27/27單位宗地編號用地位置用地總面積用途大瀝4０1穗鹽路“扇面”地段7.7６25城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側(cè)０.４８82商業(yè)用地40４平地村委會泗瀝組1.9658商業(yè)用地４06原大瀝三鳥市場地塊2.３2７2商業(yè)用地408河?xùn)|“大三丫”地塊4．７6城鎮(zhèn)混合住宅用地４10振興路編織袋廠地塊３。2３2城鎮(zhèn)混合住宅用地4１１大福摩托車地塊１１。２4城鎮(zhèn)混合住宅用地41２振興路“微生物廠"地塊1。1817城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路5６號0．2０36商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段０.192城鎮(zhèn)混合住宅用地合計

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??㏒??.琰茞??ü4。9８48商業(yè)用地

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??㏒??.琰茞??ü28.3682城鎮(zhèn)混合住宅用地推貨節(jié)奏產(chǎn)品面積均價消化速度一期（2001年底—-2004。0８)２10套別墅１80－400㎡65００元

??㏒??。琰茞??ü１９０套公寓、洋房8６-1３０㎡

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??㏒??。琰茞??ü二期(20０4.１0－-2007.0６）１59套純別墅２60－5０0㎡１５000-17000元／㎡5－６套／月Ｐarｔ1基本概況目錄座落于南國桃園內(nèi),環(huán)境資源優(yōu)越；離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余；以3個近6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨(dú)立、優(yōu)美的景觀元素;超低密度、超高綠化率、超強(qiáng)可塑性,切合客戶群需求；大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設(shè)施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。Ｐａrｔ1基本概況優(yōu)勢劣勢●毗鄰321國道、325國道、禪碳路（省道)、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐"距離該地塊不足1km,路網(wǎng)配套完善；●毗鄰大瀝金融商貿(mào)區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心,大瀝高中、金融、行政機(jī)關(guān)等市政重點(diǎn)項目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ?●項目周邊暫時缺乏高素質(zhì)生活配套；●周邊村落圍繞,治安問題突出；●長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項目5分鐘車程，生活環(huán)境有待改善;●現(xiàn)時缺乏城市公交直達(dá)該項目，生活不便。周邊路網(wǎng)密集,噪音問題有待解決；機(jī)會威脅●可以填補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；●大瀝商品房供應(yīng)不足,供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，發(fā)展較為滯后，強(qiáng)勁購房消費(fèi)力還沒釋放；●項目地處位置規(guī)劃看好，且市民認(rèn)為項目位置不會太偏，處于大瀝中心區(qū)位●“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心●作為該區(qū)域首個住宅項目，周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟；●市民認(rèn)為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3－5年，目前認(rèn)為還較荒涼優(yōu)勢劣勢●毗鄰３21國道、3２５國道、禪碳路(省道)、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1ｋｍ，路網(wǎng)配套完善；●毗鄰大瀝金融商貿(mào)區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心,大瀝高中、金融、行政機(jī)關(guān)等市政重點(diǎn)項目,居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ?；●項目周邊暫時缺乏高素質(zhì)生活配套；●周邊村落圍繞,治安問題突出;●長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項目５分鐘車程，生活環(huán)境有待改善;●現(xiàn)時缺乏城市公交直達(dá)該項目,生活不便。周邊路網(wǎng)密集，噪音問題有待解決;機(jī)會威脅●可以填補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；●大瀝商品房供應(yīng)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一,發(fā)展較為滯后，強(qiáng)勁購房消費(fèi)力還沒釋放;●項目地處位置規(guī)劃看好，且市民認(rèn)為項目位置不會太偏,處于大瀝中心區(qū)位●“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心●作為該區(qū)域首個住宅項目,周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟;●市民認(rèn)為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3－5年，目前認(rèn)為還較荒涼2.基本數(shù)據(jù)3．區(qū)域特色與文化表現(xiàn)大瀝是名符其實(shí)的文化名鎮(zhèn).大瀝是中國民間藝術(shù)“醒獅之鄉(xiāng)”、廣東民族民間藝術(shù)“曲藝之鄉(xiāng)"和“書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)"。原產(chǎn)于大瀝的沙皮狗是中國僅有的兩種世界名犬之一?；靖艣r４.行政區(qū)域劃分2005，南海鎮(zhèn)級行政區(qū)域調(diào)整,原大瀝、黃岐、鹽步合并新大瀝鎮(zhèn).基本概況改變過去業(yè)態(tài)分布零散、重疊的缺陷，發(fā)揮各行業(yè)的集群效應(yīng)。