商業(yè)策劃書(shū)范文××廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程所有完工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛才開(kāi)市，商店出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營(yíng)熱忱不高。據(jù)檢查，一期商街的65家商店中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的商店閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在追求轉(zhuǎn)租、退租或轉(zhuǎn)行。這類狀況，不單對(duì)一期商店的持續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，并且對(duì)二期商店的預(yù)售、銷售帶來(lái)了潛伏威迫。所以，我們一定采納有效手段，炒熱××一期的商街氛圍，鼎力提高其商業(yè)價(jià)值，加強(qiáng)業(yè)主和商戶的信心，并以此拉動(dòng)××二期的商店銷售?；趧?chuàng)造一期商街氛圍、快速催生人氣的任務(wù)火燒眉毛，本案將主要對(duì)××一期商街如何打破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。一、背景剖析××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣擁有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，目前緣何一時(shí)難“熱”?在我們?nèi)〕霾邉澐桨敢郧?，第一一定?duì)此進(jìn)行研究剖析，各樣平時(shí)寫(xiě)作指導(dǎo),教您如何寫(xiě)范文以便找準(zhǔn)“病灶”因材施教。據(jù)觀察和剖析，××一期商業(yè)步行街主要存在“天生”與“后天”雙方面原由。(一)、商街設(shè)計(jì)“天生不足”1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，本來(lái)屬于最能吸引民眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街絡(luò)繹不絕注入人氣。因?yàn)楫?dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)略花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，此刻的廣場(chǎng)很難發(fā)揮齊集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷淡。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南進(jìn)口處的“假山景觀”，既無(wú)賞析價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻攔游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。別的，南進(jìn)口的臺(tái)階亦與商街道路平展要求不符合，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連結(jié)通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。依據(jù)商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)骨干道、副通道雙側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。供給最新和免費(fèi)范文模板參照這不單能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和齊集客流，并且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，好像上海豫園商街那樣條條路上有商店，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何商店的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氛圍，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，相同因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻攔店門(mén)，許多顧客入店購(gòu)物所以要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)置動(dòng)機(jī)，致使臨街商店買賣平淡。(二)、商街策劃“后天失調(diào)”1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別重申個(gè)性化的今日，商街一定有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，以后又定位于“×××”（很好，不過(guò)推行很費(fèi)勁)，此刻準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮亮個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清楚)。因?yàn)闆](méi)有精確、精確的市場(chǎng)定位，對(duì)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有第一解決好，其余問(wèn)題也就難以解決了。2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，范文寫(xiě)作但要吸引廣大市民齊集到這里，還需要有濃烈的“廣場(chǎng)文化”，比如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。別的，還需要有表現(xiàn)人文關(guān)心的引導(dǎo)牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，因?yàn)樯鲜鲈O(shè)備沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不好，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商店銷售出去，再由物業(yè)管理企業(yè)去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”取代不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。××廣場(chǎng)起步階段缺乏商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商店的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街自己也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培養(yǎng)市場(chǎng)的形象“炒作”，這就沒(méi)法形成火爆的商業(yè)氛圍。別的，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)置商店后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從趕快啟動(dòng)商街營(yíng)運(yùn)和提高商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，比如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房向來(lái)空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氛圍便組成較大影響。