城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系研究畢業(yè)論文(doc31頁)圖書分類號：密級：畢業(yè)設(shè)計(論文)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系研究RELEATIONSHIPOFURBANIZATIONANDREALESTATEDEVELOPMENT學(xué)生姓名沈春紅班級09房管1學(xué)號20091512115學(xué)院名稱管理學(xué)院專業(yè)名稱工程管理（房地產(chǎn)經(jīng)營管理）指導(dǎo)教師王如全2013年5月23日摘要隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，生產(chǎn)要素和人口向城市聚集就會形成城市化。城市化是社會發(fā)展的必然過程，城市現(xiàn)代化、城市數(shù)量增多、城市人口集中、城市規(guī)模擴(kuò)大是它城市化的具體表現(xiàn)。雖然我國的城市化水平穩(wěn)步提高，但是由于我國是全世界最大的發(fā)展中國家和最多人口的國家，所以我國的城市化進(jìn)程必然會推動全球的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時我國的國民經(jīng)濟(jì)水平也將不斷提高。與此同時，我們需要認(rèn)清城市化進(jìn)程中引發(fā)的住房緊缺、城鎮(zhèn)人口過快增長、公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等一系列問題。隨著城市化進(jìn)程穩(wěn)步實(shí)施，我國的國民經(jīng)濟(jì)不斷增長，同時房地產(chǎn)業(yè)也得到了很好的發(fā)展?，F(xiàn)階段如何做到趨利避害，對城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系研究有著重要的意義。本文從房地產(chǎn)業(yè)和城市化的基本理論著手，在我國現(xiàn)階段快速發(fā)展的城市化背景下，采用了定性定量分析法、演繹歸納法、系統(tǒng)分析比較法，分析了城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間的相互影響關(guān)系，總結(jié)出城市化的發(fā)展有效的帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有力的推進(jìn)了城市化進(jìn)程，然后對徐州市的城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)；城市化；發(fā)展關(guān)系A(chǔ)bstractUrbanizationistheprocessofthedevelopmentofaproductiveforcestoacertainlevel,thepopulationandfactorsofproductiontoagathering,urbanizationhasbecomethenecessityofthedevelopmentofhumansociety,itisspecificperformance:urbanconcentrations,UrbanisierungisteinunvermeidbarerProzessdergesellschaftlichenEntwicklungurbanmodernization.Atpresent,Chinaisinanewperiodofacceleratedurbanization,however,Chinaisnotonlytheworld'smostpopulouscountry,andtheworld'slargestdevelopingcountry,China'surbanizationprocessisboundtoChina'seconomyandtheworldeconomyastrongimpetustothedevelopment.Mustalsorecognizethaturbanizationhasbroughtsomeproblems,suchas:therapidurbanpopulationgrowth,shortageofhousing,infrastructureurbanareweaken.InthecontextofChina'sacceleratedurbanization,withthedevelopmentofChina'srealestateindustrytherearestillsomeproblemshasbeendeveloped,Howtoprofitandavoidlossthisstageofurbanizationandrealestatedevelopmentrelationship?Meaningfulstageofurbanizationandthedevelopmentofrelationsoftherealestateindustry.StageofChina'scitiesintothebackground,startingfromthebasictheoryofurbanizationandrealestate,deductiveandinductive,quantitativeandqualitative,comparativeanalysisandsystemsanalysis.First,analysisoftheimpactofurbanizationontherealestateindustryandtherealestateindustryontheeffectsofurbanizationwereobtainedurbanizationresultinthedevelopmentbetweentherealestateindustry,realestateindustryastrongimpetustotheprocessofurbanization.ThenXuzhouKeywordsUrbanizationRealestateDevelopmentofrelations目錄TOC\o"1-4"\h\z\u1緒論 11.1選題背景及問題提出 11.1.1選題背景 11.1.2問題提出 11.2研究目的及意義 11.2.1研究目的 11.2.2研究意義 21.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.3.1國外研究現(xiàn)狀 21.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 32城市化與房地產(chǎn)業(yè)基本理論 52.1城市化基本理論 52.1.1城市化的內(nèi)涵 52.1.2城市化水平評價指標(biāo) 52.1.3中國城市化發(fā)展歷史及現(xiàn)狀 62.1.4我國城市化發(fā)展特點(diǎn) 82.2房地產(chǎn)業(yè)基本理論 92.2.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概念和特征 92.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有著重要作用 92.2.3我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程及現(xiàn)狀 103城市化對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析 113.1城市化對房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響 113.1.1新增城市人口對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求 113.1.2生活水平的提高對房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響 113.1.3城市化帶來的流動人口對房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響 123.2城市化對房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)的影響 123.3城市化加快房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級 124.房地產(chǎn)業(yè)對城市化的影響分析 134.1房地產(chǎn)業(yè)對城市化經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響 134.1.1房地產(chǎn)的高關(guān)聯(lián)性 134.1.2房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的影響 144.1.3房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的影響 154.2房地產(chǎn)對城市人口就業(yè)的影響 154.2.1房地產(chǎn)業(yè)直接提供就業(yè)機(jī)會 154.2.2房地產(chǎn)業(yè)間接提供就業(yè)機(jī)會 154.3房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高城市化質(zhì)量 164.3.1房地產(chǎn)業(yè)為改善居民居住條件做出貢獻(xiàn) 164.3.2房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提升了城市層次 165.徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系分析 175.1徐州市簡介 175.2徐州市城市化發(fā)展評價 175.3徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價 195.4徐州市城市化和房地產(chǎn)業(yè)長期趨勢的關(guān)系模型 215.5促進(jìn)徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議 235.5.1建立和完善城市社會保障機(jī)制 245.5.2保持合理的城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度 245.5.3房地產(chǎn)開發(fā)與城市化進(jìn)程協(xié)同配合 24結(jié)論 24致謝 25參考文獻(xiàn) 261緒論1.1選題背景及問題的提出1.1.1選題背景城市化是指人類賴以生存的社會，由封建陳舊的鄉(xiāng)村發(fā)展成為一個進(jìn)步文明的城市的所經(jīng)歷的過程。歐洲一些資本主義國家的城市化率達(dá)到80%，并且在發(fā)達(dá)國家中，國家收入的大部分來自于城市。因而可見，大部分發(fā)達(dá)國家的城市化水平基本經(jīng)歷了從興起到發(fā)展再到成熟的基本歷程。學(xué)者表示，發(fā)達(dá)國家所經(jīng)歷的城市化歷程在同一水平代表了城市化發(fā)展的總趨勢。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃指出要穩(wěn)步將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)人口。推進(jìn)城市化的首要任務(wù)就是把符合條件的農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。