謹(jǐn)呈：懷化萬和地產(chǎn)辰溪房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告《商業(yè)部分》【委托機(jī)構(gòu)】萬和地產(chǎn)【執(zhí)行機(jī)構(gòu)】湖南平衡堂智業(yè)聯(lián)盟【執(zhí)行時(shí)間】2013年8月21日——9月10日【移交形式】電子版與書面文本各一套目錄前言第一章辰溪商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析一、辰溪商業(yè)經(jīng)濟(jì)的描述…………二、辰溪商業(yè)街的經(jīng)營狀況……………………三、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析……………………第二章辰溪商業(yè)項(xiàng)目對比分析………第三章辰溪商業(yè)經(jīng)營戶和本項(xiàng)目投資經(jīng)營者調(diào)研分析一、辰溪商業(yè)經(jīng)營戶調(diào)研分析…………………二、本項(xiàng)目投資消費(fèi)者調(diào)研分析………………第四章辰溪消費(fèi)者消費(fèi)特征調(diào)研分析一、辰溪消費(fèi)者消費(fèi)特征研究…………………二、辰溪消費(fèi)者消費(fèi)力調(diào)研……………………第五章項(xiàng)目定位簡要描述一、總體定位…………二、商業(yè)定位…………三、業(yè)態(tài)定位…………四、商業(yè)主題定位……………………五、目標(biāo)市場定位……………………前言為了深入了解辰溪商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)經(jīng)營戶經(jīng)營情況以及投資者的購買需求，我們對辰溪縣城各區(qū)域大街小巷、超市百貨、專業(yè)市場及主要樓盤的商鋪進(jìn)行了全面調(diào)查摸底。本次商業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容主要分為商業(yè)街道調(diào)查、商業(yè)經(jīng)營戶專案調(diào)查、投資經(jīng)營者專案調(diào)查以及消費(fèi)者問卷調(diào)查五個方面。

第一章辰溪商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析辰溪商業(yè)經(jīng)濟(jì)描述1、人口中等，城市化率低；無區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)薄弱，交通不便經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量人均（53萬人口）備注GDP77.6億元14923元（低于3000美元）經(jīng)濟(jì)較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受限社會消費(fèi)品零售總額25.71億元4944元消費(fèi)支出低，可看出高檔消費(fèi)較少；財(cái)政收入6.8億元1308元財(cái)政基礎(chǔ)薄弱，城市發(fā)展緩慢；居民存款余額50億元9625元居民收入低；居民可支配收入76億元14595元可支配收入低；數(shù)據(jù)來源：2012年辰溪縣國民經(jīng)濟(jì)公報(bào)

GDP增長%第一產(chǎn)業(yè)增長%第二產(chǎn)業(yè)增長%第三產(chǎn)業(yè)增長%鶴城區(qū)220049013.6766334.669294212.8143091514.5洪江區(qū)3554616.3129404.22901996.8523214.2中方縣73321313.5954384.844327115.019450414.0沅陵縣141559712.31529024.695260513.031009013.6辰溪縣77552212.61246084.635504115.229587312.5溆浦縣103146012.12399664.538840113.840309314.6會同縣45882713.0989054.611690013.124302315.8麻陽縣47387911.11189014.317154214.118343612.2新晃縣37820813.1547534.719857115.312488412.9芷江縣69924710.81627214.931112513.322540211.3靖州縣50077010.61071624.818905013.720455810.4通道縣26532511.1582604.49796913.210909612.4洪江市73555312.71498054.427764914.530809914.82、商業(yè)經(jīng)濟(jì)總量偏低，消費(fèi)氛圍貧乏。