房地產(chǎn)管理工具大全配套光盤北京目錄第4章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工具 54．3項目可行性研究管理制度 54．3．1開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法 54．3．2 項目可行性研究管理辦法 16第5章土地使用權(quán)獲得與行政審批管理工具 195．3土地使用權(quán)與行政審批管理文書 195．3．1國有土地使用權(quán)出讓合同 195．3．2 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 245．3．3 國有土地使用權(quán)租賃合同 265．3．4房屋拆遷補償安置協(xié)議書 29第6章房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃管理工具 326．3項目前期策劃管理文書 326．3．2開發(fā)項目主題策劃書 326．3．3 前期策劃合同書范本 346．5具體項目前期策劃文案 366．5．1住宅項目前期策劃案 366．5．3 別墅項目前期策劃案 39第7章房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理工具 427．2房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 427．2．1設(shè)計外包管理規(guī)范 427．2．2 工程設(shè)計管理辦法 447．2．3施工圖設(shè)計管理辦法 497．2．4設(shè)計控制管理辦法范本 517．2．5規(guī)劃設(shè)計管理工具表單 547．3房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計文書 627．3．1工程設(shè)計任務(wù)書示范 627．3．3 程圖紙設(shè)計方案書 657．3．4工程委托設(shè)計合同書 66第8章房地產(chǎn)造價與預(yù)算管理工具 728．3工程預(yù)算編制示范 728．3．2工程量清單計價范本 728．3．4工程造價管理量表示范 79第9章房地產(chǎn)招投標(biāo)管理工具 829．2房地產(chǎn)招投標(biāo)管理規(guī)范 829．2．1房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)管理辦法 829．2．3 工程設(shè)計招標(biāo)實施細(xì)則范本 869．2．4工程施工招標(biāo)實施細(xì)則范本 919．2．5設(shè)備物資采購招標(biāo)實施細(xì)則 959．3房地產(chǎn)招投標(biāo)管理文書 989．3．4房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)通知書 98第10章房地產(chǎn)項目施工管理工具 10010．1項目辦公室管理工具 10010．1．3工程技術(shù)檔案管理辦法 10010．2項目計劃管理工具 10210．2．3施工組織設(shè)計計劃報審表 10210．3項目進(jìn)度控制工具 10310．3．3施工進(jìn)度控制管理規(guī)范 10310．3．4項目施工進(jìn)度控制表單 10810．4項目質(zhì)量控制工具 11010．4．3施工進(jìn)程質(zhì)量控制制度 11010．4．4 工程質(zhì)量保修責(zé)任文書 11210．4．5項目施工質(zhì)量控制表單 11410．5．3工程成本控制管理辦法 11610．5．4項目成本控制管理表單 12010．6項目安全管理工具 12310．6．4工程項目安全管理制度 12310．6．5 安全文明施工管理辦法 13010．6．6安全文明施工檢查制度 13310．6．7項目安全管理工具表單 13510．7項目采購管理工具 13810．7．4材料設(shè)備采購管理制度 13810．7．5項目采購管理執(zhí)行表單 14210．8項目風(fēng)險管理工具 14610．8．4項目風(fēng)險控制工具表單 14610．9項目合同管理工具 15110．9．3項目工程施工合同范本 15110．9．4 工程設(shè)備安裝合同范本 15910．9．5施工材料采購合同范本 162第11章房地產(chǎn)驗收與交付管理工具 16611．1房地產(chǎn)竣工驗收管理工具 16611．1．4項目階段驗收管理制度 16611．1．5 項目竣工驗收管理制度 16811．1．6地產(chǎn)項目竣工驗收申請表 17111．1．7地產(chǎn)項目竣工驗收報告書 17211．1．8單位工程觀感質(zhì)量評定表 17511．2房地產(chǎn)交付使用管理工具 17711．2．3地產(chǎn)項目交付使用申請表 17711．2．4地產(chǎn)項目交付使用備案表 179第12章房地產(chǎn)營銷管理工具 18212．1營銷組織與計劃工具 18212．1．8樓盤銷售團(tuán)隊組建規(guī)范 18212．1．9 售樓人員培訓(xùn)管理制度 18412．2營銷目標(biāo)執(zhí)行管理工具 18812．2．7樓盤價格管理制度范本 18812．2．11售樓案場日常管理規(guī)范 19212．3營銷代理執(zhí)行管理工具 19512．3．5營銷策劃代理合同書 19512．4房地產(chǎn)項目營銷策劃文案 20012．4．2房地產(chǎn)廣告策劃案 20012．4．4 項目預(yù)熱銷售方案 20512．4．6房地產(chǎn)促銷策劃方案書 207第13章房地產(chǎn)投融資管理工具 20913．1項目投融資策劃工具 20913．1．4融資策劃委托合同書范本 20913．1．5 項目投融資決策管理制度 21113．2項目投融資管理工具 21513．2．10房地產(chǎn)項目投資管理制度范本 21513．2．11房地產(chǎn)項目融資管理規(guī)范范 21913．3項目投融資管理報告 22213．3．6房地產(chǎn)項目融資報告書范本 222第14章房地產(chǎn)財務(wù)管理管理工具 22514．1房地產(chǎn)內(nèi)部控制管理工具 22514．1．3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范 22514．2房地產(chǎn)財務(wù)會計管理工具 22914．2．1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度 22914．2．2房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度 23414．2．4房地產(chǎn)企業(yè)成本分析表單 24214．3房地產(chǎn)企業(yè)審計管理工具 24614．3．1房地產(chǎn)企業(yè)審計管理辦法 24614．4房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工具 25114．4．1房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理辦法 25114．4．7房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理表單 256第15章房地產(chǎn)行政人事管理工具 25815．1房地產(chǎn)人力資源管理工具 25815．1．5房地產(chǎn)企業(yè)招聘管理制度 25815．1．6 房地產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)管理制度 26115．1．7房地產(chǎn)企業(yè)考核管理制度 26515．1．8房地產(chǎn)企業(yè)薪酬管理制度 26715．1．9房地產(chǎn)企業(yè)人事管理表單 27115．4房地產(chǎn)日常行政管理工具 27715．4．1房地產(chǎn)企業(yè)車輛使用管理規(guī)范 27715．4．2 房地產(chǎn)企業(yè)行政會議管理規(guī)范 28015．4．3 房地產(chǎn)企業(yè)文書檔案管理規(guī)范 28215．4．4房地產(chǎn)企業(yè)印章證照管理規(guī)范 28615．4．5房地產(chǎn)企業(yè)行政事務(wù)管理規(guī)范 28815．4．6 房地產(chǎn)企業(yè)后勤保障管理規(guī)范 292第4章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工具4．3項目可行性研究管理制度4．3．1開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法以下為某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法，供讀者參考。制度名稱地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法受控狀態(tài)編號執(zhí)行部門監(jiān)督部門編修部門第1章總則第1條目的為完善房地產(chǎn)項目可行性研究，進(jìn)行房地產(chǎn)項目科學(xué)決策，減少項目開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價質(zhì)量，為行政部門批準(zhǔn)項目提供重要依據(jù)，特制定本辦法。第2條適用范圍本辦法適用于本公司所有商品房住宅項目、商業(yè)項目等房地產(chǎn)項目。第2章項目經(jīng)濟評價總說明第3條經(jīng)濟評價要求對于本公司所有房地產(chǎn)項目，應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟評價工作。第4條經(jīng)濟評價方法分類1．房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和綜合評價。2．對于一般的房地產(chǎn)項目只需進(jìn)行財務(wù)評價。3．對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項目等，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評價。