攀枝花市西區(qū)清香坪項(xiàng)目營銷策劃方案項(xiàng)目價(jià)值厘定三級價(jià)值洞察分析市場競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造【城投山水新城舊改項(xiàng)目】開啟城市影響力時(shí)代【攀枝花市西區(qū)清香坪項(xiàng)目】開啟城市體驗(yàn)時(shí)代項(xiàng)目價(jià)值厘定三級價(jià)值洞察分析市場競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造1本項(xiàng)目所需解決的五大問題如下：2什么樣的發(fā)展戰(zhàn)略能夠指導(dǎo)項(xiàng)目的可持續(xù)開發(fā)？34項(xiàng)目應(yīng)該采取何種規(guī)劃布局，才能最大化項(xiàng)目的土地價(jià)值？5項(xiàng)目整體的開發(fā)節(jié)奏應(yīng)該如何把控，來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大化價(jià)值？在項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，什么樣的整體定位能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略？如何創(chuàng)造項(xiàng)目的差異化核心價(jià)值？項(xiàng)目價(jià)值厘定三級價(jià)值洞察分析市場競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造項(xiàng)目輔助價(jià)值打造我們將本項(xiàng)目的問題進(jìn)行深入研究，發(fā)現(xiàn)在解決問題之前必須明晰項(xiàng)目的價(jià)值體系12價(jià)值三：項(xiàng)目自身的價(jià)值體系分析清香坪項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知在項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)與最終的問題解決之前必須明確項(xiàng)目的價(jià)值體系？3價(jià)值二：西區(qū)發(fā)展的價(jià)值西區(qū)的規(guī)劃價(jià)值價(jià)值一：攀枝花市發(fā)展的價(jià)值攀枝花發(fā)展的宏觀背景攀枝花城市升級：城市的性質(zhì)定位為川滇交界毗鄰地區(qū)區(qū)域性中心城市；以資源綜合開發(fā)利用為主的現(xiàn)代特色工業(yè)城市；具有南亞熱帶風(fēng)光的宜居城市。截至2010年，攀枝花市轄3區(qū)2縣（東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)、米易縣、鹽邊縣）。全國唯一以花命名的地級市，隸屬四川省，位于中國西南川、滇交界部。是四川通往華南、東南亞沿邊、沿?？诎兜淖罱c(diǎn)，為“南方絲綢之路”上重要的交通樞紐和商貿(mào)物資集散地。一個(gè)既有壯麗山河峽谷奇景，又有亞熱帶旖旎風(fēng)光；既有現(xiàn)代人創(chuàng)造的偉業(yè)，又有遺存古樸風(fēng)貌的理想的旅游勝地。中國西部重要的鋼鐵、釩鈦、能源基地和新興工業(yè)城市，人均GDP雄居西南地區(qū)首位，是西南地區(qū)最富裕的城市。2013年城市GDP雖排四川省第15位，但人均GDP卻是四川第一，超過全國平均水平。2013年2月7日，國家發(fā)改委主任辦公會(huì)審議并正式批準(zhǔn)設(shè)立攀西戰(zhàn)略資源創(chuàng)新開發(fā)試驗(yàn)區(qū)。這是國家批準(zhǔn)設(shè)立的唯一一個(gè)資源開發(fā)綜合利用試驗(yàn)區(qū)。該試驗(yàn)區(qū)已上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略并納入四川省重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，為攀枝花在新世紀(jì)快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。攀枝花城市價(jià)值形成四大城鎮(zhèn)發(fā)展片區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃空間布局以產(chǎn)業(yè)布局為依托，以成昆鐵路沿線為發(fā)展軸，以中心城區(qū)、攀蓮鎮(zhèn)為重點(diǎn)，以漁門鎮(zhèn)、大田鎮(zhèn)為次重點(diǎn)，在空間布局上形成四大城鎮(zhèn)發(fā)展片區(qū)：中部以攀枝花城區(qū)為核心，包括桐子林、紅格兩大外圍組團(tuán)和布德、同德、福田、新九等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；東北部以米易縣城為核心，包括白馬組團(tuán)和丙谷、撒蓮、埡口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；西北部以漁門為核心，包括永興、格薩拉、惠民等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；南部以大田為中心，包括平地鎮(zhèn)、大龍?zhí)兜揉l(xiāng)鎮(zhèn)。最終形成“以攀枝花主城區(qū)為中心，軸向布局，成群發(fā)展”規(guī)模等級布局合理、呈現(xiàn)特色鮮明的“都市環(huán)+放射組團(tuán)”的“陽光型”城市功能空間布局結(jié)構(gòu)。攀枝花城市價(jià)值城鎮(zhèn)化規(guī)劃布局：攀枝花市未來城市的功能空間布局將呈現(xiàn)特色鮮明的“都市環(huán)+放射組團(tuán)”的“陽光型”結(jié)構(gòu)。在城市功能分區(qū)方面，江南片區(qū)由炳草崗、渡仁（含干壩塘、龍?zhí)恋瘸鞘行略鲇玫兀┑裙δ軈^(qū)組成，定位為城市中心區(qū)，在干壩塘一帶設(shè)置城市中心，在炳草崗、那招設(shè)置片區(qū)中心，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)金融、文化娛樂等。江北片區(qū)由弄弄坪、攀密組成，作為城市中心區(qū)組成片區(qū)之一，江北片區(qū)中心設(shè)置在東風(fēng)，以發(fā)展選礦業(yè)、稀有金屬冶金為基礎(chǔ)，集生活、生產(chǎn)、物流及其它相關(guān)功能于一體的綜合型的城市片區(qū)，片區(qū)中心布置在清香坪，配套居住和服務(wù)設(shè)施。城東片區(qū)由青龍山—金江和團(tuán)山—馬店河—迤資一線用地組成，片區(qū)中心規(guī)劃在金江鎮(zhèn)，主要以釩鈦產(chǎn)業(yè)和電冶化工產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，并集中發(fā)展倉儲物流業(yè)，是攀枝花未來城市工業(yè)發(fā)展的重要載體。攀枝花城市價(jià)值城市功能分區(qū)布局：分江南江北城東三片區(qū)1、在規(guī)劃期內(nèi)，炳炳草崗城市商業(yè)中中心商圈要逐步向炳二區(qū)炳三區(qū)以以及城市新區(qū)拓展展和延伸，加強(qiáng)對外零售和和服務(wù)的輻射。2、規(guī)劃發(fā)展商貿(mào)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，即打造以以金沙江及其支流流仁和溝兩岸的以以“陽光、休閑、、運(yùn)動(dòng)”為主題集休休閑、娛樂、健身身、觀光和餐飲、、購物于一體的特特色商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶；3、規(guī)劃大渡口、清清香坪、仁和、瓜瓜子坪4個(gè)匙域商業(yè)中心；；重點(diǎn)培育發(fā)展7條商業(yè)街；4、積極推進(jìn)新型業(yè)業(yè)態(tài)（超市、專業(yè)店、專賣店等）的發(fā)展，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展社區(qū)便民商商業(yè)，規(guī)劃27家超市，其中現(xiàn)有有21家，新建6家；規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場場（含生鮮超市））58家，其中現(xiàn)有51家，新建7家；5、規(guī)劃商品交易市市場25家，其中現(xiàn)有18家，新建7家；6、形成物流園區(qū)為為主體及物流配送送中心為配套的流流通服務(wù)體系，重重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)位于于攀枝花火車站和新新建高速公路入口口附近的金江及總總發(fā)、密地等物流流園區(qū)。攀枝花城市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)未來發(fā)展規(guī)劃劃（2007-2020年）：清香坪作為攀枝花花的4個(gè)匙域商業(yè)中心中中其中一個(gè)，商業(yè)業(yè)潛力巨大。攀枝花城市價(jià)值攀枝花2012年-2014年一季度國民生產(chǎn)總值表