2012年辰溪社會消費(fèi)品零售總額僅僅26億元，增長11.5%，其中批發(fā)零售貿(mào)易18億元，增長9.5%，住宿、餐飲業(yè)銷售額2.8億元，增長13.0%。實(shí)現(xiàn)批發(fā)零售貿(mào)易增加值4.7億元，增長13.6%，實(shí)現(xiàn)住宿、餐飲業(yè)增加值1.1億元，增長15.4%。這在懷化的各區(qū)縣市中屬于中等落后狀況。數(shù)據(jù)不符合任何品牌百貨廣場、大型連鎖購物中心進(jìn)駐辰溪的最基本條件。三年來，批發(fā)零售業(yè)單位總量增加，流通規(guī)模擴(kuò)大。隨著辰溪人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)品市場的不斷發(fā)展，商品流通規(guī)模也日益擴(kuò)大，但對比湖南其他縣域經(jīng)濟(jì)，商業(yè)是欠發(fā)達(dá)的。本次調(diào)查結(jié)果顯示，辰溪共有批發(fā)和零售企業(yè)法人單位201個，從業(yè)人員2938人，2012年完成銷售收入25.6億元（詳見表一）。表一按行業(yè)分組批發(fā)零售業(yè)基本情況表企業(yè)法人個）從業(yè)人員（人）銷售收入（億元）合計(jì)201293825.6批發(fā)8596914.1零售116196911.53、多元市場主體初步形成，多種經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展隨著武陵山片區(qū)戰(zhàn)略實(shí)施和縣城發(fā)展的不斷深入，辰溪批發(fā)零售業(yè)所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化。調(diào)查結(jié)果顯示，辰溪批發(fā)零售業(yè)中，集體企業(yè)2家，有限責(zé)任公司1家，私營企業(yè)197家，其他企業(yè)1家。通過五年的發(fā)展，私營企業(yè)已經(jīng)成為批零企業(yè)中最重要的就業(yè)渠道4、商品銷售結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化，市場尚不完善這些年來，隨著國家一系列的惠農(nóng)利民增收政策的實(shí)施，城鎮(zhèn)居民可支配收入由2007年的6620元提高到了2012年的14595元，人們對商品的要求也隨之日益提高，過去的小商、小店、小市場已不能滿足辰溪人民的消費(fèi)需求，中小型商場、超市、綜合連鎖已逐步內(nèi)生于辰溪。汽車銷售、家用電器、通迅設(shè)備等耐用品銷售份額大幅增加，休閑娛樂經(jīng)濟(jì)啟蒙性的抬頭。二、辰溪商街的經(jīng)營狀況1、商業(yè)現(xiàn)狀1、商業(yè)現(xiàn)狀2、商業(yè)市場2、商業(yè)市場3、辰溪主要街道商業(yè)指數(shù)及2020年前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃級別街道名稱具體位置描述級別指數(shù)級依據(jù)東風(fēng)西路辰河路與東風(fēng)橋交匯處至辰州路與東風(fēng)路交匯處A人流：每小時(shí)1360人次，業(yè)態(tài)分布集中度高，以品牌服飾為主，店面綜合盈利高。租金50元/平米/月至150元/平米/月，門面市場價(jià)格2萬/平米-3萬/平米，價(jià)格由東至西逐漸降低丹山路A辰州路B租金35—100元/平米；門面價(jià)格1.2--2萬元/平米氣象路A先鋒路B先鋒東路暫無級。核心門面銷售1.5—2.2萬元根據(jù)辰溪縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和未來的發(fā)展趨勢，辰溪縣縣域商業(yè)規(guī)劃分為縣級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)三個層次?？