第三章資產(chǎn)評估途徑與方法一、學(xué)習(xí)目的與要求本章將介紹資產(chǎn)評估三大評估途徑與方法，即市場法、收益法、成本法，以及相應(yīng)的資產(chǎn)評估具體方法。通過本章的學(xué)習(xí)應(yīng)掌握資產(chǎn)評估的主要思路和不同的評估技術(shù)思路下的具體評估方法。二、本章的主要內(nèi)容1、市場法及其適用的前提條件；市場法應(yīng)用和具體方法。西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2、成本法及其適用條件；成本法應(yīng)用思路及其各類指標(biāo)的估算。3、收益法及其適用條件；收益法應(yīng)用的形式和各指標(biāo)參數(shù)的確定。4、資產(chǎn)評估方法的比較和選擇三、應(yīng)掌握的知識點與難點1、市場法、成本法、收益法的適用前提。2、三種方法中各指標(biāo)的估算和計算方法。3、資產(chǎn)評估方法的選擇第一節(jié)市場途徑一、市場途徑的基本含義1、定義市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。2、基本原理市場法的基本思路是對比。參照物的交易價格、技術(shù)指標(biāo)能夠獲得，易于觀察和處理。（2）市場法的適用范圍主要適用于單項生產(chǎn)要素的評估?，F(xiàn)行的市場價具有不同形式，在具體運用時應(yīng)注意以下幾點：承包、全民所有制企業(yè)的聯(lián)營、兼并、轉(zhuǎn)讓、保險應(yīng)以現(xiàn)行市場采購價格為標(biāo)準(zhǔn)。參股、投資、擔(dān)保時，對同一資產(chǎn)無論其原來購置價格如何，都應(yīng)采用市場價格，抵押和質(zhì)押業(yè)務(wù)及破產(chǎn)清算應(yīng)以資產(chǎn)可變現(xiàn)價格。不同所有制企業(yè)的上述經(jīng)濟(jì)行為及租賃經(jīng)營應(yīng)以市場價格為準(zhǔn)。中外合資、合作企業(yè)應(yīng)以市場價格為基準(zhǔn)并參照國際市場價格作必要調(diào)整。二、影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價的基本因素1、資產(chǎn)的功能。2、資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。3、市場條件——供求關(guān)系。4、交易條件。三、市場法評估的基本程序1、比較和選擇參照物2、選擇確定比較因素選擇參照物應(yīng)注意的問題：1、參照物的數(shù)量應(yīng)選擇三個以上。2、選擇與被估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)。3、參照物與被估資產(chǎn)有可比性。4、參照物得交易地區(qū)和時間必須準(zhǔn)確確定。3、指標(biāo)對比、量化差異4、在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評估結(jié)果四、市場法中的具體方法在評估實踐中市場法的具體方法分為兩大類：一是直接比較法；二是類比調(diào)整法2、直接比較法的類型直接比較包括：現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法等。（1）現(xiàn)行市價法。

評估對象的價格=參照物成交價（2）市價折扣法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×(1－價格折扣率)[例1]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率為40%，則此項資產(chǎn)的評估價：10（1-40%）=6萬元（3）功能價值法①資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常被稱作功能價值法： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)[例2]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,則該被評估資產(chǎn)價值為：資產(chǎn)評估價值=10×90/120=7.5(萬元)

②資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)x[例3]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7、則該被評估資產(chǎn)價值為： 資產(chǎn)評估價值=10×(90/120)0.7=8.18(萬元)[例5]被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%，6.7%，6.8%，7.3%，9.6%，10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，請估測被估房地產(chǎn)的價格？解：被估房地產(chǎn)的價值為：[例6]已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該類資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況下如下：從2006年1月——5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，評估對象2006年6月的評估值為：=300103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1萬元(5)成新率價格調(diào)整法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×(評估對象成新率÷參照物成新率)（二）類比調(diào)整法1、市場售價類比法 市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ),考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異,通過對比分析和量化差異,調(diào)整估算出評估對象價值的方法。其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值 或：資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)[例7]（1）估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。（2）評估要求。評估該地塊2007年10月8日的市場價值。坐落所處地區(qū)用地性質(zhì)土地類型交易日期交易實例A略臨近住宅空地2007年4月19.6萬元870元/m2交易實例B略類似住宅空地2007年3月31.2萬元820元/m2交易實例C略類似住宅空地2006年10月27.4萬元855元/m2交易實例D略類似住宅空地2006年12月37.8萬元840元/m2估價對象略一般市區(qū)住宅空地2007年10月價格總價單價表1交易實例情況表面積形狀地勢地質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施交通狀況正面路寬容積率剩余使用年限225m2長方形平坦普通較好很好8m635年380m2長方形

