合用文檔項目成本測算說明（成本開支、項目分類及核算內(nèi)容）一、項目情況：1、 項目所處地址，地址的大體情況；2、 項目的組成情況：幢數(shù)、各自的層數(shù)、各自的結(jié)構(gòu)種類、層高等3、 項目的主要經(jīng)濟指標：用地面積、建筑面積、建筑密度、容積率、綠化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情況及建筑面積（詳見附表一《項目經(jīng)濟技術(shù)指標》）二、編制依照：1、 我企業(yè)與相關單位簽訂的合同、協(xié)議。2、 項目的市場定位報告。3、 項目的規(guī)劃和擴初方案。4、 省市相關行政性收費項目的政策、法規(guī)、文件。5、 相關中介機構(gòu)供應的和我企業(yè)收集的近似項目的相關數(shù)據(jù)。6、 測算期建筑資料的價格或價格指數(shù)。7、 項目限額設計的指標。8、 其他依照。三、開發(fā)產(chǎn)品成本目標的確定及核算視開發(fā)產(chǎn)品詳盡情況， 按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括以下1?8項，其中1?6項組成項目開發(fā)成本：1、 土地使用權(quán)獲取費2、 開發(fā)先期準備費3、 主體建安開支4、 基礎設施費5、 公共配套設施建設費6、 開發(fā)間接費7、 開發(fā)期間開支8、 營業(yè)稅等及附加四、 成本組成合用文檔1.1土地獲取價款指為獲取土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項開支，主要包括以下內(nèi)容：1.1.1政府地價、契稅及市政配套費：支付的地價，向政府部門繳納的契稅、市政公用基礎設施配套費、交易服務費、土地公正費和土地證手續(xù)費。1.1.2合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作的房屋成本和相應稅金等1.1.3紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建筑費、管線鋪設費、接口補償費。1.1.4拆遷補償費：相關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。1.1.5其他土地類開支1.2開發(fā)先期準備費：指在獲取土地開發(fā)權(quán)此后、項目開發(fā)先期的水文地質(zhì)勘探、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建“三通一平”等先期開支。主要包括以下內(nèi)容：1.2.1測繪測量費：包括土地測量費、建筑放樣測量費、市政放樣費、復測費、管線追蹤測量費、竣工測繪費、地震安評費、填渣測繪費、沉降察看費、防雷防靜電測試費、日照測試費和其他測量測繪費。1.2.2勘探設計費主要包括方案及擴初設計費、主體施工圖設計費、專業(yè)工程設計費、隸屬工程設計、審圖費、勘探費和其他設計費方案及擴初設計費：方案設計費（含方案招標費評審費和模型及效果圖費）、擴初設計費。主體施工圖設計費：施工圖設計費、更正設計費等。專業(yè)工程設計費：裝修設計費、幕墻設計費、鋁合金門窗設計費、智能化設計費、鋼結(jié)構(gòu)設計費、人防電站設計費、基坑圍護設計費。隸屬工程設計費：市政設計費、綠化設計費、給水設計費、環(huán)保設計費、路燈設計費、有線電視設計費、河坎設計費、電氣設計費、煤氣設計費、高層電動抄表設計費、綜合管線設計費和表記標牌設計費。審圖費：各種施工圖審察、消防建審、防雷設計審察、人防工程審合用文檔核等。勘探費：水文、地質(zhì)、文物和地基的各種勘探費。其他：可行性研究及其他不能夠列入以上內(nèi)容的各種勘探設計費、制圖、曬圖費等。1.2.3報批報建費（可退開支要注明）教育地方附加費白蟻防治費散裝水泥費墻改費規(guī)劃見告牌制作費環(huán)評費室內(nèi)環(huán)境檢測費消防測試費（付測試單位）消防查收費（付消防支隊）異地人防建設費異地綠化費招招標費：包括招招標管理費，設計、監(jiān)理、施工、設施等招標費及招標代理費，標底編制費等合同公證費質(zhì)監(jiān)費其他報批報建費：如規(guī)劃管理費、檔案管理費和綜合查收費等。1.2.4三通一平費：臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建筑開支臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設費、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆掉開支、臨時電貼。