(此文檔為word格式，下載后您可任意編輯修改！)xx公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案xxx投資顧問(wèn)有限公司目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄 1第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 41.1青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 41.2承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響 51.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 6第二部分青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 82.1供應(yīng)量與需求量 82.1.1青島市近6年商品房屋竣工面積 82.1.2青島市歷年商品房銷售面積 92.2價(jià)格 92.3近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 10第三部分項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 12第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 204.1版塊綜述 204.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 204.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn) 21第五部分項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定 225.1項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析 225.1.1優(yōu)勢(shì)分析 225.1.2劣勢(shì)分析 235.1.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 235.1.4威脅分析 255.2總體策劃思路及核心價(jià)值體系 265.2.1關(guān)于公寓 265.2.2關(guān)于商業(yè) 285.2.3商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探： 295.2.4項(xiàng)目總體定位 306.1CONDO目標(biāo)客戶群定位 316.2商業(yè)客戶群定位 32第七部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議 337．1開(kāi)發(fā)主題定位 337．2整體設(shè)計(jì)建議 357.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì) 357.2.2戶型建議 357.2.3建筑風(fēng)格 377.2.4物業(yè)管理 40第八部分營(yíng)銷策劃 418．1獨(dú)特銷售主張 418．2廣告策劃 418．3展會(huì) 42第九部分銷售方案 429．1定價(jià)策略 429．2銷售控制 429．3銷售管理 42第十部分售樓處及售后服務(wù)中心 4310．1售樓處設(shè)計(jì)及裝修 4310．2售樓處銷售物料準(zhǔn)備 4310．3售后服務(wù)中心設(shè)置 4310．4售樓處管理制度 43第十一部分開(kāi)盤(pán) 4311．1日期 4311．2主題 4411．3邀請(qǐng)人員 4411．4日程安排 4411．5媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 44第十二部分結(jié)語(yǔ) 44

第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況“九五”以來(lái)，青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢(shì)，2003年青島市國(guó)民生產(chǎn)總值比2002年增長(zhǎng)15.9%。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）947.2億元，累計(jì)增長(zhǎng)23.1%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，利稅總額達(dá)57.86億元，社會(huì)商品零售總額為197.6億元，累計(jì)增長(zhǎng)13%，固定資產(chǎn)投資128.3億元，增長(zhǎng)56.4%，外貿(mào)出口額達(dá)78.75億元，增長(zhǎng)25.4%。1.2承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。青島市計(jì)劃總投資780億元全面改造和建設(shè)青島市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場(chǎng)館等設(shè)施。每年將投資40～60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資57.5億元興建20座立交橋，新增高速公路1660千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。到2008年，海外游客將達(dá)到79.53萬(wàn)人，外匯收入將達(dá)到4.34億美元，屆時(shí)將在全國(guó)重點(diǎn)旅游城市中位次居前。同時(shí)2008年奧運(yùn)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)為青島市增加2萬(wàn)個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。1.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒(méi)有哪個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。青島港即將建成北方國(guó)際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)格局。在充滿希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化城市的步伐。方興未艾的城市經(jīng)營(yíng)、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對(duì)本案的開(kāi)發(fā)比較有利。不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的海洋科研，奠定了青島在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與文化地位。20多年的改革開(kāi)放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。近年來(lái)，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，已有95家世界500強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂(lè)、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開(kāi)工運(yùn)營(yíng)，并獲得成功。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對(duì)外開(kāi)放力度的加大等都將會(huì)對(duì)青島的發(fā)展起到新的刺激作用。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的發(fā)展空間。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十分有利，本項(xiàng)目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。

第二部分青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析2.1供應(yīng)量與需求量2.1.1青島市近6年商品房屋竣工面積青島市商品房竣工面積從98年開(kāi)始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是98年、2000年、2002年構(gòu)成的上升線，一條是99年、2001年、2003年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢(shì)。2.1.2青島市歷年商品房銷售面積青島市商品房銷售面積99年～2003年呈穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，從99年的236萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2003年的453萬(wàn)平方米；增幅99年～2001年基本保持不變，為28%左右；2001年～2002年、2003年增幅較小，為5.6%，增幅下降較明顯。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，去年商品住宅投資94億元，施工和新開(kāi)工面積達(dá)到1417萬(wàn)平方米和800萬(wàn)平方米，分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的81％和87％，經(jīng)濟(jì)適用房占整個(gè)商品住宅的15％。2.2價(jià)格受供求關(guān)系影響，2003年1～4月份，青島房屋價(jià)格與2002年同期相比上漲9.2%，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價(jià)格便達(dá)到3151.56元／平方米，同比上漲30.6%。青島市商品房銷售額從99年～2003年逐年增長(zhǎng)，從99年的42.94億元增長(zhǎng)至2002年的92億元，增幅超過(guò)100%；各年增幅從99年～2002年穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別是20.9%、31.5%和39.7%；2001年～2002年增幅有所回落，為14.7%，2003年的增幅為15.7%。2.3近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)2002年及2003年青島的土地市場(chǎng)空前活躍，土地拍賣市場(chǎng)更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià)”。