán)環(huán)境、居住環(huán)環(huán)境不斷得到到改善。湘水明珠居住小小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目符合衡衡陽城市建設(shè)設(shè)總體規(guī)劃，貫貫徹了“3+5”城市群建設(shè)設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略略，其對加快快城鎮(zhèn)化進程程，美化城市市空間，創(chuàng)造造新的城市景景觀，提升城城市品位都具具有積極意義義。③解決勞動就就業(yè)的需要由于我國目前正正處于經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時時期，部分行行業(yè)職工下崗崗再就業(yè)也就就在所難免，廣廣開就業(yè)渠道道，解決人民民的生活與就就業(yè)問題已成成為當(dāng)前各級級政府的頭等等大事。而投投資、消費、出出口是國民經(jīng)經(jīng)濟增長的原原動力，因此此國家固定資資產(chǎn)投資總的的政策仍然是是繼續(xù)保持投投資總量的穩(wěn)穩(wěn)定增長，以以創(chuàng)造更多的的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士士測算，我國國GDP每增長1個百分點，全全國可新提供供80多萬個就業(yè)業(yè)崗位，而住住宅投資每增增加10%，大約可以以拉動GDP增長0.5個百分點，則則可提供40多萬個就業(yè)業(yè)崗位。因此此，住宅建設(shè)設(shè)投資的增加加對于增加社社會就業(yè)機會會有著不可忽忽視的作用，而而本項目作為為衡陽市重點點商品住宅建建設(shè)項目工程程之一，將為為增加衡陽市市當(dāng)?shù)厣鐣途蜆I(yè)崗位作出出一定的貢獻獻。6、擬建地點本項目位于衡陽陽市湘江東岸岸南段，總占占地面積20,9336.7平方米，小小區(qū)西隔湘江江東路與湘江江風(fēng)光帶相連連、南至望江江路、東隔規(guī)規(guī)劃中的小區(qū)區(qū)小學(xué)與中天天路相連、北北至小區(qū)北部部主路口。本本項目與衡陽陽市著名的東東洲島隔河相相望；距衡陽陽市火車站不不到500米,距離衡昆高高速、衡棗高高速、京珠高高速皆不到二二十公里，自自然環(huán)境優(yōu)越越，道路交通通便利。7、預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目擬在占地地面積20,9336.7平方米的土土地上，建設(shè)設(shè)總?cè)莘e率為為2.63，建設(shè)密度度為24.4%%,總建筑面積積為65,9113.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住住宅房（其中中住宅面積47,6552.3平方米，1-2層商鋪面積7419..1平方米，地地下停車場面面積10,8442平方米）。8、主要建設(shè)條條件湘水明珠居住小小區(qū)一期(1、2、3號樓)建設(shè)項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的一部部分，該項目目分城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿沿江風(fēng)光帶）和和商住房開發(fā)發(fā)兩部門進行行，項目以建建筑、自然與與人和諧為理理念，旨在打打造尊貴、健健康、運動、休休閑、生態(tài)、養(yǎng)養(yǎng)生的水岸生生活。為了加加快招商引資資力度，加快快衡陽城市基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，促進經(jīng)濟濟社會可持續(xù)續(xù)發(fā)展，把衡衡陽建設(shè)成為為區(qū)域性中心心城市，珠暉暉區(qū)啟動了湘湘江東岸南段段沿江風(fēng)光帶帶堤路工程的的建設(shè)。經(jīng)考考察，在中國國2006年中國中西西部招商會中中引入了富邦邦升輝房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司，對該項項目進行投資資建設(shè)，并成成立了衡陽市市湘江東岸南南段建設(shè)協(xié)調(diào)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由由原市委副書書記王雄飛任任組長，珠暉暉區(qū)委書記段段志剛?cè)胃苯M組長，市委市市政府相關(guān)職職能部門的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任任成員。將東東岸風(fēng)光帶南南段建設(shè)項目目納入省、市市重點項目?？伎紤]到該項目目投資大、建建設(shè)周期長，帶帶來的經(jīng)濟效效益及社會效效益明顯，對對該項目享受受相關(guān)優(yōu)惠政政策，并下發(fā)發(fā)了衡政發(fā)[20066]20號文，“關(guān)于《湘江江東岸南段堤堤路建設(shè)工程程實施細(xì)則》的的通知，該通通知第五條規(guī)規(guī)定用地控制制范圍?！霸谙娼瓥|岸岸南段堤咱東東廂可開發(fā)的的土地范圍內(nèi)內(nèi)，根據(jù)投資資方從事基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的的投資額加20%的回報率確確定補償用地地面積，作為為投資方的開開發(fā)用地，由由市規(guī)劃、國國土資源等部部門經(jīng)依法批批準(zhǔn)后將用紅紅線劃歸投資資方實行控制制開發(fā)”。第六條規(guī)規(guī)定了東廂用用地出讓價?！耙迅闹破髽I(yè)業(yè)原則上按改改制拍賣價取取得土地使用用權(quán)；正在改改制的企業(yè)，按按市政府和省省政府相關(guān)文文件執(zhí)行，整整宗土地采取取掛牌方式供供地，市天翔翔公司（原三三機廠）、市市住宅公司、砂砂石公司等單單位座落在湘湘江東岸南段段的土地納入入投資方的總總體開發(fā)，市市建衡實業(yè)有有限公司納入入湘江東岸南南段堤壩路及及東廂土地的的綜合開發(fā)。主要技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡20,936..72規(guī)劃總建筑面積積㎡65,913..472.1其中：住宅建筑筑面積㎡47,652..32.2其中：1-2層層商鋪建筑面面積㎡7419.12.3其中：地下停車車場建筑面積積㎡108423建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項目總投資萬元11,650..447財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.0068財務(wù)內(nèi)部收益率率%73.869靜態(tài)投資回收期期年0.8310動態(tài)投資回收期期年0.88問題與建議項目開發(fā)商已合合法取得本項項目土地使用用權(quán)，各項建建設(shè)手續(xù)正在在申辦中。分分析測算過程程假定本項目目在土地取得得、立項、開開發(fā)建設(shè)、銷銷售等方面均均遵照國家及及衡陽的房地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)程序及規(guī)定定。根據(jù)測算，在預(yù)預(yù)計的銷售價價格、銷售率率條件下，本本項目具備良良好的可行性性。衡陽市房地產(chǎn)市市場正處于開開發(fā)高潮時期期，競爭日趨趨白熾化，因因此需要切實實考慮市場容容量和市場銷銷售節(jié)奏；在在建設(shè)過程中中，需要嚴(yán)格格控制工程成成本和管理成成本。充分利用地塊區(qū)區(qū)域優(yōu)勢和景景觀資源；與與知名專業(yè)設(shè)設(shè)計公司、中中介顧問公司司合作，強強強聯(lián)合，打造造小區(qū)品牌和和企業(yè)品牌；；制定合理的的市場營銷方方案，擴大媒媒體宣傳，注注重營銷推廣廣，保證銷售售資金回款。項目投資環(huán)境與與市場研究投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形形勢及有關(guān)政政策2007年全年年國內(nèi)生產(chǎn)總總值246,619億元，比比上年增長111.4%。