2012年(億元）增長率2013年（億元）增長率2014年一季度（億元）增長率攀枝花市740.0314%800.8811%200.848%東區(qū)306.7010%326.869%

西區(qū)85.6711%92.079%

仁和151.9320%170.0215%

米易93.2019%108.0815%

延邊102.5415%103.869%

攀枝花城市價(jià)值攀枝花經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長：2012年至2013年，攀枝花整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長長，國民生產(chǎn)總值值保持在10%以上的年均增長率率。

2014年一季度分市州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況

地區(qū)生產(chǎn)總值

規(guī)模以上工業(yè)增加值

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資

社會(huì)消費(fèi)品零售總額

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

總量（億元）

增長％

排位

增長％

排位

總量（億元）

增長％

排位

總量（億元）

增長％

排位

總量（元）

增長％

排位

全

省

8.1

9.2

5030.2913

2677.112.7

69179.8

成

都

2320.227.81611.261276.28-2211027.7512.41490299.916自

貢

230.498.5118.913132.4321.49105.412.89598610.211攀枝花

200.848.2139.212131.0515.2136011.620631210.113瀘

州

291.1211.3112.93209.1338.42106.52141681811.62德

陽

355.38.7910.77207.7213.715122.5613.72773710.113綿

陽

375.178.1148.514297.67120169.49121781631015廣

元

129.378.4129.310121.156.11655.8711.718641410.310遂

寧

174.268.61010.29206.9320.41078.6913.6362379.917內(nèi)

江

258.999.9412.84156.324.9777.8413.2661949.519樂

山

281.96.1185.316272.9814.51496.2612.51270969.519南

充

281.87.5175.117203.2620.410145.413.17579311.71眉

山

192.6411312.25230.3229.4474.0711.718677410.78宜

賓

305.380.520-6.420225.9525.56124.5312.896611115廣

安

184.389.568.115240.3848176.9613.35706611.24達(dá)

州

281.59.279.310272.1617.212120.7213.44557611.43雅

安

88.829810.68113.6124.1836.2512.414683710.77巴

中

90.54815-0.419136.5630.4346.0112.116505110.78資

陽

280.8311.22132237.8325.7595.4612.512763010.211阿

壩

48.060.6191.11873.272.91911.412.71173569.818甘

孜

24.780.221-23.12161.684.71812.6411.620579310.86涼

山

291.989.8513.21222.395.81799.9113.1775089.519攀枝花城市價(jià)值攀枝花區(qū)域城市發(fā)發(fā)展需要轉(zhuǎn)型：不不可否認(rèn)，由于以城市經(jīng)濟(jì)增增長完全依賴于純天然型資源，由由于常年開采，導(dǎo)導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)可持持續(xù)動(dòng)力明顯不足足。轉(zhuǎn)型帶來的是是新的增長價(jià)值。。

戶籍人口農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口當(dāng)年出生人口人口自然增長率城鎮(zhèn)化率增長率2012年111.8651.7660.0997613.70%63.01%1.37%2013年11252.1459.8696393.17%63.43%0.42%

可支配收入（元）增長率人均消費(fèi)支出（元）增長率食品支出（元）增長率恩格爾系數(shù)衣著支出（元）增長率居住支出（元）增長率其他2012年2280815.60%152867.80%65006.40%42.50%13261.00%1308.00%-2.40%