第5條財務(wù)評價財務(wù)評價應(yīng)根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算項目的財務(wù)收入和財務(wù)支出，分析項目的財務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項目的財務(wù)可行性。第6條綜合評價綜合項目應(yīng)從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，分析和計算該項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻(xiàn)，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。第7條房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項目策劃、房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算、房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。第3章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測第8條調(diào)查與預(yù)測的目的項目開發(fā)部在開發(fā)項目之前，應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，以了解市場的過去和現(xiàn)狀，把握市場的發(fā)展動態(tài)，為分析和確定項目建設(shè)的必要性、用途、規(guī)模、檔次、時機、開發(fā)經(jīng)營方式等，以及估算收入、投資與成本費用等提供可靠的依據(jù)。第9條市場調(diào)查和預(yù)測的內(nèi)容與方法項目開發(fā)部應(yīng)根據(jù)項目的用途、未來獲取收益的方以及所在地區(qū)的具體情況確定市場調(diào)查與預(yù)測的方法，科學(xué)進(jìn)行決策。第10條市場調(diào)查與預(yù)測內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測等。1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)基于國家、區(qū)域、城市、周圍環(huán)境的層次上，主要內(nèi)容有：政治條件、法律條件、經(jīng)濟狀況、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、未來政策走向等。2．市場狀況的調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容包括項目周邊的供求狀況，商品房價格、租金、經(jīng)營收入，項目開發(fā)的成本、費用、稅費等情況。第11條市場調(diào)查方法項目市場調(diào)查的方法因調(diào)查的對象、內(nèi)容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。第12條市場預(yù)測方法房地產(chǎn)市場預(yù)測方法一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測，主要采用的方法有以下三種。1．直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。2．歷史引伸法，包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。3．因果預(yù)測法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。第4章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃第13條房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃要求項目部應(yīng)對項目進(jìn)行系統(tǒng)的項目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。房地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容包括以下六點。1．項目區(qū)位的分析與選擇。2．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。3．開發(fā)時機的分析與選擇。4．開發(fā)合作方式的分析與選擇。5．項目融資方式的分析與選擇。6．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。第14條項目區(qū)位的分析與選擇房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇，主要包括以下兩類分析。1．項目開發(fā)部應(yīng)對項目所處地域、項目宏觀區(qū)位條件進(jìn)行分析，考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。2．具體地點的分析與選擇。項目開發(fā)部應(yīng)對房地產(chǎn)項目座落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件進(jìn)行分析與選擇，綜合考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)水文、噪聲、空氣污染等因素。第15條房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模分析與選擇此項選擇必須在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則，選擇建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。第16條項目開發(fā)時機的分析與選擇1．在分析與選擇開發(fā)時機時，必須首先考慮開發(fā)完成后的市場前景，然后反向推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機。2．在分析過程中，應(yīng)充分估計到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進(jìn)度的影響。第17條項目開發(fā)合作方式的分析與選擇在分析與選擇此項因素時，應(yīng)主要考慮本公司自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力和優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作、委托開發(fā)等方式進(jìn)行分析。第18條項目融資方式的分析與選擇項目融資方案應(yīng)結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目投資的資本金中所占的份額，并對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。第19條項目產(chǎn)品經(jīng)營方式的選擇在開發(fā)完成后，項目部應(yīng)綜合近期利益和長遠(yuǎn)利益，從資金壓力、自身的經(jīng)營能力、市場接受度等各方面進(jìn)行分析，確定產(chǎn)品用于出售、出租或自營。第5章項目投資與成本費用估算第20條項目投資包含內(nèi)容房地產(chǎn)項目投資包括項目總投資、開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金等。1．項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持項目開發(fā)部正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。2．開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成項目產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用等。3．經(jīng)營資金是指用于本公司日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。第21條項目開發(fā)成本1．項目開發(fā)產(chǎn)品成本是指項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。2．當(dāng)房地產(chǎn)項目涉及多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用。第22條項目經(jīng)營成本分析1．項目經(jīng)營成本是指項目產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、銷售成本、出租經(jīng)營成本等。2．對于分期收款的項目，其銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。第23條資產(chǎn)分析項目開發(fā)建設(shè)完成后，會形成一定比例的資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。1．固定資產(chǎn)主要包括本公司項目開發(fā)辦公用房、開發(fā)機器設(shè)備和運輸設(shè)備以及自營的商業(yè)和服務(wù)用房等。2．無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)。3．遞延資產(chǎn)主要包括本公司的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。第24條項目開發(fā)費用分析在地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，主要會發(fā)生下表所列的10類費用，在分析時應(yīng)注意周全，不得遺漏。項目開發(fā)費用一覽表費用明細(xì)具體內(nèi)容1．土地費用

