Word版本，下載可自由編輯地產(chǎn)公園的綜述公園地產(chǎn)的浮現(xiàn)是我國房地產(chǎn)市場進展的結(jié)果，是人們居住品質(zhì)提高的客觀要求，是社會長進的表現(xiàn)。公園地產(chǎn)絕不是一些媒體和開發(fā)商的炒作概念，它不但有深遠的歷史基礎(chǔ)，有深層次的人文情感，而且有厚重的市場底蘊。本案例入選旨在推進公園地產(chǎn)產(chǎn)品更新、引領(lǐng)居民購房消費，促使北京公園地產(chǎn)市場的健康理性進展。

一.公園地產(chǎn)概述

1.公園地產(chǎn)概念

“公園地產(chǎn)”，普通是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項目。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項目、主題公園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，將建造、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。

2.公園地產(chǎn)的進展背景

任何一種得以迅速進展的產(chǎn)品類型都有其合理的存在根基，“公園地產(chǎn)”的出生也絕非偶然。從根本而言，消費者對于居住環(huán)境的要求直接推進了公園地產(chǎn)的出生。

出則繁華，入則自然，是每一個都市人的居住幻想，公園地產(chǎn)正是載著這樣的居住幻想應(yīng)運而生的。納公園景觀為私人珍藏，當(dāng)如火如荼的地產(chǎn)進展遇見真山真水的大公園，便催生出地產(chǎn)界最璀璨的結(jié)晶。

3.公園地產(chǎn)特征

共同特征：

土地和公園的稀缺打算了公園地產(chǎn)具有肯定的稀缺性；

隨著SARS過后人們對生態(tài)環(huán)境的關(guān)注，公園地產(chǎn)的需求越來越廣泛；

公園為住所帶來良好的人居生態(tài)環(huán)境，小氣候優(yōu)于非公園住所；

湖水、樹木、花草等公園元素，從心理上利于居住者的疲勞和緊急得到緩解，從精神空間的角度體現(xiàn)更為人性化的關(guān)心；

具有隱性的心理價值，即心理的榮耀感給業(yè)主帶來滿足；

市場反映需求，稀缺打算價值。

二.產(chǎn)品特征

2.1建造形式

公園地產(chǎn)有“借園”和“造園”之分，從公園地產(chǎn)的建造類型上分析，板樓項目數(shù)量最多，占總量的近一半；第二是塔樓，也有近1/5項目的建造形式是板塔結(jié)合。

公園地產(chǎn)項目建造類型分布

與之相比，無數(shù)新項目在建造類型上更花心思，越發(fā)重視各種建造形式組合的藝術(shù)性，比如在構(gòu)筑地標(biāo)性塔式建造的基礎(chǔ)上，以低密度板式建造圍合等做法，建造的多樣性和觀景的層次感都得以加強，還滿足了不同人群的需求。

2.2項目規(guī)模

占地面積

從不同類型的公園地產(chǎn)項目占地面積上來看，“借園”項目占地面積在1-3萬平米的項目比例最大，第二是1萬平米以下的項目，二者累計占項目總量的一半以上；相比之下，占地面積20萬以上的項目數(shù)量最少。在規(guī)模方面，5-10萬平米的項目比例最大，第二是10-20萬和20-50萬平米的項目，三者累計占項目總量的70%以上；建造面積50萬平米以上的項目僅占2%；

與之相比，“造園”項目的占地和建造面積要比前者的平均水平大30%左右，通常建造面積在50萬左右。由于此類項目通常需要更大的面積來興建公園等公共設(shè)施。

2.3戶型

各區(qū)域公園地產(chǎn)項目按照區(qū)域進展歷史、成熟程度和居住人群特征的不同，戶型面積差異較大，如西山地區(qū)或森林公園附近多為大戶型，甚至別墅及類別墅項目；而市區(qū)公園或新開發(fā)的公園項目附近的項目大小戶型兼?zhèn)?，但區(qū)域土地的稀缺導(dǎo)致項目多以小戶型為主。

普通來說，越*近公園周邊的項目，大戶型比例更高，離公園相對較遠的項目或同一項目中，離公園較遠的樓座小戶型的比例更高。

2.4其它特點

北京房地產(chǎn)市場上，許多項目的一大特點是社區(qū)都是封閉式的社區(qū)，實行封閉式管理。固然這是早期大家在社會平安方面考慮了心里因素，甚至有為小區(qū)建了近5米高的圍墻以使業(yè)主擁有足夠的平安感。但是在西方發(fā)達國家，全部社區(qū)的都是小街區(qū)式的開放社區(qū)，實際上這也是與世界接軌的必定趨勢，在這一點上，建設(shè)一個相對開放的“造園”項目，明顯更有利于體現(xiàn)和延長景觀及其它公園價值。與市政公園相比，開發(fā)商投資建設(shè)的公園往往與社區(qū)間融合得更好，且易被給予更多的運動休閑和消遣功能。

