《《萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)商鋪定價(jià)系統(tǒng)》1、萬(wàn)達(dá)商鋪分類2、商鋪定價(jià)的前置工作3、商鋪定價(jià)方法4、商鋪定價(jià)基本步驟1、室外步行街商鋪2、沿街商鋪3、十字街底商商鋪4、專業(yè)特色商業(yè)街商鋪(如酒吧街，餐飲街等)二二、商鋪定價(jià)的前置工作1、精審商鋪圖紙1、精審商鋪圖紙2、商鋪設(shè)計(jì)優(yōu)化2、商鋪設(shè)計(jì)條件包括但不限于施工圖、景觀圖、效果圖、結(jié)構(gòu)施工圖、水電圖等，營(yíng)銷副總必須花幾天時(shí)間全面精讀。品：、店招位等，做到對(duì)每個(gè)商品心中有數(shù)。2、全面優(yōu)化產(chǎn)品：設(shè)計(jì)優(yōu)化的目的：1、解決商鋪設(shè)計(jì)通??；2、消滅個(gè)別可能滯銷的商鋪；3、提高商鋪附加值；設(shè)計(jì)優(yōu)化前提：1、項(xiàng)目所在城市商鋪市場(chǎng)情況，尤其是商鋪總價(jià)控制線；2、項(xiàng)目所在城市商業(yè)現(xiàn)狀和租金水平；3、項(xiàng)目所在地商家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；4、商鋪面積段需求；1、能否做餐飲：需了解當(dāng)?shù)氐沫h(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，一般情況是住宅底商無(wú)法做餐飲或商鋪需距離住宅直線距離超過(guò)30米(以南京舉例))4、管井，消防栓在商鋪內(nèi)位置需重點(diǎn)關(guān)注資料準(zhǔn)備?商鋪編號(hào)制定商鋪價(jià)格一定是在最新版施工圖的基礎(chǔ)上編訂，三、商鋪定價(jià)方三、商鋪定價(jià)方法商鋪定價(jià)方法?商鋪定價(jià)的方法：1)成本利潤(rùn)定價(jià)2)租金反推定價(jià)3)綜合定價(jià)定價(jià)四、商鋪定價(jià)基本步驟四、商鋪定價(jià)基本步驟1、首期商鋪開盤前，建立整盤商鋪的價(jià)格體系非常重要。位置是決定商鋪價(jià)格的重要因素，商鋪從來(lái)沒(méi)有低開高走的說(shuō)法；總銷收入，并通過(guò)總圖觀察各條邊、各層的價(jià)差是否合理；蕪湖路底商蕪湖路底商面積：7729㎡單價(jià)：37167元/㎡總價(jià)：28727萬(wàn)元室外步行街(含售樓處)面積：21576㎡單價(jià)：37194元/㎡總價(jià)：80249萬(wàn)元1#銀屏路底商面積：3450㎡單價(jià)：22164元/㎡總價(jià)：7647萬(wàn)元巢巢湖路底商面積：2726㎡單價(jià)：15595元/㎡總價(jià)：4251萬(wàn)元22，3#底商面積：2345㎡單價(jià)：41032元/㎡總價(jià)：9622萬(wàn)元酒酒吧街底商面積：12880㎡單價(jià)：22626元/㎡總價(jià)：29142萬(wàn)元表、高效的定價(jià)。商鋪定價(jià)的基本步驟二商鋪定價(jià)的基本步驟二商鋪定價(jià)的基本步驟二基本原則如下：則價(jià)格不宜過(guò)高；4、建立價(jià)格表及鉤稽4、建立價(jià)格表及鉤稽關(guān)系將所有商鋪的基本信息(面積、開間、進(jìn)深、區(qū)位段、層高等)輸入價(jià)格表中。和前面的權(quán)重系數(shù)表建立鏈接關(guān)系。：基準(zhǔn)鋪，并進(jìn)行定價(jià)。其他所有的商鋪均通過(guò)價(jià)格影響因素系數(shù)表與之建立聯(lián)系而自動(dòng)定價(jià)。基本鋪基本鋪基本鋪基本鋪1、端頭鋪定價(jià)：如層數(shù)相同，則加價(jià)幅度在10-30%不等，具體視端頭鋪周邊的交通條件等綜合因素確定；二層商鋪均價(jià)的40%-50%；2)二層面積大于一層面積的商鋪：超出一層面積的二層差異部分面積按照二層價(jià)格的60%-80%定價(jià)，總價(jià)相加后反算單價(jià)出價(jià)格表；價(jià)。一層商鋪單價(jià)：63000元/㎡④15㎡*(34650一層商鋪單價(jià)：63000元/㎡④15㎡*(34650元/㎡*0.2)=103950元(1917185589050+103950)㎡一層：55.33m①①二層與一層相同戶型與面積的按一層均價(jià)的55%計(jì)算，34650元/㎡*55.33㎡=1917185元。