為何只有碧桂園森林城市在大馬受阻？揭秘項目特殊性為何只有碧桂園森林城市在大馬受阻？揭秘項目特殊性新浪財經(jīng)APP縮小字體放大字體收藏微博微信分享伍111一碗面要80元，出租車漫天要價，安檢排隊太長差點誤機(jī)…你在機(jī)場是否遇到過這樣的問題？〃首屆金跑道獎?國內(nèi)機(jī)場口碑評選〃正在進(jìn)行！【點擊投票】為機(jī)場打分，你說了算！為何只有森林城市在馬來西亞受阻， 背后原因透露海外投資重要邏輯來源：海外掘金作者：JayHuang最近馬來西亞新總理馬哈蒂爾在接受中國媒體采訪時，再次重申了他本人對碧桂園森林城市項目的基本立場， 總結(jié)F來就是三點:森林城市計劃立場不變-反對高價房地產(chǎn)項目下的大量移民 -不允許發(fā)放綠卡給這類人-不可能一石激起千層浪，馬哈蒂爾的表態(tài)不僅引發(fā)了開發(fā)商碧桂園股價插水，而且在眾多已經(jīng)投資和有意投資馬來西亞房地產(chǎn)的中國投資者心里蒙上了一層陰影， 大家用疑惑的眼光打量著這個東南亞國家：馬來西亞還能投嗎？筆者前不久剛剛實地考察了馬來西亞（主要是其首都吉隆坡）的房地產(chǎn)市場，結(jié)合這次實地考察，發(fā)表一點對這個事件以及馬來西亞房地產(chǎn)投資的深度思考。1馬來西亞政府和民眾對海外投資的態(tài)度作為一個民選國家，當(dāng)?shù)孛癖妼Ｍ馔顿Y者的態(tài)度將對政府頒布針對海外投資者的政策產(chǎn)生一定的影響。 無論是馬哈蒂爾還是他的反對者，都不會作死到要和民眾作對。舉一個例子，過去幾年由于海外投資者紛紛涌入澳大利亞房地產(chǎn)市場，主要是悉尼和墨爾本，炒高當(dāng)?shù)氐姆績r，進(jìn)而把當(dāng)?shù)啬贻p人擠出了房地產(chǎn)市場，惹得天怒人怨，在民眾強(qiáng)大的壓力下，澳大利亞各州政府被迫先后出臺了一系列針對海外投資者的限制措施，最終結(jié)果是部分海外投資者深陷其中，一部分人揮淚割肉認(rèn)賠。所以在做出投資決策前先搞清楚馬來西亞民眾以及政府對海外投資者的態(tài)度就顯得尤為重要了。 通過一些間接證據(jù)，實地考察以及合理推斷，我們的判斷是，馬來西亞民眾和政府對海外投資應(yīng)該是持一個比較正面的態(tài)度， 而且在相當(dāng)長一段時間內(nèi)這種態(tài)度不會改變。從人性的角度出發(fā)，觸動利益要比觸及靈魂還難，澳大利亞政府之所以對海外投資者痛下狠手無非就是他們動了本地人的奶酪。同樣的道理，海外投資者進(jìn)入馬來西亞市場會否動到本地居民的奶酪呢？我們的推斷是不會， 這是由馬來西亞現(xiàn)行的海外投資法決定的。我們來看一下馬來西亞現(xiàn)行的海外投資法:馬來西亞各州政府對外國人投資房地產(chǎn)有門檻限制，如熱門城市吉隆坡的投資門檻是 100萬馬幣，而雪州的投資門檻是200萬馬幣。外國人只能購買擁有分層地契(StrataTitle)的項目，最典型的就是公寓，外國人不允許購買擁有獨立地契的項目，比如獨立別墅等。外國人投資房地產(chǎn)最多貸款額度是 50%，也就是杠桿率最多用到1倍。外國人買賣房地產(chǎn)，如果房產(chǎn)在五年內(nèi)出售，稅率為收益的30%，六年后出售，稅率則為收益的 5%，時間從簽訂購房合同日開始計算。我們對馬來西亞政府對海外投資管理思路的解讀是， 政府試圖在房地產(chǎn)市場中刻意分割出兩個獨立的市場：一個是普通市場，在這個市場里，你可以買到一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如可以單獨擁有土地所有權(quán)的帶獨立地契的獨立別墅及其他土地項目，同時你也可以購買到那些總價低，可負(fù)擔(dān)性強(qiáng)，最適合普通人日常居住的中小戶型剛需房產(chǎn)。另一個市場是中高端市場，在這個市場里，你可以購買那些總價比較高的大中戶型的房產(chǎn)。前一個市場只開放給本地居民，而后一個市場則誰都可以進(jìn)場玩，主要玩家是海外買家和一部分本地高凈值人士。打個不恰當(dāng)?shù)谋扔?，這就相當(dāng)于馬來西亞政府按照價格劃了一塊〃租界〃，外國買家只允許在租界里活動，無論他們在里面怎么折騰，對在租界外居住的本地居民影響不大。相反政府在大力引進(jìn)海外資本的同時，還可以從海外投資者在〃租界〃里惡意炒樓，制造泡沫中通過收取稅費的方式獲益，并通過公共福利返還本地居民。