分分產(chǎn)業(yè)看，第第一產(chǎn)業(yè)增加加值28,910億元，增增長3.7%%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值1221,381億元，增增長13.44%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值996,328億元，增增長11.44%。第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占占國內(nèi)生產(chǎn)總總值的比重為為11.7%%，與上年持持平；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值比比重為49..2%，上升升0.3個百分分點；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值比比重為39..1%，下降降0.3個百分分點。固定資產(chǎn)投資增增長較快全年年全社會固定定資產(chǎn)投資1137,239億元，比比上年增長224.8%。在在城鎮(zhèn)投資中中，第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資1,466億元，比比上年增長331.1%；；第二產(chǎn)業(yè)投投資51,020億元，增增長29.00%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資644,928億元，增增長23.22%。全年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資25,280億元，比比上年增長330.2%，其其中商品住宅宅投資18,010億元，增增長32.11%。商品房房竣工面積558,236萬平方方米，增長44.3%。商商品房銷售面面積76,193萬平方方米，增長223.2%，其其中商品住宅宅69,104萬平方方米，增長224.7%。中央經(jīng)濟工作會會議將2008年的調(diào)控政政策業(yè)位于緊緊縮，為“防止經(jīng)濟增增長由偏快轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向過熱、防防止價格由結(jié)結(jié)構(gòu)性上漲演演變?yōu)槊黠@的的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將將存款利準(zhǔn)備備金率提高一一個百分點；；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行行、銀監(jiān)會明明確規(guī)定第二二套房貸以戶戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)發(fā)出禁令：城城鎮(zhèn)居民不得得到農(nóng)村購買買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項目開發(fā)地地區(qū)的經(jīng)濟社社會情況及管管理、政策因因素2007年，衡衡陽市實現(xiàn)生生產(chǎn)總值（初初步核算）823.551億元，增長15.3%。其中第一一產(chǎn)業(yè)增加值值201.4億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值335.443億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值286.668億元，增長17.3%。按常住人人口計算，全全市人均生產(chǎn)產(chǎn)總值12287元，比2000年增長213.88%，翻了一番番。近五年，是是衡陽經(jīng)濟發(fā)發(fā)展較快的五五年，經(jīng)濟總總量從2003年的432.334億元，增加加到2007年的823.551億元，年均均增長速度達(dá)達(dá)到11.999%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生明顯變變化，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重上升升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到40.733%，比2003年上升5.23個百分點。一一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個百分點。主主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就就業(yè)成效顯著著。年末就業(yè)業(yè)勞動力397.5萬人，新增增就業(yè)人員5.75萬人，其中中城鎮(zhèn)新增就就業(yè)人員5.61萬人，其中中下崗失業(yè)人人員再就業(yè)4.19萬人。組織織農(nóng)村勞務(wù)輸輸出5.3萬人。年末末城鎮(zhèn)登記失失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢勢保持穩(wěn)定。物物價總水平溫溫和上漲。全全年居民消費費價格總水平平比年初上升升5.27個百分點，其其中,服務(wù)價格上上漲1.23個百分點。商商品零售價格格上漲6.47個百分點。食食品類價格上上漲12.31個百分點。房房屋銷售價格格上漲5.49%，其中商品品房銷售價格格上漲7.23%。安全生產(chǎn)產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全全年共發(fā)生各各類安全事故故864起，同比下下降14.88％；死亡242人，同比下下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)安全事事故死亡率為為0.55，道路交通通萬車死亡率率10.1；煤炭百萬萬噸事故死亡亡率8.3；工礦商貿(mào)貿(mào)企業(yè)十萬從從業(yè)人員生產(chǎn)產(chǎn)安全事故死死亡率3.75，四項安全全生產(chǎn)事故死死亡率均比上上年有較大幅幅度的下降。2007年，衡衡陽市人口和和計劃生育工工作穩(wěn)定發(fā)展展。年末全市市戶籍人口728.883萬人，其中中城鎮(zhèn)人口300.443萬人，增長11.8%；鄉(xiāng)村人口428.445萬人，下降6.4%。人口出生生率11.32‰，人口死亡亡率6.32‰，人口自然然增長率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生生活繼續(xù)得到到改善。2007年衡陽市全全部職工年平平均工資17673元，月平均均工資1473元。城市居居民人均可支支配收入106811元，比上年年增長16.544%；扣除物價價因素，實際際增長10.7%。農(nóng)民人均均純收入4885元，增長14.533%，實際增長8.8%。城市居民民人均生活消消費7608元，比上年年增長15.3%，扣除物價價因素，實際際增長9.5%；農(nóng)村居民民消費3554元，增長14.022%，實際增長8.5%。2003--2007年城鄉(xiāng)居民民人均收入情情況見圖6和圖7。社會保障障事業(yè)穩(wěn)步推推進。年末末全市五項社社會保險擴面面19.31萬人次，參參?？?cè)藬?shù)196.666萬人次，征征繳基金17.26億元（含企企業(yè)養(yǎng)老保險險清欠），支支付各項保險險待遇20.98億元。其中中企業(yè)養(yǎng)老保保險新增參保保人數(shù)3.74萬人，參加加社會養(yǎng)老保保險人數(shù)65.45萬人，其中中職工數(shù)46.22人，離退休休人員19.35萬人；參加加企業(yè)改制保保險的單位155家，參加失失業(yè)保險的職職工人數(shù)13.044萬人；基本本醫(yī)療保險的的參保人數(shù)達(dá)達(dá)50.87人，新增4.61萬人，其中中職工34.79萬人，離退退休人員16.09萬人。參加加工傷保險人人數(shù)22.12萬人，參加加生育保險人人數(shù)35.09萬人。居民民享受最低生生活保險的對對象共有20.18萬人，城市市居民領(lǐng)取失失業(yè)保險人數(shù)數(shù)0.89萬人，基本本做到應(yīng)保盡盡保。2007年，衡衡陽市固定資資產(chǎn)投資較快快增長，投資資結(jié)構(gòu)進一步步優(yōu)化。