城市綜合體五大發(fā)展模式專題研究萬象城模式萬達模式海岸城模式SOHO模式陽光百貨模式01萬象城模式0304020105深圳華潤中心·萬象城案例分析“最”之模式管理經(jīng)營模式項目背景介紹項目整體定位214主力店鋪形態(tài)5財務運營分析6價值KPI體系7物業(yè)類型配置3深圳華潤中心·萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群華潤集團在深圳投資開發(fā)的“深圳華潤中心·萬象城”是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港幣。深圳華潤中心·萬象城位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與"地王大廈"隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。華潤中心華潤大廈——國際標準5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，是華潤集團在全球范圍內(nèi)繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以“華潤大廈”命名的5A甲級寫字樓。進駐企業(yè)——已有近40家國際金融機構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)進駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財險、友邦華泰基金、拜耳材料等7家世界500強企業(yè)，全球四大會計師事務所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司MichaelPage以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進海運、赫伯羅特船務、華潤電力等。華潤·萬象城——在這個18.8萬平方米的時尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風情異彩紛呈。應有盡有，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心，是市民和游客均向往的好去處。

深圳華潤中心·萬象城以商業(yè)作為核心驅(qū)動力，首期開發(fā)：商業(yè)中心“萬象城”、5A甲級寫字樓“華潤大廈”二期開發(fā)：五星級商務大酒店、酒店式服務公寓，華潤中心形成以商業(yè)、辦公、酒店、公寓為一體的高價值物業(yè)配比深圳君悅酒店——設有400間豪華客房及套房，由國際著名設計公司W(wǎng)ilsonAssociates擔任室內(nèi)設計。酒店設有全新概念多元化的餐飲設施，包括位于38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風景一覽無余。由精美的中式菜肴到充滿異國風情的意大利餐廳等應有盡有,為賓客提供非一般的飲食享受。酒店有超過5,000平方米的會議宴會設施，包括大宴會廳和多功能會議室，適用于商務會議、私人宴會和社交活動。所有會議及宴會設施均提供最先進的視聽媒體科技和無線上網(wǎng)系統(tǒng)。酒店還設有完善的HyattPureSpa水療,室外恒溫泳池，健身中心等設施，為客人提供舒適的休閑享受。幸福里——深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約11萬平方米，由3棟49層165米的超高層住宅組成。管理經(jīng)營模式華潤總部進駐，為華潤面向全國的形象典范。直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設同步完成。50%的國際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。只租不售，長期經(jīng)營。華潤·萬象城經(jīng)營模式——總部進駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經(jīng)營華潤·萬象城主力店鋪形態(tài)——

提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務華潤·萬象城主力店鋪：RéEL時尚生活百貨Olé超級市場嘉禾深圳影城冰紛萬象滑冰場萬象城是華潤中心是深圳最大的購物及娛樂中心。它整合了眾多資源，提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務。華潤·萬象城主力店鋪：1、RéEL時尚生活百貨：專為18~35歲年輕女性打造的時尚生活館。2、Olé超級市場：華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以“時尚、健康、快樂”為經(jīng)營理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的電影城，為電影愛好者提供最好的視聽享受。4、冰紛萬象滑冰場：中國第一個商業(yè)用途奧林匹克標準真冰滑冰場，下設“冰紛會”滑冰俱樂部，教練團隊實力雄厚。通過研究，總結(jié)出深圳華潤中心·萬象城成功的KPI體系1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強大實力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。

外因

內(nèi)因a、城市金融商業(yè)核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內(nèi)缺乏一個高端大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域商業(yè)形象；4、引進國際一流的精英團隊；萬象城成成為了華華潤一個個可復制制的品牌牌，目前前已經(jīng)到到了品牌牌收獲期期深圳2005年3月開業(yè)杭州預計2009年9月開業(yè)青島長沙武漢成都沈陽預計2010年底開業(yè)萬象城全全國戰(zhàn)略略續(xù)深圳萬萬象城成成功之后后，杭州州、沈陽陽萬象城城工程也也已相繼繼啟動，，并且很很多城市市如大連連、青島島、成都都、武漢漢、長沙沙都找到到華潤，，希望華華潤能夠夠進駐他他們的城城市，在在目前的的市中心心或者未未來的CBD區(qū)域打造造一個像像深圳“萬象城”一樣的“商業(yè)綜合合體”。投資商華華潤（集集團）有有限公司司發(fā)展商華華潤（深深圳）有有限公司司建筑設計計美美國國RTKLAssociatesInc廣東省建建筑設計計研究院院園林景觀觀設計澳澳大利亞亞PlacePlanning&Design燈光設計計顧問KaplanPartnersArchitecturalLighting機電設計計顧問Flack+KurtzConsultingEngineers消防與安安全設計計顧問RolfJensen&Associates.Inc電梯設計計顧問Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墻設計計顧問CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售設計計顧問香香港仲量量聯(lián)行有有限公司司交通設計計顧問香香港MVA公司深圳市城城市交通通規(guī)劃研研究中心心工料測量量師香香港利利比建筑筑工料測測量師有有限公司司工程監(jiān)理理中中國國國際工工程咨詢詢公司廣告推廣廣策劃顧顧問深深圳市市蔚藍時時代廣告告有限公公司華潤·萬象城團團隊建設設——強強聯(lián)手手，精英英團隊，，群英薈薈萃十家國際際知名合合作單位位參與設設計和包包裝；包包括設計計、建筑筑、景觀觀、營銷銷、招商商、廣告告等相關關行業(yè)。。