PPP項目運作實戰(zhàn)與案例分析

主講人：宋杰畢業(yè)于：北京大學(xué)國家公派澳大利亞悉尼大學(xué)訪問學(xué)者發(fā)表過：《外商直接投資企業(yè)的外溢效應(yīng)》、《外商在華直接投資的區(qū)位因素分析》等目前擔(dān)任：中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)股份有限公司

董事京東方科技集團(tuán)股份有限公司（000725SZ）董事北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司投融資部總經(jīng)理廣東省肇慶市政府顧問國家開發(fā)銀行總行專家?guī)鞂＜议L期從事投融資工作，有著豐富的融資經(jīng)驗，近些年，在拓寬融資渠道、搭建融資平臺以及區(qū)域開發(fā)建設(shè)方面，給全國各地多處政府融資平臺、企業(yè)以及培訓(xùn)班進(jìn)行授課。Tel：137-0117-6633Email:2607929803@

<關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域深入推進(jìn)政府和社會資本合作工作的通知>

財金[2016]90號

一、大力踐行公共服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。進(jìn)一步推動公共服務(wù)從政府供給向合作供給、從單一投入向多元投入、從短期平衡向中長期平衡轉(zhuǎn)變。二、進(jìn)一步加大PPP模式推廣應(yīng)用力度。在中央財政給予支持的公共服務(wù)領(lǐng)域，探索開展兩個“強(qiáng)制”試點。1、在垃圾處理、污水處理等公共服務(wù)領(lǐng)域，項目一般有現(xiàn)金流，市場化程度較高。2、對于有現(xiàn)金流、具備運營條件的項目，注重項目運營，提高公共服務(wù)質(zhì)量。三、積極引導(dǎo)各類社會資本參與。各類型企業(yè)，按同等標(biāo)準(zhǔn)、同等待遇參與PPP項目。四、扎實做好項目前期論證。確保公共資金、資產(chǎn)和資源優(yōu)先用于提升公共服務(wù)的質(zhì)量和水平，要嚴(yán)格區(qū)分公共服務(wù)項目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目。<關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域深入推進(jìn)政府和社會資本合作工作的通知>

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五、著力規(guī)范推進(jìn)項目實施。統(tǒng)籌論證項目合作周期、收費定價機(jī)制、投資收益水平、風(fēng)險分配框架和政府補(bǔ)貼等因素，“風(fēng)險分擔(dān)、收益共享、激勵相容”，防止政府以固定回報承諾、回購安排、明股實債等方式承擔(dān)過度支出責(zé)任，避免將當(dāng)期政府購買服務(wù)支出代替PPP項目中長期的支出責(zé)任。全生命周期的合同履約管理。六、充分發(fā)揮示范項目引領(lǐng)作用。七、因地制宜完善管理制度機(jī)制。八、切實有效履行財政管理職能。對于使用者付費項目，涉及特許經(jīng)營權(quán)的要依法定程序評估價值，合理折價入股或授予轉(zhuǎn)讓，切實防止國有資產(chǎn)流失。對于使用者付費完全覆蓋成本和收益的項目，要依據(jù)合同將超額收益的政府方分成部分及時足額監(jiān)繳入國庫，并按照事先約定的價格調(diào)整機(jī)制，確保實現(xiàn)價格動態(tài)調(diào)整，切實減輕公眾負(fù)擔(dān)。<關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域深入推進(jìn)政府和社會資本合作工作的通知>

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九、簡政放權(quán)釋放市場主體潛力。對于涉及工程建設(shè)、設(shè)備采購或服務(wù)外包的PPP項目，已經(jīng)依據(jù)政府采購法選定社會資本合作方的，合作方依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供服務(wù)的，按照《招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》第九條規(guī)定，合作方可以不再進(jìn)行招標(biāo)。十、進(jìn)一步加大財政扶持力度。各級財政部門要落實好國家支持公共服務(wù)領(lǐng)域PPP項目的財政稅收優(yōu)惠政策，加強(qiáng)政策解讀和宣傳，積極與中國政企合作投資基金做好項目對接，基金將優(yōu)先支持符合條件的各級財政部門示范項目。鼓勵各級財政部門因地制宜、主動作為，探索財政資金撬動社會資金和金融資本參與PPP項目的有效方式，通過前期費用補(bǔ)助、以獎代補(bǔ)等手段，為項目規(guī)范實施營造良好的政策環(huán)境。十一、充分發(fā)揮PPP綜合信息平臺作用。實施單位及時向社會公開項目實施方案、合同、實施情況等信息，公開透明、有序推進(jìn)，保證項目實施質(zhì)量。

2014年財政部和發(fā)改委等積極推動PPP發(fā)展以來，財政部和發(fā)改委陸續(xù)發(fā)布了一系列關(guān)于PPP的文件，2015年兩會之后中央和地方更是推出了成千上萬億的PPP項目，然而兩年來PPP項目實際落地項目為數(shù)不多，究其原因眾說紛紜。PPP2016之發(fā)展

金融機(jī)構(gòu)以前多注重地方政府背景，而PPP模式要求關(guān)注政府和社會資本各方面的權(quán)責(zé)利分配，綜合考慮項目公司的治理結(jié)構(gòu)、實際收益、現(xiàn)金流的特性、政府的財政實力、政府投資平臺和社會資本的實力和信用等多方面融資變量，還有宏觀因素等長周期變量，這要求金融機(jī)構(gòu)有更高的項目評估能力和風(fēng)險管理能力。PPP2016之融資PPP項目操作流程的規(guī)范財政承受能力驗證物有所值多渠道（股、債、貸等）融資保障開發(fā)性基金設(shè)立和運用項目公司運營過程中的涉稅管理預(yù)期收益偏差的調(diào)整全生命周期（項目設(shè)計、投融資、建造、運營和維護(hù)等環(huán)節(jié)）項目后評價（投標(biāo)過程、設(shè)施交付、運營績效等）PPP之關(guān)注PPP決策過程決策主體決策問題政府部門企業(yè)社會公眾合伙人金融機(jī)構(gòu)……風(fēng)險識別與分擔(dān)融資渠道與融資模式（自有資金比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、基金杠桿）財政承受能力驗證及物有所值收益在合理區(qū)間的決策不完備契約下的項目治理游戲規(guī)則制定與動態(tài)調(diào)節(jié)提前終止等決策移交及移交后管理決策……策劃階段談判階段建設(shè)階段運營階段移交階段10

PPP項目遇到的問題（一）考核機(jī)制和補(bǔ)貼機(jī)制如何掛鉤？社會資本報價中運營成本的考慮銀行實際貸款額度及利率與測算時不一致的后期調(diào)節(jié)為什么要交履約保證金？履約保函作用、成本、融資交割保障、項目投資進(jìn)展程度合同條款的底線堅持在哪里？可磋商的范圍是什么？一定是無償移交嗎？管廊的前期收費以誰為主最有利于項目？重大項目的固定資產(chǎn)折舊年限應(yīng)該是30年還是100年？管廊、收費的橋梁、高速公路的固定資產(chǎn)折舊按照車流量？在國家規(guī)定的工程合理使用期限內(nèi)，施工承包商確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量與運營30年的維護(hù)費用承擔(dān)主體，在期限上不匹配，在維護(hù)范圍上不重合11PPP項目遇到的問題（二）資本金與銀行行貸款分期到到位的考慮，，政府監(jiān)管如如何引導(dǎo)和實實施項目在運營期期開始前，貸貸款本息歸還還以及基金回回報等現(xiàn)金流流出的平衡問問題可研、立項、規(guī)規(guī)劃、實施主主體、PPP項目公司成立立、施工招標(biāo)標(biāo)、項目運營營…，前后順序及及關(guān)聯(lián)投資人的收益益率與項目公公司所得稅的的關(guān)系對于已完工程程按照實際發(fā)發(fā)生額進(jìn)行的的資產(chǎn)評估，，采用TOT方式進(jìn)入運營營期所帶來的的問題金融機(jī)構(gòu)參與與實施方案設(shè)設(shè)計過程的必必要性投資人的退出出條件（主動動及被動）和和對投資人的的補(bǔ)償機(jī)制融資平臺的運運作能力選擇PPP:壟斷屬性、高高度依賴補(bǔ)貼貼、企業(yè)需要要被監(jiān)管、短短期收益無法法保障12PPP項目遇到的問題（三）營改增后，施施工企業(yè)的砂砂石費用、拆拆遷的補(bǔ)償款款帶來的影響響現(xiàn)金流量表在在建設(shè)期以及及運營的前幾幾年期間出現(xiàn)現(xiàn)的負(fù)數(shù)，如如何解決？