提升大瀝形象，增強(qiáng)廣州經(jīng)濟(jì)圈輻射效應(yīng)加快城市化進(jìn)程工業(yè)、住宅和商業(yè)分區(qū)清晰，改善以往大瀝工業(yè)和住宅混雜引起的環(huán)境質(zhì)量問題承接來自廣州中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射和功能轉(zhuǎn)移，向大型會展和現(xiàn)代物流中心等商貿(mào)物流業(yè)的更高形態(tài)發(fā)展4．行政區(qū)域劃分—－-－合并優(yōu)勢基本概況5.交通現(xiàn)狀—華南咽喉要塞基本概況５.交通現(xiàn)狀—華南咽喉要塞廣茂鐵路、３２1、３25國首、廣佛、廣三高速公路、廣州西環(huán)高速公路、穗鹽路及南海區(qū)桂和、桂丹路貫穿境內(nèi),是云南、廣西、海南、粵西進(jìn)入廣州的西陸路門戶。距廣州白云(花都)新國際機(jī)場15公里距離國家一級港口南海港僅10公里。前往香港、澳門的車程約3小時,形成四通八達(dá)、交通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。Pａｒt2宏觀經(jīng)濟(jì)1。ＧＤP分析２006年大瀝鎮(zhèn)GDP達(dá)21３億，增長24.74%南海1/1０人口，創(chuàng)造南海1/5GDＰ大瀝是南海兩個超百億城鎮(zhèn)之一預(yù)計201０年大瀝ＧＤP可以達(dá)到300億元宏觀經(jīng)濟(jì)南海龍頭強(qiáng)鎮(zhèn)２．大瀝鎮(zhèn)居民收入分析大瀝與南海全區(qū)居民儲蓄存款余額對比

??㏒???琰茞??ü２005年２006年增長率人均儲蓄存款余額南海872。7億元９８3.44億元１2.69%4。8萬元大瀝2３５。2億元２８2.6億元20。1３％１1。６萬元宏觀經(jīng)濟(jì)藏富于民，購買力強(qiáng)人均儲蓄存款余額達(dá)１1。6萬，遠(yuǎn)高于全區(qū)的平均水平4．８萬，居民生活富裕。2006年大瀝儲蓄存款余額達(dá)282。6億元，占全區(qū)總額的２8．７％3．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：工業(yè)占主體,第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展有色金屬加工業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、內(nèi)衣業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn),經(jīng)濟(jì)增長迅速大瀝是廣東省重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)和全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強(qiáng)鎮(zhèn)之一.以有色金屬深加工業(yè)為主，摩托車生產(chǎn)、機(jī)械制造、家用電器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品飲料等20多個優(yōu)勢行業(yè)。200７年上半年，大瀝工業(yè)總產(chǎn)值266。５1億元,同比增長2６。02%;投資潛力顯著，發(fā)展后勁強(qiáng)大２０0７年上半年，大瀝百萬元以上招商引資項目５６個。其中，計劃總投資超千萬元項目２4個,計劃總投資超億元項目８個。引入了中國鋁業(yè)、深圳同心黃金首飾、廣東致卓精密輪轂及PCB電子銅等四大項目。3。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析－工業(yè)占主體宏觀經(jīng)濟(jì)城市百貨、連鎖商業(yè)、連鎖服務(wù)業(yè)為主體的城市商業(yè)體系在大瀝已初步形成,提升大瀝商業(yè)競爭力，３.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析--－-第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展有利于該區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速,廣佛黃金走廊正日漸成為以商貿(mào)、物流、居住等為核心產(chǎn)業(yè)的新興城區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)4。大瀝支柱產(chǎn)業(yè)分析1。有色金屬產(chǎn)業(yè)2。商貿(mào)物流業(yè)3.房地產(chǎn)業(yè)4.內(nèi)衣業(yè):中國內(nèi)衣名鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模：有色金屬生產(chǎn)企業(yè)１000多家,年產(chǎn)量超過８０萬噸，約占全國的３5％，年稅收額超過５億元。產(chǎn)業(yè)鏈：全國首個“再生金屬物流加工基地"，金屬流通量每年2０0多萬噸,約占全國總量的１/3。4。1有色金屬產(chǎn)業(yè)“中國鋁業(yè)第一強(qiáng)鎮(zhèn)”發(fā)展瓶頸：粗放型經(jīng)營的中低端企業(yè)無序發(fā)展，沒有充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)4．２商貿(mào)物流業(yè)－—-－廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地嘉洲廣場、雍景商城、時代廣場相繼開業(yè),都市名匯、新都會廣場正加緊建設(shè),商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富，城市商業(yè)架構(gòu)初步形成發(fā)展瓶頸：舊有商業(yè)檔次形象不高，需要合理城市規(guī)劃提升業(yè)態(tài)檔次大瀝“巴黎春天”商業(yè)步行街和黃岐商業(yè)中心步行街人氣鼎盛。,但缺乏規(guī)劃，管理檔次形象不高現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地的地位逐步確立南國小商品城、中大小商品城隆重開業(yè),中建博美五金裝飾材料城、九龍小商品城、大瀝桂江農(nóng)產(chǎn)品市場、廣鐵三眼橋糧油物流中心和康力醫(yī)藥物流中心全面施工，廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地的地位逐步確立。發(fā)展瓶頸：新建大型專業(yè)市場還沒成型，需要更完善的規(guī)劃支持４。2商貿(mào)物流業(yè)———-廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地宏觀經(jīng)濟(jì)4。3房地產(chǎn)業(yè):品牌發(fā)展商帶動大瀝地產(chǎn)大瀝是眾多地產(chǎn)大鍔進(jìn)駐佛山的試金石,市場競爭甚為激烈，形成百花齊放之局面。