2010～2011年北京房地產(chǎn)租賃市場分析

一2010年北京市租賃市場分析（一）2010年租賃需求旺盛，促成交活躍根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)租賃備案數(shù)據(jù)顯示，2010年北京市租賃成交量與2009年相比出現(xiàn)了較大的上漲。2010年北京市住宅租賃成交與2009年走勢大致相符，影響租賃成交的主要因素為季節(jié)性租賃需求的變動。3、4月份春節(jié)過后受返京人士增加的影響，北京市租賃市場迎來年內第一波租賃高峰；6月份畢業(yè)生租房現(xiàn)象增加；9月份畢業(yè)招聘季節(jié)，新參加工作租房的人群及換房的人群均大增，促進成交量的上漲（見圖1）。圖12009～2010年北京二手住宅租賃成交走勢2010年北京市租賃成交依然活躍，主要原因有以下兩個方面：首先，北京市常住人口近2000萬，其中居住半年以上的流動人口近800萬，租賃市場需求龐大，季節(jié)性新增租賃需求變動影響成交的活躍。其次，系列新政的實施，抑制了部分剛性需求，而這部分購房者一直是租賃市場的主力人群，“轉購為租人群”增加。（二）2010年租金價格，跳漲后恢復平穩(wěn)2010年北京市租金價格在前半年，一路上漲，且上漲的幅度較大。主要原因為，春節(jié)過后“返京潮”促進租賃市場需求大增，拆遷過渡租房、高考租房、高校畢業(yè)生離校提前租房，加上受政策調控部分購房者由購轉售等，促進了4、5月份租賃成交量上漲，助推租金價格繼續(xù)上浮。2010年下半年，首先，受北京市買賣市場調控的影響，購房者對市場觀望的情緒增加，一系列新政的實施，抑制了部分剛性需求，而這部分購房者一直是租賃市場的主力人群。其次，房價的居高不下、CPI的持續(xù)上漲，間接影響大家尤其是業(yè)主對租金報價的堅定。此外，在租賃熱點區(qū)域中，房源品質更高、家具、家電陳設更加完備的出租房源市場供應越來越多，因此下半年租金價格走勢較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動（見圖2）。圖22010年北京住宅租賃均價及同比走勢（三）受租金上漲影響，二、三居室合租占比上漲2010年北京市住宅租賃中，受到租金上漲的影響，租賃成交中大戶型成交占比上漲，居室租賃仍以一、二居小戶型為主，但是2010年二居室成交占比躍居第一位。一居室占比明顯減少，由2009年的39.8%下降到了2010年的37.9%。二、三居室以上的成交占比均有上漲，占比分別為39.8%、18.6%（見圖3），而在2009年兩者各自占比為38.6%和17.5%。二、三居室成交占比增加的主要原因是，2010年北京市租金價格大幅上漲，影響租賃市場合租人群增多。圖32010年北京市各居室成交占比（四）買賣市場波動，“轉購為租”增多受到買賣市場不斷調控的影響，北京市租賃市場在2010年成交較為火爆。其中，除受季節(jié)性因素變動影響外，與買賣市場的互動影響也成為2010年租賃市場新的特點。如在第二季度，4月份政策頻出，客戶對買賣市場持觀望態(tài)度，買賣市場迅速冷卻刺激了租賃市場，“轉購為租”的購房人和“轉售為租”的業(yè)主增加，從而促進了4月，尤其是下半月租賃需求的旺盛。5月份，受政策調整的影響，部分購房需求被轉化為租賃需求。（五）租賃熱點區(qū)域趨向外圍軌道交通周邊擴展1.租價低、交通便利區(qū)域2010年北京市租賃熱點區(qū)域更趨向于向軌道交通出行方便，租金價格相對較低的區(qū)域發(fā)展。據(jù)北京中原成交數(shù)據(jù)顯示，2010年租賃成交中37%的客戶由于租價適中而成交，25%的客戶由于交通方便而成交，可見價格和交通已經(jīng)是影響租賃成交的最重要的兩個因素。而這些區(qū)域中比較有代表性的如通州、石景山、馬家堡、宋家莊、天通苑等都是2010年的租賃熱點區(qū)域。2.南城新軌道交通覆蓋區(qū)域南城原來軌道交通缺乏，2009年9月地鐵4號線開通后，與地鐵5號線一起有效地緩解了南城居民的出行問題。地鐵4號線開通后，縮短了海淀區(qū)和南城的通勤時間，也吸引了部分在中關村、金融街等商圈工作的人群到南城租金較低的區(qū)域租房。對于南部城區(qū)而言，地鐵4號線的開通使該區(qū)域與中關村、CBD等區(qū)域的時間距離大大縮短，同時與這些區(qū)域的租賃價格相比，該區(qū)域具有明顯優(yōu)勢，也使更多的人愿意選擇到南城租房。