二、商街定位××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理地點(diǎn)和商業(yè)環(huán)境，依據(jù)城市花費(fèi)集體的花費(fèi)趨向和花費(fèi)偏好，我們作以下戰(zhàn)略定位：1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)髦麗人街2、觀點(diǎn)：××廣場(chǎng)————××街參觀旅行的門(mén)戶，國(guó)際品牌匯聚的商街，范文參照寫(xiě)作網(wǎng),教您如何寫(xiě)范文都市麗人尋夢(mèng)的×××。3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)髦麗人街————與××相約，與××同行4、商業(yè)門(mén)類：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服飾、衣飾、化妝品、珠寶、眼鏡、腕表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時(shí)髦的女性及國(guó)內(nèi)外的旅行參觀者。7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條有名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。三、招商策劃××廣場(chǎng)時(shí)髦麗人街的招商，屬于“打破困局”的措施，招商需從以下幾個(gè)方面下手：(一)、公布招商通告我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)公布招商通告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)髦麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)定登記承租商店。(二)、舉辦招商信息公布會(huì)該招商信息公布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯館舉行，列席的商戶為××及周邊城市的時(shí)髦品牌經(jīng)銷商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)存心入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服飾、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)談戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)大將公布的主要信息是：1、××廣場(chǎng)時(shí)髦麗人街的整體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)到優(yōu)勢(shì)和遠(yuǎn)景展望；2、×××××街可供商戶購(gòu)置或租借的商店資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。(三)、整合商店資源××一期的商店均已銷售，投資者能否愿意拜托我企業(yè)代理招商和出租?能否贊同接受我企業(yè)提出的代理租金價(jià)錢(qián)(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息公布會(huì)和對(duì)外公布招商通告以前，須由××房子銷售企業(yè)與業(yè)主第一商定拜托招商的意愿、最全面的范文參照寫(xiě)作網(wǎng)站租金價(jià)錢(qián)等問(wèn)題。一旦確立了哪些商店可供拜托招商，我們便能夠?qū)ν獗犻_(kāi)招商活動(dòng)和引入商戶、洽商租金。為了使××一期商街趕快形成優(yōu)異的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)商店歸入招商范圍，并依據(jù)商街的市場(chǎng)定位有的放矢地睜開(kāi)招商。假如有的業(yè)主采納等候商店增值的態(tài)度，寧愿閑置也不肯出租，我們應(yīng)該仔細(xì)加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)久利益的高度趕快出租，以便除去商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在追求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)該踴躍宣傳本企業(yè)為繁華商街正在采納的措施，動(dòng)員他們?nèi)∠钕牒突謴?fù)信心。假如商戶仍舊要轉(zhuǎn)租、退租，因?yàn)闃I(yè)主與商戶之間有商定，我們可在雙方排除合同后再將該商店歸入招商范圍。(四)、相關(guān)租金政策××一期商街的商業(yè)氛圍平淡，此中原由之一，是商店投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓很多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而止步。所以，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，一定做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們一定向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩頭存在的區(qū)位差別，說(shuō)明××一期商街處于入市早期，繁華興盛需要有一個(gè)培養(yǎng)過(guò)程，不可以無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主求情道理很重要，高租金導(dǎo)致商店無(wú)人承租，業(yè)主照舊要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，商店價(jià)值也很難提高。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較切合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。目前，××一期商店比較適合的租金是：1、內(nèi)街商店：租金600～700元／m2／年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街商店均勻售價(jià)8500元，均勻面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為4.4萬(wàn)元。如該類商店以600～700元／m2／年租金計(jì)算，年利潤(rùn)為6.6～7．7萬(wàn)元，剔除利息后的利潤(rùn)2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，在目前狀況下另有吸引力，易于接受。)2、外街商店：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測(cè)算，外街商店均勻售價(jià)12500元，均勻面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類商店以800～900元／m2／年租金計(jì)算，年利潤(rùn)為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的利潤(rùn)4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，目前狀況下尚易于接受。)(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)建立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從趕快繁華市場(chǎng)的高度，合時(shí)推出必需的優(yōu)惠措施：第一，商戶入駐商街經(jīng)營(yíng)一年之內(nèi)，我們將免費(fèi)供給一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng)，一年內(nèi)贊同在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓舞舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)髦秀”活動(dòng)；第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，商店物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、部門(mén)，賜予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在費(fèi)的收取上適合減免。