華潤中心心總投資資40億港幣，，分兩期期開發(fā)，，一期投投資18億；二期期投資22億項目支出出一覽項目收入入一覽資金回收收期華潤中心心一期開開發(fā)萬象象城、華華潤大廈廈；二期期開發(fā)君君悅酒店店、幸福福里，前前期投資資成本由由租金回回收開發(fā)時序序200320052007至今20022009資金投入入期資金滾動動平衡期期開工建設設期拿地建成開業(yè)開工建設設期拿地經(jīng)營培育育期經(jīng)營成熟熟期二期君悅酒店店幸福里一期萬象城華潤大廈廈萬象城現(xiàn)金流時間前期資金投入入大一期租金收益益平衡二期開開發(fā)租金及物業(yè)價價值平穩(wěn)上漲漲萬象城財務線線圖示02萬達模式0304020105萬達城市綜合合體發(fā)展模式式研究萬達集團的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型歷程萬達廣場案例例萬達第三代產(chǎn)產(chǎn)品特征萬達綜合體核核心概念——訂單商業(yè)運營模式分析析萬達集團轉(zhuǎn)型型：從住宅為為主向多元化化投資轉(zhuǎn)型，，最終聚焦商商業(yè)地產(chǎn)的開開發(fā)。時間軸第一期1989-1992產(chǎn)品生產(chǎn)是受計劃劃指導，住房房成為緊俏產(chǎn)產(chǎn)品，萬達把把樓板搞成混混凝土現(xiàn)場澆澆鑄工藝，穩(wěn)穩(wěn)定性好而且且還防滲。質(zhì)質(zhì)量獲得當?shù)氐厥袌稣J可住宅公司特征住宅第二期1993-1997聚焦商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、酒店、文文化產(chǎn)業(yè)、連連鎖百貨第四期2001-至今核心競爭力進入到93年“治理整頓”，很多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)都垮掉掉了，93、94、95連續(xù)三年，全全國房地產(chǎn)整整體行業(yè)利潤潤率為負，那那時很難做，，模式1989西崗住宅開發(fā)發(fā)公司1992年改制為萬達達公司92年跨區(qū)域發(fā)展展，核心競爭爭力就是跨區(qū)區(qū)域經(jīng)營的規(guī)規(guī)模競爭。1992年去廣州商業(yè)地產(chǎn)貢獻獻巨額利潤，，有良好的資資金貸款，解解決了長期融融資通道，核核心競爭力是是長期穩(wěn)定的的現(xiàn)金流。從01、02年開始，萬達達第二次轉(zhuǎn)型型，進入商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，一開開始就決定規(guī)規(guī)模要大，建建上萬平米的的大型的購物物中心。因中中小企業(yè)誠信信度比較低，，現(xiàn)金流也不不穩(wěn)定，租戶戶盡量選擇大大企業(yè)，第三期1998-2000多元產(chǎn)業(yè)走多元化發(fā)展展。房地產(chǎn)開開發(fā)，還有足足球，還有酒酒業(yè)、藥業(yè)、、貿(mào)易、出租租車、酒店（（作為小股東東合作奧的斯斯、變電站設設備生產(chǎn)）區(qū)域開發(fā)商，，多元投資商商大型企業(yè)集團團在中心城區(qū)開開發(fā)住宅。92年搞了全國最最大舊區(qū)改造造項目大連市市新開路小區(qū)區(qū)，總規(guī)劃面面積八十幾萬萬平方米，企企業(yè)奠定了發(fā)發(fā)展的基礎。。房產(chǎn)開發(fā)保持持三個全國之之最，跨區(qū)域域開發(fā)最多（（在25個城市開發(fā)））每年開發(fā)面面積最大（一一年300萬平米左右））、第三銷售售額最大（房房地產(chǎn)一塊一一年超過70億銷售額萬達轉(zhuǎn)型（4）受到政府的歡歡迎。萬達通過“四個好處”工程，在與各各地方政府談談判項目過程程中，獲得有有利地位，將將土地成本壓壓縮到最低萬達商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)擁有四方面面的競爭優(yōu)勢勢贏得地方政府府信賴的“四個好處”工程第一：就業(yè)工工程。購物中心里里最大新增1萬人就業(yè)，最最小有6、7千人就業(yè)，符符合中國正處處于就業(yè)高峰峰期及中央號號召加強社會會穩(wěn)定的現(xiàn)實實國情第二：稅收工工程。購物中心開開業(yè)后每年有有幾千萬甚至至過億稅收，，穩(wěn)定且能隨隨銷售的增長長而增加。第三：招商引引資工程：讓所在城市的的商業(yè)水準跟跟國際接軌，，且?guī)нM去的的零售商一般般是500強企業(yè)。第四是形象象工程，綜合體成為城城市標志性建建筑，提升城城市形象。（1）商業(yè)地產(chǎn)競競爭對手少。萬達是唯一一將跨區(qū)域開開發(fā)與持有型型商業(yè)地產(chǎn)作作為主要發(fā)展展方向的內(nèi)資資企業(yè)。（2）相比住宅可享享受雙重利潤潤。商業(yè)地產(chǎn)除除了每年可以以收到穩(wěn)定的的租金，還能能在未來變現(xiàn)現(xiàn)時享受未來來資產(chǎn)價格升升值和土地升升值的雙重利利潤。（3）容易獲得項目目。住宅開發(fā)競爭爭激烈，一旦旦房地產(chǎn)價格格升值趨緩或或是停止，拍拍賣拿地的模模式將面臨巨巨大風險。而而商業(yè)地產(chǎn)容容易拿到土地地。寧波萬達廣場場概況區(qū)位：寧波萬達廣場場位于鄞州中中心核心區(qū)，，東面緊臨城城市主干道天天童北路、北北靠四明中路路、南依貿(mào)城城中路毗鄰鄞鄞州區(qū)政府、、西至寧南北北路，是寧波波迄今為止投投資額最大、、占地面積最最大、停車位位最多的商業(yè)業(yè)項目。構(gòu)成：萬達廣場由由國際購物中心、國國際商務酒店、城市公寓三大功能板塊塊構(gòu)成，總占占地面積21萬平方米，總總建筑面積47.5萬平方米，投投資20億元。其中商業(yè)廣場場面積27萬平方米，引引入沃爾瑪、、百安居、HOLA特力屋、喜百百度、蘇寧電電器、石浦酒酒樓、神采飛飛揚電玩城、、大歌星KTV、萬達國際影影城、銀泰百百貨等11家主力店。效應寧波鄞州中心區(qū)開開發(fā)的樓盤已已經(jīng)超過３０００萬平方米米，但由于周周邊配套設施施還不是很完完善，樓盤入入住率相對較較低，2006年5月萬達廣場開開業(yè)后，加速速了鄞州中心心區(qū)地塊的成成熟和人口、、資源聚集，，并使之成為為繼天一商圈圈之后寧波市市的又一商業(yè)業(yè)中心。案例之一寧波萬達廣場場寧波萬達廣場場內(nèi)部商業(yè)街街及廣場從05年開始，萬達達嘗試在城郊郊結(jié)合部做大大型的商業(yè)項項目，寧波項項目是萬達在在城郊結(jié)合部部的第一個項項目項目周圍常住住人口5萬，離寧波市市區(qū)有10公里左右。萬萬達拿地和開開業(yè)后，出現(xiàn)現(xiàn)兩個萬達現(xiàn)現(xiàn)象第一，周圍的的住宅，房地地產(chǎn)項目知道道萬達拿項目目后迅速提價價，二手房價價立即往上漲漲。第二個現(xiàn)象，，寧波萬達入入住后，萬科科、中海、金金地等大牌住住宅開發(fā)商看看到萬達商業(yè)業(yè)未來給這個個片區(qū)帶來的的價值和配套套，一年以內(nèi)內(nèi)全部在旁邊邊拿地，距離離都在1公里范圍之內(nèi)內(nèi)。萬達的互動效效應：中高檔檔的住宅群體體起來以后，，又會把中高高檔的人群帶帶過來，這樣樣消費層次就就會一點一點點高起來“我們決定去做做寧波。因為為是新規(guī)劃開開發(fā)區(qū)，是城城市發(fā)展方向向。行政中心心搬過去了，，整個25棟樓，周邊規(guī)規(guī)劃正在建一一個大學城，，包括全國首首家境外辦的的大學。我們們購物中心建建設要兩年，，等建設起來來，周邊人口口起碼50萬。長遠看寧寧波這個購物物中心可能是是效益最好的的。——萬達董事長王王建林銷售型產(chǎn)品——萬達廣場48克拉Mini公寓“萬達廣場48克拉”是一幢總高159米，總層數(shù)為為48層的超高層精精裝MINI公館。位于萬萬達商業(yè)廣場場東側(cè)，西南南面是已經(jīng)交交付入住的萬萬達廣場公寓寓，與五星級級索菲特萬達達大酒店共同同組成萬達廣廣場酒店商務務區(qū)，是萬達達廣場的重要要組成部分。。項目指標總占地面積為為30378平方米，總建建面積為70000平方米左右，，總套數(shù)為1148套。項目產(chǎn)品品規(guī)劃為，主主力面積50平方米左右的的精裝MINI公館。位置：地處五角場場核心位置，，用地范圍東東臨凇滬路，，南靠邯鄲路路，北依政通通路，西側(cè)為為國賓路。