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出5500元“天價(jià)”；其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門路8號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬(wàn)元的青島土地市場(chǎng)的“世紀(jì)天價(jià)”。土地價(jià)格的攀高勢(shì)必強(qiáng)烈拉動(dòng)青島房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升。另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來(lái)投資者的眼球。從2002年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開(kāi)發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量發(fā)展。同時(shí)，由于青島土地市場(chǎng)在2003年底首國(guó)土資源管理局審查過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，造成了很多項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)工建設(shè)，因此在市場(chǎng)上也留下一塊空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。

第三部分項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果物業(yè)名稱數(shù)碼港開(kāi)發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬(wàn)平方米竣工時(shí)間2003年底銷售率95%以上銷售價(jià)格均價(jià)9500元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià)11000元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；電梯費(fèi)0.4元/月；空調(diào)費(fèi)0.25元/月；熱水8.2元/噸租金水平酒店式公寓2.0—3.0元/平方米·日；寫(xiě)字樓3.0—3.5元/平方米·日二手市場(chǎng)掛牌情況很多項(xiàng)目賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在青島首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15%）

物業(yè)名稱百盛大廈開(kāi)發(fā)商青島第一百盛有限公司物業(yè)管理公司百盛物業(yè)地理位置中山路和曲阜路交匯處總建筑面積13萬(wàn)平方米竣工時(shí)間1998年目前銷售價(jià)格13-26層均價(jià)6000元/平方米；28-37層均價(jià)7300元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格13-26層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等10.8元/平方米·月；28-37層不包括空調(diào)費(fèi)6.5元租金水平13-26平均2.3元/平方米·日；28-37平均2.6元/平方米·日項(xiàng)目賣點(diǎn)中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場(chǎng)掛牌情況少備注共49層，其中1-8層購(gòu)物中心；9-11層集團(tuán)辦公；13-26國(guó)際商務(wù)中心；28-37天下君臨（以辦公為主）；38-48美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈開(kāi)發(fā)商山東發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時(shí)間1996年底銷售率目前銷售價(jià)格商住6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等5.15元/平方米·月租金水平平均2元/平方米·日項(xiàng)目賣點(diǎn)基本上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)二手市場(chǎng)掛牌情況有備注現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對(duì)外銷售物業(yè)名稱山東國(guó)際貿(mào)易大廈開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理公司山東國(guó)貿(mào)物業(yè)地理位置火車站廣場(chǎng)南側(cè)總建筑面積40384平方米竣工日期1993年銷售率\目前銷售價(jià)格\物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格\租金水平按使用面積2.14元/平方米·日（含物業(yè)管理費(fèi)）二手市場(chǎng)掛牌情況\備注不對(duì)外銷售；目前只剩二樓230平方一套物業(yè)名稱如意大廈開(kāi)發(fā)商青島悅海置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島凱會(huì)物業(yè)管理公司地理位置火車站廣場(chǎng)北側(cè)主力戶型120—140平方米竣工日期2002年銷售率90%目前銷售價(jià)格二手市場(chǎng)25層以下均價(jià)5500元/平方米；29層復(fù)式7900元/平方米（新房）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格2元/平方米·月（含電梯費(fèi)）租金水平0.8元/平方米·天項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星·金色海岸未售）二手市場(chǎng)掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員不知道開(kāi)發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開(kāi)發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷售率90%目前銷售價(jià)格二手市場(chǎng)平均5500元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格含電梯費(fèi)2.3元/平方米·月租金水平0.8元/平方米二手市場(chǎng)掛牌情況有備注開(kāi)發(fā)商是美國(guó)貝蒙特(青島)油業(yè)有限公司旗下的子公司，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣其它信息：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商二手市場(chǎng)均價(jià)租金備注海富樓雙星地產(chǎn)元/平方米0.8元/平方米·日雙星·金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓）8~9層平均5650元/平方米新項(xiàng)目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦·新天地魯邦地產(chǎn)9樓5200元/平方米15樓5680元/平方米主力戶型54.5~140平方米火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價(jià)格及折扣率酒店名稱星級(jí)掛牌價(jià)格當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；6806.5折130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；2204.5折五星賓館680；3805折全海景泛海名人四星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館298；398；498；598；698；14005折100華能賓館4366折國(guó)風(fēng)大酒店298；3086折三星旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒店對(duì)旅行社價(jià)格平均在低價(jià)80元/天/間，高價(jià)160元/天/間。酒店經(jīng)營(yíng)旺季為4月至11月，淡季為12月至次年3月。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間，酒店消費(fèi)總量超過(guò)6000萬(wàn)元。

第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析4.1版塊綜述項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過(guò)程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心--黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。4.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在元左右，商住樓價(jià)格在6000—7500元/平方米左右，總價(jià)均在50萬(wàn)以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。因此我們要避開(kāi)大戶型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來(lái)分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。4.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn)4.2.1樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開(kāi)發(fā)商高端品牌。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4.2.2社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。4.2.3經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)格按保守估計(jì)7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開(kāi)發(fā)商順利掙錢。