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建筑、管線鋪設、改造、遷移等開支。場所平展費：場所清運費、舊房拆掉開支。臨時設施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場所占地開支及其他臨合用文檔時開支。房屋安全判斷及周邊環(huán)境監(jiān)測費。考古費。其他三通一平類開支。1.2.5物業(yè)類開支：包括按規(guī)定應撥付給業(yè)主委員會的由物業(yè)企業(yè)代管的物業(yè)管理基金、維修基金或其他專項基金以及代收費項目。初期物業(yè)管理費。綠化養(yǎng)護費。電梯設施維修費。弱電維修基金。房屋保修費。其他物業(yè)類開支。代收費：如有收費需說明。1.3主體建安工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生在主體內(nèi)并列入房屋建筑安裝開支預計內(nèi)的各項費用。1.3.1樁基工程：包括工程樁、圍護樁、樁基測試等1.3.2主體結(jié)構(gòu)及安裝工程包括地下室工程和上部工程地下室工程：包括土方、基坑圍護及護壁、基坑測試費、地下室土建地下室水電暖安裝：包括地下室給排水、地下室電氣及地下室采暖上部工程：包括結(jié)構(gòu)及初裝修工程、外墻面裝修（涂料、面磚及花崗巖等）上部工程水電暖安裝：包括上部給排水、上部電氣及上部采暖1.3.3其他外立面工程：包括室內(nèi)外門窗、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、護欄等工程。1.3.4裝修工程：包括大堂精裝修、樓梯間精裝修、公寓精裝修、辦公精裝修和商業(yè)精裝修等。1.3.5其他安裝工程費室內(nèi)新風系統(tǒng)設施及安裝

合用文檔中央吸塵系統(tǒng)設施及安裝空調(diào)設施及安裝費電梯設施及安裝費室內(nèi)消融水設施及安裝費室內(nèi)直飲水設施及安裝費消防通風系統(tǒng)安裝費太陽能熱水器人防設施及安裝費機械停車位智能化及通訊弱電系統(tǒng)費：包括安全防范及智能控制系統(tǒng)、衛(wèi)星電視、三表遠傳、家居智能化和其他。1.3.6其他主體建安工程費。1.4基礎設施費：室內(nèi)外高低壓電器系統(tǒng)費：包括高低壓設施及線路安裝費、配電站、開閉站、電貼費、電纜溝開支和其他高低壓開支（如外面電纜等） 。室外供水費自來水系統(tǒng)費：包括室外給水、一戶一表管理安裝費和水泵房設施費。直飲水系統(tǒng)費熱水系統(tǒng)費室外道路、排水、排污道路建筑費：小區(qū)內(nèi)外的道路路基平展、墊層、基層、面層，開設路口及補償費等。等。雨污水系統(tǒng)費：指小區(qū)內(nèi)外鋪設的雨污水管道、雨污水井和化糞池等。污水辦理設施費：如凈化池及其辦理設施等。室外采暖系統(tǒng)費管道系統(tǒng)費熱交換站合用文檔鍋爐房開支掛網(wǎng)費室外燃氣系統(tǒng)費管道系統(tǒng)費調(diào)壓站室外園林環(huán)境費綠化工程建設費：指小區(qū)內(nèi)外綠化苗木及種植費、苗木種植需要的種植土等。廣場園路、景觀建筑費：指廣場園路基礎平展、墊層、基層、面層，還包括雕塑、噴泉、環(huán)廊、休閑亭、假山等景觀工程。大門圍墻建筑費河坎建筑費其他園林環(huán)境工程費：未列入上述范圍的兒童游樂設施、體育設施等。室外照明路燈工程草坪燈工程其他管線工程費有線電視費網(wǎng)絡系統(tǒng)（電話、電信或網(wǎng)通等）其他工程管網(wǎng)費室外零星設施費信報箱開支各種指示牌、標志牌、表示圖開支垃圾筒、果殼箱開支地下車庫車位分開保護相關開支1.5公共配套設施建設費指房屋開發(fā)過程中，依占相關法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能夠有償轉(zhuǎn)讓也不能夠轉(zhuǎn)作自留固定財富的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：文案大全合用文檔在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不能夠經(jīng)營性公共配套設施支出，居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的依照法規(guī)或經(jīng)營常例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建筑幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能夠有償轉(zhuǎn)讓和獲取經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資本源的開支。