淺談我國(guó)保障性住房建設(shè)模式小組成員：楊春慧毛楠潔孫慧明張夷貝房地產(chǎn)08-1班2010年1淺談我國(guó)保障性住房建設(shè)模式研究背景黨的十七大報(bào)告和2008年政府工作報(bào)告中,住房保障已成為一項(xiàng)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定與和諧的民生問(wèn)題，保障性住房的建設(shè)在今后的一定時(shí)期內(nèi)將成為各級(jí)政府安居工作的重點(diǎn)。同時(shí)，保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目管理又是降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量的重要措施。因此，為了加快保障性住房的落實(shí)，中央政府先后出臺(tái)了一系列政策性文件,用以指導(dǎo)各級(jí)地方政府把保障性住房建設(shè)作為實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。保障性住房是為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求，由政府主導(dǎo)建設(shè)分配租售的住房項(xiàng)目，現(xiàn)階段主要是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房；做好這項(xiàng)工作既可保障部分居民無(wú)法完全由住房商品化解決住房需求這一社會(huì)問(wèn)題，同時(shí)住房使用對(duì)象基本確定，分配銷售過(guò)程未完全市場(chǎng)化，又可防止像普通商品那樣受社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度影響而出售率低的積壓房現(xiàn)象，項(xiàng)目本身的固定資產(chǎn)投資建設(shè)將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位；是建設(shè)領(lǐng)域擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要工作，研究探索保障房建設(shè)模式十分必要。研究過(guò)程1．保障性住房的作用在政策鼓勵(lì)的基礎(chǔ)上建設(shè)政府投資的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，將有助于實(shí)現(xiàn)住房保障產(chǎn)品建設(shè)的科學(xué)化、制度化和市場(chǎng)化。1）有利于完善機(jī)構(gòu)職能。促進(jìn)保障住房建設(shè)管理體系的系統(tǒng)性保障性住房的建設(shè)離不開(kāi)政府主導(dǎo)的作用，即通過(guò)政策性的管理措施將住房保障目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的載體緊密結(jié)合。作為住房公共服務(wù)職能的實(shí)現(xiàn)部門，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)該是宏觀上對(duì)既定政策的貫徹執(zhí)行，主要承擔(dān)保障房建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)、計(jì)劃安排、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、過(guò)程監(jiān)督和日常管理以及向特定對(duì)象提供住房產(chǎn)品等職能。2）有利于發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。住房保障機(jī)構(gòu)可以通過(guò)招標(biāo)方式，選擇社會(huì)專業(yè)化的代建單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)組織實(shí)施。這些單位專業(yè)從事項(xiàng)目投資建設(shè)管理，擁有大批專業(yè)人員，具有豐富的項(xiàng)目建設(shè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。熟悉整個(gè)建設(shè)流程，能夠在項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)揮重要的主導(dǎo)作用。同時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)以合同管理為核心，對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)、形式、功能、質(zhì)量和進(jìn)度以及使用和移交等要素事前進(jìn)行指標(biāo)約定，將以往作為建設(shè)單位的管理責(zé)任由全程重點(diǎn)轉(zhuǎn)為前期重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了由比較初級(jí)的項(xiàng)目過(guò)程管理向高級(jí)的項(xiàng)目合同管理的轉(zhuǎn)變。