全社社會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完成227.9億元，比上上年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投投向看，第一一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去去年持平；第第二產(chǎn)業(yè)投資資114.9億元，增長52.4%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資109.6億元，增長10.8%，工業(yè)投入入明顯加大。全全年工業(yè)完成成投資114.9億元，比上上年增長53.3%。其中制造造業(yè)完成投資資82.1億元，占工工業(yè)投資的比比重為71.5%；電力、燃燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完完成投資8.5億元，占工工業(yè)投資的比比重為7.4%。社會事業(yè)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施施投資均有大大幅度的增長長。房地產(chǎn)開開發(fā)投資穩(wěn)步步增長，全年年完成投資額額23.5億元，增長41.7%%，最近五年是是衡陽投資額額增加最快的的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場場分析1、衡陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場區(qū)域分分布及特點①主城區(qū)板塊塊主城區(qū)為衡陽市市老的行政、商商業(yè)、金融、文文化教育中心心，交通便利利、配套完善善，商業(yè)氛圍圍濃厚，升值值潛力及投資資價值大，土土地成本較高高，主要以中中高檔次的高高層住宅、商商鋪為主、銷銷售價格受到到規(guī)模和建筑筑規(guī)劃水平的的不同，住宅宅在1800--3000元/平方米左右右。老城區(qū)比比較有代表性性的有熙園、中中泰·峰境、亞華華名都、世紀(jì)紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)區(qū)中心位置，規(guī)規(guī)模較小，占占地面積不大大，高容積率率，一、兩棟棟樓體，多為為高層，居住住環(huán)境一般，小小區(qū)景觀，面面積以中、大大戶型為主，售售價多為1800--3000元/平方米左右右。②華新開發(fā)區(qū)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于于衡陽市西部部，是衡陽市市新的行政中中心，市委市市政府等行政政事業(yè)性單位位均已入駐該該片區(qū)，已形形成一定的規(guī)規(guī)模，政府機機關(guān)搬遷工作作已基本完成成，區(qū)域的后后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)經(jīng)開始體現(xiàn)，片片區(qū)市場將具具有較大的發(fā)發(fā)展和潛力。衡衡陽市民對華華新區(qū)的認(rèn)可可度是比較高高的，片區(qū)規(guī)規(guī)劃較好，路路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)經(jīng)完成，生活活配套設(shè)施正正在逐步完善善，生活便利利程度不斷提提高。由于片片區(qū)擁有良好好的區(qū)位優(yōu)勢勢和優(yōu)美片區(qū)區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已已成為衡陽市市民購房置業(yè)業(yè)的首選區(qū)域域。主要特征：普遍遍的樓盤規(guī)模模比較大,檔次相對其其他幾個區(qū)域域要高,戶型面積上上相對而言設(shè)設(shè)計比較合理理,以三房為主主力,一般做到120-1150平方米,120--130平方米的三三房旺銷,四房面積一一般在160-1190平方米。樓樓盤在同等檔檔次的情況下下，銷售速度度比其它幾個個區(qū)快。③立新片區(qū)板板塊相對其它幾個區(qū)區(qū)域而言，立立新區(qū)雖然離離老城中心區(qū)區(qū)比較近，但但感覺比較偏偏僻，區(qū)域形形象不佳，規(guī)規(guī)劃不好，小小區(qū)檔次普遍遍比較低，建建設(shè)速度也比比較慢，交通通、購物、休休閑、商業(yè)、生生活配套也未未完全上來，并并且檔次不高高，缺乏基本本的生活配套套設(shè)施，生活活的氛圍遠(yuǎn)未未形成。主要特征：片區(qū)區(qū)市場在售樓樓盤少，先天天條件不足，推推出樓盤一般般中低檔次，主主要通過價格格優(yōu)勢搶占市市場份額，如如蒸湘奧運世世紀(jì)城為代表表的樓盤，價價格相對比較較低。④江東板塊江東板快早期給給人的印象是是城區(qū)較老、雜雜亂，缺乏大大型基礎(chǔ)配套套設(shè)施，但是是隨著這幾年年的大型市政政配套建設(shè)，尤尤其是沿江路路風(fēng)光帶的建建設(shè)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的綠化空間間、居住環(huán)境境等都大大提提升，江岸沿沿線正催生著著衡陽未來的的江景豪宅板板快。主要特征：早期期樓盤少，檔檔次低，規(guī)模模少，樓盤素素質(zhì)一般中檔檔次以下，普普遍價格比較較低，但沿江江的樓盤價格格相對比較高高，隨著風(fēng)光光帶的建設(shè)，沿沿江路將發(fā)展展成為衡陽的的豪宅地標(biāo)。2、衡陽房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)數(shù)據(jù)中可以看看出，衡陽房房地產(chǎn)投資一一共出現(xiàn)兩次次較大幅度的的增長，一次次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)投資資的熱潮興起起，也可以說說是華新開發(fā)發(fā)區(qū)的正式啟啟動，而2007年將這種熱熱潮推向了頂頂峰。投資的的熱潮源于市市場需求的策策動，兩者呈呈現(xiàn)著良好的的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)據(jù)，我們分析析其房地產(chǎn)投投資增長，如如下：年份2004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)投資資金額（億元元）12.4813.2316.5923.51增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是衡陽房房地產(chǎn)投資的的快速增長年年，快速的投投資增長來自自于衡陽房地地產(chǎn)市場需求求的提升。從從走訪的樓盤盤看，很多都都是2006年就開始興興建的項目，只只經(jīng)過1-2年的銷售，項項目就基本售售完，表明銷銷售速度大大大提升。3、衡陽房地產(chǎn)產(chǎn)供求分析1）供給分析年份2004200520062007商品房施工面積積（萬平方米米）248.14271.49311.58460.13其中新開工面積積（萬平方米米）81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅幅33.4%15.88%-11.05%%135.55%%2007年，不不管是施工總總面積和新開開工面積都增增加了100萬平方米以以上，尤其是是新開工面積積增幅達(dá)135.555%,與市場投資資呈現(xiàn)著明顯顯的正比遞增增關(guān)系，2007年可以算是是一個不折不不扣的衡陽房房地產(chǎn)開發(fā)年年。2）需求分析年份200520062007商品房施工面積積（萬平方米米）86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%年份200520062007商品房施工面積積（萬平方米米）9.6813.517.42增幅16．．04%39．46%29．04%從上頁的系列圖圖表中可以看看出，不管是是商品房銷售售還是銷售總總金額均保持持著較大的增增長勢態(tài)，市市場需求整體體向好。4、衡陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場特征分分析：綜上所述，我們們可以對近幾幾年衡陽房地地產(chǎn)市場的特特征總結(jié)如下下：房地產(chǎn)開發(fā)投資資持續(xù)增長，但但增速與市場場需求的增長長呈良性發(fā)展展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅幅度增加，存存量地減少，住住宅用地供應(yīng)應(yīng)總量增加。