切實(shí)保障農(nóng)民宅基地、承包地的合法權(quán)利和利益，讓農(nóng)民有權(quán)選擇進(jìn)城或留鄉(xiāng)。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況、分步進(jìn)行，盡可能把在城鎮(zhèn)居住滿一定年限并有相對穩(wěn)定的勞務(wù)關(guān)系條件的農(nóng)民工和他的家屬轉(zhuǎn)化成城鎮(zhèn)人口。特大城市的人口數(shù)量要做到合理的控制，加強(qiáng)整頓大中城市的人口管理條例，繼續(xù)發(fā)揮吸納外來人口的積極作用，落戶條件要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況放低要求。鼓勵引導(dǎo)各大小城市探索政策，對農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)戶口的規(guī)模做出合理確定。實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，構(gòu)筑互補(bǔ)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、清晰的定位主體功能，有效利用國土資源的空間、努力尋求人和自然相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展途徑，依法落實(shí)不同地區(qū)公共服務(wù)的基本條件，堅持走中國特色社會主義城鎮(zhèn)化的道路，制定科學(xué)的發(fā)展方案，大力發(fā)展城鎮(zhèn)化。1.1.2問題提出我國城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個快速發(fā)展的新時期，同時他們之間引發(fā)了一系列不同程度的問題。在這個經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時代，作為城市化最有效的物質(zhì)載體，房地產(chǎn)業(yè)在城市化發(fā)展的各個階段扮演著不同角色。隨著一個國家城市化進(jìn)程快速發(fā)展，這個國家無論在政治、經(jīng)濟(jì)、或者文化方面都會受到不同程度的影響，暴露出不同層次的受污染的環(huán)境，緊張擁擠的住宅，衰退的經(jīng)濟(jì)，腐敗的政治等社會矛盾。所以關(guān)于二者間發(fā)展聯(lián)系的研究非常有必要。1.2研究目的及意義1.2.1研究目的21世紀(jì)以來，我國的城市化進(jìn)程己經(jīng)處在一個新的高度，我國的城市化率處于從原來的30%向70%快速增長的新階段。未來二十年我國都將處于城市化發(fā)展最為迅速的飛躍時期，從城市空間格局到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將發(fā)生很大的變化。該文章采用定性與定量的分析方法研究了城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)關(guān)系。在此，以徐州市的城市化與房地產(chǎn)業(yè)為例，運(yùn)用定量分析法研究二者之間的發(fā)展關(guān)系，全面的分析城市化與房地產(chǎn)業(yè)存在的關(guān)聯(lián)，進(jìn)一步對城市化與房地產(chǎn)業(yè)的未來關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展提供合理依據(jù)。1.2.2研究意義城市化，在一定意義上，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會向先進(jìn)的現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變進(jìn)程，城市化的快速發(fā)展是中國目前迫切需要解決的問題。加快發(fā)展城市化由房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響著，城市的外觀、承載力、基礎(chǔ)設(shè)施的狀況及功能是房地產(chǎn)業(yè)的顯性影響所在；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動城市化進(jìn)程則是它的隱性影響。所以，房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了城市化的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化水平的定量分析研究，既能帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，又能加快城市化與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。目前，我國城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展被客觀因素影響。所以，定量分析城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系為房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展和順利推進(jìn)城市化進(jìn)程提供合理性建議有著非常重要的意義。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究現(xiàn)狀（1）城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的研究現(xiàn)狀美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘭帕德曾在《經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化變遷》一書中發(fā)表過一篇名為《經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市發(fā)展歷史》的文章，在這篇文章中提到，美國的城市化發(fā)展速度與經(jīng)濟(jì)增長速度在近百年的發(fā)展中呈現(xiàn)出一種顯著的正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市化水平相一致。除此以外，錢納里對城市化進(jìn)程過程分析得出，城市化能夠有著持續(xù)的推動作用，就是經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的結(jié)果。錢納里的另一個統(tǒng)計分析也指出：世界各國的人均GDP和城市化水平之間存在密切的正相關(guān)關(guān)系，即城市化水平隨著人均GDP的增加而增加；反之，相對質(zhì)量更高的城市化進(jìn)程也將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在Henderson（2000）的跨國研究指出，相對而言一個國家的城市化增長速度與人均GDP存在的相關(guān)系數(shù)可達(dá)0.85。（2）房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系研究現(xiàn)狀美國學(xué)者約翰斯1995年研究了華盛頓州的住宅建筑對美國經(jīng)濟(jì)的相關(guān)影響，得出一個重要結(jié)論：建筑業(yè)是一個最高的乘數(shù)產(chǎn)出行業(yè)。T.Morrison和M.Ball，研究各國住宅投資問題后，詳細(xì)總結(jié)出：各國經(jīng)濟(jì)增長與住宅建筑發(fā)展之間存在內(nèi)在聯(lián)系，他表示住宅建筑投資建設(shè)與人均GDP有著比例關(guān)系。英國學(xué)者D.Denise和C.William，在通過對發(fā)達(dá)資本主義國家不同時期的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度進(jìn)行比較分析得出要使得經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，必須保持1:0.7固定的比率。（3)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究的現(xiàn)狀自20世紀(jì)60年代以來，人們開始從城市的不同建筑物以及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)等不同方面來研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。區(qū)域科學(xué)家埃文斯提出了居住區(qū)位模式，加強(qiáng)關(guān)于房地產(chǎn)供求模式、城市土地使用模式、以及住宅市場與土地均衡模式的研究。1985年，埃文斯出版了《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，該書比較系統(tǒng)地總結(jié)了住宅的地理位置、生產(chǎn)地點(diǎn)、辦公地點(diǎn)和房地產(chǎn)區(qū)域相關(guān)問題，這是一本從區(qū)域角度研究房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)程的著作。上世紀(jì)80年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)家歌德堡和阿朗索等人分別研究了城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和土地經(jīng)濟(jì)學(xué)兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)問題，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)住房、供求平衡、房地產(chǎn)市場調(diào)控、城市土地利用等相關(guān)問題的基本理論就這樣形成了。1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀(1)城市化與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的研究現(xiàn)狀在《增長軸心轉(zhuǎn)移:中國進(jìn)入城市化推動型經(jīng)濟(jì)增長階段》一文中，中心觀點(diǎn)認(rèn)為我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心是城市化的發(fā)展。蔡孝篇(1998)則認(rèn)為，城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相互影響，相互促進(jìn)，相互作用。城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效動力，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為城市化進(jìn)程提供有力的保障。在《城市化對經(jīng)濟(jì)增長推動作用的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》(徐雪梅、王燕，2004)一書中，作者通過使用02年266個地級市城市的數(shù)據(jù)論證了城市化進(jìn)程速度與人均GDP之間存在著線性關(guān)系的結(jié)論，當(dāng)其他條件不變時，如果城市化水平每提高1%，可以提高4.17個百分點(diǎn)的人均GDP。