三.公園地產(chǎn)需求分析

1、需求特征

消費者挑選公園地產(chǎn)的首要特征是舒緩身心。喧囂的都市中心，往往是大多數(shù)城市群體奮斗的戰(zhàn)場，其中的人們，穿梭在鋼筋混凝土的森林中，人與人之間的交往多為出于職業(yè)上的需求，奮斗的疲乏使得他們憧憬工作之余的生活能夠輕松、自如、貼近自然，這也是人類憧憬自然的本性使然。居住在公園周邊，則可以滿足人們對于景觀和自然的需求，而這種需求是公園地產(chǎn)存在的根本基礎(chǔ)。

1.1最喜愛?公園地產(chǎn)的緣由分析

數(shù)據(jù)顯示，79.83%的受訪樣本挑選了視野開闊、空氣質(zhì)量好及便利逛公園等直接或間接體現(xiàn)公園功能及價值的選答?？梢钥闯觯瑯颖鞠矏?公園地產(chǎn)的最主要緣由為：視野開闊和景觀好空氣質(zhì)量好兩方面；第二比較重要的緣由包括便利逛公園和稀缺性、升值潛力大；相比之下，有人文歷史價值和彰顯身份的對購房挑選的重要性相對較小。

1.2已購公園地產(chǎn)群體的需求層次

貨幣支付能力越強，對公園地產(chǎn)的需求層次越高。利用對東一時區(qū)已購房樣本的分析顯示，以建造面積80m2為消費能力界限，在15項購買因素的選項中，每人挑選6項購買因素，個別只選答了3、4項因素，居住面積在80m2上下的兩部分消費群體對公園地產(chǎn)需求愿望存在較大的差別。

樣本2的分析顯示，50位居住面積在80m2以上的受訪消費群體中，將公園作為購房因素之一的有45人，高達受訪樣本總量的90%，而50位居住面積在80m2以下的消費群體惟獨54%的樣本將公園作為影響其購買的因素。美國管理學(xué)家馬斯洛將人的需求分為五個層面——生存需求、平安需求、交際需求、受人敬重的需求和自我實現(xiàn)的需求。據(jù)此分析，小戶型群體更注意生理生存的需求，大戶型的群體更注意精神方面的需求。從而也從側(cè)面印證了公園地產(chǎn)存在的基礎(chǔ)。

1.3購買公園地產(chǎn)的主要目的

大多數(shù)樣本購買公園地產(chǎn)用于自住，另有近30%的樣本用于自住兼投資，二者累計占樣本總量的94%，惟獨6%的樣本購買公園地產(chǎn)的目的是單純用于投資。

從樣板項目東一時區(qū)的調(diào)查可以看出，目前東一時區(qū)項目自住的比例顯然高于投資的樣本比例，其中戶型面積在120平米以上的樣本，自住的比例高達95%以上，隨著戶型面積的增強，投資的比例呈削減趨勢，自住的比例逐漸增強。其中用于自住的購房者主要看中房屋的高品質(zhì)、低價位，多為三口之家、五口之家；而相比之下，面積較小的一居、二居更簡單出租，所以項目80平米以下的戶型用于投資的比例達到25%，是比較高的，也說明白項目在各方面不僅適合自住，同時也適合作為投資之用。

1.4公園地產(chǎn)升值潛力分析

樣本對公園地產(chǎn)是否具有升值潛力的意見

在被調(diào)查樣本中，超過七成的樣本認為公園地產(chǎn)是具有升值潛力的，第二有17%的樣本認為公園地產(chǎn)有一點升值潛力；認為是否具有升值潛力不確定和徹低沒有升值潛力的樣本總量不到10%。在需求特征分析部分，不難看到，在最喜愛?公園地產(chǎn)的緣由分析中，升值潛力因素并不是最突出的因素，主要是因為自住型客戶是公園地產(chǎn)的主要消費群體，雖然此類群體比例偏高，但在針對公園地產(chǎn)項目能否升值的問題上，仍然賦予了充分的絕對。

另外，作為公園地產(chǎn)的一個典型項目，東一時區(qū)的調(diào)查顯示，在一年半的時光里平均銷售價格由開盤前的4200元/平米升高至目前的5300元/平方米。項目的升值速度已經(jīng)顯然，并且可預(yù)見，將來仍有很大升值空間。

1.5影響樣本挑選公園地產(chǎn)的緣由分析

絕大多數(shù)樣本認為價格太高是影響其挑選公園地產(chǎn)的最主要緣由，第二的影響因素包括公園地產(chǎn)規(guī)模小、配套差；公園參加性差；戶型太大和名不副實等。從影響購房者挑選公園地產(chǎn)的緣由可以分析出，目前市場上供給的公園地產(chǎn)項目的確存在著上述問題，比如在價格方面，調(diào)查顯示，北京市公園地產(chǎn)項目的平均價格水平在9000元/平方米左右，而這一價格水平使眾多購房者對公園地產(chǎn)項目望而卻步。相比之下，同時擁有一般住所的價格和公園旁邊的享受的項目，更能夠吸引希翼改善居住情況的消費者。

公園地產(chǎn)因其獨特性和稀少性必將成為房地產(chǎn)市場上金字塔尖的貴族，價格上揚是必定的趨勢。這種推斷來源于國際先例，來源于對北京房地產(chǎn)市場的分析，來源于對公園地產(chǎn)產(chǎn)品本身