資產(chǎn)證券化融融資的時間點點？再融資、、減資、以及及上市。移交后，平臺臺公司持有、、收益、再融融資中央直屬、垂垂直管理的全全資中央企業(yè)業(yè)免征地方教教育附加（不不含參股、合合股的分支機(jī)機(jī)構(gòu)）企業(yè)提取的盈盈余公積：彌彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增資本（股股本）、發(fā)放放現(xiàn)金股利或或利潤項目投入部分分（包括自有有資金、銀行行貸款）是如如何退出的………….階段流程政府職責(zé)社會投資者職責(zé)項目前期準(zhǔn)備階段項目選擇可行性分析實施方案物有所值財政承受能力驗證1.項目確定2.對項目的PPP具體模式進(jìn)行模擬實施分析確定社會投資人招標(biāo)確定投資人具體合作方案談判、磋商、簽約成立SPV1.確定和發(fā)布招標(biāo)文件2.對投標(biāo)書進(jìn)行評估3.初選社會投資人4.與投資人談判并簽訂PPP合作協(xié)議1.進(jìn)行項目可行性分析2.投標(biāo)并與政府談判3.與潛在融資主體提前進(jìn)行溝通4.籌備成立SPV開發(fā)運營項目開發(fā)建設(shè)項目運營監(jiān)督支持1.與融資機(jī)構(gòu)及相關(guān)合作單位簽訂合同2.組織項目開發(fā)建設(shè)3.組織項目運營移交終止項目移交SPV清算1.接管PPP項目2.自己運營或另找運營商1.向政府移交項目2.清算SPVPPP基本運作程序序14PPP項目實施方案案一、實施方案案編制原則及及依據(jù)（一）方案編編制原則（二）方案編編制依據(jù)二、項目概況況（一）項目背背景（二）項目基基本情況（三）PPP模式的必要性性和可行性分分析（四）PPP項目公司組建建三、項目風(fēng)險險分配基本框框架（一）項目風(fēng)風(fēng)險分配原則則（二）具體風(fēng)風(fēng)險分擔(dān)四、項目運作作方式（一）先建部分的運作方式（二）后建部分的運作方式15PPP項目實施方案案五、項目交易易結(jié)構(gòu)（一）項目投投融資結(jié)構(gòu)（二）項目回回報機(jī)制（三）項目合合作期限（四）項目收益率（五）土地使使用權(quán)和資產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)（六）績效考考核機(jī)制（七）項目合合作期滿的處處置（八）項目退退出機(jī)制六、項目合同同體系（一）PPP項目合同（二）股東協(xié)協(xié)議（三）項目設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議議（四）其他項項目協(xié)議16PPP項目實施方案案七、項目監(jiān)管管架構(gòu)（一）項目授授權(quán)關(guān)系（二）項目監(jiān)監(jiān)管方式八、項目投入入產(chǎn)出測算（一）測算說說明（二）測算結(jié)結(jié)果九、項目采購購方式（一）社會資資本的招選方方式（二）社會資資本資格條件件要求十、政府配套套政策及承諾諾事項（一）政府配配套政策（二）政府承承諾事項十一、項目實實施工作計劃劃（一）總體計計劃（二）具體工工作計劃交易商協(xié)會證監(jiān)會銀監(jiān)會保監(jiān)會金融局發(fā)改委融資主體銀行證券公司信托公司租賃公司保險公司社保養(yǎng)老基金私募機(jī)構(gòu)擔(dān)保評估公證律師會計審計評級機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)投資者長沙的梅溪湖湖項目位于于長沙大河西西先導(dǎo)區(qū)核心心區(qū)域，總占占地約11452畝（約8平方公里），，總建面約1134萬平方米，涵涵蓋高檔住宅宅、商場、超超五星級酒店店、5A級寫字樓、酒酒店式公寓、、文化藝術(shù)中中心、科技創(chuàng)創(chuàng)新中心等眾眾多頂級業(yè)態(tài)態(tài)。方興地產(chǎn)于2011年1月26日與長沙大河河西先導(dǎo)區(qū)管管理委員會等等相關(guān)各方簽簽署協(xié)議，成成功成為長沙沙梅溪湖國際際服務(wù)和科技技創(chuàng)新城開發(fā)發(fā)招募項目的的投資人。據(jù)據(jù)悉，這是方方興地產(chǎn)第一一次踏入長沙沙，也是其首首次涉足土地地一級開發(fā)。。該項目的前期期工程建設(shè)預(yù)預(yù)計需投入128億元。作為梅梅溪湖項目的的投資人，方方興地產(chǎn)需成成立項目公司司來負(fù)責(zé)籌集集并承擔(dān)該項項目開發(fā)范圍圍內(nèi)的征地拆拆遷、補(bǔ)償安安置的所需全全部資金，合合計85.2億元。與此同同時，該項目目開發(fā)范圍內(nèi)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施施和公用設(shè)施施等建設(shè)工程程所需資金也也需要項目公公司自行籌集集。一年下來，公公司在項目上上的累計投入入已經(jīng)高達(dá)150億。而初步預(yù)預(yù)算顯示，該該項目一二級級開發(fā)完成的的總體投入高高達(dá)600多億。土地一級開發(fā)發(fā)的PPP長沙梅溪湖項項目背景的頸。土地一級開發(fā)發(fā)概述長沙梅溪湖規(guī)規(guī)劃如何平衡600億的巨大投入？？方興地產(chǎn)計計劃在完成一一級開發(fā)后，，將回購一半半的土地進(jìn)行行二級開發(fā)，，剩余一半則則經(jīng)由政府的的招拍掛程序序公開出讓。。2011年9月，方興地產(chǎn)產(chǎn)還成功引入了中建股股份，后者所屬長長沙中建投資資公司出資7.5億元參股方興興長沙公司金金茂投資（長長沙）有限公公司20%股權(quán)，出資后后注冊資本金金為37.5億元。根據(jù)協(xié)協(xié)議，中建股股份將與方興興一起參與沙沙梅溪湖國際際服務(wù)和科技技創(chuàng)新城開發(fā)發(fā)項目。盡管管后者僅占項項目20%的股權(quán)，但同同為央企的中中建股份的加加盟，無疑大大大分擔(dān)了方方興地產(chǎn)獨自自開發(fā)的風(fēng)險險。2011年9月，梅溪湖地地塊公告表示示出讓首批5宗臨湖地塊，網(wǎng)掛019號、020號、021號、022號、023號，可建面積積約為100萬平方米，出出讓起始價超超過26億元，樓面均均價約為2600元/平方米。均為為梅溪湖國際際新城規(guī)劃中中一線臨湖的的優(yōu)質(zhì)資源地地塊。最終，，中建股份以以15.9億元的價格拿拿下網(wǎng)掛023號和網(wǎng)掛019號兩宗地，而而另外3宗則被方興地地產(chǎn)旗下的長長沙金佳房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司以近10億元的總價拍拍得。2012年3月22日，該公司旗旗下位于長沙沙的梅溪湖項項目前往廣州展開土地地推介，希冀吸引廣廣東大牌房地地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)關(guān)注。計劃2012年在土地出讓讓業(yè)務(wù)上的銷銷售收入為30億，占全年銷銷售任務(wù)的23%。土地一級開發(fā)發(fā)的PPP長沙梅溪湖項項目作為梅溪湖項項目的投資人人，方興需成成立項目公司司來負(fù)責(zé)籌集集并承擔(dān)該項項目開發(fā)范圍圍內(nèi)的征地拆拆遷、補(bǔ)償安安置的所需全全部資金，合合計85.2億元。2008年以前，長沙的城市市格局是“西西文東市”，，河西地區(qū)以以發(fā)展文化教教育為主，土土地價值相對對較低，平均均為104萬元/畝，折合樓面單單價平均703元/平方米。先導(dǎo)區(qū)成立以以后，大量基基礎(chǔ)設(shè)施的投投建，迅速提提升了河西板板塊的土地價價值。2012年成交單價達(dá)達(dá)到515萬元/畝（平均樓面單單價達(dá)2189元/平方米），是是2008年的5倍。