2013年249069.20%165538.30%67553.90%40.80%14368.30%1497.00%14.50%

2014年一季度631210.10%

攀枝花城市價(jià)值人口及人口收入都都穩(wěn)步增長：人口口的持續(xù)穩(wěn)步增長長，以及城市化率率的逐步加快，人人均收入支出的穩(wěn)穩(wěn)定增長，為城市市的可持續(xù)發(fā)展提提供了原動(dòng)力。西區(qū)規(guī)劃：該區(qū)西部重點(diǎn)發(fā)展展煤化工和建材工工業(yè)，并配套居住住和服務(wù)設(shè)施；東東部以改善居住環(huán)環(huán)境、完善服務(wù)配配套為主。城西分區(qū)中心布置置在清香坪。西區(qū)城市發(fā)展定位位：西區(qū)是攀枝花花地區(qū)重要的工業(yè)業(yè)基地，全市的服服務(wù)業(yè)副中心，全全市重要的休閑旅旅游基地，同時(shí)也也是現(xiàn)代、時(shí)尚、、充滿活力的生態(tài)態(tài)城市。西區(qū)城市空間功能能布局：西區(qū)人口口主要向城東集中中，第二產(chǎn)業(yè)向城城西集中，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)圍繞清香坪建建立兩大服務(wù)業(yè)基基地，規(guī)劃“一城城兩片，九大組團(tuán)團(tuán)，沿江軸向串珠珠發(fā)展”的城市結(jié)結(jié)構(gòu)和空間功能布布局?！熬糯蠼M團(tuán)”自西西向東依次為：化化工建材類工業(yè)組組團(tuán)、能源機(jī)械類類工業(yè)組團(tuán)、格里里坪物流生活組團(tuán)團(tuán)、河門口生活組組團(tuán)、陶家渡生活活組團(tuán)、玉泉生活活組團(tuán)、清香坪生生活組團(tuán)、大水井井生活組團(tuán)、新莊莊生活組團(tuán)。“十二五”規(guī)劃期期間，西區(qū)以清香香坪新城、大水井井新區(qū)、新莊新區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)為載體體，加快完善“一一體兩翼，三位一一體”的城市空間間功能結(jié)構(gòu)，推進(jìn)進(jìn)轄區(qū)城市開發(fā)建建設(shè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型和和升級目的。西區(qū)發(fā)展價(jià)值西區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展目標(biāo)：““十二五”末，，建成區(qū)面積達(dá)達(dá)17平方公里，人口口20萬。至2030年,城市用地規(guī)模35.5平方公里，GDP達(dá)420億元。其中，服服務(wù)業(yè)增加值占占GDP的比重不低于30%,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增增加值占服務(wù)業(yè)業(yè)比重不低于40%?？焖偻七M(jìn)西區(qū)清清香坪“文化島島”新城、大水水井新區(qū)和新莊莊新區(qū)城市開發(fā)發(fā)建設(shè)：清香坪坪文化島項(xiàng)目——占地面積352畝，規(guī)劃建筑面面積約63萬平方米，是西西區(qū)未來文化、、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)和和居住中心?，F(xiàn)現(xiàn)已完成項(xiàng)目用用地規(guī)劃調(diào)整和和420戶房屋征收補(bǔ)償償，占總?cè)蝿?wù)539戶的西區(qū)發(fā)展價(jià)值項(xiàng)目屬性界定：：位于西區(qū)未來的的城市中心清香香坪，集居住體體驗(yàn)、休閑娛樂樂體驗(yàn)、購物體體驗(yàn)為一體的體體驗(yàn)式城市綜合合體。外部屬性地理位置：位于西區(qū)未來的的城市中心清香香坪，西區(qū)未來來的文化、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、居住和商貿(mào)貿(mào)中心；片區(qū)規(guī)劃：西區(qū)是攀枝花地地區(qū)重要的工業(yè)業(yè)基地，全市的的服務(wù)業(yè)副中心心，全市重要的的休閑旅游基地地。東部以改善居住住環(huán)境、完善服服務(wù)配套為主。。城西分區(qū)中心布布置在清香坪。。周邊環(huán)境：目前周邊競品項(xiàng)目不不多，即將推售售的有福廣新城城，且我項(xiàng)目推推出時(shí)間剛好與與該項(xiàng)目錯(cuò)位銜銜接；內(nèi)部屬性道路交通：西區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明明顯，是四川南南下滇西及東南南亞的“橋頭堡堡”，交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)日趨完善。西西南大動(dòng)脈成昆昆鐵路攀枝花支支線終點(diǎn)位于境境內(nèi)。省道寧華華公路縱貫全境境，格薩拉大道道、蘇鐵大道全全線貫通，形成成“兩縱三橫””的交通網(wǎng)絡(luò)；地形地地貌：：項(xiàng)目目地塊塊呈不不規(guī)則則矩形形，且地地勢高差起伏，，可打打造獨(dú)獨(dú)特景景觀資資源；；自身配配套：：多塊塊綠地地公園園、商商業(yè)配配套；；地塊分分布：：各地地塊相相對規(guī)規(guī)整；；項(xiàng)目自自身發(fā)發(fā)展價(jià)價(jià)值清香坪坪占位位：清香坪坪西區(qū)未未來文文化、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、商商貿(mào)和和居住住中心心二次騰飛飛發(fā)力力點(diǎn)：西區(qū)區(qū)區(qū)域升升級，，二次次發(fā)展展的核核心區(qū)區(qū)域現(xiàn)代、、時(shí)尚尚、充充滿活活力的的生態(tài)態(tài)城市市：攀枝花花地區(qū)區(qū)重要要的工工業(yè)基基地，，全市市的服服務(wù)業(yè)業(yè)副中中心，，全市市重要要的休休閑旅旅游基基地。。西區(qū)攀枝花花市清香坪坪發(fā)展展價(jià)值項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特性性：項(xiàng)目自自身并并不具具備明明顯的的優(yōu)勢勢資源源，需需要后后天打打造；；但項(xiàng)項(xiàng)目交交通優(yōu)優(yōu)勢、、周邊邊綠化化優(yōu)勢勢相對對凸顯顯。項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)提煉資源分類優(yōu)勢資源衍生資源價(jià)值分析交通優(yōu)勢；周邊綠化優(yōu)勢：公園生活體驗(yàn)——空氣質(zhì)量佳、休閑活動(dòng)空間充足；地塊高差資源利用；衍生出關(guān)于生態(tài)、健康、養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)老等的特色資源；項(xiàng)目自自身發(fā)發(fā)展價(jià)價(jià)值項(xiàng)目本本體價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)結(jié)：區(qū)域發(fā)發(fā)展、、生態(tài)態(tài)環(huán)境境、水水景資資源、、生態(tài)態(tài)公園園、緩緩坡資資源構(gòu)構(gòu)成了了本項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)值值資源源整體體。……………水景資資源生態(tài)公公園坡地資資源……………區(qū)域發(fā)發(fā)展生態(tài)環(huán)環(huán)境規(guī)模開開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目自自身發(fā)發(fā)展價(jià)價(jià)值項(xiàng)目三三級價(jià)價(jià)值洞洞察分分析小小結(jié)：：項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值主主要為為城市市規(guī)劃劃價(jià)值值、后后續(xù)資資源打打造價(jià)價(jià)值、、后續(xù)續(xù)商業(yè)業(yè)配套套價(jià)值值。規(guī)模價(jià)價(jià)值后續(xù)資資源價(jià)價(jià)值打打造區(qū)內(nèi)巴巴厘島島風(fēng)情情景觀觀資源源帶區(qū)外多多個(gè)綠綠地公公園贈(zèng)送面面積附附加城市規(guī)規(guī)劃價(jià)值西區(qū)中中心區(qū)區(qū)，清清香坪坪新城城建設(shè)設(shè)后續(xù)商商業(yè)配配套價(jià)價(jià)值城市綜綜合體體體驗(yàn)驗(yàn)商業(yè)業(yè)中心心規(guī)劃劃項(xiàng)目價(jià)價(jià)值厘厘定三級價(jià)價(jià)值洞察分分析市場競競爭分分析項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略問題的的界定定序地塊價(jià)價(jià)值評評定地塊功功能建建議項(xiàng)目整整體定定位住宅定定位商業(yè)定定位寫字樓樓定位位項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建建議項(xiàng)目形形象分物業(yè)業(yè)類型型定位位對開發(fā)發(fā)商要要求項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值打打造房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀政策策環(huán)境境分析析中央推推進(jìn)長長效機(jī)機(jī)制地地方方實(shí)施施差別別化調(diào)調(diào)整雙雙向向調(diào)控控定調(diào)調(diào)全年年2014年一季季度，，兩會(huì)會(huì)提出出保持持經(jīng)濟(jì)濟(jì)7.5%的增速速，2014年房地產(chǎn)行業(yè)必將將保持穩(wěn)定；貨幣保持總量穩(wěn)定定，推進(jìn)利率市場場化，成本上升致致房貸緊張恐難改改變；理順中央與地方的的財(cái)、事權(quán)關(guān)系，，降低地方土地財(cái)財(cái)政依賴；推進(jìn)以人為核心的的新型城鎮(zhèn)化，給給未來房地產(chǎn)發(fā)展展提供有力支撐；；單獨(dú)二孩政策紛紛紛落地，短期帶來來改善住房需求、、長期延續(xù)人口紅紅利；樓市轉(zhuǎn)向雙向調(diào)控控，一線限購+高庫存城市限供；；增加共有產(chǎn)權(quán)住房房供應(yīng)，推行廉租租房和公共租賃住住房的并軌；房地產(chǎn)稅立法加快快，建立房地產(chǎn)市市場調(diào)控長效機(jī)制制。銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)監(jiān)管，對發(fā)展商來來說無疑是雪上加加霜目前來看，我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)仍處于增長轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的的陣痛期，部分中中小型房企運(yùn)行困困難加劇，資金鏈鏈趨緊，信用違約約風(fēng)險(xiǎn)加大，開發(fā)發(fā)商將另辟融資渠渠道，多種組合策策略并用。另外，，基于近期信貸趨趨緊及宏觀經(jīng)濟(jì)放放緩的嚴(yán)峻壓力之之下，結(jié)合市場近近4個(gè)月的銷售情況來來看，將會(huì)有更多多的開發(fā)商選擇主主動(dòng)調(diào)整策略，通通過以價(jià)換量的方方式實(shí)現(xiàn)快速回籠籠資金，這也將成成為開發(fā)商躲避違違約風(fēng)險(xiǎn)的一大舉舉措。房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)環(huán)境分析地方政府開始嘗試試松綁限購措施，，如中央未禁止或或?qū)⒙拥狡渌浅鞘?月中下旬，杭州、、常州、長沙、福福建等市場成交低低迷的地區(qū)率先傳傳聞將放松樓市限限購等調(diào)控政策，，多從相關(guān)部門與與房企座談會(huì)中傳傳出此類消息，雖雖然均未得到官方方確認(rèn)，但政府的的托市之意已不言言而喻。從2014年4月25日起，廣西北部灣灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海海、防城港、欽州州、玉林、崇左市市戶籍居民家庭可可參照南寧市戶籍籍居民家庭政策在在南寧市購房。針對南寧市的此番番調(diào)整及天津?yàn)I海海新區(qū)的跟進(jìn)申報(bào)報(bào)放松限購措施，，可以看出目前部部分嚴(yán)重依賴土地地經(jīng)濟(jì)的二三線城城市已經(jīng)在政策面面開始嘗試突破，，政策將根據(jù)不同同區(qū)域分化調(diào)控，，未來可能帶動(dòng)更更多二三線城市放放松限購。5月9日，“新國九條””帶來私募機(jī)遇，，各路資本壓住文文化旅游、養(yǎng)生地地產(chǎn)5月25日，中國地產(chǎn)金融融投資策略峰會(huì)在在成都舉行，包括括瀚亞資本等多家家地產(chǎn)私募巨頭的的投資注意力一改改往常的住宅、商商業(yè)等傳統(tǒng)領(lǐng)域，，開始轉(zhuǎn)向文旅、、養(yǎng)生等新領(lǐng)域，，柚子模式也開始始項(xiàng)REITs（房地產(chǎn)信托投資資基金）方向延伸伸。隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力力增大，銷售情況況不佳，部門城市市開始政策破冰，，預(yù)計(jì)會(huì)逐漸蔓延延；地方政府土地財(cái)政政依賴度較高，托托市之舉呈現(xiàn)，消消費(fèi)者觀望嚴(yán)重。。攀枝花房地產(chǎn)整體體情況1、2014年1-4月房地產(chǎn)投資形勢勢——開發(fā)投資運(yùn)行再提提速：今年以來，攀枝花花市房地產(chǎn)開發(fā)投投資一直呈快速增增長態(tài)勢，2、3月份增幅分別達(dá)48.9％和100.3%，4月份再次加快，增增長111.9％，完成投資27.15億元，拉動(dòng)全社會(huì)會(huì)投資增長9.05個(gè)百分點(diǎn)，占全社社會(huì)投資比重15.1％，比去年同期上上升7個(gè)百分點(diǎn)。主要要開發(fā)品種還是以以住宅為主，商業(yè)業(yè)用房為輔，1-4月完成住宅投資19.62億元，同比增長105％，完成商業(yè)營業(yè)業(yè)3.96億元，增長304.7％。2、投資增速，銷售售放緩，價(jià)格下降降，低地價(jià)項(xiàng)目打開房房價(jià)下行空間1月11日，香榭麗都以“2962元”廣告新推房源，以以空前的超低優(yōu)勢勢，大肆跳水，直直接拉開了攀枝花花樓市降價(jià)潮的序序幕；春節(jié)一過，海德堡堡1380打出優(yōu)惠的廣告，，以“最高直降10萬”；金三銀四作為傳統(tǒng)統(tǒng)的樓市旺季，今今年卻是失約的尷尷尬，公園大地、、金域陽光等項(xiàng)目目紛紛降價(jià)。2012年-2014年一季度攀枝花固定投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資表