項目開發(fā)中，土地費用是非常巨大的一項支出，通常包括以下五種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價2．前期工程費用

主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物兩米

包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用

一般按實際工程量估算4．建筑安裝工程費

建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等

估算時可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算

具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可獲得性和費用情況而定5．公共配套設(shè)施建設(shè)費用

居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性公共配套設(shè)施的建設(shè)費用

主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等；一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算6．開發(fā)間接費用

本公司內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用

主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等7．管理費用

本公司行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用8．財務(wù)費用

本公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用

主要包括：借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用等9．銷售費用

本公司銷售項目產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用

主要包括：銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等10．其他費用

主要包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等第25條項目投資估算1．在項目開發(fā)前期，相關(guān)人員應(yīng)考慮項目所負(fù)擔(dān)的與項目投資有關(guān)的各種稅費以及地方政府或有關(guān)部門征收的費用。2．這些稅金和費用主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。第6章項目收入估算與資金籌措第26條確定租售收入1．項目的租售收入主要包括銷售收入、租金收入和自營收入。2．銷售和租金收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。各期可能獲得的收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等。3．在確定租售收入時，應(yīng)注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響，并考慮空置期和空置率對年租金收入的影響和由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茕N售面積的比例對銷售收入的影響。第27條確定自營收入1．自營收入是指項目開發(fā)完成后，本公司利用其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動，通過綜合性的自營方式得到的收入。2．在進(jìn)行自營收入估算時，公司應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對項目建成后產(chǎn)生的影響，還應(yīng)考慮未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響等，進(jìn)行謹(jǐn)慎的分析。第28條確定收款方式和資金籌措計劃1．在確定收款方式時，項目開發(fā)部應(yīng)考慮房地產(chǎn)行業(yè)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。2．資金籌措計劃主要應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。3．一般情況下，資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道，項目融資人員需合理選擇。第29條各項收入和支出的分析辦法在進(jìn)行項目經(jīng)濟評價時，應(yīng)按期編制銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，租金收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，自營收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，投資計劃與資金籌措表。第7章地產(chǎn)項目財務(wù)評價第30條項目財務(wù)評價定義地產(chǎn)項目財務(wù)評價是指在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表、計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡能力進(jìn)行分析。第31條編制財務(wù)報表在項目財務(wù)分析中，應(yīng)編制的基本財務(wù)報表主要有：現(xiàn)金流量表、財務(wù)狀況變動表和利潤表?；矩攧?wù)報表應(yīng)按照本公司會計制度的要求進(jìn)行科目設(shè)置。1．現(xiàn)金流量表反映項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的情況，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。2．財務(wù)狀況變動表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。3．利潤表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率等評價指標(biāo)。第32條財務(wù)盈利能力分析財務(wù)部應(yīng)及時進(jìn)行財務(wù)盈利能力分析，考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平。根據(jù)項目研究階段、研究深度以及項目類型的不同，有選擇地計算評價指標(biāo)。一般情況下應(yīng)計算以下五種指標(biāo)，具體如下表所示。財務(wù)盈利能力指標(biāo)一覽表指標(biāo)名稱指標(biāo)釋義計算方法財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率（ic），將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得，財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上才可接受投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)開始年算起，可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量求得投資利潤率投資利潤率＝年利潤總額（年平均利潤總額）÷總投資×100%資本金凈利率資本金凈利率＝年所得稅后利潤總額（或年平均所得稅后利潤總額）÷資本金×100%第33條清償能力分析財務(wù)人員應(yīng)對項目清償能力進(jìn)行分析，考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的財務(wù)狀況及償債能力。分析時，應(yīng)主要計算以下指標(biāo)。1．借款利息計算包括分析有效期利率、計算利息等。2．計算等額償還本金和利息總額，計算等額還本利息照付時，每期需要償還的債務(wù)。3．計算借款償還期主要包括計算國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期，當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)要求的期限時，便可認(rèn)為該項目具有清償能力。第34條資金平衡分析1．財務(wù)人員應(yīng)進(jìn)行資金平衡分析，考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況。2．在分析過程中，應(yīng)通過財務(wù)狀況變動表計算各期累計盈余資金，確定其不會出現(xiàn)負(fù)值；當(dāng)出現(xiàn)負(fù)值時，采用短期貸款等有效措施。第8章項目不確定性分析第35條不確定性分析目的1．房地產(chǎn)項目不確定性分析是指分析未來不確定性因素對項目的影響，并預(yù)估這些不確定性因素對項目可能造成的風(fēng)險。2．通過不確定性分析，可以幫助公司根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，加強對投資風(fēng)險的防范和控制。第36條不確定性的主要因素進(jìn)行不確定性分析的因素主要有租售價格、銷售進(jìn)度、出租比例、可租售房地產(chǎn)面積、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建安工程費、融資比例、融資成本等。第37條不確定性分析內(nèi)容房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析，這三種分析方法的主要和步驟如下表所示。不確定性分析方法說明表方法方法簡介分析內(nèi)容或步驟說明分析方法或技巧敏感性分析通過分析、預(yù)測項目不確定性因素的變化對項目成敗和經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響，并通過確定這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益對于各個影響因素的敏感性，從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素

