房地產(chǎn)營銷策劃方案——七彩云南第壹城營銷策劃方案2014本報告為策略而來1、保證可操作性，為2014年七彩云南第壹城營銷工作提供整體解決思路；2、對項目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報告的創(chuàng)作基于兩大前提：項目是具有頂級景觀資源和地塊價值的項目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！就本項目而言，2014年必須完成項目形象的落地，復(fù)地品牌的重塑，保證推貨的成功運作，為后期操作預(yù)留空間！Q1：如何塑造項目形象，建立市場聲音，為項目后續(xù)運營打下基礎(chǔ)？Q2：如何在競爭背景下較短時間內(nèi)蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續(xù)熱銷，完成集團目標(biāo)？基于對項目的認(rèn)識，本次報告核心解決兩大問題：報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場背景審視及營銷目標(biāo)>>目標(biāo)下的價值審視>>基于競爭的客戶洞察>>營銷策略思考>>項目分階段營銷策略計劃市場背景審視

宏觀政策·土地市場·呈貢住宅市場市場背景審視2014年預(yù)計政策總體偏緊，政府對樓市依然持高度關(guān)注狀態(tài)，開發(fā)商推售持謹(jǐn)慎資金鏈看緊，客戶出手將越發(fā)小心冷靜。1、年初新國五條政策出臺，重申限購限貸等調(diào)控政策，要求地方公布房價控制目標(biāo)，但地方政府的國五條細(xì)則在落地時普遍較為溫和2、成都市政府在年內(nèi)多次調(diào)整公積金貸款政策，公積金貸款購房難度有所加大3、銀行在年內(nèi)多次出現(xiàn)銀根緊縮和利率上浮的情況，經(jīng)濟板塊下行和房產(chǎn)板塊上行出現(xiàn)相應(yīng)碰撞4、國務(wù)院提出城市基建6大任務(wù)，并在當(dāng)時被認(rèn)為長效調(diào)控機制有望于10月亮相，后雖無音訊，但提高了后期政策趨緊的預(yù)期5、十八屆三中全會召開，房產(chǎn)9大問題備受關(guān)注，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的383方案被提出，調(diào)控趨緊的氛圍有所保持宏觀政策土地市場呈貢住宅市場市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計出讓住宅用地42宗，共計2274.49畝，平均單畝地價為1249萬元/畝，平均樓面地價為3257元/平米，兩者均創(chuàng)呈貢市場年度土地市場價格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場共計出讓商業(yè)用地26宗，共計1469.46畝，平均單畝地價為302萬元/畝，平均樓面地價為1945元/平米，商業(yè)用地價格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，呈貢高價土地成交集中，預(yù)計未來2-3年競爭格局將進(jìn)一步加劇二、本案以價格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項，入市首批產(chǎn)品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價住宅用地，本案在產(chǎn)品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場序號項目名稱2012年成交均價（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1實力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亞國際995911457325惠蘭園69567427266雨花毓秀71657628277書香大地60506928268實力壹方城6660676217數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)庫（備案數(shù)據(jù)）對比2012年和2013年截止11月（12月未結(jié)束，月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未出爐）的已成交情況，成都市高端代表項目以清水價橫向?qū)Ρ瓤梢姡履蟻唶H清水價實現(xiàn)最高，系項目標(biāo)桿。且從各項目價格變化趨勢分析，近兩年呈貢市場價格無并明顯漲幅。從月均成交量分析，呈貢新區(qū)住宅月均成交約35套，除以價換量的項目以外，月均成交走勢以涌鑫最好。市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場項目名稱物業(yè)類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會所產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品附加值書香大地住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居實力新城住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈送空間新南亞國際綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套涌鑫中心綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈送面積、綜合體配套大咖公寓住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)域項目多集中于彩云北路以南，市政府及中央商務(wù)區(qū)周邊，豪生國際酒店東側(cè)尚未成勢，而本案位于豪生國際酒店東側(cè)均為大體量，配置高端的華宅或豪宅項目，產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品附加值方面各有所長本案產(chǎn)品面積區(qū)間為120-260㎡，其中豪宅項目主力面積段集中在150-300㎡，本案主力面積段為120-175㎡，與豪住市場主力面積段存在一定的差異；市場背景審視結(jié)論1、從政策方面來看，明年的整體政策依然趨緊，政府對樓市依舊高度關(guān)注，開發(fā)商和購房者在推貨和置業(yè)方面均趨于謹(jǐn)慎2、從土地市場來看，城南數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊被品牌開發(fā)商高溢價拿下，明年若以高端住宅產(chǎn)品的姿態(tài)集中入市或造成高端住宅市場供應(yīng)過量的狀態(tài)3、從高端市場量價走勢來看，2013年高端項目價格漲幅并不明顯，月均去化套數(shù)普遍在30左右，清水高端住宅價格標(biāo)桿不超過14000元/平米，普遍能保證走量的清水價格在11000-12000元左右，綜合市場因素和本案自身狀況，建議本案一期整體均價為7850元/平米，入市價格為7650元/平米4、從市場產(chǎn)品對比來看，本案在地段（島），景觀資源，后期配套方面占據(jù)優(yōu)勢，而在區(qū)域熱度，贈送面積，住宅內(nèi)部會所等方面處于劣勢，因此明年在推廣方面前期需將“島”和“劃島為界的高端綜合體”等概念炒熱5、從市場潛在供應(yīng)來看，明年城東城南均有數(shù)個高端項目入市，加之目前市場主力對標(biāo)競品部分存量尚多，屆時競爭或較為激烈營銷目目標(biāo)整體目目標(biāo)·任務(wù)拆拆分戰(zhàn)略目標(biāo)構(gòu)建項目核心競爭優(yōu)勢，塑造諾仕達(dá)在呈貢的品牌形象，擴大企業(yè)影響力；銷售目標(biāo)全年實現(xiàn)以銷售額7.2億。