廣州天河鴻意花園前期物業(yè)管理方案第一章：序言根據(jù)已收到鴻意控股有限公司的鴻意花園物業(yè)管理的招標(biāo)書，遵照表中的總投標(biāo)價，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理服務(wù)工作。我司中標(biāo)之后，在物業(yè)管理中除采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)外，將在全面秀大廈。我司接管物業(yè)樓盤后，將投入公司精英人員到現(xiàn)場管理。保證物業(yè)在一年內(nèi)成為市文明樓盤和兩年成為市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)管理樓盤。另外，我司同意招標(biāo)文件中各項(xiàng)條款，并按投標(biāo)價總額交納保證金投標(biāo)單位：廣州鴻意物業(yè)管理有限公司法定代表人：日期：年月日第1頁共29頁第二章：企業(yè)法人地位及法定代表證明一、法定代表人證明法定代表人資格證明書單位名稱：廣州鴻意物業(yè)管理有限公司地址：廣州市天河區(qū)林和中路xx號姓名：xx性別：男年齡：民族：漢職務(wù)：董事長身份證號碼：xx先生是廣州鴻意物業(yè)管理有限公司的法定代表人。負(fù)責(zé)簽署上特此證明。投標(biāo)單位：廣州鴻意物業(yè)管理有限公司日期：2005年1月18日二、營業(yè)執(zhí)照：三、資質(zhì)證書四、組織代碼證第2頁共29頁第三章：廣州鴻意物業(yè)管理有限公司簡介管理有限公司成立于1999年7月，注冊資本600萬元，專門從事物150人，是廣州市物業(yè)管理協(xié)會成員單位。(一期)\“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”“安全文明小區(qū)”“愛國衛(wèi)生先進(jìn)單位”員工100%經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)上崗。為所接管物業(yè)的廣大業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。的樓盤未曾出現(xiàn)過質(zhì)量事故，每年的住戶意見調(diào)查中，滿意率達(dá)98%以上。第3頁共29頁第四章：樓盤物業(yè)管理人員配置我司根據(jù)鴻意花園的實(shí)際情況抽調(diào)有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)協(xié)調(diào)加深員工的培訓(xùn)效果。因此我司所用的現(xiàn)場管理人員在管理過程中實(shí)行專人專行，給業(yè)主一位，并做到人盡其才。第4頁共29頁第五章:投標(biāo)的報價一、開標(biāo)一覽表[貨幣單位：人民幣元]投標(biāo)報價項(xiàng)目名稱投標(biāo)單價

投標(biāo)單價投標(biāo)總價(元/月)(元/年)(元/3年)物業(yè)管理費(fèi)142494.441731533.285194599.84物業(yè)管理費(fèi)建筑面積每平方米管理費(fèi)為2.00元.投標(biāo)單位（公章）：廣州鴻意物業(yè)管理有限公司法定代表人（或授權(quán)代表人）：日期：2005年月日第5頁共29頁二、服務(wù)報價明細(xì)表[貨幣單位：人民幣元]序號分項(xiàng)內(nèi)容單價（月）總價（年）備注1員工工資及福利78000元936000元2教育經(jīng)費(fèi)1170元14040元工資額的1.5%3保安宿舍月租費(fèi)、材料費(fèi)3000元36000元就近租用民居4綠化、清潔保養(yǎng)27200元326400元5保安裝備費(fèi)1700元20400元一次性投入，分三年折舊

6員工服裝費(fèi)2000元21600元一次性投入，分兩年折舊7工程部工具配置費(fèi)428元5136元一次性投入，分三年折舊8行政費(fèi)用2460元29520元包括交通通迅費(fèi)、辦公室美化費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、其他辦公費(fèi)9固定資產(chǎn)折舊2500元30000元一次性投入元，分三年折舊

10保險費(fèi)2000元48000元11審計(jì)費(fèi)300元3600元小計(jì)120758元1470696元1稅金9660．64元115927.68元營業(yè)稅8%

2管理酬金12075.8元144909.6元管理費(fèi)收入的10%

