上海市2023年基準(zhǔn)地價更新成果目錄第一章基準(zhǔn)地價成果11.1基準(zhǔn)地價內(nèi)涵說明11.2基準(zhǔn)地價成果表21.3土地級別范圍說明41.3.1住宅用地41.3.2商業(yè)用地91.3.3辦公用地161.3.4研發(fā)總部用地221.3.5工業(yè)用地25第二章基準(zhǔn)地價成果應(yīng)用說明292.1應(yīng)用范圍292.2用途分類292.3特定用途土地312.4修正體系312.4.1期日修正322.4.2年期修正322.4.3容積率修正332.4.4區(qū)域因素和個別因素修正382.4.5土地開發(fā)程度修正672.4.6商業(yè)用地土地價格樓層修正672.4.7地下建設(shè)用地使用權(quán)基本價格68第三章附件69第一章基準(zhǔn)地價成果1.1基準(zhǔn)地價內(nèi)涵說明本次基準(zhǔn)地價成果為分用途各級別國有建設(shè)用地在一定設(shè)定條件下的土地使用權(quán)平均價格。A基準(zhǔn)日為2023年1月1日；B使用年限為對應(yīng)用途的法定最高出讓年限；C開發(fā)強(qiáng)度為各用途各級別的設(shè)定容積率；D住宅、商業(yè)、辦公用地開發(fā)程度為“七通一平”，指宗地外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃?xì)饧白诘貎?nèi)場地平整；研發(fā)總部類和工業(yè)用地開發(fā)程度為“五通一平”，指宗地外通路、供電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)場地平整。表1－1上海市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵說明表內(nèi)容用途基準(zhǔn)日開發(fā)程度年限使用權(quán)類型住宅2023年1月1日七通一平70出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)商業(yè)2023年1月1日七通一平40出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)辦公2023年1月1日七通一平50出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)研發(fā)總部2023年1月1日五通一平50出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)工業(yè)2023年1月1日五通一平50出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)1.2基準(zhǔn)地價成果表上海市2023年基準(zhǔn)地價采用分類定級的方式，即依據(jù)不同用途劃分土地級別，并確定基準(zhǔn)地價成果。各用途各級別的基準(zhǔn)地價成果，如下表：表1－2上海市基準(zhǔn)地價成果表（樓面地價）基準(zhǔn)日：2023年1月1日單位：元/平方米用途住宅商業(yè)辦公研發(fā)總部工業(yè)級別價格設(shè)定容積率價格設(shè)定容積率價格設(shè)定容積率價格設(shè)定容積率價格設(shè)定容積率125,8402.534,0604.022,8504.06,5002.0218,8902.527,0904.017,0404.04,3502.0315,2202.019,6702.012,9104.02,7401.6412,7502.015,2702.010,9903.51,4501.6510,7302.011,1301.87,3503.59901.668,2001.88,1201.85,7803.51,5502.08601.276,1601.85,7701.64,2302.59202.06151.084,3701.44,4001.63,0902.56752.04501.092,8101.42,9101.22,0702.04502.03001.0102,0901.22,2301.21,3702.0說明：該表不可獨立理解和使用，須與基準(zhǔn)地價土地級別范圍說明和成果應(yīng)用說明結(jié)合使用。表1－3上海市基準(zhǔn)地價成果表（土地面積單價）基準(zhǔn)日：2023年1月1日單位：萬元/畝用途住宅商業(yè)辦公研發(fā)總部工業(yè)級別價格設(shè)定容積率價格設(shè)定容積率價格設(shè)定容積率價格設(shè)定容積率價格設(shè)定容積率14,3072.59,0834.06,0934.08672.023,1482.57,2244.04,5444.05802.032,0292.02,6232.03,4434.02922.641,7002.02,0362.02,5643.51551.651,4312.01,3361.81,7153.51061.669841.89741.81,3493.52072.0691.277391.86151.67052.51232.0411.084081.44691.65152.5902.0301.092621.42331.22762.0602.0201.0101671.21781.21832.0說明：該表不可獨立理解和使用，須與基準(zhǔn)地價土地級別范圍說明和成果應(yīng)用說明結(jié)合使用。1.3土地級別范圍說明根據(jù)不同用途土地價格影響因素因子的分布情況，住宅、商業(yè)、辦公用地分為10個級別，研發(fā)總部、工業(yè)用地分為9個級別。所述級別范圍均不含灘涂。1.3.1住宅用地全市住宅用地共分為10級，中心城區(qū)以1－6級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：北京西路－萬航渡路－華山路－延安西路－江蘇路－華山路－廣元西路－恭城路－虹橋路－文定路－南丹路－南丹東路－宛平路－建國西路－襄陽南路－永嘉路－瑞金二路－復(fù)興中路－西藏南路－西藏中路－北京西路北外灘：秦皇島路－楊樹浦路－東大名路－大名路－黃浦江－秦皇島路黃浦濱江：中山東路、中山東一路、中山南路：蘇州河－南浦大橋徐匯濱江：黃浦江－滬杭鐵路新日支線－宛平南路－龍華港－黃浦江黃浦江以東：黃浦江－張家浜－浦明路－浦電路－浦城路－陸家嘴環(huán)路－黃浦江2級：黃浦江以西：黃浦江－秦皇島路－楊樹浦路－大連路－周家嘴路－海寧路－河南北路－蘇州河－長壽路－武寧路－蘇州河－中山西路（內(nèi)環(huán)）－延安西路－虹許路（中環(huán)）－古羊路－宋園路－吳中路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－延安西路（延安路高架）－虹許路（中環(huán)）－古羊路－宋園路－吳中路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－中山南二路（內(nèi)環(huán)）－宛平南路－龍華港－黃浦江，所圍范圍內(nèi)1級以外的其他地區(qū)黃浦江以東：黃浦江－陸家嘴環(huán)路－浦城路－浦電路－浦明路－張家浜－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－浦電路－靈山路－民生路－黃浦江聯(lián)洋：楊高中路－民生路－錦繡路－芳甸路－花木路－羅山路（內(nèi)環(huán)）－楊高中路世紀(jì)公園：花木路－錦繡路－梅花路－白楊路－龍陽路－芳甸路－花木路3級：內(nèi)環(huán)內(nèi)除楊浦區(qū)，1－2以外的其他區(qū)域黃浦江以西：楊浦濱江：楊樹浦路－秦皇島路－黃浦江－寧國路（內(nèi)環(huán)）－楊樹浦路天山：蘇州河－雙流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－蘇州河田林龍華世博濱江：吳中路－桂林路－桂林南路－滬杭鐵路－龍吳路－上中路（中環(huán)）－黃浦江－龍華港－宛平南路－中山南二路（內(nèi)環(huán)）－中山西路（內(nèi)環(huán)）－吳中路新江灣城：軍工路－楊浦區(qū)西部行政邊界（逸仙路）－政立路－淞滬路－閘殷路－軍工路黃浦江以東：世博區(qū)域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道碧云：楊高中路－羅山路（內(nèi)環(huán)）－錦繡東路－金橋路（中環(huán)）－楊高中路4級：政立路－逸仙路高架－汶水東路－粵秀路－彭江路－共和新路－靈石路－嵐皋路－石泉路－中寧路－武寧路－大渡河路－金沙江路－真北路－蘇州河－北虹路－天山西路－環(huán)西一大道（外環(huán)）－吳中路－蓮花路－滬閔路－虹梅路（中環(huán)）－上中西路（中環(huán)）－上中路（中環(huán)）－龍吳路－黃浦江－耀華路－浦東南路－高科西路－張江路（中環(huán)）－金橋路（中環(huán)）－黎平路（中環(huán)）－軍工路（中環(huán)）－翔殷路（中環(huán)）－國和路－政立路，所圍范圍內(nèi)1－3級以外的其他地區(qū)5級：黃浦江－楊浦區(qū)北部行政邊界－逸仙路高架－場中路－共和新路－汶水路（中環(huán)）－真北路（中環(huán)）－滬寧鐵路－祁連山南路－普陀區(qū)西部行政邊界－蘇州河－環(huán)西一大道（外環(huán)）－環(huán)南二大道（外環(huán)）－黃浦江－中環(huán)－華夏西路（中環(huán)）－華夏中路（中環(huán)）－張江路（中環(huán)）－高科中路－申江路－唐陸公路－東陸公路－楊高北路－趙家溝－黃浦江，所圍范圍內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域6級：外環(huán)內(nèi)1-5級以外的其他區(qū)域（除浦東新區(qū)港城路、中高路以北區(qū)域）普陀區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)1－5級以外的其他區(qū)域嘉定區(qū)：真新新村街道外環(huán)外區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：友誼路街道、吳淞街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)閔行區(qū)：閔行邊界－北橫涇－滬青平公路－中春路－春申塘－閔行區(qū)邊界－環(huán)南大道（外環(huán)）－環(huán)西大道（外環(huán)）－閔行邊界浦東新區(qū)：外環(huán)高速公路（S20）－龍東大道－華東路－川楊河浦東運河－迎賓高速公路（S1）－外環(huán)高速公路（S20）7級：黃浦江以西：閔行區(qū)：華漕鎮(zhèn)、顓橋鎮(zhèn)、馬橋鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)、江川街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)寶山區(qū)：顧村鎮(zhèn)、楊行鎮(zhèn)、大場鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域嘉定區(qū)：江橋鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)松江區(qū)：九亭鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