確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)，通常采用項目內(nèi)部收益率

確定不確定性因素的變動范圍

計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的變動值

通過評價指標(biāo)變動情況，找出較敏感的變動因素，作進(jìn)一步的分析

可采用列表的方法表示不確定性因素的相對變動而引起的評價指標(biāo)相對變動的幅度

也可采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進(jìn)行比較臨界點分析分析計算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度

分析項目可以接受的最低售價、最低銷售量、最低租金、最高空置率

最高土地取得價格分析，在項目銷售額和費用不變的條件下，預(yù)測項目所能承受的最高土地費用

最高工程費用分析，表示在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期收益所能承受的最高工程費用

可采用列表或圖解的方法分析

當(dāng)這些臨界點與預(yù)測的數(shù)額差距越大時，說明項目抗風(fēng)險能力越強概率分析使用概率研究預(yù)測不確定性因素對項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析，用來說明項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度

列出需要分析的不確定性因素

選擇使用的經(jīng)濟評價指標(biāo)

分析不確定性因素的概率分布

進(jìn)行概率計算，求出評價指標(biāo)的期望值、達(dá)到臨界點的累計概率指標(biāo)通過預(yù)分析不確定性因素的概率分布，計算在不同概率分布條件下房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的期望值第9章房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選第38條方案比選定義房地產(chǎn)項目方案比選是指對房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，進(jìn)行經(jīng)濟分析和計算，篩選出滿足最低滿意收益率要求的可供比較方案，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行方案比選。第39條方案比選指標(biāo)進(jìn)行可供比較方案的比選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項目的實際情況選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。通常采用的項目方案比選指標(biāo)如下表所示。方案比選指標(biāo)一覽表指標(biāo)取舍方法差額投資內(nèi)部收益率（△IRR）

將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率（MARR）進(jìn)行比較，當(dāng)△IRR≥MARR時，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案

當(dāng)多個方案比選時，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案凈現(xiàn)值（NPV）