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到8000—10000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到60%--100%。第五部分項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定5.1項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析5.1.1優(yōu)勢(shì)分析景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無(wú)障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建成以旅游為核心，其它輔助功能相結(jié)合的多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū)，同時(shí)具備旅游相關(guān)的信息服務(wù)、餐飲娛樂(lè)和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高；交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。本項(xiàng)目新開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無(wú)限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。5.1.2劣勢(shì)分析1、市場(chǎng)對(duì)該地塊的熟悉程度此項(xiàng)目擱置已久，會(huì)有部分市場(chǎng)成見(jiàn)和顧慮存在，在項(xiàng)目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。2、未來(lái)市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng)由于青島市2003年開(kāi)工總量和正在施工總量共2200多萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%，共計(jì)430多萬(wàn)平方米，再加上今年即將開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房，2004年和2005年的竣工總量預(yù)計(jì)要比2003年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的銷售壓力。3、噪音劣勢(shì)，靠近火車站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適合開(kāi)發(fā)高檔住宅；4、規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模效益；5.1.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1、市場(chǎng)空白點(diǎn)縱觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬(wàn)元人民幣，因此低于50萬(wàn)元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫(xiě)字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)中難于立腳。因此，從版塊市場(chǎng)來(lái)講，小戶型的酒店式公寓是市場(chǎng)空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來(lái)酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白，使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。另外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無(wú)法融入美麗的海濱城市青島。特別是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。如果我項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢(shì)，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。2、火車提速火車提速帶來(lái)的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來(lái)選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)?；疖囌局車馁e館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，服務(wù)不佳，由于未來(lái)火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)。3、中山路改造百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無(wú)限的增值空間和想象力。4、以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。垃圾全部無(wú)害處理、加速開(kāi)發(fā)清潔能源；到2008年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開(kāi)發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來(lái)了福音。5.1.4威脅分析1、競(jìng)爭(zhēng)者的威脅：青島市各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會(huì)稀釋整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)總量，給項(xiàng)目帶來(lái)一定的威脅。2、選擇運(yùn)營(yíng)公司的威脅：如果開(kāi)發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)公司非常重要，否則很容易做成簡(jiǎn)單的小戶型住宅項(xiàng)目，失去其原有的投資價(jià)值。5.2總體策劃思路及核心價(jià)值體系規(guī)劃限定本項(xiàng)目為住宅、商業(yè)型項(xiàng)目，如何在市場(chǎng)上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級(jí)酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯(cuò)、躍層小戶型設(shè)計(jì)內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，在具有可能出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，差異+領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。5.2.1關(guān)于公寓隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國(guó)際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，越來(lái)越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購(gòu)置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在90%以上。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級(jí)商圈。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。并且在國(guó)際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式CONDO轉(zhuǎn)移。本案公寓的人群與普通公寓的市場(chǎng)輻射是完全不同的。我們的目標(biāo)客戶群體，他們受過(guò)高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。從國(guó)內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來(lái)看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。酒店式公寓因其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)，符合了市場(chǎng)的需求，相信在不久的將來(lái)，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要的位置。目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國(guó)際精英公寓”在內(nèi)，還沒(méi)有一個(gè)達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營(yíng)，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺(jué)，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國(guó)際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。首先，硬件方面朝國(guó)際上流行的酒店公寓看齊，甚至向CONDO看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設(shè)施應(yīng)有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會(huì)選用高級(jí)產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對(duì)于業(yè)主入住之后的生活來(lái)說(shuō)發(fā)揮著重要作用，而且將對(duì)物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國(guó)際知名品牌可使住戶真正享受到星級(jí)酒店的硬件設(shè)施，是開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的良苦用心；其次，軟件即服務(wù)管理方面聘請(qǐng)境外知名管理公司實(shí)現(xiàn)體貼入微的酒店式管理，提供包括24小時(shí)保安、24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體；商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項(xiàng)服務(wù)，更設(shè)有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會(huì)員制場(chǎng)所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務(wù)、社交、休閑的需求。