《央視論壇》之一都是開發(fā)商惹的禍都是開發(fā)商惹的禍“物業(yè)糾紛何時(shí)了”（一）主持人：觀眾朋友晚上好，歡迎您收看今晚的《央視論壇》。最近我們注意到有關(guān)于物業(yè)糾紛的新聞還真不少，尤其現(xiàn)在又到年關(guān)了，一方面物業(yè)公司催著交錢，而另一方面業(yè)主喊著維權(quán)，雖說物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)公布兩年多了，但我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛并沒有漸漸平息的趨勢(shì)，反而是愈演愈烈，按理說物業(yè)管理公司是業(yè)主請(qǐng)來(lái)的保姆，但是最后怎么會(huì)達(dá)到水火不相容的程度呢？公說公有理，婆說婆有理，那么到底物業(yè)公司收費(fèi)多少才算是合理的呢？作為業(yè)主來(lái)講除了不交錢之外，還有沒有其它的合法的維權(quán)渠道。這就是我們今天要討論的話題。從今天開始我們《央視論壇》將開辟一個(gè)系列講座，來(lái)討論物業(yè)糾紛背后的深層問題，首先介紹一下今天到場(chǎng)的三位嘉賓，一位是北京市建委物業(yè)管理處的處長(zhǎng)劉剛先生，歡迎您。一位是北京某房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人李建國(guó)，歡迎您。一位是人民大學(xué)公共政策研究中心的研究員舒可心，歡迎您。這樣，我們?cè)谟懻撨@個(gè)話題之前先看一個(gè)短片，了解一下相關(guān)情況。短片月日，北京市朝陽(yáng)法院名執(zhí)行法官和法警兵分路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等個(gè)小區(qū)，采取“堵被窩”的方式對(duì)戶長(zhǎng)年拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)人進(jìn)行了司法拘留。月日上午，著名歌唱家朱明瑛拖欠物業(yè)費(fèi)一案在北京朝陽(yáng)法院作出一審判決。法院判令朱明瑛日內(nèi)，給付拖欠的物業(yè)費(fèi)和滯納金萬(wàn)元。宣判后，朱明瑛的代理人當(dāng)庭表示上訴。據(jù)北京市朝陽(yáng)法院統(tǒng)計(jì)，該法院受理的物業(yè)管理糾紛案件從年的件上升到年的件，也就是說，在短短三年里，物業(yè)管理糾紛案件激增了近倍。另外，北京市消協(xié)對(duì)北京市個(gè)居住小區(qū)和個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行的隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，由開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛，占到小區(qū)物業(yè)管理糾紛的以上。主持人：看到剛才這個(gè)短片集中透露了兩個(gè)信息，第一物業(yè)糾紛現(xiàn)在不是個(gè)別案例，是一個(gè)普遍現(xiàn)象，而且應(yīng)該說到了一個(gè)比較嚴(yán)重的階段了，以至法院要強(qiáng)制執(zhí)行拖欠物業(yè)費(fèi)。第二個(gè)問題就是，我們看到一系列的糾紛當(dāng)中它舉了一個(gè)數(shù)字，就是開發(fā)商的遺留問題占到了物業(yè)糾紛起因的％以上。劉處長(zhǎng)，我記得您也說過一句話，就是說開發(fā)商遺留問題是很多物業(yè)糾紛產(chǎn)生的一個(gè)主要原因，就您所了解的情況的來(lái)看，現(xiàn)在開發(fā)商都有哪些遺留問題最后造成物業(yè)糾紛？劉剛：從我們接到的這種投訴來(lái)看，基本上圍繞著幾個(gè)方面的投訴，一個(gè)是前期開發(fā)的一些外部條件發(fā)生變化，比如規(guī)劃調(diào)整，綠地的調(diào)整，或者這種圖紙的調(diào)整，跟業(yè)主的知情權(quán)之間的矛盾。主持人：這是原來(lái)樓書上許諾的，沒有了。劉剛：對(duì)，第二個(gè)就是發(fā)展商建筑質(zhì)量問題，比如說防水問題，外墻的防水，屋面防水、建筑質(zhì)量的裂縫就這個(gè)。