進(jìn)行方案比選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案等額年值（AW）

在進(jìn)行方案比選時，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案費用限制（C）

進(jìn)行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案等額年費用（AC）

在進(jìn)行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案第40條方案比選指標(biāo)選擇方法1．當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。2．當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。3．開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。4．效益相同或基本相同的項目方案進(jìn)行比選時，用費用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費用指標(biāo)直接進(jìn)行項目方案費用部分的比選。第10章項目綜合評價第41條項目綜合評價內(nèi)容1．房地產(chǎn)項目綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)項目的效益和費用，評價房地產(chǎn)項目的合理性.本公司進(jìn)行項目綜合評價，可為政府行政部門審批項目提供重要依據(jù)。2．房地產(chǎn)項目綜合評價包括綜合盈利能力分析和社會影響分析。第42條綜合評價項目效益釋義項目綜合評價中項目的效益是指房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。1．直接效益是指在房地產(chǎn)項目范圍內(nèi)政府能夠得到的收益，一般包括政府出讓國有土地使用權(quán)所得的收益、項目范圍內(nèi)的本公司繳納的稅費、項目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施收益等2．間接效益是指由開發(fā)項目引起的，在項目直接效益中未得到反映的效益。主要有增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益等。第43條綜合評價項目費用釋義項目綜合評價中，項目的費用是指該區(qū)域經(jīng)濟為項目付出的代價，分為直接費用和間接費用。1．直接費用是指在項目范圍內(nèi)，政府所花費的投資和經(jīng)營管理費用.一般包括征地費用、土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費用、建筑工程和城市配套設(shè)施費用、經(jīng)營管理費用等。2．間接費用是指由項目引起的，在直接費用中未得到反映的費用，主要包括在項目范圍外為項目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資、為滿足項目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失等。第44條綜合評價費用與效益計算原則綜合評價時，應(yīng)遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則，防止重復(fù)計算或漏算。1．公司為一般商業(yè)性開發(fā)公司，所以對于在項目開發(fā)過程中上繳政府的稅費，應(yīng)在綜合評價中作為效益處理。2．同類基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下，可能使項目產(chǎn)生不同的效益和費用，對此應(yīng)注意識別。第45條盈利能力分析1．項目研究人員應(yīng)在綜合評價中進(jìn)行盈利能力分析，根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直接費用以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費用，計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率和投資回收期指標(biāo)，考察項目投資的盈利水平。2．經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）是指公司項目在整個計算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，反應(yīng)項目所占用資金的盈利率，可動態(tài)評價項目盈利能力。3．盈利能力分析的主要報表是綜合評價現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算的基礎(chǔ)計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率指標(biāo)，考察項目的盈利能力。第46條社會影響分析項目開發(fā)部應(yīng)對項目社會影響進(jìn)行分析，對難以用貨幣計量的間接效益和費用作出定性或定量描述。一般情況下，社會影響分析應(yīng)包括以下八項內(nèi)容。1．就業(yè)效果分析。通過就業(yè)成本和就業(yè)密度指標(biāo)考察本公司項目對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響。如果項目所在地?zé)o就業(yè)壓力，項目范圍內(nèi)主要使用外來勞動力，則可不必進(jìn)行就業(yè)效果分析。2．本公司項目對區(qū)域資源配置的影響。3．本公司項目對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。4．本公司項目對區(qū)域科技進(jìn)步的影響。5．本公司項目對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和遠(yuǎn)景發(fā)展的影響。6．本公司項目對減少進(jìn)口和增加出口的影響。7．本公司項目對節(jié)約及合理利用國家土地、礦產(chǎn)等資源的影響。8．本公司項目對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響。第11章經(jīng)濟評價結(jié)果呈現(xiàn)第47條分析結(jié)果呈現(xiàn)形式在所有地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價完成之后，均應(yīng)對分析結(jié)果進(jìn)行整理，并形成可行性研究報告。