合計(jì)142494.44元1731533.28合計(jì)（競標(biāo)報價為142494.44元/月，管理面積:64000平方米,142494.44/64000=2.23元.為讓利業(yè)主,我司本次投標(biāo)物業(yè)管理費(fèi)報價為建筑面積每平方管理費(fèi)為￥2.00元）投標(biāo)單位（公章）：廣州鴻意物業(yè)管理有限公司法定代表人（或授權(quán)代表人）：日期：2005年月日第6頁共29頁第六章：管理模式一、服務(wù)工作目標(biāo)（一）整體目標(biāo)：ISO9001質(zhì)量管理和質(zhì)量服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)全國物業(yè)管理先進(jìn)水平。二、擬采用的物業(yè)管理方式（一）組織機(jī)構(gòu)1、管理處組織架構(gòu)示意圖天倫花園物業(yè)管理處財(cái)物工保務(wù)業(yè)安程

部部部部2、管理處架構(gòu)示意圖說明212．2各部門主要職能A．協(xié)助催收各類欠款。倉庫低值易耗品的核對。B第7頁共29頁巡查,并負(fù)責(zé)勞資、人事、檔案、宣傳、禮儀、收發(fā)、后勤、部門協(xié)調(diào)、監(jiān)督。C閉路電視等設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)維修，室外設(shè)備設(shè)施一般性維修服務(wù)等。D聯(lián)防，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的人身和財(cái)物安全，并管理處做好物業(yè)管理服務(wù)的后勤保障。23公司會計(jì)兼任。物業(yè)部文員兼管理處行政后勤工作。24手，同時又是其他崗位的多面手。（二）管理處工作流程1．管理處工作決策流程圖目標(biāo)決策執(zhí)行效果反饋流程說明：A．管理處根據(jù)物業(yè)委托合同和用戶需求，確定管理服務(wù)目標(biāo)，并將目標(biāo)分解到各部門；B．各部門負(fù)責(zé)將本部門目標(biāo)分解到各崗位，達(dá)成目標(biāo)共識，并制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施；C．各崗位員工根據(jù)目標(biāo)分解布置，努力奮斗，以求目標(biāo)的達(dá)成；D．管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查各部門的目標(biāo)達(dá)成情況，部門主管負(fù)責(zé)本部門目標(biāo)達(dá)成情況的檢驗(yàn)、控制及反饋。E．管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對管理服務(wù)目標(biāo)的調(diào)整、總結(jié)或強(qiáng)力落實(shí)。2．管理處工作控制流程圖：干擾輸入輸出受控對象第8頁共29頁控制信息反饋信息控制機(jī)構(gòu)流程說明：A．將導(dǎo)入公司質(zhì)量管理，結(jié)合實(shí)際情況制定崗位責(zé)任制及各項(xiàng)規(guī)章管理制度，以規(guī)范管理運(yùn)作。B．采取多樣化的激勵手法和競爭機(jī)制，實(shí)行嚴(yán)格的考核、獎罰、晉升、辭退制度，以激勵發(fā)揮員工潛力。C熱情飽滿的工作狀態(tài)。D．制定周、月、季、年工作計(jì)劃，實(shí)行日、周工作呈報及月、季、年工作總結(jié)。E．建立班組晨會、部門和管理處例會及員工民主會議等制度。4．管理處工作反饋流程圖：原信息→預(yù)期成效→實(shí)際成效→與標(biāo)準(zhǔn)相比偏差→分析原因制訂糾正措施流程說明：A．實(shí)行工作布置四小時復(fù)命制度。B．實(shí)行工作總結(jié)報告制度。C．定期召開業(yè)務(wù)座談會。（四）管理處激勵機(jī)制為人力資源開發(fā)與管理的基本途徑和重要手段。第9頁共29頁挖掘員工的潛力，盤活人力資源。1．薪酬激勵“促進(jìn)良性循環(huán)”為原則，在公司營運(yùn)成本的控制上，不以最大限度地減少人力成本來績效工資?？冃ЧべY不搞平均主義，直接與個人業(yè)績掛鉤，并通過科學(xué)的績效考評，“”只有公司興旺發(fā)達(dá)，才有自己獎金的不斷提高。2．目標(biāo)設(shè)置激勵種種好處。3．工作激勵現(xiàn)。主要形式包括：A．在工作中擴(kuò)展個人成就，增加表彰機(jī)會，加入更多必須負(fù)責(zé)和具有挑戰(zhàn)性的活動，提供個人晉升或成長的機(jī)會。