)青浦區(qū)：徐涇鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)黃浦江以東：浦東新區(qū)：高橋鎮(zhèn)、高東鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域；S20以西1－6級以外的其他區(qū)域浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：周浦、康橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)閔行區(qū)：浦江鎮(zhèn)沈杜公路以北區(qū)域8級：黃浦江以西：寶山區(qū)：月浦鎮(zhèn)、羅店鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)嘉定區(qū)：新成路街道、菊園新區(qū)、嘉定鎮(zhèn)街道、安亭鎮(zhèn)、馬陸鎮(zhèn)、嘉定工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)松江區(qū)：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道，佘山鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)青浦區(qū)：朱家角鎮(zhèn)滬渝高速公路（G50）以北區(qū)域、趙巷鎮(zhèn)、盈浦街道、夏陽街道、香花橋街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)、華新鎮(zhèn)金山區(qū)：朱涇鎮(zhèn)建成區(qū)（健康路－亭楓公路－仙業(yè)路－臨源街）、金山新城建成區(qū)（龍翔路－東平北路－東平南路－臨桂路－衛(wèi)零路－隆平路－衛(wèi)一路－大堤路－荔浦路－海濱路－滬杭公路－亭衛(wèi)南路－亭衛(wèi)公路－龍翔路）、楓涇鎮(zhèn)建成區(qū)、楓涇新鎮(zhèn)區(qū)黃浦江以東：閔行區(qū)：浦江鎮(zhèn)沈杜公路以南區(qū)域浦東新區(qū)（含原南匯區(qū)）：惠南鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、臨港新城中心區(qū)、祝橋鎮(zhèn)、六灶鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn)、新場鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)奉賢區(qū)：南橋鎮(zhèn)；金匯港－G1501上海繞城高速－浦星公路－金匯鎮(zhèn)界－金匯港9級：上海市（不含金山區(qū)、崇明縣）1－8級以外的其他區(qū)域金山區(qū)：金山新城中心城區(qū)未建成區(qū)、楓涇鎮(zhèn)8級以外區(qū)域、朱涇鎮(zhèn)8級以外區(qū)域、亭林老鎮(zhèn)區(qū)、亭林大型居住社區(qū)、張堰鎮(zhèn)建成區(qū)崇明縣：城橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、陳家鎮(zhèn)、長興島10級：上海市1－9級以外的其他區(qū)域1.3.2商業(yè)用地全市商業(yè)用地共分為10級，中心城區(qū)以1-6級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：外灘：中山東一路：延安東路－蘇州河南京東（西）路：中山東一路－烏魯木齊北路西藏中路：南京東路－福州路淮海東（中）路：西藏南路－襄陽北路新天地：淮海路－馬當(dāng)路－自忠路－黃陂南路－淮海路徐家匯：虹橋路肇家浜路：恭城路－－天平路；華山路：廣元路－－虹橋路；天鑰橋路：肇家浜路－－南丹路；漕溪路：虹橋路－－南丹路2級：黃浦江以西：四川北路：蘇州河－東江灣路福州路：河南中路－西藏中路金陵東路：中山東二路－西藏南路衡山路：烏魯木齊北路－宛平南路豫園：人民路－河南南路－方浜中路－人民路靜安寺：北京西路－烏魯木齊北路－華山路－延安中路－常德路－北京西路中山公園：匯川路－凱旋路－長寧路－匯川路長寧路：定西路－匯川路虹橋：仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路黃浦江以東：陸家嘴：黃浦江－東昌路－浦東南路－黃浦江新上海城：商城路－浦東南路－張楊路－嶗山東路張楊路：嶗山東路－浦東南路3級：黃浦江以西：周家嘴路－海寧路－河南北路－天目東路－共和新路－滬寧鐵路－蘇州河－中山西路（內(nèi)環(huán)）－天山路－古北路－仙霞路－延安西路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－盧灣區(qū)邊界－黃浦江－秦皇島路－楊樹浦路－大連路－周家嘴路，所圍范圍內(nèi)1－2級以外的其他地區(qū)虹橋：天山路－古北路－仙霞路－延安西路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－天山路古北：延安西路－虹許路（中環(huán)）－古羊路－宋園路－吳中路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－延安西路五角場：政立路－國定路－國定東路－國和路－政立路大寧商務(wù)區(qū)：大寧路－萬榮路－延長中路－共和新路－大寧路虹口足球場：大連西路－中山北一路（內(nèi)環(huán)）－花園路－四川北路－四達(dá)路－歐陽路－大連西路黃浦江以東：黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－浦電路－源深路－張楊路－東方路－黃浦江聯(lián)洋：楊高中路－民生路－錦繡路－羅山路（內(nèi)環(huán)）－楊高中路4級：內(nèi)環(huán)內(nèi)1－3級以外的其他區(qū)域黃浦江以西：江灣：殷高路－淞滬路西側(cè)規(guī)劃道路（江灣－五角場城市副中心西邊界）－三門路－國定路－政立路－國京路－殷高路曹楊：梅嶺北路－楊柳青路－梅嶺南路－梅嶺北路真北：真光路－同普路－中環(huán)路－金沙江路－丹巴路－武寧路－曹安路天山：蘇州河－雙流路－天山路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－蘇州河仙霞路：古北路－北虹路（中環(huán)）金匯路：吳中路－紅松路田林路：桂林路－虹漕路田林龍華世博：吳中路－桂林路－欽州南路－欽州路－龍華港－黃浦江－外馬路－中山南路－中山南一路（內(nèi)環(huán)）－中山南二路（內(nèi)環(huán)）－中山西路（內(nèi)環(huán)）－吳中路黃浦江以東：碧云：楊高中路－羅山路（內(nèi)環(huán)）－錦繡東路－金橋路（中環(huán)）－楊高中路張江：碧波路－高科中路－科苑路－碧波路龍匯路：蓮溪路－滬南路世博區(qū)域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道5級：中環(huán)內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域黃浦江以西：五角場輻射區(qū)：國和路－政立路－國權(quán)北路－三門路－逸仙路－邯鄲路－翔殷路（中環(huán)）－包頭路－國和路大柏樹：紀(jì)念路－廣紀(jì)路－汶水東路－逸仙路－紀(jì)念路曹安梅川：曹安路－真光路－梅川路－真北路（中環(huán)）－曹安路；梅川路：真光路－萬鎮(zhèn)路南方商城：古美西路－蓮花路－滬閔路－萬源路－古美西路彭浦：保德路－三泉路－聞喜路－陽曲路－保德路新涇金匯：天山西路－環(huán)西一大道（外環(huán)）－吳中路－虹許路（中環(huán)）－北虹路（中環(huán)）－天山西路虹橋商務(wù)功能核心區(qū)：揚虹路－華翔路－建虹路－申貴路－甬虹路－申虹路－錫虹路－申貴路－揚虹路6級：外環(huán)內(nèi)1－5級以外的其他區(qū)域（除浦東新區(qū)港城路、中高路以北區(qū)域）黃浦江以西：普陀區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)1－5級以外的其他區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：友誼路街道、吳淞街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)閔行區(qū)：虹橋商務(wù)區(qū)（北翟路－華翔路－滬青平公路－環(huán)西大道（外環(huán)）－北翟路）；滬青平公路－中春路－春申塘－閔行區(qū)邊界－環(huán)南大道（外環(huán)）－環(huán)西大道（外環(huán)）－滬青平公路黃浦江以東：浦東新區(qū)：外環(huán)高速公路（S20）－龍東大道－華東路－川楊河浦東運河－迎賓高速公路（S1）－外環(huán)高速公路（S20）7級：閔行區(qū)：華漕鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、莘莊鎮(zhèn)、梅龍鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)除6級以外的其他區(qū)域；顓橋鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)、江川路街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)；浦江鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)沈杜公路以北的區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：楊行鎮(zhèn)、顧村鎮(zhèn)、大場鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域嘉定區(qū)：南翔鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)；真新新村街道、江橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域青浦區(qū)：徐涇鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)松江區(qū)：九亭鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)浦東新區(qū)：高橋鎮(zhèn)、高東鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域；S20以西1－6級以外的其他區(qū)域浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：康橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)除6級以外的區(qū)域；周浦鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)8級：閔行區(qū)：1－7級以外的其他區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