PAGEPAGE312023年全國房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》考前密押預測卷（五）一、單選題1.房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場的根本原因是房地產(chǎn)的（）特性。A、獨一無二B、不可移動C、流動性差D、用途多樣答案：B解析：考點:不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方，能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺,從生產(chǎn)地或者供給過剩、需求不足、價格較低的地區(qū)，運送到消費地或者供給短缺、需求旺盛、價格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場。2.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價的區(qū)別，表述錯誤的是（）。A、專業(yè)估價由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B、專業(yè)估價提供專業(yè)意見C、非專業(yè)估價具有公信力D、專業(yè)估價承擔法律責任答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項C錯誤，和非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有公信力，承擔法律責任。而非專業(yè)估價不具有公信力3.從科學可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是（）。A、估價對象的真實價值B、估價對象的重置價格C、估價對象的實際成交價值D、合格估價師的重新估價結(jié)果答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關(guān)鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答案。本題給我們的啟示——細心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。4.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。A、原始價值高于賬面價值B、投資價值高于市場價值C、謹慎價值低于市場價值D、快速變現(xiàn)價值低于市場價值答案：B解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而、不同，所以選項B錯誤。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項目后的余額。5.下列有關(guān)中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價，表述錯誤的是（）。A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范答案：D解析：本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。選項D，房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范，市場運行缺乏規(guī)則或運行規(guī)則未嚴格執(zhí)行，市場參與者不夠成熟、理性，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產(chǎn)交易和登記信息不夠公開、透明。6.某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：B解析：本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。先算開發(fā)利潤。頭飾，開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用）×投資利潤率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322（萬元）。金城武，成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。7.采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費B、從估價的角度看，自有資金應獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C、投資利息的應計息項目包括土地成本.建設成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D、投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。選項A錯誤，投資利息與財務費用或融資成本有所不同，是在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費等；選項B錯誤，從估價的角度看，為了使評估價值客觀合理，通常需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應獲得的利息與其應獲得的開發(fā)利潤分開，不能把自有資金應獲得的利息算作開發(fā)利潤；選項C錯誤，投資利息的應計息項目包括土地成本、建設成本、管理費用和銷售費用，銷售稅費一般不計算利息；選項D正確，投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。8.政府對土地的壟斷會導致中國房地產(chǎn)價格（）。A、上升B、下降C、不變D、不相關(guān)答案：A解析：考點:經(jīng)濟因素。在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應的。9.報酬率的表達式為（）。A、投資回報／所投入的資本B、投資回收／所投入的資本C、（投資回報＋投資回收）／所投入的資本D、（投資回收－投資回報）／所投入的資本答案：A解析：考點:報酬率的實質(zhì)。報酬率=投資回報／所投入資本。10.某地區(qū)各項基礎(chǔ)設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析：本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎(chǔ)設施條件及場地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供電25＋通信8＋場地平整15＝98元/平方米。11.財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的（）。A、再次抵押估價B、抵押期間估價C、抵押房地產(chǎn)處置估價D、續(xù)貸抵押估價答案：A解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。再次抵押估價，《擔保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”12.某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）進行估價。A、比較法B、成本法C、假設開發(fā)法D、長期趨勢法答案：C解析：考點:假設開發(fā)法適用的估價對象。假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開發(fā)法估價。13.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是（）。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20～80萬元答案：C解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100－80＝20。14.當某種房地產(chǎn)的替代品的價格較高時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定答案：A解析：考點:房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。15.假設開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括（）。A、重新改造后價值B、管理費用C、銷售費用D、投資利息答案：A解析：本題考查的是假設開發(fā)法的基本公式。舊房價值=重新改造或改變用途后價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-利潤。16.用直線趨勢法預測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)價格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，則該兩類房地產(chǎn)的價格增長趨勢相比（）。A、甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強B、乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強C、該兩類房地產(chǎn)強弱程度相同D、該兩類房地產(chǎn)強弱程度不可比答案：A解析：本題考查的是長期趨勢法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增長趨勢強。17.處分共有的房地產(chǎn)，應當經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考點:按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。18.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買方實際支付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。