管理方式的質(zhì)變，必將促進(jìn)項(xiàng)目管理的水平和效能的提高。3）有利于逐步實(shí)現(xiàn)住房保障項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化。項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化就是將不同類型，不同功能的各項(xiàng)目要素進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分類儲(chǔ)備。在有建設(shè)要求時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行不同項(xiàng)目控制要素的采集，并通過(guò)有效的組織方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)預(yù)定目標(biāo)。住房保障項(xiàng)目類型豐富，有住宅工程項(xiàng)目、市政配套工程項(xiàng)目、功能性公建配套項(xiàng)目、社會(huì)服務(wù)功能項(xiàng)目等。功能要求多樣，需要滿足居住功能、生活服務(wù)功能、社會(huì)保障功能、交通組織功能、教育服務(wù)功能、醫(yī)療服務(wù)功能、商業(yè)服務(wù)功能等。2．我國(guó)現(xiàn)有保障性住房建設(shè)模式目前，我國(guó)保障性住房的試點(diǎn)工作正在積極展開(kāi)。各地的保障房建設(shè)的模式呈現(xiàn)出多樣性，目前收到較多關(guān)注的模式有：1）政府主導(dǎo)的供給模式該模式的代表性地區(qū)為重慶。重慶市明確提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租賃房。重慶土地儲(chǔ)備主要控制在政府而不是開(kāi)發(fā)商手中。2）多種融資方式并舉的供給模式該模式的代表性地區(qū)為上海和天津。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）方案在兩地相繼出臺(tái)。以天津?yàn)槔朔e極探索發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金募集支持保障性住房建設(shè)外，還利用住房公積金項(xiàng)目貸款支持租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極與全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)溝通，爭(zhēng)取將社會(huì)保障金引入天津市支持保障性住房建設(shè)。近幾年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求與供給矛盾日益凸顯，我國(guó)的住房保障制度建設(shè)在解決城市低收入家庭方面確實(shí)卓有成效。但是，與其他發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)的住房保障體系建設(shè)起步較晚，還存在著保障對(duì)象定位模糊、覆蓋面狹窄、相關(guān)配套政策不完善、監(jiān)督機(jī)制不健全等方面問(wèn)題。3．現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)模式存在的問(wèn)題1）由于保障性住房的主要供應(yīng)對(duì)象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主。我國(guó)采取的比較多的是集中建設(shè)保障性住房。一般在城市的某些地方劃出特定區(qū)域集中建設(shè)。從表面看,這種建設(shè)方式便于操作實(shí)施,可以在一定程度上解決居民的住房問(wèn)題,但過(guò)于集中的建設(shè)方式會(huì)引發(fā)很多相關(guān)的問(wèn)題。2）由于保障性住房大部分遠(yuǎn)離市中心,且居住者多為低收入群體,也使得中低收入者居住空間向著邊緣化發(fā)展,同時(shí)加劇低收入群體的空間聚集現(xiàn)象,強(qiáng)化不同社會(huì)階層在空間上的分化,造成城市居住空間的分異。3）由于保障性住房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障的重要途徑，因此促進(jìn)社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定是其基本價(jià)值理念。如果著眼于將不同收入階層混合居住,可以通過(guò)中高收入群體的影響,改變低收入群體的行為模式,使住宅質(zhì)量和城市鄰里的生活環(huán)境質(zhì)量都得到提升；通過(guò)高收入居民的社會(huì)觀念影響,可以使低收入居民的就業(yè)難度降低；同時(shí)高收入群體的更明顯、更嚴(yán)格的社會(huì)行為準(zhǔn)則可以規(guī)范每個(gè)混居鄰里成員,從而降低區(qū)域犯罪率；最終低收入居民可以得益于更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、教育設(shè)施、安全性和更好的地區(qū)社會(huì)服務(wù)。4）住房準(zhǔn)入退出機(jī)制不健全。