《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)房屋登記的影響

2014年末，國(guó)務(wù)院公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(第656號(hào)國(guó)務(wù)院令，以下簡(jiǎn)稱《條例》)，這無(wú)疑是不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的重大記事。該《條例》自2015年3月1日起施行，從法律規(guī)范的效力層級(jí)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記以行政法規(guī)的形式上升到更高的層面，對(duì)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作具有重大而深遠(yuǎn)的意義。筆者作為身處在不動(dòng)產(chǎn)登記一線的工作人員，既欣喜又擔(dān)憂，仔細(xì)研讀《條例》，聯(lián)系實(shí)際工作從微觀層面發(fā)表以下淺見(jiàn)。一、關(guān)于登記從業(yè)人員《條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力?！稐l例》是否開(kāi)啟了登記從業(yè)人員的職業(yè)化道路，一時(shí)引發(fā)熱議。早在2008年，國(guó)土部的《土地登記辦法》第四條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門(mén)頒發(fā)的土地登記上崗證書(shū)。建設(shè)部《房屋登記辦法》第六條規(guī)定，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的房屋登記上崗證書(shū)，持證上崗?！稐l例》實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)人員迫切關(guān)心的問(wèn)題之一就在于原本取得的持證上崗證書(shū)能否繼續(xù)？筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在地方層面的具體落實(shí)，因涉及到機(jī)構(gòu)、人員整合還需要一段時(shí)間，采取“一刀切”的方式否認(rèn)原本取得的土地或房屋登記上崗證書(shū)，不利于登記隊(duì)伍的穩(wěn)定，應(yīng)對(duì)原已取得的土地、房屋登記上崗證書(shū)予以承繼和認(rèn)可。正因?yàn)槿绱耍稐l例》不僅強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，還在第十一條第二款明確要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。從防范登記風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，登記從業(yè)人員只有具備較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)能力才能滿足維護(hù)交易安全的需要，培訓(xùn)考核并取得統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記上崗證書(shū)是必然趨勢(shì)。未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)人員應(yīng)分為管理崗位和專業(yè)技術(shù)崗位。其中管理崗位應(yīng)包括熟悉有關(guān)房地產(chǎn)的法律、政策的法律及管理的行政人員，主要負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記受理、審核、登簿、產(chǎn)權(quán)發(fā)證、法律咨詢以及日常管理工作，如提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息等一些行政服務(wù)等；專業(yè)技術(shù)崗位應(yīng)包括熟悉房地產(chǎn)測(cè)量、掌握計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用等專業(yè)人員，主要負(fù)責(zé)測(cè)量、登記信息資料的技術(shù)管理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記受理、審核、登簿、產(chǎn)權(quán)發(fā)證的人員也應(yīng)走職業(yè)化道路，通過(guò)國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織的培訓(xùn)考核取得不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)職稱。二、關(guān)于登記范圍《條例》首次明確了不動(dòng)產(chǎn)的概念，包括土地、海域以及房屋、林木等定著物?！稐l例》在以往法律規(guī)范的基礎(chǔ)上最大限度地?cái)U(kuò)展了不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍。隨著建筑形態(tài)的多樣化和地區(qū)差異的凸顯，地下建筑物、機(jī)械式車位、攤位、海上構(gòu)筑物、地鐵工程、公交場(chǎng)站等能否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記各地操作不一?？此坪?jiǎn)單的“房屋”這一法律術(shù)語(yǔ)，成為困擾登記實(shí)踐的一大難題?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，本法所稱“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！斗课莸怯涋k法》第十條規(guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)的房屋或者特定空間。具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2009〕7號(hào))建筑區(qū)劃內(nèi)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)客體的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分。部分發(fā)達(dá)沿海地區(qū)的探索性立法值得學(xué)習(xí)和借鑒，例如：2006年上海市出臺(tái)《城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》，2010年深圳出臺(tái)《深圳市海上構(gòu)筑物登記暫行辦法》，2013年浙江省出臺(tái)《地下建筑物登記暫行辦法》。綜合上述規(guī)定，地下建筑物、機(jī)械式車位、攤位等屬于房屋，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，海上構(gòu)筑物、碼頭、油庫(kù)等其他建筑物亦可參照辦理。隨著建筑形態(tài)的多樣化，地鐵工程、公交場(chǎng)站、機(jī)場(chǎng)、物流基地等建筑物、構(gòu)筑物也應(yīng)屬于登記的不動(dòng)產(chǎn)范疇。三、關(guān)于登記類型、程序及時(shí)限《條例》在不動(dòng)產(chǎn)登記類型、登記程序、登記時(shí)限的規(guī)定上與以往法律規(guī)范略有不同，筆者就其中部分作些探討。(一)登記類型《條例》第五條列舉了應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，主要是所有權(quán)(集體土地所有權(quán)/房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)/森林、林木所有權(quán))、用益物權(quán)(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)/建設(shè)用地使用權(quán)/宅基地使用權(quán)/地役權(quán))和擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)。