萬科、中海、雅居樂、碧桂園和合生創(chuàng)展為爭奪市場份額，不斷推出新品，銷售十分暢旺.發(fā)展瓶頸：舊三鎮(zhèn)（黃歧、鹽步、大瀝)舊有功能分區(qū)不清晰,工業(yè)居住魚龍混雜,居住環(huán)境制約房地產(chǎn)業(yè)的升級2007年上半年，房地產(chǎn)投資22。１9億元,同比增長６7％;銷售面積５1萬平方米，銷售金額27億元,同比增長12.5％現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)4。4內(nèi)衣業(yè):中國內(nèi)衣名鎮(zhèn)發(fā)展瓶頸:“三來一補(bǔ)”,品牌發(fā)展、銷售網(wǎng)絡(luò)受限制，影響企業(yè)發(fā)展,無自主品牌技術(shù)支撐,需要政府引導(dǎo)下大力引入技術(shù)人才,發(fā)展自主優(yōu)勢.現(xiàn)狀大瀝鹽步是“中國內(nèi)衣名鎮(zhèn)”,也是廣東省專業(yè)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)之一。大瀝鎮(zhèn)現(xiàn)有內(nèi)衣生產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)共140多家。從業(yè)人員逾２萬人，內(nèi)衣年產(chǎn)量達(dá)1000多萬打，約60％出口世界各地，以歐美地區(qū)為主。宏觀經(jīng)濟(jì)優(yōu)二:將10％的低端產(chǎn)業(yè)或企業(yè)向外轉(zhuǎn)移，到201０年完成２０%～３0%的工業(yè)用地置換,用于建立工業(yè)園區(qū)，開發(fā)鋁材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)土地的合理利用。強(qiáng)三：以城南中心商貿(mào)區(qū)的建設(shè)帶動加強(qiáng)大瀝第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城南中心商貿(mào)區(qū)位于大瀝城區(qū)南部,規(guī)劃面積０．5平方公里,未來5~10年內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展各種類型的商業(yè)及房地產(chǎn)。未來五年，還將進(jìn)一步搞好其他配套建設(shè),務(wù)求營造更良好的營商環(huán)境.5．產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二解決瓶頸,大瀝提出“東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略宏觀經(jīng)濟(jì)５.產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二東優(yōu)西拓”：大瀝東部優(yōu)化和提升第三產(chǎn)業(yè)，尤其是商貿(mào)、物流業(yè)、房地產(chǎn)為主；大瀝西部以長虹嶺工業(yè)園為中心形成新的工業(yè)板塊，經(jīng)過幾年時間再創(chuàng)造１0０億的工業(yè)產(chǎn)值，預(yù)計2010年大瀝GDP達(dá)３0０億。宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)大瀝作為一個重點(diǎn)衛(wèi)星工業(yè)城市,處于轉(zhuǎn)型期，舊有城市規(guī)劃功能布局難以滿足大瀝二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)需要新的城市規(guī)劃進(jìn)行合理的功能分區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二宏觀經(jīng)濟(jì)Parｔ3城市規(guī)劃1．大瀝城市發(fā)展規(guī)劃城市定位:廣佛都市區(qū)重要的區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地，佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū),南海重要的制造業(yè)基地之一。規(guī)劃范圍:城市總用地12５平方公里，其中居住用地共2６.78平方公里。城市規(guī)模：2010年總?cè)丝谝?guī)模為65萬，20２0年為75萬。發(fā)展目標(biāo):對城市進(jìn)行合理的功能分區(qū)與規(guī)劃建設(shè)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)與住宅的合理分區(qū)，滿足城市發(fā)展需要.城市規(guī)劃2。城市規(guī)劃-－-—廣佛重要的區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地引入大量資金和技術(shù)人才,是大瀝未來重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。并為大瀝商貿(mào)業(yè)的進(jìn)一步升級提供大量的消費(fèi)需求和強(qiáng)勢的經(jīng)濟(jì)后盾。規(guī)劃設(shè)置大型物流中心，豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃2．城市規(guī)劃—－--南海重要的制造業(yè)基地之一以建設(shè)佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)為基礎(chǔ)，保持南海經(jīng)濟(jì)龍頭地位,升級傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)。以長虹工業(yè)園為中心，轉(zhuǎn)移低層次產(chǎn)業(yè),發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)將低層次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將企業(yè)總部研發(fā)、設(shè)計、銷售、辦公等核心部分和高端生產(chǎn)環(huán)節(jié)留在大瀝，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。成為南海重要的制造業(yè)基地.城市規(guī)劃2。城市規(guī)劃--－－佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)【物業(yè)升級】【產(chǎn)業(yè)升級】【環(huán)境升級】在未來3年內(nèi)開展“三舊”改造項目６８個，總改造面積２2０萬平方米，其中重點(diǎn)項目2６個,改造面積２0０萬平方米。退陳引新構(gòu)建新版圖。啟動聯(lián)滘片區(qū)廢舊塑料回收行業(yè)，廢舊金屬回收行業(yè)，清除碎布加工行業(yè)整治相繼進(jìn)行。