臻g布局上縣城規(guī)劃建設(shè)：1個縣級商業(yè)中心－-城東商業(yè)中心3個區(qū)域商業(yè)中心－-辰陽商業(yè)中心/城南商業(yè)中心/火馬商業(yè)中心同時(shí)根據(jù)縣域社區(qū)建設(shè)狀況發(fā)展社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析描述與分類統(tǒng)計(jì)詳見移交之原件和統(tǒng)分圖表教育局、銀行等金融機(jī)構(gòu)本土超市東風(fēng)路街鋪實(shí)景丹山路街鋪實(shí)景東風(fēng)路街鋪實(shí)景八一路街鋪實(shí)景丹山路與東風(fēng)路交匯處街鋪實(shí)景2、典型業(yè)態(tài)東風(fēng)路潮流服飾街東風(fēng)路數(shù)碼街中心市場商貿(mào)街辰溪新商城城東農(nóng)貿(mào)市場城東大市場（建材、衛(wèi)浴市場）農(nóng)機(jī)大市場中心市場東風(fēng)東路數(shù)碼街第二章辰溪商業(yè)項(xiàng)目對比分析一、競爭項(xiàng)目商業(yè)定位1、金潤商業(yè)廣場：集百貨購物、主題商城、美食、娛樂、休閑、觀光、文化于一體的一站式消費(fèi)中心（企圖全業(yè)態(tài)，實(shí)質(zhì)無主題）。2、城東大市場：農(nóng)資、農(nóng)貿(mào)、建材等（懷化河西原來模式，河西在改造）3、先鋒國際：淘寶城、購物、娛樂于一體的一站式消費(fèi)體驗(yàn)。4、龍騰廣場：環(huán)形下沉廣場、十字步行街、影視、精品城、娛樂、文化5、香檳國際：寫字樓、時(shí)尚街、民族風(fēng)情商街二、競爭項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃開間鋪面規(guī)格進(jìn)深層高主力面積金潤商業(yè)廣場占地40000㎡，建筑總面積13000㎡，商業(yè)建筑面積11000㎡，容積率3.54.2米8-12米一層5.4米，二層4.2米產(chǎn)權(quán)式30-60㎡城東大市場傳統(tǒng)商住群先鋒國際30000㎡20---100多三、競爭項(xiàng)目商業(yè)租售情況項(xiàng)目銷售情況銷售價(jià)格租賃價(jià)格出租率金潤商業(yè)廣場765個單元，銷售率24%均價(jià)8000---招商不力--城東大市場一二期基本售完，三期認(rèn)購全底層帶租約均價(jià)7800先鋒國際先鋒路臨街門面2600平米18000以上剩一個門面分割6200銷售不暢招商不力第三章辰溪商業(yè)經(jīng)營戶和本項(xiàng)目投資經(jīng)營者調(diào)研分析為了進(jìn)一步了辰溪商業(yè)經(jīng)營戶的經(jīng)營情況，我們對主要街道、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶等進(jìn)行了較為徹底的抽樣調(diào)查，走訪經(jīng)營戶800余戶，收集問630份卷份，其中無效問卷14份。分析如下：一、辰溪商業(yè)經(jīng)營戶調(diào)研分析1.1經(jīng)營情況分析１）取得門面的方式----以租賃為主經(jīng)營戶大部分是通過租賃店鋪進(jìn)行經(jīng)營，占82.31%。通過自購自營的比例很少，說明大部分商鋪購買者購買商鋪是用于投資，而不是自營。２）商鋪經(jīng)營層數(shù)---單層鋪為主市場上大部分商業(yè)經(jīng)營戶經(jīng)營單層商鋪，２層和多層商鋪經(jīng)營者較少。當(dāng)然，本次調(diào)查主要選取的是臨街鋪面的調(diào)查，臨街鋪面主要以單層為主．３）經(jīng)營品種---以快速消費(fèi)類產(chǎn)品為主經(jīng)營戶經(jīng)營品種非常豐富，服飾、皮具、餐飲等是經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)；其他主要經(jīng)營大眾化生活用品，滿足基本生活所需。４）經(jīng)營性質(zhì)---自營為主經(jīng)營戶主要以自營為主，占比73.38%。代理和加盟經(jīng)營的比例較低，占比10.06%，聯(lián)營方式較少。５）目標(biāo)客戶層次----中低收入階層客戶群體為主大部分經(jīng)營戶的目標(biāo)客戶群體是中低收入階層客戶群體。針對高收入階層的較少。６）主要客戶來源---往來人群和周邊客戶居多往來人群和周邊客戶是商業(yè)經(jīng)營戶的主力客群分布，專程客戶分布有限。從側(cè)面說明了辰溪市場很有吸引力的經(jīng)營門店不多，商業(yè)販賣模式大多是通過截留，層次較低。７）主力客戶年齡分布---青中年為主客戶年齡分布較為廣泛。但一個專業(yè)的商業(yè)體，需要有清晰的定位和主流客戶群作為支撐。8）顧客每次購物消費(fèi)額分布----大部分在100-200區(qū)間顧客每次購物額在50元居多，其次為100-300元，大部分客戶每次購物額度在300元以下9）商鋪月銷售額分布----絕大多數(shù)在5000以下商鋪周銷售額在5000元以下占比26.79%，5000-8000元區(qū)間占比18.67%，8000-10000元占比14.77%，10000-20000元占比13,。