第三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等適用本條例。該條規(guī)定的登記類型是在現(xiàn)有法律規(guī)范和登記實(shí)踐的基礎(chǔ)上根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生、變動(dòng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程進(jìn)行的分類，例如作為用益物權(quán)之一的建設(shè)用地使用權(quán)，其產(chǎn)生變動(dòng)過(guò)程即存在首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記，也可能發(fā)生更正登記、異議登記和查封登記。1.首次登記與初始登記《條例》引入首次登記的概念，對(duì)于非專業(yè)人士而言，首次登記較初始登記的表述更加通熟易懂。但值得注意的是，首次登記并不等同于初始登記，《條例》也沒(méi)有以首次登記替代初始登記這一類型的用意。從《條例》第十四條關(guān)于尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)以及第十九條房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看的規(guī)定即可見(jiàn)一斑。登記實(shí)踐中應(yīng)厘清首次登記與初始登記的區(qū)別和聯(lián)系。筆者認(rèn)為，首次登記是指相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)第一次登記，也可理解為設(shè)立登記，此種設(shè)立登記可能是原有立法(主要是《土地登記辦法》《房屋登記辦法》)規(guī)定的初始登記，如建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、新建商品房初始登記；也可能是其他物權(quán)的首次設(shè)立登記，如地役權(quán)、抵押權(quán)的設(shè)立登記。就抵押權(quán)登記而言，即存在抵押權(quán)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記；而并不存在抵押權(quán)初始登記的說(shuō)法。單方申請(qǐng)初始登記的范圍現(xiàn)有立法已十分明確：《土地登記辦法》確定的土地初始登記包括三大類，分別為國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)；《房屋登記辦法》確定的房屋初始登記主要是因合法建造房屋而取得所有權(quán)?？梢?jiàn)，首次登記的內(nèi)涵和外延大于初始登記。2.查封登記查封登記是本次《條例》明文規(guī)定的另一個(gè)登記類型，其官方表述最早出現(xiàn)于最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(法發(fā)〔2004〕5號(hào))。該通知第三項(xiàng)規(guī)定：對(duì)人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封或者預(yù)查封登記。本次《條例》以行政法規(guī)的形式確立查封登記這一類型，無(wú)疑是要提示不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)高度重視司法部門(mén)限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效力。我國(guó)法上的查封依權(quán)力來(lái)源和主體的不同分為兩類：一是作為行政強(qiáng)制措施的查封，其查封主體為行政機(jī)關(guān)，如公安機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等；二是司法查封，其查封主體主要是人民法院，人民法院依據(jù)《民事訴訟法》進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全或民事執(zhí)行。登記實(shí)踐中，查封主體、期限、輪候查封等問(wèn)題時(shí)常困擾登記機(jī)構(gòu)，因不動(dòng)產(chǎn)查封、法院判決引發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。從降低登記風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)和完善查封登記在信息系統(tǒng)設(shè)置(如設(shè)立查封、解除查封、預(yù)查封、續(xù)查封、輪候查封、部分查封等)、司法文書(shū)交接、查封文書(shū)資料留存及利用方面的管理工作。例如，查封不能(如查封標(biāo)的指向不明)時(shí)依法向查封機(jī)關(guān)送達(dá)審查建議函等，通過(guò)規(guī)范化的流程設(shè)置避免信息不對(duì)稱或更新不及時(shí)導(dǎo)致查封標(biāo)的流失。(二)關(guān)于登記程序1.當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)《條例》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。該條關(guān)于當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)的規(guī)定格外引人注目。以往關(guān)于土地、房屋登記的規(guī)范并無(wú)類似表述?！稐l例》在總結(jié)各地登記實(shí)踐的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)，一方面是為避免出現(xiàn)冒名頂替的虛假申請(qǐng)，也為申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)的規(guī)定提供合理前提；另一方面，也為《條例》第十七條規(guī)定的當(dāng)場(chǎng)受理書(shū)面告知、當(dāng)場(chǎng)更正后受理、當(dāng)場(chǎng)書(shū)面一次性告知不予受理等內(nèi)容奠定基礎(chǔ)。對(duì)一線登記工作人員，要求申請(qǐng)人到登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)，也意味著受理人員對(duì)“人”的查驗(yàn)必須盡可能地審慎，通過(guò)對(duì)申請(qǐng)人與其身份證件的全面比對(duì)識(shí)別“假人事件”。2.實(shí)地查看與調(diào)查《條例》第十九條第二款規(guī)定：對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。而《房屋登記辦法》第十九條將房屋所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記、因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記列為登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的內(nèi)容，視為強(qiáng)制性規(guī)定。住建部發(fā)布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》也表述為應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。而《條例》第十九條表述為“可以”實(shí)地查看，屬于任意性規(guī)范，兜底條款也將《房屋登記辦法》表述的“法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記”改為“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形”。以房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記為例，登記機(jī)構(gòu)在辦理時(shí)按照《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的要求，實(shí)地查看應(yīng)查驗(yàn)房屋坐落、房屋登記基本單元數(shù)量與證明材料記載的信息是否一致，即成套房屋需要進(jìn)入單元、樓層弄清楚具體套數(shù)。