本報告以銷售目標(biāo)為重心，進(jìn)而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)2014年七彩云南第一城整體目標(biāo)2014年整年年銷售售額目目標(biāo)：：7.2億結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)階段段市場場環(huán)境境及集集團對對本項項目的的資金金要求求，設(shè)設(shè)定：：任務(wù)拆拆分根據(jù)我我司去去年操操作樓樓盤的的經(jīng)驗驗，7.2億的銷銷售目目標(biāo)可可拆分分如下下表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億任務(wù)拆拆分結(jié)合每每個月月應(yīng)實實現(xiàn)的的產(chǎn)值值，設(shè)設(shè)定拆拆分任任務(wù)如如下：：

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)

約160套約150套約133套約133套按照現(xiàn)現(xiàn)有面面積配配比+入市均均價7650元/平米進(jìn)進(jìn)行估估算開盤目目標(biāo)：：160套！誠意金金客戶戶：120組開盤前前來訪訪：1200組此處的的轉(zhuǎn)化化率設(shè)設(shè)定為為10%，參照照我司司操作作的高高端項項目而而設(shè)定定目標(biāo)下下的價價值審審視品牌價價值·區(qū)域價價值·島嶼價價值·項目價價值·住宅價價值·價值提提煉價值審審視品牌價價值區(qū)域價價值島嶼價價值項目價價值住宅價價值價值提提煉本案擁擁有呈呈貢金融城城的規(guī)規(guī)劃利利好。。在世世界主主流城城市，，以匯匯聚大大型銀銀行、、保險險公司司、交交易所所、世世界級級公司司總部部的金金融城城，正正在成成為其其現(xiàn)代代經(jīng)濟濟的最最重要要物業(yè)業(yè)載體體。在在紐約約華爾爾街、、倫敦敦金絲絲雀碼碼頭、、上海海的陸陸家嘴嘴、北北京的的金融融街……略帶炫炫耀色色彩的的地標(biāo)標(biāo)性建建筑、、鱗次次櫛比比的高高端辦辦公物物業(yè)，，強勢勢吸納納世界界級金金融資資源，，無不不讓這這些城城市區(qū)區(qū)域從從形象象和經(jīng)經(jīng)濟影影響力力上為為世界界矚目目。但區(qū)域域現(xiàn)狀狀是規(guī)規(guī)劃中中所期期待的的發(fā)展展尚未未呈現(xiàn)現(xiàn)，因因此如如何利利用已已經(jīng)逐逐步成成型的的金融融城現(xiàn)現(xiàn)狀描描摹地地塊周周邊的的發(fā)展展?fàn)顩r況是一一個重重要的的課題題。世界級級“金金”心心之““心””，“前無無古人人，后后無來來者””的地地段價價值價值審審視品牌價價值區(qū)域價價值島嶼價價值項目價價值住宅價價值價值提提煉罕見的的城中中環(huán)島島：面面面臨臨街，，天賜賜寶坻坻。呈貢不不缺水水，不不缺河河，但但整個個項目目真正正能達(dá)達(dá)到商商業(yè)街街四面面環(huán)繞繞，本本項目目為呈呈貢唯唯一，，具有有不可可復(fù)制制性，，景觀觀視野野優(yōu)勢勢明顯顯。價值審審視品牌價價值區(qū)域價價值島嶼價價值項目價價值住宅價價值價值提提煉項目總總占地地面積約180畝，為為商辦辦兼容容住宅宅用地地，其其中商商業(yè)占占比達(dá)達(dá)到60%。土地地容積積率約約為5.8，總建建面約約為70萬㎡。。項目物物業(yè)形形態(tài)豐豐富，，包括括地標(biāo)標(biāo)性超超甲寫寫字樓樓、總總部辦辦公、、甲級級寫字字樓、、高端端特色色配套套商業(yè)業(yè)、服服務(wù)式式公寓寓及高高層豪豪宅。。建成成后，，復(fù)地中中心將將成為為成都都最具具影響響力的的高端端城市市綜合合體之之一。。物業(yè)形態(tài)體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（數(shù)據(jù)據(jù)來源源：2013.11設(shè)計測測算））260戶型220戶型175+140戶型

175+120戶型價值審審視品牌價價值區(qū)域價價值島嶼價價值項目價價值住宅價價值價值提提煉

其中，，項目目住宅宅產(chǎn)品品：圍合式式布局局+大中庭庭景觀觀組團團+錯綜式式樓棟棟布局局（盡盡可能能保證證戶戶戶觀江江）+商住業(yè)業(yè)態(tài)完完全分分割120㎡㎡+175㎡Y型樓棟棟住宅宅140㎡㎡+175㎡Y型樓棟棟住宅宅220㎡㎡+220㎡㎡板式樓樓棟住住宅260㎡㎡+260㎡㎡板式樓樓棟住住宅大面寬寬、大大橫廳廳（產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)區(qū)別特特點））、全全景陽陽臺、、精裝裝雙大大堂、、私家家電梯梯廳等等，但同時時，城城南類類似豪豪宅較較多。價值審審視品牌價價值區(qū)域價價值島嶼價價值項目價價值住宅價價值價值提提煉優(yōu)勢1劣勢2機會3威脅4項目SWOT分析項目所在板塊目前市場聲音較弱項目本身位于島上，與外界的交通聯(lián)系存在一定問題產(chǎn)品設(shè)計本身在城南較為常見項目同時具備島居+國際城南+金融城規(guī)劃三個屬性，較為稀缺項目商住業(yè)態(tài)完全分割，純居度高住宅產(chǎn)品規(guī)劃合理，戶戶全景觀江宏觀政策層面持續(xù)收緊，對高端客戶形成打壓；區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商、豪宅眾多，競爭激烈，明年錦繡江山項目，環(huán)球廣場項目，都焯邦城均是潛在威脅政府對金融城后期的整體規(guī)劃，有助項目整體品質(zhì)提升項目主力產(chǎn)品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項目SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者者價值審審視品牌價價值區(qū)域價價值島嶼價價值項目價價值住宅價價值價值提提煉城市名名片，，發(fā)展展升級級引擎擎，本項目目將打打造包包括高高端住住宅、、超甲甲及甲甲級寫寫字樓樓、精精裝公公寓及及高端端特色色商業(yè)業(yè)的高高端城城市綜綜合體體。