分析方興地產(chǎn)產(chǎn)近幾年的年年報，長沙梅梅溪湖項目的的土地開發(fā)收收益呈快速增增長趨勢，2011年土地一級開開發(fā)收益為5.17億元，實現(xiàn)當(dāng)當(dāng)年投入，當(dāng)當(dāng)年收益；2012年土地一級開開發(fā)收益為4.4億元；2013年土地一級開發(fā)的的收益為21.4億，同比增長386%。但對一級開發(fā)企業(yè)業(yè)來說，如何與政政府談判和合作，，準(zhǔn)確把握土地出出讓的節(jié)奏，往往往關(guān)乎一個項目的的成敗。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖項目方興進(jìn)行土地一級開發(fā)的思思路，就是先進(jìn)行環(huán)境境打造，再出讓土土地。首先是改善善道路等基礎(chǔ)設(shè)施施，隨后導(dǎo)入教育育、醫(yī)療資源。與市場化企業(yè)操作作不同，政府平臺臺公司的優(yōu)勢也是是明顯的，比如獲獲得融資有政府財財政變相背書，拆拆遷也更強(qiáng)勢。然然而，缺乏市場的的博弈，政府主導(dǎo)導(dǎo)的城鎮(zhèn)化常常過過于超前，投資效效率極低。土地一級開發(fā)前期期需要投入巨大的的資金，前兩年，，公司或都處于純投入的狀態(tài)。然而，一一旦土地掛牌上市市，便可以回籠資金，形成正向現(xiàn)金流流。在賣地、開發(fā)每個環(huán)環(huán)節(jié)都可以獲取收益，，還能以較少的代代價沉淀一部分經(jīng)營性性資產(chǎn)。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖項目土地溢價分成模式式orPPP海南一級土地開發(fā)發(fā)的模式屬于典型型的企業(yè)主導(dǎo)型2006年7月19日海南省人民政府府出臺的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與與土地成片開發(fā)的的通知》指出：“土地出讓收入扣除除土地開發(fā)成本后后余下的純收益部部分，按照市、縣縣政府所得不得低低于30%的比例，確定市、、縣政府與主開發(fā)發(fā)商的分成比例。。”也就是說，一級開開發(fā)商最高可以分分得70%的土地純收益海南財政實力較弱弱，導(dǎo)致土地一級級開發(fā)市場由提供供資金的開發(fā)商掌掌控；李嘉誠、中信泰富富、中信國安、華華潤集團(tuán)均參與了了海南的一級開發(fā)發(fā)中信泰富與政府分成比例為為7：3抬高地價，把其他他開發(fā)商排除在外外通過招拍掛向利益益共同體輸送土地地首創(chuàng)進(jìn)入土地一級級開發(fā)開始于與海海口市政府洽談當(dāng)當(dāng)?shù)厮畡?wù)運營項目目。2007年4月29日，首創(chuàng)股份與海?？谑姓炗喠肆恕逗？谑形骱Ｐ聟^(qū)土土地一級開發(fā)合作作合同》，該地塊位于海口口西海岸的長流新新區(qū)起步區(qū)，為海海口新市政中心所所在地，規(guī)劃總面面積5209畝。25《關(guān)于規(guī)范土地儲備備和資金管理等相相關(guān)問題的通知》財綜[2016]4號財政部國土資源源部中國人民銀銀行銀監(jiān)會鑒于土地儲備機(jī)構(gòu)構(gòu)承擔(dān)的依法取得得土地、進(jìn)行前期期開發(fā)、儲存以備備供應(yīng)土地等工作作主要是為政府部部門行使職能提供供支持保障，不能或不宜由市場場配置資源。土地儲備工作只能由納納入名錄管理的土土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)，各類城投公司等其其他機(jī)構(gòu)一律不得得再從事新增土地地儲備工作。調(diào)整土地儲備籌資資方式:土地儲備機(jī)構(gòu)新增增土地儲備項目所所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)嚴(yán)格按照規(guī)定納入入政府性基金預(yù)算算，從國有土地收收益基金、土地出出讓收入和其他財財政資金中統(tǒng)籌安安排，不足部分在在國家核定的債務(wù)務(wù)限額內(nèi)通過省級級政府代發(fā)地方政政府債券籌集資金金解決。自2016年1月1日起，各地不得再再向銀行業(yè)金融機(jī)機(jī)構(gòu)舉借土地儲備備貸款。地方政府府應(yīng)在核定的債務(wù)務(wù)限額內(nèi)，根據(jù)本本地區(qū)土地儲備相相關(guān)政府性基金收收入、地方政府性性債務(wù)風(fēng)險等因素素，合理安排年度度用于土地儲備的的債券發(fā)行規(guī)模和和期限。一塊150畝的工業(yè)用地，在在同期成交價格每每畝9.6萬元的情況下，通通過享受政府補(bǔ)貼貼，以每畝1萬元取得。此后，，又以土地抵押，，取得1500萬元貸款。在2009年至今近五年時間間，企業(yè)在未實際際投入生產(chǎn)的情況況下，地價已經(jīng)上上升到每畝超過20萬元。2009年，南充市高坪區(qū)區(qū)人民政府通過招招商引資，引入十十堰車冠商貿(mào)有限限公司“汽車改裝裝及車身、車橋總總成生產(chǎn)”項目。。按2009年8月28日南充市高坪區(qū)與與十堰車冠商貿(mào)有有限公司的投資協(xié)協(xié)議，此項目為國國家工業(yè)用地，項項目用地面積約180畝，出讓價格按9.6萬元/畝掛牌結(jié)算。簽訂投資協(xié)議當(dāng)天天，雙方還簽訂了了《十堰車冠商貿(mào)貿(mào)有限公司汽車改改裝及車身、車橋橋總成生產(chǎn)項目工工業(yè)發(fā)展專項資金金補(bǔ)助金額及支付付時間安排》，里里面約定：根據(jù)《《投資協(xié)議》有關(guān)關(guān)條款，本項目所所涉土地出讓金按按照每畝9.6萬元進(jìn)行結(jié)算，但但在支付土地出讓讓金后，立即在工工業(yè)發(fā)展專項資金金中按照每畝8.6萬元進(jìn)行補(bǔ)助，補(bǔ)補(bǔ)助資金主要用于于進(jìn)行場地平整、、廠房建設(shè)、員工工培訓(xùn)、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等。最終，十堰車冠公公司為此項目支付付的土地費用只有有每畝1萬元。零地價、低地價招招商實際操作多在在區(qū)縣級，且各地地區(qū)間有明顯競爭爭，都是經(jīng)私下協(xié)協(xié)商先按規(guī)定出讓讓土地，再由地方方財政返還，稀釋釋企業(yè)買地成本，，企業(yè)拿到地后，，就可以進(jìn)行抵押押貸款了。在實體體經(jīng)濟(jì)利潤低的背背景下，企業(yè)貸來來的款改做金融投投資是最常見的。。地方打折賣地成風(fēng)風(fēng)底價成交成成常態(tài)?成交量溢價率話語權(quán)截止2012年8月23日，獲得土地出讓讓244億元，與上年前8月671.95億元相比，下滑63%9月北京土地出讓金金高達(dá)257.37億元，超過前8個月總和自2012年6月“負(fù)轉(zhuǎn)正”以來來，100個重點監(jiān)測城市住住宅均價環(huán)比已經(jīng)經(jīng)連續(xù)上漲13個月。2013年6月上海、北京、廣廣州、深圳等10大典型城市的土地地出讓金收入為592億元，同比上漲111.5%；土地成交均價同同比增長51.4%。成交地塊建筑面積（㎡）起價（萬元）成交價格（萬元）配建保障房（㎡）樓面價（元/㎡）溢價率拿地企業(yè)河西區(qū)X83R1地塊162973.1117360162700164009983.238.6%北京城建河西區(qū)X86R1地塊144563.8104100144300100009981.838.6%萬科和北京住總聯(lián)合體2012年9月20日，北京出讓了通通州和亦莊四宗地地塊，合計土地出出讓金達(dá)到38.43億元。通州一塊多多功能用地溢價率率超過120%，亦莊兩塊宅地也也均達(dá)到合理土地地價格上限，溢價價率接近40%。出讓的的地塊中中，北京京經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)河西西區(qū)X83R1和X86R1兩塊宅地地都是二二度入市市，2011年底兩塊塊地就曾曾掛牌出出讓，一一直無人人問津。。包括萬科科、城建建等6家企業(yè)參參與了兩兩宗地塊塊競爭，，報價均均達(dá)合理理土地價價格上限限。最終終，X83R1由北京城城建以16.27億元、配配建公租租房1.64萬平方米米的條件件摘得，，X86R1由萬科和和北京住住總聯(lián)合合體以14.43億元、配配建公租租房1萬平方米米的條件件競得。。兩地塊塊溢價率率都達(dá)到到了38.6%。