平坦

普通

完備

較好

6m

5

30年320m2長方形平坦普通較好較好8m635年450m2略正方形平坦普通很好較好8m630年600m2長方形

平坦

普通

很好

很好

8m

6

30年續(xù)表表2

區(qū)域因素比較表類似地區(qū)區(qū)域因素自然條件社會環(huán)境街道條件交通便捷度離交通車站點距離離市中心距離基礎(chǔ)設(shè)施狀況公共設(shè)施完備狀況水、大氣、噪音污染狀況周圍環(huán)境及景觀規(guī)劃限制綜合打分BCD

評估對象(相同)10(稍差)7(相同)10(稍差)7(較遠(yuǎn))6(相同)10(稍差)8(相同)10(相同)5(相同)10(相同)588(相同)10(相同)10(相同)10(很好)15(稍近)12(稍近)12(相同)10(稍差)9(相同)5(相同)10(相同)5108相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同10010101010101010105105100本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2個中區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判斷打分，交易實例B所屬地區(qū)為88分，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)100。進(jìn)行個別因素修正。A.經(jīng)分析比較，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件較好，故判定比個交易實例土地價格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：計算待估土地的初步價格交易實例A修正后的單價為：交易實例B修正后的單價為：交易實例C修正后的單價為：交易實例D修正后的單價為：[例8]評估時點某市商品住宅的成本市價率為150%,已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元,則該商品住宅的市價為多少？ 資產(chǎn)評估價值=20×150%=30(萬元)3、市盈率倍數(shù)法 市盈率乘數(shù)法是以參照物(企業(yè))的市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù)),以此乘數(shù)與評估對象(企業(yè))的收益額相乘估算評估對象(企業(yè))價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 資產(chǎn)評估價值＝評估對象(企業(yè))收益額×參照物(企業(yè))市盈率

[例9]某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元,評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍,則： 該企業(yè)的評估價值=1000×20=20000(萬元)五、市場法的優(yōu)缺點1、優(yōu)點（1）人們對其原理與概念已理解和掌握。（2）能夠客觀地反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)與指標(biāo)直接來源于市場，其評估值更能準(zhǔn)確放映市場現(xiàn)行價格，可靠性強(qiáng)。（3）直觀計算簡單，評估結(jié)果已與被各方面理解和接受。3、收益途徑的基本前提(1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。4、收益法適用的范圍（1）企業(yè)整體資產(chǎn)以產(chǎn)權(quán)變動的資產(chǎn)評估。西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（2）以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為目的資產(chǎn)評估。（3）資源性資產(chǎn)的評估。（4）無形資產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓為目的的評估。二、收益途徑的基本程序（1)收集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險等。（2）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益。（3）確定折現(xiàn)率或資本化率。（4）用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。（5）分析確定評估結(jié)果。三、收益法的基本參數(shù)1、收益額2、折現(xiàn)率3、收益期限注意：①它是未來預(yù)期收益；②是客觀收益；是被估資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益四、收益法的具體計算公式1、適用于資產(chǎn)未來收益非有限期（1）未來每年收益無變化