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考）東陶衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機(jī)5.2.2關(guān)于商業(yè)該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)特色推出的專門針對(duì)外地游客采購(gòu)本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。通過(guò)上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。通過(guò)旅游商圈將其輻射半徑放大為國(guó)內(nèi)各地。因此，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。5.2.3商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國(guó)內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來(lái)看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式：整體出售：開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買家的需求，進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。該方式操作屬于短平快的操作方式，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤(rùn)相對(duì)也較低。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)。整體出租：開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營(yíng)公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開(kāi)發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過(guò)專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開(kāi)發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。該操作方式要求開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)有長(zhǎng)期的收益，屬于回報(bào)速度慢，但是比較持久的方式。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。自主招商經(jīng)營(yíng)：一般是開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門的經(jīng)營(yíng)公司或部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這種操作方式回報(bào)期比較長(zhǎng)，同時(shí)也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。如果前期招商經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。分割出售，自主經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，或者出租。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營(yíng)中比較重要。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來(lái)，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。因此，這種方式雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對(duì)于該物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)從空間上分割開(kāi)，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時(shí)簽訂統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營(yíng)，必須要專門的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)或者招商。這種方式一方面可以使購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對(duì)投資回報(bào)放心，另一方面也可以使經(jīng)營(yíng)者不用投入太多資金（如果購(gòu)買商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，容易形成統(tǒng)一的品牌力。這種方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者三方面來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。綜合以上五種運(yùn)作方式，對(duì)于該項(xiàng)目地段來(lái)說(shuō)，最好的運(yùn)作方式應(yīng)該是采取第1、第2、第5種方式比較理想。但是由于第一種方式，需要開(kāi)發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。對(duì)于第2種方式，投資回收周期較長(zhǎng)，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營(yíng)公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見(jiàn)性。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。5.2.4項(xiàng)目總體定位關(guān)鍵詞：投資、CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點(diǎn)：為了避開(kāi)由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來(lái)的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔。同時(shí)不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購(gòu)買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

第六部分項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析6.1CONDO目標(biāo)客戶群定位“金領(lǐng)階級(jí)”比如外國(guó)金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司駐青公司高管等；對(duì)于來(lái)自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購(gòu)物、休閑方便，則他們?cè)谌魏螄?guó)家都會(huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開(kāi)展和對(duì)市場(chǎng)的逐步了解和接軌。“中產(chǎn)階級(jí)”外企高管、企業(yè)主、歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員。“資產(chǎn)階級(jí)”在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。而隨著沿海地段開(kāi)發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)的接受程度，決定其投資導(dǎo)向。據(jù)青島統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！外來(lái)置業(yè)者許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說(shuō)是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽(tīng)濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！5、個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者本項(xiàng)目無(wú)可替代的位置優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有的星級(jí)酒店服務(wù)體系，為私營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大好機(jī)會(huì)。此類人群將成為我們一個(gè)特殊的購(gòu)買群體，同時(shí)可為酒店式公寓的后期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)帶來(lái)廣闊的商業(yè)機(jī)會(huì)。另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所吸引。6.2商業(yè)客戶群定位根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定：大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，他們一般對(duì)各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，一般情況下針對(duì)這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在50—300萬(wàn)元之間。這也是我們商業(yè)部分的主要目標(biāo)客戶群體。