下一步，大瀝將著手轉(zhuǎn)移廢舊棉花加工行業(yè).同時為有色金屬產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè),搭建平臺.未來3年內(nèi)，大瀝將投資過億元,對鎮(zhèn)內(nèi)13條主干河涌進(jìn)行整治,并對村組整治河涌給予補(bǔ)貼.此外,城南污水處理廠的管網(wǎng)鋪設(shè)正在加速進(jìn)行，鹽步污水處理廠將在年內(nèi)奠基并爭取明年投入運(yùn)營.中心城區(qū)生活污水實(shí)現(xiàn)截污的設(shè)想不久將會實(shí)現(xiàn)。全面整治升級促重鎮(zhèn)變新城城市規(guī)劃３.發(fā)展戰(zhàn)略：一脊兩翼城市規(guī)劃功能區(qū)域區(qū)域范圍發(fā)展方向發(fā)展途徑一脊是指桂和路以東,桂瀾路北延線以西，“千燈湖"以北至聯(lián)滘的“商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)（CＤA)大瀝未來的中心發(fā)展區(qū)通過舊物業(yè)的改造，盤活土地資源利用東翼指“黃岐－鹽步”城市居住綜合片區(qū)主要發(fā)展城市型經(jīng)濟(jì)通過舊物業(yè)的改造,盤活土地資源利用西翼指“大瀝”城市居住綜合片區(qū)和長虹嶺工業(yè)片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展都市型工業(yè)繼續(xù)征用和開發(fā)土地拓展4。發(fā)展戰(zhàn)略：一脊兩翼連接南海經(jīng)濟(jì)，大瀝經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)力將進(jìn)一步與南海、廣佛融合,同時向西部擴(kuò)張，帶動周邊配套及房地產(chǎn)市場的發(fā)展。項目位于“西翼”，未來將發(fā)展成為大瀝新城金融商貿(mào)中心。制造業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展城市規(guī)劃5．城市功能分區(qū)功能分區(qū)清晰,改善居住環(huán)境，發(fā)揮工業(yè)規(guī)模效應(yīng)城市規(guī)劃“六橫”：廣佛－廣三高速、建設(shè)大道、廣佛新干線、廣佛高速與西環(huán)高速聯(lián)系線、穗鹽路-同慶大道、海八路;“六縱”:廣州西環(huán)高速公路、佛山一環(huán)、桂和路、廣佛高速、3２5國道新線、虹嶺路。6.城市路網(wǎng)建設(shè)--———與廣州無縫對接六縱六橫公路建設(shè)：東西走向——從廣州窖口開始，經(jīng)黃岐海北居住綜合片區(qū)、商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)、大瀝居住綜合片區(qū)后，向南接入佛山禪城區(qū)，與在建的廣佛地鐵銜接。南北走向——與廣佛軌道線在海八路站相連；向北，經(jīng)過商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū),與廣州地鐵５號線延伸線相連；經(jīng)里水、和順鎮(zhèn)區(qū)，與花都區(qū)范圍內(nèi)的軌道交通線相接，經(jīng)花都汽車城、花都中心城區(qū)，沿云山大道向東進(jìn)入新機(jī)場。東西、南北軌道建設(shè):城市規(guī)劃——優(yōu)化后的大瀝交通,將有16個出口通往廣州，與廣州實(shí)現(xiàn)無縫對接.從城市總體規(guī)劃角度,大瀝將會加強(qiáng)區(qū)域的空間布局優(yōu)化，奠定廣佛經(jīng)濟(jì)圈中心的地位。從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度,“東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二”將有效實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。從城市交通規(guī)劃角度,路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)展,將會改善大瀝的內(nèi)部交通路網(wǎng)暢順,以及縮短與周邊城市距離.但從商業(yè)發(fā)展前景而言，城區(qū)之間的距離縮短反而更易造就消費(fèi)力外流的機(jī)會，影響本地商業(yè)的發(fā)展.小結(jié)城市規(guī)劃Ｐart4房產(chǎn)市場１?？傮w印象2007年1－11月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二,成交均價居南海之三全市已售建筑面積（萬㎡）已成交金額(萬元)成交均價（元/㎡)桂城街道7０．8418８195916大瀝鎮(zhèn)-大瀝６．235721５７1９大瀝鎮(zhèn)—黃岐19．31１２５１95８20大瀝鎮(zhèn)—鹽步10。４559７1５36７大瀝鎮(zhèn)３5．9２0４211５688里水鎮(zhèn)7。87370１９421獅山鎮(zhèn)32．8141１06４３02丹灶鎮(zhèn)16。18８38９5475西樵鎮(zhèn)—西樵1２．13839０31６９羅村街道—羅村街道９.７3535536３7九江鎮(zhèn)1。94176２13１房地產(chǎn)市場2。供求關(guān)系大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少，但價格增長幅度最高，達(dá)１５％房地產(chǎn)市場樓盤預(yù)售套數(shù)預(yù)售建筑面積(M2)已售套數(shù)已售建筑面積（M２)剩余套數(shù)剩余建筑面積（M2）2０06

金碧華庭（金碧軒）１6６22,４５315521，1561１1,297碧翠苑16320，5891622０，4５11１38南海碧桂園889185,2868８5184,526０0小結(jié)1，2182２8，32８１,202２2６，133１２1，4３520０７明匯城市花園559７０，６５０３57４3，2972022７,３５3碧翠苑59７，235597,235００小結(jié)６187７,８８54１650,53２20２27,３５3２０06－2０07年大瀝街道樓盤普通住宅銷售統(tǒng)計表房地產(chǎn)市場已售單位統(tǒng)計包括已備案單位和已簽約單位統(tǒng)計數(shù)據(jù)只包括各樓盤的洋房，不包括車位/商鋪/別墅統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于"佛山建設(shè)局”，統(tǒng)計時間截至2０07－1２－１０大瀝街道市場供應(yīng)最少,06年成交主要為南海碧桂園1128套“翠堤水岸”花園洋房，０7年新推出海琴軒和名匯城市花園共800多套單位，到目前為止約銷售5成；黃歧、鹽步品牌大盤云集，供應(yīng)充足,市場較為穩(wěn)定；相對其它兩區(qū)，大瀝街道表現(xiàn)出更大的市場承受力,價格自２006年第三季度起快速增長，第三季度均價已超過黃岐、鹽步;房地產(chǎn)市場3．