改善性政策持續(xù)出臺，市場逐步進(jìn)入復(fù)蘇通道核心觀點(diǎn)：政策出臺頻次創(chuàng)歷史新高，此輪放松持續(xù)時(shí)間及頻次已超14年同期，房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上降都等二線城市多次放松限購，改善政策層層遞進(jìn)。央行實(shí)施降息操作，無錫、南京、鄭州、青島等多地首套利率降至底線，按揭環(huán)境改善明顯。鄭州、溫州等地出臺“房票”安置政策，有助于緩解地方庫存壓力。以來推盤規(guī)模同比下降33.8%，企業(yè)推盤能力及意愿下降，行業(yè)低位。景氣下滑使得行業(yè)施工投資壓力持續(xù)增大。供需兩端壓力仍使得企業(yè)及居民信貸需求持續(xù)下滑。業(yè)評級告日期相對市場表現(xiàn)2-06-303%08/2110/2112/2108/2110/2112/2102/2204/22-5%-20%-28% 房地產(chǎn)滬深300SFCCENoBNN6003639zgfcomggfcomcn03638xingshen@請注意，樂加棟,邢莘并非香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動。22-06-2822-06-28暖，獨(dú)梅迎春來謝iemiao@房地產(chǎn)司估值和財(cái)務(wù)分析表稱碼報(bào)告日期級合理價(jià)值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民幣/04/291.242.507.865.50保利發(fā)展8.SH人民幣/06/233.382.586.707.60.SZ人民幣/04/28628.026.50城控股人民幣1/04/02.5705.64.524.49.103.00金地集團(tuán)3.SH人民幣/04/30.292.425.366份.SZ人民幣/05/01.142.595.00.063.685.SH人民幣/04/2867.684.44湖中寶8.SH人民幣/05/0500.338.326032.207.SH人民幣/10/312296.40金融街.SZ人民幣/04/1460.572526.55.3%.2%.SZ人民幣/06/17160.86220.53K.85/04/02183.51團(tuán)K/03/3110.854.8002.30保利物業(yè)K.80/03/2847817.216.60務(wù)K/09/21385315.95%%務(wù)K/08/26660.79%K.81/08/3160.934.428%金科服務(wù)K0/08/20.523.575.004.06%K/04/299.242.506.575.50備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標(biāo)的；(2)A股標(biāo)的合理價(jià)值貨幣單位為人民幣，港股標(biāo)的(碧桂園、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、永升生活服(3)A股及港股標(biāo)的EPS貨幣單位均為人民幣；(4)表中估值指標(biāo)按照最新收盤價(jià)計(jì)算。房地產(chǎn) 述：多地首套利率降至底線，各地按揭環(huán)境持續(xù)改善 10房票”安置去庫存 12 低位 17 房地產(chǎn)圖1：地方政策出臺頻率一覽(2010.01-2022.06.17) 6 圖9：全國住宅及非住宅銷售金額(億元)及增速(%) 17 圖12：13城二手方成交面積(萬方)及增速 18 圖14：全國住宅及非住宅銷售面積(萬方)及增速(%) 19 圖20：26城商品房推盤面積(萬方)及增速 23 圖22：26城商品房庫存面積(萬方)及去化周期 23圖23：全國住宅中期庫存(億平)及去化周期 23 圖36：全國商品房新開工面積(萬方)及增速 32 圖38：全國商品房施工面積(億平米)及增速 33 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)置重現(xiàn)積金改善政策41次、人才購房政策6次、落戶放松政策3次，地方改善政策及四限放，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于14年同期水平。6月情況來看，截至6月17高位。圖1：地方政策出臺頻率一覽(2010.01-2022.06.17)100806040200-20-40-60-80120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%10/0110/0811/0311/1012/0512/1213/07商品房銷售面積累計(jì)同比(右)14/0214/0915/0415/1116/06公積金收緊人才購房政策17/0117/0818/0318/1019/0519/1220/0721/0221/0922/04等限貸放松政策為主，限購放松政策相對謹(jǐn)慎，相對14年多個(gè)城市的取消限購政策力度此輪政策力度不及14年周期，但地方改善政策出臺持續(xù)時(shí)間及頻次已超過14年同期房地產(chǎn)圖2：22年四限政策放松頻次圖(單位：次)35302520501616261310 4241432610304957722-W722-W922-W1122-W1322-W1522-W1722-W1922-W2122-W23數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖3：14年四限政策放松頻次圖(單位：次)35302520502214 415414-W2814-W3014-W3214-W3414-W3614-W3814-W40數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心濮陽、鄭州等多個(gè)城市下調(diào)首付比，多地將首套房首付比下調(diào)至20%。