第48條經(jīng)濟分析結(jié)果上報1．項目開發(fā)部編制完成可行性研究報告后，應(yīng)及時提交總經(jīng)辦進(jìn)行審閱。2．研究人員應(yīng)根據(jù)總經(jīng)辦提出的意見及時修改可行性研究報告。3．對于經(jīng)修改、審批通過后的可行性研究報告，應(yīng)與其他項目申報文件一同上交有關(guān)國家行政機關(guān)，作為項目批復(fù)的重要依據(jù)之一。第12章附則第49條本辦法由項目開發(fā)部制定，經(jīng)公司總經(jīng)辦審核、公司董事會常務(wù)會議討論、核準(zhǔn)后通過。第50條本辦法自頒布之日起實施。修訂記錄修訂標(biāo)記修訂處數(shù)修訂日期修訂執(zhí)行人審批簽字項目可行性研究管理辦法以下是某公司的房地產(chǎn)項目可行性研究管理辦法，供讀者參考。制度名稱房地產(chǎn)項目可行性研究管理辦法受控狀態(tài)編號執(zhí)行部門監(jiān)督部門編修部門第1章總則第1條目的為規(guī)范公司對項目可行性研究的管理，實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、民主化，合理預(yù)計項目風(fēng)險并選擇項目方案，避免房地產(chǎn)項目投資的失誤，特制定本辦法。第2條適用范圍本公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體及部分論證、可行性研究的相關(guān)事項均需依照本辦法執(zhí)行。第3條可行性研究的任務(wù)本公司項目可行性研究工作主要包括以下三項任務(wù)。1．在項目工程投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)、風(fēng)險等方面進(jìn)行研究、分析和論證。2．對擬定的各種項目相關(guān)的方案進(jìn)行全面的分析，并確定項目是否應(yīng)該投資和怎樣投資。3．評估項目的可行性，為公司對開發(fā)項目的決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。第2章項目可行性研究相關(guān)規(guī)定第4條項目可行性研究人員權(quán)限規(guī)定1．對于公司項目開發(fā)部組織的一般規(guī)模項目可行性研究，需由總工程師總體負(fù)責(zé)，由項目開發(fā)部、銷售部、財務(wù)部、工程部等部門派出人員組成研究小組進(jìn)行研究。2．對于大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)項目，必須由項目開發(fā)部委托專門的咨詢機構(gòu)承擔(dān)項目可行性的研究工作。第5條可行性研究報告格式規(guī)定對于公司自行組織的小組所編制的項目開發(fā)可行性研究報告，應(yīng)在其首頁加蓋公司的印章，在其簽署公司總經(jīng)理及成員名單，末頁簽署報告撰寫人的姓名。第6條外部機構(gòu)提供的報告審議規(guī)定對于外部咨詢機構(gòu)所提供的可行性研究報告，需由項目開發(fā)部組織人員進(jìn)行初審，審議通過后方可報董事會審議。第7條可行性研究報告保密原則1．對于項目可行研究報告與決策結(jié)果，應(yīng)當(dāng)作為重要檔案資料，由專人歸檔保管。2．可行性研究報告屬于公司的知識財產(chǎn)和重要信息，且關(guān)系到公司的投資方向與投資策略，因此，凡接觸可行性研究報告的人員必須遵守保密原則，不得向外泄露，否則，公司將嚴(yán)厲追究當(dāng)事人的責(zé)任。第3章可行性研究步驟第8條籌備工作在可行性研究開始之前，可行性研究人員需做好研究的籌備工作，主要包括提出項目開發(fā)的設(shè)想、組建研究小組、制訂研究計劃、編制工作大綱等。第9條可行性調(diào)查可行性研究籌備工作完成之后，研究人員需對項目進(jìn)行市場和資源調(diào)查，具體調(diào)查內(nèi)容如下所示。1．市場調(diào)查應(yīng)調(diào)查市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，并針對調(diào)查結(jié)果做出合理預(yù)測，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。2．資源調(diào)查應(yīng)調(diào)查項目建設(shè)地點、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)狀況等內(nèi)容，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析提供資料。第10條制定并選擇項目方案研究研究人員需在收集資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上擬出若干方案，對這些方案進(jìn)行反復(fù)比較與論證后，挑選出科學(xué)性、經(jīng)濟型、實用性最優(yōu)的方案。第11條財務(wù)評價與不確定性分析研究人員應(yīng)對挑選出的最優(yōu)方案進(jìn)行分析和評價，估算項目投資、成本、價格、收入等因素，并對方案進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)評價和不確定性分析，以此論證項目的盈利能力。第12條編寫可行性研究報告書對方案進(jìn)行分析和評價后，研究人員即可編制可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。項目可行性研究報告需包含以下六個部分內(nèi)容，如下表所示。項目可行性研究報告所含部分一覽表部分內(nèi)容概要封面需包含反評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告的寫作時間報告摘要需用簡潔的語言介紹并評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況與特點、評估的結(jié)論等，文字需字斟句酌、言必達(dá)意目錄在摘要后面，應(yīng)提出可行性研究報告的目錄，指引相關(guān)人員閱讀報告正文需包括項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近競爭對手、城市規(guī)劃狀況、建設(shè)方式、進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測與選定、項目經(jīng)濟效益評