考慮到到配建的的公租房房，北京京城建拿拿地樓面面價約11100元/平方米，，萬科拿拿地樓面面價約10700元/平方米。。開發(fā)區(qū)土土地供應(yīng)應(yīng)總體情情況1：政府支支持。城城市綜合合開發(fā)運運營項目目離不開開城市政政府的支支持，沒沒有單方方效益最最優(yōu)的可可能，必必須以互互惠互贏贏為前提提，通過過共同合合作來實實現(xiàn)。項項目公司司應(yīng)積極極依托高高層，主主動向地地方政府府匯報工工作進(jìn)展展、工作作思路、、工作安安排和重重點難點點，贏得得地方政政府的理理解、重重視、支支持，爭取城市政府府和各部部門的協(xié)作配合合。2：動態(tài)調(diào)調(diào)整開發(fā)發(fā)計劃。。新城開開發(fā)不同同于城市市內(nèi)部條條件相對對成熟的的區(qū)域，，具有較較大不確定性性，包括成成本、政政策、市市場等諸諸多方面面，必須須全面深深入分析析具有決決定性風(fēng)風(fēng)險的各各種因素素，綜合合權(quán)衡、、統(tǒng)籌考考慮項目目所面臨臨的機(jī)遇遇和風(fēng)險險，動態(tài)態(tài)調(diào)整開開發(fā)計劃劃，盡最最大可能能避免降降低風(fēng)險險，實現(xiàn)現(xiàn)最終效效益。3：設(shè)計與與開發(fā)實實現(xiàn)有效效對接。。提前介入入市政規(guī)規(guī)劃，市政設(shè)設(shè)計、工工程設(shè)計計的理念念和水平平直接關(guān)關(guān)系到項項目的品品位、檔檔次、開開發(fā)價值值和投資資成本。。4：滾動開開發(fā)。按按合同約約定落實實“市政工程程建設(shè)采采取滾動動開發(fā)、、不低于于約定年年度進(jìn)行行土地出出讓”等重要要條款，，確保開開發(fā)企業(yè)業(yè)的核心心利益。。5：加強(qiáng)后后期合作作，使城城市化建建設(shè)得到到延伸。。開發(fā)公公司應(yīng)加加強(qiáng)與當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘惺械拈L期期戰(zhàn)略合合作，在在項目后后期有效效延伸企業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈，推進(jìn)頂頂級城市運營營商形象建設(shè)設(shè)。一是是通過積積極展開開土地營營銷工作作，主動動參與當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘惺行蜗笸仆平?、招招商宣傳傳、土地地出讓事事宜，提提高區(qū)域域影響、、抬升土土地出讓讓的規(guī)模模和出讓讓價格。。二是通通過主動動參與土土地市場場運作，，共同謀謀劃土地地出讓的的策略，，適當(dāng)以以一二級級聯(lián)動的的方式介介入城市市建設(shè)，，開展多多元化經(jīng)經(jīng)營。三三是利用用土地出出讓收益益和通過過項目建建立的社社會資源源，擴(kuò)大大和深化化與當(dāng)?shù)氐卣牡暮献鳎?，進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營輻射射。區(qū)域（園園區(qū)）開開發(fā)建設(shè)設(shè)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0201地塊黃村鎮(zhèn)地地塊基本本情況掛牌編號土地用途出讓年限土地面積建筑控制規(guī)模出讓方式京土整儲掛(興)[2014]030號F2公建混合住宅用地住宅70年綜合50年商業(yè)40年4.6萬平方米17.5萬平方米掛牌出讓黃村鎮(zhèn)地地塊掛牌牌信息掛牌出讓讓起始價價：14.86億元競價階梯梯：700萬元競買人保證金金：4.5億元（30%）掛牌競價時間間：2014年4月10日9:00~2014年4月24日15:00競買人：北科建建、恒大大、北京京城建、、保利首首開、雅雅居樂等等11家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)住宅用地地現(xiàn)場競競價出讓起始始價14.86億元限價商品品房面積積15700平方米再次競買買土地價價恒大41.6億元12000元/平米溢價率達(dá)達(dá)180%樓面價2.9萬元/平米競買土地地價22.26億元《12平方公里里的一級級開發(fā)的的案例分分析》土地一級級開發(fā)中中的PPP2004-2014年土地出出讓收入入與地方方財政收收入比較較382015年1-2月，全國國開發(fā)商商：土地購置置面積2773萬平方米米，同比比下降31.7%；土地成交交價款699億元，同同比下降降30.2%。海綿城市市開發(fā)中中的PPP停車場建建設(shè)PPP城市管廊廊建設(shè)PPPPPP模式中信濱海海新城2009年雅居樂樂計劃以以20萬元/畝的價格格拿地3000畝（政府府標(biāo)價30萬元/畝）。中信投60億做基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，土土地價值值的提升升，預(yù)計計2015年，500萬元/畝。1：設(shè)立隧隧道公司司，中信信濱海新新城項目目公司控控股隧道道公司；；2：隧道項項目捆綁綁土地的的出讓收收入用于于平衡土土地開發(fā)發(fā)成本和和隧道建建設(shè)投資資，如有有剩余則則作為隧隧道公司司利潤潤；3：統(tǒng)征地地向二級級開發(fā)商商出讓后后，所得得收入優(yōu)優(yōu)先用于于支付統(tǒng)統(tǒng)征地土土地一級級開發(fā)成成本和支支付蘇埃埃灣過海海隧道項項目建設(shè)設(shè)投資，，余額作作為蘇埃埃灣隧道道項目公公司收益益。PPP模式中信濱海海新城1：土地一一級開發(fā)發(fā)整理；；2：海灣隧隧道、市市政道路路等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)；3：提供學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、公公園、博博物館、、展覽館館等；4：公共服服務(wù)設(shè)施施、協(xié)助助當(dāng)?shù)卣猩躺桃Y；；5：中信濱濱海新城城項目公公司注冊冊資金5億元，其其中中信信地產(chǎn)占占51%股份，其其余合作作伙伴49%。項目啟啟動后，，后續(xù)部部分通過過收益滾滾動進(jìn)行行開發(fā)。。6：達(dá)成合合作模式式后，以以這個項項目為平平臺，中中信地產(chǎn)產(chǎn)與所有有房地產(chǎn)產(chǎn)公司和和資源運運營商達(dá)達(dá)成合作作，共同同挖掘項項目所在在城市的的總體功功能。Public（汕頭市市政府））Private（中信地地產(chǎn)）PPP模式中信濱海海新城1：中信濱濱海新城城規(guī)劃面面積達(dá)168平方公里里，預(yù)計計開發(fā)周周期25年采用分分片區(qū)滾滾動開發(fā)發(fā)的模式式；2：汕頭市市政府授授權(quán)委托托濠江區(qū)區(qū)政府設(shè)設(shè)立隧道道公司，，并賦予予隧道公公司負(fù)責(zé)責(zé)統(tǒng)征地地一級開開發(fā)和建建設(shè)蘇埃埃灣隧道道工程的的權(quán)力，，中信方方以中信信濱海新新城項目目公司控控股隧道道公司與與濠江區(qū)區(qū)政府進(jìn)進(jìn)行合作作。捆綁綁4580畝統(tǒng)征土土地向二二級開發(fā)發(fā)商出讓讓的收入入用于平平衡土地地開發(fā)成成本和隧隧道建設(shè)設(shè)投資，，如有剩剩余則作作為隧道道公司利利潤。3：隧道的的建設(shè)部部分由銀銀行等金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)支持；；而隧道道運營部部分的設(shè)設(shè)想是成成立隧道道運營基基金，通通過向外外地車輛輛收費、、年票、、收取隧隧道運營營配套費費及政府府財政補(bǔ)補(bǔ)貼。4：多個配配套設(shè)施施的運營營，如啟啟動片區(qū)區(qū)內(nèi)的潮潮汕歷史史文化博博覽中心心以用眾眾籌的方方式設(shè)立立全球潮潮汕人文文化基金金運營收收益方式式；Partnering（合作合伙伙契約）Partnering（合作合伙伙契約）伙伴關(guān)系系的核心心問題在在于：在在某個具具體的項項目上，，以最少少的資源源，實現(xiàn)現(xiàn)最多的的產(chǎn)品或或服務(wù)。。社會資金金以此目目標(biāo)實現(xiàn)現(xiàn)自身利利益的追追求，而而公共部部門則是是以此目目標(biāo)實現(xiàn)現(xiàn)公共福福利和利利益的追追求。