當(dāng)然它有的時(shí)候跟建筑結(jié)構(gòu)沒關(guān)系，我們買房子都非常關(guān)注這些細(xì)節(jié)，比如窗戶的大小這些。第三個(gè)方面，就是圍繞著建筑商的一些承諾，這個(gè)承諾可能我承諾你有什么車位，有什么會(huì)所，這個(gè)沒有實(shí)現(xiàn)，或者它分期在實(shí)現(xiàn)，業(yè)主進(jìn)去生活以后就覺得發(fā)現(xiàn)發(fā)展商在欺騙，矛盾就產(chǎn)生了。但是隨著現(xiàn)在的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)商越來(lái)越成熟，現(xiàn)在的投訴，開始往物業(yè)本身的服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，這是我們現(xiàn)在的一個(gè)投訴的變化的趨勢(shì)。主持人：您說了這樣一個(gè)變化趨勢(shì)，舒老師，你在幫業(yè)主維權(quán)的時(shí)候，這業(yè)主有沒有意識(shí)到這個(gè)問題是開發(fā)商的問題，這個(gè)問題是物業(yè)管理公司的問題？舒可心：大家知道存在決定意識(shí)，我們不能去逼著業(yè)主們意識(shí)成什么樣，中國(guó)物業(yè)管理從年到現(xiàn)在多年的時(shí)間，物業(yè)管理這一個(gè)行業(yè)一直都是作為開發(fā)商的售后服務(wù)部門出現(xiàn)的。所以隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程，很多開發(fā)商越來(lái)越聰明了，他不讓物業(yè)公司來(lái)做這個(gè)維修工作，這樣就把物業(yè)管理和房屋質(zhì)量徹底的揪開了，分開了，那么新的存在就會(huì)讓業(yè)主的意識(shí)發(fā)生變化，物業(yè)管理其實(shí)不是跟房屋質(zhì)量有關(guān)的行業(yè)。主持人：李總，我們請(qǐng)您來(lái)，其中一個(gè)很重要的原因，您是一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，但為什么開發(fā)商會(huì)遺留這么多問題，最后甩手給物業(yè)公司了，不應(yīng)該直接找到開發(fā)商嗎？李建國(guó)：我覺得應(yīng)該是可以的，我的身份特殊一些，一則我是房地產(chǎn)商的負(fù)責(zé)人，另外以前我也一直是業(yè)主，沒有做房地產(chǎn)之前一直是以業(yè)主的身份出現(xiàn)的，也出現(xiàn)維權(quán)的問題，這種問題非常多，也有時(shí)候因?yàn)閭€(gè)人，不管你的房子多好，但是你在物業(yè)小區(qū)里只是單個(gè)的業(yè)主，他的權(quán)利其實(shí)是比較弱的。跟一個(gè)公司比，跟一個(gè)發(fā)展商比，總是弱勢(shì)。我覺得我現(xiàn)在轉(zhuǎn)到發(fā)展商了，所以我會(huì)設(shè)身處地的變換回來(lái)角度看待這個(gè)問題，所以我們也會(huì)采取一系列的措施。劉剛：這種矛盾的交流可能物業(yè)公司體會(huì)的更多一點(diǎn)，我們希望物業(yè)公司能夠作為他的小區(qū)的服務(wù)者來(lái)講，你應(yīng)該及時(shí)的去把發(fā)展商和包括發(fā)展商請(qǐng)的建筑商和業(yè)主之間的交流有機(jī)的溝通起來(lái)。不能讓他們產(chǎn)生對(duì)抗，有這個(gè)職責(zé)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要因素，你不能說我不管，這是發(fā)展商的事，不歸我管，我也不希望這種情況存在。李建國(guó)：所以我覺得發(fā)展商的責(zé)任應(yīng)該是扎扎實(shí)實(shí)的把你的房子把質(zhì)量建好，提供一段時(shí)期的售后服務(wù)，說現(xiàn)在商品中房子是大的商品，一套房子少則幾十萬(wàn)，大則上千萬(wàn)，幾千萬(wàn)的都有，為什么沒有售后服務(wù)，汽車有，手機(jī)有，小到小的商品，都有一年兩年的保護(hù)，維護(hù)期，是免費(fèi)維護(hù)期。說交房就可以了，那會(huì)兒肯定暫時(shí)嗎？沒有問題，但是很容易出現(xiàn)問題的。