P＝A/r（2）未來收益有變動被估資產(chǎn)年凈收益前n年有變化，從第n年開始保持不變，其資產(chǎn)評估值為：被估資產(chǎn)產(chǎn)生的收益按等差數(shù)額變化被估資產(chǎn)產(chǎn)生的收益按等比級數(shù)變化2、適用于資產(chǎn)未來收益有期限（1）未來每年收益無變化（2）未來收益有變動①被估資產(chǎn)年凈收益前n年有變化，從第n年后保持不變，其評估值：被估資產(chǎn)產(chǎn)生的收益按等差數(shù)額變化被估資產(chǎn)未來收益按等比級數(shù)變動：五、收益法舉例例1：某收益資產(chǎn)預(yù)計未來5年凈收益額分別為12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元，假定從第6年起，以后個年凈收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%，該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和50年收益的評估值。解：1、永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程a.未來5年收益現(xiàn)值b.計算第6年以后的收益現(xiàn)值該項資產(chǎn)的評估值：P=49.277+86.926=136.203(萬元）2、收益年限為50年：評估值=49.277+85.734=135.02例2：某評估機(jī)構(gòu)對一企業(yè)進(jìn)行整體評估，經(jīng)預(yù)測企業(yè)未來第一年的收益為100萬元，第2年、第3年連續(xù)在第1年的基礎(chǔ)上遞增10%，從第4年起將穩(wěn)定在第3年的收益水平之上，若折現(xiàn)率為15%，該企業(yè)的評估值最接近于多少萬元？解：（1）未來三年的收益現(xiàn)值為：（2）第4年后的永續(xù)收益現(xiàn)值

第4年的收益為：

永續(xù)收益現(xiàn)值為：（3）該企業(yè)的評估值為：=249.69+530.39=780.08（萬元）例3：有一宗房地產(chǎn)，假設(shè)使用年期無限，未來第1年純收益為100萬元，資本化率為10%，若：（1）未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；（2）未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，兩種情況下該宗房地產(chǎn)的評估值為多少？解：（1）在永續(xù)等額遞增時，房地產(chǎn)的評估值為：（2）在永續(xù)收益等比遞增時，房地產(chǎn)的評估值為：六、收益法的優(yōu)缺點1、優(yōu)點(1)比較充分考慮了資產(chǎn)未來收益和貨幣的時間價值（2）從在投資者的角度對資產(chǎn)評估，評估結(jié)果易于被買賣雙方所接受。（3）綜合反映了資產(chǎn)的使用收益，符合國際慣例，易于國外投資者接受。2、缺點（1）對未來收益額的預(yù)測，帶有一定的主觀性。（2）應(yīng)用范圍相對較小。（3）目前在我國企業(yè)資產(chǎn)受非運營性因素影響較大，計算資產(chǎn)現(xiàn)值難以反映資產(chǎn)的真實價值。第三節(jié)成本途徑一、成本途徑的基本涵義和計算公式1、定義成本途徑具體是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。2、基本思路：重建或重置被估資產(chǎn)。3、資產(chǎn)評估值的計算公式資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本=-資產(chǎn)實體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值二、運用重置成本法的前提條件和適用范圍1、前提條件（1）被估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具有可利用的歷史資料。（3）被估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及功能與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有相同性或可比性。（4）被估資產(chǎn)必須是可再生的或可以復(fù)制。（5）被估資產(chǎn)是隨著時間的推移，具有貶值的資產(chǎn)。2、適用范圍重置成本法適用于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。具體包括以下幾種情形：（1）因通貨膨脹的影響，造成被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價與歷史成本均有較大幅度的提高；（2）因社會技術(shù)進(jìn)步，被估資產(chǎn)尤其是生產(chǎn)設(shè)備等固定資產(chǎn)出現(xiàn)較大的無形損耗；（3）因?qū)ΜF(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)更新或技術(shù)改造，使被估資產(chǎn)的使用效益大幅度提高；（4）因?qū)Ρ还蕾Y產(chǎn)實際使用年限的估計偏大或偏小，而是被估資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中的折舊同資產(chǎn)的自然損耗不相吻合；（5）因企業(yè)財務(wù)管理混亂，造成被估資產(chǎn)的賬面歷史成本失真；三、成本法中的基本要素P56成本法涉及四個基本要素：重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。（一）資產(chǎn)的重置成本1、復(fù)原重置成本

復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。2、更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料,現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。3、復(fù)原重置成本和更新重置成本在運用時應(yīng)注意的問題（1）二者都使用現(xiàn)行市價。（2）對普通資產(chǎn)評估首先使用更新重置成本。（3）對一些特殊資產(chǎn)使用復(fù)原重置成本。（二）資產(chǎn)的有形損耗 1、資產(chǎn)的有形損耗的含義資產(chǎn)的有形損耗亦稱實體性貶值,是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。資產(chǎn)的有形損耗通常采用相對數(shù)計量,即:

資產(chǎn)有形損耗率=資產(chǎn)有形損耗額÷資產(chǎn)重置成本×100%2、影響資產(chǎn)實體性貶值的主要因素（1）使用時間（2）使用率（3）資產(chǎn)本身的質(zhì)量（4）維修保養(yǎng)程度思考：有形損耗≠會計學(xué)中的折舊？（三）資產(chǎn)的功能性貶值 資產(chǎn)的功能性陳舊貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。包括新工藝、新材料和新技術(shù)的采用等而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額,以及原有資產(chǎn)的運營成本的超支額。（三)資產(chǎn)的功能性貶值

資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。包括新工藝、新材料和新技術(shù)的采用等而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額,以及原有資產(chǎn)的運營成本的超支額。（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置,收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。四、成本途徑中的主要技術(shù)方法（一）重置成本的估算方法資產(chǎn)重置成本的估算方法主要有：重置核算法、價格指數(shù)法、功能價值法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法四種。1、重置核算法

重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目,逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

重置成本=直接成本+間接成本外購資產(chǎn)自制資產(chǎn)=資產(chǎn)購置費+運雜費+安裝調(diào)試費=生產(chǎn)成本+安裝調(diào)試費+成本利潤不能直接計入須按適當(dāng)方法和標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆嬋氲臉?gòu)建成本。如前期準(zhǔn)備費用、管理費用、維修費用等。人工成本比例、工作量比重、直接成本[例1]重置購建設(shè)備一臺,現(xiàn)行市場價格每臺8萬元,運雜費3000元,直接安裝成本1200元,其中原材料600元,人工成本600元。根據(jù)統(tǒng)計分析,計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本的2.4倍,該機(jī)器設(shè)備重置成本為多少？

直接成本：80000元+3000元+1200元=84200元 其中:買價,80000元 運雜費,3000元 安裝成本,1200元其中：原材料,600元 人工,600元 間接成本(安裝成本)：6002.4=1440元重置成本為：84200+1440=85640元。2、價格指數(shù)法P60價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù),將被估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價值)調(diào)整為重置成本的一種方法。其計算公式為：重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×(1+價格變動指數(shù))或=資產(chǎn)帳面原值×價格指數(shù)定基價格指數(shù)

=

(評估時點定基價格指數(shù)÷資產(chǎn)購建時定基價格指數(shù))×100%環(huán)比價格變動指數(shù)=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)…(1+an)×100％價格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別①價格指數(shù)法估算的重置成本是復(fù)原重置成本；而重置核算法既可以估算復(fù)原重置成本也可以估算更新重置成本。②價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。3、功能價值類比法 功能價值類比法,也稱生產(chǎn)能力比例法。

計算公式為：[例2]某重置全新的一臺機(jī)器設(shè)備價格5萬元,年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件,由此可以確定其重置成本：

被評估資產(chǎn)重置成本＝ 4000/5000×50000＝40000(元)4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計算公式：[例3]某參照物重置全價為600萬元，年生產(chǎn)能力60萬件，被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為80萬件,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，則被估資產(chǎn)的重置全價為：5、統(tǒng)計分析方法計算公式：被評估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K

公式中：K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；統(tǒng)計分析法的步驟：第一,在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別；第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)估算其重置成本；第三，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)K；第四，根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本；計算公式為： 被評估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K[例4]評估某企業(yè)某類通用設(shè)備,經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺,估算其重置成本之和為30萬元,而該5臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元,該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5該類通用設(shè)備重置成本＝500×1.5=750(萬元)（二）實體性貶值的估算方法P601、觀測法 觀測法,也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定,并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素,將評估對象與其全新狀態(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響,判斷被評估資產(chǎn)的成新率,從而估算實體性貶值。資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×(1－成新率)式中:成新率=1-實體性貶值率2、使用年限法 使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率(程度),進(jìn)而估測資產(chǎn)的實體性貶值的方法。計算公式：總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=(截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間÷截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間)×100% 當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時,表示資產(chǎn)超負(fù)荷運轉(zhuǎn),資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長； 當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時,表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運轉(zhuǎn),資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限; 當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時,表示開工不足,資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。[例5]某資產(chǎn)1995年5月購進(jìn),2003年5月評估時,名義已使用年限8年，根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo),正常使用情況下,每天應(yīng)工作8小時,該資產(chǎn)實際每天工作6小時。由此可以計算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率＝8×360×6/(8×360×8)×100% ＝75%實際已使用年限=875%=6年。3、修復(fù)金額法 修復(fù)金額法是根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實體所需要支付的金額來判斷資產(chǎn)的有形損耗額。主要適用于具有特殊結(jié)構(gòu)的可補(bǔ)償性資產(chǎn)有形損耗率的估測。計算公式：（三）功能性貶值的估算方法由于技術(shù)進(jìn)步而引起的功能性貶值主要表現(xiàn)在兩方面：一是建造成本超支額；二是運營成本超支額。1、建造成本超支額建造成本超支額=資產(chǎn)的復(fù)原重置成本-資產(chǎn)的更新重置成本2、運營成本超支額