具體經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買后用于自主經(jīng)營(yíng)的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營(yíng)業(yè)的物業(yè)。第七部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議7．1開(kāi)發(fā)主題定位宜家宜商·CONDO國(guó)際公寓附一：CONDO八大生活準(zhǔn)則都市的一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國(guó)際水準(zhǔn)的年輕的CONDO是年輕人的精神樂(lè)園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類核心的一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個(gè)恰到好處的距離，工作和生活兩不誤小尺度的CONDO一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂(lè)空間無(wú)限延伸陽(yáng)光的、景觀的最大限度的享受陽(yáng)光和景觀，青春因此而飛揚(yáng)軌道上的對(duì)于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時(shí)間成本便利的依存于社會(huì)配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當(dāng)然共享的有一個(gè)豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂(lè)才可以倍增附二：Condo釋義Condo源自國(guó)外，全稱為Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具電器及住戶可共享的完備的酒店式配套和休閑設(shè)施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個(gè)人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護(hù)、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費(fèi)。Condo的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生體檢、娛樂(lè)休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡(jiǎn)易方便、輕松自如的生活。作為一種房屋形態(tài)，Condo起源于上世紀(jì)八十年代的美國(guó)。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級(jí)換代產(chǎn)品。在其發(fā)展歷程中，Condo還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向，Condo主要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。Condo的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來(lái)的必然。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分目標(biāo)客戶，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。7．2整體設(shè)計(jì)建議7.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點(diǎn)，才能充分發(fā)掘土地價(jià)值，把房地產(chǎn)價(jià)值最大化；規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性一方面是供給推動(dòng)的結(jié)果，另一方面更是需求拉動(dòng)的產(chǎn)物。具體規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)：1．標(biāo)志性：項(xiàng)目所在地的獨(dú)特位置優(yōu)勢(shì)，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項(xiàng)目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對(duì)整個(gè)青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹(shù)立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。2．人文性：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價(jià)值，在人居、時(shí)間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充分考慮住戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。3．和諧性：由于地處火車站和青島標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們?cè)谝?guī)劃過(guò)程中要參考所在地塊的這些特點(diǎn)，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨(dú)立成景。7.2.2戶型建議宜家宜商·CONDO國(guó)際公寓戶型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場(chǎng)歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空4.9米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽(yáng)臺(tái)；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要素。（1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開(kāi)、不交叉。干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤(rùn)的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開(kāi)，不混雜。動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書(shū)房）隔離，不干擾。潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開(kāi)，不沖突。當(dāng)然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴(yán)格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。（2）當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在：廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應(yīng)十分注意這一點(diǎn)。多面采光，明亮大方。整個(gè)戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。（3）注重舒適性：每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果。因?yàn)楦邔庸⑼扇∫惶?～10戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實(shí)用率不高。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。輔助用功能間的種類應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲(chǔ)藏間、走入式衣柜等。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室?？稍O(shè)置玄關(guān)、書(shū)房、吧臺(tái)、儲(chǔ)物間等?？淳皯粜妥鳛楸景冈O(shè)計(jì)的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“T”型，或錯(cuò)開(kāi)的“風(fēng)車”型。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開(kāi)，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。戶型面積因受本案的功能檔次定位，及特定消費(fèi)群的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購(gòu)買目的和消費(fèi)偏好等不同，可設(shè)置多種面積，以滿足不同消費(fèi)者的需要。但總面積應(yīng)該集中在25—80平方米之間。立體戶型，簡(jiǎn)單生活：戶型面積雖小，但是通過(guò)合理的設(shè)計(jì)可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場(chǎng)是屬于空白，也會(huì)增加生活的便利性。商業(yè)商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營(yíng)定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計(jì)。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/7.2.3建筑風(fēng)格1、立面作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。立面設(shè)計(jì)突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實(shí)的城市名片。局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。除在陽(yáng)臺(tái)上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開(kāi)青島生態(tài)大樓的先河。同一立面上施以不同色彩，形成對(duì)比，增強(qiáng)動(dòng)態(tài)感。將立面從直線變?yōu)榍€。2、重點(diǎn)和細(xì)部處理窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。陽(yáng)臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。