大瀝街道的樓市狀況樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū)，價格拉升大房地產(chǎn)市場4.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計全市已售建筑面積已售套數(shù)套均建筑面積2006年大瀝1５３，7１81，16313２黃歧２74,1２12,261121鹽步267,6９32，49010820０7年1—11月大瀝62，46440815３黃歧19３,32６１,689１1５鹽步104，２80955109大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為13０－16０平米房地產(chǎn)市場4。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝街道市場均價低，豐厚的居民消費(fèi)能力實(shí)現(xiàn)了客戶群對大面積單位的需求，套均面積需求在1３0—16０平方米之間。06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括７0—80㎡二房，133㎡三房和１55-2５0㎡四房以上;０7年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房1３0㎡以上為主。黃岐、鹽步集中了大瀝大部分的外來發(fā)展商,產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富，憑借與廣州約一半的價格差距，吸引了約6成廣州客源.因此相對充裕的資金與低價位，實(shí)現(xiàn)了廣州客戶100—１２0㎡的大面積需求.房地產(chǎn)市場５.客源流向大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴(yán)重,外來移民是大瀝商品房購買主體房地產(chǎn)市場5.客源流向大瀝街道污染嚴(yán)重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質(zhì)導(dǎo)致客戶外流現(xiàn)象嚴(yán)重；本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè).外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體,大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè),占大瀝購房群體的6成；房地產(chǎn)市場6.土地供應(yīng)單位宗地編號用地位置用地總面積用途大瀝401穗鹽路“扇面”地段７。7625城鎮(zhèn)混合住宅用地４02廣云路張邊橋側(cè)0.48８2商業(yè)用地40４平地村委會泗瀝組1.9６5８商業(yè)用地4０６原大瀝三鳥市場地塊2.3２７2商業(yè)用地４0８河?xùn)|“大三丫”地塊4.76城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊３.２３2城鎮(zhèn)混合住宅用地411大福摩托車地塊11。2４城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊1。１817城鎮(zhèn)混合住宅用地41４振興路5６號0．2０36商業(yè)用地4１5工業(yè)大道水頭高田地段0.192城鎮(zhèn)混合住宅用地合計

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??㏒??。琰茞??ü4。98４８商業(yè)用地

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??㏒??.琰茞??ü28.368２城鎮(zhèn)混合住宅用地大瀝鎮(zhèn)20０7年度經(jīng)營性用地指標(biāo)一覽表(單位：公頃)可開發(fā)土地資源少，舊城改造”盤活土地房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)日益緊缺，；特別是大瀝街鎮(zhèn),更是“寸土尺金”,稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項目的升值、投資潛力;大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于２0年前，建造檔次低,現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r間.在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造”，置業(yè)需求日益膨脹；6。土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場7.政策影響大瀝街道在售樓盤少，成交量、價格受供應(yīng)影響大,政策影響不明顯。房地產(chǎn)市場８.政策對鹽步、黃岐的影響黃岐價格持續(xù)攀升,受政策影響不明顯房地產(chǎn)市場8。政策對鹽步、黃岐的影響鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯房地產(chǎn)市場9。未來新政預(yù)測及分析新政一：20０8-2009年可能開征“保有稅"目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，鼓勵購買中小套型住宅，促進(jìn)理性購房。預(yù)測:保有稅1４4M2可能是起征面積,稅率大概在0。８%左右.影響：對整個房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅,持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費(fèi)回歸理性空間。新政二：“兩稅合并”，明年賣樓省稅費(fèi)利好：調(diào)低了稅率,擴(kuò)大了開發(fā)商利潤空間。預(yù)測：92７放貸新政后,市場成交量下降。購房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對于已完成今年目標(biāo),實(shí)力雄厚的發(fā)展商預(yù)計會繼續(xù)控貨,以期待明年更大的利潤空間。大瀝街道受土地供應(yīng)限制,房地產(chǎn)市場供應(yīng)少，受政策影響不明顯.相對本項目,“保有稅”的實(shí)施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強(qiáng)民富的市場特征將對項目提供充足的支撐．房地產(chǎn)市場小結(jié)房地產(chǎn)成交活躍,供應(yīng)缺口導(dǎo)致價格上漲幅度大房地產(chǎn)受政策影響較弱房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價格上漲幅度大市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以中低端為主,高端產(chǎn)品匱乏房地產(chǎn)市場Paｒt5典型個盤天安鴻基花園地理位置:南國桃園東門發(fā)展商:天安(廣州）投資有限公司占地面積：9０0畝總建面積:18萬㎡容積率：0．２8綠化率:73．3%總戶數(shù):1000多戶產(chǎn)品類型：別墅、公入市時間:2001年年底配套：2300０平方米天然湖泊；450０㎡星級陽光會所；4800平方米商業(yè)中心典型外流個盤,7成客戶來自大瀝個盤分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以26０—500㎡別墅為主推貨節(jié)奏產(chǎn)品面積均價消化速度一期(２0０1年底—－２０04．０8）２1０套別墅１80—400㎡65０0元

