PAGE房地產(chǎn)前期可行性報告篇一：房地產(chǎn)項目可行性研究報告湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目可行性研究報告目錄第1章...第2章第3章...第4章第5章..第6章第7章...第8章..第9章..總論3項目背景與概況3主要技術(shù)經(jīng)濟指標7問題與建議8項目投資環(huán)境與市場研究9投資環(huán)境分析9區(qū)域房地產(chǎn)市場分析11銷售預(yù)測15營銷策略19建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件21建設(shè)規(guī)模21項目概況現(xiàn)狀21項目建設(shè)條件22建筑方案26設(shè)計依據(jù)26項目設(shè)計主題和開發(fā)理念26項目總體規(guī)劃方案27建筑設(shè)計28結(jié)構(gòu)設(shè)計29給排水設(shè)計30節(jié)能節(jié)水措施32設(shè)計依據(jù)32建筑部分節(jié)能設(shè)計32環(huán)境影響評價33編制依據(jù)33環(huán)境現(xiàn)狀33項目建設(shè)對環(huán)境的影響34環(huán)境保護措施34勞動衛(wèi)生與消防35指導(dǎo)思想35職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施35消防設(shè)計36組織機構(gòu)與人力資源配置38組織機構(gòu)38人力資源配置38項目實施進度39項目開發(fā)期39項目實施進度安排39.第10章第11章..第12章第13章...第14章..湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目可行性研究報告項目實施過程控制措施39項目招投標41工程項目招標投標概述41工程項目招標投標因素分析42招標依據(jù)44招標范圍44招標方式44投資估算與資金籌措45投資估算45資金籌措45財務(wù)評價47項目評估依據(jù)47財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇47財務(wù)評價47不確定性分析48社會評價49項目對社會的影響分析49風險分析50社會評價結(jié)論51研究結(jié)論與建議52可行性研究結(jié)論52建議52第1章總論.項目背景與概況1、項目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目2、承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負責人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。現(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集團任職；1989年調(diào)任廣州市團委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻力量。建設(shè)單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。公司負責人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強”。2006年3月，由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價（已完成征地拆遷）近億，另外風光帶建設(shè)投資7521萬元。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5）《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。5、項目提出的理由①項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約—2個百分點。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭XX年達到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。②項目對城市建設(shè)將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)XX年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到平方米。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對篇二：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(范文)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（范文）房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識課程里面的重要科目，它的主要內(nèi)容包括以下幾個部分：（下面我們以一個例子來說明）一、項目背景1、項目名稱：居住小區(qū)（暫定名）2、可行性研究報告的編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)臵規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)臵標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》3、項目概況1）地塊位臵：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市類地段。2）建設(shè)規(guī)模與目標：土地面積：畝（平方米）容積率：開發(fā)周期：土地價格：元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）建筑面積（預(yù)計）：總建筑面積：㎡3）周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約10分鐘可至A市中心。（2）西側(cè)為A市城市中心景點。（3）東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。（4）西南靠近A市小學(xué)。（5）北面為A市人民銀行。4、項目SWOT分析優(yōu)勢及機會(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風險性。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。二、市場分析1A市概況（參考）A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。2A市房地產(chǎn)住宅市場分析A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，投資增幅達%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資%。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積萬平方米，銷售面積萬平方米，消化空臵房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。篇三：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告(范文)XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱：房地產(chǎn)公司編制人員：完成日期：目錄調(diào)查人員聲明4第一部分：項目總論5項目背景5項目概況5項目名稱5項目建設(shè)單位概況5項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀5項目規(guī)劃控制要點7項目發(fā)展概況7可行性研究報告編制依據(jù)7可行性研究結(jié)論及建議8第二部分：市場研究8宏觀環(huán)境分析8全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析8本市房地產(chǎn)市場分析8本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀8本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢9板塊市場分析9區(qū)域住宅市場成長狀況9區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征10區(qū)域市場目標客層研究10項目擬定位方案10可類比項目市場調(diào)查10項目SWOT分析11項目定位方案11第三部分：項目開發(fā)方案11項目地塊特性與價值分析11規(guī)劃設(shè)計分析12產(chǎn)品設(shè)計建議13項目實施進度15營銷方案16機構(gòu)設(shè)置16合作方式及條件17第四部分：投資估算與融資方案17投資估算17投資估算相關(guān)說明17分項成本估算17總成本估算20單位成本20銷售收入估算20稅務(wù)分析20項目資金預(yù)測21現(xiàn)金流量表21自有資金的核算21融資方案22項目融資主體22項目資金來源22融資方案分析22投資使用計劃22借款償還計劃22第五部分：財務(wù)評價23財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取23財務(wù)評價（方案1）23財務(wù)盈利能力分析23靜態(tài)獲利分析24動態(tài)獲利分析24償債能力分析24綜合指標表24財務(wù)評價（方案2）25財務(wù)評價結(jié)論25第六部分：不確定性分析25盈虧平衡分析25敏感性分析26變動因素一成本變動26變動因素二售價變動26變動因素一容積率變動26風險分析27風險因素的識別和評估27風險防范對策27第七部分：綜合評價27社會評價（定性）27環(huán)境評價（影響及對策）27公司資源匹配分析27第八部分：研究結(jié)論與建議27結(jié)論27建議27第九部分：附錄28附件：28附表：28附圖：29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報告。5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論項目背景這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的