所以我覺得作為我來(lái)說，我變換角度考慮，我們搞了一個(gè)三年售后服務(wù)，我們承諾在我們簽署的合同中對(duì)業(yè)主承諾三年內(nèi)所有的設(shè)施，除了人為的破壞之外，一切責(zé)任由發(fā)展商來(lái)負(fù)擔(dān)。舒可心：如果房地產(chǎn)商自己能夠?qū)|(zhì)量進(jìn)行管理和維修保養(yǎng)，或者用質(zhì)量擔(dān)保體系或者保險(xiǎn)或者像李總這樣自己做質(zhì)量維護(hù)的話，那就跟物業(yè)公司沒有關(guān)，那么這樣的情況下業(yè)主跟發(fā)展商的糾紛就可以用發(fā)展商之間來(lái)解決，而不會(huì)用欠費(fèi)的辦法來(lái)解決，那不會(huì)發(fā)生現(xiàn)在這種情況。主持人：所以說要是解決物業(yè)糾紛當(dāng)中現(xiàn)在相對(duì)主要的原因就是開發(fā)商遺留問題產(chǎn)生的原因，首先還是要把職責(zé)明確了。責(zé)、權(quán)、利明確了，然后發(fā)展商做到自己應(yīng)該做的事情。我們談了半天由于開發(fā)商遺留問題引起的糾紛，我們也看一個(gè)例子。短片北京望京地區(qū)的一個(gè)樓盤發(fā)生物業(yè)糾紛，開發(fā)商在售樓時(shí)承諾將由一家物業(yè)公司人員進(jìn)行酒店式管理，但是業(yè)主入住才個(gè)月，就換成了另一家物業(yè)公司；沒過多久，又由開發(fā)商自己成立的物業(yè)管理公司全面接管了小區(qū)的物業(yè)。此后，物業(yè)糾紛一直不斷。先是房屋公攤面積引起爭(zhēng)執(zhí)，隨后又出現(xiàn)規(guī)劃被改動(dòng)、業(yè)主們共享的綠地面積減少而項(xiàng)目的容積率卻在增加的情況。進(jìn)而業(yè)主們又發(fā)現(xiàn)一些物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目收取不合理，加上小區(qū)屢屢發(fā)生盜竊事件和外墻清潔問題，引發(fā)了業(yè)主對(duì)保安和保潔服務(wù)的不滿。在數(shù)次溝通未果之后，業(yè)主們明確要求換掉物業(yè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一起物業(yè)糾紛是一種典型的由開發(fā)商遺留問題引發(fā)的、由開發(fā)商選聘的物業(yè)公司服務(wù)不到位而激化的物業(yè)糾紛。主持人：剛才這個(gè)例子也舉到了，其實(shí)剛才舒老師也談到，很多物業(yè)公司在解決糾紛的時(shí)候，尤其是業(yè)主跟開發(fā)商有些矛盾的時(shí)候，物業(yè)公司的屁股是坐在開發(fā)商一邊的，因?yàn)樗麚?dān)心什么呢，我不坐在你那邊你不聘我，因?yàn)樽铋_始剛剛你講的前期研聘的時(shí)候權(quán)利是攥在開發(fā)商手里的，這是第一，第二，我們還注意到其實(shí)很多物業(yè)公司就是開發(fā)商的全資子公司或者控股公司或者是裙帶公司，順便就把這塊肥肉交給自己的公司，繼續(xù)掙這個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的錢。當(dāng)發(fā)生矛盾的時(shí)候，也是老子照顧兒子，兒子袒護(hù)老子，那么業(yè)主不就處于弱勢(shì)地位嗎？劉剛：實(shí)際上這是我們物業(yè)管理發(fā)展過程中的問題，因?yàn)槲覀兡暝绿?hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，我們對(duì)這個(gè)前期物業(yè)管理沒有特別明確地說你必須得建管分離，就是建設(shè)和管理一定要分開的問題，年月號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定以后要求建管分離，發(fā)展商要通過招投標(biāo)選擇一個(gè)自己的，到社會(huì)上選擇一個(gè)物業(yè)公司，而且這個(gè)物業(yè)管理公司要跟你這個(gè)開發(fā)商分開，你說的問題實(shí)際上變成了我們有一個(gè)歷史沿革的過程，可能在老項(xiàng)目當(dāng)中還是有傳承的依賴關(guān)系在里頭，這個(gè)東西有歷史時(shí)代的背景，而且法律它有一個(gè)不溯及既往，所以我們也希望通過成立召開業(yè)主大會(huì)、成立主管會(huì)來(lái)解決管理主體的問題。