B．讓員工執(zhí)行更加有趣而難做的工作，鼓勵員工提高自己的技能，從而能勝任更重要的崗位。C以滿足員工受人尊重的需要，增強(qiáng)干好本職工作的自信心。第10頁共29頁（五）信息反饋渠道處理、使用工作，發(fā)揮信息資源對完善管理服務(wù)工作的應(yīng)有作用。1．信息反饋渠道示意圖（六）質(zhì)量分析與控制1、質(zhì)量信息的收集1.1管理處各部門主管負(fù)責(zé)從日常管理運(yùn)作過程中收集相關(guān)的質(zhì)量信息，包括：1）2）顧客投訴情況。3）顧客意見調(diào)查情況。4）供方信息1.2管理處設(shè)立24小時服務(wù)投訴熱線，收集客戶有關(guān)信息，并作好詳細(xì)記錄。1.3管理處每月與廣州市公安局方進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作座談會，匯報總結(jié)工作，并征詢建議。1.4以上信息由管理處物業(yè)部主管每季統(tǒng)計(jì)一次,審閱。2、質(zhì)量信息的分析2.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)每季安排一次專題管理例會，例會上由各部門主管負(fù)責(zé)匯報管理服務(wù)質(zhì)量情況。2.2管理處經(jīng)理根據(jù)《質(zhì)量信息季報》及匯報情況作出分析，分析范圍包括：1）總體質(zhì)量狀況的評價。2）本季主要存在的質(zhì)量問題。3）近一、二個季管理服務(wù)質(zhì)量的比較分析。3、分析結(jié)果的處理3.1物業(yè)部根據(jù)例會決議,就主要存在的質(zhì)量問題,3.2各部門根據(jù)具體情況確定糾正與預(yù)防措施,指派人員對問題進(jìn)行整改,并將整改結(jié)果填寫在《糾正與預(yù)防措施報告》中，經(jīng)部門經(jīng)理驗(yàn)證后建檔。3.3管理處經(jīng)理指派專人對整改情況進(jìn)行跟蹤,并記錄相關(guān)情況。3.4管理處須及時將有關(guān)質(zhì)量信息傳達(dá)公司，并將每季服務(wù)工作形成書面報告送公司第11頁共29頁管理部。三、管理處人員配備（一）人員配備示意圖處崗位配備擬按如下配置：物業(yè)管理處人員配備圖（合計(jì)52人）物業(yè)管理處經(jīng)理：1人合計(jì)：1人財(cái)務(wù)部物業(yè)部工程部保安部出納：1人主管：1人主管：1人；主管：1人行政文員：1人物業(yè)助理：2人領(lǐng)班：2人；領(lǐng)班：3人合計(jì)：2人前臺文員：1人技工：12人保安員：26人合計(jì)：4人合計(jì)：15人合計(jì)：30人二）員工任職條件1．25～40歲，熟悉國家、政府有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，持物業(yè)管理上崗證；熟悉所在部門的整體運(yùn)作，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和相關(guān)2．25～40歲，熟悉國家、政府有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，持物業(yè)管理上崗證；熟悉所在部門的整體運(yùn)作，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。3．班/組領(lǐng)班：中專以上學(xué)歷，年齡21～35歲，持相關(guān)崗位上崗證書，具有相關(guān)工作二年以上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具有一定的組織協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)能力。4．維修人員：中專以上文化程度，年齡20-45歲，持有相應(yīng)崗位特殊工種上崗證，相貌端正，品行良好，有兩年以上的物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。第12頁共29頁5．175㎝以上，女要求身高160㎝以上，男女保安員皆要求高中以上文化水平，持保安員上崗證（素質(zhì)好的可上崗后送有關(guān)部門培（三）人員配置計(jì)劃1．管理處經(jīng)理、部門主管及財(cái)務(wù)人員將由公司內(nèi)部調(diào)配；2．物業(yè)助理、工程技工人員將按內(nèi)部調(diào)配與向外招聘1：1的比例進(jìn)行配置；3．