：月浦鎮(zhèn)、羅店鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)嘉定區(qū)：新成路街道、菊園新區(qū)、嘉定鎮(zhèn)街道，馬陸鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)、嘉定工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)青浦區(qū)：夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)松江區(qū)：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)金山區(qū)：朱涇鎮(zhèn)建成區(qū)（健康路－亭楓公路－仙業(yè)路－臨源街）、金山新城建成區(qū)（龍翔路－東平北路－東平南路－臨桂路－衛(wèi)零路－隆平路－衛(wèi)一路－大堤路－荔浦路－海濱路－滬杭公路－亭衛(wèi)南路－亭衛(wèi)公路－龍翔路）、楓涇鎮(zhèn)建成區(qū)、楓涇新鎮(zhèn)區(qū)奉賢區(qū)：南橋鎮(zhèn)；金匯港－G1501上海繞城高速－浦星公路－金匯鎮(zhèn)界－金匯港浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：惠南鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、臨港新城中心區(qū)及洋山保稅港、航頭鎮(zhèn)、新場鎮(zhèn)、機(jī)場鎮(zhèn)9級：上海市（不含金山區(qū)、崇明縣）1－8級以外的其他區(qū)域金山區(qū)：金山新城中心城區(qū)未建成區(qū)、楓涇鎮(zhèn)8級以外區(qū)域、朱涇鎮(zhèn)8級以外區(qū)域、亭林老鎮(zhèn)區(qū)、亭林大型居住社區(qū)、張堰鎮(zhèn)建成區(qū)崇明縣：城橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)10級：上海市1－9級以外的其他區(qū)域1.3.3辦公用地全市辦公用地共分為10級，中心城區(qū)以1－6級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：黃浦江－蘇州河－河南中路－天津路－貴州路－牛莊路－鳳陽路－石門二路－奉賢路－南陽路－銅仁路－愚園東路－愚園路－愚園支路－烏魯木齊北路－延安西路－延安中路－威海路－成都北路－重慶中路－長樂路－襄陽北路－襄陽南路－南昌路－興業(yè)路－淡水路－復(fù)興中路－西藏南路－方浜西路－人民路－云南南路－云南中路－九江路－河南中路－河南南路－人民路－興東路－豆市街－白渡路－中山南路－王家碼頭路－外倉橋街－南倉街－陸家浜路－黃浦江徐家匯：廣元路－廣元西路－樂山路－虹橋路－文定路－南丹路－南丹東路－天鑰橋路－肇家浜路－天平路－廣元路北外灘：秦皇島路－楊樹浦路－東大名路－大名路－黃浦江－秦皇島路黃浦江以東：黃浦江－東昌路－浦東南路－棲霞路－南泉北路－乳山路－東方路－黃浦江2級：黃浦江以西：蘇州河－安遠(yuǎn)路－長壽路－萬航渡路－蘇州河－中山西路（內(nèi)環(huán)）－天山路－古北路－虹橋路－伊犁路－延安西路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－虹橋路－恭城路－廣元西路－廣元路－天平路－肇家浜路－徐家匯路－陸家浜路－黃浦江－蘇州河，所圍范圍內(nèi)1級以外的其他地區(qū)北外灘：東長治路－長治路－大名路－－東大名路－公平路－東長治路黃浦江以東：黃浦江－浦東南路－東昌路－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－浦電路－民生路－黃浦江3級：黃浦江以西：內(nèi)環(huán)線內(nèi)除楊浦，1－2級以外的其他區(qū)域楊浦濱江：楊樹浦路－秦皇島路－黃浦江－寧國路（內(nèi)環(huán)）－楊樹浦路五角場：政立路－國定路－國定東路－國和路－政立路黃浦江以東：黃浦江－民生路－浦東大道－羅山路（內(nèi)環(huán)）－黃浦江浦電路－東方路－浦建路－錦繡路－民生路－浦電路塘橋新路－黃浦江－龍陽路（內(nèi)環(huán)）－浦東南路－塘橋新路4級：黃浦江以西：殷高路－淞滬路西側(cè)規(guī)劃道路（江灣－五角場城市副中心西邊界）－三門路－國定路－政立路－逸仙路高架－汶水東路－水電路－廣中路－廣中西路－志丹路－光新路－真如港－嵐皋路－石泉路－中寧路－武寧路－桃浦－虬江－楊柳青路－棗陽路－金沙江路－真北路（中環(huán)）－蘇州河－芙蓉江路－天山路－水城路－水城南路－延安西路（延安路高架）－虹許路（中環(huán)）－古羊路－宋園路－桂林路－欽州南路－欽州路－龍華港－龍吳路－長橋路（中環(huán)）－黃浦江－寧國路（內(nèi)環(huán)）－黃興路（內(nèi)環(huán)）－國定東路－國和路－政立路－國京路－殷高路，所圍范圍內(nèi)1－3級以外的其他區(qū)域。寧國路（內(nèi)環(huán)）－楊樹浦路－中環(huán)路－黃浦江黃浦江以東：內(nèi)環(huán)內(nèi)1－3級以外的其他區(qū)域世博區(qū)域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道世博外圍：耀華路－浦東南路－龍陽路－楊高南路－川楊河－耀華路碧云張江：楊高中路－羅山路（內(nèi)環(huán)）－高科中路－張江路－金橋路－楊高中路5級：中環(huán)內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域黃浦江以西：新涇：天山西路－環(huán)西一大道（外環(huán)）－延安西路－北虹路（中環(huán)）－天山西路虹橋商務(wù)區(qū)：北翟路－華翔路－滬青平公路－環(huán)西大道（外環(huán)）－北翟路大柏樹：場中路－廣粵路－汶水東路－逸仙路－場中路新江灣城：軍工路－楊浦區(qū)西部行政邊界（逸仙路）－政立路－淞滬路－閘殷路－軍工路黃浦江以東：外高橋保稅區(qū)：海高公路－楊高北路－五洲大道－高川河－海高公路金橋出口加工區(qū)：金海路－楊高中路－金橋路（中環(huán)）－川橋路－唐陸公路－東陸公路－金海路張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)：龍東大道－張江路（中環(huán)）－高科中路－環(huán)東二大道（外環(huán)）－龍東大道6級：外環(huán)內(nèi)1－5級以外的其他區(qū)域（除浦東新區(qū)港城路、中高路以北區(qū)域）黃浦江以西：普陀區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)1－4級以外的其他區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：友誼路街道、吳淞街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)閔行區(qū)：虹橋交通樞紐（北翟路－華翔路－滬青平高速公路－環(huán)西大道（外環(huán)）－北翟路）；莘莊、七寶（S20外環(huán)高速－G50滬渝高速－集中建設(shè)區(qū)邊界－春申塘－蓮花南路－S20外環(huán)高速）黃浦江以東：浦東新區(qū)：外環(huán)高速公路（S20）－龍東大道－華東路－川楊河浦東運河－迎賓高速公路（S1）－外環(huán)高速公路（S20）7級：閔行區(qū)：華漕鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、莘莊鎮(zhèn)、梅隴鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域；顓橋鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)、江川路街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)；浦江鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)沈杜公路以北的區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：楊行鎮(zhèn)、顧村鎮(zhèn)、大場鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)除6級以外的區(qū)域嘉定區(qū)：南翔鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)；真新新村街道、江橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域青浦區(qū)：徐涇鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)松江區(qū)：九亭鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)浦東新區(qū)：高橋鎮(zhèn)、高東鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域；S20以西1－6級以外的其他區(qū)域浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：康橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)6級以外的其他區(qū)域；周浦鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)218級：閔行區(qū)：1－7級以外的其他區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：月浦鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)嘉定區(qū)：新成路街道、菊園新區(qū)、嘉定鎮(zhèn)街道，馬陸鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)、嘉定工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)青浦區(qū)：夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道規(guī)劃建設(shè)區(qū)松江區(qū)：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)金山區(qū)：朱涇鎮(zhèn)建成區(qū)（健康路－亭楓公路－仙業(yè)路－臨源街）、金山新城建成區(qū)（龍翔路－東平北路－東平南路－臨桂路－衛(wèi)零路－隆平路－衛(wèi)一路－大堤路－荔浦路－海濱路－滬杭公路－亭衛(wèi)南路－亭衛(wèi)公路－龍翔路）、楓涇鎮(zhèn)建成區(qū)、楓涇新鎮(zhèn)區(qū)奉賢區(qū)：南橋鎮(zhèn)；金匯港－G1501上海繞城高速－浦星公路－金匯鎮(zhèn)界－金匯港浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：惠南鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