舒：社會(huì)化、市場(chǎng)化了以后，這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司不再完全聽開發(fā)商的了，它就要考慮能不能跟業(yè)主大會(huì)續(xù)聘的問題。他自然進(jìn)來(lái)以后，就要想屁股坐在哪，它至少要坐在中間而不能是坐在一邊，因?yàn)橛锌赡苷匍_業(yè)主大會(huì)以后就把它給解聘了。劉0：畢竟業(yè)主給你物業(yè)費(fèi)的，是你的衣食父母，你應(yīng)該把這個(gè)衣食父母做好，而不是說把屁股坐在發(fā)展商那兒。我們也在從政府的角度，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)做好服務(wù)，提高我們老百姓的生活水平。下面我們來(lái)看一個(gè)短片，了解物業(yè)公司跟開發(fā)商關(guān)系的形式。短片年月日，中國(guó)內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司深圳物業(yè)管理公司誕生，它是深圳市房地產(chǎn)公司的一個(gè)全資下屬企業(yè)，它的誕生標(biāo)志著中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理從無(wú)到有，但其從屬于深圳市房地產(chǎn)公司的地位也成為物業(yè)管理企業(yè)成為開發(fā)商附庸的開端。多年來(lái)，全國(guó)最知名的物業(yè)管理企業(yè)如萬(wàn)科、中海、金地等全都有開發(fā)商背景，它們之間的父子關(guān)系短時(shí)期難以擺脫。根據(jù)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的報(bào)道，目前全國(guó)萬(wàn)家物業(yè)管理公司中，屬于開發(fā)商辦的，屬于房管所改制或后勤單位改制，純粹意義上的專業(yè)管理公司僅占的份額。但國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)管理公司所占的份額約。主持人：我們看這個(gè)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在是％的物業(yè)管理公司都跟開發(fā)商有著某種瓜葛，專業(yè)的管理公司只占到％，我想問一下專業(yè)的物業(yè)管理公司跟這種有瓜葛的管理公司區(qū)別在哪兒呢？劉剛：物業(yè)管理的發(fā)展，比如從全國(guó)來(lái)講，深圳最早，年開始，實(shí)際上北京最早的物業(yè)公司是年，這個(gè)行業(yè)起步是年，北京的物業(yè)管理起步是年開始，從這個(gè)時(shí)間發(fā)展來(lái)看，我們從最初的幾家發(fā)展到現(xiàn)在多家的物業(yè)管理企業(yè)，發(fā)展速度是非常快的，投資的主體也慢慢處于多元化，我們很多知名的企業(yè)，最初也是從發(fā)展商當(dāng)中延伸出來(lái)的子公司，但是隨著市場(chǎng)不斷成熟，開始不接自己爸爸的項(xiàng)目了，開始接其它房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目、叔叔大爺?shù)捻?xiàng)目，其它很多的項(xiàng)目，我相信在全國(guó)來(lái)講，專業(yè)化是企業(yè)發(fā)展的方向，就是你要擺脫你爸爸對(duì)你的影響，房地產(chǎn)商對(duì)你的影響。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該是往更加專業(yè)，更加專注于物業(yè)管理的方向而努力，這是我們的一個(gè)發(fā)展方向。舒可心：其實(shí)從市場(chǎng)發(fā)展看，這個(gè)也不盡然一定是跟發(fā)展商沒關(guān)的物業(yè)公司一定是最好，那么我們看到武漢有一些小區(qū)，包括北京，全國(guó)有很多小區(qū)是發(fā)展商的子公司，由于發(fā)展商為了創(chuàng)名牌，他會(huì)千方百計(jì)讓這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理做得非常好，而且每年投入大量資金，我們現(xiàn)在有的物業(yè)管理公司提供免費(fèi)班車，哪兒來(lái)的錢，不是業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，是發(fā)展商幾年來(lái)、十來(lái)年就這樣往里墊的錢，發(fā)展商就為了創(chuàng)他的名牌，所以不一定什么樣的好，只要市場(chǎng)慢慢進(jìn)步就可以看到這個(gè)。