形形成伙伴伴關(guān)系要要落實到到項目目目標(biāo)一致致之上，，但這還還是不夠夠的，為為了能夠夠保持這這種伙伴伴關(guān)系的的長久與與發(fā)展，，還需要要伙伴之之間相互互為對方方考慮問問題，具具備另外外兩個特特征：利利益共享享和風(fēng)險險共擔(dān)。。利益共享享不是分分享利潤潤，而是是不允許許在項目目執(zhí)行的的過程中中形成超超額利潤潤?！段鬯幚砝韽S的案案例分析析》社會基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的PPP%國債收益率與銀行貸款利率49國務(wù)院關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)地方政政府性債債務(wù)管理理的意見見國發(fā)〔2014〕43號2014.9.21修明渠、、堵暗道道，賦予地方方政府依依法適度度舉債融融資權(quán)限限，加快建建立規(guī)范范的地方方政府舉舉債融資資機(jī)制。。牢牢守住住不發(fā)生生區(qū)域性性和系統(tǒng)統(tǒng)性風(fēng)險的底底線經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)，，省、自自治區(qū)、、直轄市市政府可可以適度度舉借債債務(wù)，市市縣級政政府確需需舉借債債務(wù)的由由省、自自治區(qū)、、直轄市市政府代代為舉借借。地方政府府舉債采采取政府債券券方式。沒有收收益的公公益性事事業(yè)發(fā)展展確需政政府舉借借一般債債務(wù)的，，由地方方政府發(fā)發(fā)行一般般債券融融資，主主要以一一般公共共預(yù)算收收入償還還。有一一定收益益的公益益性事業(yè)業(yè)發(fā)展確確需政府府舉借專專項債務(wù)務(wù)的，由由地方政政府通過過發(fā)行專專項債券券融資，，以對應(yīng)應(yīng)的政府府性基金金或?qū)ｍ楉検杖雰攦斶€。推廣使用用政府與與社會資資本合作模式式。剝離融資資平臺公公司政府府融資職職能，融融資平臺臺公司不得新增增政府債務(wù)務(wù)。嚴(yán)格限定定地方政府府舉債程程序和資資金用途途。地方政政府舉借借的債務(wù)務(wù)，只能能用于公公益性資資本支出出和適度度歸還存存量債務(wù)務(wù)，不得得用于經(jīng)經(jīng)常性支支出。財政部根根據(jù)各地地區(qū)一般債務(wù)務(wù)、專項債務(wù)務(wù)、或有債務(wù)務(wù)等情況，，測算債務(wù)率、新增債務(wù)務(wù)率、償債率、逾期債務(wù)務(wù)率等指標(biāo)，，評估各各地區(qū)債債務(wù)風(fēng)險險狀況，，對債務(wù)務(wù)高風(fēng)險險地區(qū)進(jìn)進(jìn)行風(fēng)險險預(yù)警。。地方政府府出現(xiàn)償債困難難時，要通過過控制項項目規(guī)模模、壓縮縮公用經(jīng)經(jīng)費、處處置存量量資產(chǎn)等等方式，，多渠道道籌集資資金償還還債務(wù)。。妥善處理理存量債務(wù)務(wù)和在建項目目后續(xù)融資:抓緊將存存量債務(wù)務(wù)納入預(yù)預(yù)算管理理;積極降低低存量債債務(wù)利息息負(fù)擔(dān);妥善償還還存量債債務(wù);確保在建建項目后后續(xù)融資資。50新型城城鎮(zhèn)化化建設(shè)設(shè)的資資金哪哪里來來？政府工工作報報告指指出：：2016年棚戶戶區(qū)住住房改改造600萬套，，提高高棚改改貨幣幣化安安置比比例；；完善善支持持居民民住房房合理理消費費的稅稅收、、信貸貸政策策，住住房剛剛性需需求和和改善善性需需求，，因城城施策策化解解房地地產(chǎn)庫庫存；；開工工建設(shè)設(shè)城市市地下下綜合合管廊廊2000公里以以上等等。“修明渠、堵暗道”，建立以政府債券為主體的地方舉債融資機(jī)制，剝離融資平臺的政府融資職能。凡屬市場能發(fā)揮作用的，財稅等優(yōu)惠政策要逐步退出；凡屬市場不能有效發(fā)揮作用的，政府包括公共財政等要主動補(bǔ)位。把地方政府性債務(wù)分門別類納入全口徑預(yù)算進(jìn)行管理。將財政運行全面納入法治化軌道，完善全面規(guī)范、公開透明的預(yù)算制度，逐步建立中期財政規(guī)劃管理。國發(fā)〔2014〕43號一方面面從法法律和和制度度層面面，理理順了了存量量債務(wù)務(wù)的償償債責(zé)責(zé)任，，規(guī)范范了增增量債債務(wù)的的舉借借方式式；另另一方方面也也嚴(yán)格格限制制了依依托融融資平平臺推推動地地方建建設(shè)的的傳統(tǒng)統(tǒng)融資資模式式。難以吸吸收社社會資資本參參與、、確需需政府府舉債債的公公益性性項目目，未未來融融資將將只能能由政政府發(fā)發(fā)行債債券解解決。。吸收社社會資資本參參與的的公益益性項項目，，按照照推廣廣使用用PPP模式，，債務(wù)務(wù)由項項目公公司按按照市市場化化原則則舉借借和償償還，，政府府按照照事先先約定定承擔(dān)擔(dān)財政政補(bǔ)貼貼責(zé)任任，財財政補(bǔ)補(bǔ)貼等等支出出按性性質(zhì)納納入相相應(yīng)預(yù)預(yù)算管管理。。地方政政府投投資業(yè)業(yè)務(wù)4353國發(fā)〔〔2014〕43號會帶來來什么么影響響？1：銀行行與平平臺的的大額額統(tǒng)貸貸業(yè)務(wù)務(wù)、保保障房房、公公路、、水利利、土土儲、、軌道道交通通、市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)受受限？？量力力而行行。2：地方方政府府投資資依靠靠政府府信用用獲得得資金金的方方式將將逐步步進(jìn)入入以市市場化化方式式融資資為主主的理理性發(fā)發(fā)展階階段。。3：平臺臺公司司在下下階段段的債債務(wù)甄甄別中中，有有一些些可能能為非非政府府債務(wù)務(wù)，但但是的的確是是在完完成政政府任任務(wù)，，如代代建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠廠房等等，還還款來來源？？下一一步再再融資資怎么么解決決？4：在PPP、政府府采購購模式式的推推進(jìn)中中，如如何發(fā)發(fā)揮項項目主主體、、金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)、政政府的的作用用？5：債務(wù)務(wù)甄別別，歸歸屬政政府還還是平平臺公公司？？金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)、上上級政政府地地方債債、區(qū)區(qū)域再再融資資如何何應(yīng)對對？6：平臺臺公司司在過過渡期期內(nèi)，，是收收縮戰(zhàn)戰(zhàn)線還還是做做大做做強(qiáng)？？54地方債債日前，，財政政部下下發(fā)通通知，，批準(zhǔn)準(zhǔn)10省市試試點地地方政政府債債券自自發(fā)自自還。。據(jù)悉悉，2014年自發(fā)發(fā)自還還債券券總規(guī)規(guī)模為為1092億元，，其中中，上上海126億元、、浙江江137億元、、廣東東148億元、、深圳圳42億元、、江蘇蘇174億元、、山東東137億元、、北京京105億元、、青島島25億元、、江西西143億元、、寧夏夏55億元。。56地方債債（續(xù)））地方債債分為為三類類：A：政府府負(fù)有有償還還責(zé)任任的債債務(wù)；；B：政府府負(fù)有有擔(dān)保保責(zé)任任的或或有負(fù)負(fù)債；；C：政府府負(fù)有有一定定救助助責(zé)任任的相相關(guān)債債務(wù)；；具體操操作的的模式式：銀行用用理財財資金金投資資資管管計劃劃，資資管計計劃則則受讓讓理財財資金金收益益權(quán)。。同時時，資資管計計劃購購買信信托設(shè)設(shè)立的的單一一資金金計劃劃，信信托單單一資資金計計劃對對應(yīng)平平臺公公司的的應(yīng)收收政府府款項項收益益權(quán)。。融資資平臺臺收到到資金金后，，將其其用來來償還還此前前對銀銀行的的二類類債務(wù)務(wù)，償償還債債務(wù)后后融資資平臺臺形成成對信信托機(jī)機(jī)構(gòu)的的新債債務(wù)。。57財政部關(guān)于于印發(fā)政府府和社會資資本合作模模式操作指指南第一條根根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于于加強(qiáng)地方方政府性債債務(wù)管理的的意見》（國發(fā)〔2014〕43號）、《國務(wù)院關(guān)于于深化預(yù)算算管理制度度改革的決決定》（國發(fā)〔2014〕45號）和《財政部關(guān)于于推廣運用用政府和社社會資本合合作模式有有關(guān)問題的的通知》（財金〔2014〕76號）等法律律、法規(guī)、、規(guī)章和規(guī)規(guī)范性文件件，制定本本指南。