2012年（億元）增長率2013年（億元）增長率2014年一季度（億元）增長率全社會(huì)固定投資463.2520.80%545.7417.8131.0515.20%房地產(chǎn)開發(fā)投資54.6853%51.16-6.40%20.45100.30%攀枝花房地產(chǎn)整體體情況3、供需失衡，銷售售壓力增大截止2013年12月，攀枝花市市中區(qū)住宅市市場上有44萬方存量，而而2014年，攀枝花在在擁有大量的的房源庫存基基礎(chǔ)上，還有有過萬套的新新增房源，而而適合購房的的人群數(shù)量卻卻處未見大的的增長，供求求關(guān)系的失衡衡，成為2014攀枝花最大的的樓市困局。。4、剛需市場競競爭激烈從2014年各個(gè)項(xiàng)目的的推售計(jì)劃來來看，今年攀攀枝花樓市的的主力產(chǎn)品還還是剛需為主主，超過全年年計(jì)劃推售量量的60%，剛需市場競競爭激烈。價(jià)價(jià)格作為影響響剛需人群購購房的重要因因素，項(xiàng)目采采取以價(jià)換量量提高周轉(zhuǎn)率率的方式來確確保整體業(yè)績績，便在意料料之中。攀枝花房地產(chǎn)產(chǎn)整體情況

2012年(萬平米）增長率2013年（萬平米）增長率2014年一季度（萬平米）增長率施工面積471.40-5.80%645.2936.90%

竣工面積51.70-68.30%95.4984.70%

銷售面積80.80-5.10%133.8665.70%

住宅銷售面積76.30-2.30%122.6960.80%

注：本數(shù)據(jù)來來自于攀枝花花市統(tǒng)計(jì)年鑒鑒攀枝花房地產(chǎn)產(chǎn)整體情況注：本數(shù)據(jù)來來自于攀枝花花市房管局交交易數(shù)據(jù)

東區(qū)仁和區(qū)西區(qū)銷售面積銷售套數(shù)套均面積銷售面積銷售套數(shù)套均面積銷售面積銷售套數(shù)套均面積2010年253569.19258698.0571218.69677105.2069161.34670103.232011年472985.44614102.51182407.91795101.6237600.6640293.532012年639785.62767383.38354491.8355899.6338455.3740395.422013年246167.36313278.60382856.33632105.4141243.2244991.862014年1~5月18160.9221982.9350464.0859085.5300