規(guī)劃：廣場平面呈“品”字形布置，劃劃分為五幢大大型業(yè)態(tài)的商商用群樓和三三幢甲級高層層辦公樓。其其中商業(yè)面積積26萬平方米，三三幢甲級辦公公樓約8萬平方米商業(yè)模式：萬達采用訂訂單式的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運作模模式，匯聚沃沃爾瑪購物中中心、ＨＯＬＬＡ家居、香香港新世界巴巴黎春天百貨貨、食品廣場場、國際影院院、黃金珠寶寶城、寶大祥祥青少年購物物中心、新華華書城等八大大主力業(yè)態(tài)，，以及近百家家各具特色的的精品專賣、、餐飲休閑品品牌。案例之一五角場萬達廣廣場五角場萬達廣廣場地上總建建筑面積約33萬平方米，是是五角場副中中心目前體量量最大、業(yè)態(tài)態(tài)最全、商氣氣最旺的商業(yè)業(yè)項目。五角場萬達廣廣場主力業(yè)態(tài)態(tài)體現(xiàn)了萬達達廣場第三代代產(chǎn)品的特征征：即購物、、娛樂、餐飲飲、休閑、運運動為一體，，滿足不同年年齡客群的”24小時“消費需求主力店位置及建筑面積新華書店靠近國賓路，在萬達國際影城大樓二樓。沃爾瑪購物廣場：靠近淞滬路和政通路，高四層建筑面積約2.8萬m2巴黎春天百貨：靠近淞滬路和邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬m2；第一食品廣場：靠近邯鄲路和國賓路，高五層建筑面積約2.1萬m2；萬達國際影城：靠近國賓路，共設置十個放映廳、建筑物總建筑面積約3.75萬m2；地下一層休閑購物廣場：將引進國內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進場經(jīng)營。建筑面積四萬余平方米，和樂國際家居廣場通路與國賓路口，高五層建筑面積約3.3萬m2。同處五角場的的百聯(lián)和萬達達，兩個隔街街相望的商業(yè)業(yè)項目，商品品其實差不多多，但萬達人人氣更旺？原原因是使萬達達做商業(yè)產(chǎn)品品的時候，我我們更注重這這樣幾個問題題，第一個就就是休閑娛樂樂設施要豐富富。人們現(xiàn)在在不再物資短短缺，不是為為了購物而去去購物，大家家周末沒有事事情做，我要要找個地方去去逛，我們通通過引入更多多的休閑娛樂樂的商戶，第第二、非常注注重廣場的建建設，所謂的的廣場建設就就是我們會在在每一個項目目留3000-5000平米的廣場，，人們需要溝溝通和交流的的。萬達廣場開發(fā)發(fā)的三個時代代省會或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2萬m2，建面4-6萬m2單體盒子式建筑，地下一層，地上四層主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院業(yè)態(tài)按層分布，1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院南昌萬達、長沙萬達省會或核心城市的核心商圈占地6萬m2

，建面15萬m2每個主力店為一幢單體盒子，由多個主力店構(gòu)成主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院，沈陽萬達、天津萬達第一代：單體體店選址第二代：組合合店第三代：城市市綜合體體量業(yè)態(tài)案例省會或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心占地10-20萬m2

，建面40-80萬m2，其中商業(yè)15-20萬m2由星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成，建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等寧波萬達、上海五角場萬達建筑優(yōu)勢缺陷選址優(yōu)勢：12個萬達商業(yè)廣廣場建在省會會城市或直轄轄市，3個建在經(jīng)濟發(fā)發(fā)達的單列市市，所有的商商業(yè)廣場都在在核心商圈的的黃金商業(yè)地地段。規(guī)模優(yōu)勢：商商業(yè)面積在100000平以上有9個，50000平左右有6個，在當?shù)囟级妓爿^大的商商業(yè)。商戶優(yōu)勢：“訂單式商業(yè)”為其引來了國國際知名的商商業(yè)企業(yè)進駐駐經(jīng)營，如沃沃爾瑪、美凱凱龍、百盛等等，吸引大量量消費人流經(jīng)營貢獻前前2代的萬達商業(yè)業(yè)廣場是萬達達在營項目的的主力，有12個，從開發(fā)層層面上是成功功的，但占總總面積20%的銷售散鋪，，給萬達制造造了許多問題題，部分項目目目前運營仍仍較困難，如如長春、沈陽陽、武漢等。。萬達廣場第一一、二代產(chǎn)品品的優(yōu)劣勢分分析商業(yè)地產(chǎn)定位位，一、二代代建筑形式單單一，購物環(huán)環(huán)境較差；業(yè)業(yè)態(tài)單一，90%以上為購物，，缺乏休閑與與娛樂；與HOPPINGMALL的距離相差較較大，消費特征及業(yè)業(yè)態(tài)組合，一一、二代產(chǎn)品品以目的性消消費業(yè)態(tài)為主主，商業(yè)價值值較低；業(yè)態(tài)態(tài)組合上的不不科學，沃爾爾瑪、美凱龍龍與精品店的的組合，無法法互動；主力力店占到70%以上，租金過過低，影響收收益；過分依依賴主力店的的拉動效應，，而忽視經(jīng)營營；商業(yè)建筑及規(guī)規(guī)劃、在建筑筑形式上主力力店之間，主主力店與獨立立街鋪之間沒沒有形成較好好的互動、動動線規(guī)劃普遍遍較差，平面面循環(huán)與立體體交叉的動線線不好；租售模式、獨獨立商鋪銷售售價格過高，，散鋪投資收收益預期無法法實現(xiàn)，沒有有解決好目的的性消費（超超市、建材））與非目的性性消費（精品品店）的人群群組合。萬達廣場第三三代產(chǎn)品——城市綜合體開開發(fā)模式特征征建筑構(gòu)成商業(yè)業(yè)態(tài)組合合規(guī)劃特色建筑面積一般般地上面積14萬平方米以上上，地下7萬平方米以上上城市綜合體體（HOPSCA）一般包括Hotel酒店、Office寫字樓、Pubulicspace公共空間、Shoppingmall購物中心，ulture&recretion文化娛樂休閑閑設施、Apartment公寓以及停車車場等產(chǎn)品，，廣場中心為為商業(yè)步行街街，主力店均均圍繞步行街街布局，形成成良好動線和和公共空間商業(yè)中零售和和非零售的比比例各占50%，零售娛樂和和餐飲比例控控制在4：3：3，在豎向上，，不同的業(yè)態(tài)態(tài)在不同樓棟棟進行縱向業(yè)業(yè)態(tài)組合，例例如家具、家家飾、家紡和和建材在一起起，娛樂、網(wǎng)網(wǎng)吧、電玩城城在一起，形形成客流搭配配和時間的連連續(xù)性效應。。步行街的零售售商鋪形成主主力店的補充充，為消費提提供延續(xù)性消消費同時提供供租金收入采用萬達標準準化模式設計計，同時結(jié)合合項目做適應應性調(diào)整，采采用街坊式布布局，購物中中心做到主題題化和休閑化化，人流動線線盡量避免盲盲點，形成閉閉合的內(nèi)部回回路。建筑設設計突出體現(xiàn)現(xiàn)城市意向和和地標式建筑筑。步行街為為綜合體的靈靈魂和紐帶萬達綜合體集集中體現(xiàn)了“聚合規(guī)模效應應”即城市中心點點建設將帶動動商鋪在短期期之內(nèi)的價值值至少有10%的提升。在經(jīng)經(jīng)營兩年之后后，它整體商商鋪租金有20%，與萬達類似似的北京國貿(mào)貿(mào)、上海新天天地，都對周周邊的物業(yè)價價值生活品質(zhì)質(zhì)有明顯提升升，開發(fā)商也也從中獲得增增值收益第三代向第四四代的轉(zhuǎn)型：：未來會加入入展示、文化化、展覽等業(yè)業(yè)態(tài)進去，除除購物休閑之之外，還可以以有一些文化化熏陶開放性的對外交通第三代萬達綜合體特征開放性公共休閑場所相對閉合的內(nèi)部通道回路休閑與購物良性互動商業(yè)辦公酒店住宅第三代產(chǎn)品物物業(yè)組合第三代產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)特征購物、娛樂、、休閑、交流流、展示、文化為一體第四代產(chǎn)品萬達綜合體的的核心商業(yè)模模式：訂單商商業(yè)萬達訂單地產(chǎn)產(chǎn)歷程：1、初期和沃爾爾瑪合作2、5-6年后，萬達積積累了大批各各種業(yè)態(tài)領先先的商戶。