主持人：我也買過房，我覺得在簽物業(yè)公司的時(shí)候有一點(diǎn)不公平，我在收房之前它一定要讓我簽一個(gè)物業(yè)管理的條約，這個(gè)條約已經(jīng)是成文的條約了，我不可能有任何改動(dòng)，如果說我不簽這個(gè)條約，我不聘這個(gè)物業(yè)公司的話我就甭想拿到我自己房子的鑰匙，等于是我要給家里請(qǐng)一個(gè)保姆，不是我了解這保姆什么樣，我去挑的保姆，是您給我派來(lái)的保姆，保姆什么價(jià)格，什么服務(wù)，全部是您定的，我對(duì)他不滿意還沒法。舒可心：實(shí)際上不是這樣的情況，這種不公平根本不是由于政府的政策，或者是發(fā)展商，實(shí)際上是由于我們業(yè)主不了解這個(gè)政策，建設(shè)部的規(guī)定是要求在簽署房屋買賣合同的時(shí)候，簽署這些東西，也就是說你不想簽署這些東西，你可以不買房，一定是跟買房合同同時(shí)簽的，而有些開發(fā)商怕你看了這些東西就不買房了，他為了賣房就先把房屋合同跟你簽了，等你入住的時(shí)候，再說簽這件事。劉剛：我們看物業(yè)管理本質(zhì)性的東西，物業(yè)管理應(yīng)該是一種公共性服務(wù)，公共性服務(wù)不是個(gè)性化的，不像請(qǐng)保姆，只對(duì)我一家，它是我們大家集體請(qǐng)一個(gè)保姆，發(fā)展商替我們請(qǐng)了，請(qǐng)了以后我們要跟他簽一個(gè)合同，約定他的服務(wù)費(fèi)用是多少，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是多少，我們按這個(gè)來(lái)進(jìn)行。這樣的話，實(shí)際上公共性服務(wù)不是以每個(gè)人的意愿來(lái)決定的，而是以每個(gè)人個(gè)人意愿的集合來(lái)決定這個(gè)問題。舒可心：但是主持人的意思，他應(yīng)該有知情權(quán)。我們今天告訴業(yè)主，跟發(fā)展商簽了合同以后，入住的時(shí)候別簽任何合同，他都得該把房子交給你就交給你，只要你履行了你跟開發(fā)商簽署的房屋買賣合同當(dāng)中的義務(wù)，都交了錢了，他就把房子交給你。交房子時(shí)再讓你簽什么，你都可以不簽。干嘛簽呀！那是另外一個(gè)合同，我想跟你簽就簽，合同是雙方意志的明確表示，而不是你單方面強(qiáng)加給我的。主持人：李總做的比較特別，他自己注冊(cè)了一個(gè)物業(yè)公司，萬(wàn)是吧，然后送給所有的業(yè)主。李建國(guó)：我以前住的社區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)堵車道的情況，有的業(yè)主可能跟物業(yè)公司有矛盾，他把車道堵住了，我們就在后面等，最后把車挪開。后來(lái)我就想，發(fā)展商能不能夠把這個(gè)公司注冊(cè)完以后，培訓(xùn)好以后，經(jīng)過招標(biāo)進(jìn)入這個(gè)花園，本來(lái)股份是發(fā)展商的，但是我把這個(gè)股份分給業(yè)主，怎么分呢，就是用單個(gè)業(yè)主所購(gòu)房屋面積占整個(gè)社區(qū)的可售面積比例，分配給各個(gè)業(yè)主，等于是這個(gè)公司是你注冊(cè)的，錢是你投的，但是以后的受益人不是你，權(quán)利人不是你，等于是發(fā)展商義務(wù)把這件事做好，做好以后，剩的一個(gè)是物業(yè)公司，一個(gè)是業(yè)主，一個(gè)是服務(wù)于被服務(wù)，這樣，等于兩者關(guān)系發(fā)生了根本的變化，一個(gè)是給業(yè)主打工，這是強(qiáng)制性的打工，因?yàn)槟闶俏业穆殕T，但這些股東又變成了投資人，說起來(lái)你是他的老板。主持人：李總，你剛才講到開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主責(zé)權(quán)利要分明，您做好房子了，進(jìn)行好售后服務(wù)了，這時(shí)候開發(fā)商您的任務(wù)已經(jīng)完成了，物業(yè)公司也有它的責(zé)權(quán)利，為什么要把物業(yè)公司送給業(yè)主呢？