15日，鄭州將二套商貸首付比降至40%(原60%)，仍然實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房(原認(rèn)房規(guī)定購買首套住房首付比降至20%(原30%)，擁有一套住房且未結(jié)清購房貸款再次申請商貸購房的家庭首付比降至30%，低于鄭州市人民政府規(guī)定的二套房首付比武漢于5月22日針對父母投靠子女或子女投靠父母的家庭和二孩三孩家庭放松、沌口、軍山新城調(diào)整住房查驗(yàn)套數(shù)。房地產(chǎn)松限購，5月16日，進(jìn)一步規(guī)定本地戶籍市民非限購區(qū)房產(chǎn)不計(jì)入家庭限購套數(shù)，5無住以可新購1套住房，且居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租給新市民、求。表1：22年以來四限改善政策梳理策分類市及政策陽、常熟、沈陽、欽州、濟(jì)源產(chǎn)城融合示范區(qū)、合肥(二孩三孩家庭首付下調(diào))、?？?、常州、石家莊、阜陽、銀川、大治、南通、濟(jì)南、淄汕尾、襄陽、濮陽、鄭州等型住房不超過5個(gè)點(diǎn)，改需型住房按8-10個(gè)點(diǎn)控制增長(原均為5個(gè)點(diǎn))。認(rèn)房認(rèn)貸放松貸款記錄視為首套貸款。蘇州：(a)4月11日，二手房限售縮短為3年(原5年)；(b)5月9日，新房限售縮短為2年(原3年)，二手房取消限售(原常州：限售縮短為2年(原4年)。東莞：限售縮短為2年(原3年)。泰州：商品住房(含二手房)限售縮短為1年(原2年)。濟(jì)南：限售調(diào)整為限購區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿2年可持證交易(原為取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年)。消二手房限售政策。唐山：取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)限售。之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。福州：(a)外地戶口無需2年內(nèi)滿1年社保/醫(yī)保/個(gè)稅即可購買1套住宅；(b)長樂區(qū)戶口同等于福州五城區(qū)戶口(原等同于外地戶口)。房地產(chǎn)人所得稅滿12個(gè)月)。蘭州：允許需將異地居住父母等近親接來蘭州居住的家庭及二孩三孩家庭新購一套(原非蘭州戶籍限購1套，蘭州戶籍限購2套)。蘇州：(a)4月11日，非本地戶籍社保/個(gè)稅累計(jì)滿2年即可在蘇州買房(原需3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年)，本地戶籍賣房后2年內(nèi)無需入家庭限購套數(shù)。合肥：(a)非本市戶籍2年內(nèi)6個(gè)月社?？少?套(原1年社保)；(b)本市戶籍可在限購區(qū)域購買第三套二手房；(c)新站長沙：存量住房簽約盤活供作租賃住房后，不納入家庭套數(shù)計(jì)算。杭州：(a)符合條件的三孩家庭限購套數(shù)增加1套，新房公開搖號時(shí)參照“無房家庭”優(yōu)先搖號；(b)將二手房交易政策調(diào)整為“在購48個(gè)月”)。大連：(a)非本市戶籍在限制區(qū)域內(nèi)購買新房的，執(zhí)行本市戶籍家庭購房政策，無需提供12個(gè)月以上社保/個(gè)稅；(b)居民家庭在武漢：(a)父母投靠子女或子女投靠父母的本市戶籍家庭可新購1套；(b)生育二孩三孩的本市戶籍家庭可新購1套；(c)限購區(qū)域內(nèi)首次購房的非本市戶籍家庭，社保/個(gè)稅年限調(diào)整為1年(原2年)；(d)經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城調(diào)整為不限購區(qū)域；(e)6月21日，規(guī)定本市戶籍限購3套(原2套)。者，需連續(xù)繳納社保3個(gè)月(原6個(gè)月)；(e)長清區(qū)、章丘區(qū)不再限購。太原：新市民、青年人來太原工作生活并購買首套新房無需提供落戶、社保、納稅等相關(guān)證明。廈門：廈門市戶籍二孩及以上家庭(至少一人未成年)可在全市范圍內(nèi)購買180平以下的第三套住宅。唐山：取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)限購。無錫：(a)經(jīng)認(rèn)定人才可在市區(qū)范圍購買首套住房；(b)二孩及以上家庭可放寬至二套房；(c)子女在無錫落戶的外地老年人來錫易，可不計(jì)入限購套數(shù)；(e)本地戶籍市民非限購區(qū)房產(chǎn)不計(jì)入家庭限購套數(shù)；(f)對購買144平及以上商品住房適當(dāng)放寬限購。成都：(a)近郊區(qū)已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算；(b)購房人及其家庭成員無自有產(chǎn)權(quán)住房且登cd房用于保障性租賃住房出租給新市民/青年人等群體，承諾相應(yīng)政策條件的，可新購一套住房。