（2)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的研究現(xiàn)狀在《關(guān)于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)影響的初步分析》一文中指出，房地產(chǎn)經(jīng)營投資會對我國的經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生影響。居民消費(fèi)受到房地產(chǎn)業(yè)兩方面的影響如下：其一，房地產(chǎn)投資可以逐步帶動對建筑材料的購買、對住房的供求需要、以及對日常消費(fèi)品的消費(fèi)等等，其二，房產(chǎn)投資費(fèi)用在國民支出費(fèi)用中占很大比例。當(dāng)前，我們既要積極適當(dāng)?shù)陌l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，又要讓房地產(chǎn)業(yè)符合我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，嚴(yán)禁房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。在《我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析》一文中運(yùn)用投入產(chǎn)出模型從而定量反映房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)以及其他產(chǎn)業(yè)之間前向、后向、環(huán)向關(guān)聯(lián)關(guān)系，揭示房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的相互影響、相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。(3)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究現(xiàn)狀由于我國城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的作用也日漸顯現(xiàn)出來，很多學(xué)者開始研究兩者之間關(guān)系，形成以下幾個比較典型結(jié)論。在《城市化與中國房地產(chǎn)業(yè)》(蔣建林等人，2003)一文中認(rèn)為，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不同程度的因果關(guān)系，城市化使得房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進(jìn)了城市化質(zhì)量的提高，二者是相互作用的。與此同時，預(yù)測了我國2015年至2020年的城市化增長速度，估算出城市化發(fā)展的同時新居民對住宅產(chǎn)生的需求。最后得出結(jié)論是：在加快城市化發(fā)展的同時房地產(chǎn)業(yè)把握好機(jī)遇，健康發(fā)展起來。在《我國房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展》一文中首先提出了當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問題，比如部分地區(qū)投資過熱的房地產(chǎn)、個別地區(qū)住房日益突出的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾、政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)控不完善和亟需改革的住房政策。對于我們面臨的這些問題，我們要提出合理的城市規(guī)劃方案，并協(xié)調(diào)發(fā)展好房地產(chǎn)業(yè)與城市化進(jìn)程的關(guān)系。在《論中國城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)》一文中也指出，城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著相同規(guī)律。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，并且城市化會給房地產(chǎn)業(yè)帶來商機(jī)都是中國城市化進(jìn)程給房地產(chǎn)業(yè)帶來的新機(jī)遇：房地產(chǎn)業(yè)受城市化的影響是當(dāng)前城市化的發(fā)展優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供需不平衡，房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是怎樣將房地產(chǎn)業(yè)與城市化同步化。從以上關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系歸納表明，其大多停留在定性分析，定量分析、實(shí)證分析相對較少，規(guī)范的研究體系尚未形成。由于上述研究是基于全國范圍內(nèi)做出的分析，而實(shí)際并未考慮到房地產(chǎn)業(yè)與城市化都有一定的區(qū)域性，固本文擬在實(shí)證分析階段選取徐州市為例，得出更具體的有說服力的研究結(jié)果。2城市化與房地產(chǎn)業(yè)基本理論2.1城市化基本理論2.1.1城市化的內(nèi)涵城市化就是一個社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的自然過程，是人類生產(chǎn)生活方式從鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)變的歷史過程，就具體內(nèi)容而言，可以表現(xiàn)為以下四個不同方面：第一方面是人口的城市化。大量人口聚集到城市就是城市化的直接表現(xiàn)。通常意義上評價一個城市的城市化水平高低就是把該城市的城鎮(zhèn)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，城市化過程就是農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)村人口的過程，就是城鎮(zhèn)人口數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量得比例逐漸增大的過程。第二方面是大力發(fā)展第二和第三產(chǎn)業(yè)。在城市化進(jìn)程初期，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動著城市化的進(jìn)程。當(dāng)前，我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)了城市化進(jìn)程的快速發(fā)展。所以可以簡單看成，城市化是第二三產(chǎn)業(yè)代替第一產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。從人口角度來講，農(nóng)村人口集聚涌進(jìn)城市中是產(chǎn)業(yè)升級的一個必然過程。只有城市不斷發(fā)展，農(nóng)村人口才會不斷的進(jìn)入城市，才能推動城市化進(jìn)程。第三方面是生活空間的轉(zhuǎn)變。如果僅僅是第二第三產(chǎn)業(yè)取代第一產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級，而農(nóng)村人口始終留在農(nóng)村，并不會轉(zhuǎn)變生活空間。那么，城市化的發(fā)展并不能得以實(shí)現(xiàn)。城市化的進(jìn)程必須要通過城市化的發(fā)展來實(shí)現(xiàn)，人口必須要從農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐擎?zhèn)人口。同樣，人必須生活在城市里。以城市這個載體作為生活空間。城市化進(jìn)程必須城市數(shù)量增加的過程，城市面積擴(kuò)大的過程，城鎮(zhèn)人口不斷增加的過程。第四方面是城市觀念意識的確立。前三個是物質(zhì)的看得見的表現(xiàn)。我們把思想觀念、生存意識以及生活方式從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變過程的稱為城市化無形的意識觀念過程。相對于前三種不同表現(xiàn)，我們把第四種表現(xiàn)稱為無形的意識觀念表現(xiàn)。2.1.2城市化水平評價指標(biāo)城市化進(jìn)程涉及范圍相當(dāng)廣泛，同時它的進(jìn)程過程有著豐富的表現(xiàn)，所以我們對城市化進(jìn)程測度并不是一件容易的事情。學(xué)者研究表明主要有兩種城市化評價指標(biāo)，一種是單指標(biāo)評價方法，另一種是符合指標(biāo)評價法。傳統(tǒng)的單指標(biāo)評價方法單指標(biāo)評價法分為人口比重指標(biāo)法和土地利用指標(biāo)法兩種。人口比重指標(biāo)法人口比重指標(biāo)法是指通過對某一地區(qū)的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋砼袛嘣摰貐^(qū)的城市化水平是高是低。它的公式可以這樣表示：100%=×100%式2-1U—城市化水平PC—城鎮(zhèn)人口Pr—農(nóng)村人口N—地區(qū)總?cè)丝诔鞘谢M(jìn)程的一個重要表現(xiàn)就是人口的城市化，所以，城市化水平的判斷主要采用人口比重指標(biāo)法。然而，我們平時在統(tǒng)計的時候，統(tǒng)計方法的不同會導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不同，產(chǎn)生誤差，比如，當(dāng)一個城市的外來工作人員比較多時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)時忽略了這部分比重就會導(dǎo)致城市化率的不同，城市化水平就會有高有低。在中國，如果僅僅通過城市人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)量的比重來衡量城市化水平，就會導(dǎo)致某些東部發(fā)達(dá)的沿海省區(qū)城市化水平低于某些西部省區(qū)，很明顯，這是不符合實(shí)際情況的。所以，傳統(tǒng)的人口比重指標(biāo)在當(dāng)前難以滿足發(fā)展的要求，存在一定的不科學(xué)性。(2)土地利用指標(biāo)方法土地利用指標(biāo)方法，是從地域面積和用地性質(zhì)這兩方面判斷一個城市的城市化水平。它主要是統(tǒng)計某一期間，農(nóng)村用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐臄?shù)量。因?yàn)檫@個指標(biāo)不便于統(tǒng)計，所以平時我們很少使用它。復(fù)合指標(biāo)法我們用綜合分析與城市化發(fā)展緊密聯(lián)系的指標(biāo)來判斷一個城市的城市化水平高低的方法稱之為復(fù)合指標(biāo)法。隨著城市化水平的不斷提高，運(yùn)用復(fù)合指標(biāo)法是我們要綜合考慮人口數(shù)量，土地面積，文化差異，環(huán)境變化等多種因素。因?yàn)?，?fù)合指標(biāo)就是各個指標(biāo)的一個集合分析，必須根據(jù)實(shí)際情況考察，所以，復(fù)合指標(biāo)就比單指標(biāo)法的針對性強(qiáng)點(diǎn)，通用性差點(diǎn)。通常情況下，我們一般采用人口比重指標(biāo)法。