商品房供給快速速增長，市場場需求較為平平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計水水平的提高，不不管是立面設(shè)設(shè)計、內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)、實用率率、園林等等等方面，任何何項目都不會會具有非常明明顯的優(yōu)勢。5、2008年年衡陽樓市分分析①衡陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)調(diào)控政策的貫貫徹落實，衡衡陽2008年尤其是下下半年房地產(chǎn)產(chǎn)市場預(yù)計將將呈現(xiàn)以下特特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增長回回落。當(dāng)前房房地產(chǎn)開發(fā)投投資需求由強強轉(zhuǎn)弱，新注注冊房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)比上上年減少，增增量資金謹(jǐn)慎慎入市。另外外，調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的的措施將進一一步減緩已批批準(zhǔn)項目的投投資節(jié)奏。房房地產(chǎn)開發(fā)投投資增速將低低于全社會固固定資產(chǎn)投資資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快快。按照國家家調(diào)控政策的的要求，套型型建筑面積90平方米以下下的住房供應(yīng)應(yīng)將大幅增加加，中低價位位、中小套型型普通商品房房的土地供應(yīng)應(yīng)也將大幅增增加，大戶型型住房建設(shè)與與供應(yīng)受到相相應(yīng)限制，中中小套型普通通商品住房將將逐步成為房房地產(chǎn)市場的的主流產(chǎn)品。3）土地供給將將進一步緊縮縮。繼續(xù)執(zhí)行行從嚴(yán)從緊控控制新增建設(shè)設(shè)用地的政策策，住宅用地地中增量地供供應(yīng)將更加困困難，存量地地供應(yīng)仍會保保持增長，但但供應(yīng)總量將將減少。房地地產(chǎn)投資需求求減弱，將緩緩解土地供求求的矛盾。②2008年衡衡陽樓市走勢勢對衡陽房價的走走勢，目前受受到宏觀調(diào)控控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的的攀高居民生生活壓力加大大、股市動蕩蕩跌至3000點以下等情情況的影響，樓樓價增長勢頭頭將相對放緩緩，但是總體體上依然呈現(xiàn)現(xiàn)增長的勢頭頭，主要是因因為土地成本本的增加，建建筑材料的價價格增長，人人工工資的提提高，直接導(dǎo)導(dǎo)致開發(fā)成本本的大幅度提提升，所以2008年樓市房價價依然有一定定的上漲空間間。銷售預(yù)測1、項目需求分分析本項目所在地珠珠暉區(qū)是衡陽陽市最大的一一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東東尚沒有一個個具有一定規(guī)規(guī)模的高檔商商住小區(qū),在這里工作作和經(jīng)商的人人很多,火車站、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、幼幼兒園、工廠廠、商品經(jīng)營營與批發(fā)等云云集在這里，人人流量非常大大。人們物質(zhì)質(zhì)生活的不斷斷改善，帶來來消費的增長長，人們對住住房的要求越越來越高，而而本項目地處處衡陽市湘江江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、項目銷售目目標(biāo)群定位本項目規(guī)劃為衡衡陽地區(qū)的中中高檔樓盤，銷銷售目標(biāo)客戶戶群定位如下下：①一類客戶：企企事業(yè)單位職職工本項目周邊的大大型企業(yè)較多多，上萬人的的企業(yè)包括中中鋼衡重企業(yè)業(yè)職工、衡陽陽鐵路部門職職工等等。1）中鋼衡重企企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)設(shè)備有限公司司（原湖南金金陽機電設(shè)備備制造有限公公司）是集科科研、設(shè)計、制制造開卷機、卷卷取機及卷筒筒為一體的專專業(yè)公司。公公司從1964年開始研制制卷取機卷筒筒，經(jīng)過四十十多年的發(fā)展展，成為卷取取設(shè)備的專業(yè)業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)業(yè)，能生產(chǎn)各各種冷軋開卷卷機、卷取機機。產(chǎn)品遍布布全國板帶材材生產(chǎn)線，并并出口日本、南南非、馬來西西亞等國。公公司占地面積積26000平方米，固固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)2.5億元。該企業(yè)有超過十十年未建設(shè)過過單位住房，員員工及家屬近近3萬人，該部部分客戶將會會成為湘水明明珠購買主力力客戶群，預(yù)預(yù)計可購房800-11000套。2）衡陽鐵路部部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包包括中鐵五局局員工及家屬屬近5萬人，目前前集中居住在在珠暉區(qū)和平平鄉(xiāng)、苗圃一一帶，居住環(huán)環(huán)境較差，交交通不便利，該該部分客戶將將會成為湘水水明珠的購買買主力客戶群群。②二類客戶：周周邊的私營業(yè)業(yè)主項目毗臨衡陽火火車站，周邊邊的中小私營營業(yè)主較多，主主要分布在火火車站商貿(mào)城城、東方廣場場、創(chuàng)富商城城、廣東路批批發(fā)街等幾大大衡陽主力批批發(fā)市場，具具備大批有購購買實力的經(jīng)經(jīng)營商家及商商鋪業(yè)主過萬萬人，目前都都住在江東，街街道狹小，而而且普遍家庭庭人口眾多，居居住空間不夠夠，急需添置置物業(yè)解決親親人居住問題題。③三類客戶：周周邊學(xué)校老師師珠暉區(qū)學(xué)校眾多多，從小學(xué)到到大學(xué)皆而有有之，如珠暉暉區(qū)實驗小學(xué)學(xué)、衡陽師范范學(xué)院、衡陽陽工業(yè)大學(xué)、衡衡陽機械技術(shù)術(shù)學(xué)校、衡陽陽財政學(xué)校等等等，從業(yè)教教師近萬人，而而且學(xué)校老師師待遇較高，具具有較強的購購買能力。④四類客戶：珠珠暉區(qū)公務(wù)員員珠暉區(qū)公務(wù)員系系統(tǒng)，包括企企事業(yè)單位員員工近萬人，該該部分客戶主主要考慮就近近工作就近上上班，但由于于江東缺少大大型的優(yōu)質(zhì)物物業(yè)，不能滿滿足他們改善善居住環(huán)境的的基本要求，而而湘水明珠的的出現(xiàn)完全改改變了這種尷尷尬的局面，本本區(qū)公務(wù)員必必將置業(yè)的目目光從江西重重新轉(zhuǎn)移到江江東。⑤五類客戶：衡衡陽在外地成成功人士目前湘江邊乃至至整個衡陽，大大型規(guī)模的社社區(qū)都罕有，特特別是別墅社社區(qū)，對于在在外工作的衡衡陽籍人士回回家鄉(xiāng)購房，一一定選擇景觀觀好品質(zhì)高的的規(guī)模社區(qū)，作作為湘江邊唯唯一的別墅區(qū)區(qū)，湘水明珠珠無疑是該部部分金字塔高高端人群的置置業(yè)首選。特特別是劉和平平等名人作為為湘水明珠的的準(zhǔn)業(yè)主，對對項目內(nèi)在品品質(zhì)的提升是是更大的促進進。衡陽人具有很強強烈的戀土情情結(jié)，外地成成功人士普遍遍愿意在當(dāng)?shù)氐刂脴I(yè)，一方方面是為了改改善父母的居居住環(huán)境；另另一方面也是是考慮逢年過過節(jié)回家能有有一個好的居居住環(huán)境。⑥六類客戶：各各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士士“居住農(nóng)村向城城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍遍多數(shù)縣市以以下居民的心心愿，其中部部分經(jīng)濟條件件較好的必將將置業(yè)眼光投投入到市區(qū)，對對湘水明珠的的銷售也將起起到很大的促促進作用。