、臨港新城中心區(qū)及洋山保稅港、航頭鎮(zhèn)、新場鎮(zhèn)9級：上海市（不含金山區(qū)、崇明縣）1－8級以外的其他區(qū)域金山區(qū)：金山新城中心城區(qū)未建成區(qū)、楓涇鎮(zhèn)8級以外區(qū)域、朱涇鎮(zhèn)8級以外區(qū)域、亭林老鎮(zhèn)區(qū)、亭林大型居住社區(qū)、張堰鎮(zhèn)建成區(qū)崇明縣：城橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)10級：上海市1－9級以外的其他區(qū)域1.3.4研發(fā)總部用地全市研發(fā)總部用地共分為9級，中心城區(qū)以1－5級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：黃浦江－蘇州河－石門二路－北京西路－烏魯木齊北路－烏魯木齊中路－復(fù)興中路－復(fù)興東路－黃浦江北外灘：黃浦江－溧陽路－大名路－長治路－蘇州河－黃浦江黃浦江以東：黃浦江－張楊路－東方路－黃浦江2級：黃浦江以西：內(nèi)環(huán)內(nèi)除楊浦，1級以外的其他區(qū)域虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃浦江以東：黃浦江－東方路－張楊路－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－峨山路－楊高南路－源深路－浦東大道－民生路－黃浦江3級：黃浦江以西：楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域中環(huán)內(nèi)除楊浦，1－2級以外的其他區(qū)域五角場、市北工業(yè)區(qū)：政立路－場中路－滬太路－汶水路（中環(huán)）－邯鄲路（中環(huán)）－國定路－國定東路－國和路－政立路漕河涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（超出中環(huán)的部分）黃浦江以東：內(nèi)環(huán)內(nèi)1－2級以外的其他區(qū)域世博區(qū)域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道4級：中環(huán)內(nèi)1－3級以外的其他區(qū)域5級：外環(huán)內(nèi)的1－4級以外的其他區(qū)域（嘉定區(qū)行政范圍內(nèi)的區(qū)域除外）普陀區(qū)外環(huán)線內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域長寧區(qū)外環(huán)線內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域徐匯區(qū)外環(huán)線內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域上海紫竹高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)閔行園區(qū)、機(jī)場鎮(zhèn)臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)、川沙經(jīng)濟(jì)園區(qū)、上海外高橋保稅區(qū)（超出外環(huán)的部分）6級：徐匯區(qū)、普陀區(qū)、長寧區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)1－5級以外的其他區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：友誼路街道、吳淞街道、楊行鎮(zhèn)（外環(huán)以外區(qū)域）；顧村鎮(zhèn)（躍進(jìn)路－寶安公路－滬太路－顧村鎮(zhèn)集中建設(shè)區(qū)邊界－顧村鎮(zhèn)鎮(zhèn)界）；大場鎮(zhèn)（S20外環(huán)高速以西、蕰藻浜以南）嘉定區(qū)：江橋鎮(zhèn)、真新新村街道浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：洋山保稅港區(qū)、上海周浦都市型工業(yè)園、康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、康橋工業(yè)園區(qū)7級：寶山區(qū)：楊行鎮(zhèn)和顧村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)5級和6級以外的其他區(qū)域、月浦鎮(zhèn)、上海寶山工業(yè)園區(qū)（寶山城市園北區(qū)塊、羅店園、嘉定徐行園東區(qū)塊、嘉定徐行園西區(qū)塊）、寶山鋼鐵集團(tuán)公司嘉定區(qū)：新成路街道、菊園新區(qū)、嘉定鎮(zhèn)街道，馬陸鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)、嘉定工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)青浦區(qū)：夏陽街道、盈浦街道、徐涇鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、華新鎮(zhèn)、上海青浦工業(yè)園區(qū)（區(qū)塊1－5）松江區(qū)：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道，九亭鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)金山區(qū)：金山石化基地奉賢區(qū)：南橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：惠南鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、臨港新城中心區(qū)、上海浦東空港工業(yè)園區(qū)祝橋分園8級：上海市（不含崇明縣）1－7級以外的其他區(qū)域崇明縣：城橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、長興島、上海崇明工業(yè)園區(qū)9級：上海市1－8級以外的其他區(qū)域1.3.5工業(yè)用地全市工業(yè)用地共分為9級，中心城區(qū)以1-5級為主。具體定級范圍說明如下：1級：黃浦江以西：黃浦江－蘇州河－石門二路－北京西路－烏魯木齊北路－烏魯木齊中路－復(fù)興中路－復(fù)興東路－黃浦江北外灘：黃浦江－溧陽路－大名路－長治路－蘇州河－黃浦江黃浦江以東：黃浦江－張楊路－東方路－黃浦江2級：黃浦江以西：內(nèi)環(huán)內(nèi)除楊浦，1級以外的其他區(qū)域虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃浦江以東：黃浦江－東方路－張楊路－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－峨山路－楊高南路－源深路－浦東大道－民生路－黃浦江3級：黃浦江以西：楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域中環(huán)內(nèi)除楊浦，1－2級以外的其他區(qū)域五角場、市北工業(yè)區(qū)：政立路－場中路－滬太路－汶水路（中環(huán)）－邯鄲路（中環(huán)）－國定路－國定東路－國和路－政立路漕河涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（超出中環(huán)的部分）黃浦江以東：內(nèi)環(huán)內(nèi)1－2級以外的其他區(qū)域世博區(qū)域：世博大道－耀華路－浦東南路－龍陽路－世博大道4級：中環(huán)內(nèi)1－3級以外的其他區(qū)域5級：外環(huán)內(nèi)的1－4級以外的其他區(qū)域（嘉定區(qū)行政范圍內(nèi)的區(qū)域除外）普陀區(qū)外環(huán)線內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域長寧區(qū)外環(huán)線內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域徐匯區(qū)外環(huán)線內(nèi)1－4級以外的其他區(qū)域上海紫竹高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)閔行園區(qū)、機(jī)場鎮(zhèn)臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)、川沙經(jīng)濟(jì)園區(qū)、上海外高橋保稅區(qū)（超出外環(huán)的部分）6級：徐匯區(qū)、普陀區(qū)、長寧區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)1－5級以外的其他區(qū)域?qū)毶絽^(qū)：友誼路街道、吳淞街道、楊行鎮(zhèn)（外環(huán)以外區(qū)域）；顧村鎮(zhèn)（躍進(jìn)路－寶安公路－滬太路－顧村鎮(zhèn)集中建設(shè)區(qū)邊界－顧村鎮(zhèn)鎮(zhèn)界）；大場鎮(zhèn)（S20外環(huán)高速以西、蕰藻浜以南）嘉定區(qū)：江橋鎮(zhèn)、真新新村街道浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：洋山保稅港區(qū)、上海周浦都市型工業(yè)園、康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、康橋工業(yè)園區(qū)7級：寶山區(qū)：楊行鎮(zhèn)和顧村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)5級和6級以外的其他區(qū)域、月浦鎮(zhèn)、上海寶山工業(yè)園區(qū)（寶山城市園北區(qū)塊、羅店園、嘉定徐行園東區(qū)塊、嘉定徐行園西區(qū)塊）、寶山鋼鐵集團(tuán)公司嘉定區(qū)：新成路街道、菊園新區(qū)、嘉定鎮(zhèn)街道，馬陸鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)、嘉定工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)青浦區(qū)：夏陽街道、盈浦街道、徐涇鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、華新鎮(zhèn)、上海青浦工業(yè)園區(qū)（區(qū)塊1－5）松江區(qū)：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道，九亭鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)金山區(qū)：金山石化基地奉賢區(qū)：南橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)浦東新區(qū)（原南匯區(qū)）：惠南鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、臨港新城中心區(qū)、上海浦東空港工業(yè)園區(qū)祝橋分園8級：上海市（不含崇明縣）1－7級以外的其他區(qū)域崇明縣：城橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)、長興島、上海崇明工業(yè)園區(qū)9級：上海市1－8級以外的其他區(qū)域第二章基準(zhǔn)地價成果應(yīng)用說明2.1應(yīng)用范圍本次上海市基準(zhǔn)地價成果，主要應(yīng)用范圍如下：（1）反映土地價格及土地市場的總體變化和發(fā)展趨勢，為政府制定相關(guān)宏觀調(diào)控政策提供參考。