、風(fēng)險分析、分析結(jié)論與建議等14項內(nèi)容附表對正文中不變插入的較大型表格、文件進(jìn)行補充，一般應(yīng)包括項目工程進(jìn)度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表等附圖包括項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等第13條可行性研究工作總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收結(jié)束后，曾參與過項目可行性研究的部門、人員應(yīng)開會進(jìn)行總結(jié)，將研究的方法、測算、結(jié)論、建議等與實際項目情況相比較，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平以及定性、定量分析的準(zhǔn)確性。第4章附則第14條本辦法由項目開發(fā)部制定，其修改、解釋權(quán)歸項目開發(fā)部所有。第15條本辦法經(jīng)公司董事會審議批準(zhǔn)后，自頒布之日起執(zhí)行修訂記錄修訂標(biāo)記修訂處數(shù)修訂日期修訂執(zhí)行人審批簽字第5章土地使用權(quán)獲得與行政審批管理工具5．3土地使用權(quán)與行政審批管理文書5．3．1國有土地使用權(quán)出讓合同以下為某公司的國有土地使用權(quán)出讓合同，供讀者參考。文書名稱國有土地使用權(quán)出讓合同執(zhí)行部門監(jiān)督部門出讓方（甲方）：地址：郵碼：電話：法定代表人：職務(wù)：受讓方（乙方）：地址：郵碼：電話：法定代表人：職務(wù)：第1章總則第1條雙方根據(jù)《中華人民共和國土地法》和國家有關(guān)法律、法規(guī)，本著平等自愿的原則，通過友好協(xié)商，訂立本合同。第2條甲方依據(jù)本合同出讓土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬中華人民共和國。地下資源埋藏物和市政公用設(shè)施均不在土地使用權(quán)出讓范圍。第3條乙方在本合同項下受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)所進(jìn)行的開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，須遵守中華人民共和國法律、法規(guī)及____省（市）的有關(guān)規(guī)定，并不得損害社會公共利益，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。第2章定義第4條本合同所使用的特殊用語定義如下。（一）“地塊”指本合同項下甲方向乙方出讓土地使用權(quán)的區(qū)域，即本合同第五條界定的區(qū)域。（二）“土地使用權(quán)抵押”指乙方為籌集資金開發(fā)全部或部分出讓地塊向抵押權(quán)人（即貸款人）提供本合同項下的全部或部分權(quán)利、利益作為還款保證的一種物權(quán)擔(dān)保行為。（三）“總體規(guī)劃”指經(jīng)中國政府批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)域的開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃。（四）“成片開發(fā)規(guī)劃”指由開發(fā)企業(yè)依據(jù)總體規(guī)劃編制的，經(jīng)中國政府批準(zhǔn)的在受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)的各項建設(shè)的具體布置和安排。（五）“公用設(shè)施”指依照成片開發(fā)規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，建成的供排水、供電、供熱、道路交通、通信等設(shè)施。（六）“不可抗力”指雙方在訂立本合同時不能以預(yù)見，對其發(fā)生和后果不能避免并不能克服的事件，包括地震、火災(zāi)、雷電、洪水、臺風(fēng)、爆炸、戰(zhàn)爭。第3章出讓地塊的范圍、面積和年限第5條甲方出讓給乙方的地塊位于，地塊編號為（見地塊地理位置圖或地籍圖）。第6條第五條所指地塊總面積為平方米。第7條本合同項下的土地使用權(quán)出讓年限為年，自頒發(fā)該地塊的“國有土地使用證”之日起算。第4章土地用途第8條本合同項下的出讓地塊，按照批準(zhǔn)的總體規(guī)劃是建立一個對資企業(yè)主為的工業(yè)區(qū)（綜合區(qū)）開辦和經(jīng)營重化工工業(yè)項目（建設(shè)項目），亦準(zhǔn)許開辦一些與工業(yè)項目（建設(shè)項目）相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施。（注：根據(jù)具體情況確定）。第9條本合同附件“土地使用條件”是本合同的組成部分，具有同等法律效力。乙方同意按“土地使用條件”使用土地。第10條在出讓期內(nèi)，如需改變本合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)當(dāng)征得甲方和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。第5章土地費用及支付第11條乙方同意按合同規(guī)定向甲方支付土地使用權(quán)出讓金、土地使用費以及乙方向第三方轉(zhuǎn)讓時的土地增值費和國家規(guī)定的有關(guān)土地稅費。第12條該地塊的土地使用權(quán)的出讓金為每平方米元人民幣（美元、港元），總額為元人民幣（美元、港元）。第13條本合同經(jīng)雙方簽字后日內(nèi)，乙方須以現(xiàn)金支票或現(xiàn)金向甲方繳付土地使用權(quán)出讓金總額的%作為履行合同的定金。乙方應(yīng)在簽訂本合同后日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金，逾期未全部支付的，甲方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。第14條乙方在向甲方支付全部土地使用權(quán)出讓金后日內(nèi)，依照規(guī)劃向當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取“有土地使用證”，取得土地使用權(quán)。第15條乙方同意從年開始，按政府規(guī)定逐年繳納土地使用費，繳納時間為當(dāng)年月日。第16條乙方同意人民幣向甲方支付土地費用。第17條除合同另有規(guī)定外，乙方應(yīng)在本合同規(guī)定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的費用匯入甲方的銀行賬戶內(nèi)。銀行名稱：銀行分行，賬戶號：。甲方銀行賬戶如有更變，應(yīng)在變更后日內(nèi)以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不負(fù)責(zé)。第6章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第18條乙方在實施成片開發(fā)規(guī)劃，并完成全部公用設(shè)施建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件（或完成公用設(shè)施建設(shè)并建成了通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，或投資額達(dá)到投資總額的%，或根據(jù)具體情況確定）后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分地塊的余期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈與）。第19條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人除法律另有規(guī)定外，可以為中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，不得違背國家法律、法規(guī)和本合同規(guī)定。第20條乙方在作出轉(zhuǎn)讓日前應(yīng)通知甲方。轉(zhuǎn)讓雙方在轉(zhuǎn)讓合同簽字后日內(nèi)，應(yīng)將經(jīng)公證的轉(zhuǎn)讓合同的真實、完整的副本送交甲方，辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證，并按照政府有關(guān)規(guī)定繳納土地增值費。第21條自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起，轉(zhuǎn)讓方即喪失被轉(zhuǎn)讓地塊的使用權(quán)，受讓方享有和承擔(dān)本合同規(guī)定的權(quán)利的義務(wù)。第22條土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并分別辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。第7章土地使用權(quán)出租第23條乙方在完成全部或部分地塊的公用設(shè)施并建成通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地上建筑物后，有權(quán)作為出租人將本合同項下全部或部分地塊余期使用權(quán)隨同地上建筑物和其他附著物租賃給承擔(dān)人使用。第24條出租人與承租人簽訂的租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。第25條土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)登記手續(xù)。