對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應依照當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等詳盡情況確定可否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商經(jīng)過補交地價或人防工程費等措施，獲取政府部門認可，獲取了該配套設施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項現(xiàn)在按各項配套設施成立明細科目進行核算，如：1.5.1游泳池：土建、設施、設施。1.5.2業(yè)主會所：單領悟所結(jié)構(gòu)、裝修、財富購置。1.5.3物業(yè)管理及居委會用房：單體結(jié)構(gòu)、裝修、財富購置；如設置在主體工程中按建筑面積分攤，如無法分攤的，說明詳盡地址。1.5.4少兒園：建筑成本及配套財富購置。1.5.5學校：建筑成本及配套財富購置。1.5.6體育場所：土建、設施、各項設施。1.5.7菜場：土建、設施、各項設施。1.5.8公交車站1.5.9單獨人防工程：土建工程費、水電安裝費、室內(nèi)設施及安裝費1.5.10獨立停車庫：土建工程費、水電安裝費、室內(nèi)設施及安裝費1.5.11其他公共配套設施：除以上公共配套設施以外的其他公共配套設施。1.6開發(fā)間接費開發(fā)接間費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項開支。1.6.1工程監(jiān)理費：支付給邀請的項目或工程監(jiān)理單位的開支。1.6.2預結(jié)算編審費：為編制、審察概算、預計、結(jié)算所支付的開支。1.6.3行政管理費：直接從事項目開發(fā)部門的人員薪水、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。合用文檔1.6.4交房前財務開支：是指交房前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為籌集資本而發(fā)生的財務開支。包括企業(yè)開發(fā)項目期間（交房前）直接用于項目開發(fā)所借入資本的利息凈支出，金融機構(gòu)手續(xù)費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務開支。交房前是截止項目綜合查收此后一致交房當月。1.7開發(fā)期間開支開發(fā)期間開支與項目開發(fā)直接相關，但不能夠明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出。營銷開支為銷售發(fā)生的策劃、廣告、樣板房、售樓中心、售樓書、模型等所有營銷推廣開支，其中在銷售使用后能夠轉(zhuǎn)讓銷售、形成企業(yè)產(chǎn)權(quán)的項目獨立核算。主要包括：銷售代理費：銷售代理單位的傭金。行政收費：包括面積展望費、面積實測費、地名申請費、房屋交易費、價格認證費和銷售贊成證費等。廣告設施及宣布費：車站廣告、路牌廣告。廣告媒體費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏。產(chǎn)品制作及禮品費：宣傳品、售樓書、各種禮品等。房產(chǎn)交易及合同購置費營銷活動費：場租、勞務費、活動場所部署、工作人員餐費。銀億會員活動費企業(yè)品牌宣傳實行費銷售中心、樣板間建設開支：指設計、建筑、裝修費及家具、器具購置費，可回收部分從總開支中扣除。營銷企劃服務咨詢費其他銷售開支交房后財務開支是指交房后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為籌集資本而發(fā)生的財務開支。包括企業(yè)交房后發(fā)生的利息凈支出、金融機構(gòu)手續(xù)費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務開支。合用文檔企業(yè)管理開支是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而