1、從東區(qū)和仁仁和區(qū)2014年1-5月的銷售情況況來看，與2013年相比，明顯顯呈現(xiàn)成交下下滑現(xiàn)象，僅僅為2013年全年的10%左右；2、西區(qū)今年上上半年無成交交，主要是因因?yàn)闊o供應(yīng)，，市場出現(xiàn)空空檔期。隨著著福廣金城的的推出，將去去化一部分需需求。建議本本項(xiàng)目抓緊時(shí)時(shí)機(jī)，盡早進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目推廣廣，吸引客戶戶關(guān)注與等待待，防止客戶戶分流其他區(qū)區(qū)域購房；3、西區(qū)從2011年-2013年連續(xù)3年成交戶型套套均面積都在在90平米左右，可可見該面積段段去化情況較較好。因此，，本項(xiàng)目后續(xù)續(xù)住宅產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)此面積積段的產(chǎn)品研研發(fā)，使其更更具備競爭力力，進(jìn)一步提提升去化速度度。住宅消費(fèi)者需需求分析1、購房的需求求主要集中在在剛需、剛改改方向。2、高功能小三三房銷售情況況較好。3、對價(jià)格、質(zhì)質(zhì)量、交通的的關(guān)注度高于于區(qū)位?？蛻糁饕枨笄?0-40萬，月供在1500-2000附近的房屋。。4、23層以上的接受受度偏低。5、客戶對完善善的配套設(shè)施施和休閑鍛煉煉空間有較高高要求。商業(yè)消費(fèi)者需需求分析1、炳草崗城中中心仍是投資資商業(yè)客戶的的首要選擇，，而西區(qū)和仁仁和區(qū)的商業(yè)業(yè)隨著城市發(fā)發(fā)展的進(jìn)程，，需要升級換換代。2、對于投資商商業(yè)客戶而言言，單價(jià)低，，總價(jià)低，月月供在5000—10000的商業(yè)比較受受歡迎。3、對商業(yè)的位位置、價(jià)格、、交通、規(guī)劃劃、繁華程度度非常關(guān)注。?？蛻糁饕栊枨笤?0-100萬以內(nèi)商業(yè)，，投資回報(bào)安安全、穩(wěn)定。。4、由于受住宅宅投資限購限限貸政策影響響，商業(yè)必然然是投資客的的下一個(gè)重要要投資領(lǐng)域。。5、客戶對整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃劃和打造非常常關(guān)心，商業(yè)業(yè)的招商和運(yùn)運(yùn)營是保證他他們的投資回回報(bào)的重要條條件。6、西區(qū)區(qū)主干干道商商業(yè)租租賃價(jià)價(jià)格在在200-300元/平米，，次干干道在在100-200元元/平米，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)在30——80元/平米。。我們將將從以以下二二個(gè)維維度分分析項(xiàng)項(xiàng)目競競爭環(huán)環(huán)境，，通過過競爭爭環(huán)境境分析析與研研究，，挖掘掘項(xiàng)目目存在在的戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)21攀枝花花市東東區(qū)、、西區(qū)區(qū)、仁仁和區(qū)區(qū)版塊塊競爭分分析尋找項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域間間競爭爭的占占位項(xiàng)目所在西西區(qū)競競爭項(xiàng)目的的產(chǎn)品品定位位、產(chǎn)產(chǎn)品打打造、、檔次次、客客戶等等分析析；尋找項(xiàng)項(xiàng)目在在區(qū)域域中的的占位位分析析攀枝花花市各區(qū)域域競爭維維度項(xiàng)目區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品品競爭維維度競爭分分析的的兩個(gè)個(gè)維度度區(qū)域競競爭小小結(jié)：：各競爭爭版塊塊在產(chǎn)產(chǎn)品、、客戶戶及配配套上上，將將會(huì)與西區(qū)區(qū)產(chǎn)生生競爭爭關(guān)系主要競競爭板板塊東區(qū)仁和區(qū)區(qū)成熟度度：高高速開開發(fā)過過程，，區(qū)域已已經(jīng)成成熟區(qū)位：：屬于城城市核核心位置，為中中心城城區(qū)，，區(qū)位位良好配套：周邊邊市政配套豐豐富產(chǎn)品類類型：以高高層住住宅和和商業(yè)業(yè)為主主資源：享有有城市市配套套資源源從個(gè)競競爭板板塊分分析得得出：：1.資源之之爭：優(yōu)勢勢也成成為劣劣勢2.產(chǎn)品競競爭：無法法與其其他區(qū)區(qū)域競競爭3.客戶競競爭：無法法吸引引外來來客戶戶4.配套：還需需要逐逐步的的完善善成熟度度：高速速開發(fā)發(fā)過程程，區(qū)區(qū)域趨趨于成成熟區(qū)位：新興興鋼鐵鐵、釩釩鈦、、能源源基地地配套：：區(qū)域域市政政配套套非常常完善善產(chǎn)品類類型：以高高層住住宅和和商業(yè)業(yè)為主主資源：資源源豐富富，物物產(chǎn)甚甚多西區(qū)內(nèi)內(nèi)部競競爭分分析：：板塊內(nèi)內(nèi)部規(guī)規(guī)劃及及在建建項(xiàng)目目以高高層住住宅產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，配套套大型型商業(yè)業(yè)，與與本項(xiàng)項(xiàng)目存存在較較大競競爭關(guān)關(guān)系。。項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)產(chǎn)品配套打造方向本項(xiàng)目本階段總占地：約100畝本階段總建面約430000㎡（含回遷）（詳細(xì)指標(biāo)模擬見P67）住宅：高層商業(yè)：住宅底商未來含公寓、辦公幼兒園，未來規(guī)劃公園情景式商業(yè)綜合體巴里島風(fēng)情公園式生活廣場，集生態(tài)宜居、精品公寓、創(chuàng)意辦公、公園情景式一站購物體驗(yàn)為一體的復(fù)合型綜合體福廣金城總占地：31畝住宅：69927.9㎡商業(yè)：32049.52㎡辦公：7649.94㎡地下超市：9305.57㎡預(yù)計(jì)價(jià)格：4300左右住宅：高層塔樓、板樓商業(yè)：商業(yè)廣場辦公：高層寫字樓約4萬平米商業(yè)（超市、電影院主力店，以餐飲業(yè)態(tài)為主）集商業(yè)、寫字樓一體的商業(yè)綜合體,打造區(qū)域第一個(gè)休閑娛樂商業(yè)綜合體藍(lán)湖國際總占地：1009畝總建面：50萬方左右住宅：4500戶公園：558畝當(dāng)前價(jià)格：4200左右住宅：高層，板樓商業(yè)：底商休閑主題公園，含有游泳池、攀巖、農(nóng)家樂、觀光、餐飲啤酒長廊、休閑廣場等九大休閑娛樂功能。占地4.5萬平米休閑運(yùn)動(dòng)主題公園，半山生態(tài)住宅福廣金金城效效果圖圖藍(lán)湖國國際效效果圖圖及實(shí)實(shí)景圖圖競爭分分析總總結(jié)：：片區(qū)內(nèi)內(nèi)競爭爭項(xiàng)目目缺乏乏對資資源的的利用用，各各項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)體量量較大大，且且業(yè)態(tài)態(tài)同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，，未來來存在在較大大競爭爭，配配套主主要依依靠外外部配配套，，自身身配套套缺乏乏。區(qū)域內(nèi)內(nèi)資源源不足足，對于環(huán)環(huán)境衍衍生出出來的的生態(tài)態(tài)、健健康、、養(yǎng)生生等主題運(yùn)運(yùn)用不不足；；體量較較大，，未來來競爭爭力大大，商商業(yè)形形式主主要以以城市市型的的大型型商業(yè)業(yè)以及及特色色商業(yè)業(yè)街結(jié)結(jié)合形形式，，缺乏城城市標(biāo)標(biāo)志型型的休休閑游游樂主主場；主要依依靠外外部市市政類類配套套，自自身差差異化化配套套缺乏乏；競爭項(xiàng)項(xiàng)目對對比小小結(jié)區(qū)域內(nèi)內(nèi)資源源不足足商業(yè)競競爭力力大自身特特色配配套資資源缺乏區(qū)域內(nèi)競爭爭小結(jié)結(jié)：針對片片區(qū)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品品，主主要競競爭來來自于于檔次次、資資源、、配套套以及及客戶資源：各項(xiàng)目外部資源相當(dāng)，項(xiàng)目自身內(nèi)部資源無差異化，商業(yè)業(yè)態(tài)容易同質(zhì)化2配套：產(chǎn)品配套競爭激烈，缺乏休閑體驗(yàn)特色商業(yè)配套，片區(qū)內(nèi)部缺乏針對未來的休閑娛樂體驗(yàn)式休憩娛樂場所。3資源之之爭配套之之爭檔次之之爭檔次：福廣金城項(xiàng)目與本項(xiàng)目檔次定位相當(dāng)，未來產(chǎn)品存在較大競爭關(guān)系1客戶：項(xiàng)目前期以首改及剛需客為主，與周邊項(xiàng)目存在較大競爭，需要通過差異化打造吸引客戶。4客戶之之爭本項(xiàng)目目SWOT分析S—優(yōu)勢W—劣勢S—W揚(yáng)長避短，完善短板1、區(qū)位優(yōu)勢，西區(qū)規(guī)劃中心；2、交通便捷，通達(dá)性高；3、周邊3塊綠地環(huán)繞，生態(tài)景觀優(yōu)越；4、地塊高差起伏，有利于營造獨(dú)特的區(qū)內(nèi)景觀；1、該區(qū)域受原攀鋼影響，有污染，居住氛圍欠佳；2、因替政府代建大量回遷房、市政綠地、規(guī)劃道路、地下通道、地下車位、社區(qū)服務(wù)中心等導(dǎo)致開發(fā)成本高、銷售價(jià)格不具優(yōu)勢；3、回遷房與商品房在同一地塊，影響商品房品質(zhì)。1、突出中心地位，弱化微環(huán)境不足2、挖掘資源，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，保證產(chǎn)品均好性3、加強(qiáng)附加贈(zèng)送，提高產(chǎn)品品質(zhì)，降低價(jià)格抗性4、利用地塊高差，強(qiáng)化區(qū)內(nèi)水系景觀營造O—機(jī)會(huì)