??㏒??。琰茞??ü190套公寓、洋房8６—13０㎡

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??㏒??.琰茞??ü二期（2004。１0--200７。06）159套純別墅260－5０0㎡１５0０0-１70００元／㎡5—6套/月天安鴻基花園個盤分析風(fēng)格各異的別墅，突顯主人風(fēng)情萬種的個性與審美天安鴻基花園個盤分析座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越;離大瀝僅十分鐘車程,生活、工作游刃有余；以3個近6萬㎡天然湖泊為中心,別墅依山就勢,各自擁有獨(dú)立、優(yōu)美的景觀元素；超低密度、超高綠化率、超強(qiáng)可塑性，切合客戶群需求；大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設(shè)施,滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。-—環(huán)境為項目最大亮點(diǎn);——為突顯身份、個性，客戶不惜重金打造，房子內(nèi)外兼修。天安鴻基花園個盤分析地理位置:大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路發(fā)展商：碧桂園集團(tuán)代理商:自銷總建面積：６2.7萬㎡總戶數(shù)：3０0０戶產(chǎn)品類型：別墅、洋房建筑風(fēng)格:歐式入市時間：2006年1月—-未來項目最大競爭對手基本信息南海碧桂園個盤分析產(chǎn)品分析“陽光花?！崩寺柟鈩e墅,2006年1月１日開賣南海碧桂園個盤分析“翠堤水岸”花園洋房1１2８套，200６年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園個盤分析“藍(lán)天山畔”一期，2006年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園80套聯(lián)排別墅戶型：335－３78㎡,七房、九房二廳,均價:500０元/㎡(帶裝修)個盤分析“藍(lán)天山畔”二期,２007年二月開賣４9套獨(dú)立別墅戶型:400－806㎡，七/八/十房二廳均價：5０00元/㎡(帶裝修）銷售情況：12月１日銷售2２套產(chǎn)品分析南海碧桂園小結(jié)大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品,自住、投資相宜；成熟品牌形象,治安物管好;高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍;規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高;商業(yè)配套人氣不旺;生活配套缺乏。-—以大瀝唯一在售別墅帶動洋房的銷售；——以項目創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌物管進(jìn)行市場突圍。個盤分析Pａrt6項目理解1.項目介紹地塊位置：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側(cè)地段地塊現(xiàn)狀：用地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到五通，即通路、通電、通供水、通排水、通訊，用地紅線內(nèi)土地部分平整。交易面積：75９1５。8平方米土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地使用年限：住宅用地柒拾年、商業(yè)用地肆拾年、其他用地伍拾年容積率：≤2。4；建筑密度：≤28%；綠地率：≥３０%；項目理解優(yōu)勢劣勢●毗鄰3２1國道、3２5國道、禪碳路（省道)、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1kｍ，路網(wǎng)配套完善;●毗鄰大瀝金融商貿(mào)區(qū),且靠近大瀝體育文化中心,大瀝高中、金融、行政機(jī)關(guān)等市政重點(diǎn)項目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ螅弧耥椖恐苓厱簳r缺乏高素質(zhì)生活配套；●周邊村落圍繞，治安問題突出；●長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項目５分鐘車程，生活環(huán)境有待改善;●現(xiàn)時缺乏城市公交直達(dá)該項目,生活不便。周邊路網(wǎng)密集，噪音問題有待解決;機(jī)會威脅●可以填補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；●大瀝商品房供應(yīng)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一,發(fā)展較為滯后，強(qiáng)勁購房消費(fèi)力還沒釋放；●項目地處位置規(guī)劃看好，且市民認(rèn)為項目位置不會太偏,處于大瀝中心區(qū)位●“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心●作為該區(qū)域首個住宅項目,周邊環(huán)境尚待開發(fā),居住氛圍不成熟；●市民認(rèn)為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3－５年，目前認(rèn)為還較荒涼2。SWOF分析項目理解項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品對比本案小高層洋房———南海碧桂園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、小高層洋房以別墅為主的大型社區(qū)，圍繞景觀資源布局天安鴻基花園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、公寓中海金沙灣高層、小高層洋房以120M２平層為主，圍繞江景布局雅居藍(lán)灣多層、小高層洋房以1００M2平層為主產(chǎn)品對比-躍式、復(fù)式個性化產(chǎn)品備受歡迎據(jù)市調(diào)情況分析，大瀝消費(fèi)者追求產(chǎn)品個性化與生態(tài)環(huán)境。