⑦七類客戶：各各地房地產(chǎn)投投資人士衡陽房價目前在在全國來講都都偏低，2007年全國地級級市房地產(chǎn)銷銷售平均價格格2700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的的水平還不到到2300元/㎡，有著極極大的升值空空間，將會吸吸引各地有眼眼光的人士前前來購買。本項目暫時未作作任何廣告宣宣傳，已經(jīng)有有近500批客戶慕湘湘水明珠風(fēng)光光帶的名聲前前來公司作登登記，希望能能第一時間購購買到湘水明明珠的房屋。銷銷售部計劃在在項目開盤前前進行為期3個月的蓄客客期，計劃儲儲備客戶3000批以上。銷售計劃鑒于目前湘水明明珠工程進度度，銷售部根根據(jù)目前市場場情況，制定定以下銷售計計劃。①銷售量一期工程1至33號樓標(biāo)準(zhǔn)層層住宅372套，總建面面積659133.47㎡，可銷售售額約2.億；②銷售進度本項目預(yù)計20008年10月初開盤：：開盤后一個月內(nèi)內(nèi)，即至2008年11月底，完成成總銷售任務(wù)務(wù)的50%，約186套住宅，銷銷售金額約9000萬；開盤后三個月內(nèi)內(nèi)，即至2009年1月底，完成成總銷售任務(wù)務(wù)的70%，約260套住宅，銷銷售金額約1.4億；開盤后六個月內(nèi)內(nèi)，即至2009年4月底，完成成總銷售任務(wù)務(wù)的80%，約298套住宅，銷銷售金額約1.60億；開盤后九個月內(nèi)內(nèi)，即至2009年7月底，完成成總銷售任務(wù)務(wù)的90%，約335套住宅，銷銷售金額約1.8億；開盤后十二個月月，即至2009年10月底，完成成總銷售任務(wù)務(wù)的100%，約372套，銷售金金額約2億。銷售收入預(yù)測1）周邊城市房房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)認(rèn)為，衡陽目目前房價水平平處于全省中中等水平，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿αΥ螅谖磥韥硐喈?dāng)長的一一段時間里，將將有比較好的的成長空間，2007年10月下旬，由由省建設(shè)廳、統(tǒng)統(tǒng)計局、國土土資源廳、發(fā)發(fā)改委、中國國人民銀行長長沙中心支計計行，湖南銀銀行監(jiān)局，國國家統(tǒng)計局湖湖南調(diào)查總隊隊等部門在長長沙召開的全全省前三季度度房地產(chǎn)市場場聯(lián)席會議上上獲悉：全省省商品房住宅宅均價為2291元/平方米，衡衡陽的均價為為1972..9元/平方米，低低于全省平均均水平。從周周邊城市開發(fā)發(fā)辦了解到部部分城市前三三季度商品房房均價，長沙沙為3709元/平方米，邵邵陽房產(chǎn)均價價為2222元/平方米，永永州市新建商商品房平均銷銷售價格為1562元/平方米以上上。郴州城區(qū)區(qū)新建商品均均價在1905元/平方米以上上。從單純的的書記來看，衡衡陽的房屋均均價低于長沙沙、邵陽，略略高于郴州、永永州，處于中中等水平。在衡陽市開發(fā)協(xié)協(xié)會第三屆理理事會換屆選選舉會議上，市市城建開發(fā)辦辦主任田世凡凡的發(fā)言中發(fā)發(fā)現(xiàn)，衡陽房房地產(chǎn)發(fā)展分分為三個階段段：90年代至2001年為第一極極端，這一階階段主要表現(xiàn)現(xiàn)為房地產(chǎn)的的起步和調(diào)整整；2002年至2006年為第二階階段，這一階階段是衡陽市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻翻天覆地的一一個重要階段段，也是譜寫寫衡陽市房地地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)業(yè)新篇章的一一個重要時期期。這一階段段全市共完成成開發(fā)投資61.29億元，完成成土地開發(fā)面面積117.881萬平方米,竣工房屋面面積434.339萬平方米,實現(xiàn)商品銷銷售額33.29億元。2007年開始進入入第三階段，衡衡陽樓市經(jīng)過過前兩階段的的發(fā)展后，已已向品質(zhì)、人人文、居住等等高端方向發(fā)發(fā)展。經(jīng)過前面兩個階階段的準(zhǔn)備，許許多業(yè)內(nèi)人士士認(rèn)為，衡陽陽房價上漲已已是萬事懼備備，并且已經(jīng)經(jīng)在現(xiàn)在樓市市上體現(xiàn)出來來了。一是房房貸新政策抬抬高門檻，開開發(fā)企業(yè)融資資成本增加，自自然促進房屋屋價格上漲；；其次是本身身就稀缺的土土地，協(xié)議出出讓方嚴(yán)管后后，地價還有有進一步上升升的趨勢；其其三是建材價價格在上漲，提提高了建筑成成本；第四是是隨著人居環(huán)環(huán)境和小區(qū)規(guī)規(guī)劃的日益完完善，房屋成成本上漲；最最后城市變化化帶來了較大大的有效需求求促進房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展。這些因素素將讓衡陽房房價面臨快速速爆發(fā)的到來來。2007年6月份時，衡衡陽商品房均均價為1972..9元/平方米,但到年底已已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢頭迅迅猛。衡陽樓市價格現(xiàn)現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人人士市場調(diào)查查，衡陽電梯梯樓價大致如如下：中泰峰峰景均價3000元/平方米，愉愉景灣均價2900元/平方米，中中凌景蒂2700元/平方米，江江東的云森湘湘江風(fēng)光2600元/平方米，月月畔灣2600元/平方米，尚尚邦2500元/平方米，雅雅士林2500元/平方米。項目銷售價格定定位：根據(jù)本項目住宅宅和商鋪房預(yù)預(yù)測銷售價格格，標(biāo)準(zhǔn)層住住宅實現(xiàn)銷售售均價不低于于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停停車場3000元/平方米，3號樓一層商商鋪銷售均價價9000元/平方米，3號樓二層商商鋪銷售均價價5000元/平方米，本本項目預(yù)測銷銷售總收入為為659133.423萬元，詳見見附表五《銷銷售收入及稅稅金估算表》。營銷策略本項目擬在價格格策略上采取取低開高走的的定價策略推推向市場。該該項目價位有有較高的上漲漲空間，升值值的潛力很大大。本項目將將確定以下推推廣策略：1、推廣渠道①報紙廣告包括衡陽日報、衡衡陽晚報，屬屬于典型的政政府報，報紙紙不宜投入過過多，開盤和和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可可。②短信推廣成本低，覆蓋蓋面廣，操作作簡單靈活，可可以作為一種種長期的營銷銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺臺收視率不高高，主要用來來開盤和新品品集中投放。電電視廣告是唯唯一的動態(tài)廣廣告平臺，值值得周期性的的高密度投放放。④單張派發(fā)貫穿項目營銷始始終的宣傳利利器，衡陽地地方小，人口口集中，單張張派發(fā)能起到到良效。⑤營銷活動活動一：“沿江江風(fēng)光帶竣工工典禮”、“湘水明珠開開盤慶典”?；顒佣骸皬V州州炒房團衡陽陽購房動”?；顒尤骸鞍倌昴旰怅栂娼L(fēng)風(fēng)光帶”攝影圖片展展”?；顒铀模汉怅柸巳苏f衡陽大型型文化論壇。活動五：系列名名人講座?；顒恿汉怅柸巳苏f衡陽大型型文化論壇2、媒體宣傳組組合開盤前三個月，公公司會以電視視廣告，平面面媒體，戶外外廣告三大主主力廣告集中中宣傳湘水明明珠，增強前前期登記客戶戶數(shù)量，擴大大蓄客量，為為開盤銷售一一半做好蓄客客準(zhǔn)備。開盤盤當(dāng)月，公司司會配合風(fēng)光光帶竣工，舉舉辦各種活動動，擴大在衡衡陽的知名度度，加以促進進銷售。開盤盤三個月后，公公司會盡快出出樣板房、實實景園林開放放，加大廣告告投放力度。公交和站臺廣告告：開盤前三三個月至開盤盤后三個月，周周期半年。路橋廣告：貫穿穿項目營銷始始終。影視廣告：開盤盤前一個月高高密度投放,開盤后在每每次推新貨時時前一周每天天投放。衡陽報紙：開盤盤前一月投放放3－4次，以及每每次新貨上市市投放1次。單張派發(fā)：每天天均需進行的的推廣方式,力求單張波波及到衡陽的的每一個角落落。