T—威脅

O—T把握機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅1、城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域；2、區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭項(xiàng)目較少；3、住宅銷售可與對面的福廣金城銷售期錯(cuò)位，避免直面競爭；4、此區(qū)域項(xiàng)目缺乏自身特色配套；5、此區(qū)域尚無高端、體驗(yàn)感較強(qiáng)的城市綜合體項(xiàng)目1、同區(qū)域潛在開發(fā)量大，未來競爭激烈；2、政策的不確定性導(dǎo)致市場不穩(wěn)定，目前客戶觀望情緒大；3、此區(qū)域客戶購房分流了到其他區(qū)域及成都、重慶等地；1、錯(cuò)位切入市場：依托市中心（門戶）的概念搶占市場；2、產(chǎn)品線組合：優(yōu)化物業(yè)配比，把握好開發(fā)節(jié)奏；

3、整合旁邊地塊，規(guī)劃體驗(yàn)式商業(yè)，增加項(xiàng)目配套；4、規(guī)劃幼兒園等教育配套設(shè)置，增加項(xiàng)目附加值；5、規(guī)劃架空層，增加架空層功能，提升項(xiàng)目品質(zhì)；6、差異化營銷，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶；

S—O強(qiáng)化優(yōu)勢，把握機(jī)會(huì)W—T弱化劣勢，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