3.配套成熟的大社區(qū)在租賃成交中，配套成熟的大社區(qū)一直以來都是大家租房的熱點區(qū)域，如世紀城、望京、朝青、方莊等。世紀城區(qū)域不僅配套成熟，而且教育資源豐富，租賃市場長期活躍。望京毗鄰東二、三環(huán)商務帶，且配套成熟，鄰近地鐵13號線，租賃需求旺盛。朝青緊鄰中心商務區(qū)，在國貿工作的企事業(yè)單位白領、公司中高層人士等是區(qū)內最主要的租賃人群。方莊區(qū)內有龍?zhí)逗珗@、天壇公園、北京游樂園等，宜居的環(huán)境、完善的配套、交通的方便，吸引眾多租房者的青睞。二2011年北京市租賃市場展望（一）租賃市場持續(xù)活躍，成交量穩(wěn)步攀升2011年北京市經(jīng)濟走勢仍將持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展的態(tài)勢，北京市租賃市場成交將持續(xù)活躍。一方面，受2010年房地產(chǎn)政策調控的影響，部分資金不太充裕的購房需求被抑制，這部分客群將會先轉移到租賃市場，以租代購先解決居住問題，從而帶動租賃成交量的上漲。另一方面，傳統(tǒng)的租賃新增需求，如高校畢業(yè)生租賃、為子女教育而租房、外地求職人群租房等需求仍將會在2011年擴充，這些都是租賃市場活躍的主要構成因素，預計2011年北京市租賃成交量將會穩(wěn)步攀升。（二）房價、CPI上漲，租金價格仍將走高2010年北京市租金價格上漲明顯，主要原因除受季節(jié)性租賃需求增加影響外，北京市買賣市場與租賃市場的聯(lián)動效應，CPI的持續(xù)高位運行也成為影響租金價格變動的主要因素。2009年以來北京市住宅價格持續(xù)上漲，且幅度較大，但是租金價格走勢比較平穩(wěn)，受到買賣市場和租賃市場的聯(lián)動影響作用，出租回報率的走低必然會影響部分業(yè)主提高租賃報價，從而影響租金價格上浮。此外，CPI持續(xù)高位運行，大家都租賃品質更高，家電、家具陳設更加完備住房的同時，對業(yè)主租金價格提漲的認可、接受度增加。預計2011年北京市租金價格仍將會繼續(xù)上漲。（三）五條郊區(qū)地鐵線開通，租賃熱點區(qū)域向外圍擴散2010年底北京市開通了5條地鐵新線路：大興線、亦莊線、房山線、昌平線一期、15號線首開段，這些線路幾乎涵蓋了北京所有的遠郊區(qū)縣，使郊區(qū)和城區(qū)的界限變得模糊，極大拓寬了北京的居住范圍，縮短了郊區(qū)與中心城區(qū)的通勤時間，較低的租金、便利的出行會吸引更多的租客關注。地鐵開通后不久，就有部分市區(qū)的租客乘新地鐵去郊區(qū)看房、求租。2011年北京市租賃熱點區(qū)域也將在新增地鐵線對租賃人群的引導下，不斷向外圍擴散。1.亦莊線亦莊線延長了五號線南端的宋家莊站，將奧體商圈、CBD商圈和亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)貫穿起來，為這些區(qū)域的白領上班族帶來了南城諸多的租賃房源。亦莊線周邊區(qū)域在租金上不僅相對市區(qū)大大降低，諸多精裝樓盤也提供了高品質居住環(huán)境，將引流北京東部和南部大型商圈的白領階層前去租房。2.大興線地鐵大興線作為4號線的延長線，將4號線連通的南四環(huán)到北五環(huán)的一大片區(qū)域延伸到了更遠的地方，西單、動物園、中關村等熱點商圈將與大興實現(xiàn)對接。位于大興線起點的公益西橋近幾年發(fā)展迅速，租金直追城區(qū)中心位置。而南部的黃村，基礎設施和商業(yè)配套有待完善，租金相對較低，發(fā)展前景廣闊。3.昌平線昌平線是連接城市中心區(qū)與昌平新城的一條南北向軌道交通快速客運線路，與13號線的西二旗站相連，對于中關村的白領上班族和多數(shù)畢業(yè)生來說是一個極大的利好。尤其是剛畢業(yè)的大學生，工作伊始薪水待遇一般不會太高，在新地鐵沿線區(qū)域選擇合租一套面積比較大的房子，對畢業(yè)生們及一同來京求職的同學來說，具有比較大的吸引力。4.房山線房山線主要為了滿足房山新城與中心城區(qū)間交通出行的需要，改善公共交通條件。房山線的開通使房山成為北京房地產(chǎn)市場的又一個熱點區(qū)域。相較于城區(qū)的高位房價，房山可謂價格洼地，目前城區(qū)開發(fā)尚處于起步階段，隨著地鐵的開通運行，沿線區(qū)域的生活配套等仍將不斷完善，房