保安部主管、領(lǐng)班由公司內(nèi)部調(diào)配，隊(duì)員按調(diào)配與招聘1：1的比例進(jìn)行配置；4．清潔、綠化分包相關(guān)專業(yè)公司承擔(dān)；5．人員的具體進(jìn)場時間將根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際需要，分階段陸續(xù)到位。第七章：管理人員的培訓(xùn)（一）培訓(xùn)目標(biāo)以人為本，從態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強(qiáng)或改變員工的行為或表現(xiàn)，培訓(xùn)的目的就是使各級管理人員的專業(yè)素質(zhì)及管理水平達(dá)到甲類物業(yè)管理公司資質(zhì)要求，使其能為廣大業(yè)主（住戶）提供盡善盡美的服務(wù)。（二）培訓(xùn)內(nèi)容：1．入職培訓(xùn)：A.公司發(fā)展概況、成長過程、面臨挑戰(zhàn)與困難、價值觀念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)第13頁共29頁及主要人員介紹；B.公司各項(xiàng)規(guī)章制度講解；C.D．員工守則，禮節(jié)禮貌，職業(yè)道德教育；E.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；F.衛(wèi)生安全消防知識。2．崗位培訓(xùn)：A.崗位職責(zé)；B.專業(yè)技能；C.操作規(guī)程；D.言行舉止訓(xùn)練；3．在職培訓(xùn)：主要是針對不同的工作崗位進(jìn)行的專題培訓(xùn)或進(jìn)行有計(jì)劃的知識培訓(xùn)。中層管理人員側(cè)重在企業(yè)管理知識、人事管理技巧、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、公共關(guān)系等；等；普通員工側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)樂業(yè)教育等。4．提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)組織落實(shí)。5．外送培訓(xùn)：主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能的強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員100%的持證上崗率。（三）培訓(xùn)后的跟查或評核工作：1.員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢正。2.培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實(shí)操和書面考核兩種形工工作或思想情況，并作為評核培訓(xùn)成績的依據(jù)。（五）管理人員的培訓(xùn)計(jì)劃我司組建的鴻意花園管理處員工，均有豐富的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)花園管理第14頁共29頁展，以保障管理的正常運(yùn)作。為此，本培訓(xùn)計(jì)劃分為二個階段。第一階段（2005年4月～2004年6月）技能等進(jìn)行培訓(xùn)，其目的是使擬派人員對管理要求、目標(biāo)及物業(yè)情況有一定的了解，境。第一階段培訓(xùn)計(jì)劃表編培訓(xùn)培訓(xùn)培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)目標(biāo)

號對象時間方式一調(diào)配1、廣州市物業(yè)管理法律、法規(guī)知2004年集中1的內(nèi)識；4月10授課基本情況；部員3、鴻意花園物業(yè)管理的定位和服日至62工務(wù)范圍；月10日標(biāo)、要求；4、管理處組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)；35、管理處對內(nèi)、外規(guī)章制度。作程序管理要求二招聘1、公司情況；2005年集中1、了解公司情況，的新26月10授課熟悉公司規(guī)章制入職3、物業(yè)管理基本知識及要求；日至7度；員工4、鴻意花園物業(yè)管理的定位和服月10日2務(wù)范圍；基本情況；5、管理處組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)；36、管理處對內(nèi)、外規(guī)章制度。