短信推廣：一般般一個月派發(fā)發(fā)4－6次，開盤前前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動：開盤盤前舉行一場場活動，開盤盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后后視銷售情況況舉行。建設(shè)規(guī)模與項目目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模本項目總占地面面積20,9336.7平方米，總總建筑面積為為65,9113.47平方米，建設(shè)設(shè)總?cè)莘e率為為2.63，建設(shè)密度度為24.4%%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住住宅房（其中中住宅面積47,6552.3平方米，1-2層商鋪面積7419..1平方米，地地下停車場面面積10,8442平方米）。項目概況現(xiàn)狀1、地點與地理理位置本項目位于衡陽陽市湘江東岸岸南段，總占占地面積20,9336.7平方米，小小區(qū)西隔湘江江東路與湘江江風(fēng)光帶相連連、南至望江江路、東隔規(guī)規(guī)劃中的小區(qū)區(qū)小學(xué)與中天天路相連、北北至小區(qū)北部部主路口。本本項目與衡陽陽市著名的東東洲島隔河相相望；距衡陽陽市火車站不不到500米,距離衡昆高高速、衡棗高高速、京珠高高速皆不到二二十公里，自自然環(huán)境優(yōu)越越，交通十分分便利，是一一個理想的商商業(yè)、住家的的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類類別和土地狀狀況本項目開發(fā)建設(shè)設(shè)的土地位于于衡陽市珠暉暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面面積為20,9336.7平方米。經(jīng)經(jīng)衡陽市人民民政府國用（2006）第A1028843號國土使用用證批準(zhǔn)為城城鎮(zhèn)單一住宅宅用地。本項目土地的開開發(fā)建設(shè)規(guī)劃劃，已經(jīng)衡陽陽市規(guī)劃局審審議通過。項目建設(shè)條件1、地形、地貌貌、地震情況況衡陽市處于湖南南省凹形面的的軸帶部分。周周圍環(huán)繞著古古老宕層形成成斷續(xù)環(huán)帶的的嶺脊山地，內(nèi)內(nèi)鑲大面積白白堊系和下第第三系紅層的的紅色丘陵臺臺地，構(gòu)成典典型的盆地形形勢。HYPERLINK"/view/139808.htm"衡陽盆盆地南高北低低。整個盆地地南面地勢較較高，1000米以上的山山中東西連綿綿數(shù)十公里，而而盆地北面相相對偏低，衡衡山山脈雖較較高，但各峰峰呈峰林狀屹屹立于中間，其其東西兩側(cè)都都有較低的向向北通道，其其東側(cè)的湘江江河谷兩岸海海拔高度均在在100米以下。整整個地形由西西南向東北復(fù)復(fù)合傾斜，而而盆地由四周周向中部降低低，呈現(xiàn)1000米，800-7700米、400-3300米、150米四級夷為為平面。地貌貌類型以崗丘丘為主。四周周山、丘圍繞繞，中部平、崗崗丘交錯。東東部為HYPERLINK"/view/901396.htm"羅霄山山余脈天光山山、HYPERLINK"/view/951276.htm"四方山、園明明坳；南部為為HYPERLINK"/view/122278.htm"南嶺余脈HYPERLINK"/view/84964.htm"塔山、大義山山、天門仙、景景峰坳；西部部為越城嶺的的延伸熊羆嶺嶺、四明山、騰騰云嶺；西北北部、北部為為大云山、九九峰山和南岳岳衡山。中部部大面積分布布白堊系和第第三系紅層，構(gòu)構(gòu)成衡陽盆地地的主體，面面積3550平方公里。南南部山峰大多多在海拔600米以上，最最高是常寧的的天堂山，海海拔1265米。西部山山峰多在海拔拔500米以上，最最高是祁東縣縣的騰云嶺，海海拔1044米。東北部部除南岳衡山山外，一般地地面高程在海海拔300米-500米。市境最最高點為衡山山HYPERLINK"/view/114934.htm"祝融峰，海拔1290米，最低點點為衡東的彭彭陂港，海拔拔只有39.2米。整個地地形比降為7.9‰。地貌類型型以崗丘為主主，山地占總總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河河長5公里或流域域面積10平方公里以以上的江河溪溪流393條，總境長長達(dá)8355公里，河網(wǎng)網(wǎng)密度為每平平方公里0.55公里。發(fā)源源于廣西興安安的湘江干流流，自祁東歸歸陽鎮(zhèn)入境，依依次流經(jīng)祁東東縣、衡南縣縣、常寧市、市市區(qū)、衡陽縣縣、衡山縣和和衡東縣，境境內(nèi)長226公里。境內(nèi)內(nèi)流域面積在在3000平方公里以以上的湘江一一級支流有舂舂陵水，蒸水水，耒水、洣洣水。水電資資源理論蘊藏藏量87.61萬千瓦，可可供開發(fā)量64.17萬千瓦。衡衡陽資源豐富富，物產(chǎn)眾多多，開發(fā)前景景誘人，是全全國著名的“有色金屬之之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅銅、鐵、鉛、鋅鋅、煤、巖鹽鹽、高嶺土、鈉鈉長石等百余余種，儲量豐豐富，在國內(nèi)內(nèi)外占有重要要地位。根據(jù)《中國地震震動參數(shù)區(qū)劃劃圖》（GB183306-20001），該區(qū)域域地震動峰值值加速度分區(qū)區(qū)（g）＜0.05，地震動反反應(yīng)譜特征周周期為0.35s，對照地震震基本烈度＜＜Ⅵ度，屬弱震震區(qū)。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶帶，屬中亞熱熱帶季風(fēng)濕潤潤氣候，四季季分明，光熱熱充足，全年年平均氣溫為為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達(dá)260—310天，自然資源極為為豐富。①氣溫年平均氣溫18.44℃一月份氣溫3.55℃七月份氣溫28.33℃極端最低氣溫-2.9℃極端最高氣溫38.7℃②降水量年平均降水量1660..4mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量192.55mm③濕度最冷月平均相對對濕度81%最熱月平均相對對濕度75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值2.7m//s主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNWW2.66m/s冬季NNW2.8mm/s30年一遇最大大風(fēng)速23m//s⑤最大積雪深度度10cm⑥最大凍土深度度5cm⑦全年日照時數(shù)數(shù)17177.0h3、水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江江水系，由湘湘江和漣水、涓涓水為主體構(gòu)構(gòu)成?？傞L603公里的36條大小河川川呈樹枝狀分分布市境，是是典型的江南南水鄉(xiāng)，水資資源總量為40.92億立方米，其其中地表水34.62億立方米，地地下水6.3億立方米。水水資源特點一一是本地地表表水的地區(qū)分分布差異較小小，多年平均均徑流深度的的變化范圍在在550—700毫米之間；；二是地表水水中本地水少少、客水多。湘湘江、漣水、涓涓水到衡陽市市總匯集面積積達(dá)7.72萬平方公里里，總量為581.334億立方米，客客水為本地水水的18.5倍。但客水水資源目前只只利用了3億立方米。4、交通運輸條條件衡陽交通發(fā)達(dá)，在在全國45個公路交通通主樞紐城市市中處于重要要地位，京廣廣、湘桂鐵路路交匯于市區(qū)區(qū)，開工建設(shè)設(shè)的京廣與京京九鐵路南段段聯(lián)絡(luò)線也匯匯接于衡陽。衡衡北編組站以以其吞吐量大大、現(xiàn)代化程程度高成為全全國鐵路大型型編組站之一一，平均日到到達(dá)、發(fā)送貨貨列1.2萬輛。公路路縱橫交錯、四四通八達(dá)，京京珠高速公路路與衡昆高速速公路在衡陽陽Ｔ接，北京京至廣州的107國道、衡陽陽至廣西憑祥祥的322國道、連接接湘贛閩南部部的“三南公路”貫穿全境。水水上運輸便利利，湘江上溯溯瀟水，下入入洞庭，通江江達(dá)海，常年年可通千噸級級輪船。市區(qū)區(qū)距長沙黃花花國際機場約約170公里，行程程約2小時。衡陽作為全國445個公路主樞樞紐之一，不不僅是不同運運輸方式的連連接點，也是是物流的集散散地，這里的的水運資源也也十分豐富，境境內(nèi)有湘江、耒耒水、蒸水、洣洣水等河流。