2.1.3中國城市化發(fā)展歷史及現(xiàn)狀中國城市化發(fā)展歷史新中國成立以后中國的城市化才真正開始起步。1949年以后，中國城市化進(jìn)程開始邁進(jìn)新時期。1978年以來，我國的城市化更是快速發(fā)展，進(jìn)入了空前發(fā)展的新階段。從1949年至今我國的城市化發(fā)展大致經(jīng)過以下幾個階段：第一階段，起步階段(1949-1957年)：在該階段中，城市化的進(jìn)程處于起步加速的階段，此期間中國的農(nóng)村人口在不斷向城市遷移，城市人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣龃?。這一階段，中國由城市布局在東部沿海地區(qū)過于集中的歷史現(xiàn)象轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)建設(shè)的布局開始向內(nèi)地傾斜的現(xiàn)象，內(nèi)地大部分城市的城市化進(jìn)程也由此而得到加速，加之大量的農(nóng)村人口不斷涌入城市，不僅使得原有的城市規(guī)模得到擴(kuò)大，而且在不同程度上促進(jìn)了新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，對勞動密集型和服務(wù)業(yè)等的發(fā)展起到非常重要的作用。第二階段，大起大落階段（1958-1978年)：我國在該階段出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元化社會結(jié)構(gòu)，城市化進(jìn)程也在不斷探索中曲折前進(jìn)。1958年我國頒布了《中華人民共和國戶口登記條例》，根據(jù)這個條例，國家機(jī)關(guān)要對我國公民基本信息進(jìn)行依法收集、登記和確認(rèn)，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等資料。在那之后，國家又進(jìn)一步采取了一些辦法來加強(qiáng)對戶籍的管理，最后一套比較完備的戶籍制度誕生了。但是此種戶籍制度把城市人口和農(nóng)村人口按性質(zhì)進(jìn)行強(qiáng)行分割的，分為非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口，同時國家對這兩種不同性質(zhì)的人員也開始實(shí)行不同的福利待遇。在這種制度下，城鄉(xiāng)二元化就慢慢產(chǎn)生了，給后代產(chǎn)生了極大的影響。在這個階段出現(xiàn)的知青下鄉(xiāng)運(yùn)動就是一種“逆城市化”現(xiàn)象。第三階段，快速發(fā)展階段（1979-1991年)：在該階段，我國的農(nóng)村不斷改革，城市占地面積不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，尤其是東部沿海地區(qū)的城市化進(jìn)程尤為突出。1978年，隨著黨的十一屆三中全會的召開，我國的城市化水平也在這一歷史時期發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變。改革開放，堅持“引進(jìn)來，走出去”原則，努力把以農(nóng)業(yè)人口為主的農(nóng)業(yè)國家轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑寝r(nóng)業(yè)人口為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)國家。此外，政府頒布新政策，鼓勵小城市和農(nóng)村集鎮(zhèn)的成長擴(kuò)大，大力扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。同時，中央還在東部沿海地區(qū)設(shè)立了沿海開放城市和沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)等，從而吸引了大量勞動力和資金技術(shù)，在一定程度上為城市化水平和城市化質(zhì)量的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。第四階段，飛躍發(fā)展階段（1992年至今)：鄧小平在1992年的南巡講話中明確提出了改革開放的策略，要建設(shè)有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制。隨著改革開放的不斷發(fā)展，我國的經(jīng)濟(jì)體制也逐步形成以市場為導(dǎo)向，從此以后，我國的城市化進(jìn)程步入市場經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展的階段。中國城市化發(fā)展現(xiàn)狀1978年以來，我國各個城市的發(fā)展都取得了顯著的成績，大大提高我國的城市化水平。截至2012年，我國城市數(shù)量已達(dá)到668個，相比較于1949年前的城市數(shù)量有了很大的提高，城市化水平也從原來的7.3%提高到現(xiàn)在的57.2%。據(jù)統(tǒng)計，我國超過100萬人口的城市已從1949年的10個，發(fā)展到現(xiàn)在的124個。東部沿海地區(qū)城市群尤為密集，目前東部地區(qū)己經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)核心所在地。在取得這些成績的同時，我們也發(fā)現(xiàn)了我國城市化進(jìn)程過程中出現(xiàn)的一些重要問題：具體表現(xiàn)在六個方面：（1）環(huán)境污染嚴(yán)重，原有生態(tài)環(huán)境改變，環(huán)境質(zhì)量下降，趨于惡化；（2）中心區(qū)人口密集；（3）交通擁擠；（4）地價房租昂貴，居住條件差；（5）失業(yè)人口增多；（6）社會秩序混亂。目前城市化進(jìn)程中的出現(xiàn)的現(xiàn)狀是“小城市不強(qiáng)、大城市不大、中城市不優(yōu)”。如何克服這些問題是城市化戰(zhàn)略推行中所需面臨的難題。未來中國城市發(fā)展的關(guān)鍵是：（1）完善《城市規(guī)劃法》，使其與經(jīng)濟(jì)全球化和信息時代的需求相適應(yīng)。我國應(yīng)該放松對超大型和大型城市規(guī)模的控制，重點(diǎn)構(gòu)建兩到三個頂級城市，把這些城市作為我國城市體系的領(lǐng)頭羊。與此同時要積極建設(shè)數(shù)字城市、大力加強(qiáng)完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施功能、改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化平臺、不斷提升城市服務(wù)體系等，提高中國城市的競爭力，使其能進(jìn)入世界平臺。（2）對國家大城市的規(guī)模和數(shù)量仔細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將城市升級成頂級的金融中心、技術(shù)中心、文化中心、人才中心、貿(mào)易中心、物流中心、信息中心，把城市的輻射作用、集聚效應(yīng)、帶動作用淋漓精致的發(fā)揮出來。城市化戰(zhàn)略設(shè)計中必須克服目前所面臨的的現(xiàn)狀。因?yàn)榇蟪鞘性诔鞘畜w系會重復(fù)發(fā)揮城市的經(jīng)濟(jì)效益、規(guī)模效益和社會效益，大城市的發(fā)展是我國城市化戰(zhàn)略的重要組成部分。（3）加快步伐建設(shè)大中小型城市，城市建設(shè)質(zhì)量上尤為重要。同時，我們必須提高城市服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展。中小型城市的發(fā)展在我國城市化進(jìn)程中有著不可忽略的作用，他直接影響著我國的城市化進(jìn)程。我們必須要解決中小城市不強(qiáng)、中等城市不活的問題。（4）具體問題具體分析，對于城鎮(zhèn)的建設(shè)要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平選擇不同的路徑。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有中發(fā)達(dá)集中企業(yè)和高密度城鎮(zhèn)人口地區(qū)，大力鼓勵小城鎮(zhèn)的發(fā)展及城鎮(zhèn)間的合并，并選擇交通發(fā)達(dá)的中間城鎮(zhèn)作為中心，輻射周圍的小城鎮(zhèn)。對于有著不發(fā)達(dá)企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，第一步要大力發(fā)展生產(chǎn)力、積蓄實(shí)力，為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下堅實(shí)的基礎(chǔ)；當(dāng)某地區(qū)有大型企業(yè)時，有必要在它的周邊建立城鎮(zhèn)，管理好城鎮(zhèn)的區(qū)位分布狀況，注意發(fā)展其他配套產(chǎn)業(yè)，防止企業(yè)風(fēng)險影響城鎮(zhèn)。（5）打破傳統(tǒng)的戶籍管理制度，改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)體制，積極引導(dǎo)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.1.4我國城市化發(fā)展特點(diǎn)(1)數(shù)量上的速度保持較高的增長。1978年到2012年，由193個城市增長到669個城市，增長了246%；從城市規(guī)模來看，中等城市由60個發(fā)展到206個，增長了243%；小城市由93個發(fā)展到381個，增長了309%，而大城市只增長了74%，所以中小城市的發(fā)展速度高于大城市。從行政區(qū)級來看，由92個縣級市增長到442個縣級市，增長了380%；從地區(qū)分布來看，發(fā)展更快的是東部沿海地區(qū)，由69個增長到301個，增長了336%，而西部地區(qū)只增長了202%。(2)東部沿海地區(qū)的城市密度與城市化水平高于中、西部地區(qū)。首先開放發(fā)展的是東部沿海地區(qū)，所以東部地區(qū)有快速發(fā)展的現(xiàn)代工業(yè)，發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)，城市水平比西部高。(3)中等城市人口增加絕對量大于大、小城市。我國城市發(fā)展的基本方針是積極發(fā)展中、小城市，大城市規(guī)模要嚴(yán)格控制。我國城市發(fā)展基本方針與各國是相一致的。世界各國都在合理發(fā)展中、小城市，嚴(yán)格控制大城市人口增長過快，在發(fā)達(dá)國家還出現(xiàn)的趨勢是城市人口向郊區(qū)移動。(4)城市帶、城市群逐漸形成和擴(kuò)大。由于改革開放和現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中心城市表現(xiàn)出日益增強(qiáng)輻射作用，在沿鐵路的京廣線、京哈線、津滬—滬杭線、焦枝—枝柳—湘貴線、隴?！m新線、寶成—寶昆線、浙贛—湘黔—貴昆線逐步形成過渡狀的城市帶；我國的珠江三角洲、長江三角洲、山東半島、遼寧中部、京津唐已形成五大城市群；1990年首先開放上海浦東新區(qū)，隨即又開放蕪湖、九江、黃石、合肥、武漢、成都、岳陽、長沙、重慶、南昌等城市，形成了以上海浦東新區(qū)為首的城市帶，它已在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放起著舉足重的作用。2.2房地產(chǎn)業(yè)基本理論2.2.