（2）為政府進(jìn)行土地出讓價格管理提供依據(jù)，為政府審核、確定土地使用權(quán)出讓價格，國有土地補償價格提供參考。（3）為政府征收土地相關(guān)稅費提供參考。（4）為宗地和房地產(chǎn)價格的評估提供依據(jù)。2.2用途分類2023年基準(zhǔn)地價分住宅、商業(yè)、辦公、研發(fā)總部和工業(yè)五個用途，各用途對應(yīng)的細(xì)化分類范圍如下表，綜合用地地價參照分用途用地基準(zhǔn)地價面積加權(quán)平均價格。表2－1基準(zhǔn)地價土地用途分類表參考用途范圍住宅指主要用于人們生活居住的場所及其附屬設(shè)施等用地。包括商品住宅用地等。商業(yè)批發(fā)零售用地：指主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括百貨店、批發(fā)市場、大型超市（專業(yè)店、折扣店）*、菜場（農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)菜市場）*菜場用地價格參照市政府有關(guān)文件執(zhí)行。菜場用地價格參照市政府有關(guān)文件執(zhí)行。住宿餐飲用地：指主要用于提供住宿、餐飲服務(wù)的用地。包括旅館用地＊和餐飲用地，其中旅館用地包括賓館、酒店、旅館、招待所、度假村等用地；餐飲用地包括飯店、餐廳、酒吧、酒樓、飯莊、快餐店等用地。商業(yè)金融用地＊：指主要用于金融、保險行業(yè)等用地。包括金融、保險、證券等用地。其他商服用地：指上述用地以外的其他商業(yè)用地。包括洗浴場、俱樂部、康樂中心、歌舞廳、高爾夫球場和停車場（樓）*等用地。辦公商務(wù)辦公用地：指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公場所，以及經(jīng)營性的辦公場所用地。包括經(jīng)營性寫字樓，辦公樓、服務(wù)業(yè)的辦公場所等用地?？蒲杏玫?：指用于各類獨立的科研、勘測、設(shè)計、技術(shù)推廣、科普等用地。包括各類科研設(shè)計等用地。文體、教育用地*：指用于各類文化、體育、教育及公共場所等用地。包括各類教育、培訓(xùn)、新聞出版、文化藝術(shù)、廣播電視、圖書館、會展中心、博物館、影劇院、體育場館和訓(xùn)練場地等用地。醫(yī)療衛(wèi)生用地*：指用于醫(yī)療保健、醫(yī)檢藥檢、福利救助等用地。包括各類醫(yī)院、休養(yǎng)所、療養(yǎng)院、福利院、養(yǎng)老院等用地。養(yǎng)老用地*：指用于老齡人居住、保健、護(hù)理活動等服務(wù)設(shè)施用地。包括各類老年公寓、敬老院、老齡護(hù)理院和老齡活動中心等。研發(fā)總部研發(fā)總部用地：指用于研發(fā)設(shè)計、企業(yè)總部、信息技術(shù)服務(wù)等新型產(chǎn)業(yè)用地，且需通過相關(guān)部門的認(rèn)定。工業(yè)工業(yè)用地：指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。包括產(chǎn)業(yè)類用地、農(nóng)產(chǎn)品加工類*、標(biāo)準(zhǔn)廠房類等*用地。倉儲用地：指用于物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。交通運輸用地：指用于運輸通行的地面線路、廠站等的土地。包括機(jī)場、港口、碼頭、地面運輸管道和各種道路用地。注：1．其他未列入用途歸入性質(zhì)相似的類別；2．＊注是特定用途土地2.3特定用途土地特定用途土地參照下列標(biāo)準(zhǔn)確定其基準(zhǔn)地價：A大型超市（專業(yè)店、折扣店）特指營業(yè)面積一般在5000㎡以上的超市（專業(yè)店、折扣店），該類用地的基準(zhǔn)地價不低于同級別商業(yè)基準(zhǔn)地價的70%。B旅館業(yè)用地基準(zhǔn)地價不低于同級別商業(yè)基準(zhǔn)地價的80%。C商業(yè)金融業(yè)用地基準(zhǔn)地價不低于同級別商業(yè)基準(zhǔn)地價的80%。D停車場（樓）用地基準(zhǔn)地價不低于同級別商業(yè)基準(zhǔn)地價的30%。E文體、科研用地基準(zhǔn)地價不低于同級別辦公基準(zhǔn)地價的80%。F教育、醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老用地基準(zhǔn)地價不低于同級別辦公基準(zhǔn)地價的60%。G農(nóng)產(chǎn)品加工類基準(zhǔn)地價不低于同級別工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的70%。H標(biāo)準(zhǔn)廠房類（不包括企業(yè)自用型）工業(yè)用地基準(zhǔn)地價不低于同級別工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的130%。2.4修正體系基準(zhǔn)地價反映的是各用途各級別國有建設(shè)用地在一定設(shè)定條件下的土地使用權(quán)平均價格。在應(yīng)用時需要考慮時間因素、年期、容積率、區(qū)域因素、個別因素、樓層等條件的影響。為此，制定基準(zhǔn)地價修正體系。在運用基準(zhǔn)地價修正體系時，住宅、商業(yè)、辦公和研發(fā)總部用地以樓面地價為參考基準(zhǔn)，工業(yè)用地以地面價為參考基準(zhǔn)。2.4.1期日修正基準(zhǔn)地價是各用途土地在基準(zhǔn)日時點的土地使用權(quán)平均價格，當(dāng)宗地的評估期日與基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日不一致時，需進(jìn)行期日修正。期日修正系數(shù)測算的基本公式如下：期日修正系數(shù)=宗地評估基準(zhǔn)日地價指數(shù)/基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日地價指數(shù)（公式2－1）2.4.2年期修正基準(zhǔn)地價是各用途土地在法定最高出讓年期下的土地使用權(quán)平均價格，當(dāng)土地的剩余使用年限不等于法定最高出讓年限時，需進(jìn)行年期修正。年期修正系數(shù)測算公式如下：年期修正系數(shù)＝1-11+rm÷式中：r－土地還原利率m－宗地剩余使用年限n－法定最高出讓年限土地還原利率可參照下表數(shù)值：表2－2各用途土地還原利率參考表土地用途還原利率住宅6%商業(yè)8%辦公7%研發(fā)總部6%工業(yè)5.5%2.4.3容積率修正基準(zhǔn)地價一般根據(jù)平均的土地利用程度來確定其設(shè)定容積率。當(dāng)宗地的容積率水平教育用地中的操場、醫(yī)療衛(wèi)生用地中的廣場等用地可不計入容積率水平測算。教育用地中的操場、醫(yī)療衛(wèi)生用地中的廣場等用地可不計入容積率水平測算。目前工業(yè)用地容積率對地價的影響較小，另根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2023〕3號）第八條“對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款?！币虼斯I(yè)用地原則上不設(shè)容積率修正。對住宅、商業(yè)、辦公和研發(fā)總部用地，采用數(shù)理統(tǒng)計學(xué)原理，在調(diào)查樣點數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，通過建立數(shù)學(xué)模型，編制得到樓面地價的容積率修正系數(shù)表，具體見表2-3—表2-6。表2－3住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率1-2級3-5級6-7級8-9級10級住宅容積率1-2級3-5級6-7級8-9級10級0.33.9563.7893.6753.3633.2103.40.9380.9040.8770.8030.7540.52.4822.3772.3062.1102.0143.50.9300.8970.8700.7960.7490.81.6451.5761.5281.3981.3353.60.9230.8900.8620.7900.7401.01.4881.3321.2561.1111.0603.70.9170.8840.8580.7840.7361.11.4021.2691.2061.0761.0293.80.9100.8770.8510.7780.7301.21.3331.2201.1631.0481.0003.90.9030.8700.8430.7710.7231.31.2741.1771.1241.0220.9724.00.8960.8620.8360.7650.7181.41.2241.1391.0931.0000.9484.10.8900.8560.8300.7590.7121.51.1801.1051.0640.9770.9254.20.8830.8510.8250.7520.7051.61.1431.0781.0410.9550.9064.30.8750.8430.8170.7460.6991.71.1111.0521.0180.9360.8854.40.8680.8360.8100.7390.6921.81.0841.0311.0000.9190.8694.50.8610.8290.8030.7330.6851.91.0631.0150.9840.9040.8554.60.8550.8230.7970.7270.6812.01.0441.0000.9710.8910.8424.70.8480.8160.7910.7220.6742.11.0290.9880.9590.8810.8314.80.8410.8090.7840.7140.6682.21.0170.9780.9510.8720.8224.90.8330.8010.7770.7090.6622.31.0080.9710.9430.8650.8155.00.8270.7970.7710.7030.6562.41.0030.9680.9390.8610.8115.10.8200.7900.7640.6970.6502.51.0000.9650.9360.8590.8105.20.8130.7830.7580.6900.6442.60.9930.9580.9290.8520.8045.30.8060.7750.7510.6840.6372.70.9860.9510.9220.8460.7965.40.