四、商業(yè)氛圍創(chuàng)造(1)、商街指示辨別系統(tǒng)部署(詳見(jiàn)××廣告企業(yè)設(shè)計(jì)成效圖)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(拜見(jiàn)×××步行街雕塑照片)，以增加××廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序建立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊銷售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采納鮮花盆景搭建可挪動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)集體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氛圍、吸引眼球。特別要抓住“五一”前后活動(dòng)屢次，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助浪，奇妙宣傳××廣場(chǎng)。、與市拍照家協(xié)會(huì)和新聞媒體結(jié)合舉辦《××風(fēng)姿》優(yōu)異拍照作品廣場(chǎng)展現(xiàn)活動(dòng)，用文化手段提高××廣場(chǎng)的時(shí)髦品位。、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)賞識(shí)會(huì)，用文雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提高廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。五、商街硬件改造建議1、××北廣場(chǎng)實(shí)行改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。2、××一期南進(jìn)口的假山拆掉，地面實(shí)行人性化、商業(yè)化改造。3、臨××街一側(cè)的店前花園實(shí)行改造，便于顧客無(wú)阻攔進(jìn)店。4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防備夏天雨水倒灌進(jìn)入商店。5、××一期南側(cè)花園爭(zhēng)取拆掉，最好建筑一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)贊同后組織實(shí)行。商業(yè)策劃書(shū)范文（二）一、序言本企業(yè)代理廣告x洗發(fā)水產(chǎn)品的通盤(pán)廣告作業(yè)，到現(xiàn)在已快要兩年，兩年來(lái)，本企業(yè)無(wú)時(shí)不以腳踏實(shí)地的敬業(yè)態(tài)度，為該系列產(chǎn)品的市場(chǎng)行銷及廣告策略等做踴躍的策劃，在廣告上除了力爭(zhēng)表現(xiàn)外，更不時(shí)配合欣欣向榮的業(yè)務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。本企業(yè)代理洗發(fā)水廣告，第一年的廣告要點(diǎn)是放在香皂上，對(duì)于商品著名度的擴(kuò)大及印象的加深有不行輕估的貢獻(xiàn)，該篇廣告并因此榮獲經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)主辦的廣告金橋獎(jiǎng)；第二年為配合貴企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，前半年度以x洗發(fā)水為廣告之主力的商品，重申頭皮屑不行忽略，即采納行動(dòng)，我們采納的標(biāo)題是“應(yīng)付頭皮屑要選擇好的洗發(fā)水”，教育花費(fèi)者正確選擇洗發(fā)水觀點(diǎn)及方法，也收到優(yōu)異的成效，同時(shí)亦榮獲生活日?qǐng)?bào)主辦的廣告最正確創(chuàng)意“優(yōu)越獎(jiǎng)”。但是，依據(jù)剖析，洗發(fā)水的市場(chǎng)固然較大，但因競(jìng)爭(zhēng)品牌眾多，廣告投資量大，欲爭(zhēng)取較高的市場(chǎng)據(jù)有率，殊非易事。本企業(yè)建議明年度銷售及廣告訴求要點(diǎn)，應(yīng)放在指名購(gòu)置及連接及年廣告投資要點(diǎn)上，并以x洗發(fā)水為主，以下即本企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)及花費(fèi)者心理各項(xiàng)要素所研擬的年x洗發(fā)水廣告企劃案。二、廣告商品廣東x洗發(fā)水企業(yè)——x洗發(fā)水三、廣告目的1、促進(jìn)指名購(gòu)置2、加強(qiáng)商品特征3、連接、年廣告4、流傳影響程度：不著名—著名—認(rèn)識(shí)—服氣—行動(dòng)四、廣告時(shí)期五、廣告地區(qū)全國(guó)各地域(以城市為主)六、廣告對(duì)象七、策劃構(gòu)想(一)市場(chǎng)大小的變化狀況的兩種：a：量的變化——跟著人口的自然增減而變化。b：質(zhì)的變化——跟著社會(huì)形態(tài)(如農(nóng)業(yè)進(jìn)入工業(yè)區(qū))、價(jià)值觀點(diǎn)、文化水平等而變化。在這兩種變化中同種類商品都會(huì)承受相同的影響，即厲害均沾，并且變化多是漸進(jìn)的，也非獨(dú)自某一品牌的力量所可左右的。(二)舊市場(chǎng)據(jù)有率的提高(即襲奪其余品牌的市場(chǎng))(三)使用及購(gòu)置頻度的增加就x洗發(fā)水而言，因系屬化妝生活用品，為個(gè)性之商品，與一些會(huì)致使激動(dòng)購(gòu)置的商品不一樣，故“新市場(chǎng)之開(kāi)發(fā)”甚為不易，只得利用舊有市場(chǎng)的相互見(jiàn)告，以增加新市場(chǎng)，而市場(chǎng)自己質(zhì)與量的變化所擴(kuò)增的市場(chǎng)也不行能獨(dú)占。在“使用及購(gòu)置頻度的增加方面”亦因洗發(fā)水平時(shí)生活用品，購(gòu)置率很高，可是各樣品牌太多，而沒(méi)法對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的增加有所裨益，故真實(shí)能讓我們加以發(fā)揮努力的只有“舊市場(chǎng)據(jù)有率的提高”一途，以及如何襲奪其余品牌的市場(chǎng),使其花費(fèi)者變換品牌,指名購(gòu)置我品牌,此為我們此后在廣告推行方面致力的目標(biāo)。此一目標(biāo)又可劃分為：1、促進(jìn)花費(fèi)者指名購(gòu)置x2、促進(jìn)洗發(fā)店老板主動(dòng)介紹x八、廣告策略針抵花費(fèi)者方面1、針對(duì)各階層花費(fèi)者，運(yùn)用不一樣媒體做有效的訴求。2、制作sticker張貼計(jì)程車上，公共椅背上及公共電話或企業(yè)行號(hào)的電話機(jī)上，以隨時(shí)隨處地提示花費(fèi)者注意，填補(bǔ)大眾流傳媒體之不足，并擁有公益及pr作用。3、制作小型月歷卡片，于元旦前發(fā)散贈(zèng)予各界人士利用，比如置于洗發(fā)店、商業(yè)區(qū)(服務(wù)臺(tái))供人任意討取，也可夾于雜志頁(yè)內(nèi)，贈(zèng)予讀者。4、除正式大篇幅的廣告外，在報(bào)紙雜志上另可采納游擊式的策略，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的插排(廣告)和結(jié)合、中時(shí)的分類廣告版，不按期登載小廣告，一則省錢(qián)，二則可填補(bǔ)大廣告出現(xiàn)