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概念和特征房地產(chǎn)還有一個名稱就是不動產(chǎn)。從廣義上來說，房地產(chǎn)的范圍很大，指的是土地和土地上的永久性基礎(chǔ)設(shè)施，建筑物、礦藏和水等自然資源，同時，和房屋所有權(quán)有關(guān)聯(lián)的權(quán)利跟利益、與經(jīng)營房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界也包括在內(nèi)。而狹義上而言，房地產(chǎn)指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。其他商品相對比，房地產(chǎn)有自己的一些特征，列出如下：首先，房地產(chǎn)位置的固定性。因?yàn)橥恋乇仨毎诜康禺a(chǎn)之內(nèi)，所以土地的不可移動這一特性決定了房地產(chǎn)的具有位置固定性這一特征；其次，房地產(chǎn)是長期存在的。房地產(chǎn)有很長的耐用行。具體來說，在我國，一般土地使用年限達(dá)到70年而居民住房年限是50年；再其次，房地產(chǎn)價格一直穩(wěn)漲不停。城市土地的稀少和較高的建筑標(biāo)準(zhǔn)決定了房地產(chǎn)價格非常昂貴；最后，房地產(chǎn)的保值增值性。在城市化進(jìn)程規(guī)模擴(kuò)大趨勢下，城市土地資源的稀少和固定的房地產(chǎn)位置必然增強(qiáng)房地產(chǎn)保值增值性。從行業(yè)的基本信息上看，房地產(chǎn)業(yè)所從事的是房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和服務(wù)，其中包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理等其他房地產(chǎn)活動。在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，旨在為生活和生產(chǎn)提供服務(wù)。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特征：第一，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘芯用裉峁┳≌团涮追?wù)的設(shè)施、為其他行業(yè)提供房和地的物質(zhì)保障、稅收收入的增加加快國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；第二，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條特別的長，快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展；第三，房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)的發(fā)展必須適應(yīng)時代的要求，不能過分的發(fā)展而使其與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，甚至超前發(fā)展；第四，房地產(chǎn)業(yè)的敏感性。從某個層次上來說上房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)；經(jīng)濟(jì)衰敗頹廢，房地產(chǎn)業(yè)也將衰敗落伍；第五，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險性。房地產(chǎn)業(yè)是一個極具風(fēng)險性的一個產(chǎn)業(yè)，從開發(fā)商的角度來看，外部風(fēng)險與內(nèi)部風(fēng)險都存在：內(nèi)部風(fēng)險的主要內(nèi)容是經(jīng)營管理不善、投資決策失誤；外部風(fēng)險主要內(nèi)容是政策的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)趨勢的改變、城市規(guī)劃的變動。2.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有著重要作用從與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來看，兩者之間有著緊密無比的聯(lián)系。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)相互依存，相互促進(jìn)。從一方面上來看，國民經(jīng)濟(jì)會限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平又由國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定；從另一方面上來看，平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)又能促使國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高速的優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。以下幾個方面可以體現(xiàn)：第一，房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效的物質(zhì)保證。各行各業(yè)，沒有房地產(chǎn)就沒有其蓬勃的發(fā)展，只有以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，才能進(jìn)行最為基本的產(chǎn)業(yè)活動。第二，由于房地產(chǎn)業(yè)不是一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，還涉及到建筑、輕工、化工、建材、電器等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會在不同程度上推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展起到促進(jìn)作用。第三，房地業(yè)是當(dāng)代社會中的大產(chǎn)業(yè)。作為政府財政收入的重要來源之一的房地產(chǎn)，既促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又為國家提供財政收入。在發(fā)達(dá)資本主義國家，房地產(chǎn)業(yè)繳納的稅費(fèi)占很大份額，占財政收入的10%-40%。第四，房地產(chǎn)業(yè)為社會增加就業(yè)機(jī)會。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，能夠帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，給社會失業(yè)人員提供更多崗位，促進(jìn)其再就業(yè)，在一定程度上也改善了社會壓力。2.2.3我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程及現(xiàn)狀國家建立初期，計劃經(jīng)濟(jì)體制在我國確立，所有的生存生活必需品都必須按計劃實(shí)行嚴(yán)格的分配制度，住房包括在內(nèi)。計劃經(jīng)濟(jì)體制的確立幾乎讓房地產(chǎn)業(yè)消失。1978年十一屆三中全會以后，房地產(chǎn)的商品屬性才被賦予。我國的房地產(chǎn)業(yè)從此開始了邁出的腳步。1998那年對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說是重要的一年，那年國家做出了一系列的重大決定。2000年，我國必須實(shí)行住房分配貨幣化的政策同時停止福利性分房這一制度。從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)極其迅速地發(fā)展，以至于在我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著越來越重要的作用?？傮w上來說，目前我國房地產(chǎn)業(yè)是健康的。一方面，我國商品房的銷售率達(dá)到90%,這個數(shù)字說明我國商品房銷售是很好的，而在第二第三線城市，房產(chǎn)品銷售更是火熱至極；另一方面，大多數(shù)時候是個人購買住宅，從這個角度可以看出對于大部分的城市的房價，購買者是有能力可以接受的。除此之外，一些不和諧的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面，由建筑材料價格的提高、土地出讓金的上漲以及樓市炒作現(xiàn)象頻繁等因素使得房價上漲過快。快速上漲的房價，不僅不符合我國當(dāng)初住房制度改革的目的，也給和諧社會的建設(shè)造成了阻礙；另一方面，由于地方政府追求高政績和房地產(chǎn)開發(fā)商追求高利潤這些不良的現(xiàn)象的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)投資過快增長，房價的快速上漲一定會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資異常加快。房地產(chǎn)投資增長過快對于我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展是沒有好處的，這容易造成國民經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。從這個角度來看，很容易理解一些人關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展”這一觀點(diǎn)。3城市化對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析城市化進(jìn)程是一個從傳統(tǒng)落后的農(nóng)村社會轉(zhuǎn)變成先進(jìn)的現(xiàn)代化城市社會的過渡性歷程，在城市化進(jìn)程中，必然會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來有利條件，為城市的發(fā)展吸引大量的人力物力，資金技術(shù)。為了滿足人們的生活條件，必將大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。所以，城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要作用。3.1城市化對房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響3.1.1新增城市人口對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市是城市化發(fā)展中最突出表現(xiàn)，他們在城市安家落戶就會大量的需要房地產(chǎn)產(chǎn)品。城市新增人口的經(jīng)濟(jì)能力是有限的，通常他們會選擇購買租賃二手房來滿足日常生活的需要，這樣繁榮的房地產(chǎn)三級市場就很快發(fā)展發(fā)展起來了?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)三級市場大大提高了市民投資房地產(chǎn)的熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)。由此可見，房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的不斷增長將在很大程度上被城市化進(jìn)程中涌入的城市人口帶動起來。