房地產(chǎn)a登記時(shí)間滿5年的商品住房不再限購；(b)限購區(qū)域縮小為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)青島：(a)黃島區(qū)、城陽區(qū)(含高新區(qū))、嶗山區(qū)王哥莊街道不再限購；(b)非本市戶籍家庭限購1套，需提供1年社保/個(gè)稅(原珠海：限購區(qū)域縮小至香洲區(qū)(除南屏鎮(zhèn)、灣仔街道)和橫琴粵澳深度合作區(qū)(原全市限購)。ab1年內(nèi)累計(jì)6多個(gè)二線城市的限購放松釋放了部分購房需求，而首付下調(diào)及認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的放松一定程度上降低了購房門檻，都有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展。在銷售仍未企穩(wěn)的背景下，政策逐步改善的節(jié)奏預(yù)計(jì)仍將持續(xù)，高能級(二)政策專題分述：多地首套利率降至底線，各地按揭環(huán)境持續(xù)改善貸款利率下限調(diào)整為LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限期單月最大回調(diào)幅度，首套房利率已降至4.42%。.5%.0%14/0114/0915/0516/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/01首套房貸款利率(%)二套房貸款利率(%)房地產(chǎn)表2：按揭貸利率與LPR一覽)))動(bp)(%)(bp)套房貸平(%)套房貸環(huán)(bp)01%80%90%02%75%90%03%75%90%04%%65%90%05%%65%90%06%%65%90%07%%65%90%08%%65%90%09%%65%90%10%%65%90%平平11%%65%90%平12%%65%90%平01%%65%90%平02%%65%90%03%%65%90%04%%65%90%05%%65%90%06%%65%90%07%%65%90%08%%65%90%09%%65%90%10%%65%90%11%%65%90%12%%65%90%01%60%90%02%60%90%03%60%90%04%60%90%bp05%45%90%91%06%45%90%42%房地產(chǎn)表3：6月50城首套房貸利率及環(huán)比變化市房貸利率化市房貸利率化25%%25%%25%%25%25%%25%%25%%25%%25%%徐州25%%25%珠海25%%25%25%%25%%40%%25%%45%坊25%%州45%%25%%佛山45%%25%%45%%25%50%%25%%55%25%%60%%25%65%%25%%65%%25%%70%%石家莊25%%75%25%%80%哈爾濱25%%80%%銀川25%%25%%福州25%%浩特25%%合肥%22年以來，供給端壓力疊加需求端下行使得庫存有所累積，各地重推房票安置貼%。6月8日，鄭州出臺《大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法(暫行)》，規(guī)定選房地產(chǎn)擇房票安置的獎勵安置補(bǔ)償權(quán)益金額的8%，列入票面金額，同時(shí)以現(xiàn)金獎勵3個(gè)月支付等領(lǐng)域的應(yīng)用。壓力。表4：22年以來房票安置政策一覽市有效期域/1/16(a)購政府商定商品房的可享價(jià)格優(yōu)惠，購定向商品房的套型面積按相關(guān)政策控制；(b)房票不得買賣、抵質(zhì)押、非法套現(xiàn)，非直系血親、非配偶間不得贈與使用；(c)房票到期置補(bǔ)償權(quán)益。/4/18信陽(a)房票安置制度實(shí)施后，新拆遷項(xiàng)目原則上不再新建安置房；(b)房票安置的給予5%獎勵，并可跨區(qū)購“房源超市”房屋，享政府商定價(jià)格優(yōu)惠。(c)房票不得買賣、抵押、質(zhì)押、非法套現(xiàn)，非直系血親、非配偶間不得贈與使用；(d)購房款不低于房票票面金額/4/22(a)定向安置房票不得買賣、抵押、非法套現(xiàn)；(b)定向安置房源可以是政府安置房源或/5/29昌(a)房票安置制度實(shí)施后，新征收項(xiàng)目不再新建安置房，原則上使用房票安置；(b)房票不得買賣、抵押、質(zhì)押、非法套現(xiàn)，非直系親屬、非配偶間不得贈與使用；(c)購房款不房票的可根據(jù)房票價(jià)值折算為貨幣補(bǔ)償費(fèi)用。/5/30區(qū)(a)可選擇購商品房，不包括存量房；(b)一份協(xié)議出具的房票不超過2張，票面金額不d/5/31(a)房票購政府商定商品房的不限套數(shù)、面積和用途類型，購市場化安置房屋的采取一房一價(jià)公開搖號或抽簽選房，房屋總價(jià)不超過房票票面金額的150%；(b)房票不得轉(zhuǎn)讓、/6/8(a)取得預(yù)售證的樓盤均可申請納入“房票”實(shí)施范圍，原則上僅限購一手商品住宅；(b)/6/8(a)房票不得轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、質(zhì)押、套現(xiàn)，使用人限定為持有人及其配偶、近親屬；渡費(fèi)；(c)房票購買的商品住房不計(jì)入家庭限購套數(shù)；(d)購房款不低于房票票面金額的/6/13金華金東區(qū)(a)房票有100萬元/50萬元/20萬元/10萬元四種，可多張組合使用；(b)1年內(nèi)購一手房地產(chǎn)/6/15使用房票購新建商品住房的，給予購房獎勵。