7980.7680.7430.6770.6312.80.9800.9450.9170.8410.7915.50.7930.7620.7380.6710.6262.90.9720.9380.9100.8330.7855.60.7850.7550.7320.6650.6193.00.9650.9300.9030.8270.7795.70.7780.7480.7250.6580.6133.10.9580.9230.8960.8200.7735.80.7710.7400.7170.6520.6073.20.9520.9170.8900.8160.7675.90.7640.7350.7100.6450.5993.30.9450.9120.8840.8090.7606.00.7580.7290.7040.6400.595表2－4商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表商業(yè)容積率1-2級3-4級5-6級7-8級9-10級商業(yè)容積率1-2級3-4級5-6級7-8級9-10級1.02.0711.4391.3351.2411.0733.61.0420.7900.7170.6580.5951.11.9991.3891.2891.1981.0363.71.0310.7850.7120.6530.5911.21.9301.3411.2441.1561.0003.81.0210.7800.7060.6480.5871.31.8611.2931.2001.1150.9693.91.0100.7750.7020.6430.5831.41.7941.2471.1571.0750.9394.01.0000.7700.6960.6380.5781.51.7301.2021.1151.0370.9104.10.9910.7660.6920.6340.5751.61.6691.1601.0761.0000.8814.20.9810.7610.6860.6290.5701.71.6081.1171.0370.9680.8544.30.9700.7560.6820.6230.5661.81.5511.0781.0000.9360.8284.40.9610.7520.6770.6190.5631.91.4941.0380.9690.9060.8024.50.9510.7470.6720.6140.5582.01.4391.0000.9380.8760.7784.60.9420.7430.6670.6100.5542.11.3870.9730.9100.8480.7544.70.9330.7390.6630.6050.5512.21.3370.9460.8820.8200.7314.80.9230.7340.6580.6000.5472.31.2940.9240.8590.7980.7124.90.9140.7300.6540.5950.5432.41.2560.9040.8380.7760.6955.00.9050.7260.6490.5910.5392.51.2460.8860.8180.7580.6795.10.8960.7220.6450.5870.5362.61.2100.8690.8010.7400.6645.20.8870.7170.6400.5830.5322.71.1760.8530.7830.7240.6505.30.8780.7130.6360.5780.5292.81.1460.8390.7690.7090.6385.40.8690.7090.6310.5740.5252.91.1180.8260.7540.6950.6275.50.8600.7050.6270.5700.5213.01.1060.8200.7490.6900.6225.60.8530.7010.6230.5660.5183.11.0950.8150.7440.6850.6175.70.8440.6970.6190.5610.5143.21.0850.8100.7380.6800.6135.80.8350.6930.6140.5570.5113.31.0730.8050.7330.6740.6085.90.8270.6890.6100.5540.5083.41.0630.8000.7270.6690.6046.00.8180.6850.6060.5500.5043.51.0520.7950.7220.6630.600表2－5辦公用地容積率修正系數(shù)表辦公容積率1-3級4-6級7-8級9-10級辦公容積率1-3級4-6級7-8級9-10級1.01.4631.3871.2261.1323.61.0430.9900.8920.7661.11.4431.3681.2101.1173.71.0320.9820.8850.7601.21.4221.3481.1921.1003.81.0200.9720.8760.7521.31.4031.3301.1761.0873.91.0100.9640.8680.7461.41.3841.3121.1601.0744.01.0000.9560.8610.7401.51.3651.2941.1441.0614.10.9880.9450.8510.7311.61.3461.2761.1281.0484.20.9760.9330.8410.7221.71.3281.2591.1131.0364.30.9640.9220.8300.7131.81.3101.2421.0981.0234.40.9530.9110.8210.7051.91.2921.2251.0831.0114.50.9410.9000.8110.6962.01.2751.2091.0691.0004.60.9300.8890.8010.6882.11.2571.1911.0540.8984.70.9190.8790.7920.6802.21.2401.1751.0390.8884.80.9080.8680.7820.6722.31.2241.1601.0260.8784.90.8970.8580.7730.6632.41.2091.1461.0130.8685.00.8860.8470.7630.6552.51.1931.1311.0000.8595.10.8760.8370.7550.6482.61.1781.1170.9890.8495.20.8650.8270.7450.6402.71.1621.1010.9780.8395.30.8550.8170.7360.6322.81.1481.0880.9670.8315.40.8440.8070.7270.6242.91.1331.0740.9570.8225.50.8340.7970.7180.6173.01.1201.0620.9470.8145.60.8240.7880.7100.6093.11.1071.0490.9380.8055.70.8140.7780.7010.6023.21.0941.0370.9290.7975.80.8050.7700.6930.5953.31.0801.0240.9190.7895.90.7950.7600.6850.5883.41.0671.0110.9100.7816.00.7850.7500.6760.5813.51.0551.0000.9010.774表2－6研發(fā)總部用地容積率修正系數(shù)表研發(fā)總部容積率6-9級1.01.1391.11.1241.21.1081.31.0931.41.0791.51.0651.61.0521.71.0381.81.0251.91.0122.01.0002.10.9872.20.9742.30.9632.40.9512.50.9402.60.9302.70.9192.80.9092.90.8993.00.890說明：（1）住宅容積率低于0.3時，按容積率為0.3對應(yīng)的地面價計算；商業(yè)、辦公、研發(fā)總部類容積率低于1.0時，按容積率為1.0對應(yīng)的地面價計算；（2）住宅、商業(yè)、辦公容積率高于6.0時按容積率為6.0對應(yīng)的樓面價計算；（3）當(dāng)宗地容積率介于上述所列的容積率之間時，可用直線插值法確定其對應(yīng)的修正系數(shù)。2.4.4區(qū)域因素和個別因素修正基準(zhǔn)地價為對應(yīng)區(qū)域因素和個別因素為“一般”時的地價水平，具體宗地的區(qū)域因素和個別因素有可能會優(yōu)于或劣于基準(zhǔn)地價對應(yīng)的水平，需進(jìn)行相關(guān)修正。進(jìn)行區(qū)域因素和個別因素修正時，可參照下述區(qū)域因素和個別因素修正表進(jìn)行。區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)由區(qū)域因素和個別因素各項修正系數(shù)加總計算，修正系數(shù)可為負(fù)數(shù)。在具體宗地評估中，個別因素可根據(jù)宗地實際情況做出相應(yīng)的設(shè)定和調(diào)整，表中所列個別因素項目及修正幅度僅供參考。表2－7住宅用地因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表（1-3級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距市級商務(wù)中心距離(KM）<0.3[0.3,1)[1,2)[2，3）≥3距區(qū)級商業(yè)中心距離(KM）<0.2[0.2,0.5)[0.5,1)[1，2）≥2距社區(qū)商業(yè)中心距離(KM）<0.1[0.1,0.3)[0.3,0.8)[0.8，1.5）≥1.5交通條件周圍道路類型300米內(nèi)有主干道500米內(nèi)有主干道500米內(nèi)有次干道500米外有次干道-距快速路匝口距離(KM）<0.5[0.5,1)[1，1.5)[1.5，2）≥2距軌道交通站點距離(KM）500米內(nèi)有兩條以上線路的站點<0.5[0.5,1)[1，2）≥2距公交站點距離(KM）200米內(nèi)有十條以上線路的站點200米內(nèi)有五條以上線路的站點<0.3[0.3，0.5）≥0.5基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低公用設(shè)施1公里內(nèi)設(shè)施齊全2公里內(nèi)設(shè)施齊全2公里內(nèi)設(shè)施較齊全2公里內(nèi)設(shè)施較少-環(huán)境狀況環(huán)境狀況優(yōu)越良好一般較差差人口狀況人文環(huán)境好較好一般較差差城市規(guī)劃城市規(guī)劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街狀況臨街道路類型支路綜合性次干道交通性次干道主干道快速路宗地形狀宗地形狀規(guī)則，利用合理較規(guī)則，有利于利用無不利影響不規(guī)則，影響利用不規(guī)則，嚴(yán)重影響利用宗地面積宗地面積（平方米）≥50000[20000,50000)(8000,20000)(3000,8000]≤3000表2－8住宅用地因素修正系數(shù)表（1-3級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距市級商務(wù)中心距離1.6%0.8%0.0%-0.8%-1.6%距區(qū)級商業(yè)中心距離1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%距社區(qū)商業(yè)中心距離0.7%0.3%0.0%-0.3%-0.7%交通條件周圍道路類