第二條本本指南所稱稱社會資本本是指已建建立現(xiàn)代企企業(yè)制度的的境內(nèi)外企企業(yè)法人，，但不包括本本級政府所所屬融資平平臺公司及及其他控股股國有企業(yè)業(yè)。第三條本本指南適用用于規(guī)范政政府、社會會資本和其其他參與方方開展政府府和社會資資本合作項目的識別別、準(zhǔn)備、、采購、執(zhí)執(zhí)行和移交交等活動。第四條部部門應(yīng)積極極設(shè)立政府府和社會資資本合作中中心或指定定專門機(jī)構(gòu)構(gòu)，履行規(guī)劃指導(dǎo)、、融資支持持、識別評評估、咨詢詢服務(wù)、宣宣傳培訓(xùn)、、績效評價價、信息統(tǒng)統(tǒng)計、專家家?guī)旌晚椖磕繋旖ㄔO(shè)等職責(zé)。第五條各各參與方應(yīng)應(yīng)按照公平、公正正、公開和和誠實信用用的原則，依依法、規(guī)范范、高效實實施政府和和社會資本本合作項目目。58財政部關(guān)于于印發(fā)政府府和社會資資本合作模模式操作指指南第八條定性評價重點關(guān)注項項目采用政政府和社會會資本合作作模式與采采用政府傳傳統(tǒng)采購模模式相比能能否增加供給、、優(yōu)化風(fēng)險險分配、提提高運營效效率、促進(jìn)進(jìn)創(chuàng)新和公公平競爭等。定量評價主要通過對對政府和社社會資本合合作項目全全生命周期期內(nèi)政府支支出成本現(xiàn)現(xiàn)值與公共共部門比較較值進(jìn)行比比較，計算算項目的物物有所值量量值，判斷斷政府和社社會資本合合作模式是否降低項項目全生命命周期成本本。第九條開開展財政承受能能力論證，每年政府府付費或政政府補(bǔ)貼等等財政支出出不得超出出當(dāng)年財政政收入的一一定比例。。第十一條項項目實施施機(jī)構(gòu)應(yīng)組組織編制項項目實施方方案（二）風(fēng)險險分配基本本框架：項目設(shè)計、、建造、財財務(wù)和運營營維護(hù)等商商業(yè)風(fēng)險由社會資本本承擔(dān)，法律、政策策和最低需需求等風(fēng)險險由政府承擔(dān)擔(dān)，不可抗抗力等風(fēng)險險由政府和和社會資本本合理共擔(dān)擔(dān)。（三）項目目運作方式式主要包括括：委托運營、管理合同、建設(shè)-運營-移交、建設(shè)-擁有-運營、轉(zhuǎn)讓-運營-移交和改建-運營-移交等。具體運作方方式的選擇擇主要由收費定價機(jī)機(jī)制、項目投資收收益水平、風(fēng)險分配基基本框架、融資需求、改擴(kuò)建需求求和期滿處置等因素決定定。（五）合同同體系：項目合同期期限、項目目回報機(jī)制制、收費定定價調(diào)整機(jī)機(jī)制、應(yīng)急急處置、臨臨時接管和和提前終止止、合同變變更、合同同展期、項項目新增改改擴(kuò)建需求求等應(yīng)對措施。。59財政部關(guān)于于印發(fā)政府府和社會資資本合作模模式操作指指南第十七條項項目采用用公開招標(biāo)、、邀請招標(biāo)標(biāo)、競爭性性談判、單單一來源采購方式開開展采購的的，按照政政府采購法法律法規(guī)及及有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。第二十條與與候選社社會資本及及與其合作作的金融機(jī)機(jī)構(gòu)就合同同中可變的的細(xì)節(jié)問題題進(jìn)行合同同簽署前的的確認(rèn)談判判，率先達(dá)成一一致的即為為中選者。第二十七條條政府可可指定合格格機(jī)構(gòu)實施施臨時接管。第二十九條條項目實實施機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)每3-5年對項目進(jìn)進(jìn)行中期評估，重點分析析項目運行行狀況和項項目合同的的合規(guī)性、適適應(yīng)性和合合理性；第三十一條條政府、、社會資本本或項目公公司應(yīng)依法法公開披露露項目產(chǎn)出出的數(shù)量和和質(zhì)量、項項目經(jīng)營狀狀況相關(guān)信信息，保障障公眾知情權(quán)權(quán)，接受社會會監(jiān)督。第三十二條條項目合合同中應(yīng)明明確約定移交形式、、補(bǔ)償方式式、移交內(nèi)容和移交標(biāo)準(zhǔn)。移交形式式包括期滿滿終止移交交和提前終終止移交；；補(bǔ)償方式式包括無償償移交和有有償移交；；移交內(nèi)容容包括項目目資產(chǎn)、人人員、文檔檔和知識產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等；移移交標(biāo)準(zhǔn)包包括設(shè)備完完好率和最最短可使用用年限等指指標(biāo)。60國家發(fā)展改改革委辦公公廳關(guān)于創(chuàng)創(chuàng)新企業(yè)債債券融資方方式扎實推進(jìn)棚棚戶區(qū)改造造建設(shè)有關(guān)關(guān)問題的通通知發(fā)改辦財金金[2014]1047號一、支持符合條條件的地區(qū)區(qū)增加企業(yè)業(yè)債券發(fā)行規(guī)模指標(biāo);二、適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)發(fā)行條件，支持國有有大中型企企業(yè)發(fā)債用用于棚戶區(qū)區(qū)改造;三、推進(jìn)企企業(yè)債券品品種創(chuàng)新，，研究推出出棚戶區(qū)改改造項目收益?zhèn)鶄?；（項目收益?zhèn)鶄徽加糜玫胤秸鶎偻度谌谫Y平臺公公司年度發(fā)發(fā)債指標(biāo)。。）四、與開發(fā)發(fā)性金融政政策相銜接接，擴(kuò)大““債貸組合”用于棚戶戶區(qū)改造范范圍；五、優(yōu)化棚棚戶區(qū)改造造債券品種種方案設(shè)計，科學(xué)合理理設(shè)置債券券期限和還還本付息方方式；（凡實施棚戶戶區(qū)改造的的地方城投投類企業(yè)發(fā)發(fā)債可不再再實行分?jǐn)倲傔€本的強(qiáng)強(qiáng)制性債券券方案設(shè)計計）國家發(fā)展改改革委辦公公廳2014年5月13日PPP模式？61關(guān)于制止地地方政府違違法違規(guī)融融資行為的的通知財預(yù)[2012]463號各省、自治治區(qū)、直轄轄市、計劃劃單列市財財政廳（局局）、發(fā)展展改革委，，中國人民民銀行上海?？偛?、各各分行、營營業(yè)管理部部、省會（（首府）城城市中心支支行、副省省級城市中中心支行，，各銀監(jiān)局局：《國務(wù)院關(guān)于于加強(qiáng)地方方政府融資資平臺公司司管理有關(guān)關(guān)問題的通通知》（國發(fā)〔2010〕19號）下發(fā)后后，地方各各級政府加加強(qiáng)融資平平臺公司管管理，取得得了階段性性成效。地地方政府性性債務(wù)規(guī)模模迅速膨脹脹的勢頭得得到有效遏遏制，大部部分融資平平臺公司正正在按照市市場化原則則規(guī)范運行行，銀行業(yè)業(yè)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)對融資平平臺公司的的信貸管理理更加規(guī)范范。但是，，最近有些些地方政府府違法違規(guī)規(guī)融資有抬抬頭之勢，，如違規(guī)采采用集資、、回購（BT）等方式舉舉債建設(shè)公公益性項目目，違規(guī)向向融資平臺臺公司注資資或提供擔(dān)擔(dān)保，通過過財務(wù)公司司、信托公公司、金融融租賃公司司等違規(guī)舉舉借政府性性債務(wù)等。。為有效防防范財政金金融風(fēng)險，，保持經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)健康康發(fā)展和社社會穩(wěn)定，，現(xiàn)就有關(guān)關(guān)問題通知知如下：一、嚴(yán)禁直直接或間接接吸收公眾眾資金違規(guī)規(guī)集資地方各級政政府及所屬屬機(jī)關(guān)事業(yè)業(yè)單位、社社會團(tuán)體等等要嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行《國務(wù)院辦公公廳關(guān)于依依法懲處非非法集資有有關(guān)問題的的通知》（國辦發(fā)明明電〔2007〕34號）等有關(guān)關(guān)規(guī)定，未未經(jīng)有關(guān)監(jiān)監(jiān)管部門依依法批準(zhǔn)不得直接或或間接吸收收公眾資金金進(jìn)行公益益性項目建建設(shè)，不得對機(jī)機(jī)關(guān)事業(yè)單單位職工及及其他個人人進(jìn)行攤派集資或組織購買理財、信托托產(chǎn)品，不不得公開宣宣傳、引導(dǎo)導(dǎo)社會公眾眾參與融資資平臺公司司項目融資資。