/6/17原則上全面停止安置房新建，推進(jìn)房票政策全覆蓋，落實(shí)政府商定房票購買商品房優(yōu)惠項(xiàng)目/6/18/6/20鳳凰鎮(zhèn)(a)房票數(shù)量與安置房套數(shù)相對應(yīng)，房票面額依據(jù)動遷協(xié)議約定的安置房戶型面積乘以000元/平結(jié)算；(b)房票不得買賣、抵押或非法套現(xiàn)，不選擇定向房票安置的仍可按原合作內(nèi)容/4/5兆業(yè)集，與長城資產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體產(chǎn)轉(zhuǎn)/4/11民投另類花樣年控股、彩生活聯(lián)合公告，與粵民投另類私募基金管理(珠海橫琴)有限公司簽訂一份協(xié)議，粵民投個(gè)方面為本公司提供協(xié)助，包括但不限于：(a)制定計(jì)劃優(yōu)化彩生活集團(tuán)的資產(chǎn)及業(yè)務(wù)以促進(jìn)投資者；(c)制定優(yōu)化計(jì)劃、促進(jìn)彩生活集團(tuán)與其利益相關(guān)方的溝通及協(xié)調(diào)。/4/15圍繞危困房企并購開展合作。/5/9司與中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司、控股集團(tuán)有限公司、江蘇海晟控股集團(tuán)有限公司共同簽署了支作主體的管理人，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目實(shí)施工作。/5/9康康達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同出資組建“川渝地區(qū)問題機(jī)構(gòu)紓困基金”，雙方將設(shè)立不良資產(chǎn)收/6/1備忘錄，在盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置、流動性改善、企業(yè)紓困等方面向佳源國/6/7協(xié)會：公司經(jīng)營公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)一覽政策銀保監(jiān)會1.督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃；2.要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；3.要按照市場化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)上交所繼續(xù)做好服務(wù)實(shí)體企業(yè)發(fā)展工作，服務(wù)好民營房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，推動擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，合理把握IPO和再融資常態(tài)化。央行牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，加大住房租賃金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。央行對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。央行貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%(原4.6%)。住建部、財(cái)政部、央行1.受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳；2.受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款，不作逾期處理，不作為逾期記錄報(bào)送征信部門；3.各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤孔馑胶秃侠碜庾∶娣e，可提高住房公積金租房提取額度，支持繳存人按需提取，更好地滿足繳存人支付房租對承租中央企業(yè)房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，要在2022年普遍減免3個(gè)月租金，并力爭在上半年完成減免主體工作。2022.5.27【2022.5.27證監(jiān)會規(guī)范做好保障性租賃租房試點(diǎn)發(fā)行REITs工作。發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知，提出6方面33項(xiàng)政策，包括1.受疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳；在此期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響；2.各地區(qū)可根據(jù)本地實(shí)際情況，提高住房公積金租房提取額度，更好滿足實(shí)際需要。房地產(chǎn)一覽地方政策【限購放松】2022.5.8長沙市住建局長沙市限購區(qū)域內(nèi)家庭購買第2套商品住房的間隔時(shí)間，統(tǒng)一按滿4年計(jì)算(原政策為：取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房)。【限售放松】2022.5.8金華市房地產(chǎn)服務(wù)中心5月5日之后購買的新建商品房自合同備案之日起滿三年后可上市交易(原限售政策是以取得《不動產(chǎn)權(quán)證》的時(shí)間為準(zhǔn)，限售時(shí)間三年)?！鞠拶彿潘伞?022.5.16無錫市非限購區(qū)房產(chǎn)不計(jì)入家庭限購套數(shù)，滿足條件的市民可在限購區(qū)再買房，此政策僅限于無錫本地戶籍的市民。