電梯間：分層以不同主題（音樂(lè)、繪畫(huà)、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成Condo的立體藝術(shù)長(zhǎng)廊。墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動(dòng)物、植物、器物等）、浮雕。形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。3、材質(zhì)在表現(xiàn)風(fēng)格時(shí)，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。4、色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用，可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不能隨意涂抹，而是大有講究的。5、空間及其組合本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無(wú)論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺(jué)效果。6、外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。所以在設(shè)定風(fēng)格上，一方面要與周邊的大海、火車站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設(shè)法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。7、配套人們對(duì)生活配套的關(guān)心不亞于對(duì)價(jià)格、位置和交通等因素的關(guān)心。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過(guò)得有家的情調(diào)、居住品位和一定的文化內(nèi)涵。當(dāng)前許多發(fā)展商大打“會(huì)所牌”，爭(zhēng)相把“豪華會(huì)所”、“五星級(jí)會(huì)所”、“多功能會(huì)所”等作為賣點(diǎn)之一，但經(jīng)營(yíng)大多存在華而不實(shí)的問(wèn)題。我們建議，本案會(huì)所重在配套完善且實(shí)用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合的“泛會(huì)所”概念，除健身房、桑拿室、臺(tái)球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購(gòu)票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施，還有空中花園的觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥(niǎo)籠等，另外可考慮保健、旅游等概念，例如深圳新浩城花園，其會(huì)所號(hào)稱“中會(huì)保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運(yùn)動(dòng)健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項(xiàng)目，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無(wú)異為健康創(chuàng)造成了后勤保障；再如深圳中港旅集團(tuán)在期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中提出了“旅游房地產(chǎn)”這一概念，業(yè)主可以享受定期的免費(fèi)旅游，業(yè)主子女還可參加國(guó)際夏令營(yíng)等旅游活動(dòng)服務(wù)。這些做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說(shuō)一些購(gòu)樓者就是沖著這些特色服務(wù)買了樓。我們認(rèn)為這些概念可作為本案參考借鑒。另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。餐廳內(nèi)所有的餐具一律經(jīng)過(guò)高溫消毒，并且由多位高級(jí)廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務(wù)。以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)可以有機(jī)的融合于本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，由我們?cè)谡猩踢^(guò)程中控制經(jīng)營(yíng)種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對(duì)大氣無(wú)污染的溴化鋰等。7.2.4物業(yè)管理建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目外，提供以下服務(wù)：1、商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目：郵件處理打字、翻譯服務(wù)影印及傳真服務(wù)代訂飯店、機(jī)票2、酒店式服務(wù)項(xiàng)目：換洗床單代理經(jīng)營(yíng)公共餐廳第八部分營(yíng)銷策劃維多利亞廣場(chǎng)位于青島火車站廣場(chǎng)對(duì)面，是一座360度全景觀建筑。俯首看去，她南望青島市標(biāo)志性旅游景點(diǎn)棧橋和美麗的黃海海濱，第六海水浴場(chǎng)和海上皇宮近在咫尺；東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場(chǎng)盡收眼底；美麗的青島山在東面和她遙相呼應(yīng)；改造后的中山路休閑商貿(mào)旅游區(qū)靜靜的環(huán)繞在維多利亞廣場(chǎng)的周圍；西邊就是膠州灣和與其隔海相望的青島的浦東—青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。建成后的維多利亞廣場(chǎng)總計(jì)30層，造型時(shí)尚、空間布局合理，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。戶型設(shè)計(jì)采用超現(xiàn)實(shí)主義的印象派手法，將不可能實(shí)現(xiàn)的空間布局，在幾十個(gè)平方的一室內(nèi)發(fā)揮得淋漓盡致。維多利亞廣場(chǎng)定位于CONDO高級(jí)時(shí)尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！8．1獨(dú)特銷售主張（USP）360度無(wú)敵海景！361度滿意服務(wù)！[印象·空間]condo公寓現(xiàn)實(shí)中的夢(mèng)想家園！8．2廣告策劃8．2．1廣告表現(xiàn)形式8．2．2廣告媒體選擇8．2．3廣告主題8．2．4廣告計(jì)劃8．3展會(huì)第九部分銷售方案9．1定價(jià)策略9．2銷售控制9．3銷售管理9．3．1人員要求及結(jié)構(gòu)9．3．2培訓(xùn)9．3．3管理制度9．3．4考核辦法及激勵(lì)措施第十部分售樓處及售后服務(wù)中心10．1售樓處設(shè)計(jì)及裝修10．2售樓處銷售物料準(zhǔn)備10．3售后服務(wù)中心設(shè)置10．4售樓處管理制度第十一部分開(kāi)盤(pán)11．1日期11．2主題11．3邀請(qǐng)人員11．4日程安排11．5媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝第十二部分結(jié)語(yǔ)被譽(yù)為“東方瑞士”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國(guó)重要的沿海開(kāi)放城市之一和華東地區(qū)僅次于上海的第二大經(jīng)濟(jì)中心城市。青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。紅瓦、綠樹(shù)、碧海、藍(lán)天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島美麗的風(fēng)景線；歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國(guó)建筑，形成了中西合璧的特色。美麗的青島將乘著奧運(yùn)的帆船，踏上更加輝煌的征程。為青島留下百年不變的記憶，是每個(gè)有歷史使命感的個(gè)人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價(jià)值的完美結(jié)合。這使我們作為城市雕塑者中的一員，深感肩上擔(dān)子的重量，同時(shí)，也為能夠參與城市的運(yùn)營(yíng)而感到興奮和激動(dòng)。作為商人我們又必須保證在社會(huì)利益得到實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕耘。項(xiàng)目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機(jī)遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來(lái)！收獲名譽(yù)的同時(shí)收獲財(cái)富！xx公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案xxx投資顧問(wèn)有限公司目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄 1第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 41.1青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 41.2承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響 51.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 6第二部分青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 82.1供應(yīng)量與需求量 82.1.1青島市近6年商品房屋竣工面積 82.1.2青島市歷年商品房銷售面積 92.2價(jià)格 92.3近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 10第三部分項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 12第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 204.1版塊綜述 204.