3、萬達在全國國已經(jīng)有30多個商業(yè)廣場場，具備實力力后，主力商商家如果不進進某個廣場，，后面廣場都都不能進。4、目前進入萬萬達的都是國國內(nèi)或國際上上的大牌商戶戶。訂單地產(chǎn)定義義：在開發(fā)建設設的時候，90%的商戶已經(jīng)全全部確定。訂單地產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)勢1、縮短建設周周期、降低建建造成本。招商先于建設設避免了招商商時發(fā)現(xiàn)建筑筑體與招商條條件不匹配，，導致二次改建成本本浪費招商在先，定定制開發(fā)，也也避免建筑方方案中出現(xiàn)無無效出租面積積。2、新項目開發(fā)發(fā)可利用商家家經(jīng)驗進行可可行性研究，，萬達建設項目目前，請主力力商家派商業(yè)業(yè)調(diào)研團去現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)研，確確定未來能否經(jīng)營營成功，借助助商家專業(yè)選選址經(jīng)驗，萬萬達確定開發(fā)發(fā)可行性3、提前獲得租租金優(yōu)惠。主力商家在全全國與萬達有有戰(zhàn)略合作，，可獲得優(yōu)惠惠租金，而先先租后建的模式令萬萬達提前獲得得預付租金收收益。訂單地產(chǎn)萬達和17家跨國企業(yè)（（其中10家世界500強企業(yè)）簽訂訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)協(xié)議，約定包包括目標城市市的選擇、面面積的要求、、租金條件等等條款。共同選擇城市市和地塊，萬萬達先選址，，商家對每一一個店址大家家提出意見，，書面確認。。選址后進進行技術(shù)對接接（店面層高高、面積、出出入口、交通通體系、設備備等）。每個個戰(zhàn)略合作伙伙伴出專業(yè)人人員與萬達規(guī)規(guī)劃設計部技技術(shù)對接，設設計圖紙確定定之后，商家家給萬達一個個正式具有法法律效力的確確認并打一筆筆保證金，反反悔要賠償萬萬達一年的租租金萬達與所有合合作的伙伴約約定一個前提提條件，要求求接受平均租租金概念。即即將全國的城城市分三等租租金（北京上上海廣州深圳圳為第一等，，省會等二線線城市算第二二等），事先先約定租金水水平，改變分分別主力談判判對發(fā)展速度度的制約。正式開工建設設前先簽租約約，要求商家家要先交保證證金，或者開開具保單。之之后萬達建設設，計租方式式：商業(yè)廣場場開業(yè)90天或是對方進進場90天就開始計租租。購物中心心只要開業(yè)，，一兩個月就就能收到租金金。廣場一旦旦運營，商家家不管開不開開業(yè)，進不進進場都必須付付租金聯(lián)合協(xié)議共同參與平均租金先租后建?！坝唵蔚禺a(chǎn)”四個要素——聯(lián)合協(xié)議、共共同參與、平平均租金、先先租后建。萬達董事長王王健林提出，，做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有三好三難難:管理難：商業(yè)業(yè)必經(jīng)培育期期、收租率（隔街死、一一步差三成））長期穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流回報三好三難經(jīng)濟周期影響響小享受資產(chǎn)升值值雙重回報門檻高：資金金需求大、人人才要求高風險大：定位位與招商難123123低成本資金來源中長期金融支持項目自身滾動商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達列列為全國房地地產(chǎn)金融改革革試點企業(yè)，，允許異地貸貸款，不受地地域的約束，，單筆貸款在在5億之內(nèi)無需審審批，兩天三三天可以批款款。萬達電影院占占全國15%的份額，對集集團資金支持持1-2%左右。有金融支持的的情況下，萬萬達模式的融融資主要通過過整合以下三三個渠道實現(xiàn)現(xiàn)“低成本拿地”“訂單商業(yè)預收收租金”“先建銷售型物物業(yè)后造持有有型商業(yè)”基金：成立麥麥格里萬達中中國基金，得得到優(yōu)良評級級后，在海外外發(fā)債只要募募資3.3%的成本。銀行：工商銀銀行，中國銀銀行總行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行總行行給萬達巨額額的授信。商業(yè)管理公司司將管理費和和租金分開算算，通過節(jié)約約增效，開展展招商營運，，每年產(chǎn)生幾幾千萬的利潤潤。途徑一在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。途徑二一個核心區(qū)旁邊沒有地做住宅可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。途徑三不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。商業(yè)地產(chǎn)出租租為主，且在在沒有金融支支持的情況下下，有三種途途徑可獲得現(xiàn)現(xiàn)金。銷售散鋪劣勢勢：商鋪銷售需需要三權(quán)分離離。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)經(jīng)營權(quán)、管理理權(quán)分離，對對散鋪而言經(jīng)經(jīng)營時，往往往受制于小業(yè)業(yè)主的租金限限制或者業(yè)態(tài)態(tài)要求，無法法實行下去銷售散鋪好處處：因為中國沒沒有房地產(chǎn)信信托，也沒有有房地產(chǎn)基金金，萬達購物物中心只好賣賣一點，如果果完全只租不不售會導致負負債率太高，，以后銀行更更不愿意貸款款。通過萬達廣場場的規(guī)?；_開發(fā)，解決了了開發(fā)商普遍遍面臨的“短債長投”問題，形成低低成本資金良良性循環(huán)萬達的教訓：：在2001年開始做商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的時候候，萬達以房房地產(chǎn)開發(fā)的的慣性思維思思考問題。從從銀行貸款，，貸二年期，，就來做購物物中心。2004年，遭遇宏觀觀調(diào)控，短融融長投的弊端端顯現(xiàn)，國家家把購物中心心列入限制發(fā)發(fā)展的七大行行業(yè)之一，資資金鏈變得緊緊張。在2004年1月開了一個總總裁辦公會，，決定除了已已開工的購物物中心，暫停停其它購物中中心的建設，，集中精力尋尋找長期資金金管道，我們們找到了一個個戰(zhàn)略投資者者，拿到幾十十億元，在銀銀行催債前解解決了問題。。在全國開發(fā)大大量綜合體物業(yè)穩(wěn)定定租金獲得低成本融融資早期銷售大賣賣場底層小商鋪回籠資金后期綜合體商商業(yè)出租為主，靠銷售售住宅和寫字樓回籠籠資金銀行貸款為主主國外封閉基金金債權(quán)低成本拿地商業(yè)創(chuàng)新融資資訂單商業(yè)提前前收租商業(yè)管理公司司盈利商業(yè)地產(chǎn)是一一個復合型的的產(chǎn)業(yè)，它包包括地產(chǎn)、商商業(yè)、投資、、金融等，其其中最需要的的就是資金，，而且是低成成本的、能長長期使用的資資金。解決不不了長期資金金的問題，商商業(yè)地產(chǎn)是很很難做的，即即使能做，也也走不遠。萬達廣場模式式的四個運作作環(huán)節(jié)說明1、三點一線定定位2、提前招商3、規(guī)劃環(huán)節(jié)4、業(yè)態(tài)調(diào)整及及管理結(jié)合中國實際際，選擇中心心城區(qū)開店。。四個環(huán)節(jié)控制制規(guī)劃設計訂單商業(yè)，降降低成本，降降低風險三年培育期，，隨時調(diào)整萬達廣場的定定位關注“地址、規(guī)模、、主力店”三大要素，確確保基本成功功選址體量主力店依靠經(jīng)驗，包包括零售人員員、物管人員員與開發(fā)設計計人員智慧。。