022.5.18【022.5.18常州市市場利率定價(jià)機(jī)制對常州市區(qū)范圍內(nèi)，已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于30%。202022.5.23湘潭發(fā)布1.公積金貸款最高限額調(diào)整為60萬元(原單繳存/雙繳存職工個(gè)人住房貸款最高額度40萬元/50萬元)，按國家政策生育三孩的住房公積金繳存職工家庭、高層次人才貸款最高限額達(dá)80萬元；2.個(gè)人按揭貸款放款周期縮短到3個(gè)月內(nèi)；對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策(將“認(rèn)貸認(rèn)房”調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”)。2022.5.252022.5.25中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2022年5月24日起，新建商品住房實(shí)際銷售價(jià)格，可在備案價(jià)上下浮動15%的幅度區(qū)間進(jìn)行商品房買賣合同網(wǎng)簽備案。2022.6.72022.6.7上海人力資源和社會保障對畢業(yè)于世界排名前50院校，取消社保基數(shù)和繳費(fèi)時(shí)間要求，全職來本市工作后即可落戶，世界排名51-100，全職來本市工作并繳納社保滿6個(gè)月后可落戶。202022.6.13襄陽市人民政府1.公積金貸款和商貸均實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房(原認(rèn)房認(rèn)貸)，首套/二套首付比均降至20%/30%(原30%/50%)；2.公積金貸款最高額度提高至70萬元(原60萬元)；3.首套商貸利率下限降至LPR-20bp，二套下限執(zhí)行現(xiàn)行最低標(biāo)準(zhǔn)；4.購買首套新房補(bǔ)貼2萬元/套，就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才購新房享6-15萬元的一次性購房首付款補(bǔ)貼券。：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券研究中心房地產(chǎn)二、成交市場綜述：銷售降幅邊際收窄，推盤規(guī)模持續(xù)(一)總體成交市場分述：銷售降幅邊際收窄，各區(qū)域熱度仍處低位圖7：全國商品房銷售金額(億元)及增速30000200%30000250002500020000200001500051500010000100005000-5000-37.7%-37.7%-100%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01商品房銷售金額(億元)累計(jì)增速(%)單月增速(%)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心金額增速200%150%100%50%0%-50%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01非住宅金額累計(jì)(%)非住宅金額單月(%)：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖9：全國住宅及非住宅銷售金額(億元)及增速(%)200000180000160000140000120000100000800006000040000200002003200520072009201120132015201720192021全國住宅銷售金額(億元)全國非住宅銷售金額(億元)住宅增速(%，右)非住宅增速(%，右)整體增速(%，右)90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)較4月有所回升，但表現(xiàn)依舊低迷。其他口徑數(shù)據(jù)來看，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，5月46城新房成交面積同比21年下降39.5%，降幅較4月收窄0.4pct。圖10：全國商品房銷售面積(萬方)及增速300002500020000150001000050000-31.8%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%商品房銷售面積(萬方)累計(jì)增速(%)單月增速(%)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心城新房成交面積增速150%130%110%90%70%50%30%10%-30%-50%21/0121/0722/0149城累計(jì)增速(%)1821/0121/0722/0149城累計(jì)增速(%)%)49城單月增速(%)圖12：13城二手方成交面積(萬方)及增速900800700600500400300200100060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0113城二手房成交面積(萬方)累計(jì)同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：房管局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心銷售面積增速120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01非住宅單月增速(%)非住宅單月增速(%)：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心累計(jì)銷售面積同比21年下降28.1%，降幅較22年1-4月擴(kuò)大2.7pct，非住累計(jì)銷售面年增長17.1%。