3.1.2生活水平的提高對房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民生活水平的也隨之逐步提高，居民生活水平改善的同時必然對住房要求更高。而居民改善居住條件的首先要做的就是提高居住面積。因?yàn)槲覈侨丝诖髧?，所以每年因?yàn)榫用裆钏教岣叨岣呔幼∶娣e的住房需求是不斷增長的。表3-12000-2013年城市人均住宅建筑面積單位：平方米年份人均住宅建筑面積年份人均住宅建筑面積2000年20.32007年28.22001年20.82008年29.52002年22.82009年30.02003年23.72010年31.22004年25.02011年32.52005年26.12012年33.72006年27.12013年—綜上所述，人均城市住宅建筑面積平均每年約增長1.1平方米，在2000年人均住宅面積僅有20.3平方米，等到2012年已經(jīng)上升到了33.7平方米，若按照這樣的趨勢發(fā)展下去，2013年我國6.8667億城鎮(zhèn)居民需要約7.5億平方米的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且，隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品將會越需越多。3.1.3城市化帶來的流動人口對房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響在城市化推進(jìn)的過程中，城市繁華的經(jīng)濟(jì)和眾多的就業(yè)機(jī)會吸引了大量的農(nóng)民工和其他務(wù)工者。在這些務(wù)工者中，有少部分人會定居在這個城市，但是大部分的務(wù)工者的流動性比較大，這類人就屬于流動人口。流動性人口是那些離開自己戶籍所在地去其他地方居住的人口。流動人口通常選擇租賃的居住方式，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，我國的流動人口數(shù)量從1982年至2008年期間增長了1.94億，流動性人口的增長必然會加大房屋租賃市場的需求，提高投資者對房地產(chǎn)三級市場的投資信心，必然也會拉動房地產(chǎn)的需求。3.2城市化對房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)的影響城市土地利用結(jié)構(gòu)對城市的發(fā)展的有著極其重要的作用，不管是就城市用地的區(qū)位而言還是對地租低價規(guī)律的影響都有的很強(qiáng)的重要性。城市化的內(nèi)涵不僅包含人口城市化也包含產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，人口城市化會擴(kuò)大城市公共設(shè)施用地、道路廣場用地和公共設(shè)施等方面面積；而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級就是指舊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)數(shù)量上被新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)代替，新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整必定改善房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是通過城市土地利用結(jié)構(gòu)在空間上的實(shí)現(xiàn)。由于城市化進(jìn)程的發(fā)展，傳統(tǒng)的城市房地產(chǎn)開發(fā)模式也隨之被打破，在城市化進(jìn)程中我們可以發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重得到快速地上升，而第一、二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重的呈現(xiàn)逐步降低的趨勢。首先，以通訊、金融、計算機(jī)為代表新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢成為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的統(tǒng)治地位，漸漸取代了城市傳統(tǒng)工業(yè)，城市化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級打破了之前簡單明了的產(chǎn)業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)，讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變得多變和復(fù)雜。新型產(chǎn)業(yè)的興起必然會改善城市利用結(jié)構(gòu)。其次，城市化建設(shè)中城市的信息網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)已經(jīng)逐步完善，以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的信息社會已經(jīng)產(chǎn)生。城市的信息化也必定促進(jìn)對城市土地利用結(jié)構(gòu)的改善。3.3城市化加快房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整伴隨城市化的進(jìn)程。如果以城市要以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)就必須以工業(yè)區(qū)建設(shè)、住宅建設(shè)以及第二產(chǎn)業(yè)為核心，滿足城市商務(wù)辦公物業(yè)和中央商務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)需求。只有滿足需求，商品房才能成為房地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)。一線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會影響城市房產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)的變化，當(dāng)創(chuàng)造新的房產(chǎn)需求時也會隨之影響市場產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。上海在90年代初大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提出了“三二一”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了上海的商務(wù)辦公建設(shè)高峰期，建成了包括虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浦東新區(qū)、以及外灘金融貿(mào)易區(qū)等商務(wù)中心。而蘇州大力吸引外資，以工業(yè)立市，在古城建立了新加坡工業(yè)園區(qū)和蘇州新區(qū)。整個90年代，商務(wù)辦公區(qū)的建設(shè)很少，房地產(chǎn)市場主要是為滿足外來務(wù)工人員的居住需要。城市化進(jìn)程也引發(fā)了房產(chǎn)開發(fā)商新的思考方式，在房產(chǎn)投資和開發(fā)之前必須結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等相關(guān)方向進(jìn)行調(diào)整，合理開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)。4房地產(chǎn)業(yè)對城市化的影響分析4.1房地產(chǎn)業(yè)對城市化經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響自1978年以來，我們國家的房地產(chǎn)業(yè)有了持續(xù)迅猛的發(fā)展，這為我國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到卓越的貢獻(xiàn)。尤其是1998年7月國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的文件，當(dāng)中明確規(guī)定了我國停止分福利房，必須推行住房分配貨幣化制度，這些措施明確了我國住房制度改革的下一步規(guī)劃，這樣也確定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占我們國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的比重非常大。4.1.1房地產(chǎn)的高關(guān)聯(lián)性正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)處于整個國民經(jīng)濟(jì)體系的中間環(huán)節(jié)，并且房地產(chǎn)業(yè)與60多個產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，所以決定了產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)是房地產(chǎn)業(yè)的一個顯著特征。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)對產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分類，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)類型可以分為以下三類：前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和環(huán)向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)就是一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)制造之前，由其他行業(yè)為它的生產(chǎn)提供它所需的燃料、原料和生產(chǎn)設(shè)備等物質(zhì)資料所產(chǎn)生的部門關(guān)聯(lián)效應(yīng)。由此可見，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的家電業(yè)、裝修業(yè)、家具業(yè)等一些產(chǎn)業(yè)是它的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)為其他行業(yè)提供的服務(wù)和產(chǎn)品則是這些行業(yè)的后向關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)，比如：建筑業(yè)、冶金業(yè)和森林工業(yè)等等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了這些產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)，同時這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)、產(chǎn)品也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為它的發(fā)展提供生產(chǎn)要素。