多功能能目的的地基于項項目：：基于資資源：：金融城城內(nèi)商業(yè)環(huán)環(huán)繞高端、、商業(yè)業(yè)、國國際項目位位于呈呈貢新新區(qū)昆昆明市市行政政辦公公中心心旁，，是具具有得得天獨獨厚和和不可可復(fù)制制的自自然資資源以以及社社會資資源的的一個個地塊塊。周周邊新新興商商業(yè)及及高端端辦公公氛圍圍濃厚厚，同同時有有著良良好的的高端端住宅宅發(fā)展展基礎(chǔ)礎(chǔ)。價值審審視品牌價價值區(qū)域價價值島嶼價價值項目價價值住宅價價值價值提提煉項目整整體形形象定定位參參考國際櫥櫥窗·城市休休閑環(huán)環(huán)島國際化化氣質(zhì)質(zhì)調(diào)性性，提提升項項目扮扮演的的城市市功能能地位位；功能復(fù)復(fù)合，，成為為城市市商務(wù)務(wù)人群群、白白領(lǐng)人人士工工作、、交流流、休休閑、、聚會會的目目的地地，提提供全全新新充滿滿PARK氣息的的國際際化工工作、、生活活模式式；呈現(xiàn)與與眾不不同的的區(qū)域域特色色。這里將將是呈貢再一次華華麗蛻蛻變的的國際際化形形象展展示窗窗口，，匯聚聚本土特色資源源的又又一張張城市市名片片，是是呈貢貢進(jìn)行行國際際商務(wù)務(wù)交流流與交交往的的窗口口，是是呈貢貢田園園城市市國際際化新新生活活的展展示平平臺。。定位關(guān)關(guān)鍵考考量點點：功能復(fù)復(fù)合、、具有有影響響力高高度價值審審視品牌價價值區(qū)域價價值島嶼價價值項目價價值住宅價價值價值提提煉基于競競爭的的客戶戶洞察察競品客客戶分分析·客戶梯梯隊·客戶分分類·客戶鎖鎖定首先，，讓我我們來來看看看我們們的競競品客客戶都都有些些什么么樣的的特點點？客戶分分析競競品樣樣本：：實力心心城涌鑫中中心新南亞亞國際際實力心心城客客戶來來自城城南區(qū)區(qū)域的的占62%，自住住客戶戶占比比約86%，主要要以私私營企企業(yè)主主與政政府、、企業(yè)業(yè)高管管為主主，中中海老老客戶戶占比比約30%。客戶洞洞察客戶梯梯隊客戶分分類客戶鎖鎖定競品客客戶分分析客戶洞洞察客戶梯梯隊客戶分分類客戶鎖鎖定競品客客戶分分析實力心心城客客戶白白描稱呼：：陳女女士年齡：：58歲性別：：女籍貫：：昆明明從事行行業(yè)：：審計計擔(dān)任職職務(wù)：：董事事長目前居居住地地：昆昆明教育經(jīng)經(jīng)歷：：本科科置業(yè)次次數(shù)：：5次家庭城城員：：獨居離離異人人士客戶語語錄——““親戚戚住呈呈貢，，想買買套離離親戚戚近的的房子子。””——““這里里住的的人和和我差差不多多，這這樣的的地方方住的的比較較放心心?！薄薄啊胺块g間主臥臥衛(wèi)生生間太太大，，餐廳廳旁邊邊沒有有電視視插座座，淋淋浴房房沒有有擱板板，你你們細(xì)細(xì)節(jié)很很不到到位。?！薄啊澳銈儌兩罨铌柵_臺有沒沒有冷冷熱水水管，，木作作的墻墻群容容易爛爛，房房子里里面的的裝修修壞了了你們們修不不修，，不要要到時時候沒沒人管管啊。?！笨蛻籼靥卣髅杳枋鲇袑嵙αΑ⒑芎艿筱@鉆、很很糾結(jié)結(jié)、專專業(yè)知知識很很強、、很謹(jǐn)謹(jǐn)慎購買關(guān)關(guān)注點點：地段價價值、、圈層層氛圍圍、物物管服服務(wù)典型客客戶1：某審計計公司司董事事長Codeofthisreport|28客戶職職業(yè)置業(yè)目目的客戶來來源涌鑫中中心以以呈貢貢、二二級城城市區(qū)區(qū)域客客戶為為主，，2次置業(yè)業(yè)以上上自住住客戶戶，職職業(yè)特特征主主要以以個體體商戶戶和私私營企企業(yè)主主為主主占約約67%，城南南企業(yè)業(yè)中高高管占占約21%?？蛻舳炊床炜蛻籼萏蓐牽蛻舴址诸惪蛻翩i鎖定競品客客戶分分析涌鑫中中心客戶白白描客戶洞洞察客戶梯梯隊客戶分分類客戶鎖鎖定競品客客戶分分析典型客客戶2：歐派派櫥柜柜供應(yīng)應(yīng)商稱呼：：毛先先生年齡：：45歲性別：男籍貫：昆明從事行業(yè)：建材擔(dān)任職務(wù)：老總目前居住地：昆明明來蓉年限：5年置業(yè)次數(shù)：多次家庭成員：三口之家客戶語錄——“地段滿意””——“裝修風(fēng)格挺挺好的，有居家感感又不失大氣華貴貴，還是買裝好了了的房子比較省心心?！薄吧鐓^(qū)里住的的人不能太雜?！薄笨蛻籼卣髅枋鰳銓崱⑵綍r工作很很忙，某品牌櫥柜柜的供應(yīng)商，每個個月最少來項目2次，一直說想買，，但在項目開盤之之初并不下單，稱稱自有打算，后期期經(jīng)銷售人員多次次逼定后才成交。。購買關(guān)注點：地段價值、圈層氛氛圍、精裝風(fēng)格客戶洞察客戶梯隊客戶特征客戶總結(jié)競品客戶分析新南亞國際城南及省內(nèi)二級城城市自住客戶為主主，職業(yè)特征以私私營企業(yè)主及個體體為主。典型客戶4：某金融高管稱呼：劉哥年齡：40歲性別：男籍貫：昆明從事行業(yè)：金融擔(dān)任職務(wù)：高管目前居住地：天驕驕北麓置業(yè)次數(shù)：2次家庭成員：三口之家客戶語錄——“整體布局和和景觀規(guī)劃還行，，附近有湖，很好好”——“路過這里就就來看看，還不錯錯，就是裝修的顏顏色太白，插座少少了點”——“廚房小了點點，不過也勉強可可以用?！笨蛻籼卣髅枋鲇凶约旱南敕?，對對項目的規(guī)劃布局局比較喜歡，不喜喜歡自己裝修房子子購買關(guān)注點：社區(qū)規(guī)劃布局、城城市景觀資源占有有新南亞國際客戶白描客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析客戶區(qū)域：昆明本地客戶約占60%（主要來自呈貢），其他城區(qū)（城中、城西）客戶占20%，二級城市客戶（東川、安寧等）占10%，其他（省外）客戶約占10%客戶職業(yè)：主要以私人企業(yè)主、個體商戶為主，約占60%，企業(yè)高管約占25%，政府高官及高薪白領(lǐng)客戶共占15%購買目的：主要以純自住客戶為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶占比為25%，35歲以下的客戶占比為10%競品客戶特點總結(jié)結(jié)如下：客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析客戶層次定位：主力客戶補充客戶項目名稱在售主力面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價（元/㎡）成交總價區(qū)間（萬元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽峰220-36017427（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）300-1000西派國際140-27817628（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）260-550本案120-175220-260預(yù)估12500160-250290-400220㎡和260㎡產(chǎn)品客戶120-175㎡產(chǎn)品客戶本案主力面積120-175㎡，這部分產(chǎn)品的的客戶應(yīng)為中高端端客戶為主，220㎡以上產(chǎn)品的客戶戶才應(yīng)為區(qū)域豪宅宅客群。