選址需長時間間多次考察確確定，如一年年的黃金季節(jié)節(jié)、非黃金季季節(jié)，一天的的中午、晚上上時間。解當?shù)爻鞘幸?guī)規(guī)劃和城市發(fā)發(fā)展方向。現(xiàn)現(xiàn)狀人口少不不要緊，預計計幾年后會怎怎么樣。大勢勢確定后，新新區(qū)也可以選選擇國外購物中心心理論10萬平米以內(nèi)為為最佳規(guī)模，，按中國國情情和快速發(fā)展展態(tài)勢，15萬平米是最佳佳上限。15萬平的商業(yè)，，至少要5家不同業(yè)態(tài)的的主力店和超超過20家次主力店來來組合。中國國零售業(yè)態(tài)匱匱乏，1萬平以上的超超市、建材主主力店多，但但1000—2000平的次主力店少少規(guī)模與效益相關關，規(guī)模越大，，租金越低。規(guī)規(guī)模體量要求最最佳，不求最大大，比較效益目目標優(yōu)先。不同業(yè)態(tài)對區(qū)位位要求（市中心心核心商圈、副副中心、郊區(qū)））不同。核心商商圈不能搞建材材、家居，大賣賣場。郊區(qū)不適適合做百貨、珠珠寶，副中心要要選新興業(yè)態(tài)，，核心尚圈盡可可能選租金比較較高的業(yè)態(tài)，郊郊區(qū)盡量選聚人人氣的業(yè)態(tài)。購中心“四大功能”為購物、休閑閑、運動、交際際。全球趨勢是是更多向文化、、休閑、健身的的業(yè)態(tài)方向發(fā)展展。國外購物中中心有近一半的的面積都拿出來來做休閑娛樂文文化健身。萬達達購物中心中娛娛樂、休閑功能能做得好，購物物中心就成功，，因為文化娛樂樂功能可增加人人群滯留期間。。1萬達廣場的選址址：集中于城市市核心區(qū)或未來來城市拓展區(qū)。。1、市中心商業(yè)已已經(jīng)非常飽和，，競爭激烈。2、中心區(qū)成本太太高，對未來更更好地持續(xù)經(jīng)營營不利。3、在邊緣區(qū)域能能實現(xiàn)板塊帶動動。4、根據(jù)訂單商業(yè)業(yè)模式，與住宅宅開發(fā)不同的是是，萬達要考慮慮主力經(jīng)營商的的意見，而并非非刻意向邊緣區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)移萬達廣場從市中中心核心商圈向向副中心和外圍圍轉(zhuǎn)移的原因萬達廣場的選址址未照搬發(fā)達國國家在郊區(qū)選址址慣例，而主要要考慮中國人的的消費心理：1、亞洲人、中國國人好熱鬧不喜喜歡冷清，購物物中心基本都在在城區(qū)2、中國人去購物物中心不完全是是購物，還有情情感交流，把逛逛街當成快樂的的事情。3、受人口密集和和城市交通條件件限制。中國只只能發(fā)展大交通通，不能敞開私私家車，4、中國土地緊張張，不可能像國國外到郊外大規(guī)規(guī)模征地開發(fā)選址五要點點一看傳統(tǒng)，首選傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)地段。最好不不去新創(chuàng)造商氣氣。商業(yè)地段商商氣形成最重要要的是歷史，而而不是購物中心心自身建設規(guī)模模和體量。消費費者心理覺得某某地方值得去買買東西就去了，，歷史心理發(fā)生生作用。二看租金，選擇租金或預預期租金比較高高的地方。區(qū)域域環(huán)境面貌整潔潔與否并非決定定租金高低的因因素，許多城市市不起眼的區(qū)域域租金卻很高，，三看交通。購物中心一定定要兩邊或者四四邊都是大馬路路，因購物中心心停車位最少是是幾百個，多的的幾千個，對交交通影響非常大大。四看周邊人口?，F(xiàn)狀人口多且且居住人口占大大多數(shù)是重要因因素，因為購物物中心服務半徑徑為5公里到10公里，所以周邊邊人口數(shù)量需在在30萬以上。五看規(guī)劃。寧波萬達并非非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，，選址原因是位位于新規(guī)劃開發(fā)發(fā)區(qū)，是城市發(fā)發(fā)展方向。購物物中心建設需兩兩年周期，未來來周邊人口發(fā)展展規(guī)?？梢詽M足足人口條件選址1、業(yè)態(tài)決定體量量，萬達廣場商業(yè)業(yè)體量恒定，一一般體量大概在在10-15萬平米，稍微大大一點的城市規(guī)規(guī)模大的會到20萬平方米，原因因在于基本主力力業(yè)態(tài)包括百貨貨、超市、影院院、餐飲街、精精品店、電子游游戲房等，此類類業(yè)態(tài)再加地下下空間，僅需15萬平方米。2、不同階段有不不同商業(yè)檔次。萬達廣場在開業(yè)業(yè)的時候，以適適合周邊人群消消費能力來確定定招哪些商戶進進來，萬達不會先引入入高檔商品，再再慢慢聚集高檔檔人群，而是在在等高檔人群出出現(xiàn)以后再調(diào)整整我的商品。3、業(yè)態(tài)調(diào)整與人人群的動態(tài)適應應。超市不需要考考慮周邊的人群群，對百貨的影影響都不會大。。主要調(diào)整的是是商業(yè)配套，在在區(qū)域周邊的房房地產(chǎn)開發(fā)成熟熟后，消費者有有跑順腿的消費費適應過程，跑跑順后每周就會會定期去萬達并并自然形成消費費，此時再根據(jù)據(jù)消費需求調(diào)整整業(yè)態(tài)，萬達廣場業(yè)態(tài)組組合的確定方式式業(yè)態(tài)將招商提前到工工程土建之前可可以談判提高租租金、減少無效效出租面積，避避免主力店排他他性協(xié)議1、做一個購物中中心，一般有七七、八家主力店店，主力店一定定要考慮不同業(yè)業(yè)態(tài)的組合方式式，能滿足一站站式購物的需求求，提高比較效效益2、很多大的主力力店簽約時都要要求排他性，不不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)態(tài)的競爭對手。。必須程序做對對，招商在前。。2開發(fā)商誤區(qū)做購物中心的發(fā)發(fā)展商，9成多以上是由房房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而而來，包括萬達達，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的思維定式：：先做規(guī)劃設計，，建一半甚至建建成了再招商，，主力店來人，，在談判中發(fā)展展商處于弱勢，，只能被迫接受受他們提出的價價格。不懂得在在開始規(guī)劃時與與主力店談租金金而不是建設期期再招商。規(guī)劃劃期可以故意與與兩三家談，這這樣租金就會談談高一點。萬達思維：把房房地產(chǎn)開發(fā)商的的慣性思維顛倒倒，一定要先租租后建，招商在前前，建設在后。。3、招商在前能節(jié)節(jié)省巨大的投資資。萬達購物中中心的成本組成成：建安包括稅稅費、管理費等等，不算精裝，，平均每平方米米3000元左右。成本便便宜的原因在于于設計階段與進進駐的各店對接接好，沒有無效效面積，大堂、、電梯、卸貨區(qū)區(qū)的位置都是反反復計算好的，，所有面積都能能產(chǎn)生租金。4、程序做對后，，與主力店、次次主力店簽好合合同，約定拿到到質(zhì)檢驗收證書書免租三個月，，第91天開始計租，不不管他們開不開開業(yè)。做對程序序的好處就是給給我們帶來效益益，避免麻煩。。設計環(huán)節(jié)六要素素購物中心設計環(huán)環(huán)節(jié)的六點把控控31、人流動線。單一通道最好的的，最多一個環(huán)環(huán)路。人在這種種路線中，方向向感好，容易找找到位置忌諱走到頭再折折回的道路。忌忌諱有死角，寧寧可使用率降低低一點也要做到到路路相通，且且進來的人容易易看到垂直交通通體系。2、視覺通透。購物中心設計要要求一眼至少能能看到十個店招招?？吹皆蕉嗟牡牡赇佋胶?，能能刺激人的購買買欲。3、交通體系。交通首先考慮出出入口便捷，停停車怎么到達各各個店。全地下下停車庫的設計計要求讓停車的的人流很快找到到百貨，找到超超市。人車分流：車輛輛，包括私家車車、送貨車，都都不要和人在同同一層面交叉。。萬達將卸貨區(qū)區(qū)全部安排在地地下，不和地面面爭位置?？紤]慮成本，地下卸卸貨區(qū)可局部做做高。廁所設在在離電梯與扶梯梯近的位置4、主力店的技術(shù)術(shù)標準。