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 204.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn) 21第五部分項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定 225.1項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析 225.1.1優(yōu)勢(shì)分析 225.1.2劣勢(shì)分析 235.1.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 235.1.4威脅分析 255.2總體策劃思路及核心價(jià)值體系 265.2.1關(guān)于公寓 265.2.2關(guān)于商業(yè) 285.2.3商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探： 295.2.4項(xiàng)目總體定位 306.1CONDO目標(biāo)客戶群定位 316.2商業(yè)客戶群定位 32第七部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議 337．1開(kāi)發(fā)主題定位 337．2整體設(shè)計(jì)建議 357.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì) 357.2.2戶型建議 357.2.3建筑風(fēng)格 377.2.4物業(yè)管理 40第八部分營(yíng)銷策劃 418．1獨(dú)特銷售主張 418．2廣告策劃 418．3展會(huì) 42第九部分銷售方案 429．1定價(jià)策略 429．2銷售控制 429．3銷售管理 42第十部分售樓處及售后服務(wù)中心 4310．1售樓處設(shè)計(jì)及裝修 4310．2售樓處銷售物料準(zhǔn)備 4310．3售后服務(wù)中心設(shè)置 4310．4售樓處管理制度 43第十一部分開(kāi)盤(pán) 4311．1日期 4311．2主題 4411．3邀請(qǐng)人員 4411．4日程安排 4411．5媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 44第十二部分結(jié)語(yǔ) 44

第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況“九五”以來(lái)，青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢(shì)，2003年青島市國(guó)民生產(chǎn)總值比2002年增長(zhǎng)15.9%。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）947.2億元，累計(jì)增長(zhǎng)23.1%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，利稅總額達(dá)57.86億元，社會(huì)商品零售總額為197.6億元，累計(jì)增長(zhǎng)13%，固定資產(chǎn)投資128.3億元，增長(zhǎng)56.4%，外貿(mào)出口額達(dá)78.75億元，增長(zhǎng)25.4%。1.2承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。青島市計(jì)劃總投資780億元全面改造和建設(shè)青島市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場(chǎng)館等設(shè)施。每年將投資40～60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資57.5億元興建20座立交橋，新增高速公路1660千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。到2008年，海外游客將達(dá)到79.53萬(wàn)人，外匯收入將達(dá)到4.34億美元，屆時(shí)將在全國(guó)重點(diǎn)旅游城市中位次居前。同時(shí)2008年奧運(yùn)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)為青島市增加2萬(wàn)個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。1.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒(méi)有哪個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。青島港即將建成北方國(guó)際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)格局。在充滿希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化城市的步伐。方興未艾的城市經(jīng)營(yíng)、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對(duì)本案的開(kāi)發(fā)比較有利。不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的海洋科研，奠定了青島在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與文化地位。20多年的改革開(kāi)放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。近年來(lái)，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，已有95家世界500強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂(lè)、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開(kāi)工運(yùn)營(yíng)，并獲得成功。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對(duì)外開(kāi)放力度的加大等都將會(huì)對(duì)青島的發(fā)展起到新的刺激作用。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的發(fā)展空間。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十分有利，本項(xiàng)目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。

第二部分青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析2.1供應(yīng)量與需求量2.1.1青島市近6年商品房屋竣工面積青島市商品房竣工面積從98年開(kāi)始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是98年、2000年、2002年構(gòu)成的上升線，一條是99年、2001年、2003年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢(shì)。2.1.2青島市歷年商品房銷售面積青島市商品房銷售面積99年～2003年呈穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，從99年的236萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2003年的453萬(wàn)平方米；增幅99年～2001年基本保持不變，為28%左右；2001年～2002年、2003年增幅較小，為5.6%，增幅下降較明顯。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，去年商品住宅投資94億元，施工和新開(kāi)工面積達(dá)到1417萬(wàn)平方米和800萬(wàn)平方米，分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的81％和87％，經(jīng)濟(jì)適用房占整個(gè)商品住宅的15％。2.2價(jià)格受供求關(guān)系影響，2003年1～4月份，青島房屋價(jià)格與2002年同期相比上漲9.2%，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價(jià)格便達(dá)到3151.56元／平方米，同比上漲30.6%。青島市商品房銷售額從99年～2003年逐年增長(zhǎng)，從99年的42.94億元增長(zhǎng)至2002年的92億元，增幅超過(guò)100%；各年增幅從99年～2002年穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別是20.9%、31.5%和39.7%；2001年～2002年增幅有所回落，為14.7%，2003年的增幅為15.7%。青島市歷年商品房銷售額（億元）青島市歷年商品房銷售額（億元）2.3近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)2002年及2003年青島的土地市場(chǎng)空前活躍，土地拍賣市場(chǎng)更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià)”。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出5500元“天價(jià)”；其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門路8號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬(wàn)元的青島土地市場(chǎng)的“世紀(jì)天價(jià)”。土地價(jià)格的攀高勢(shì)必強(qiáng)烈拉動(dòng)青島房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升。另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來(lái)投資者的眼球。從2002年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開(kāi)發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量發(fā)展。同時(shí)，由于青島土地市場(chǎng)在2003年底首國(guó)土資源管理局審查過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，造成了很多項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)工建設(shè)，因此在市場(chǎng)上也留下一塊空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。