房地產(chǎn)圖14：全國住宅及非住宅銷售面積(萬方)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000060%40%20%0%-20%-40%2003200520072009201120132015201720192021全國住宅銷售面積(萬方)全國非住宅銷售面積(萬方)住宅增速(%，右)非住宅增速(%，右)整體增速(%，右)：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心ct幅環(huán)比1-4月分別擴(kuò)大1.6pct、1.2pct、3.0pct。圖15：全國商品房分線銷售面積增速(%)140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖16：全國商品房分區(qū)域銷售面積增速(%)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01非核心圈同比(%)數(shù)據(jù)來源：房管局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分區(qū)域來看，我們以長三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市作為核心圈樣0.1%，降幅環(huán)比分別擴(kuò)大0.4pct、1.4pct。分東中西部來看，22年5月東中西部及東北地區(qū)銷售面積同比21年分別下降房地產(chǎn)累計(jì)數(shù)據(jù)來看，22年1-5月東中西部及東北地區(qū)銷售面積同比21年分別下降表6：全國及各區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況數(shù)據(jù)月數(shù)據(jù)增速/042/05/04/05/04/052/04/05商品房銷售面積(萬方)%%%%住宅%%903%：東部地區(qū)24%%%%%%%%%%%%%%商品房銷售額(億元)%%337%%住宅%%317%%：東部地區(qū)12%%95%%%%%%%%%%%%%%商品房銷售均價(jià)(元/平)%%%住宅%：東部地區(qū).4%%%：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心月房地產(chǎn)持平數(shù)量占比120%100%80%60%40%20%0%2011-012011-112012-092013-072014-052015-032016-012016-112017-092018-072019-052020-032021-012021-1170城新房環(huán)比下跌或持平城市數(shù)量占比70城二手房環(huán)比下跌或持平城市數(shù)量占比3.2%，降幅較4月均擴(kuò)大0.7pct。圖18：70大中城市新房房價(jià)分線同比(%)40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%11/0112/0313/0514/0715/0916/1118/0119/0320/0521/07數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖19：300城二手房房價(jià)分線同比(%)25%20%15%10%5%0%-5%20/0320/0620/0920/1221/0321/0621/0921/1222/03數(shù)據(jù)來源：中國房協(xié)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心、三四線劃分為10類區(qū)域。從同比下跌城市數(shù)量占比來看，東部核心一二線下跌城市數(shù)量占比為33%，而其他區(qū)域下跌占比均超50%，其中西部二線城市二手房價(jià)全部下跌。房地產(chǎn)表7：308城二手房價(jià)同比下跌城市數(shù)量占比(按10類區(qū)域劃分)563%783%0%2%90%3%012123%37%453%0%0%3%63%0%73%0%83%8%97%8%09%0%5%10%5%6%25%10%0%233%2%42%5(二)推盤情況：推盤規(guī)模及去化水平維持低位，低景氣影響成交表現(xiàn)為1016萬盤規(guī)模持續(xù)同比負(fù)增長。房地產(chǎn)圖20：26城商品房推盤面積(萬方)及增速3500300025002000150010005000-58.8%-58.8%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0180%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%26城商品房推盤面積(萬方)單月同比(%，右)累計(jì)同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：中指院，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖21：26城商品房及29城住宅批售比1.601.401.201.000.800.600.400.200.0016/0116/0817/0317/1018/0518/1219/0720/0220/0921/0421/11MA29城商品住宅批售比數(shù)據(jù)來源：中指院，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心景氣水平方面，5月26城商品房批售比(推盤/銷售，移動平均3個(gè)月)為1.15，。