而依據(jù)《條例》實(shí)地查看屬于選擇性查驗(yàn)內(nèi)容，如首次登記依據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)竣工驗(yàn)收、面積實(shí)地測(cè)量材料可以確定房屋客觀存在，可以確定應(yīng)登記的基本單元數(shù)量，則不實(shí)地查看亦不構(gòu)成違法。立法層面從應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的強(qiáng)制性規(guī)范到可以實(shí)地查看的任意性規(guī)范，一定程度上降低了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)職責(zé)的要求，是否意味著不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記業(yè)務(wù)遵循要件審查的原則，還值得深思。3.不予受理與不予登記《土地登記辦法》第十二條規(guī)定，申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容?！斗课莸怯涋k法》第十七條第二款規(guī)定，申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)不予受理，并告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。相對(duì)而言，《條例》第十七條關(guān)于收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，區(qū)分情形處理的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員提出了更高更嚴(yán)苛的要求。不予受理不再是窗口人員一句簡(jiǎn)答的答復(fù)，二是必須具備以下條件：當(dāng)場(chǎng)——書(shū)面——一次性告知。該條第二款同時(shí)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。該條規(guī)定潛在的意義，旨在強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的告知義務(wù)，一旦發(fā)生糾紛訴至法院，作為登記機(jī)構(gòu)如不能舉證證明已當(dāng)場(chǎng)出具書(shū)面的不予受理告知材料，即必須承擔(dān)視為已經(jīng)受理繼而引發(fā)的一系列法律責(zé)任，如面臨違反《物權(quán)法》及本《條例》未按法定時(shí)限如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)的法律風(fēng)險(xiǎn)?！稐l例》第二十二條列舉了不予登記的情形，包括違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限以及法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。其中存在爭(zhēng)議尚未解決阻卻不動(dòng)產(chǎn)登記的進(jìn)行，延續(xù)了《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)原因的相關(guān)規(guī)定。需要明確的是，證明不動(dòng)產(chǎn)存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的材料應(yīng)當(dāng)是人民法院、仲裁委員會(huì)的立案材料或其他有權(quán)機(jī)關(guān)，如復(fù)議機(jī)關(guān)或其他依法享有裁決權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的證明材料，而非當(dāng)事人自述或因房屋買賣引發(fā)的合同糾紛。例如，中介機(jī)構(gòu)以未能足額收取中介費(fèi)或出賣人以未收到全部房款為由要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)暫停辦理登記則不屬于不予登記的事由。(三)關(guān)于登記時(shí)限《條例》第二十條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。對(duì)于登記機(jī)構(gòu)而言，《條例》關(guān)于登記時(shí)限的上述規(guī)定有喜有憂?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定的國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記時(shí)限30個(gè)工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記時(shí)限60個(gè)工作日；抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日；預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日；異議登記，1個(gè)工作日?！锻恋氐怯涋k法》第十九條規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)十日。《條例》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限30個(gè)工作日的規(guī)定，并未區(qū)分不同的登記類型和登記原因，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)而言顯然是一項(xiàng)“福利”。然而，在自上而下簡(jiǎn)政放權(quán)、簡(jiǎn)化審批流程、提高行政效能的大環(huán)境下，幾乎所有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均被要求在法定時(shí)限范圍內(nèi)推出承諾時(shí)限制度，有地方甚至開(kāi)展立等可取業(yè)務(wù)，登記審核時(shí)間被極致壓縮，已到了威脅交易安全的地步。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的完成事項(xiàng)應(yīng)根據(jù)不同的登記原因登記類型、復(fù)雜程度科學(xué)合理的推行不同的承諾時(shí)限，既保證效率又能兼顧交易安全。四、關(guān)于信息保護(hù)近年來(lái)，因不動(dòng)產(chǎn)登記信息泄露出來(lái)的“房叔”、“房姐”等一系列事件空前爆發(fā)，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)官員家庭財(cái)產(chǎn)的關(guān)注，公民房產(chǎn)信息查詢與公示問(wèn)題也備受爭(zhēng)議。那么，不動(dòng)產(chǎn)登記信息在何種范圍內(nèi)公開(kāi)，公開(kāi)程度如何，公開(kāi)的同時(shí)如何保護(hù)公民的合法的隱私權(quán)都是登記機(jī)構(gòu)工作人員必須清醒認(rèn)識(shí)的問(wèn)題。《條例》在規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享的同時(shí)加強(qiáng)了對(duì)信息保護(hù)的規(guī)定。第二十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密；涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。第三十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國(guó)家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。而根據(jù)《刑法修正案(七)》的規(guī)定：國(guó)家機(jī)關(guān)或者金融、電信、交通、教育、醫(yī)療等單位的工作人員，違反國(guó)家規(guī)定，將本單位在履行職