1、市場策略：作領(lǐng)導(dǎo)者跑者，不做競爭者。2、產(chǎn)品策略：既保證【現(xiàn)金?！?，也有【明星產(chǎn)品】3、開發(fā)策略：分期滾動(dòng)開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)4、推廣策略：強(qiáng)調(diào)發(fā)展，突出差異性。1、炒作區(qū)域未來發(fā)展概念，充分展現(xiàn)項(xiàng)目具有的潛在價(jià)值。2、升級項(xiàng)目定位，賦予整個(gè)城市核心的高度，打造城市地標(biāo)。3、差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，避免同質(zhì)化競爭。1、合理引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)發(fā)展2、入市時(shí)間：快速開發(fā)，快速入市，最大化消弱市場預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。3、隨需應(yīng)變，靈活調(diào)整開發(fā)、銷售策略；項(xiàng)目競競爭策策略預(yù)預(yù)判：：項(xiàng)目競爭策略預(yù)判資源注重資源參與性及體驗(yàn)性（濱水棧道、緩坡漫步道等）商業(yè)公園式購物休閑體驗(yàn)商業(yè)中心打造（以集中式商業(yè)為主，打造特色街區(qū)避免直接競爭）品牌高附加、高品質(zhì)、高檔次產(chǎn)品，對抗其他品牌優(yōu)勢品質(zhì)產(chǎn)品注重領(lǐng)先性，增加面積贈(zèng)送、公共會(huì)客廳、兒童樂園、健身設(shè)施等提升客戶品質(zhì)體驗(yàn)感配套幼兒園：引進(jìn)優(yōu)質(zhì)幼兒園，為業(yè)主幼兒子女提供入學(xué)便利公園：借助周邊綠地，打造休閑、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)主題公園區(qū)位西區(qū)規(guī)劃前景作為項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢，區(qū)位具有更高的升值潛力交通交通：交通便捷，到達(dá)性強(qiáng)項(xiàng)目競爭策策略下發(fā)展展方向：以項(xiàng)目資源源作為核心心，同時(shí)在在商業(yè)、項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)、、區(qū)位、交交通等方面面進(jìn)行針對對性的優(yōu)化化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目復(fù)合地地產(chǎn)打造項(xiàng)目輔助價(jià)價(jià)值打造特色化商業(yè)業(yè)打造項(xiàng)目資源打造提升品牌價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)區(qū)位價(jià)價(jià)值提升項(xiàng)目品品質(zhì)感差異化完善善配套項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值打造資源特色型型植入項(xiàng)目價(jià)值厘厘定三級價(jià)值洞察分析市場競爭分分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略問題的界定定序地塊價(jià)值評評定地塊功能建建議項(xiàng)目整體定定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位位項(xiàng)目規(guī)劃建建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型型定位對開發(fā)商要要求項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值打造資源利用及及資源植入入：周邊綠地資資源區(qū)內(nèi)水系資資源緩坡漫步道道幼兒園公共會(huì)客廳廳提升項(xiàng)目品品質(zhì)感差異化完善善配套改善交通現(xiàn)現(xiàn)狀健康養(yǎng)身配配套資源項(xiàng)目資源利利用項(xiàng)目資源植植入資源及植入入資源特色型型植入水資源打造造原則：基于項(xiàng)目外外部條件與與自身資源源，水系打打造作為項(xiàng)項(xiàng)目核心軸軸線，應(yīng)遵遵循三大原原則項(xiàng)目打造成成為城市生態(tài)精精品住宅典典范“水”作為為項(xiàng)目核心景觀資資源的主軸線項(xiàng)目自身資資源：地塊高差利利用，營造造巴里島風(fēng)風(fēng)情水系景景觀。項(xiàng)目條件：：處于城市重點(diǎn)規(guī)劃西區(qū)清清香坪板塊塊市場上缺乏乏能引領(lǐng)該該片區(qū)的大型綜合體體項(xiàng)目主題引導(dǎo)：巴厘島風(fēng)情情元素功能完善：：結(jié)合水系，，打造完備備的居住、康體養(yǎng)生生等設(shè)施設(shè)設(shè)備城市引領(lǐng)：：城市缺失功功能的引領(lǐng)領(lǐng)性打造，，成為項(xiàng)目目亮點(diǎn)，引引領(lǐng)城市發(fā)發(fā)展水系的打造造上應(yīng)遵循循以下原則則項(xiàng)目資源植入項(xiàng)目通過核核心資源、、優(yōu)勢資源源型配套、、資源衍生生利用型配配套、機(jī)會(huì)會(huì)資源優(yōu)化化型配套層層層遞進(jìn)，，深入打造造，滿足客客戶的各種種休閑、娛娛樂、運(yùn)動(dòng)動(dòng)養(yǎng)生需求求資源特色型型植入品質(zhì)提升原生態(tài)公園養(yǎng)生會(huì)所品牌幼兒園園水系緩坡漫漫步道文化會(huì)所觀景臺配套植入綠道、自行行車康體健身設(shè)設(shè)施城市會(huì)客廳廳資源利用水秀劇場水上婚禮秀秀噴泉廣場等等水景觀濱水特色酒酒店水岸、水街街面積贈(zèng)送兒童樂園健身會(huì)所項(xiàng)目配套分類展示及演繹生態(tài)公園：：利用項(xiàng)目周周邊的綠地地資源，規(guī)規(guī)劃建設(shè)生生態(tài)公園和和漫步道、、親水平臺臺，作為項(xiàng)項(xiàng)目增值配配套，能有有效提升項(xiàng)項(xiàng)目整體品品質(zhì)漫步道親水平臺綠道：通過一些林林蔭道、綠綠化帶、景景觀帶、健健身設(shè)施等等在公園中中建設(shè)綠道道，給人們們提供足夠夠的戶外休休閑娛樂和和交往空間間林蔭道綠化、景觀觀帶健身設(shè)施恒溫泳池：：項(xiàng)目通過打打造室內(nèi)恒恒溫泳池，，增加客戶戶的娛樂主主題，提升升項(xiàng)目形象象打造室內(nèi)恒恒溫泳池，，能有效緩緩解氣溫降降低帶來的的劣勢，為為項(xiàng)目客戶戶增添娛樂樂設(shè)施；本項(xiàng)目恒溫溫泳池的打打造，為項(xiàng)項(xiàng)目建立高高端形象，，提升項(xiàng)目目附加值，，增加項(xiàng)目目的核心競競爭力。親子樂園：：匹配目標(biāo)客客戶實(shí)際需需求，鑄就就溫馨社區(qū)區(qū)氛圍傳統(tǒng)游樂場場親子樂園水上親子樂樂園專屬親子樂樂園計(jì)劃生育產(chǎn)產(chǎn)生的獨(dú)生生子女在家家庭中的特特殊地位，，導(dǎo)致家庭庭資源向子子女傾斜，，對父母與與子女的關(guān)關(guān)系愈發(fā)看看重，親子子樂園相較較傳統(tǒng)；游樂場更能能促進(jìn)父母母與子女的的關(guān)系。這這也促使中中產(chǎn)以上階階級對親子子樂園的需需求。業(yè)主主專屬親子子樂園的植植入更能貼貼合目標(biāo)客客戶的需求求，挖掘更更多目標(biāo)客客戶學(xué)校教育設(shè)設(shè)施：引入品牌幼幼兒園項(xiàng)目價(jià)值厘厘定三級價(jià)值洞察分析市場競爭分分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略問題的界定定序地塊價(jià)值值評定地塊功能能建議項(xiàng)目整體體定位住宅定位位商業(yè)定位位寫字樓定定位項(xiàng)目規(guī)劃劃建議項(xiàng)目形象象分物業(yè)類類型定位位對開發(fā)商商要求項(xiàng)目核心心價(jià)值打打造在區(qū)域?qū)訉蛹墸鹤钭罱K項(xiàng)目目成為西區(qū)城市印象的經(jīng)經(jīng)營者；；在項(xiàng)目層層級：西區(qū)內(nèi)內(nèi)競爭項(xiàng)目目的引領(lǐng)領(lǐng)者；通過項(xiàng)目目自身資資源最大大化利用用打造項(xiàng)項(xiàng)目核心心競爭力力，形成成項(xiàng)目長長線運(yùn)營營的持續(xù)續(xù)發(fā)展動(dòng)動(dòng)力發(fā)現(xiàn)城市市功能缺缺失，依依托區(qū)域域發(fā)展契契機(jī)，借借助周邊邊規(guī)劃發(fā)發(fā)展大勢勢，差異異化核心心競爭力力打造，，樹立項(xiàng)項(xiàng)目的城城市影響響力通過全新新區(qū)域功功能、形形象的打打造及核核心主題題的植入入，引領(lǐng)領(lǐng)項(xiàng)目長長期可持持續(xù)發(fā)展展，樹立立區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者形形象地位位.通過競爭爭策略、、借鑒案案例與大大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)，，本項(xiàng)目目要成功功開發(fā)需需要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注以以下五個(gè)個(gè)方面，，在戰(zhàn)略略執(zhí)行層層面指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目定定位角色定位資源價(jià)值配套設(shè)施規(guī)劃要點(diǎn)整體定位站在城市市的高度度上引領(lǐng)領(lǐng)項(xiàng)目的的長期可可持續(xù)發(fā)發(fā)展規(guī)劃中亮亮點(diǎn)的打打造前瞻性創(chuàng)新性項(xiàng)目在城城市中的的角色定定位項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域中的的角色定定位產(chǎn)品在項(xiàng)項(xiàng)目中的的角色定定位資源自身身的整合合利用資源的衍衍生價(jià)值值發(fā)散立足自身身需求輻射區(qū)域域人群成就城市市影響力力項(xiàng)目價(jià)值值厘定三級價(jià)值值洞察分析析市場競爭爭分析項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略問題的界界定序地塊價(jià)值值評定地塊功能能建議項(xiàng)目整體體定位住宅定位位商業(yè)定位位寫字樓定定位項(xiàng)目規(guī)劃劃建議項(xiàng)目形象象分物業(yè)類類型定位位對開發(fā)商商要求項(xiàng)目核心心價(jià)值打打造定位思考考：我們的定定位須體體現(xiàn)以下下七點(diǎn)是城市級級的是城市核核心的是具有標(biāo)標(biāo)志性的的是區(qū)域的的價(jià)值高高點(diǎn)是有強(qiáng)烈烈城市意意向的是可回避避競爭的的是可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)跨越式式發(fā)展的的輻射全攀攀枝花市市是城市重重點(diǎn)規(guī)劃劃新城核核心代表新時(shí)時(shí)代的攀枝花花，城市中的的“增長長極”潛力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值高高于城市市中心其其它區(qū)域域可辯識，，特色區(qū)區(qū)別于其其它區(qū)域域拉開與其其他項(xiàng)目目的差距距采取一切切可能的的超常規(guī)規(guī)的手段段定位原則則：項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略的的指導(dǎo)下下確定基基于客觀觀現(xiàn)狀的的項(xiàng)目定定位站位于區(qū)區(qū)域?qū)蛹壖墐r(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略高度度項(xiàng)目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及發(fā)發(fā)展方向向整體定位位以前瞻性性的、可可持續(xù)的的、符合合未來發(fā)發(fā)展需求求的開發(fā)發(fā)理念統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目目的長期期發(fā)展以項(xiàng)目區(qū)區(qū)域、自自身占位位及條件件為項(xiàng)目目打造出出發(fā)點(diǎn)以突出項(xiàng)項(xiàng)目自身身優(yōu)勢資資源并填填補(bǔ)區(qū)域域功能缺缺失，為為項(xiàng)目發(fā)發(fā)展核心心驅(qū)動(dòng)力力整體定位位：承載城市市飛躍發(fā)發(fā)展的時(shí)時(shí)代重任任，依托項(xiàng)目目自身優(yōu)優(yōu)勢，植入多元元精品配配套，打打造——攀枝花首首席生態(tài)休閑閑新復(fù)合精品品地產(chǎn)典典范功能定位位親近自然然的居住體驗(yàn)驗(yàn)，驚喜不斷的商業(yè)配套套最主要的的功能——宜居休閑功能和休休閑體驗(yàn)驗(yàn)商業(yè)功能三個(gè)綠地地公園——與政府共共同打造造三個(gè)綠綠地公園園，打造造尊享的原生態(tài)態(tài)森林公公園，最生態(tài)??！中央水系系巴厘島島風(fēng)情園園林——依托項(xiàng)目目地勢高高差，打打造巴厘厘島風(fēng)情情中央水水系園林林，最特色??！帶狀公園——沿項(xiàng)目中中間水系系分別設(shè)置不低低于50米的生態(tài)態(tài)廊道。。自行漫步步、大眾游樂樂園、親親水廣場場等，景景觀與游游樂結(jié)合合，最和諧?。∥ㄒ粨碛杏兴拇蠊珗@的項(xiàng)項(xiàng)目!項(xiàng)目價(jià)值值厘定三級價(jià)值值洞察分析析市場競爭爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造造整體功能定位宜居性居住典范區(qū)區(qū)攀枝花首席生態(tài)休休閑新復(fù)合精品地地產(chǎn)典范回遷區(qū)住宅公園住宅精品住宅社區(qū)商業(yè)街+集中商業(yè)高端精品商業(yè)主題商業(yè)體驗(yàn)式商業(yè)公園式休閑體驗(yàn)商業(yè)區(qū)高品住宅回遷住宅防護(hù)綠地回遷住宅公共綠地社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)地下通道藍(lán)湖國際小區(qū)規(guī)劃幼兒園社區(qū)底商精品住宅精品住宅利用高差打造水系高品住宅精品住宅住宅及配套規(guī)劃分布示意公共綠地防護(hù)綠地公共綠地社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)地下通道藍(lán)湖國際小區(qū)規(guī)劃幼兒園綜合體體：公園式體驗(yàn)商業(yè)中心+精品公寓+少量辦公1-2層社區(qū)底商1-2層社區(qū)底商社區(qū)底商商業(yè)規(guī)劃分布示意公共綠地1-2層社區(qū)底商利用近12米高差規(guī)劃兩層商業(yè)，且±0下可不計(jì)容積率兩塊商業(yè)通過廊橋或者地下商業(yè)連通3個(gè)商業(yè)地塊，形成商業(yè)連通與互動(dòng)可售物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)粗算地塊占地面積物業(yè)類型建筑面積備注C01-R/201313849.8住宅精品住宅69249暫不考慮底商所占容積率商業(yè)住宅底商4520進(jìn)深按10測算地下商業(yè)21417.13不計(jì)容積率，且扣減回遷商業(yè)回遷商業(yè)6282.47地面面積不足，在地下商業(yè)中回遷C04-R/201318983.01住宅回遷13386.66暫不考慮底商所占容積率精品住宅81528.39暫不考慮底商所占容積率商業(yè)住宅底商3420進(jìn)深按10測算B53-R/201320436.75住宅回遷51103.82暫不考慮底商所占容積率精品住宅51079.93暫不考慮底商所占容積率商業(yè)住宅底商7640進(jìn)深按10測算地下商業(yè)40873.5不計(jì)容積率B55-R/201311506.66住宅高品住宅46026.64暫不考慮底商所占容積率商業(yè)住宅底商4480進(jìn)深按10測算分類建筑面積總建筑面積401007.5住宅總建面312374.4其中回遷住宅面積64490.48