萬達訂單商業(yè)，，招商在前建設設在后。因不同同業(yè)態(tài)的主力店店有不同的要求求，不同的主力力店都有不同的的荷載、高度、、卸貨的要求，，只有招商在前前，與主力店進進行技術(shù)對接，，才能掌握。做做了兩三年，所所有業(yè)態(tài)的特點點就掌握了，需需要時間積累。。5、布局塊狀為主。做購物中心做塊塊狀比較好，最最好不要做長條條的，避免人流流從這頭到那頭頭沒有交流，人人流圍著一圈走走，或者拐彎走走，人氣能夠兜兜得住，滯留時時間長。6、小店優(yōu)先。并非主力店就放放在最好位置，，恰恰把不容易易賣不容易租比比較差的位置給給主力店去做，，正主力店租金金不是太高，但但是它穩(wěn)定、招招人氣。珠寶店店美容店之類利利潤高，我們把把最好的位置，，人流最容易到到達的位置給他他們。把最好的的位置留給小店店，可提高整個個回報率。1以租為主萬達一開始賣部部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣賣了以后經(jīng)營很很混亂，原因在在于很多投資者者回報期望值太太高，一年百分分之七、八的回回報率都不滿意意。賣鋪實際上上是犧牲長期利利益換取短期利利益。2物業(yè)管理物業(yè)管理能解決決兩方面問題，，第一是提升租租金，物業(yè)管理理越好，品質(zhì)越越好，租金越高高。第二、長期期旺場經(jīng)營要靠靠物業(yè)管理。萬達管理運營模模式，出租為主主，開業(yè)后三年年內(nèi)不斷調(diào)整3、開業(yè)掉鋪規(guī)律律。開業(yè)是一個分水水嶺，開業(yè)之后后麻煩事很多，，主力店、業(yè)主主、商戶的投訴訴，機電的維保保，環(huán)保的要求求等等，尤其是是市場的培育問問題，前三年不不穩(wěn)定，很麻煩煩。購物中心要要有承受壓力的的心理準備，必必須渡過市場培培育期，才能迎迎來陽光坦途。。一般來講，購物物中心開業(yè)的前前三年，尤其是是第一年的掉鋪鋪率會達到30%。補充上來后，，第二年可能會會掉20%，這種調(diào)整是個個永遠的循環(huán)。。過了幾年，培培育期過了，大大家認可它了，，買東西的人也也走順腿了。人都是有慣性思思維的，去什么么地方走順腿了了自然就去了，，不一定是有目目的性的。我們們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購購買行為中只有有百分之十幾是是目的性購買，，80%是隨機購買。商業(yè)項目要有三三年的培育期，最少也要兩年年培育期。大多多數(shù)基金收購購購物中心，要開開業(yè)兩年之后才才考慮。有的基基金要過三年才才收購。他們都都要等渡過培育育期，基金只要要求3-5%的回報，但必須須穩(wěn)定。44、主力店與小租戶戶進駐購物中心能不能能成功很重要的的是能不能招到到有號召力的品品牌主力店。主主力店進來第一一人氣保證。沃沃爾瑪、時代華華納、麥當勞、、肯德基這些品品牌就是號召力力。第二是永續(xù)續(xù)經(jīng)營的保證。。一般一個購物物中心要成熟沒沒有三年是不行行的，剛開業(yè)頭頭一年頭兩年比比較冷清，小租租戶只能共繁榮榮不可能共患難難，火的時候想想方設法擠進來來，生意不好卷卷鋪蓋就走，但但小租戶的好處處是能承受不斷斷提升的租金。。所以光租小店店不行，至少有有一半面積租給給有品牌的主力力店，它能守得得住，即使不好好也能調(diào)整。。。萬達商業(yè)地產(chǎn)運運營模式可從開開發(fā)各階段價值值鏈分析出發(fā)，，與之相應，長長期低成本金融融運作則是運營營的最高核心。。拆遷安置土地出售政府確定居住用用地體量萬達項目公司運營流程商業(yè)前期定位營銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標設定訂單地產(chǎn)與土地地開發(fā)項目開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調(diào)整管理運營土地拆遷出讓主力商家萬達商業(yè)管理公公司照萬達廣場模式式設計與主力店技術(shù)對對接商場統(tǒng)一開業(yè)預付租金給萬達達進行宣傳、招商商、租金談判等等工作戶外廣告牌招商商、商場管理負責日常的運營營、維修及其它它管理政府三年培育期進行行業(yè)態(tài)調(diào)整金融鏈條商家保證金主力商家租金物業(yè)經(jīng)營、商業(yè)業(yè)管理收益萬達商業(yè)規(guī)劃設設計院共同選址前期接洽技術(shù)對接法定效力確認物業(yè)公司住宅、辦公產(chǎn)品品銷售資金回籠籠商鋪出售/出租收益獲得當?shù)卣镣恋爻鲎尳稹⒍惗愘M優(yōu)惠銀行及基金融資資主力店組合首先確定商業(yè)體量萬達模式現(xiàn)金流時間自有資金+商家保證金銷售回款三年培育期進行行業(yè)態(tài)調(diào)整商業(yè)管理收益期期，成本回收期期長萬達商業(yè)廣場財財務線圖示03海岸城模式0304020105目錄海岸城的城市副副中心定位海岸城的周邊發(fā)發(fā)展環(huán)境、交通通條件海岸城的突圍方方式海岸城資金模式式海岸城成功總結(jié)結(jié)同心圓式的環(huán)形形道路放射形道路連接接同心圓抑制了某些城區(qū)區(qū)迅速提升其經(jīng)經(jīng)濟容量的可能能性，缺少對中中心城區(qū)的支持持加強各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級設施重復建設發(fā)揮基礎設施的的效應，避免投投資的分散和低低水平的開發(fā)建建設,有利于社會經(jīng)濟濟容量迅速提升升城市交通“圈層式”發(fā)展開放式的組團(多核心)結(jié)構(gòu)從“母體”中分離出更有活活力的嶄新個體體同圈層新區(qū)所獲獲發(fā)展機會均等等變集中為分散單中心的一些功功能合理分配到到各個分中心各區(qū)域結(jié)合自有有優(yōu)勢發(fā)展城市副中心的形形成主城副城副城副城副城城市中心地位突突出城市總體形象完完整為城市母體提供供發(fā)展支持發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢依托城市母體發(fā)發(fā)展對城市母體發(fā)展業(yè)業(yè)態(tài)提供有利互補補。發(fā)揮自身環(huán)境特點點，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)。與中心城區(qū)保持良良好的連通性，帶帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展展。城市副中心特色從深圳南山城市副副中心的發(fā)展歷程程來看，南山商業(yè)業(yè)市場是由住宅開開發(fā)和交通所帶動動的1990199520002005至今未發(fā)展時期新舊商業(yè)更替穩(wěn)定發(fā)展期特征上世紀80年代末，地處深圳圳特區(qū)西部的南山山區(qū)，還是一個相相當偏僻的行政區(qū)區(qū)域。交通不便。。1999年10月1日，濱海大道正式式通車，南山到羅羅湖、福田的車程程縮短到十多分鐘鐘，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛紛搶灘南山，一一個個住宅小區(qū)拔拔地而起尤其是蛇蛇口、華僑城開始始大力發(fā)展高端住住宅。類似半山別墅、蘭蘭溪谷、波托菲諾諾等高端住宅建成成，將原來居住在在福田和羅湖的私私企老板、企業(yè)高高管、社會精英吸吸引到南山居住，，其中一部分居住住者開始將企業(yè)往往南山遷移，為南南山寫字樓擴容提提供了廣闊的空間間。銅鑼灣、家樂福、、五星級的希爾頓頓酒店等又開始了了新一輪擴張。多多達幾十個項目的的陸續(xù)開發(fā)帶來了了強大消費力，南南山書城、南山博博物館、歌劇院、、保利文化大廈、、新一佳等項目，，使南山商圈的整整體性和連續(xù)性進進一步增強。發(fā)展模式時期到了1995年，深圳市中心區(qū)區(qū)西移工程開始啟啟動，南山的市場場前景才得以受到到關注。居民的消費主要依依靠長期以來自然然形成的小商業(yè)街街和零散網(wǎng)點提供供，商業(yè)發(fā)展處于于封閉而又松散的的狀態(tài)。人人樂南山總店開開業(yè)為大商業(yè)形成成的起點，世界零零售業(yè)巨頭“家樂樂?！