81%。大部分商鋪周銷售額不高。１0）對自身店鋪經(jīng)營滿意度--大部分較滿意大部分經(jīng)營戶對自身的經(jīng)營狀況基本滿意11）對本地商業(yè)整體經(jīng)營狀況的評價(jià)---經(jīng)營狀況一般大部分商戶認(rèn)為商業(yè)經(jīng)營一般。１2）認(rèn)為哪個區(qū)域好做生意---城東及未來步行街與城東市場大部分經(jīng)營戶認(rèn)為城東市場比較好經(jīng)營；其次為先鋒東新步行街片區(qū)１3）認(rèn)為本地缺乏那種商業(yè)物業(yè)---臨街獨(dú)立商鋪大部分客戶覺得缺少臨街獨(dú)立商鋪，其次為新型綜合商貿(mào)城（含有電商平臺）1.2需求意向分析１）對經(jīng)營場所的選擇偏好--沿街門店為主大部分經(jīng)營戶偏向于選擇沿街門店經(jīng)營；對超市和室內(nèi)商場的經(jīng)營意向比例不高。大部分商戶偏向于傳統(tǒng)的經(jīng)營場所。２）近兩三年年取得商鋪經(jīng)營的打算—傾向于擴(kuò)展租賃大部分經(jīng)營戶偏向于租賃商鋪經(jīng)營。這種傾向也給選擇購買商鋪的投資客戶創(chuàng)造了比較好的投資環(huán)境。３）對本項(xiàng)目銷售/招商的意向---明確購買的占15.91%（基于業(yè)態(tài)）大部分表示對本項(xiàng)目銷售/招商意向還不明，主要的原因在于對項(xiàng)目規(guī)劃定位不確定，部分被訪者對本項(xiàng)目還存在一些顧慮。４）選擇購買/租賃本處商鋪的主要因素---地理位置、人流車流量這是一項(xiàng)多選題。被訪者最主要考量本地理位置和人流車流量兩大因素，第三是交通，第四是租金水平，對價(jià)格、物業(yè)管理、付款方式等考量比重較低。在本項(xiàng)目后期推廣過程中應(yīng)重點(diǎn)針對客戶的考量因素有重點(diǎn)的進(jìn)行訴求。５）經(jīng)營戶理想的鋪位面積----40-80㎡大部分經(jīng)營戶偏向于選擇40-80㎡中等面積商鋪，占50.32%，其次經(jīng)營戶偏向于選擇80㎡以上面積鋪面占比23.54%。商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有較強(qiáng)的靈活性和可改造性。６）所能承受的商鋪總價(jià)--40萬以下大部分經(jīng)營戶對總價(jià)的承受能力較低。當(dāng)然這個數(shù)據(jù)的反饋并不完全真實(shí)，在調(diào)查過程中，很多被訪者不愿意透露自己的價(jià)格承受能力或者故意調(diào)低承受力。但我本項(xiàng)目的主要群體并非低承受能力客群，商鋪資源有限，承受能力強(qiáng)者得。７）所能承受的月租金水平---2000以內(nèi)大部分被訪者僅承受1000--1500元/月的租金水平，能夠承受2000元/月者占比23.70%。租金承受能力較低。租金的承受能力實(shí)際上是一個動態(tài)因素，關(guān)鍵在于項(xiàng)目的經(jīng)營狀況。８）對本項(xiàng)目銷售價(jià)格的選擇分布---6000以下居多（非決策因子）絕大部分被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目銷售價(jià)格應(yīng)在6000元/㎡以下。約25.32%的被訪者認(rèn)為可以承受6000-8000元/㎡的價(jià)格。被訪者對本項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)期偏低。部分被訪者是因?yàn)閷?xiàng)目缺乏了解，部分被訪者則帶著越低越好的心態(tài)選擇了選項(xiàng)。當(dāng)然這個數(shù)據(jù)的反饋并不完全真實(shí)，在調(diào)查過程中，很多被訪者不愿意透露自己的價(jià)格承受能力或者故意調(diào)低承受力。但我本項(xiàng)目的主要群體并非低承受能力客群，商鋪資源有限，承受能力強(qiáng)者得。9）缺乏特色商業(yè)體可行性分析----半數(shù)以上希望有特色的商業(yè)被調(diào)查者中有68.99%的人希望辰溪出現(xiàn)和擁有精確定位的特色商業(yè)街區(qū)，而其中有17.37%非常的認(rèn)同獨(dú)特特色商業(yè)街區(qū)。1.3被訪者基本資料１）年齡---25-50歲居多主要集中在25-50歲２）性別---女性居多女性占54.38%。男性占36.53%。