從上表中，可以看看出市場中本案在在總價關(guān)系上具有有明顯的差異，市市場豪宅階層的產(chǎn)產(chǎn)品總價多處于250萬以上，而本案的的總價有較大部分分處于250萬以下，本案一期期暫定是清水產(chǎn)品品本案客戶與市場主主要競爭豪宅項目目的客戶階層具有有一定差異性，項項目客戶主要以中中高端及高端客戶戶為主，豪宅客戶戶將作為本案的補補充類客戶而存在在客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析職業(yè)特征置業(yè)特征中等規(guī)模私營企業(yè)主和個體戶政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中層干部大型私營業(yè)主或個體戶；國企、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)二次置業(yè)或三次以上追求品質(zhì)，崇尚奢華二次置業(yè)價格敏感相對度高；注重樓盤檔次置業(yè)需求220㎡和260㎡及以上的產(chǎn)品120㎡-175㎡產(chǎn)品客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析購買能力：城市財財富身份代表，購購買能力較強購房需求：多次置置業(yè)，購房以改善善型居住需求為主主購買關(guān)注點：關(guān)注注地段價值、產(chǎn)品品、圈層氛圍、景景觀資源消費共性：a.對項目品品質(zhì)、展示等要求求較高，追求舒適適型生活；b.有主動對對城市稀缺景觀資資源進(jìn)行占有的習(xí)習(xí)慣；c.對物管服服務(wù)等軟件配套要要求高，強調(diào)具有有品質(zhì)感的生活模模式?？蛻舳床炜蛻籼蓐牽蛻舴诸惪蛻翩i定競品客戶分析通過分析我們將客客戶鎖定在如下特特征人群當(dāng)中：對于該類人群的鎖鎖定將直接影響明明年推廣和渠道一一系列的選擇營銷策略思考營銷整體思路·節(jié)點梳理·分階段訴求·推貨策略項目的使命必達(dá)——雙重標(biāo)桿效應(yīng)新區(qū)品冠＆名利雙雙收身未動，名已遠(yuǎn)。。河心島從拿地開始始就一直引發(fā)業(yè)內(nèi)內(nèi)關(guān)注，由于其優(yōu)優(yōu)良的地段位置和和資源特色，目前前也形成了一定的的市場知曉度，換換句話說，本項目目已經(jīng)承載了太多多的關(guān)注和期待。。品牌目標(biāo)無可爭議的區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，璀璨矚目目的城市名片銷售目標(biāo)價值標(biāo)桿，熱銷名名盤營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略總體策略觀點1：讓各不同的商住業(yè)業(yè)態(tài)站在項目扮演演一定城市功能角角色的基礎(chǔ)之上。。項目影響力發(fā)揮在在前，起勢注重整整體平臺成立搭建建，后續(xù)各級產(chǎn)品品線推售順勢而為為；獨具慧眼的擇址眼眼光，首先看重地地段及區(qū)域發(fā)展空空間，占據(jù)城市核核心優(yōu)質(zhì)資源條件件。不做簡單復(fù)制，充充分考慮每片土地地的獨有的特色價價值，把每座城市市標(biāo)識元素恰當(dāng)嫁嫁接，打造屬于每每座城市自己的城城市名片。不做簡單加法，資資源整合運營能力力強勁，成為區(qū)域域升級發(fā)展引擎，，成為城市新標(biāo)桿桿。營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略總體策略觀點2：以昆明市行政中心心為資源核心，開啟呈貢最具特色色的“金融生活””時代，是項目價值全面超超越的根本。提出“超越目前區(qū)區(qū)域市場競爭”的的戰(zhàn)略高度，最終終本項目需要以最最具區(qū)隔特征的““環(huán)繞式水景”資資源為產(chǎn)品價值核核心，構(gòu)建成都獨獨具特色的城市島島居生活時代。“成也示范區(qū)，敗敗也示范區(qū)”，對本項目而言，示示范區(qū)的氣勢規(guī)模模與品相尤為重要要，某種程度上決決定了本項目能否否成為繼新南亞之之后，開創(chuàng)呈貢住住宅新時代的引領(lǐng)領(lǐng)者，因此我司強強烈建議售樓部與與示范區(qū)同步開放放營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略七彩云南第壹城2014年度營銷策略：先推圈，再推盤，最后推產(chǎn)產(chǎn)品！先炒熱河心島地塊，將河心島地塊和““國際城南”，““金融城”和“呈貢封面”等字眼掛鉤2、再奏響盤的名氣，引發(fā)發(fā)全城關(guān)注，將“獨占一島的高高端城市綜合體””概念推向市場，，塑造城市新地標(biāo)標(biāo)的形象3、當(dāng)項目，成為全城城仰望的明星之地地，順勢推貨，單單獨包裝產(chǎn)品將“360度觀江純島居豪宅宅”的概念推向市市場，將島居的稀稀缺性發(fā)揮到極致致營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略高舉高打！平開高高走！結(jié)合工程可實現(xiàn)節(jié)節(jié)點如下圖所示，，由于我司建議售售樓部和示范區(qū)同同時亮相以提高項項目的口碑，因此此項目蓄客期只有有短短2個月，時間緊，任任務(wù)重，按照既有有時間節(jié)點和推廣廣策略，6到7月份為項目炒島階階段，7月至8月為項目炒盤階段段，售樓部和景觀觀示范區(qū)交付使用用之后將推廣的重重點放到產(chǎn)品上面面2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月下旬9月底辦理島居生活手冊冊，試探客戶意向向炒島階段炒盤階段推住宅產(chǎn)品階段營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略工程節(jié)點推廣節(jié)點推售節(jié)點銷售動作紅星路南延線改造造工程竣工售樓部和景觀示范范區(qū)交付樣板間交付領(lǐng)取預(yù)售許可證推9#，10#,13#樓亮相蓄客首次開盤樣板房開放即收籌籌洗客2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月9月底售樓部和景觀示范范區(qū)交付樣板房交付預(yù)售證取得紅星路南延線改造造工程竣工炒島階段炒盤階段炒住宅階段主要訴求：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南！主要訴求：國際環(huán)島特區(qū)——錦江新地標(biāo)主要訴求：360度觀江島居豪宅，，錦江盡在呼吸間間引發(fā)的民間回音：：成都原來還真有這這么個河心島哦，，而且還在南門這這么好的位置，就就是不曉得島上要要修什么東西喃引發(fā)的民間回音：：不得了哦，島上的的業(yè)態(tài)全都是高端端，以后怕是只有有外籍人士和社會會精英才能在島上上消費和生活了引發(fā)的民間回音：：巴適哦，原來島上上還有純住宅賣，，現(xiàn)在錦江旁邊的的房子都這么難買買，又有江又有島島的房子以后只有有絕版咯營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略七彩云南第壹城首首批次推貨原則1：1+1+1備貨原則即開盤時以3棟房源推出，包括括1棟175+140和1棟220產(chǎn)品和1棟175+120的產(chǎn)品，產(chǎn)品線上上作優(yōu)劣搭配，推推貨原則保證除260之外，各產(chǎn)品線均均有入市，滿足不不同階層和不同置置業(yè)的客戶的需要要，從銷售上來說說，，120和140平米的戶型是主要要的現(xiàn)金流產(chǎn)品，，而220平米戶型則是一批批次的形象標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品