李建國(guó)：是這樣，如果不是我?guī)退M建起來(lái)，讓業(yè)主以后自發(fā)組建。主持人：可以到外邊聘一家物業(yè)公司。李建國(guó)：聘一家又回到老路上去了，聘一家，回來(lái)，物業(yè)公司的資質(zhì)如何？服務(wù)一定是賺錢的，不賺錢，賠錢沒有人來(lái)，所以它想賺這里面的錢，又會(huì)產(chǎn)生矛盾。即使跟我沒有關(guān)系了，但是它要賺錢，要維持他的公司，這也是天經(jīng)地義的，但是它收費(fèi)的合理性，它里面的透明度這些會(huì)給業(yè)主造成麻煩。這個(gè)時(shí)候又產(chǎn)生矛盾，那我的社區(qū)還是不夠和諧，這是換湯不換藥。舒可心：其實(shí)我們對(duì)李總的這個(gè)個(gè)案一直在追蹤研究，我們的研究結(jié)果是這樣的，幾句話，第一，他把發(fā)展商，原來(lái)推給物業(yè)公司的售后服務(wù)工作，由發(fā)展商自己拿走了，所以有可能減少掉大量的因發(fā)展房屋商質(zhì)量問題發(fā)生和物業(yè)公司之間的糾紛，這是第一個(gè)解決了。第二個(gè)解決什么呢？如果從市場(chǎng)上聘請(qǐng)一個(gè)物業(yè)公司來(lái)，業(yè)主還有可能對(duì)這個(gè)物業(yè)公司不滿意，會(huì)發(fā)生把物業(yè)公司炒掉的情況，炒掉一個(gè)物業(yè)公司不像家里炒一個(gè)保姆這么簡(jiǎn)單，假如家里有十個(gè)保姆，你要炒八個(gè)人走，炒十個(gè)人走，這十個(gè)人可能就把你們家鑰匙偷走，可能把你們家的米里面下點(diǎn)毒藥再走，理論上，你把這么一個(gè)百十來(lái)人的團(tuán)隊(duì)都炒掉。要砸這么一群人飯碗的時(shí)候，實(shí)際上是很危險(xiǎn)的一件事，這種情況下李總就把他們物業(yè)公司的股權(quán)讓給所有業(yè)主了，你炒不了這個(gè)公司了，因?yàn)檫@個(gè)公司是你自己的了，你炒誰(shuí)，這樣的話只是換職業(yè)經(jīng)理人。李建國(guó)：原來(lái)我也經(jīng)常聽到一些保安打業(yè)主，這種情況很多，為什么他敢打業(yè)主呢，就是因?yàn)樗蛲昴?，你想開除他，你拿他沒辦法，要物業(yè)公司總經(jīng)理開除他才可以。另外你想炒掉一個(gè)物業(yè)公司，要三分之二的人表決，三分之二在一個(gè)花園里非常難湊起來(lái)的，尤其大社區(qū)，你可能湊齊，所以根本換不掉的，他就可以有恃無(wú)恐，在我們這個(gè)社區(qū)就不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)槊總€(gè)業(yè)主都有提議權(quán)，提議給董事會(huì)，董事會(huì)經(jīng)過考察確有此事，可以命令總經(jīng)理開除他。這公司是自己的。主持人：李總這種做法有一個(gè)普遍的實(shí)施意義嗎？劉剛：我對(duì)李總的創(chuàng)新意識(shí)非常欽佩。我的觀點(diǎn)是這樣，一個(gè)城市的管理不能是一種模式，它應(yīng)該是多元化的，不同的管理模式，我們可以去不斷地嘗試，也許能找出一套更符合中國(guó)實(shí)際發(fā)展的城市管理制度。主持人：開發(fā)商遺留問題引出物業(yè)糾紛的，還有一個(gè)很重要的情況，開發(fā)商在前期選聘物業(yè)公司的時(shí)候，業(yè)主處于一個(gè)完全弱勢(shì)和不知情的情況，他們有可能出現(xiàn)利益勾結(jié)，在前期選擇物業(yè)公司的時(shí)候，業(yè)主怎么能行使他的知情權(quán)。舒可心：我是這么看的，作為買房子的人千萬(wàn)不要以為自己只買到了一個(gè)房子，你買了房子同時(shí)買了這個(gè)小區(qū)所有的公共設(shè)施，還買了一個(gè)發(fā)展商選的公共設(shè)施的管理者，你買了這么一大堆東西，你就要去看看這家物業(yè)公司在別的項(xiàng)目管的怎么樣，政府實(shí)際上有文件規(guī)定的，必須要求發(fā)展商在銷售房子的時(shí)候提前告訴人家這個(gè)項(xiàng)目是由哪個(gè)物業(yè)公司來(lái)管，你當(dāng)然就應(yīng)該知道這家物業(yè)公司