型2.1%1.0%0.0%-1.0%-距快速路匝口距離0.5%0.3%0.0%-0.3%-0.5%距軌道交通站點距離2.1%1.1%0.0%-1.1%-2.1%距公交站點距離1.8%0.9%0.0%-0.9%-1.8%基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施1.9%0.9%0.0%-0.9%-1.9%公用設(shè)施1.9%0.9%0.0%-0.9%-環(huán)境狀況環(huán)境狀況4.5%2.3%0.0%-2.3%-4.5%人口狀況人文環(huán)境4.3%2.1%0.0%-2.1%-4.3%城市規(guī)劃城市規(guī)劃2.8%1.4%0.0%-1.4%-2.8%個別因素臨街狀況臨街道路類型5.0%2.5%0.0%-2.5%-5.0%宗地形狀宗地形狀3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.0%宗地面積宗地面積5.0%2.5%0.0%-2.5%-5.0%表2－9住宅用地因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表（4-6級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距市級商務(wù)中心距離(KM）<3[3,5)[5，8)[8，12)≥12距區(qū)級商業(yè)中心距離(KM）<0.2[0.2,0.5)[0.5,1)[1，2）≥2距社區(qū)商業(yè)中心距離(KM）<0.1[0.1,0.3)[0.3,0.8)[0.8，1.5）≥1.5交通條件周圍道路類型300米內(nèi)有主干道500米內(nèi)有主干道500米內(nèi)有次干道500米外有次干道1000米外有次干道距快速路匝口距離(KM）<0.5[0.5,1)[1，1.5)[1.5，3）≥3距軌道交通站點距離(KM）800米內(nèi)有兩條以上線路的站點<0.8[0.8,1.5)[1.5，3）≥3距公交站點距離(KM）300米內(nèi)有六條以上線路的站點300米內(nèi)有三條以上線路的站點<0.5[0.5，1）≥1基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低公用設(shè)施2公里內(nèi)設(shè)施齊全3公里內(nèi)設(shè)施齊全3公里內(nèi)設(shè)施較齊全3公里內(nèi)設(shè)施較少3公里內(nèi)無設(shè)施環(huán)境狀況環(huán)境狀況優(yōu)越良好一般較差差人口狀況人文環(huán)境好較好一般較差差城市規(guī)劃城市規(guī)劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街狀況臨街道路類型支路綜合性次干道交通性次干道主干道快速路宗地形狀宗地形狀規(guī)則，利用合理較規(guī)則，有利于利用無不利影響不規(guī)則，影響利用不規(guī)則，嚴(yán)重影響利用宗地面積宗地面積（平方米）≥70000[40000，70000）(20000,40000)(8000,20000]≤8000表2－10住宅用地因素修正系數(shù)表（4-6級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距市級商務(wù)中心距離1.6%0.8%0.0%-0.8%-1.6%距區(qū)級商業(yè)中心距離1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%距社區(qū)商業(yè)中心距離0.7%0.3%0.0%-0.3%-0.7%交通條件周圍道路類型1.6%0.8%0.0%-0.8%-0.0156距快速路匝口距離0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%距軌道交通站點距離2.5%1.3%0.0%-1.3%-2.5%距公交站點距離2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施1.9%0.9%0.0%-0.9%-1.9%公用設(shè)施1.9%0.9%0.0%-0.9%-1.9%環(huán)境狀況環(huán)境狀況4.5%2.3%0.0%-2.3%-4.5%人口狀況人文環(huán)境4.3%2.1%0.0%-2.1%-4.3%城市規(guī)劃城市規(guī)劃2.8%1.4%0.0%-1.4%-2.8%個別因素臨街狀況臨街道路類型5.0%2.5%0.0%-2.5%-5.0%宗地形狀宗地形狀3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.0%宗地面積宗地面積5.0%2.5%0.0%-2.5%-5.0%表2－11住宅用地因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表（7-10級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距區(qū)級商業(yè)中心距離(KM）<0.5[0.5,1)[1,2)[2，3）≥3距社區(qū)商業(yè)中心距離(KM）<0.1[0.1,0.5)[0.5,1)[1，2）≥2交通條件周圍道路類型500米內(nèi)有主干道1000米內(nèi)有主干道1000米內(nèi)有次干道1-2公里有次干道2000米外有次干道距快速路匝口距離(KM）<1[1,2)[2,3)[3，4）≥4距軌道交通站點距離(KM）<1[1，2)[2，3)[3，5）≥5距公交站點距離(KM）<0.3[0.3,0.8)[0.8,1.5)[1.5，2.5）≥2.5基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低公用設(shè)施3公里內(nèi)設(shè)施齊全4公里內(nèi)設(shè)施齊全4公里內(nèi)設(shè)施較齊全4公里內(nèi)設(shè)施較少4公里內(nèi)無設(shè)施環(huán)境狀況環(huán)境狀況優(yōu)越良好一般較差差人口狀況人文環(huán)境好較好一般較差差城市規(guī)劃城市規(guī)劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街狀況臨街道路類型支路綜合性次干道交通性次干道主干道快速路宗地形狀宗地形狀規(guī)則，利用合理較規(guī)則，有利于利用無不利影響不規(guī)則，影響利用不規(guī)則，嚴(yán)重影響利用宗地面積宗地面積（平方米）≥120000[80000,120000）(30000,80000)(15000,30000]≤15000表2－12住宅用地因素修正系數(shù)表（7-10級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距區(qū)級商業(yè)中心距離2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%距社區(qū)商業(yè)中心距離1.3%0.7%0.0%-0.7%-1.3%交通條件周圍道路類型1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%距快速路匝口距離0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3%距軌道交通站點距離2.9%1.4%0.0%-1.4%-2.9%距公交站點距離2.3%1.2%0.0%-1.2%-2.3%基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施1.9%0.9%0.0%-0.9%-1.9%公用設(shè)施1.9%0.9%0.0%-0.9%-1.9%環(huán)境狀況環(huán)境狀況4.5%2.3%0.0%-2.3%-4.5%人口狀況人文環(huán)境4.3%2.1%0.0%-2.1%-4.3%城市規(guī)劃城市規(guī)劃2.8%1.4%0.0%-1.4%-2.8%個別因素臨街狀況臨街道路類型5.0%2.5%0.0%-2.5%-5.0%宗地形狀宗地形狀3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.0%宗地面積宗地面積5.0%2.5%0.0%-2.5%-5.0%住宅用地因素修正說明：1、繁華程度市級商務(wù)中心對住宅用地的作用主要體現(xiàn)在：大比例的居民工作地點在市級商務(wù)中心區(qū)域，離工作地點近或較近是大多數(shù)居民的首選因素，所以距市級商務(wù)中心的距離遠(yuǎn)近對住宅用地產(chǎn)生較大影響。市級商務(wù)中心目前指商業(yè)與辦公聚集區(qū)：南京東路商業(yè)中心、南京西路商業(yè)中心、淮海中路商業(yè)中心、四川北路商業(yè)中心、徐家匯商業(yè)中心、張楊路商業(yè)中心、豫園商城商業(yè)中心、五角場商業(yè)中心、新客站不夜城商業(yè)中心、中山公園商業(yè)中心、新虹橋商業(yè)中心、中環(huán)商業(yè)中心、陸家嘴及東擴(kuò)、外灘、北外灘、南外灘等。區(qū)級、社區(qū)商業(yè)中心對居民的日常生活帶來較大便利。2、交通條件道路類型的劃分：快速路、主干道、次干道、支路四級。一塊宗地距區(qū)域內(nèi)的高等級道路越近表明其交通條件越好。評判標(biāo)準(zhǔn)的距離參數(shù)通過分析住宅用地相應(yīng)各級別區(qū)域內(nèi)的道路狀況得出。快速路主要指封閉式道路。距快速路匝口距離對住宅用地的作用與周邊道路類型同理。距快速路匝口距離參數(shù)依據(jù)住宅用地相應(yīng)各級別范圍內(nèi)快速路匝口的平均分布情況確定。軌道交通站點以及公交站點對住宅用地的作用與周邊道路類型同理。距軌道交通站點500米與距公交站點200米主要依據(jù)一般居民步行承耐力確定。若無具體說明幾條線路的，是指一條以上線路的站點。3、基本設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施的保障率是指是否有道路嚴(yán)重?fù)矶?、拉電、電壓不穩(wěn)、供水限制、大雨積水等情況。公用設(shè)施指醫(yī)院、幼兒園、中小學(xué)校、菜市場、公園、體育場館、郵局、圖書館、警察局等設(shè)施，銀行歸入商業(yè)中心。設(shè)施齊全是指：具備醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、菜市場、郵局該六項以上；設(shè)施較齊全是指：具備醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、菜市場、郵局該六項中的至少四項。4、環(huán)境狀況環(huán)境狀況指環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)街道感觀、綠化覆蓋、環(huán)境景觀等。環(huán)境質(zhì)量主要指大氣污染、水污染、噪聲污染等優(yōu)劣度。環(huán)境景觀主要是指濱江、大型綠地、濕地等自然景觀。環(huán)境狀況的評價綜合前述因素一并考慮。衡量指標(biāo)以定性為主，分為優(yōu)越、良好、一般、較差、差。5、人口狀況人口狀況主要指人文環(huán)境，人文環(huán)境主要指居住人口的收入水平、職業(yè)狀況、生活習(xí)慣、社會治安等。