業(yè)管理目標(biāo)、要求；4作程序、管理要求。第二階段（2006年年度培訓(xùn)計(jì)劃）根據(jù)鴻意花園物業(yè)管理的實(shí)際情況及其發(fā)展規(guī)模，強(qiáng)化對員工專業(yè)技能和職業(yè)道物業(yè)管理的規(guī)范化和創(chuàng)造性發(fā)展。第15頁共29頁第二階段培訓(xùn)計(jì)劃表編號培訓(xùn)對象課程內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式目標(biāo)一管理1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)技能；2006人員2、顧客服務(wù)理念及投訴處理；年度3、員工的有效管理及考核；4、創(chuàng)造性思維及潛力開發(fā)；5、電腦網(wǎng)絡(luò)的管理及運(yùn)用技能；等多種培訓(xùn)6、管理心理學(xué)知識；方式。7、消防知識和技能。二技術(shù)1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)技能；2006采用實(shí)地參人員2、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理；年度3、品質(zhì)管理與成本控制4、服務(wù)禮儀規(guī)范；5、治安、消防事故處理及模擬演分析等多種練；培訓(xùn)方式。6、創(chuàng)造思維與自我激勵；7、顧客服務(wù)理念及投訴處理；三其他1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；2006人員2、物業(yè)管理法律、法規(guī)知識；年度3、顧客服務(wù)理念及投訴處理；培訓(xùn)等方式。4、服務(wù)禮儀規(guī)范及專業(yè)技能；五、管理物資裝備計(jì)劃“工欲善其事，必先利其器”。良好的物資裝備、完善的后勤提供，是保鴻意花園物業(yè)管理處配備周詳?shù)奈镔Y裝備。序號名稱單位數(shù)量備注第16頁共29頁一管理處管理用房平方米150由甲方提供二管理服務(wù)人員住房平方米350三維修器具1室內(nèi)疏通機(jī)臺12電焊機(jī)臺13氣焊套14沖擊鉆臺15手槍電鉆臺16管鉗個17臺鉆臺18套絲機(jī)臺19磨光機(jī)臺110玻璃槍把2111.5米鋁合金梯把1122米鋁合金梯把1133.5米鋁合金梯把114套筒板手套115萬用電表只216其他維修工具四通訊、交通器具1電話部8不含坐機(jī)費(fèi)和話費(fèi)

2對講機(jī)部153其它六治安裝備1保安警械套102消防隊(duì)員裝備套103手電筒個10小計(jì)七辦公用品1電腦臺52打印機(jī)臺23復(fù)印機(jī)臺14管理軟件套25打卡機(jī)臺1第17頁共29頁6辦公桌、椅套207檔案、資料、文件柜個108保險柜個1

9照相機(jī)部210計(jì)算器等耐用文具、辦公用品11工衣柜個1512其它八其他開辦費(fèi)用合計(jì)金額：30萬元第八章：管理規(guī)章制度與檔案管理一、管理規(guī)章制度“”洽、方便舒適的現(xiàn)代政府辦公物業(yè)。常言道:“沒有規(guī)矩,不成方圓”，必要的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理的保證。我們以ISO9001制度，并在實(shí)際工作中繼續(xù)完善各項(xiàng)制度。二、檔案資料的管理管理。（1）檔案管理流程示意圖物業(yè)資料物業(yè)用物業(yè)管戶資料理資料第18頁共29頁收集整理分類分析編號發(fā)現(xiàn)問題管理處理登記原始資料入庫資料文件輸入電腦資料、信息使用、處理查閱信息復(fù)印信息信息公布過期、作廢信息處理（2）管理處檔案管理提要1、建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室；2、設(shè)管理人員（物業(yè)部文員兼）進(jìn)行檔案管理；3、實(shí)行電腦儲存與原始資料雙檔制；4、配置消防和防盜裝置；5、實(shí)施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；取傲惫芾?。第19頁共29頁第九章：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾國家承諾評分指標(biāo)序指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施號名稱