二、切實規(guī)規(guī)范地方政政府以回購購方式舉借借政府性債債務(wù)行為除法律和國國務(wù)院另有有規(guī)定外，，地方各級級政府及所所屬機(jī)關(guān)事事業(yè)單位、、社會團(tuán)體體等不得以委托托單位建設(shè)設(shè)并承擔(dān)逐逐年回購（（BT）責(zé)任等方方式舉借政政府性債務(wù)務(wù)。對符合法法律或國務(wù)務(wù)院規(guī)定可可以舉借政政府性債務(wù)務(wù)的公共租賃住住房、公路路等項目，確確需采取代代建制建設(shè)設(shè)并由財政政性資金逐逐年回購（（BT）的，必須須根據(jù)項目目建設(shè)規(guī)劃劃、償債能能力等，合合理確定建建設(shè)規(guī)模，，落實分年年資金償還還計劃。三、加強(qiáng)對對融資平臺臺公司注資資行為管理理地方政府對對融資平臺臺公司注資資必須合法法合規(guī)，不得將政府府辦公樓、、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、公園園等公益性性資產(chǎn)作為為資本注入入融資平臺臺公司。嚴(yán)格執(zhí)行行《土地管理法法》等有關(guān)規(guī)定定，地方政政府將土地注入融融資平臺公公司必須經(jīng)過法法定的出讓讓或劃撥程程序。以出出讓方式注注入土地的的，融資平平臺公司必必須及時足足額繳納土土地出讓收收入并取得得國有土地地使用證；；以劃撥方方式注入土土地的，必必須經(jīng)過有有關(guān)部門依依法批準(zhǔn)并并嚴(yán)格用于于指定用途途。融資平平臺公司經(jīng)經(jīng)依法批準(zhǔn)準(zhǔn)利用原有有劃撥土地地進(jìn)行經(jīng)營營性開發(fā)建建設(shè)或轉(zhuǎn)讓讓原劃撥土土地使用權(quán)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照規(guī)定定補(bǔ)繳土地地價款。地地方各級政政府不得將將儲備土地地作為資產(chǎn)產(chǎn)注入融資資平臺公司司，不得承承諾將儲備備土地預(yù)期期出讓收入入作為融資資平臺公司司償債資金金來源。62關(guān)于制止地地方政府違違法違規(guī)融融資行為的的通知財預(yù)[2012]463號四、進(jìn)一步步規(guī)范融資資平臺公司司融資行為為地方各級政政府必須嚴(yán)嚴(yán)格按照有有關(guān)規(guī)定規(guī)規(guī)范土地儲儲備機(jī)構(gòu)管管理和土地地融資行為為，不得授權(quán)融融資平臺公公司承擔(dān)土土地儲備職職能和進(jìn)行行土地儲備備融資，不得將土地儲備貸貸款用于城市建建設(shè)以及其其他與土地地儲備業(yè)務(wù)務(wù)無關(guān)的項項目。符合合條件的融資平臺公公司因承擔(dān)公共共租賃住房房、公路等等公益性項項目建設(shè)舉借需要財財政性資金金償還的債務(wù)，除除法律和國國務(wù)院另有有規(guī)定外，，不得向非金金融機(jī)構(gòu)和和個人借款款，不得通通過金融機(jī)機(jī)構(gòu)中的財財務(wù)公司、、信托公司司、基金公公司、金融融租賃公司司、保險公公司等直接接或間接融融資。五、堅決制制止地方政政府違規(guī)擔(dān)擔(dān)保承諾行行為地方各級政政府及所屬屬機(jī)關(guān)事業(yè)業(yè)單位、社社會團(tuán)體，，要繼續(xù)嚴(yán)嚴(yán)格按照《擔(dān)保法》等有關(guān)法律律法規(guī)規(guī)定定，不得出出具擔(dān)保函函、承諾函函、安慰函函等直接或或變相擔(dān)保保協(xié)議，不不得以機(jī)關(guān)事業(yè)單單位及社會會團(tuán)體的國國有資產(chǎn)為其他單位位或企業(yè)融融資進(jìn)行抵抵押或質(zhì)押押，不得為為其他單位位或企業(yè)融融資承諾承承擔(dān)償債責(zé)責(zé)任，不得得為其他單單位或企業(yè)業(yè)的回購（（BT）協(xié)議提供供擔(dān)保，不不得從事其其他違法違違規(guī)擔(dān)保承承諾行為。。地方各級政政府要從大大局出發(fā)，，充分認(rèn)識識制止違法法違規(guī)融資資行為的重重要性和緊緊迫性，統(tǒng)統(tǒng)一思想，，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，切實擔(dān)擔(dān)負(fù)起加強(qiáng)強(qiáng)地方政府府性債務(wù)管管理、防范范財政金融融風(fēng)險的責(zé)責(zé)任，規(guī)范范政府及所所屬機(jī)關(guān)事事業(yè)單位、、社會團(tuán)體體、融資平平臺公司行行為。要對對地方各級級政府及所所屬機(jī)關(guān)事事業(yè)單位、、社會團(tuán)體體、融資平平臺公司違違法違規(guī)融融資或擔(dān)保保承諾行為為進(jìn)行清理理整改。對對限期不改改的，依法法依規(guī)追究究相關(guān)責(zé)任任人的責(zé)任任。財政部發(fā)展改革革委人民銀行銀銀監(jiān)會2012年12月24日中鐵二局“鐵半半城“舊城改造項目（千千畝）中信深圳（集團(tuán)））公司中信蜀都項目（新新中心）成都市干道指揮部部城東舊城改造項目城市運營商ppp模式下的城市運營商突破了土地一級市市場的開發(fā)的范疇疇，走到了區(qū)域運作的層次上。是一個從土地的整理開始，到之后的配套建設(shè)的區(qū)域性的運營項項目舊城改造涵蓋了土土地一級市場的開發(fā)和土土地二級市場的開發(fā)（房房地產(chǎn)開發(fā)）兩兩個層次蘇州中心廣場因因其罕見的體量量規(guī)模而創(chuàng)下了了國內(nèi)建筑的六六個“第一”：：蘇州中心廣場項項目總面積達(dá)182萬平方米，是目目前國內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)發(fā)城市綜合體;項目地下空間總總面積約52萬平方米，是目目前國內(nèi)規(guī)模最最大的整體開發(fā)發(fā)地下空間;在蘇州中心廣場場內(nèi)，設(shè)有蘇州州工業(yè)園區(qū)金雞雞湖城市發(fā)展有有限公司與新加加坡凱德商用產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有限公司合合資合作開發(fā)的的國內(nèi)單體規(guī)模模最大的購物中心，總建筑面積達(dá)達(dá)40多萬平方米;項目將建5萬平方米的屋頂頂花園，是國內(nèi)內(nèi)規(guī)模最大的空中生態(tài)花園;蘇州中心廣場設(shè)設(shè)置集中供冷供供熱系統(tǒng)，是目目前國內(nèi)規(guī)模最最大的城市綜合合體集中供冷供熱系系統(tǒng);此外，項目整體體地下三層、部部分地下四層，，基坑占地面積積達(dá)14萬平方米，開挖挖深度17至22米，開挖土方約約220萬立方米，是目目前國內(nèi)規(guī)模最最大的城市建筑筑基坑工程。用PPP運營城市綜合體體？城市綜合體2015年1月，以12.86億元將51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金鷹鷹商貿(mào)。第四次次違約交房。一邊是嚴(yán)厲地產(chǎn)產(chǎn)宏觀調(diào)控下，日益萎縮的的住宅項目，一一邊卻是四處開開花的超大城市市綜合體，這種種狀況讓人困惑惑。萎縮的公共綠地地由于大規(guī)模建設(shè)設(shè)用地需要，原原先綠茵環(huán)繞，，號稱小新加坡坡的蘇州工業(yè)園園區(qū)的公共綠地地規(guī)模迅速減少少。綜合體的建設(shè)進(jìn)進(jìn)度更要匹配城市規(guī)模擴(kuò)大的的速度、人流增增長的速度，要根據(jù)實際需需求不能盲目。未來一年商業(yè)地地產(chǎn)會出現(xiàn)大量量爛尾樓？蘇州中心廣場項項目18塊土地皆由當(dāng)?shù)卣潮尘暗钠髽I(yè)通過過招拍掛程序獲獲得。