創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導(dǎo)消費(fèi)者的好奇與購買傾向。３.項目競爭態(tài)勢分析—－-產(chǎn)品對比項目理解項目名稱項目區(qū)位區(qū)位態(tài)勢本案位于大瀝西部新城區(qū)大瀝西部是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口最集中的區(qū)域。南海碧桂園位于大瀝西部雅瑤區(qū)天安鴻基花園位于獅山南國桃園區(qū)獅山以南國桃園生態(tài)別墅項目為主，吸引絕大部分大瀝高端客戶,但發(fā)展用地不足,影響持續(xù)發(fā)展。中海金沙灣位于大瀝東部黃岐區(qū)大瀝東部與廣州經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的荔灣區(qū)接壤，受廣州輻射最強(qiáng)，同類產(chǎn)品售價與大瀝中部、西部形成近2０00元／平方米價差。雅居藍(lán)灣位于大瀝東部鹽步區(qū)西部首個居住社區(qū),樹標(biāo)桿新標(biāo)準(zhǔn)本項目區(qū)位相對處于劣勢,非重點(diǎn)開發(fā)商住區(qū)域,以承接?xùn)|部工業(yè)轉(zhuǎn)移為主.項目周邊無競爭對手，市政工程,機(jī)關(guān)單位向該區(qū)集中。引導(dǎo)項目形象定位為行政商務(wù)區(qū)的休閑居住氛圍社區(qū)。３。項目競爭態(tài)勢分析－－-－區(qū)位對比項目定位項目名稱物業(yè)管理物管分析本案萬科物管品牌發(fā)展公司嫡系物管公司知名度高,認(rèn)可度高。南海碧桂園碧桂園物管天安鴻基花園天安物業(yè)管理中海金沙灣中海物管雅居藍(lán)灣優(yōu)質(zhì)物管成就和諧人居治安差為大瀝普遍共識，項目周邊村落、工業(yè)區(qū)圍繞，治安問題更加突出。萬科優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)認(rèn)同度高，可以此引導(dǎo)本地消費(fèi)者形成新的和諧人居觀念.3.項目競爭態(tài)勢分析－——－-物業(yè)管理對比項目理解萬科是全國知名品牌,廣東第一名牌，市場認(rèn)識度高。通過宣傳深化萬科品牌認(rèn)知度,吸引客戶對居住持續(xù)服務(wù)的認(rèn)可。全國知名品牌引領(lǐng)居住新氣象項目名稱品牌知名度本案萬科在廣佛地區(qū)品牌認(rèn)知度高南海碧桂園通過在大瀝開發(fā)經(jīng)營項目受到普遍認(rèn)可天安鴻基花園中海金沙灣雅居藍(lán)灣鉅隆集團(tuán)通過多個項目開發(fā)在佛山知名度較高3.項目競爭態(tài)勢分析—-－—品牌對比項目理解3．項目競爭態(tài)勢分析－配套對比教育配套優(yōu)勢突顯項目氛圍項目名稱配套本案教育(大瀝高級中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué))商業(yè)（巴黎春天步行街、新都會商業(yè)中心)南海碧桂園商業(yè)（超市，洗衣店，休閑中心,裝飾公司，農(nóng)行）天安鴻基花園商業(yè)(商務(wù)中心，中西餐飲）中海金沙灣商業(yè)（暫未開業(yè))雅居藍(lán)灣商業(yè)（暫未開業(yè)）大瀝為典型產(chǎn)業(yè)城市，高檔次、大型配套相當(dāng)缺乏。項目與大瀝巴黎春天商業(yè)街約１0分鐘車程,商業(yè)配套相對完善.項目周邊教育配套擁有大瀝高級中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)，優(yōu)勢明顯,可深化推廣.項目理解項目名稱商業(yè)定位本案

??㏒???琰茞??ü南海碧桂園中西餐，休閑用品，超市（針對項目業(yè)主)天安鴻基花園大型中西餐，超市（針對項目業(yè)主為主）中海金沙灣未確定雅居藍(lán)灣不能經(jīng)營餐飲,無具體規(guī)劃（針對周邊消費(fèi)者)分析-特色街區(qū)文化打造次級商圈項目距離長虹嶺工業(yè)園5分鐘車程，大瀝高級中學(xué)2分鐘車程,大瀝體育文化中心不到1分鐘車程.未來項目商業(yè)除針對項目業(yè)主外，還可輻射至工業(yè)園中高層，高級中學(xué)師生，體育中心運(yùn)動休閑人群.3．項目競爭態(tài)勢分析－--—項目商業(yè)定位對比項目理解項目名稱銷售均價本案均價8０00元/㎡南海碧桂園洋房：０8年1月推售預(yù)計售價８０0０元/平方米天安鴻基花園二期別墅已售馨，暫無推銷計劃中海金沙灣07年底推售預(yù)計80００元/平方米雅居藍(lán)灣現(xiàn)均價6000元/方，預(yù)計07年底推售大面積洋房70００元/平方米以上市場整體向好，中產(chǎn)置業(yè)定格突顯地產(chǎn)公民形象同檔次項目均計劃于年底到明年1月期間推貨，前期產(chǎn)品均基本售馨。對未來價格預(yù)計均統(tǒng)一在70０0–8000元/平方米。預(yù)計樓市在經(jīng)過對新政策的消化后將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢，項目定位8０00元/㎡處于市場均價范圍內(nèi).3.項目競爭態(tài)勢分析——－－價格分析項目理解小結(jié)價格定位:均價８000元/㎡；市場突圍：品牌、物管、教育配套、產(chǎn)品。項目理解Pａrt7客戶定位1.客戶分析思路大瀝常住人口分析挖掘核心客戶群核心客戶群訪談?wù){(diào)研地產(chǎn)從業(yè)人員訪談?wù){(diào)研核心客戶群的購房需求特征客戶定位2．核心客戶群家庭年收入城鎮(zhèn)新移民本地居民職業(yè)居住需求職業(yè)居住需求3–5萬工業(yè)生產(chǎn)線工人/專業(yè)市場/商鋪員工宿舍/租賃工作地周邊工業(yè)生產(chǎn)線工人/專業(yè)市場/商鋪員工自建房/宿舍原居地/工作地周邊１0–1５萬工業(yè)技術(shù)人員/專業(yè)市場/管理層宿舍／租賃工作地周邊工業(yè)技術(shù)人員/專業(yè)市場/管理層自建房/洋房原居地／工作地周邊10–2０萬小型商貿(mào)企業(yè)主/中小型工業(yè)企業(yè)主宿舍/洋房工作地周邊小型商貿(mào)企業(yè)主/中小型工業(yè)企業(yè)主自建房為主/洋房原居地/工作地周邊15–25萬工廠高級管理層宿舍/洋房工作地周邊工廠高級管理層自建房為主/洋房原居地／工作地周邊２０–50萬中型專業(yè)市場／商貿(mào)市場企業(yè)主洋房／小型別墅工作地周邊環(huán)境舒適中型專業(yè)市場／商貿(mào)市場企業(yè)主自建房/洋房/小型別墅原居地/工作地周邊環(huán)境舒適50–100萬以上大型專業(yè)市場/商貿(mào)市場企業(yè)主別墅/高素質(zhì)項目洋房環(huán)境舒適,交通便利大型專業(yè)市場/商貿(mào)市場企業(yè)主別墅/高素質(zhì)項目洋房、別墅環(huán)境舒適,交通便利100萬以上大型工業(yè)企業(yè)主高素質(zhì)項目洋房、別墅環(huán)境舒適,交通便利大型工業(yè)企業(yè)主自建房/高素質(zhì)項目洋房、別墅環(huán)境舒適,交通便利核心客戶群為在大瀝工作的中型專業(yè)市場／商貿(mào)市場企業(yè)主客戶定位家庭年收入在10–50萬間的本地居民追求人居社區(qū)氛圍,相對完善物業(yè)管理，同時兼顧工作需要，子女求學(xué)入戶需要，因此成為大瀝房地產(chǎn)市場潛在消費(fèi)力。