边M駐南山，，區(qū)域初步形成了了一定的商業(yè)輻射射力，吸引了周邊邊居民及部分寶安安居民前往購物。。寫字樓市場之常被被看成是整個深圳圳寫字樓市場的軟軟肋。發(fā)展期隨著大量新增居民民的涌入，舊的商商業(yè)街開始改造和和沒落，新的商業(yè)業(yè)形態(tài)和新的商圈圈逐步形成，沃爾爾瑪、海雅百貨等等許多大型商業(yè)物物業(yè)的相繼開業(yè)。。寫字樓物業(yè)開始始發(fā)展。交通不便老公房小商業(yè)交通發(fā)展商品房發(fā)展超市進駐高速公路成型高級住宅區(qū)地鐵、西部通道通通車別墅市場發(fā)展綜合體形成商圈繼續(xù)發(fā)展項目周邊住宅地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端端倪，緊鄰科技創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與與深圳市中心及香香港方向交通便利利項目所處之南山商商業(yè)文化中心區(qū)，，周邊除現(xiàn)有部分分商業(yè)用地、商業(yè)業(yè)辦公用地及居住住用地、娛樂用地地之外，住宅用地地基本已完全轉(zhuǎn)讓讓。而北片區(qū)，創(chuàng)世紀紀濱?；▓@、錦隆隆花園、中信海文文花園住宅項目等等已建成。西片區(qū)區(qū)保利城花園、天天悅園、青春家園園、山海人家、海海印長城等商住項項目也已在建并發(fā)發(fā)售。項目東臨深圳灣海海域，與香港隔海海相望，北鄰深圳大學和和高新技術(shù)園區(qū)，，南臨南油工業(yè)區(qū)區(qū)，濱海大道從中中心區(qū)北側(cè)通過，，到深圳市中心區(qū)區(qū)交通順暢。華僑城住宅區(qū)深圳灣大橋蛇口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海岸城科技園西部通道通往往香港擁有良好的消費環(huán)環(huán)境，依托周邊成成熟的住宅區(qū)、及及通往深圳市區(qū)和和香港的便利交通通為商業(yè)帶來人氣氣深圳市中心及香港港的潛在消費人群群12周邊成熟高級住宅宅區(qū)白領3附近高科技產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的白領目標客戶群體4高檔住宅區(qū)的企業(yè)業(yè)家?guī)髽I(yè)入駐南南山寫字樓市場本項目周邊有競爭爭產(chǎn)業(yè)，所以要與與周邊區(qū)域同類產(chǎn)產(chǎn)品類型差異互補補，形成商業(yè)氛圍圍，提升區(qū)域競爭爭力項目保利文化廣場益田假日廣場京基·百納空間海岸城商業(yè)面積約2萬平方米商業(yè)部分約10萬平方米8.6萬平方米購物中心約12萬平方米商業(yè)街約4萬平方米。業(yè)態(tài)組成百貨、超市、餐飲酒店和商場以及寫字樓三部分構(gòu)成休閑、娛樂、餐飲寫字樓、購物中心，風情商業(yè)街開發(fā)商保利集團華僑城京基地產(chǎn)海岸地產(chǎn)地址南山商業(yè)文化中心核心區(qū)東南角深南大道世界之窗對面白石路和沙河東路交界不遠處南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處最大亮點被譽為第五代商業(yè)項目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項目華僑城內(nèi)首個高檔商業(yè)最值得驕傲是商業(yè)位置海岸城購物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的海岸城突圍方式緊緊圍繞客戶需求求，從產(chǎn)品力、配配套設施、軟性服服務以及對購物精精神體驗的營造來來突破市場四：打造符合產(chǎn)品品優(yōu)勢的特色氛圍圍三：符合客戶購物物需求的專署服務務體系二：強調(diào)購物體驗驗的完整性及相關關配套一：產(chǎn)品細節(jié)的打打造及品質(zhì)需求產(chǎn)品需求配套需求服務需求體驗需求南山海岸城定位建設地點：深圳市市南山商業(yè)文化中中心區(qū)

總用地面面積：68377.9m2總建筑面積：約29萬m2建筑容積率：3.07竣工時間：2006年

開發(fā)商：深圳圳市海岸房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司局局部合作設計單位位：美國凱里森事事務所目前深圳西部經(jīng)營營面積最大、功能能最齊全、服務人人群最廣泛、最具具代表性的集購物物、休閑、娛樂、、餐飲等為一體的的大型購物中心類型所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營屬性所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營租售特點只租不賣，或自行經(jīng)營租售混合或全部銷售全部銷售開發(fā)商要求很強的商業(yè)經(jīng)營管理能力不要求聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責負責商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營管理開發(fā)商利潤點商業(yè)經(jīng)營利潤商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營收益分成商鋪銷售收益資金回收特點投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資快速回收全部投資適用范圍大型百貨、購物中心購物中心、主題街區(qū)臨街鋪面商鋪只租不賣，整整體包裝、提升商商業(yè)檔次從本項目所有權(quán)主主體：商鋪只租不不買，風情商業(yè)街街及寫字樓進行銷銷售。通過主力店的導入入提升整個百貨的的檔次，并通過特特色項目提升項目目的關注度以及強強化人氣的聚集品牌主力店吉之島百貨：進駐面積約23000平方米；商品琳瑯瑯滿目，環(huán)境好，，號召力強。家樂福超市：主力超市，滿足足附近居民需求。。特色項目嘉禾電影院：面積約3000平方米；約有7個影廳，1900個坐位；室內(nèi)真冰溜冰場：：深圳西部最大的室室內(nèi)真冰溜冰場，，冰面面積約1200平方米。主題概念餐飲：約4000平方米；獨特異國國風味佳肴，薈萃萃美食文化。購物中心整體業(yè)態(tài)態(tài)分布比例為零售售約65％，餐飲約20％，休閑娛樂約15％在全球招商過程中中，堅持以選商的的態(tài)度，精挑細選選最適合海岸城定定位的品牌商家進進駐。除率先進駐的吉之之島、嘉禾影院、、真冰溜冰場及中中森名菜四大主力力店外，陸續(xù)進駐駐的還有本色音樂樂廚房、順電、生生活本色、領跑體體育、星巴克、棒棒約翰、意粉屋、、太興新世代、滿滿記甜品等各式美美食，以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、CKJEANS、ESPRIT、JOY&；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VEROMODA、JACK&；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼鏡88等，近120家品牌精選商家已已搭載商業(yè)巨輪，，開始攜手同行。。豐富購物、餐飲、、娛樂體驗提升產(chǎn)產(chǎn)品競爭力高寫字樓物業(yè)裝修修標準提升物業(yè)價價值卓越品質(zhì)：電梯：12部日立電梯，客梯梯配備專用空調(diào)，，轎廂高度2.7米，運行更舒適快快捷，體現(xiàn)人性化化細節(jié)。LOW－E幕墻玻璃；通過線條變化形成成光影效果和起伏伏的輪廓線，外型型現(xiàn)代、時尚、硬硬朗。采用雙層LOW－E幕墻玻璃，具有良良好的隔熱、隔音音性能，高透光、、低輻射，節(jié)能效效果顯著，優(yōu)化辦辦公環(huán)境。高配比車位：2層地下車庫，共約約499個車位，平均約每每100平方米商務空間配配備一個車位，出出入更自由，商務務更便利。環(huán)?？