功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：

第一,將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進(jìn)行比較。

第二,計算年凈超額運營成本。第三,估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。

第四,以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)。

計算公式為：

被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑(被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù))

[例5]需要評估A機(jī)器設(shè)備,已知技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備B比被估資產(chǎn)A的生產(chǎn)效率高,費用更省,其有關(guān)資料如下表，請計算被估設(shè)備A的功能性貶值額。A設(shè)備的技術(shù)資料項目月產(chǎn)量單件成本（元）日均維修費資產(chǎn)剩余使用年限行業(yè)資金收益率行業(yè)所得稅率技術(shù)先進(jìn)設(shè)備B被估設(shè)備A300件1元10元10000件1.20元50元51033解：（1）被估設(shè)備A的年超額運營成本為：（3000.2+40）365=36500元（2）扣除所得稅后的凈超額運營成本為：36500（1-33%）=24455元（3）功能性貶值=24455（P/A,10%,5)=92704元（四)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法P621、經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因市場競爭加劇、原材料成本增加、國家產(chǎn)業(yè)政策的變動、環(huán)境保護(hù)等。2、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法（1）間接方法（2）直接計算法經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅率)×(P/A,ｒ,ｎ)

式中,(P/A,ｒ,ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。

[例6]某被估生產(chǎn)線設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)15000臺產(chǎn)品,因市場需求結(jié)構(gòu)變化,在未來可使用年限內(nèi),每年產(chǎn)量估計要減少5000臺,假設(shè)每件產(chǎn)品利潤100元，該生產(chǎn)線上可使用5年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%，所得稅率為33%，功能價值指數(shù)取0.6。，請計算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)貶值率和貶值額。解：（1）該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：

經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1-(10000/15000)0.6]×100%＝21.59％

（2）經(jīng)濟(jì)性貶值額

=5000100（1-33%）×(P/A,10%,5)=1269918元五、重置成本法的優(yōu)缺點1、優(yōu)點（1）可對不同性質(zhì)的貶值因素分別計算。（2）比較充分的考慮了資產(chǎn)有形損耗和無形損耗，評估值比較合理。（3）可廣泛用于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估。（4）在不易取得資產(chǎn)未來收益和難以取得市場參照物的條件下，可廣泛使用。2、缺點（1）工作量大。（2）貶值額的計算主觀因素太大，且經(jīng)濟(jì)貶值的因素難以全面計算。（3）未考慮資產(chǎn)的使用效益。（4）適用范圍有限。六、成本法的應(yīng)用舉例[例7]某企業(yè)有一條生產(chǎn)線，原值為100萬元，購置已有5年時間，現(xiàn)在重置價為90萬元，在過去的5年中，設(shè)備利用率高，實際已使用年限相當(dāng)于6年，尚可使用年限為6年，若舊設(shè)備與新設(shè)備相比在相同產(chǎn)出的條件下年成本高出2萬元，目前由于市場供給嚴(yán)重大于需求，且將維持一段時間，因此每年產(chǎn)量估計減少600件，每件產(chǎn)品利潤100元，所得稅率33%，資本貼現(xiàn)率為10%，求設(shè)備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值和設(shè)備的評估值。解：（1）重置成本為：90萬元

實體性貶值=

功能性貶值=2（1-33%）×(P/A,10%,6)=5.84萬元

經(jīng)濟(jì)性貶值=100600