及指標(biāo)198%98%完好率行。299%100%修及時率后攜帶工具5和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時值班制度。第20頁共29頁398%制定完善維修保養(yǎng)的管理制度，分項(xiàng)監(jiān)督，維修保養(yǎng)質(zhì)量合格率返工，并及時回訪。維修保養(yǎng)質(zhì)100%量回訪率4綠化及時率95%98%監(jiān)管綠化分包方服務(wù)質(zhì)量。599%99%實(shí)行保潔責(zé)任落實(shí)到人，進(jìn)行24小時保潔考核標(biāo)準(zhǔn)。690%98%常巡查，做到隨時發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。好率798%溝完好率常巡查，做到隨時發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。8照明設(shè)備完85%98%好率及修復(fù)。9停車場及配100%100%套設(shè)施完好率好，方便使用。10治安案件發(fā)0.1%0%生率以下第21頁共29頁11火災(zāi)發(fā)生率0.1%0%以下態(tài)；實(shí)行24小時巡視制度；充分發(fā)揮群防應(yīng)急方案并加以演習(xí)。12消防設(shè)施設(shè)100%100%備完好率的日常巡檢，嚴(yán)格監(jiān)管分包方的日常保養(yǎng)，定期對有關(guān)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測試。13<2‰住戶有效投發(fā)生訴率率1%住戶有效投95%100%訴處理率14維修服務(wù)回95%訪率用戶需要。15住戶對物業(yè)95%98%管理滿意率戶對物業(yè)管理工作的滿意。16管理人員專80%100%業(yè)培訓(xùn)合格率淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工，實(shí)行外送有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，并就技術(shù)、合格率100%。（二）綠化管理1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對大廈的綠化服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督管理；物業(yè)部主管負(fù)責(zé)對公第22頁共29頁檢查和監(jiān)督。2、工作監(jiān)管程序2.12.2綠化工作檢查2.2.12.2.2如每月檢查表中累積有5個C項(xiàng)（注A：優(yōu)B：一般C7個或發(fā)生重大問題，則物業(yè)公以及質(zhì)量保證。3、其他方面：物業(yè)公司與采購人員定點(diǎn)花木植物場保持密切聯(lián)系。如有大型會議，節(jié)假日及擺設(shè)。物業(yè)部將根據(jù)實(shí)際情況檢查及調(diào)整或更換，滿足采購人員要求。(二)清潔管理1、管理處經(jīng)理`負(fù)責(zé)對大廈內(nèi)清潔衛(wèi)生工作進(jìn)行監(jiān)督管理；物業(yè)部主管負(fù)責(zé)對大等進(jìn)行檢查和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；物業(yè)部管理員負(fù)責(zé)對大廈內(nèi)清潔衛(wèi)生工作的日常檢查監(jiān)督。2、日常清潔2.1物業(yè)部管理員每日按《清潔工作檢查操作流程》以及清潔公司工作計(jì)劃和實(shí)2.2物業(yè)部主管對大廈內(nèi)的清潔服務(wù)工作狀況進(jìn)行不定時抽查，并審核日常清潔評分表。3、外墻清洗設(shè)施，專人看護(hù)及其他防護(hù)措施等。第23頁共29頁4、水池消毒清洗：至少每季清洗一次水池。物業(yè)部根據(jù)《二次供水清洗操作規(guī)程》嚴(yán)格執(zhí)行。水驗(yàn)合格報告，達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。5、大理石晶面硬養(yǎng)護(hù)：物業(yè)部將根據(jù)清潔合同，大廈實(shí)際情況，檢查清潔公司大理石晶面養(yǎng)護(hù)情況，損的能力，提高光澤度。物業(yè)部根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)對清潔公司進(jìn)行監(jiān)督檢查。