去除上文中已經(jīng)提到的之外，房地產(chǎn)業(yè)還與其他產(chǎn)業(yè)有著環(huán)向關(guān)聯(lián)性。換而言之，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)是其他行業(yè)的生產(chǎn)要素，也可也說，這些行業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)也是房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素。他們之前相互作用相互影響。服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和商業(yè)是典型的行業(yè)代表。如下圖所示描述房地產(chǎn)業(yè)與這些行業(yè)的關(guān)系：前向關(guān)聯(lián)后向關(guān)聯(lián)前向關(guān)聯(lián)后向關(guān)聯(lián)環(huán)向關(guān)聯(lián)環(huán)向關(guān)聯(lián)森林業(yè)森林業(yè)機(jī)械工業(yè)建材業(yè)冶金業(yè)運(yùn)輸業(yè)建筑業(yè)等房地產(chǎn)業(yè)裝修業(yè)紡織業(yè)旅游業(yè)零售業(yè)家具業(yè)家電業(yè)等金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)等圖4-1房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系圖4.1.2房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的影響從1998年開始，全國實(shí)行了房改政策、全面實(shí)行住房商品化舉措，取消福利分房政策。從此以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入緊跟時代發(fā)展的新階段。穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。表4-12003-2012年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)增加值年份國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)業(yè)增加值（億元）200313582210153.86172.7200415987813158.37174.1200518321715909.28243.8200621192319422.99664.0200725730525288.812277.5200830067031203.212720.0200934050736232.713902.2201039798350224.721271.8201147156461740.128293.8201251932272466.832197.9如表4-1所示，2003年到2012年這短短的10年時間中，房地產(chǎn)業(yè)投資額已經(jīng)從原來的10153.8億元迅猛地上升為72466.8億元，差不多增長了7倍。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)增加值也從6172.7億元提高到2012年的32197.9億元，足足增長了5.21倍。同時在圖中可以看出，同比GDP只增長了3.82倍，顯然GDP的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.1.3房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的影響房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)主要分為三大類：第一類是土地出讓金。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2008年當(dāng)?shù)禺?dāng)年財政總收入2.27萬億元，而房地產(chǎn)開發(fā)商共向地方政府交納土地出讓金約為1.3萬億元，所占比重約為57.2%[14]，由此可見土地出讓金是財政收入的重要組成部分。第二類是房地產(chǎn)業(yè)所繳各種稅費(fèi)。據(jù)調(diào)查顯示，2008年房地產(chǎn)開發(fā)商向政府所交納的費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用總支出的19.06%；第三類其他費(fèi)用，這些費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)商向政府繳納的其他各種費(fèi)用，這一類費(fèi)用大概占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用總支出的10%。綜上述所示，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展交納給政府的稅收資金，在房產(chǎn)企業(yè)總支出費(fèi)用中占到了59.42%,所以，可以得出這樣的結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)很大程度上保障了政府的財政收入。房地產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)性決定了，房地產(chǎn)業(yè)除了可以通過消費(fèi)投資及進(jìn)出口貿(mào)易的發(fā)展帶動GDP的增長之外，也能夠保障地方財政收入的征收。顯然，GDP的增長為城市化發(fā)展打好了堅實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其中政府將大部分稅收收入用于舊城改造，興建基礎(chǔ)設(shè)施上，很大程度上促進(jìn)我國城市化發(fā)展。4.2房地產(chǎn)對城市人口就業(yè)的影響城市化的一個重要的特點(diǎn)就是農(nóng)村人口向城市聚集，然而簡單的人口聚集并不代表城市化的發(fā)展，城市化的人口聚集應(yīng)該是滿足一定就業(yè)條件的人口聚集。作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)有著其高的關(guān)聯(lián)性，這樣能夠?yàn)樯鐣峁┖芏嗟木蜆I(yè)機(jī)會。4.2.1房地產(chǎn)業(yè)直接提供就業(yè)機(jī)會房地產(chǎn)業(yè)的直接就業(yè)吸納能力也越來越高。2004年，我國關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的人數(shù)就達(dá)396.3萬，經(jīng)過4年的發(fā)展，截止到2012年，我國的房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員已經(jīng)超過了552萬。這個數(shù)量竟然是2004年的1.4倍。房地產(chǎn)業(yè)還以其相對優(yōu)厚的待遇以及優(yōu)越的辦公條件，吸引大家在房地產(chǎn)領(lǐng)域就業(yè)。4.2.2房地產(chǎn)業(yè)間接提供就業(yè)機(jī)會其高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性決定了房地產(chǎn)業(yè)不僅能夠帶動相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，還能夠提高相關(guān)產(chǎn)業(yè)給社會帶來充分的就業(yè)機(jī)會。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，我國在12年從事建筑業(yè)的就業(yè)量已經(jīng)達(dá)到了3133.7萬人，其中絕大部分是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的務(wù)工人員。這樣的話，農(nóng)村剩余勞動力有了很大程度的轉(zhuǎn)移。同樣，冶金業(yè)也是一個房地后關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，鋼材總產(chǎn)量中，占30%左右的是供給房地產(chǎn)業(yè)的。這樣的話，一個相對勞動密集、技術(shù)含量低的冶金業(yè)，可以給社會的發(fā)展帶來大量的就業(yè)機(jī)會。2008年我國與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口約為一億，這樣一個無比龐大的數(shù)字在全國就業(yè)人數(shù)中約占12.9%，在城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)中約占33.3%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但為轉(zhuǎn)移社會剩余勞動力做出貢獻(xiàn)，還為社會加快城市化建設(shè)構(gòu)建和諧社會起到重大作用。4.3房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高城市化質(zhì)量4.3.1房地產(chǎn)業(yè)為改善居民居住條件做出貢獻(xiàn)集居模式的變化形成城市化，由農(nóng)村集居模式變?yōu)槌鞘屑幽Ｊ?。而生活方式也發(fā)生變化，由鄉(xiāng)村生活城市生活的生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。由于居住條件的不同和建筑形式的不同，這些對人們的生活意識和生活狀態(tài)都產(chǎn)生了影響。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，人們長期以來改變居住條件的迫切愿望也一步一步地得到滿足。1949年之前，城鎮(zhèn)住宅只有2.18億平方米，人均居住面積也僅僅只有3.75平方米，而且占90%以上的是公共用水、簡易平房和公共廁所。1949年之后的30年間新建的城鎮(zhèn)住宅1400萬套，總面積達(dá)到7億平方米。通過下述方法，我們來計算一下，每套若按照50平方米來計算，我國必須每年平均建成47萬套住宅。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，嚴(yán)重的住房短缺是影響社會前進(jìn)發(fā)展的重大問題。這種情況下，1980年4月，小平同志做出了加快住宅建設(shè)重大的決定。從這以后，我國進(jìn)入了大力發(fā)展住宅建設(shè)的新時期。截止到2012年，我國國新建城市住房面積達(dá)到了102億平方米。如果按照一套房子90平方米來計算的話，10427萬戶家庭的住房問題得到解決。這樣，與日俱增的住房需求在很大程度上得到緩解。此外，采取了一系列措施來配合地方政府，例如，規(guī)范物業(yè)管理、加快改造危樓建設(shè)、有力整治市容市貌、加快完善各種基礎(chǔ)設(shè)施的步伐、加強(qiáng)整治噪音污染擾民等現(xiàn)象，持續(xù)改善人們的生活環(huán)境。此外，由于人們?nèi)藗儗ι钯|(zhì)量越來越高標(biāo)準(zhǔn)化的要求，人們開始選擇在近郊購買住房，同樣，也有大量鄉(xiāng)村人口涌進(jìn)城鎮(zhèn)同時增加了現(xiàn)有城市電力、通訊、信息、交通和市政公共設(shè)施的建設(shè)，使得城市文化教育、科研衛(wèi)生等公共事業(yè)功能得到進(jìn)一步完善，城市的對外的吸引力和品位達(dá)到從來未有的高度。