近近些年來，衡衡陽市大力發(fā)發(fā)展水路運輸輸，努力構(gòu)筑筑鐵路、公路路、水路“三位一體”的立體交通通網(wǎng)絡(luò)，并從從抓基礎(chǔ)設(shè)施施入手，切實實加強水路航航道港口建設(shè)設(shè)，實現(xiàn)了質(zhì)質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條條件風(fēng)水有云：宅居居者“藏風(fēng)聚氣，得得水為上”,項目在地域域上凈水面寬寬幅長達(dá)約800米,屬湘江衡陽陽段最為寬闊闊之地,水脈綿長而而流遠(yuǎn),整體呈江水水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐豐之天象,足以世襲湘湘江千年貴胄胄氣脈。本住宅開發(fā)項目目位于衡陽市市湘江東岸南南段，相傍湘湘江河，西面面緊靠風(fēng)景秀秀麗的湘江風(fēng)風(fēng)光帶，東至至規(guī)劃中的小小區(qū)小學(xué)與中中天路相連，南南到望江路與與衡陽市著名名的東洲島隔隔河相望,今日的東洲洲島，森林茂茂密，鳥語花花香，香煙繚繚繞。仁者樂樂島，智者樂樂水，臨島而而居，近水而而棲，吸納天天地之靈性，培培養(yǎng)豁達(dá)之胸胸懷。臨江觀觀島，詩情畫畫意，自然生生活，這正是是中國人所追追求的理想居居家之地。6、施工條件本項目所在地地地勢平坦，不不占用城市主主干道，無需需大規(guī)模拆遷遷。城市主次次干道的水、電電、煤氣、通通訊等市政設(shè)設(shè)施配套完善善，承擔(dān)施工工任務(wù)的施工工隊伍，只要要滿足施工資資質(zhì)的企業(yè)就就能完成施工工任務(wù)。而湖湖南省滿足資資質(zhì)要求的企企業(yè)有幾十家家，施工隊伍伍不成問題，施施工所需場地地、施工道路路、用水、用用電均已滿足足，故施工條條件較好。7、政策環(huán)境本項目的建設(shè)符符合衡陽城市市建設(shè)總體規(guī)規(guī)劃和衡陽市市珠暉區(qū)總體體規(guī)劃，貫徹徹了衡陽市政政府城市建設(shè)設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略略，其對加快快城鎮(zhèn)化進程程，美化城市市空間，創(chuàng)造造新的城市景景觀，提升城城市品位都具具有積極意義義。目前，衡衡陽珠暉區(qū)已已經(jīng)成立了衡衡陽市湘江東東岸南段建設(shè)設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小小組，由原市市委副書記王王雄飛任組長長，珠暉區(qū)委委書記段志剛剛?cè)胃苯M長，市市委市政府相相關(guān)職能部門門的領(lǐng)導(dǎo)及珠珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人人擔(dān)任成員，考考慮到該項目目投資大、建建設(shè)周期長，帶帶來的經(jīng)濟效效益及社會效效益明顯，區(qū)區(qū)政府下發(fā)了了衡政發(fā)[20066]20號文，“關(guān)于《湘江江東岸南段堤堤路建設(shè)工程程實施細(xì)則》的的通知，將本本項目納入省省、市重點項項目，，享受受區(qū)政府給予予的有關(guān)有關(guān)關(guān)優(yōu)惠政策。建筑方案設(shè)計依據(jù)1、《城市居住住區(qū)規(guī)劃設(shè)計計規(guī)范》GBB501800-93（2002年版）2、《民用建筑筑設(shè)計通則》GGB503552-200053、《高層民用用建筑設(shè)計防防火規(guī)范》GB500045-9954、《汽車庫、修修車庫、停車車場設(shè)計防火火規(guī)范》GB500067-9975、《城市規(guī)劃劃編制辦法》6、《衡陽市城城市規(guī)劃行政政技術(shù)準(zhǔn)則》7、衡陽市20004年城市總體體規(guī)劃8、本項目鄰近近的湘江風(fēng)光光帶設(shè)計項目設(shè)計主題和和開發(fā)理念湘水明珠，地處處被譽為衡陽陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)側(cè)，立于湘江江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻峻秀，近看湘湘水伊人”，山水皆自自然稟賦，屬屬居家養(yǎng)生之之風(fēng)水寶地。項項目所處的“湘江東岸風(fēng)風(fēng)光帶南段工工程”屬于衡陽市市政府重點打打造的“歷史文化長長廊”，全長3.2公里，獨享享原生態(tài)江岸岸文化，成就就區(qū)域唯一性性大規(guī)模江景景文脈大宅社社區(qū)。項目建筑設(shè)計由由全球知名的的“澳大利亞湯湯臣鄧肯建筑筑設(shè)計事務(wù)所所”承接，該設(shè)設(shè)計公司接觸觸項目初期，即即被衡陽所蘊蘊藏的厚重文文化所折服，即即付傾囊之力力用建筑的方方式讓湘水明明珠所創(chuàng)造的的輝煌得以延延續(xù)、綻放的的光芒得以升升華。在建筑筑設(shè)計上，以以江景為導(dǎo)向向，考量衡陽陽當(dāng)?shù)鼐用竦牡纳盍?xí)慣，利利用地形，讓讓建筑樓棟合合理布局，充充分保持景觀觀的均好性、通通風(fēng)及采光的的自然暢通，而而且每棟均擁擁有寬綽樓間間距，使每一一戶均能享受受開闊視野和和捕捉天生稟稟賦的自然美美景。在項目整體規(guī)劃劃上，以西方方建筑特色為為藍(lán)本，融合合東方居住理理念，傾力打打造國際生活活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為為業(yè)主營造高高品位、高質(zhì)質(zhì)量的居住氛氛圍。湘水明珠居住小小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目以建筑筑、自然與人人和諧為理念念，旨在打造造尊貴、健康康、運動、休休閑、生態(tài)、養(yǎng)養(yǎng)生的水岸生生活。在住宅宅的設(shè)計理念念上，項目引引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計計理論，力求求將歐洲經(jīng)典典藝術(shù)的大氣氣、尊貴與東東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)結(jié)合，將和諧諧生活氛圍的的營造融入社社區(qū)文化建設(shè)設(shè)的精神層面面。項目總體規(guī)劃方方案1、規(guī)劃設(shè)計原原則①挖掘地塊核核心價值，以以城市連營的的商業(yè)視角規(guī)規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主主導(dǎo)的分期規(guī)規(guī)劃設(shè)計，保保證項目滾動動有序運作；；③節(jié)點式園林景景觀視線軸設(shè)設(shè)計，以建筑筑群體圍合創(chuàng)創(chuàng)造靈活多變變的環(huán)境空間間；④人車雙路線線設(shè)計，即相相對人車分流流系統(tǒng)，避免免車流對社區(qū)區(qū)的穿越破壞壞。2、項目結(jié)構(gòu)和和布局本項目總體規(guī)劃劃領(lǐng)先于湖南南和衡陽眾多多大盤規(guī)劃，力力圖體現(xiàn)開發(fā)發(fā)商發(fā)展視野野的前瞻性和和產(chǎn)品開發(fā)的的可持續(xù)性，總總占地面積20,9336.7平方米，總總建筑面積為為65,9113.47平方米，本項項目兼具現(xiàn)代代高尚生活和和東方傳統(tǒng)人人文精神特質(zhì)質(zhì)，強調(diào)人和和人的交往，動動靜有機結(jié)合合，社區(qū)停車車方式的多元元化，生活形形態(tài)的多樣化化，用公共、商商業(yè)與文化、娛娛樂建筑與居居住社區(qū)配套套，確保該項項目能夠站在在衡陽房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高端，對對市民選擇居居所的審美趨趨向和生活方方式產(chǎn)生積極極的影響，在在規(guī)劃上采取取低密度、低低容積率、高高綠化率的控控制指標(biāo)，重重視小區(qū)生態(tài)態(tài)環(huán)境的塑造造和人文環(huán)境境的培養(yǎng)，力力爭將項目開開發(fā)建設(shè)成為為一流的、具具有大規(guī)模高高尚社區(qū)特征征的示范性住住宅小區(qū)。