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)金雞湖城城市發(fā)展有限公公司為了獲得金金雞湖旁的商業(yè)業(yè)用地，單位面面積(每平方米)價格達(dá)1.5萬元左右。這相當(dāng)于于園區(qū)政府在用用自己的公司造造城市綜合體。。優(yōu)點是，充分分運用了園區(qū)政政企合一的身份份，以財政作為為擔(dān)保和背書，，運用政府融資資平臺進(jìn)行融資資建設(shè)。但缺點也是顯而易見的的，這個模式必須在上升通道道時才能運轉(zhuǎn)，萬萬一地產(chǎn)的整體體大勢不好，容容易造成園區(qū)背背上沉重的債務(wù)務(wù)。城市綜合體體的未來前景以以及城市綜合體體的大規(guī)模資金金投入等都隨時時考驗著這些國國企。城市綜合體危危機(jī)“東方之門”的的開發(fā)商為蘇州州乾寧置業(yè)有限限公司(下稱“乾寧置業(yè)業(yè)”)。于2003年8月成立，2004年2月，乾寧置業(yè)以以約4億元競得東方之門所所在地塊，折合合1104萬元/畝，創(chuàng)下當(dāng)時蘇蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)經(jīng)營性用地出讓讓單價紀(jì)錄。在在當(dāng)時，總建筑筑面積約43萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國國內(nèi)體量最大、、投資最多的單單體建筑。在2011年下半年，拿地地7年之后，“東方方之門”項目終終于獲得了兩張張預(yù)售證?！皷|東方之門”雖然然貌似商業(yè)物業(yè)業(yè)，但其實兩條條“褲腿”卻有有兩種產(chǎn)權(quán)：一一條“褲腿”(南樓)擁有70年住宅產(chǎn)權(quán)，開開發(fā)為113平方米至2000平方米“豪宅””對外出售，售售價在每平方米米1.8萬至8萬，面積為11.1萬平方米，共341套。另一條“褲褲腿”(北樓)擁有40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)開發(fā)發(fā)成90~240平方米酒店公寓寓對外出售，售售價在每平方米米2萬至5萬，面積為5.85萬平方米，共264套。截至2012年9月6日，酒店公寓可可售套數(shù)為164，去化近四成，，但341套“豪宅”則仍仍有303套顯示為“可售售”。截至2013年8月25日，東方之門酒酒店式公寓銷售售狀況相對較好好，目前可售房房源為103套，去化近半;而住宅產(chǎn)品的銷銷售狀況尤其慘慘淡，目前的可可售房源為326套，而總共409套房源僅售出83套，去化僅兩成成。城市綜合體危危機(jī)--東方之門項目融資是以特定項目的的資產(chǎn)、預(yù)期收收益或權(quán)益作為為抵押而取得的的一種無追索權(quán)權(quán)或有限追索權(quán)權(quán)的融資或貸款款。該融資方式式一般應(yīng)用于現(xiàn)現(xiàn)金流量穩(wěn)定的的發(fā)電、道路、、鐵路、機(jī)場、、橋梁等大型基基建項目。項目在融資過程程中的作用1、項目導(dǎo)向2、有限追索或無無追索3、項目需要具有有很好的經(jīng)濟(jì)效效益和穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流4、籌資額度大5、風(fēng)險分擔(dān)6、融資成本高7、表外融資項目融資的特點點快速公交系統(tǒng)是是一種高品質(zhì)、、高效率、低能能耗、低污染、、低成本的形式式，可根據(jù)客流流變更運力，適適應(yīng)性強(qiáng)，充分分體現(xiàn)了以人為為本，構(gòu)建和諧諧社會的發(fā)展理理念?？焖俟唤幌到y(tǒng)采用先進(jìn)進(jìn)的公共交通車車輛和高品質(zhì)的的服務(wù)設(shè)施，通通過專用道路空空間來實現(xiàn)快捷捷、準(zhǔn)時、舒適適和安全的服務(wù)務(wù)。項目發(fā)起人擁有項目公司的的全部或部分股股權(quán)，除提供部部分股本資金外外，還需要以直直接或間接擔(dān)保保的形式為項目目公司提供一定定的信用支持。。項目公司是直接參與項目目建設(shè)和管理，，并承擔(dān)債務(wù)責(zé)責(zé)任的法律實體體。也是組織和和協(xié)調(diào)整個項目目開發(fā)建設(shè)的核核心。金融機(jī)構(gòu)是項目融資資金金來源的主要提提供者，可以是是一兩家銀行，，也可以是由十十幾家銀行組成成的銀團(tuán)。專業(yè)融資顧問在項目融資中發(fā)發(fā)揮重要的作用用，在一定程度度上影響到項目目融資的成敗。。融資顧問通常常由投資銀行、、財務(wù)公司或商商業(yè)銀行融資部部門來擔(dān)任。項目產(chǎn)品的購買買者在項目融資中發(fā)發(fā)揮著重要的作作用。項目的產(chǎn)產(chǎn)品銷售一般是是通過事先與購購買者簽訂的長長期銷售協(xié)議來來實現(xiàn)。而這種種長期銷售協(xié)議議形成的未來穩(wěn)穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成成項目融資的信信用基礎(chǔ)。項目融資的參與與者項目融資的主要要結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)信用保證結(jié)構(gòu)單一項目子公司司非限制性子公司司代理公司公司型合資結(jié)構(gòu)構(gòu)合伙制或者有限限合伙制結(jié)構(gòu)非公司型合資結(jié)結(jié)構(gòu)等。項目的融資結(jié)構(gòu)構(gòu)是項目融資的的核心，通常采采用的項目融資資模式有：產(chǎn)品品支付融資、杠杠桿租賃融資、、BOT、PPP、TOT融資、ABS融資等多種模式式。項目的資金結(jié)構(gòu)構(gòu)主要是決定在在項目中股本資資金和債務(wù)資金的形形式、相互之間間的比例關(guān)系以以及相應(yīng)的來源源等。項目融資中通常常使用的資金有有：股本和準(zhǔn)股股本、商業(yè)銀行行貸款、國際銀銀行貸款、國際際債券、租賃融融資等。項目的信用擔(dān)保保結(jié)構(gòu)是至關(guān)重重要的因素。項目融資中的主主要擔(dān)保形式有有：項目完工擔(dān)擔(dān)保、資金缺額額擔(dān)保、長期購購買項目產(chǎn)品協(xié)協(xié)議、長期供貨貨協(xié)議為基礎(chǔ)的的項目擔(dān)保等。。項目融資的類型型1.項目貸款2.融資租賃融資租賃是一種種特殊的債務(wù)融融資方式，即項項目建設(shè)中如需需要資金購買某某設(shè)備，可以向向某金融機(jī)構(gòu)申申請融資租賃。。由該金融機(jī)構(gòu)構(gòu)購入此設(shè)備，，租借給項目建建設(shè)單位，建設(shè)設(shè)單位分期付給給金融機(jī)構(gòu)租借借該設(shè)備的租金金。3.特許經(jīng)營，如BOT方式對于部分大型的的營利性基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項目，如電電廠、高速公路路、污水處理廠廠等，可由政府府與私人投資者者簽訂特許協(xié)議議，由私人投資資者組建項目公公司，實施項目目建設(shè)，并在運運營一定期限之之后再移交政府府的方式，稱為為BOT(build—operate—transfer)模式。BOT項目融資的基本本操作流程一般般包括以下三個個階段：（1）B——建設(shè)階段。一般情況下，，投資者根據(jù)東東道國政府的法法律、法規(guī)，按按照一定的出資資比例與東道國國共同組建股份份公司或者企業(yè)業(yè)等，成立雙方方合營的公司。。（2）O——運營階段。在BOT中，運營即企業(yè)業(yè)的運轉(zhuǎn)、操作作以及管理。在在具體的運營方方式中可以選擇擇獨立經(jīng)營、參參與經(jīng)營以及其其他經(jīng)營方式。。（3）T——轉(zhuǎn)讓階段。在特許權(quán)期滿滿后，項目公司司將一個運行良良好的項目移交交給項目所在國國政府或者政府府所屬機(jī)構(gòu)。BOT的基本操作流程程項目資金流遇到到困難時，政府府應(yīng)向承包商提提供財團(tuán)支持在沒有立法的前前提下，簽訂特特許合同后，應(yīng)應(yīng)要求政府頒布布項目特許條例例（適用于整個個行業(yè)），使特特許條件更具法法律效力與政府出資的項項目享受同等待待遇，一旦產(chǎn)生生重大不利影響響，政府應(yīng)立即即按現(xiàn)價回購項項目在合同中約定收收費價格和通行行量區(qū)間，當(dāng)通通行