4.3.2房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提升了城市層次在整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，投資消費(fèi)具有舉足輕重的作用。因?yàn)橄M(fèi)不僅可以擴(kuò)大市場、吸引外資，還可以帶動區(qū)域整體發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體制，從而促進(jìn)城市發(fā)展。對于消費(fèi)的基本指標(biāo)的考察最主要的是考察其消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們將人們消費(fèi)的各式各樣的消費(fèi)資料的比例關(guān)系稱之為消費(fèi)結(jié)構(gòu)，如按基本生活保障、發(fā)展需要、自我滿足享受等資料來劃分的比例關(guān)系。當(dāng)前由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鄉(xiāng)居民的收入不斷增加，生活水平也得到相應(yīng)提高，恩格爾系數(shù)也是從1978年的62%一直下降到2012年的36.3%，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也得以改善。正因如此，城市中的旅游觀光、休閑娛樂、出國等高檔次消費(fèi)行為占居民家庭的消費(fèi)支出日益增大，于是，城市中也就相應(yīng)增加了季節(jié)性、度假性、公共性物業(yè)設(shè)施，如度假區(qū)、酒店等高級場所，以此提升了城市層次。隨著小康社會在當(dāng)今社會中變得日益重要，“小康化”居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的也逐漸在城鎮(zhèn)居民的生活條件變化中顯現(xiàn)出來。1998年實(shí)行住房制度改革以來，延續(xù)了幾十年的福利性、實(shí)物性分房體制宣告結(jié)束，為了緊跟居民住房條件的步伐，開放房地產(chǎn)市場，實(shí)行住宅分配實(shí)行貨幣化、商品化制度；鼓勵人們購買住房，同時提高住房的質(zhì)量和舒適度，進(jìn)一步提高居民的居住水平。據(jù)統(tǒng)計，2012年城鎮(zhèn)居民人均住宅25平方米，比2001年增長21%?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，加快了住宅消費(fèi)商品化進(jìn)程，完善了有關(guān)金融政策，改變了人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，同時也充分體現(xiàn)了社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化的作用。5徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系分析5.1徐州市簡介江蘇省徐州市位于江蘇省西北部，處于長江流域與黃河流域過渡地帶，黃淮海平原的南部，地處東經(jīng)116o22′～118o40′、北緯33o43′～34o58′之間，全市總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11％，是全省第二大城市，且交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，具有“五省通衢”之稱。行政區(qū)劃由云龍區(qū)、鼓樓區(qū)、泉山區(qū)、賈汪區(qū)、銅山區(qū)五區(qū)和沛縣、豐縣、睢寧縣、新沂市、邳州市的六個縣市組成成。近幾年，市區(qū)從南向北，自東向西發(fā)展，東西軸線從淮海路向銅山路－建國路發(fā)展。5.2徐州市城市化發(fā)展評價城市化發(fā)展指標(biāo)是指城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤Ｒ驗(yàn)?，統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)的不同，統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口，所以，會造成城市化率的誤差。但是按照城市化發(fā)展指標(biāo)算出的城市化率和按農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口繪畫出的城市化發(fā)展曲線圖是一致的，下表為1990—2011年徐州市人口城市化統(tǒng)計表：表5-11990—2011年徐州市人口城市化統(tǒng)計表年份總?cè)丝冢ㄈf人）農(nóng)業(yè)人口（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）城市化率（%）1990807.14668.88138.2617.11991820.17675.69144.4817.61992826.74676.90149.8418.11993833.94678.33155.6118.71994843.21683.15160.0619.01995851.15682.53168.6219.81996859.43682.89176.5420.51997867.16684.73182.4321.01998875.78687.36188.4221.51999877.53684.36193.1722.02000896.44665.33231.1125.82001901.86661.15240.7126.72002904.44654.14250.3027.72003908.66624.16284.5031.32004916.85614.31302.5433.02005925.31609.46315.8534.12006934.73613.97320.7634.32007940.95617.49323.4634.42008946.86610.21336.6535.62009957.61579.09378.5439.52010972.89527.51445.3845.82011976.66351.56625.5064.0為了可以更加清晰地分析其變化趨勢，通過以上數(shù)據(jù)編制出了1990—2011年徐州市城市化發(fā)展趨勢曲線圖：圖5-11990—2011年徐州市城市化發(fā)展趨勢曲線從上圖可以看出：徐州市1990—2012城市化率整體呈現(xiàn)不斷上升趨勢，近幾年城市化環(huán)比發(fā)展速度也逐漸增加。在2000年之前，徐州市城市化率一直在25%以下，直到2000年之后城市化率才提升到25%以上，從城市化發(fā)展模型上表明，2000年是徐州市城市化從起步期向加速期轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。但2000年不能算是城市化起步期與加速期的分界線，它是由兩個原因引起的：第一、徐州市的城市化率與全國的城市化率標(biāo)準(zhǔn)略有偏差，其城市化率由非農(nóng)業(yè)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比重表示的，這樣計算的徐州市實(shí)際城市化率要高于這個城市化率，因此，實(shí)際上徐州2000的城市化率比25%要高。第二、由于徐州市早期的經(jīng)濟(jì)狀況比較落后，工業(yè)化程度較低，因此城市化水平低于全國。但是進(jìn)入21世紀(jì)以來，關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代化城市的國家政策不斷頒布，徐州借此機(jī)會也和全國其他城市一樣，著重加快現(xiàn)代化城市建設(shè)，使其城市化水平與全國平均城市化水平基本保持一致。綜上所述，徐州市自2000年之前處于城市化起步階段，2000年以后處于城市化快速發(fā)展階段，并基本與全國水平保持一致。5.3徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價一個城市的地域面積是有限的，但是他的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由該城市的可使用面積決定，與此同時，城市用地在很大程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，城市建設(shè)用地規(guī)模是決定該城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r的重要標(biāo)準(zhǔn)。徐州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢是由徐州市城市建設(shè)用地發(fā)展?fàn)顩r來決定的，建成區(qū)的面積變化也能反映一個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。下面分別是徐州市區(qū)1990、2000和2010年建設(shè)用地提取圖，由此可見，徐州市建設(shè)用地規(guī)模正逐年向邊緣地區(qū)不斷擴(kuò)張。(A)1990年(B)2000年(C)2010年圖5-21990、2000和2010年徐州市區(qū)建設(shè)用地面積圖因?yàn)樽≌欠康禺a(chǎn)產(chǎn)品，所以一個城市的市區(qū)的房屋建筑面積可以表現(xiàn)出該城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。下面為1990年—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積狀況表：表5-21990—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積表年份房屋建筑面積（萬平方米）年份房屋建筑面積（萬平方米）19902245200136501991235220023781199224652003383519932622200439341994269020055994199527512006607919962870200763041997298020086584199831042009659719993337201084632000350720117581圖5-31990—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積發(fā)展曲線從1990—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積發(fā)展曲線中我們可以發(fā)現(xiàn)，1990年到2004年，徐州市房屋建筑面積發(fā)展穩(wěn)定，在2004年有一個拐點(diǎn)，從2004年到2005年房屋建筑面積增加幅度很大，從長遠(yuǎn)角度看來，徐州在2004年以前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于起始階段，在2004年以后徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就進(jìn)入了發(fā)展期。5.4徐州市城市化和房地產(chǎn)業(yè)長期趨勢的關(guān)系模型在分別分析了徐州市城市化發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢之后，要研究二者的關(guān)系就必須把二者的發(fā)展趨勢作比較，下面為徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線比較圖和城市化速度與房地產(chǎn)發(fā)展速度比較圖：199