小結(jié)：從經(jīng)營者的角度看對鋪面的選擇傾向：他們對沿街鋪面的選擇傾向性強(qiáng)；對超市和百貨有經(jīng)營意向比重較低；他們最主要考量影響經(jīng)營或購買的因素為位置及價(jià)格。對本項(xiàng)目的選擇意向：不確定性較大，主要在于規(guī)劃定位和價(jià)格還不確定，但對于位置比較認(rèn)可；他們理想的鋪位面積主要集中在40-80平米左右；能夠承受的價(jià)格主要在6000元/㎡以內(nèi)，對本區(qū)域的租金價(jià)格期望不高（結(jié)合接受的面積及承受的租金兩個因素考量，租金的承受范圍主要在元25-50/㎡·月）。這點(diǎn)不是開發(fā)決策因子，但給出非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)定位的推力。非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，價(jià)格在10000元以上，話語權(quán)在于物業(yè)開發(fā)者。二、本項(xiàng)目投資消費(fèi)者調(diào)研分析為了更進(jìn)一步了解投資銷售費(fèi)者的需求意向，我們從收集的問卷中提取了有商鋪購買意向客戶數(shù)據(jù)合計(jì)批做專項(xiàng)分析如下：選擇購買或租賃城東區(qū)域鋪位，最關(guān)鍵考慮的因素----地理位置及價(jià)格（其實(shí)也包含業(yè)態(tài)）四大要素為他們關(guān)注的核心：依次為位置—人車流—價(jià)格—交通，對優(yōu)良的物業(yè)管理最不關(guān)注——說明辰溪商人需要升級，決策要反行。2）理想的鋪位面積—40-80㎡大部分投資還是意向購買40-80㎡鋪面3）能承受的鋪面總價(jià)----能承受40萬以上者占25.49%大部分有購買意向的客戶總價(jià)承受能力低，約25.49%的客戶能承受40萬以上鋪面總價(jià)。4）認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)的售價(jià)--8000以上者占18.84%大部分認(rèn)為應(yīng)在8000以下，約18.84%的客戶認(rèn)為售價(jià)可以達(dá)到8000以上。小結(jié)：1、本地商業(yè)投資人群對優(yōu)良物業(yè)作用的認(rèn)識度不夠，同時(shí)投資觀念的認(rèn)知還是相對傳統(tǒng)。以價(jià)格和人車流的被動式經(jīng)營為主導(dǎo)，在后期需要完善的策劃和優(yōu)秀的銷售引導(dǎo)，進(jìn)行大面積改善，從而提升價(jià)值、良性經(jīng)營。2、縣城商業(yè)整體購買實(shí)力較弱，局部實(shí)力較強(qiáng)，認(rèn)知較傳統(tǒng)或落后。后期在付款方式上必須多做理財(cái)知識灌輸式引導(dǎo)。第四章辰溪消費(fèi)者消費(fèi)特征調(diào)研分析一、消費(fèi)者消費(fèi)特征研究購物場所的選擇選擇大型超市占：56.47%；選擇沿街專賣店占23.02%；選擇百貨商場者占16.17%，去外地的有一定比例，但不明顯。購物場所的選擇對很多人來說在心理上有一種定勢，在招商過程中應(yīng)重點(diǎn)考慮好消費(fèi)者的場所選擇習(xí)慣，這樣才能更好的吸引客源。逛街地點(diǎn)的選擇超市：65.71%；步行街：22.88%；商場：17.91%。這是消費(fèi)者購物場所選擇的三大主線。本項(xiàng)目周邊將擁有新型步行街，大型超市或商場已經(jīng)配備。我們的任務(wù)就是通過吸引核吸引并留住人流。這對停車位是一個挑戰(zhàn)！認(rèn)為本地和城東缺乏的配套設(shè)施—--休閑健身、優(yōu)美園林、景觀街道、超市百貨調(diào)查顯示，消費(fèi)者大部分認(rèn)為東城缺乏休閑健身設(shè)施、優(yōu)美園林、特色景觀街道和大型超市百貨（后類已經(jīng)在解決）。二、消費(fèi)者消費(fèi)力調(diào)研1）收入狀況--收入處于中低水平調(diào)查顯示，大部分月收入在3500元，占比約68.72%；月收入3600-4500元占16.68%；月收入在4500元以上的占比7.35%，收入處于中低水品。2）消費(fèi)支出--高消費(fèi)人群不多調(diào)查顯示，大部分月支出在2000元以下，約占61.16%；月支出在2100-3000元者占比24.07%。數(shù)據(jù)表明高消費(fèi)人群不多，或者有高消費(fèi)能力的消費(fèi)者選擇了在外地消費(fèi)。