9#10#預(yù)計推售戶型供應(yīng)套數(shù)推售理由13#12094二線江景資源+面積相對較小，絕對的現(xiàn)金流產(chǎn)品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數(shù)占比最大，絕對的走量主要產(chǎn)品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項目樹立形象的主要產(chǎn)品營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略動工順序建議：由由于我司所建議的的推售順序，所以以為了讓以上3棟住宅可以達(dá)到預(yù)預(yù)售條件，開工順順序建議從10#樓開挖，優(yōu)先滿足足10,9,13#樓達(dá)到領(lǐng)取預(yù)售許許可證的水準(zhǔn)為動工順序方向13#項目分階段營銷策策略計劃整體鋪排·預(yù)熱期策略·造勢期策略·爆破期策略·持銷期策略分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月2日：示范區(qū)及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期階段性工作重點6月份開始熱炒島嶼嶼，轉(zhuǎn)入7月份之后項目整體體形象出街，揭開開島嶼面紗。該階段主要強化銷銷售團隊信息，拓拓客先行，為項目目亮相做好充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。8月2日，以售樓部和示示范區(qū)亮相為造勢勢節(jié)點，輔以重大大的亮相活動，媒媒體，同行到訪，，形成口碑傳播，，線上線下持續(xù)發(fā)發(fā)力8月16日，以樣板間開放放為造勢節(jié)點，輔輔以收籌行為進(jìn)行行洗客，各種圈層層活動持續(xù)，力求求為開盤熱銷做好好充分準(zhǔn)備9月31日，以開盤為銷售售高潮引爆節(jié)點以銷售炒作、洗客客跟進(jìn)為后繼持銷作準(zhǔn)備；分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始線上：線下：6月底項目話題炒作作，以吸睛全球為為目的，關(guān)聯(lián)河心島土地前前世今生（配合媒體：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、新聞、要聞、、訪談為主）銷售團隊信心強化化：上?？偛啃小⒔熬昂勒幼◇w驗、、成都豪宅對標(biāo)踩踩盤、口徑及銷售售行為強化等抗性性分類培訓(xùn)、拓客客分配跟進(jìn)等地緣，外緣客戶拓拓展邀約8月亮相到訪：本地企業(yè)客戶拓展展、代理公司資源源客戶、政府資源源等重點對政府、媒體體、同行等進(jìn)行洗洗腦造勢：媒體上海體驗專場場活動、政府及高高端資源拜訪、7月中旬以后：月炒炒作話題由島轉(zhuǎn)入入盤關(guān)聯(lián)河心島五大高高端業(yè)態(tài)（配合媒體：機場場、網(wǎng)絡(luò)、戶外，，公交站臺、陣地地、路名牌、報媒媒）8月2日：售樓部示范區(qū)開放放階段目標(biāo)：利用網(wǎng)絡(luò)，新聞等等形式先將島炒熱熱7月17日之后整體形象出出街，炒作對象由由島換做盤分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始7月17日之前：7月17日之后：推廣目的：炒熱島島的價值并為河心島附加A、國際城南的方位位價值B、金融城的板塊價價值C、復(fù)地的品牌價值值媒體推廣炒作主題題：神秘島嶼驚現(xiàn)國際際城南推廣媒體：網(wǎng)絡(luò)，新聞活動配合：金融城高峰論壇即即河心島業(yè)態(tài)揭秘秘活動推廣目的：炒熱盤盤的價值目的A、體現(xiàn)五大業(yè)態(tài)獨獨占一島的地標(biāo)性性概念B、拔高產(chǎn)品調(diào)性，，營造社會高端人人士方可登島的氛氛圍C、釋放售樓部和示示范區(qū)即將盛大開開放的信息媒體推廣炒作主題題：五大高端業(yè)態(tài)齊聚聚一島推廣媒體：網(wǎng)絡(luò)，新聞、戶外外，陣地，站臺，，路名牌，短信活動配合：暫無炒島話題示意：1、世界金融大佬中中意呈貢新區(qū)；2、河心島版圖猜想想揭秘；3、28大國際品牌旗艦躋躋身呈貢新區(qū)4、專線輕軌打通呈呈貢交通“任督二二脈”……推廣調(diào)性示意：神秘金融商圈驚現(xiàn)現(xiàn)呈貢新區(qū)商務(wù)經(jīng)濟圈終于引來城市新地標(biāo)標(biāo)推廣調(diào)性示意：分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始線上推廣線整體鋪鋪排圍擋，精神堡壘出出街同步更換訴求網(wǎng)絡(luò)推廣同步更換訴求商報+華西報版出街院線廣告出街戶外大牌，路名牌牌，公交站臺，出出租車站臺廣告投投放主訴求為商圈的稀稀缺性主訴求為項目自身身機場戶外投放航空雜志投放停車場燈箱分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣公交站臺停車場燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率圍墻、導(dǎo)示、精神堡壘、高炮項目現(xiàn)場6-8月6月：金融城河心島，復(fù)地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開放的信息高端城市綜合體驚驚現(xiàn)呈貢分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣公交站臺停車場燈箱從圍擋開始投放廣廣告的時候便同步步開始項目的彩燈燈照明，方法將彩彩燈效果打到高炮炮上，該效果應(yīng)一一致持續(xù)燈光工程分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始網(wǎng)絡(luò)推廣渠道形式投放時間主訴求投放頻率搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng)、大成網(wǎng)軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產(chǎn)江湖、天涯社區(qū)、搜房、新浪等）文字畫面6月-8月城市運營專家復(fù)地如何打造成都唯一河心島？