圖22：26城商品房庫存面積(萬方)及去化周期45000400003500030000245000400003500030000250002000027.73025205016/0116/0817/0317/1018/0518/1219/0720/0220/0921/0421/1126商品房庫存面積(萬方)去化周期(月，右)數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖23：全國住宅中期庫存(億平)及去化周期353025205024.2724.274540353025205020002003200620092012201520182021住宅中期庫存(億方)去化周期(月，右)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖24：分線城市去化周期(月)變動趨勢40353025205013/0114/0215/0316/0417/0518/0619/0720/0821/09：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心住宅開工面積/銷售面積450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01住宅(單月)住宅(累計(jì))非住宅(單月)非住宅(累計(jì))數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中房地產(chǎn)體庫存較去年同期提升6.0%，年內(nèi)已推未售庫存有所積累。累計(jì)開工-累計(jì)銷售)為28.26億平，對應(yīng)去化周期(移動平均12個(gè)月)升至24.27個(gè)整體庫存邊際下行。表8：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表市成交比比月均成交存面積時(shí)間%%%月%%%6%%%%--安.5%%%--%%%--%%1州%%%%.0合肥%%%%%%--%--%%--州%%--%--%%%--州%%%--鎮(zhèn)江.3%.7%--%%--%%--%%--%%--金華%%%--.4%.2%珠三角%%%%%%%--關(guān)%--佛山%%--珠海%%.5房地產(chǎn)%%--慶%%%--.4%%--.6%%%--%%%--%%4%%%--底%%--贛州%--%%%--福州%%--%%.4%%--%--%--合計(jì).5%%：房管局，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心落同比下降57.3%，降幅較4月收窄6.4pct，出讓金規(guī)模仍處于低位，土地市場成交維持較低熱度。降t，降幅較2021全年擴(kuò)大39.3pct。房地產(chǎn)用地出讓金、財(cái)政部土地出讓收入及同比1400012000100008000600040002000019/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05600城商住用地出讓金(億元)600城商住用地出讓金同比(右)財(cái)政部土地出讓收入單月同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%商住用地出讓金單月同比100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05600城商住用地出讓金同比非22城商住用地出讓金同比pct降幅商住用地供給面積同比下降38.9%，降幅較21年擴(kuò)大24.8pct。成交面積方面，22年5月全國600城商住用地成交面積8557萬方，同比下降%，降幅較21年擴(kuò)大26.0pct，非22城商住用地成面積同比下降44.8%，降幅較21年擴(kuò)大18.7pct。房地產(chǎn)城商住用地成交面積及同比600005000040000300002000010000019/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0560%40%20%0%-20%-40%-60%-80%600城商住用地成交面積(萬方)600城商住用地成交面積同比(右)非22城商住用地成交面積同比(右)政府供給及房企投資意愿均較差，市場景氣度處于底部。累計(jì)數(shù)據(jù)來看，22年1-5月600城商住用地供需9，較21年上升0.03，非22城商住用地供需比為1.52，較21年上升0.02。增速由正轉(zhuǎn)負(fù)；非22城商住用地成交均價(jià)為1735元/平，同比下降24.8%，降幅較4.6pct；非22城溢價(jià)2.0987654321019/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05600城供需比(MA6)非22城供需比(MA6)600城供需比(單月)非22城供需比(單月)房地產(chǎn)溢價(jià)率60005000400030002000100030%25%20%15%10%5%19/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/11600城商住用地樓面價(jià)(元/平)21/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05溢價(jià)率(右)幅較4月收窄12.1pct；高價(jià)三四線城市(成交價(jià)>3000元/平的城市)商住用地出讓金t676億元，同比下降40.3%，降幅較4月收窄12.5pct。