住房保障實(shí)施過(guò)程中，面臨著無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象和對(duì)象認(rèn)定缺乏科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，主要原因：一是住房檔案系統(tǒng)不健全，大部分城市基本上沒(méi)有建立住房檔案，或即使某一時(shí)期建立也沒(méi)有實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。由于基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)不全、住房檔案信息不健全，導(dǎo)致難以準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象。二是個(gè)人收入和信用制度不健全，目前還沒(méi)有建立全面、有效的個(gè)人信用制度，這不僅造成收人核定及準(zhǔn)人確認(rèn)的難度大，而且就業(yè)、收人變化時(shí)更難適時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行復(fù)核和清出，造成住房“準(zhǔn)入”與“退出”的監(jiān)管困難。5）防止保障性住房建設(shè)中平民窟問(wèn)題?，F(xiàn)在的社會(huì)現(xiàn)實(shí)是，保障性住房尚未鋪開(kāi)，房子已經(jīng)形成了窮人和富人之間的空間隔離器。房?jī)r(jià)從某種程度已經(jīng)成了過(guò)濾器，低收入群體受到了高房?jī)r(jià)的排斥。6）住房保障缺乏法律硬約束。目前，住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，立法層次較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展需要。由于缺乏法律的硬約束，地方在執(zhí)行保障政策過(guò)程中往往出現(xiàn)落實(shí)不到位現(xiàn)象，導(dǎo)致政策實(shí)際效果差?，F(xiàn)實(shí)中，很多地方出于眼前的經(jīng)濟(jì)利益考慮，對(duì)劃撥土地、減免稅費(fèi)、資金投入積極性不高，住房保障政策往往落實(shí)不到位。同時(shí)，不同政府部門之間，還存在著協(xié)調(diào)問(wèn)題。部門職權(quán)不同，政策目標(biāo)、辦事程序需要協(xié)調(diào)，由于缺乏法律硬約束，在制定和落實(shí)政策時(shí)要保持高度統(tǒng)一不是一件容易的事情。如經(jīng)濟(jì)適用住房中行政性收費(fèi)減免，人防費(fèi)減免普遍實(shí)施不到位；由于低收人家庭還貸能力差，許多購(gòu)房者得不到住房貸款等等。三、研究結(jié)論保障性住房建設(shè)是解決住房民生問(wèn)題最切實(shí)有效的途徑，是保障廣大中低收入群眾切身利益最直接、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。所以一定采取措施推進(jìn)社會(huì)保障性住房制度的建設(shè)。1．設(shè)置整合的政府執(zhí)行機(jī)構(gòu),強(qiáng)化政府工作職責(zé)。政府肩負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展、維護(hù)社會(huì)安定和諧的重要職責(zé),理應(yīng)成為住房保障工作的責(zé)任主體。通過(guò)整合的公共部門根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及目標(biāo)制定相關(guān)政策,組織編制住房發(fā)展規(guī)劃,同時(shí)監(jiān)督并引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商和平價(jià)購(gòu)房者這兩大對(duì)立團(tuán)體實(shí)現(xiàn)合作雙贏。2．轉(zhuǎn)變保障性住房用地的供給方式。目前我省集中興建的保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房為主,主要采取劃分經(jīng)濟(jì)適用房獨(dú)立地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的方式。為提高城市土地經(jīng)濟(jì)效益,這些地塊多位于低價(jià)低廉的城市邊緣地區(qū)。雖然低收入群體在空間資源分配中受益,但與其他商品用房在用地空間上形成分隔。為轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的保障性住房土地供給方式,可以在商品住房項(xiàng)目中強(qiáng)制要求建設(shè)一定比例的保障性住房,同時(shí)按保障性住房建成面積比例給予減免土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等優(yōu)惠政策。3.進(jìn)行多樣化的建筑設(shè)計(jì)。