五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫面6月-8月伴隨項目時間節(jié)點，將各種島的工程進(jìn)度，周邊發(fā)展變化情況一一展示每日更新3條陣地網(wǎng)絡(luò)推推廣報媒推推廣院線推推廣戶外推推廣網(wǎng)推廣廣方面面：在在7月17日之前前主要要運用用軟文文熱炒炒島的的價值值，7月17日之后后增加加通欄欄，文文字，，畫面面，熱熱炒整整盤的的價值值，并并釋放放售樓樓部和和示范范區(qū)即即將盛盛大開開放信信息公交站站臺停車場場燈箱箱分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推推廣報媒推推廣院線推推廣戶外推推廣報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島2次昆明都市報硬廣（整版）全城7月下旬盤島高端綜合體示范區(qū)與售樓部即將盛大開放2次6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始報媒體體推廣廣方面面：在在7月17日和7月25日，華華西和和商報報各打打一個個整版版，目目的有有1、揭開開國際際城南南河心心島的的神秘秘面紗紗2、釋放放售樓樓部和和示范范區(qū)即即將開開放的的信息息公交站站臺停車場場燈箱箱分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推推廣報媒推推廣院線推推廣戶外推推廣6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬達(dá)、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院7月下旬，選擇4場的熱門電影進(jìn)行投放城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢院線投投放：：CF片選擇擇7月下旬旬的周周末，，根據(jù)據(jù)當(dāng)月月電影影的熱熱度來來選擇擇投放放的場場次，，CF片中需需包含含項目目示范范區(qū)和和售樓樓中心心即將將開放放的信信息2014年熱門門電影影：美國隊隊長2狼圖騰騰變形金金剛4公交站站臺停車場場燈箱箱分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推推廣報媒推推廣院線推推廣戶外推推廣6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶外7月形象出街起，一直持續(xù)與線上推廣主訴求同步更換即可一直持續(xù)，直至開盤戶外大大牌選選擇了了市中中心的的2塊和城城南的的1塊，實實力心心城，，大咖咖公寓寓項目目都曾曾選擇擇過南南亞風(fēng)風(fēng)情第第壹城城大牌牌進(jìn)行行過投投放公交站站臺停車場場燈箱箱分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推推廣報媒推推廣院線推推廣戶外推推廣6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始長水國國際機機場廣廣告牌牌示意意圖本廣告告點位位來源源于昆昆明博博縱廣廣告?zhèn)鱾鞑ビ杏邢薰酒卟试圃颇系诘谝汲浅牵邯氄汲食守曅滦聟^(qū)中中心的的高端端城市市綜合合體機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌長水國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢新區(qū)機場戶戶外：：7月17日隨其其他線線上媒媒體同同步投投放，，精準(zhǔn)準(zhǔn)鎖定定有航航空需需求的的高端端客群群，訴訴求方方面與與其他他線上上媒介介保持持一致致公交站站臺停車場場燈箱箱分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推推廣報媒推推廣院線推推廣戶外推推廣6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始公交站站臺停車場場燈箱箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：彩云北路沿線線路2：廣福路線路3：環(huán)城東路7月至8月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重點）、城中區(qū)域出租車站點七彩云云南第第壹城城：獨占呈呈貢新新區(qū)中中心的的高端端城市市綜合合體陣地網(wǎng)絡(luò)推推廣報媒推推廣院線推推廣戶外推推廣分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始公交站站臺停車場場燈箱箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱南屏街，北辰財富，和諧世紀(jì)，環(huán)球中心等高端商場7月中旬開始與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云云南第第壹城城：獨占呈呈貢新新區(qū)中中心的的高端端城市市綜合合體線下活活動渠渠道整整體鋪鋪排分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始主訴求求為商商圈的的稀缺缺性主訴求求為項項目自自身銷售團團隊強強化吉信行行客戶戶資源源梳理理+CALL客開始始高端商商場擺擺展金融城城高峰峰論壇壇活動動短信發(fā)發(fā)送分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始銷售團團隊強強化吉信行行資源源客戶戶梳理理CALL客商場擺擺展論壇活活動短信發(fā)發(fā)送方式一一：上海行行及江景景豪宅宅居住住體驗驗首先組組織銷銷售團團隊到到上海海參觀觀，包包括上上海代代表項項目的的參觀觀，感感受項項目運運營能能力，，同時時安排排于上上海金金茂君君悅大大酒店店的居居住體體驗，，讓團團隊首首先明明確將將來的的復(fù)地地中心心將給給業(yè)主主帶來來什么么樣生生活。。方式二：七七彩云云南第第壹城城紀(jì)錄片七彩云云南第第壹城城項目目紀(jì)錄錄片將將從土土地、、產(chǎn)品品、工工程、、物業(yè)業(yè)四個個方面面記錄錄下每每個崗崗位的的員工工為復(fù)復(fù)地中中心所所付出出的心心血，，其中中有爭爭辯有有認(rèn)同同，但但最終終達(dá)到到共識識，目目的是是讓看看過該該紀(jì)錄錄片的的每一個個置業(yè)業(yè)顧問問都七彩彩云南南第壹壹城的誕生生產(chǎn)生強強烈的的情感感共鳴鳴，是值得得驕傲傲的向向客戶戶推薦薦的。。