通通過別具特色色的物業(yè)服務(wù)務(wù)，向人們詮詮釋“新居住文化”的陽光理念念。①獨具特色的的水系布局。以以水系貫穿南南北兩個地塊塊，形式各具具特色的中心心水景、組團團水景、水岸岸島居，強化化了“水景”住宅概念。居居住模式從有有限的室內(nèi)居居住空間隨著著水系延伸到到小區(qū)，延伸伸到湘江岸邊邊，真正做到到景觀的均好好性。②更多的廣場場和綠化開放放的空間。小小區(qū)內(nèi)曲徑通通幽、步步為為景，設(shè)計了了地下陽光車車庫，即使在在車庫里也可可以看見如畫畫的園林風(fēng)景景，并形成獨獨具特色的下下沉景觀，使使整個空間錯錯落有致。③充分考慮衡衡陽的氣候特特點，在平面面布局上強調(diào)調(diào)南北通透，力力求通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟濟的核心筒尺尺寸，合理組組織交通，盡盡可能減少公公攤面積。3、住宅物業(yè)類類型和商業(yè)布布局本項目物業(yè)類型型以高層住宅宅為主，靠近近風(fēng)景優(yōu)美的的湘江邊布置置聯(lián)排住宅水水岸島居，同同時辦公性質(zhì)質(zhì)的高層公寓寓，物業(yè)類型型較為多樣。本項目商業(yè)類型型齊全，既有有臨街商業(yè)街街，又有集中中商業(yè)、社區(qū)區(qū)會所。小區(qū)區(qū)南北兩個地地塊之間的市市政路，結(jié)合合小區(qū)主入口口的設(shè)置，形形成人流集中中、商業(yè)氛圍圍濃厚的商業(yè)業(yè)街，沿小區(qū)區(qū)東側(cè)市政路路規(guī)劃了底層層沿街商業(yè)，增增強了小區(qū)外外圍的商業(yè)氛氛圍。建筑設(shè)計1、主要規(guī)范及及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載載規(guī)范》[GB550009--2001]]《建筑地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》[GBB500077-20022]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計規(guī)范》[[GB500010-20002]《建筑抗震設(shè)計計規(guī)范》[GB550011--2001]]《建筑樁基技術(shù)術(shù)規(guī)范》[JGJJ94-944]《地下工程防水水技術(shù)規(guī)范》[GBB501088-20011]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計計規(guī)范》GB500007-22002《高層建筑混凝凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)術(shù)規(guī)程》JGJ33-20022《高層建筑箱形形與筏形基礎(chǔ)礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJJ6-99《建筑地基處理理技術(shù)規(guī)范》JGJJ79-20002《人民防空地下下室設(shè)計規(guī)范范》GB500038-944《鋼筋混凝土連連續(xù)梁和框架架考慮內(nèi)力重重分布設(shè)計進進規(guī)程》CECS551：932、建筑風(fēng)格及及立面特點①依照“以人人為本”的建筑設(shè)計計理念，體現(xiàn)現(xiàn)休閑、簡約約的建筑風(fēng)格格，將新古典典美學(xué)的精細(xì)細(xì)、質(zhì)感、厚厚重和美感充充分體現(xiàn)。在建筑立面上采采用歐洲古堡堡的顏色，用用復(fù)雜的線條條曲線表現(xiàn)出出優(yōu)美、動感感、多變的視視覺效果；在在群樓部分用用文化磚加以以裝點，讓建建筑多了點歐歐式的古樸和和深沉，又盡盡顯尊貴、典典雅，浸透豪豪華的設(shè)計哲哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典典雅細(xì)膩的新新古典風(fēng)格，采采用大尺度的的陽光露臺，經(jīng)經(jīng)典的三段式式立面，在寫寫意、浪漫中中透露出典雅雅尊貴的藝術(shù)術(shù)氣息。3、建筑戶型特特色①細(xì)化功能，把把握尺度營造造氣氛，更靈靈活性的平面面設(shè)計以滿足足日益變化的的生活模式。②充分考慮衡衡陽的氣候特特點，在平面面布局上強調(diào)調(diào)南北通透，力力求組織穿堂堂風(fēng)，明廚、明明衛(wèi)，提高生生活品質(zhì)。③住宅戶型格格局方正大氣氣，功能布置置合理，空間間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計新新穎，增加品品位空間，符符合當(dāng)前及未未來的市場需需求，提升賣賣點。如：陽陽光電梯廳、空空中內(nèi)庭院、大大陽臺和飄窗窗等。⑤采用最經(jīng)濟濟的核心筒尺尺寸，合理組組織交通，盡盡可能減少公公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充充分考慮以下下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有有明確的計算算簡圖和合理理的地震作用用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的的抗震承載力力，良好的變變形能力和消消耗地震能量量的能力。Ⅲ、對可能出現(xiàn)現(xiàn)的薄弱部位位，擬采取措措施提高抗震震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級級二級，設(shè)計計使用年限50年，抗震設(shè)設(shè)防類別丙類類，地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計等級丙丙級，地下室室防水等級二二級。3、結(jié)構(gòu)選型：：6層以上的多層層住宅采用框框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住住宅根據(jù)地質(zhì)質(zhì)條件和是否否有地下車庫庫，確定采用用磚混結(jié)構(gòu)或或框架結(jié)構(gòu)。樓樓層蓋均休用用現(xiàn)澆梁板結(jié)結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計計地下車庫層蓋結(jié)結(jié)構(gòu)采用澆鋼鋼筋混凝土梁梁板結(jié)構(gòu)，地地下車庫存的的頂板采用加加設(shè)次梁的梁梁板結(jié)構(gòu)，以以減少樓板的的跨度和厚度度；梁采用反反梁形式，以以滿足建筑空空間凈高的要要求。地下室室防水以砼結(jié)結(jié)構(gòu)自防水為為主，抗?jié)B等等極S8。5、使用工具及及軟件中國建科院PKKPM系列結(jié)構(gòu)軟軟件2005年新規(guī)范版版。給排水設(shè)計1、給排水①設(shè)計規(guī)范《建筑給水排水水設(shè)計規(guī)范》[GB550015--2003]]（03年版）《建筑滅火器配配置設(shè)計規(guī)范范》[GGB501440-20005]《自動噴水滅火火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)規(guī)范》[GBB500844-20011]（05年版）《建筑設(shè)計防火火規(guī)范》[[GB500016-20006]《室外給水設(shè)計計規(guī)范》[[GB500013-20006]《室外排水設(shè)計計規(guī)范》[[GB500014-20006]國家和本地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計Ⅰ水源概況本工程生活、消消防用水均由由市政給水管管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路路上市政給水水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)側(cè)楊柳路上市市政給水管管管徑DN600。市政給水水管網(wǎng)的供水水流量能滿足足小區(qū)用水量量要求；壓力力能保證小區(qū)區(qū)低層建筑的的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q==1440MM3/D（138M33/H）；室外消消防