和澳大利亞政府最早之前對海外投資者實現(xiàn)無差別對待不同，馬來西亞政府的這種有差別玩法對本地居民只有好處，沒有壞處，所以民眾對海外投資應(yīng)該是非常歡迎的。2碧桂園森林城市項目的不同既然大方向上，政府和民眾對海外投資者的態(tài)度是積極正面的，那為何馬哈蒂爾獨獨對森林城市項目很感冒呢？答案是這個項目很特殊。規(guī)模大，居民單一：整個項目占地面積約 14萬平方公里，幾近半個澳門的面積，總投資規(guī)模逾 1000億美元，預(yù)計耗時20年。南華早報和路透社的報道稱，這個項目目前已售出的房產(chǎn)中，中國買家約占七成。據(jù)開發(fā)商預(yù)計，項目完成之后可居住70萬人，所以屆時將會有將近50萬的中國人居住在這里。地理位置特殊，戰(zhàn)略意義重大：森林城市位于馬來西亞和新加坡之間的填海區(qū)，距離新加坡的直線距離約 2公里，屬于馬來西亞的柔佛州，它距離全球最重要的貿(mào)易通道之一的馬六甲海峽僅數(shù)英里之遙。該海峽對于中國意義重大，中國80%的石油進(jìn)口都要經(jīng)過這里，可謂其咽喉要道，森林城市也是碧桂園響應(yīng)政府一帶一路戰(zhàn)略而推出的重大建筑項目。有史以來，由于在區(qū)域上的壓倒性優(yōu)勢，東南亞國家一直對它們的巨無霸鄰居一一中國懷著一種懼怕和防備的心理，這種場景，就如同一群小人國里，突然來了一個巨人，小人國自然要對這位巨人有點敬畏和防備之心。特別是最近十幾年中國崛起和一帶一路的戰(zhàn)略實施， 無論在政治上還是經(jīng)濟(jì)上，中國對東南亞國家都產(chǎn)生了前所未有的巨大影響力。在這樣一個敏感時期，這樣一個敏感地理位置，出現(xiàn)這樣一個巨無霸項目，而且建成之后絕大多數(shù)居民都是中國人，土地所有權(quán)也歸中國人，也難怪會把馬哈蒂爾嚇得不輕，他還沒有做好把森林城市劃為〃中租界〃的心理準(zhǔn)備。3馬哈蒂爾的影響力雖然同為民主國家，但是與歐美等國相比，東南亞國家在體制上可能略偏向中國一些，特別在個人威權(quán)方面。歐美國家領(lǐng)導(dǎo)人的個人權(quán)力和影響力實際上并沒有我們想象的那么大，他們主要是受所在黨派以及黨派背后所代表的利益集團(tuán)所控制，所以有時候即使領(lǐng)導(dǎo)人個人表達(dá)對某個項目的不支持，但這絲毫阻止不了資本對該項目的繼續(xù)追捧。但是東南亞國家則有所不同，特別是還在世的上世紀(jì)政治強(qiáng)人，比如柬埔寨的洪森，馬來西亞的馬哈蒂爾，他們對某件事的個人態(tài)度對政府的影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歐美領(lǐng)導(dǎo)人。我們可以稱之為〃政治經(jīng)濟(jì)學(xué)〃，這可能也是投資東南亞國家需要注意的一個特殊之處。那么馬哈蒂爾所代表的中央政府對森林城市項目的不支持真的會對該項目產(chǎn)生重大不利影響嗎？我們的答案是〃是的〃。我們來看一下馬來西亞的社會制度。馬來西亞聯(lián)邦實行君主立憲制，全國共有13個州，其中有9個州擁有世襲元首，稱為蘇丹，馬來西亞貨幣上印的頭像就是蘇丹，森林城市項目所在地的柔佛州就是世襲蘇丹州之一。在君主立憲制下，州內(nèi)最高元首沒有實權(quán)，只是虛君，但是柔佛州的蘇丹是馬來西亞所有蘇丹中最有權(quán)勢的一個，他不僅擁有唯一屬于自己的武裝力量， 而且還擁有全州的土地所有權(quán)，所以馬哈蒂爾的中央政府確實無權(quán)干涉柔 佛蘇丹把土地賣給外國人。但是由于馬哈蒂爾的中央政府掌管著移民和邊境的權(quán)力，土地你可以賣給外國人，但是我可以不讓外國人入境或者嚴(yán)格限制他們在馬來西亞居住的時間，這塊土地對于外國人來說相當(dāng)于成了〃海外飛地”4對馬來西亞其他地產(chǎn)項目的影響馬哈蒂爾對森林城市項目的態(tài)度，并不代表他對馬來西亞國內(nèi)其他有外國投資者參與的房產(chǎn)項目的態(tài)度。 他之前不止一次在各個場合宣稱對能為馬來西亞帶來工作崗位和外來投資的項目表示歡迎，這應(yīng)該不是客套話，誰會和錢過不去呢？森林城市被禁主要是因為其規(guī)模和敏感地點， 而一般的房地產(chǎn)項目都不具備這樣的特殊性。這里又引申出來一個經(jīng)常被爭論的話題， 到底是選擇投資那些市場已經(jīng)成熟穩(wěn)定的大都市，比如吉隆坡，還是選擇投資那些有良好發(fā)展前景的新興