分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始銷售團團隊強強化吉信行行資源源客戶戶梳理理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送人員安排：：從每日CALL客銷售人員員4-5名，其中每日CALL客電話數(shù)量量保底100組/人，由項目目經(jīng)理監(jiān)督督完成，并并反饋CALL效果CALL客項目：吉吉信行代理理項目，銷銷售人員進(jìn)進(jìn)行初步掃掃客，對客客戶釋放復(fù)復(fù)地中心售售樓部和示示范區(qū)即將將開放的信信息CALL客時間：從從7月20日開始一直持持續(xù)分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始銷售團隊強強化吉信行資源源客戶梳理理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送和諧世紀(jì)負(fù)一層及四層北辰財富中心南亞風(fēng)情第壹城拓客渠道地點投放時間主訴求擺展頻率商場擺展南亞風(fēng)情第壹城7月中旬開始與線上主訴求保持一致選擇每周末兩天進(jìn)行擺展銷售團隊強強化吉信行資源源客戶梳理理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始策略內(nèi)容：：借勢講解金金融城中后后期規(guī)劃，，揭開島上上業(yè)態(tài)分布布情況，推推出項目高高端形象，，以七彩云云南第壹城城2014年規(guī)劃版圖圖再次聚焦焦推向市場場、推向業(yè)業(yè)內(nèi)。呈貢新區(qū)金金融巔峰論論壇——即七彩云南南第壹城2014業(yè)態(tài)揭秘會會活動時間：：2014年7月初活動形式：：專題采訪+軟文炒作媒體配合：：軟文、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、微薄、、短信媒體公關(guān)，，讓成都各各大主流媒媒體統(tǒng)一懸懸疑式推廣廣口徑，制制造市場期期待，為爆爆發(fā)性全城城話題造勢勢奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。銷售團隊強強化吉信行資源源客戶梳理理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始投放時間主訴求針對客群投放條數(shù)投放頻率本階段持續(xù)投放復(fù)地中心：獨占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區(qū)即將盛大開放全市客群6月：20萬條7月：40萬條每周2次分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相階段目標(biāo)：：利用示范區(qū)區(qū)及售樓部部亮相制造造第一個大大的節(jié)點，，保持市場場熱度利用樣板間間開放制造造第二個大大的節(jié)點，，開始認(rèn)籌籌工作主訴求：炒炒作重點由由“盤”帶帶入“住宅宅”，制造造公共話題題，將島化化作公眾目目的地以“銷售中中心亮相驚驚艷、預(yù)期期叫好”和和“8月中旬樣板板間開放在在即”為節(jié)節(jié)點目標(biāo)面面對精準(zhǔn)客客戶（配合媒體體：機場、、航空雜志志、戶外，，公交站臺臺、陣地、、路名牌、、報媒、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等）線上：目標(biāo)客戶精精準(zhǔn)營銷：：1、持續(xù)企業(yè)業(yè)客戶、圈圈層客戶、、新客戶專專場活動；；2周邊競品攔攔截；3渠道客戶導(dǎo)導(dǎo)入；4代理公司聯(lián)聯(lián)動帶客等等線下：線下高調(diào)博博出鏡：強化媒體體體驗活動后后續(xù)報道及及炒作；啟啟動關(guān)于品品質(zhì)型島居居生活的民民間創(chuàng)意猜猜想；微信信、微博、、APP等社交媒體體、網(wǎng)格搜搜縈引擎等等網(wǎng)絡(luò)媒介介方面強勢勢曝光；電電臺及小眾眾媒體出鏡鏡現(xiàn)場：樣板房開放放活動，現(xiàn)場銷售售將前期所所蓄客戶邀邀約至現(xiàn)場場，以入會“諾相會會”的形式進(jìn)行行收籌售樓部和示示范區(qū)亮相相活動，現(xiàn)場將之之前拓到客客戶與媒體體同行一起起邀約至現(xiàn)現(xiàn)場，辦理理“島居生生活手冊””分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)由于本階段段推廣訴求求點從“盤盤”帶入““住宅”，，因此我司司建議住宅宅組團以單單獨的案名名命名，以以下是我司司對于復(fù)地地中心的整整體以及不不同業(yè)態(tài)的的命名建議議整體案名：：七彩云南第第壹城命名依據(jù)：：“央”體體現(xiàn)城市核核心位置，，“島”體體現(xiàn)地塊屬屬性，“國國際”體現(xiàn)現(xiàn)高端氣質(zhì)質(zhì)寫字樓：七彩云南第第壹城·FFC命名依據(jù)：：復(fù)地金融融中心英文文縮寫住宅：七彩云南第第壹城·河心島命名依據(jù)：：直接運用用河心島原原名，知名名度高商業(yè)：七彩云南第第壹城·濱海匯命名依據(jù)：：體現(xiàn)商業(yè)業(yè)以濱水商商業(yè)為主，，“匯”特特指中央的的概念公寓：七彩云南第第壹城·觀海公館命名依據(jù)：：體現(xiàn)住在在里面的人人的觀江如如觀海的視視野感備注：后文文為撰寫方方便，案名名依舊沿用用七彩云南南第壹城8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)線上推廣線線整體鋪排排機場戶外航空雜志公交站臺，，路名牌陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場燈箱箱主訴求由““盤”帶入入“住宅””8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場雙流國際機機場廣告牌牌示意圖本廣告點位位來源于四四川博縱廣廣告?zhèn)鞑ビ杏邢薰緩?fù)地中心·河心島：360度戶戶觀江江島居豪宅宅，僅此一一座機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌雙流國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月主訴求由“盤”變?yōu)椤白≌睓C場戶外：：本階段機機場戶外繼繼續(xù)投放，，畫面與線線上其他媒媒介同步更更換，并釋釋放“銷售售中心開放放引全城轟轟動，樣板板間將在8月中旬開放放”的信息息8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場四川航空西南航空航空雜志投放時間投放頻率該階段主訴求西南航空+四川航空2014年8月1日兩種雜志在8月各投放1期，該雜志為月刊，每月1日印刷出版連“盤”帶“住宅”航空雜志：：航空雜志志每月只有有投放1期的機會，，在每月1號發(fā)行，因因此主要訴訴求需“盤盤+住宅”同時時出現(xiàn)，同同時需著重重強調(diào)售樓樓部開放和和樣板間開開放的時間間。