6、樓層消毒（消殺）：每日由清潔公司對垃圾桶、衛(wèi)生間、排水渠口、健身室消毒一次，電梯每天消毒7、除“四害”業(yè)部與清潔公司進(jìn)行效果的檢驗(yàn)。8、其他方面：8.1每月對清潔公司進(jìn)行工作評估。評估報告提交采購人員，建議作為采購人員續(xù)/解聘清潔公司的依據(jù)。8.2每日不少于二次對清潔公司人員進(jìn)行禮儀禮貌、突發(fā)事件處理的培訓(xùn)以及業(yè)明及產(chǎn)品合格證的檢驗(yàn)。8.3物管公司有能力監(jiān)督清潔公司完成清潔會場，大掃除或臨時接待任務(wù)等臨時突擊清潔任務(wù)，按照花園實(shí)際要求。（三）安全保衛(wèi)管理及方案為確保公司所轄物業(yè)范圍內(nèi)的業(yè)主或租戶/使用人的人身不受傷害，財(cái)產(chǎn)不受損失，工作生活和學(xué)習(xí)秩序正常進(jìn)行。1、全體保安員在大廈管理處經(jīng)理和保安領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下提供24小時保安服務(wù)工作。2、工作程序1）管理處根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定及所轄物業(yè)的實(shí)際情況，制定《崗位工作制第24頁共29頁則》等管理制度。2）管理制度不得與國家有關(guān)法律、法規(guī)相抵觸。3、日常工作1）實(shí)行24小時巡邏值班制度，并按規(guī)定穿著統(tǒng)一服裝。2排班和訓(xùn)練工作。3相關(guān)工作日記。4、緊急情況處理12）消防緊急情況處理，參見《消防管理程序》5、保安器材的管理1）根據(jù)《警械配備使用保管及檢查規(guī)定》，明確警械、警具的配備，使用及保管要求。2）保安部領(lǐng)班、副領(lǐng)班及時對保安器材進(jìn)行檢查，對不合要求的保安器材進(jìn)行修理或更換。引導(dǎo)保安隊(duì)員正確使用器材。6、消防監(jiān)控中心1）值班人員掌握控制室內(nèi)各系統(tǒng)的工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟練各系統(tǒng)操作。2）值班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。3）各操作系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于“自動”位置。4）當(dāng)出現(xiàn)火警報警信號時，立即通過對講機(jī)通知巡邏保安員前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r。5）當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應(yīng)立即通知工程部當(dāng)值電梯維修人員前去處理。6）從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動時，應(yīng)立即通知保安部當(dāng)值領(lǐng)班前往調(diào)查處理。7）配合機(jī)電人員等進(jìn)行消防報警系統(tǒng)的有關(guān)試驗(yàn)。第25頁共29頁8）為保證專線報警信息暢通，除緊急情況外任何人不得使用專線報警電話。9）當(dāng)值人員應(yīng)準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰填寫工作日記表。（四）消防、監(jiān)控管理及方案〈一〉消防管理及方案加強(qiáng)鴻意花園消防管理，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生，維護(hù)公共財(cái)產(chǎn)的安全。1、管理處經(jīng)理任大廈管理處消防責(zé)任人，負(fù)責(zé)消防組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立和消防工作作用、位置和操作方法。2、工作程序1）消防機(jī)構(gòu)的建立A管理處設(shè)立三級防火組織，任命管理處經(jīng)理、部門主管、班組領(lǐng)班的三級防確職責(zé)。B各防火責(zé)任人的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)有關(guān)消防法規(guī)的貫徹，消防規(guī)章制度的建設(shè)，研究解決有關(guān)消防的重大問題，定期組織消防安全檢查及消防演習(xí)。C的變化，及時