第三部分項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果

物業(yè)名稱數(shù)碼港開(kāi)發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬(wàn)平方米竣工時(shí)間2003年底銷售率95%以上銷售價(jià)格均價(jià)9500元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià)11000元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；電梯費(fèi)0.4元/月；空調(diào)費(fèi)0.25元/月；熱水8.2元/噸租金水平酒店式公寓2.0—3.0元/平方米·日；寫(xiě)字樓3.0—3.5元/平方米·日二手市場(chǎng)掛牌情況很多項(xiàng)目賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在青島首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15%）

物業(yè)名稱百盛大廈開(kāi)發(fā)商青島第一百盛有限公司物業(yè)管理公司百盛物業(yè)地理位置中山路和曲阜路交匯處總建筑面積13萬(wàn)平方米竣工時(shí)間1998年目前銷售價(jià)格13-26層均價(jià)6000元/平方米；28-37層均價(jià)7300元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格13-26層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等10.8元/平方米·月；28-37層不包括空調(diào)費(fèi)6.5元租金水平13-26平均2.3元/平方米·日；28-37平均2.6元/平方米·日項(xiàng)目賣點(diǎn)中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場(chǎng)掛牌情況少備注共49層，其中1-8層購(gòu)物中心；9-11層集團(tuán)辦公；13-26國(guó)際商務(wù)中心；28-37天下君臨（以辦公為主）；38-48美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈開(kāi)發(fā)商山東發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時(shí)間1996年底銷售率目前銷售價(jià)格商住6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等5.15元/平方米·月租金水平平均2元/平方米·日項(xiàng)目賣點(diǎn)基本上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)二手市場(chǎng)掛牌情況有備注現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對(duì)外銷售物業(yè)名稱山東國(guó)際貿(mào)易大廈開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理公司山東國(guó)貿(mào)物業(yè)地理位置火車站廣場(chǎng)南側(cè)總建筑面積40384平方米竣工日期1993年銷售率\目前銷售價(jià)格\物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格\租金水平按使用面積2.14元/平方米·日（含物業(yè)管理費(fèi)）二手市場(chǎng)掛牌情況\備注不對(duì)外銷售；目前只剩二樓230平方一套物業(yè)名稱如意大廈開(kāi)發(fā)商青島悅海置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島凱會(huì)物業(yè)管理公司地理位置火車站廣場(chǎng)北側(cè)主力戶型120—140平方米竣工日期2002年銷售率90%目前銷售價(jià)格二手市場(chǎng)25層以下均價(jià)5500元/平方米；29層復(fù)式7900元/平方米（新房）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格2元/平方米·月（含電梯費(fèi)）租金水平0.8元/平方米·天項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星·金色海岸未售）二手市場(chǎng)掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員不知道開(kāi)發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開(kāi)發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷售率90%目前銷售價(jià)格二手市場(chǎng)平均5500元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格含電梯費(fèi)2.3元/平方米·月租金水平0.8元/平方米二手市場(chǎng)掛牌情況有備注開(kāi)發(fā)商是美國(guó)貝蒙特(青島)油業(yè)有限公司旗下的子公司，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣其它信息：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商二手市場(chǎng)均價(jià)租金備注海富樓雙星地產(chǎn)5100--5300元/平方米0.8元/平方米·日雙星·金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓）8~9層平均5650元/平方米新項(xiàng)目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦·新天地魯邦地產(chǎn)9樓5200元/平方米15樓5680元/平方米主力戶型54.5~140平方米火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價(jià)格及折扣率酒店名稱星級(jí)掛牌價(jià)格當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；6806.5折130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；2204.5折五星賓館680；3805折全海景泛海名人四星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館298；398；498；598；698；14005折100華能賓館4366折國(guó)風(fēng)大酒店298；3086折三星旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒店對(duì)旅行社價(jià)格平均在低價(jià)80元/天/間，高價(jià)160元/天/間。酒店經(jīng)營(yíng)旺季為4月至11月，淡季為12月至次年3月。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間，酒店消費(fèi)總量超過(guò)6000萬(wàn)元。

第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析4.1版塊綜述項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過(guò)程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心--黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。4.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在5000--6500元左右，商住樓價(jià)格在6000—7500元/平方米左右，總價(jià)均在50萬(wàn)以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。因此我們要避開(kāi)大戶型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來(lái)分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。4.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn)4.2.1樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開(kāi)發(fā)商高端品牌。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4.2.2社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。4.2.3經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)格按保守估計(jì)7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開(kāi)發(fā)商順利掙錢。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到8000—10000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到60%--100%。第五部分項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定5.1項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析5.1.1優(yōu)勢(shì)分析景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無(wú)障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建成以旅游為核心，其它輔助功能相結(jié)合的多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū)，同時(shí)具備旅游相關(guān)的信息服務(wù)、餐飲娛樂(lè)和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高；交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。本