②61.35㎡*(34650元/㎡*0.7)=1488044元③34㎡*(34650元/㎡*0.5)=589050元④二層：165.68m基準(zhǔn)鋪高5-10%；在；是客戶最直觀的感受；合理，常出現(xiàn)面積大的商品總價(jià)反而低的情況；如何修訂和調(diào)整：2)營(yíng)銷副總，部門經(jīng)理，有商鋪銷售經(jīng)驗(yàn)的銷售主管共同室外步行街需要進(jìn)行租金反推進(jìn)行價(jià)格修訂：租金反推法修訂價(jià)格不是商鋪銷售給客戶看的，而是為，此項(xiàng)工作需要與商管有經(jīng)驗(yàn)的同事配合，看租金水平，檢查相對(duì)價(jià)格的合理性。舉例：112號(hào)商鋪單層商鋪，單價(jià)520005%回報(bào)率反算公式：52000*5%/12月=217元/平/月113號(hào)商鋪，單價(jià)580005%回報(bào)率反算公式：58000*5%/12月=242元/平/月商鋪折扣1)一次性付款2)按揭付款折扣3)總經(jīng)理特例折扣他折扣；心理因素：如有價(jià)格可以談，則商鋪稀缺性將受到非常大的影響；包括政府等重要關(guān)系；馬鞍山路室外步行街商鋪整體銷售價(jià)格積4-2#和5#合計(jì)2281759840814718243991970249馬鞍山路蕪湖路路蕪湖路路二環(huán)二環(huán)(5#)銷售折前單價(jià)38537元/㎡ 價(jià)42877元/㎡一環(huán)(4-2#)923542877395984193138725二環(huán)(5#)836238537322253769831524合計(jì)2281759840814718243991970249蕪湖路銀屏路1-C段：蕪湖路銀屏路1-C段：銷售折前單價(jià)54077元/㎡銷售折前單價(jià)59411元/㎡銷售折前單價(jià)65611元/㎡銷售折前單價(jià)58328元/㎡1-A段44336561128396163326661-B段565832879085721577571-C段2268540771064152328102971-D段767594114555590784529一環(huán)1F(4-2#)54452457345259435581125249馬鞍山路1-G段：銷售折前單價(jià)511051-F段：前單51939元/㎡價(jià)前單價(jià)49004元/㎡室外步行街商鋪二環(huán)(5#)一層分區(qū)段銷售價(jià)格前單價(jià)51939元/㎡價(jià)價(jià)價(jià)價(jià)1-E段9774900447874748746391-F段115193930525137630181-G段4825110575724925372981-H段846519394394519394394二環(huán)1F (5#)62389350873198054857919349馬鞍山路2-C2-C段：銷售折前單價(jià)28424元/㎡前單價(jià)29264元/㎡前單價(jià)31523元/㎡室外步行街商鋪一環(huán)(4-2#)二層分區(qū)段銷售價(jià)格價(jià)價(jià)價(jià)前單價(jià)28814元/㎡2-A段445531523433299063602-B段4932881443012866342782-C段20242842457532808756852-D段742292642170290372153一環(huán)2F (4-2#)55471428971136572858713476馬鞍山路2-G段：銷售折前單價(jià)28446元/㎡前單價(jià)27996元/㎡前單價(jià)27275元/㎡室外步行街商鋪二環(huán)(5#)二層分區(qū)段銷售價(jià)格前單價(jià)27111元/㎡價(jià)價(jià)價(jià)價(jià)2-E段0962727529902671529282-F段7522799621062782020932-G段6212844646132776545022-H段000271112711265052651二環(huán)2F (5#)61446927791124202724112174室外步行街定價(jià)舉例(長(zhǎng)沙一拖二步行街)1積價(jià)價(jià)B、C合計(jì)18301.9949645908614805687953C環(huán)C環(huán)銷售折前單價(jià)41148元/B環(huán)銷售折單價(jià)53808元/m價(jià)價(jià)價(jià)價(jià)9112284.38538086610052086639846017.614114824761398302396818301.9949645908614805687953156830元/㎡/㎡價(jià)價(jià)價(jià)價(jià)111629200B6段B6段44629元/㎡C1段36207元/㎡C2段C1段36207元/㎡C2段41065元/㎡CC3段35633元/㎡57㎡價(jià)價(jià)價(jià)價(jià)C1段1069.