人文環(huán)境的評價綜合前述因素一并考慮。衡量指標(biāo)以定性為主，分為好、較好、一般、較差、差。6、城市規(guī)劃住宅用途的城市規(guī)劃指商服中心、城市道路、城市內(nèi)部公共交通、基本設(shè)施、環(huán)境狀況等規(guī)劃。城市規(guī)劃的正面影響依程度分為有利、較有利，負(fù)面影響依程度分為較不利、不利。對住宅用途而言，程度為有利的城市規(guī)劃有區(qū)域內(nèi)區(qū)級以上商業(yè)中心的規(guī)劃新建、升級、營業(yè)總量增大；高等級的城市道路的規(guī)劃新增、改擴(kuò)建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的規(guī)劃新增新建；基本設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施）的高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃新增、改擴(kuò)建、升級；規(guī)劃使大氣、水、噪聲環(huán)境質(zhì)量將有明顯改善、綠化覆蓋率將有明顯增加、景觀將有明顯改善等。程度為較有利的城市規(guī)劃有區(qū)域內(nèi)社區(qū)級以下商業(yè)中心的規(guī)劃新建、升級、營業(yè)總量增大；一般等級的城市道路的規(guī)劃新增、改擴(kuò)建；軌道交通站點（線路）和公交站點（線路）的運營時間延長、發(fā)車間隔時間縮短；基本設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施）的一般標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃新增、改擴(kuò)建、升級；規(guī)劃使大氣、水、噪聲環(huán)境質(zhì)量將有改善、綠化覆蓋率將有增加、景觀將有改善等。城市規(guī)劃可能對某一特定的區(qū)域造成不利或較不利影響的情況有：規(guī)劃的改變將使雙向道路變?yōu)閱蜗虻缆?；原道路沒有隔離帶將變成有隔離帶；規(guī)劃建設(shè)的附近封閉式道路將使某區(qū)域的通達(dá)性變差；規(guī)劃建設(shè)的大型賣場將增加周邊區(qū)域道路的車流量，造成擁堵和噪音。對于住宅用地，臨街道路需要體現(xiàn)生活環(huán)境幽靜與交通通暢便捷的適度調(diào)和。支路正好結(jié)合這兩種要求的優(yōu)點，因此其作用影響為“好”；而快速路噪聲污染等影響最大，使其作用影響為“劣”。表2－13商業(yè)用地因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表（1-4級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距市級商業(yè)中心距離(KM）位于中心<1[1,2)[2，3）≥3距區(qū)級商業(yè)中心距離(KM）位于中心<0.5[0.5,1)[1，2）≥2距社區(qū)商業(yè)中心距離(KM）位于中心<0.3[0.3,0.5)[0.5，1）≥1交通條件周圍道路類型300米內(nèi)有主干道500米內(nèi)有主干道500米內(nèi)有次干道500米外有次干道-距快速路匝口距離(KM）<0.5[0.5,1)[1,1.5)[1.5，2）≥2距停車場距離(KM）<0.1[0.1,0.2)[0.2,0.3)[0.3，0.5）≥0.5距軌道交通站點距離(KM）100米內(nèi)有兩條以上線路的站點<0.3[0.3,0.5)[0.5，1）≥1距公交站點距離(KM）200米內(nèi)有十條以上線路的站點200米內(nèi)有五條以上線路的站點<0.3[0.3，0.5）≥0.5距火車站距離(KM）<0.2[0.2,0.5)距長途汽車站距離(KM）<0.1[0.1,0.2)距客運碼頭距離(KM）<0.2[0.2,0.5)基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低人口狀況客流量（萬人次/日）高〉40較高（20-40]一般（10-20]較低（3，10]低≤3城市規(guī)劃城市規(guī)劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街道路類型臨街道路類型主要商業(yè)繁華道路的核心區(qū)段主要商業(yè)繁華道路的非核心區(qū)段以及周邊支路一般商業(yè)道路一般商業(yè)道路的周邊支路交通性主干道臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地（嚴(yán)重影響利用）宗地形狀宗地形狀規(guī)則，利用合理較規(guī)則，有利于利用無不利影響不規(guī)則，影響利用不規(guī)則，嚴(yán)重影響利用宗地面積宗地面積（平方米）≥12000[8000,12000)(5000,8000)(1000,5000]≤1000寬深比寬深比＞1.6(1.2,1.6](0.8,1.2](0.3,0.8]≤0.3表2－14商業(yè)用地因素修正系數(shù)表（1-4級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距市級商業(yè)中心距離5.4%2.7%0.0%-2.7%-5.4%距區(qū)級商業(yè)中心距離3.2%1.6%0.0%-1.6%-3.2%距社區(qū)商業(yè)中心距離2.2%1.1%0.0%-1.1%-2.2%交通條件周圍道路類型1.4%0.7%0.0%-0.7%-距快速路匝口距離0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3%距停車場距離1.1%0.5%0.0%-0.5%-1.1%距軌道交通站點距離3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%距公交站點距離2.9%1.5%0.0%-1.5%-2.9%距火車站距離0.6%0.3%距長途汽車站距離0.6%0.3%距客運碼頭距離0.3%0.2%基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%人口狀況客流量3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%城市規(guī)劃城市規(guī)劃2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%個別因素臨街道路類型臨街道路類型10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%臨街狀況臨街狀況10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%宗地形狀宗地形狀3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.0%宗地面積宗地面積6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%寬深比寬深比6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%表2－15商業(yè)用地因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表（5-10級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距區(qū)級商業(yè)中心距離(KM）位于中心<0.5[0.5,1)[1，2）≥2距社區(qū)商業(yè)中心距離(KM）位于中心<0.3[0.3,0.5)[0.5，1）≥1交通條件周圍道路類型300米內(nèi)有主干道500米內(nèi)有主干道500米內(nèi)有次干道500米外有次干道1000米外有次干道距快速路匝口距離(KM）<0.5[0.5,1)[1,1.5)[1.5，3）≥3距停車場距離(KM）<0.1[0.1,0.2)[0.2,0.3)[0.3，0.5）≥0.5距軌道交通站點距離(KM）終點站200米內(nèi)<0.5[0.5,1)[1，2）≥2距公交站點距離(KM）200米內(nèi)有四條以上線路的站點200米內(nèi)有兩條以上線路的站點<0.5[0.5,1)≥1距火車站距離(KM）<0.1[0.1,0.3)距長途汽車站距離(KM）<0.1[0.1,0.3)距客運碼頭距離(KM）<0.1[0.1,0.3)基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低人口狀況客流量（萬人次/日）高＞15較高（5，15]一般（2，5]較低（1，2]低≤1城市規(guī)劃城市規(guī)劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街道路類型臨街道路類型主要商業(yè)繁華道路主要商業(yè)繁華道路的周邊支路一般商業(yè)道路一般商業(yè)道路的周邊支路交通性主干道臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地（嚴(yán)重影響利用）宗地形狀宗地形狀規(guī)則，利用合理較規(guī)則，有利于利用無不利影響不規(guī)則，影響利用不規(guī)則，嚴(yán)重影響利用宗地面積宗地面積（平方米）≥20000[12000,20000)(8000,12000)(3000,8000]≤3000寬深比寬深比＞1.6(1.2,1.6](0.8,1.2](0.3,0.8]≤0.3表2－16商業(yè)用地因素修正系數(shù)表（5-10級）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距區(qū)級商業(yè)中心距離6.5%3.2%0.0%-3.2%-6.5%距社區(qū)商業(yè)中心距離4.3%2.2%0.0%-2.2%-4.3%交通條件周圍道路類型1.4%0.7%0.0%-0.7%-1.4%距快速路匝口距離0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3%距停車場距離1.1%0.5%0.0%-0.5%-1.1%距軌道交通站點距離3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%距公交站點距離2.9%1.5%0.0%-1.5%-2.9%距火車站距離0.6%0.3%距長途汽車站距離0.6%0.3%距客運碼頭距離0.3%0.2%基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%人口狀況客流量3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%城市規(guī)劃城市規(guī)劃2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%個別因素臨街道路類型臨街道路類型10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%臨街狀況臨街狀況10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%宗地形狀宗地形狀3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.0%宗地面積宗地面積3.0%