22城兩集中時(shí)間安排對600城地出讓金同比下降的影響相對較大。同比貢獻(xiàn)60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522城非22城二線高價(jià)三四線低價(jià)三四線600城商住用地出讓金同比(右)60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%t房地產(chǎn)較4月收窄4.9pct。從整體供需比來看，5月22城商住用地供需比(移動平均6個(gè)月)為1.17，環(huán)比下降0.15；非22城二線商住用地供需比(當(dāng)月)為3.05，環(huán)比上升1.40；高價(jià)三四線價(jià)三四線商住用地供需比(當(dāng)月)為1.61，環(huán)比上升0.14。22城受兩集中時(shí)間安排影響景氣度有所改善，但整體景氣1.11.31.33.02.52.0500.50.0600城600城22城非22城二線低價(jià)三四線圖33：分類型商住用地樓面價(jià)(元/平)1400012000100008000600040002000019/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05線二線商住用地樓面價(jià)為2961元/平，同比下降15.8%，降幅較4月收窄24.8pct；高價(jià)三四線商住用地樓面價(jià)為4091元/平，同比下降26.8%，降幅較4月房地產(chǎn)0.9-46%-26%-87%-31%2022M5供需比(MA6)42.1-2.41-59%收窄7.3pct；低價(jià)三四線商住用地樓面價(jià)為1208元/平，同比下降5.8%，降幅較4月0.9-46%-26%-87%-31%2022M5供需比(MA6)42.1-2.41-59%t45%40%35%30%25%20%15%10% 5%0%19/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05線5：600城商住用地2022年5月土地出讓金累計(jì)增速及供需比(MA6)分省分布表現(xiàn)突出的區(qū)域：福建、江西、新疆表現(xiàn)較弱的區(qū)域：表現(xiàn)突出的區(qū)域：福建、江西、新疆表現(xiàn)較弱的區(qū)域：天津、黑龍江、吉林-25%-76%2022M5土地出讓金累計(jì)增速0%0%30%表現(xiàn)較弱的區(qū)域：寧夏、天津、新疆-91%2.32.3772.32.3-52%-70%-41%-79%-70%-41%-79%-58%-66%-61%-64%2.01.6-61%-64%2.0-62%~1.51.2：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心用地出讓金規(guī)模仍出現(xiàn)較大幅度下滑。我們統(tǒng)計(jì)的600城商住用地5月出讓金排名前房地產(chǎn)比下降28%。不考慮兩集中時(shí)間安排的影響，內(nèi)蒙古、黑龍江、寧夏等省份的出讓金規(guī)模依別寧夏出讓金僅為356萬元)；內(nèi)蒙古、黑龍江、寧夏移動平均6個(gè)月的商住用地供需比分別為1.8、1.8、氣度相對較差。表9：主要省市區(qū)土地市場情況商住用地出讓金(億元)供需比樓面價(jià)(元/平)5月累計(jì)5月累計(jì)3896%福建-13%-18%7-14%3-13%741-19%-14%-19%53疆1-16%-10%-14%18%777-1%6.1肅461-18%33291661-100%7房地產(chǎn)0-100%---4：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心四、開發(fā)投資市場綜述：施工正增長階段結(jié)束，資金環(huán)境影響投資意愿根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月全國商品房新開工面積1.19億平，同比21年同期下降降30.6%，降幅環(huán)比擴(kuò)大4.3pct。幅環(huán)比1-4月擴(kuò)大3.5pct，而非住宅則同比21年下降26.5%，降幅環(huán)比1-4月擴(kuò)大pct面，截至22年5月全國商品房累計(jì)施工面積為83.15億平米，同比21積為58.69億平米，同比下降1.1%，住宅施工連續(xù)兩月負(fù)增長。較低。-.5%。圖36：全國商品房新開工面積(萬方)及增速300002500020000150001000050000-418%-418%..80%70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01新開工面積(萬方)累計(jì)同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖37：全國商品房竣工面積(萬方)及增速35000300002500020000150001000050000-31.3%80%60%40%20%0%-20%-40%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01竣工面積(萬方)累計(jì)同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)圖38：全國商品房施工面積(億平米)及增速1101009080706050403020050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%199920022005