購物花費(fèi)—300以下為主小結(jié)：調(diào)查顯示，大部分消費(fèi)者每次購物花費(fèi)在300元以下，一般在51-300元之間總結(jié)一、市場環(huán)境:辰溪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民的購買力在泛湘西片區(qū)處于中等水平；辰溪城區(qū)的商業(yè)繁華街道主要為東風(fēng)路、舟山路、孟奇路和辰州中路，未來先鋒東路。整體租金水平并不算高；近期已售商業(yè)和在售商業(yè)主要分布在先鋒路沿線，出售率低、出租率更低（未開街），且租金水平與售價(jià)水平背離嚴(yán)重。定位同化、忽悠，招商無力、策略不當(dāng)。二、消費(fèi)需求：經(jīng)營者和消費(fèi)者購買或租賃鋪面的主力面積段在40-80平米；價(jià)格承受能力不高，對高價(jià)格的承受力比例不大，首層鋪面12000元/㎡是目前的臨界點(diǎn)；消費(fèi)者消費(fèi)頻率不高，消費(fèi)力比較有限；對本地最期望的業(yè)態(tài)是優(yōu)美園林街區(qū)購物中心和休閑特色街區(qū)。三、趨勢研判：辰溪商業(yè)經(jīng)營模式比較單一，隨著市民生活水平的提高以及交流的增多，對購物環(huán)境的要求越來越高，希望有好的管理，好的購物環(huán)境，好的信譽(yù)、以及好的售后服務(wù)等。目的性購物、文化娛樂休閑性購物相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)將會得到越來越多的市民向往。消費(fèi)者的品牌意識逐步強(qiáng)烈。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市居民的隊(duì)伍逐步擴(kuò)大，對居住所需類業(yè)態(tài)的需求將會逐步強(qiáng)烈，如家居家紡業(yè)，健身消費(fèi)業(yè)態(tài)。萬和項(xiàng)目定位需要對消費(fèi)者這些特征進(jìn)行準(zhǔn)確把握。第五章項(xiàng)目定位簡要描述一、總體定位（總項(xiàng)目商業(yè)部分）打造泛湘西坐標(biāo)式、景觀化、商業(yè)形態(tài)與環(huán)境管理先進(jìn)性的城市名片物業(yè)。開創(chuàng)全新休閑、文化、體驗(yàn)式購物等的復(fù)合業(yè)態(tài)，最大限度的發(fā)揮地段優(yōu)勢，立足于產(chǎn)品創(chuàng)新、布局優(yōu)雅、人流充分的風(fēng)情街區(qū)的差異化特征。營造輻射全辰溪和泛湘西的【縣級商業(yè)中心特色樣板街區(qū)】的氛圍，把商務(wù)、居住、體驗(yàn)式消費(fèi)、娛樂、休閑融合在一起，既提供居住，又要有豐富的商務(wù)配套和生活配套，規(guī)劃和創(chuàng)造出一種適度超前的購物和休閑娛樂生活模式——【湘西第五大道】。二、商業(yè)定位

定位的前提：必須是主題性業(yè)態(tài)作為定位的方向，而且業(yè)態(tài)的盈利水平所能承受的租金要與銷售回報(bào)匹配——如燕窩直復(fù)店、酒窖；

定位的拉力：必須是以能推動和促進(jìn)前中期物業(yè)銷售（即吸引購鋪投資人眼球）的商業(yè)業(yè)態(tài)作為定位的基本標(biāo)準(zhǔn)；

定位的類別：必須是要有差異化、具有市場競爭力和辰溪區(qū)域商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力的業(yè)態(tài)（長效經(jīng)營確保支撐購鋪人回報(bào)）作為定位的依據(jù)；【文化休閑娛樂產(chǎn)業(yè)】和【BOBO風(fēng)情——休閑娛樂情景化的細(xì)分延伸】，是一個永不落伍且能促進(jìn)辰溪社會發(fā)展的新商業(yè)，也可助推開發(fā)商形成強(qiáng)勢口碑，與住宅一道催生【開發(fā)品牌誕生】。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際需求，需要達(dá)到經(jīng)營和銷售的雙成功，就必須具備一個強(qiáng)勢且能快速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的業(yè)態(tài)支點(diǎn)。依據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)、分析、趨勢，建議初步定位于復(fù)合型的精品、主題性、開放式公園型商業(yè)街區(qū)體系（見后續(xù)專門策劃案支撐）。品牌連鎖優(yōu)品生活士多店與精端無煙美食專店+主題休閑娛樂情景購物一條街（西部）+女性主題【金色家族】一站式