在保證建設(shè)質(zhì)量統(tǒng)一的前提下,進(jìn)行多樣化的外觀和戶型設(shè)計(jì),既可以避免失去對(duì)中等收入人群的吸引力,又可以使低收入人群不至于產(chǎn)生自卑感,減少不同群體間的心理距離。多樣化的住宅戶型設(shè)計(jì)是滿足不同收入群體居住需求的關(guān)鍵,是混合居住社區(qū)形成的物質(zhì)基礎(chǔ),同時(shí)還可降低開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4．制定針對(duì)中低收入購(gòu)房者的補(bǔ)貼政策。通過(guò)嚴(yán)格審查申請(qǐng)者資格條件,并規(guī)定此類財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)自沒(méi)有設(shè)置住宅項(xiàng)目所上繳的補(bǔ)償金(最終會(huì)被轉(zhuǎn)移到富裕的購(gòu)房者),以體現(xiàn)社會(huì)公平。對(duì)于中低收入家庭,其購(gòu)房所需貸款可獲得租稅折減,減輕其財(cái)政負(fù)擔(dān)。5．加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)。在社區(qū)建設(shè)中,首先做好空間規(guī)劃,滿足不同群體間交往與溝通行為的空間要求,提供公共、半公共、半私密的多層次交往空間。其次,充分利用社區(qū)資源,強(qiáng)化社區(qū)功能以豐富的社區(qū)活動(dòng)為載體,促進(jìn)居民之間的接觸和交流,培育共同的社會(huì)觀念和行為模式,縮小居民間的社會(huì)距離。6．切實(shí)建立和完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。完善收入審核和收入變動(dòng)的監(jiān)測(cè)機(jī)制。目前情況下，收入標(biāo)準(zhǔn)難以真實(shí)準(zhǔn)確可靠地審核，這也是保障性住房分配過(guò)程中屢遭社會(huì)輿論抨擊的最主要原因。要盡快建立起個(gè)人收入的監(jiān)測(cè)機(jī)制，以便與保障性住房的退出機(jī)制相適應(yīng)，一旦保障對(duì)象收入增加，就應(yīng)該及時(shí)采取措施，令其退出。7．建立公共住房檔案信息系統(tǒng)。建立住房檔案信息系統(tǒng)是實(shí)施住房保障另一個(gè)基本依據(jù)。要對(duì)全市家庭和個(gè)人的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立家庭住房情況登記備案制度，對(duì)政府保障住房的分配實(shí)行家庭成員全名制。目前，廈門市在這方面已開(kāi)展探索，取得了一定經(jīng)驗(yàn)。8．在保障性住房的建設(shè)模式中,建筑企業(yè)和建筑咨詢企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮更多的作用。無(wú)論是代建制還是總包模式,都需要建筑企業(yè)和咨詢企業(yè)發(fā)揮更大的能動(dòng)作用,參與其中。這兩種模式可以使保障性住房的建設(shè)減少中間環(huán)節(jié),同時(shí)使政府對(duì)于保障性住房的控制力增強(qiáng)。相對(duì)于傳統(tǒng)建筑市場(chǎng)的僧多粥少,保障性住房的建設(shè)或許能成為建筑企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。四．結(jié)束語(yǔ)保障性住房的建設(shè)在我國(guó)剛剛起步,并且處于需要大規(guī)模建設(shè)的時(shí)期。在這個(gè)階段進(jìn)行建設(shè)模式的探討和嘗試,對(duì)于今后保障性住房的建設(shè),有著積極的意義。同時(shí)，在此過(guò)程中,保障性住房集中建設(shè)的方式在客觀上加劇了低收入群體的空間聚集。在當(dāng)前構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的宏觀政策背景下,保障性住房與普通商品住房混合建設(shè)的方式,不僅有助于降低住區(qū)內(nèi)低收入階層居民和其他低收入階層居民的社會(huì)距離,而且有助于緩解低收入階層居民的自我孤立和自我隔離問(wèn)題以及有可能引起的各種社會(huì)問(wèn)題?？梢哉f(shuō),在當(dāng)前構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的宏觀政策背景下,保障性住房的建設(shè)方式應(yīng)以促進(jìn)社會(huì)和諧和低收入階層的提升為目標(biāo),建立與其他商品房混合建設(shè)的方式,推進(jìn)社會(huì)整合。參考文獻(xiàn):[1]焦怡雪.促進(jìn)居中融合的保障性住房混合建設(shè)方式探討[J].城市發(fā)展研究,2007(2):4546.[2]田野,栗德祥,畢向陽(yáng).不同階層居民混合居住及其可行性分析[J].建筑學(xué)報(bào),2006(5):5859.[3]孫憶敏.我國(guó)大城市保障性住房建設(shè)的若干探討[J].規(guī)劃師,2008(11):21.[4]馮念一,陸建忠.對(duì)保障性住房建設(shè)模式的思考[J].房地經(jīng)濟(jì),2007(7):8586.[5]孫