家庭年收入在20–10０萬以上的外來居民在大瀝生活時間長,融入到大瀝生活文化當(dāng)中，事業(yè)與家庭已扎根于大瀝,因此在生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，交通便利的前提下選擇在周邊區(qū)域及大瀝區(qū)域內(nèi)選擇高素質(zhì)項目置業(yè)。分析：客戶定位3．訪談?wù){(diào)研——地產(chǎn)從業(yè)人員訪談時間訪談地點(diǎn)訪談對象受訪年齡家庭組成家庭年收入２0０７年1１月２5日–1２月4日大瀝新世紀(jì)酒樓保利地產(chǎn)銷售25歲3人40萬時代地產(chǎn)銷售２８歲3人20萬碧水地產(chǎn)銷售28歲3人5０萬某地產(chǎn)公司副總經(jīng)理35歲4人100萬以上客戶定位訪談時間訪談地點(diǎn)訪談數(shù)量訪客來源受訪年齡家庭組成家庭年收入2０0７年11月25日–12月4日中建博美裝飾材料城12人江浙地區(qū)為主3０–４５歲3–4人30–５0萬桂江農(nóng)產(chǎn)品市場１1人湛江、江浙地區(qū)為主30–４0歲3–４人20–３5萬凱民茶博城1０人福建、潮汕地區(qū)為主29–３5歲３–4人10–3０萬中紡華麗布匹市場10人潮汕、江淅地區(qū)為主30–40歲3–４人50萬以上鳳池裝修材料市場15人大瀝本地人為主30–40歲3–6人３０–100萬大瀝摩托車批發(fā)市場１5人大瀝本地人為主30–45歲3–6人５0–1０0萬3．訪談?wù){(diào)研——核心客戶群客戶定位客戶分布從業(yè)人員語錄本地人多數(shù)在村里買地自建房;本地很少炒樓的人,買洋房大部分是到大瀝做生意的老板或者是打工的人在大瀝時間長了，為了孩子上學(xué)問題會考慮在大瀝置業(yè)保利項目大瀝客戶成交量僅次于禪桂,但大部分都是大瀝外來人，大概占到６成。本地人大概占4成,他們自己一般在大瀝買地自己建樓;大瀝外來人一般是在大瀝工作８到10年以上,主要為潮汕、浙江人,很有錢，都有幾套樓，在大瀝鎮(zhèn)街也都會置有物業(yè);大瀝外來人買樓現(xiàn)在還可以入戶口,對小孩子以后讀書也很有幫助。城鎮(zhèn)新移民成置業(yè)主力——在大瀝鎮(zhèn)街置業(yè)最活躍的消費(fèi)群體是高收入外來務(wù)工者4。核心客戶群需求特征—-—客戶分布客戶定位置業(yè)目的從業(yè)人員語錄看到感覺好的會買下來自住，按揭太麻煩，一次性付清比較簡單；買房都是自住，資金周轉(zhuǎn)沒問題的時候就一次付清，或者首付多點(diǎn)，過段時間周轉(zhuǎn)資金再付清房款；盡量首付多點(diǎn)，以后供屋輕松點(diǎn)。大瀝客戶基本上以自住為主；大瀝客戶都以自住為主，首付五成，按揭十年，但大部分都在兩年內(nèi)付清房款;大瀝客戶在名雅的時候都是一次付清,現(xiàn)在都是首付五成以上。大瀝置業(yè)以自住為主—-城鎮(zhèn)新移民跟本地人一致認(rèn)為置業(yè)首先要滿足自住需求,首付高，按揭期短可以推斷出投資性置業(yè)觀念相對薄弱.４。核心客戶群需求特征－--—置業(yè)目的客戶定位獲知途徑從業(yè)人員多數(shù)通過親戚朋友介紹,口碑傳播影響下購買;不是太關(guān)注電視、戶外等廣告，要以現(xiàn)場看樓為主。如果看到樓盤綠化好,樣板房設(shè)計好才會買;朋友介紹,羊群效應(yīng),很多時候會有幾個朋友結(jié)伴一起購買一般大瀝項目活動推廣較少,且較為單一，派發(fā)宣傳單張是常用的宣傳方法口碑傳播是當(dāng)?shù)乜蛻羧后w的信息主要來源；主要通過現(xiàn)場樣板房及園林景觀認(rèn)識樓盤。４.核心客戶群需求特征－-—樓盤信息獲知途徑口碑傳播是當(dāng)?shù)乜蛻羧后w的信息主要來源;客戶定位置業(yè)范圍從業(yè)人員語錄那些外地來的人都在市中心跟工業(yè)區(qū)工作，如果有感覺好的樓盤在自己店鋪附近，可能會有買的意向?，F(xiàn)在生意還沒到可以放手的時候,要買房都會打算在附近買,可以照顧生意?，F(xiàn)在主要住宿舍，如果有好的樓盤離廠不遠(yuǎn)，會考慮在附近買.大瀝客戶置業(yè)選擇時代是因?yàn)殡x大瀝不遠(yuǎn),方便工作;大瀝人都比較孝順，有本土情結(jié),就算在其他地方有房子，但還是會在大瀝買套房給家里老人住，讓老人住得舒服點(diǎn),安全點(diǎn)；大瀝人買房子都會選在離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)的地方，金融商貿(mào)區(qū)是大瀝人工作的集中地。置業(yè)范圍在工作地不遠(yuǎn)為首選—本地人與新移民對工作的積極態(tài)度,決定了在大瀝工作地不遠(yuǎn)地方置業(yè)的需求。4．核心客戶群需求特征置業(yè)范圍置業(yè)范圍以就近工作為原則客戶定位品牌忠誠度從業(yè)人員大瀝發(fā)展商比較有印象的就只有碧桂園;大瀝碧桂園有物管,別墅半年內(nèi)升值近一倍，品牌不錯；萬科，保利，碧桂園都有印象,曾考慮保利花園買房。對品牌的忠誠度很高，一般發(fā)展商和品牌發(fā)展商價格相差一千元，也會選擇品牌發(fā)展商;萬科大瀝樓盤開賣起碼7000元／㎡以上,將會帶起整個大瀝樓價；大瀝客戶傾向于購買品牌發(fā)展商的產(chǎn)品。對品牌忠誠度高4。核心客戶群需求特征—-－品牌忠誠度客戶定位—本地人對碧桂園品牌忠誠度高,對其他品牌認(rèn)知度有限,需要深化引導(dǎo)物業(yè)管理從業(yè)人員在大瀝的外地人很多,居住安全感很重要對物管很重視，購房后的售后服務(wù)要好物管要嚴(yán)格,但要方便.例如業(yè)主認(rèn)為南國桃園香格里拉的物管好，對治安比較放心.但業(yè)主朋友很不認(rèn)同，認(rèn)為太繁鎖，開車進(jìn)出都問三問四,覺得有損身份,很麻煩。從而對朋友圈的探訪造成影響。會欣賞保利一號公館的治安保密設(shè)計,智能化管理對物管要求很高,因?yàn)榇鬄r公認(rèn)治安較差，比較雜亂物管水平是決定否購買該樓盤的重要前提,有時物管甚至?xí)窃俅沃脴I(yè)的動力.高度重視物管——要求很高，既要嚴(yán)謹(jǐn)又要方便,是決定購房的前提之一。4。核心客戶群需求特征——-物業(yè)管理客戶定位戶型從業(yè)人員語錄喜歡復(fù)式、錯層等類型，較追求個性化廳大房大,格局方正,舒服感要強(qiáng),廳最好有4~５米挑高,不要太壓抑可接受入戶花園,送夾層,有地下室之類的戶型特點(diǎn)肯定是要南北朝向，面積在15０㎡以上大瀝市場目前較少創(chuàng)新戶型，以平層見多對創(chuàng)新戶型接受能力很強(qiáng),接受躍