第26條本合同項下的全部或部分地塊使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行本合同。第8章土地使用權(quán)抵押第27條乙方有權(quán)將本合同項下全部或部分地塊余期使用權(quán)向一個或數(shù)個抵押權(quán)人作出一個或數(shù)個抵押。抵押人與抵押權(quán)人簽訂的抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。每一抵押所擔(dān)保的債務(wù)必須是乙方為開發(fā)本合同項下地塊所承擔(dān)的債務(wù)。第28條乙方在作出抵押日前應(yīng)通知甲方。乙方在抵押合同簽字后日內(nèi)應(yīng)將經(jīng)公證的抵押合同，以及由此獲得的經(jīng)公證的期票或貸款協(xié)議的真實、完整的副本送交甲方，辦理抵押登記。依照有關(guān)規(guī)定處分抵押財產(chǎn)而取得被抵押土地使用權(quán)的抵押權(quán)人或第三人，在取得土地使用權(quán)后日內(nèi)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證。第29條依據(jù)第28條而取代乙方的抵押權(quán)人或第三人，享有和承擔(dān)本合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。第9章期限屆滿第30條本合同規(guī)定的使用年限屆滿，甲方有權(quán)無償收回出讓地塊的使用權(quán)，該地塊建筑物及其他附著物所有權(quán)也由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記手續(xù)。第31條本合同規(guī)定的使用年限屆滿，乙方如需要繼續(xù)使用該地塊，須在期滿前天內(nèi)向甲方提交續(xù)期申請書，并在確定了新的土地使用權(quán)出讓年限和出讓金及其他條件后，與甲方簽訂續(xù)期合同，換領(lǐng)“國有土地使用證”。第32條本合同存續(xù)期間，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回出讓地塊的使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。第10章不可抗力第33條任何一方對于不可抗力造成延誤，部分或全部不能履行合同不負(fù)責(zé)任。遭受不可抗力事件的一方應(yīng)在條件允許下采取一切合理措施以減少因這一事件造成的損失。第34條遇有不可抗力的一方，應(yīng)在小時內(nèi)將事件的情況以信件或電報（電傳或傳真）的書面形式通知另一方，并且事件發(fā)生后日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。第35條除國家法律本身明確規(guī)定外，后繼立法或法律變更對本合同無追溯力。本合同可根據(jù)后繼立法或法律變更進(jìn)行修改與補充，但必須采用書面形式提出申請并經(jīng)雙方簽字同意后執(zhí)行。第11章違約責(zé)任第36條如果一方未能履行本合同規(guī)定的義務(wù)應(yīng)視為違反合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后應(yīng)在日內(nèi)糾正該違約。如日后違約沒有糾正，則違約方應(yīng)向一方負(fù)責(zé)賠償違約引起的一切直接和可預(yù)見的損失。第37條如果由于甲方的過失而產(chǎn)生乙方對該地塊使用權(quán)占有的延期，則本合同項下的土地使用權(quán)出讓期限應(yīng)相應(yīng)推延。第38條如果乙方不能按時支付任何應(yīng)付款項，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費用的%繳納滯納金。第39條乙方在該土地上未按開發(fā)計劃進(jìn)行建設(shè)或連續(xù)兩年不投資開發(fā)建設(shè)，甲方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。第40條如果乙方未按合同規(guī)定期限和要求完成公用設(shè)施建設(shè)，則應(yīng)在規(guī)定完成日期至少日前通知甲方。如果甲方認(rèn)為必要，可根據(jù)情況適當(dāng)延長完成日期：如果沒有在規(guī)定期限內(nèi)通知甲方，或甲方有理認(rèn)定上述延期由無法成立并不批準(zhǔn)延期，甲方有權(quán)無償收回部分土地使用權(quán)，該部分土地使用權(quán)占全部土地使用權(quán)的比例與未開發(fā)的公用設(shè)施占全部要求開發(fā)的公用設(shè)施比例相等。第41條在頒發(fā)土地使用證后，因不可抗力的特殊情況，乙方在年內(nèi)未能招引并安排該地塊內(nèi)所有興建的項目，則應(yīng)在規(guī)定日期至少日前通知甲方，經(jīng)雙方協(xié)商，可根據(jù)情況適當(dāng)延長本合同規(guī)定的期限，否則，甲方有權(quán)無償收回未安排建設(shè)項目地塊的使用權(quán)。第12章通知第42條本合同要求或允許的通知和通信，不論以任何方式傳遞，均自實際收到時之日生效。雙方的地址為：甲方：乙方：法定名稱：法定名稱：法定地址：法定地址：郵政編碼：郵政編碼：電傳：電傳：傳真：傳真：任何一方可變更以上通知和通信地址，在變更后____日內(nèi)應(yīng)將新的地址通知另一方。第13章適用法律及爭議解決第43條本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護(hù)和管轄。第44條因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議各方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按項解決。（一）向有管轄權(quán)的人民法院起訴。（二）向仲裁委員會申請仲裁。第14章附則第45條本合同經(jīng)雙方法定代表人簽字后生效。第46條本合同于年月日在簽訂。第47條本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。甲方：乙方：代表人：代表人：日期：年月日日期：年月日編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同以下是某公司的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，供讀者參考。文書名稱國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同執(zhí)行部門監(jiān)督部門第1條本合同雙方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓方：（以下簡稱甲方），法定地址（住所）：，郵政編碼：，法定代表人：職務(wù)：，電話。受轉(zhuǎn)讓方：（以下簡稱乙方），法定地址（住所）：，郵政編碼：，法定代表人：職務(wù)：，電話。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，甲方以出讓方式取得土地使用權(quán)，現(xiàn)因轉(zhuǎn)讓（買賣、交換、贈與）房產(chǎn)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。甲乙雙方本著自愿、平等的原則，經(jīng)過協(xié)商，訂立本合同。第2條甲方經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，受讓國有土地使用權(quán)面積平方米，國有土地使用證號為用（）字第號。第3條甲方轉(zhuǎn)讓給乙方土地使用權(quán)的土地坐落與四至范圍為：。甲方轉(zhuǎn)讓給乙方土地使用權(quán)的土地面積為平方米。詳見本合同附圖。第4條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限（出讓年限的剩余年限）自年月日至年月日終止。第5條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。出讓給甲方的土地用途為用地，乙方仍須按國家確定的用途、城市規(guī)劃和建設(shè)要求使用土地。乙方需要改變土地用途或改變土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得縣國土資源局同意，并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理變更土地登記手續(xù)。第6條本合同項下土地使用權(quán)和地上建筑物、附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓金總額為元人民幣，其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金總額為元人民幣，地上建筑物、附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓金總額為元人民幣。第7條甲、乙雙方在簽訂本合同后30日內(nèi)，房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)到縣國土資源局辦理變更土地登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證。第8條乙方應(yīng)在換領(lǐng)土地使用證之日，將合同要求支付的費用匯入甲方開戶銀行賬號，甲方銀行名稱：銀行分行支行，賬戶號。第9條乙方依法取得的國有土地使用權(quán)，可以按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)