照{(diào)：采用環(huán)保空調(diào)主機機，領導健康、節(jié)節(jié)能的辦公潮流。。利用組合主機的的搭配及高效的無無級調(diào)節(jié)方式，實實現(xiàn)商務低耗高效效運轉(zhuǎn)。新風系統(tǒng)統(tǒng)讓室內(nèi)空氣自然然流通，和室外一一樣新鮮。休閑生活廣場聚集集人氣，流暢交通通路線提升客流，，雙首層商鋪設計計提升商業(yè)價值·水——南北雙廣場·通——雙步行街·聚——雙首層·入——退臺餐飲為各類演出、聚會會、商業(yè)活動和市市民的公共休閑娛娛樂活動提供了寬寬闊空間。四通八達的人流行行走路線，在便捷捷高效之余，更讓讓區(qū)域消費融會貫貫通。傳統(tǒng)的“基礎首層”可以聚集繁華的商商業(yè)人流，更增加加了二層北面與高高架步行街相連的的“增值首層”。退臺式餐飲設計，，豐富機會性消費費。海灣水景生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)，突出區(qū)域生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)勢充分運用了“水”這一元素，提供給給人們與水親密接接觸的機會。南廣場水景海灣系統(tǒng)生態(tài)港灣完善獨立的非機動動交通體系——自然海灣的步行系系統(tǒng)，包括沿內(nèi)灣灣的紅樹林觀賞線線路（浮橋步道））、濱水步行道、、自行車道及濱海海商業(yè)步行街等。。擁有優(yōu)良的港灣景景觀資源和開放的的濱海公共空間。。南山內(nèi)灣將在不不久的將來，成為為世界F1摩托艇冠軍賽的分分站地點。海岸城項目產(chǎn)品綜綜合優(yōu)勢目前深圳西部經(jīng)營營面積最大、功能能最齊全、服務人人群最廣泛、最具具代表性的集購物物、休閑、娛樂、、餐飲等為一體的的大型購物中心。。具備30萬平米的超大體量量處在地鐵2號線沿線商業(yè)連通性好，充充分發(fā)揮商業(yè)價值值擁有個性化的特色色規(guī)模大——深圳西部最大的商商業(yè)體量，一站式式購物，輻射能力力強，認知度高，，商業(yè)價值好。購物中心自主經(jīng)營營，品牌效應好稀缺性——且購物中心并不對對外銷售、整體包包裝，提升品牌價價值，只有海岸風風情街約290間獨立商鋪可售。。規(guī)劃連通性好——規(guī)劃中充分考慮了了東西座寫字樓與與購物中心的連通通性，利用“上蓋步行街”及天橋?qū)㈨椖肯嗷セヂ?lián)動，將步行街街與購物中心連成成一體，商業(yè)價值值挖掘充分。交通好——西部通道、地鐵、、濱海大道、后海海大道、后海濱路路、科苑大道等城城市主干道與中心心城區(qū)及香港充分分連通。濱海特色——深圳唯一具有濱海海風情特色的購物物中心，純甲級寫寫字樓，軟硬件一一流。海岸城成功必備條條件規(guī)劃核心、政府支支持度高，配套成成熟第一、地處規(guī)劃南南山城市副中心，，政府投資力度大大、重視程度高，，周邊配套成熟。。第二、區(qū)域交通良良好，到達深圳市市中心及香港非常常方便。第四、設計業(yè)態(tài)多多樣，主力店面穿穿插，規(guī)劃連通性性好，特色項目經(jīng)經(jīng)營，發(fā)揮生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)勢，如果純純粹是一個shoppingmall，因為經(jīng)營方法的的問題就會限制很很多業(yè)態(tài)經(jīng)營的潛潛力，海岸城的很很多業(yè)態(tài)可以互補補，提升了在區(qū)域域間的產(chǎn)品競爭力力。交通便利區(qū)域高端住宅發(fā)展展成熟第三、華僑城住宅宅區(qū)、半山別墅、、蘭溪谷、東方花花園、波托菲諾等等別墅發(fā)展帶來潛潛在消費市場。差異化產(chǎn)品路線、、減少競爭對手都市綜合體發(fā)展趨趨勢中國城市的發(fā)展與與城市化進程在經(jīng)經(jīng)歷多重曲折之后后，其發(fā)展的軌跡跡愈來愈清晰，其其中一個最大的變變化是城市發(fā)展由由粗放型向集約型型方向的轉(zhuǎn)化，精精耕細作的城市營營運運作模式已進進入各個城市的市市長們的議事日程程之中。由此看來來，未來城市的發(fā)發(fā)展中都市綜合體體大有用武之地。。首先，都市綜合體體對區(qū)域經(jīng)濟的標標識性與強化作用用越來越顯著以“城市—區(qū)域”一體化、城市空間間多中心化的發(fā)展展趨勢增加了各個個城市或區(qū)域中心心對都市綜合體的的市場需求，作為為城市功能集中體體現(xiàn)的都市綜合體體，對區(qū)域經(jīng)濟具具有標識性、對城城市中心具有強化化作用，如東莞第第一國際，不僅作作為東莞CBD的財富中心，成為為東莞城市的象征征，而且作為華南南地區(qū)“世界加工廠”的城市定位，成為為區(qū)域經(jīng)濟的標簽簽。其次，都市綜合體體將越來越有個性性，能夠體現(xiàn)城市市的特色，能夠代代表城市與區(qū)域的的個性形象城市功能多樣化、、城市形象特色化化、城市環(huán)境生態(tài)態(tài)化、城市資源集集約化對都市綜合合體的開發(fā)模式及及規(guī)劃設計提出了了新的要求。未來來的都市綜合體必必須具有個性，能能夠體現(xiàn)城市的特特色，能夠代表城城市的形象。在功功能上具有多樣性性，具有居住、工工作、休閑、娛樂樂、購物等多重功功能，實現(xiàn)城市土土地集約經(jīng)營效益益。都市綜合體發(fā)展趨趨勢第三、都市綜合體體所聚合的功能將將越來細分具有多多樣性從都市綜合體的案案例研究與德思勤勤實踐案例中可以以發(fā)現(xiàn)，都市綜合合體的市場也在不不斷細分，其內(nèi)部部各種聚合的功能能也有主次關系并并不斷演化。如按按所處的位置分：：有城市成熟中心心區(qū)綜合體、城市市新中心區(qū)綜合體體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜綜合體、城市近郊郊或遠郊綜合體。。按拿地的性質(zhì)分分：有舊城改造、、特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)、、未開發(fā)也沒有特特定條件的土地。。按綜合體內(nèi)各物物業(yè)比例分：有以以商業(yè)為核心的綜綜合體、以商務為為核心的綜合體、、商業(yè)商務雙核心心綜合體、一般住住宅綜合體。按綜綜合體配套的優(yōu)勢勢分：有地鐵概念念綜合體、CBD概念綜合體、產(chǎn)業(yè)業(yè)概念的綜合體等等。第四、都市綜合體體將越來越以可持持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，，集聚最具前瞻性性的規(guī)劃與策劃理理念、最先進工藝藝技術(shù)和高科技手手段，引領城市與與區(qū)域的發(fā)展可以看到，成功的的都市綜合體項目目在其策劃與規(guī)劃劃設計上均有超前前的理念、先進的的高科技手段，以以達到項目長期可可持續(xù)發(fā)展與項目目效益最大化的目目標。這些項目從從開發(fā)到最后建成成，在歷經(jīng)10年、20年后仍然可以成為為區(qū)域甚至城市的的驕傲。這同樣對對都市綜合體的開開發(fā)提出了更高的的要求。海岸城收支狀況：：成本約20億元，寫字樓銷售售約33億，購物中心12萬平方米租金收入入另算支出單價面積合計（單位.萬）收入單價面積合計（單位.萬）拿地成本（寫字樓）1600元/㎡13.5萬㎡21600東座（05年）9000元/㎡8.57萬㎡（商業(yè)街2萬）77130拿地成本（商業(yè)）2000元/㎡16.5萬㎡33000西座（07年）29000元/㎡9萬㎡（商業(yè)街2萬）261000建造成本3300元/㎡30萬㎡99000專業(yè)人員費用99000×8％7920管理費用（21600+33000+99000）×3％4608財務費用（21600＋33000＋99000＋7920）×[（1＋6%/4）（2／2）×4－1]＝7416萬元7416銷售推廣代理費用（261000+77130）×（1％＋2％）10143.9支出合計183687.9收入合計338130海岸城資金鏈，主主要注意東座寫字字樓的銷售回款，，支持項目推進發(fā)發(fā)展拿地銷售并建筑期建成期發(fā)展階段西座寫字樓建成，，購物中心建成現(xiàn)金狀況時期東座寫字樓建造拿地成本寫字樓1600元/㎡