8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：桐梓林-玉林片區(qū)線路3：紅星路南延線8月至9月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重要）、城中區(qū)域出租車站點復(fù)地中心·河心島：島居生活開開始，錦江江盡在呼吸吸間院線停車場8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場售樓部開放放之后，燈燈光工程的的效果將投投射至售樓樓中心上面面，以吸引引客戶，該該效果將一一直持續(xù)燈光工程機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：戶戶觀江，只因獨占一島副：樣板間即將盛大開放2次昆明都市報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：40平米陽臺，只為360度坐島觀江副：樣板間即將盛大開放2次報廣的訴求求此時由““盤”轉(zhuǎn)入入“住宅””，并同步步釋放樣板板間即將盛盛大開放的的信息8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場網(wǎng)絡(luò)上:到處都在談?wù)務(wù)撈卟试圃颇系谝汲浅蔷C合業(yè)態(tài)態(tài)，談?wù)搷u島居生活，，談?wù)搷u居居豪宅圖片新聞業(yè)主論壇熱點專題微博傳播七彩云南第第壹城，獨獨占金融城城河心島打打造國際綜綜合體，住住宅組團““河心島””率先面世世七彩云南第第壹城河心心島組團正正式綻放，，開啟國際際城南島居居生活登島！開始始上流社會會島居生活活！島居豪宅樣樣板間開放放在即，誠誠邀您一同同鑒賞項目組及網(wǎng)網(wǎng)推公司根根據(jù)七彩云云南第壹城城進(jìn)度和事事件，實時時炒作復(fù)地地中心新動動向有節(jié)點，必必有網(wǎng)絡(luò)全全城的聲音音，要有萬萬劍歸宗的的氣勢！8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板廣告太平洋、萬達(dá)、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院CF片選其中8場電影進(jìn)行投放，看板廣告持續(xù)七彩云南第壹成·河心島：360度觀江島居豪宅院線投放：CF片選擇8月的周末，根據(jù)據(jù)當(dāng)月電影的熱熱度來選擇投放放的場次，CF片中需包含項目目樣板間即將盛盛大開放的信息息2014年熱門電影：美國隊長2狼圖騰變形金剛48月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱王府井，仁和春天，仁恒置地廣場等高端商場7月中旬開始，整個8月繼續(xù)持續(xù)與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云南第壹城城·河心島：360度江島居豪宅高端商場的地下下停車場燈箱廣廣告投放依舊持持續(xù)，推廣訴求求與線上同步更更換8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相線下活動渠道整整體鋪排分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)主訴求由“盤””帶入“住宅””售樓部及示范區(qū)區(qū)亮相起勢活動動（重點）樣板房開放造勢勢活動（重點））事件性活動暖場活動圈層活動渠道拓客競品攔截資源客戶專場活活動線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活活動渠道拓客競品攔截吉信行觀點：前期溝通中，今今年推廣費用有有限，如果以全全銷售型高端住住宅產(chǎn)品入市，，要想達(dá)到“高高端項目，剛需需人氣”以保證證項目實質(zhì)“名名利雙收”，在在目前競爭白熱熱化市場競爭條條件下，豪宅客客戶“重項目影響力力大于重產(chǎn)品本本身”，因此項目起勢影響力建立立尤為重要，切忌忌推廣細(xì)水長流流，因此建議在在前期起勢集中中50%的推廣費用及力力度，以轟動業(yè)業(yè)內(nèi)外的大手筆筆活動提領(lǐng)整體體影響力，同時時形成一定的實實質(zhì)性現(xiàn)場到訪訪，在此基調(diào)下下，亮相起勢活活動顯得極其重要線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活活動渠道拓客競品攔截亮相起勢活動大大四元素：星閃空沙我司建議復(fù)星集團郭總親臨亮亮相活動現(xiàn)場，，體現(xiàn)復(fù)地中心心項目在全國的的戰(zhàn)略地位我司建議亮相活活動當(dāng)天現(xiàn)場舉舉辦“維多利亞亞的秘密內(nèi)衣秀秀”，閃耀現(xiàn)場，制造人人氣我司建議現(xiàn)場為為來訪賓客提供供可乘坐的坐熱熱氣球，升空盤旋城南，認(rèn)識識河心島的唯一一性和城南地域域的可貴性現(xiàn)場配合投影儀儀，用沙畫的形式來講解解整個城南區(qū)域域和復(fù)地中心項項目，即有創(chuàng)意意又不失美感線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活活動渠道拓客競品攔截活動時間：2014年8月2日活動地點：七彩彩云南第壹城售售樓部與示范區(qū)區(qū)活動目的：經(jīng)過過前期一系列的的鋪墊，項目正正式面世，要在在同行，媒體和和潛在客戶面前前樹立起形象標(biāo)標(biāo)桿，達(dá)到一炮炮而紅，有口皆皆碑的目的，同同時開始借辦理理“島居生活手冊冊”初步判斷客戶意意向備注：售樓部亮亮相活動現(xiàn)場可可為前來的賓客客辦理“島居生活手冊冊”，（內(nèi)附客戶調(diào)調(diào)查問卷，用于于摸底客戶情況況）辦此手冊者者給予1%的優(yōu)惠活動名稱：入城既七彩云南南第壹城亮相活活動線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)早上6點早上7點早上10點下午2點下午5點晚上7點中午12點晚上回家島居生活手冊該手冊（內(nèi)附客客戶調(diào)查問卷））將以圖片和軟軟文的形式對島島上各綜合業(yè)態(tài)態(tài)呈現(xiàn)之后的生生活進(jìn)行生動的的描摹，力求達(dá)達(dá)到把“吃喝住住行”皆在此島島的場景呈現(xiàn)的的潛在客戶，同同時辦理“島居居生活手冊”即即給予1%的購房優(yōu)惠的方方式也是對潛客客進(jìn)行初步的試試探8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活活動渠道拓客競品攔截活動名稱：島居產(chǎn)品品鑒會會既七彩云南第第壹城樣板間開開放活動活動時間：2014年8月16日活動地點：七彩彩云南第壹城售售樓部與示范區(qū)區(qū)活動目的：經(jīng)過過前期炒作和售售樓部盛大亮相相，目前市場熱熱度已經(jīng)呈現(xiàn)，，借此良好勢頭頭通過開放樣板板間進(jìn)一步贏得得市場認(rèn)同，并并借此節(jié)點開始始認(rèn)籌，篩選客客戶備注：此時可以以借入諾相會的的名義開始收誠誠意金，交10萬給予4%的優(yōu)惠線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部部亮相分階段營銷策略略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活活動渠道拓客競品攔截活動名稱：島居生活，七彩彩云南第壹城·河心島高爾夫邀邀請賽活動目的：借高爾夫活動，，將意向客戶和和高爾夫俱樂部部的會員結(jié)合，，整合資