則這宗房地產(chǎn)的正常成交價格是（）元/m2。A、2020.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析：考點:統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）。19.某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考點:年限法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39。20.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A、992B、3306C、10014D、12723答案：C解析：本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。計算得到：V=10013.49（萬元）。21.重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于答案：A解析：考點:建筑物重新購建成本的求取方式。重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置成本通常低于重建成本。22.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和（）因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。A、契稅B、財產(chǎn)稅C、不動產(chǎn)稅D、耕地占用稅答案：D解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。23.下列估價中，價值時點應為現(xiàn)在、估價對象狀況應為現(xiàn)在狀況的是（）。A、評估期房的價值B、房地產(chǎn)損害賠償C、房屋征收評估D、估價鑒定答案：C解析：本題考查的是價值時點原則。價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價，此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。24.關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）。A、判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值D、估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標準確認，沒有這么客觀。25.某建筑物的有效年齡為10年，預計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A、68％B、74％C、76％D、82％答案：C解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。26.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢法答案：C解析：本題考查的是長期趨勢法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計算。27.下列情形中不會導致房地產(chǎn)當前需求增加的是（）。A、消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升B、消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強C、作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D、消費者的收入增加答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平、消費者的收入水平、消費者的偏好、相關(guān)物品的價格水平、消費者對未來的預期。選項C錯誤，當一種房地產(chǎn)的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加；反之，對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會減少。28.【2013年真題】根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務范圍按照（）劃分。A、行政區(qū)域B、估價目的C、估價對象規(guī)模D、價值類型答案：B解析：本題考查的是不應承接估價業(yè)務的情形。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務范圍根據(jù)估價目的劃分，應當在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務，但不受地域范圍的限制。29.某宗工業(yè)用地的面積為300m2，容積率為0.8，相應的樓面地價為700元/m2，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到1.5，相應的樓面地價為1500元/m2，則應補地價的單價為（）元/m2。A、1690B、732C、2100D、2400答案：A解析：本題考查的是價差法。補地價（單價）=1500×1.5-700×0.8=1690（元/m2）。30.成本法的理論依據(jù)是（）。A、預期原理B、生產(chǎn)費用價值論C、收益原理D、替代原理答案：B解析：考點:成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。31.目前，我國土地使用權(quán)出讓不正確的方式是（）。A、招標B、拍賣C、掛牌和協(xié)議D、自由買賣答案：D解析：考點:國有建設用地使用權(quán)出讓的需要。目前，國有建設用地使用權(quán)出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。32.某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應該滿足條件中的（）。A、技術(shù)上的可能B、經(jīng)濟上的可行C、價值最大化D、法律上允許答案：D解析：本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下。33.（）是指對物品的有支付能力支持的需要。A、購買力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考點:價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。34.估價機構(gòu)在受理估價委托時，應要求委托人出具（）。A、估價委托書B、估價代理書C、估價報告書D、估價結(jié)果書答案：A解析：本題考查的是受理估價委托。估價機構(gòu)在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書。35.一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由（）決定的。A、估價委托人B、估價師C、估價目的D、估價對象答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。在一個估價項目中，價值類型不是隨意確定的，應根據(jù)估價目的來確定。多選題1.與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。A、區(qū)位B、用途C、權(quán)利性質(zhì)D、總價E、外觀答案：ABC解析：本題考查的是選取可比實例的要求。相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)）；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當；規(guī)模相當（0.5～2倍范圍內(nèi)）；建筑結(jié)構(gòu)相同。沒有外觀的要求。2.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A、上位法優(yōu)先于下位法B、不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法C、特別法優(yōu)先于普通法D、法律文本優(yōu)先于法律解釋E、強行法優(yōu)先于任意法答案：ACDE解析：本題考查的是合法原則。選項B錯誤，“新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的法有沖突時適用。對于有法可依但法之間有沖突的，一般應遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”（該原則是在效力相等的法有沖突時適用）、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。其中，在法的效力等級方面，法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章;地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。3.房地產(chǎn)是（）的結(jié)合體。A、實物B、權(quán)益C、區(qū)位D、擁有者E、房地產(chǎn)市場答案：ABC解析：考點:房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。4.下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（）。A、折舊費B、維修費C、管理費D、保險費E、房產(chǎn)稅答案：ABCE解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。成本租金包括：折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅。商品租金和成本租金的差別，多3個項目——保險費、地租、利潤。5.需求量與價格負相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有（）。A、炫耀性物品B、“吉芬”物品C、低檔商品D、高檔商品E、急需商品答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。6.基于“四三二一法則”，臨街深度價格修正率包括（）。A、差額深度價格修正率B、同比深度價格修正率C、單獨深度價格修正率D、累計深度價格修正率E、平均深度價格修正率答案：CDE解析：考點:編制價格修正率表。臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。7.引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A、地震B(yǎng)、電梯數(shù)量不夠C、酸雨D、單行道E、門窗的自然破損答案：ACE解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項B是功能缺乏的功能折舊，選項D是外部折舊，規(guī)劃限制導致的。8.公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格（）A、賣方和買方掌握必要的市場信息B、賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象C、買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D、賣方和買方追求各自利益的最大化E、賣方和買方急于完成交易答案：AD解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值的形成條件主要有5個：（1）適當營銷；（2）熟悉情況；（3）謹慎行事；（4）不受強迫；（5）公平交易。選項C、E很容易排除。選項B的完整表述應該是：買方和賣方都了解估價對象并熟悉市場行情，買方不是盲目地購買，賣方不是盲目地出售。9.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A、裝飾裝修改造B、通貨膨脹C、需求增加D、改進物業(yè)管理E、周圍環(huán)境改善答案：CE解析：本題考查的是保值增值。三種自然增值原因：外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變。選項AD屬于投資增值而非自然增值；選項B屬于保值而非自然增值。10.下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A、完全產(chǎn)權(quán)價值B、出租人權(quán)益價值C、快速變現(xiàn)價值D、承租人權(quán)益價值E、殘余價值答案：CE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值?？焖僮儸F(xiàn)價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。完全產(chǎn)權(quán)價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值，是另一組概念分類。完全產(chǎn)權(quán)價值，就是市場價值。11.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E、全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類型：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。12.下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A、市場價值B、評估價值C、投資價值D、抵押價值E、現(xiàn)狀價值答案：ACE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。13.下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A、市場價值B、評估價值C、投資價值D、抵押價值E、現(xiàn)狀價值答案：ACE解析：考點:市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。14.在實際中，下列屬于抵押貸款后階段，房地產(chǎn)估價師提供的服務有（）。A、抵押房地產(chǎn)價格動態(tài)評估B、房地產(chǎn)貸款項目評價C、抵押成數(shù)測算D、向抵押權(quán)人提供有關(guān)風險提示E、資產(chǎn)處置方案咨詢答案：AD解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。選項BC屬于抵押貸款前階段提供的服務；選項E屬于抵押物處置階段提供的服務。15.根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A、單位比較法B、市場提取法C、分解法D、工料測量法E、指數(shù)調(diào)整法答案：ADE解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。市場提取法，是收益法中求取報酬率的方法。分解法，是折舊計算的方法。判斷題1.【2013年真題】臨街廠房實際用于商業(yè)運營，抵押估價時可按商業(yè)用途評估，但估價風險應通過估價假設來規(guī)避。（）A、正確B、錯誤答案：B解析：本題考查的是合法原則。應遵循合法原則，按法定用途而不是實際用途評估；另外不得濫用估價假設。2.路線價法實質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。（）A、正確B、錯誤答案：A解析：本題考查的是路線價法。路線價法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。3.房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（）A、正確B、錯誤答案：A解析：考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。4.稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。（）A、正確B、錯誤答案：A解析：本題考查的是價格和價值。稀缺性是指物品的數(shù)量還沒有多到使所有的人想要得到它時就能夠得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。5.在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間，不一定是開發(fā)完工之時。（）A、正確B、錯誤答案：A解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價值。開發(fā)完成后的價值對應的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前（如提前預售），也可以在其之后（如出租后出售、或延遲銷售）。6.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。（）A、正確B、錯誤答案：B解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應該為60萬元。7.在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。（）A、正確B、錯誤答案：B解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。評估投資價值時所采用的應是某個特定投資者所要求的最低收益率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般收益率。8.資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價值是更多的。（）A、正確B、錯誤答案：A解析：本題考查的是收益法概述。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。9.出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。（）A、正確B、錯誤答案：B解析：考點:不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。前半部分是對的，后半部分正確的應當是：其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入。10.在運用成本法估價時，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應增高。（）A、正確B、錯誤答案：B解析：本題考查的是成本法概述?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。11.樓面地價=土地單價×容積率。（）A、正確B、錯誤答案：B解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價=土地單價/容積率。12.可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。（）A、正確B、錯誤答案：A解析：考點:市場狀況調(diào)整的含義。可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。13.投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。（）A、正確B、錯誤答案：A解析：考點:報酬率的實質(zhì)。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。14.甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2，容積率為2.