可售住宅面積247884商業(yè)總建面88633.1其中回遷商業(yè)面積6282.47可售商業(yè)面積82350.63其中住宅底商面積20060

地下商業(yè)面積62290.63項(xiàng)目價(jià)值厘定三級價(jià)值洞察分析市場競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造造美國紐約中央公園園和最繁華的上東東區(qū)住宅是本項(xiàng)目的重重要組成部分，商業(yè)與與住宅互相促進(jìn)，，項(xiàng)目打造的精品與高品住宅宅擁有山際線般的城市立立面！引領(lǐng)攀枝花的未來！住宅定位——突顯住宅非凡氣勢勢與規(guī)模，建筑挺挺拔，立面張揚(yáng)住宅定位：公園旁的宜居生態(tài)態(tài)精品住宅客戶演變趨勢（1/2）：考慮到項(xiàng)目的長期期的滾動(dòng)性開發(fā)，，客戶逐步演變成成熟，客戶群體呈呈現(xiàn)短期、中期和和長期的不同特征征變化項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)長期客戶成長變化立足于西區(qū)為主要輻射范圍；客戶類型：以首改改及部分剛需客戶戶為主立足攀枝花明市客戶類型：以改善善型需求客戶為主主立足攀枝花輻射周周邊客戶類型：高端客客戶、享受型客戶、標(biāo)新立異的的客戶長期的發(fā)展過程中中，隨著項(xiàng)目定位位和產(chǎn)品的變化，，客戶也隨著改變變；項(xiàng)目大體量產(chǎn)品打打造，需要持續(xù)的的發(fā)展的足夠的客客戶量支撐；項(xiàng)目豐富的物業(yè)類類型，各種形式的的產(chǎn)品需要多元化化的客戶來接受。。短期中期短期客戶以中層階階級為主中期客戶以高層客客戶為主長期客戶以金字塔塔塔尖高端客戶為為主客戶演變趨勢（2/2）：隨著開發(fā)的不斷深深入，影響客戶購購買的主要因素將將發(fā)生明顯的變化化產(chǎn)品、發(fā)展導(dǎo)向配套、環(huán)境導(dǎo)向資源、品牌導(dǎo)向近期中期后期片區(qū)的資源、環(huán)境境及未來規(guī)劃成為為客戶的核心關(guān)注注點(diǎn)；吸引區(qū)域范圍內(nèi)的的中高端客戶；以改善性居住為主主，包含部分首次次置業(yè)需求，少量量看好片區(qū)價(jià)值的的投資客戶；項(xiàng)目不斷發(fā)展，影影響力擴(kuò)大，商業(yè)規(guī)劃的完善，將不斷擴(kuò)大大客戶層面，吸引引更多客戶關(guān)注；；吸引其他區(qū)域中高高端客戶前來置業(yè)業(yè)；片區(qū)配套成為客戶戶的核心關(guān)注點(diǎn)；；隨著項(xiàng)目影響力的的進(jìn)一步提升，客客戶范圍進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大至整個(gè)攀枝花市以及及周邊城市客戶置業(yè)業(yè)；項(xiàng)目本身所帶來的的身份品牌效果成成為客戶的核心關(guān)關(guān)注點(diǎn)；住宅產(chǎn)品發(fā)展方向向：結(jié)合市場主流產(chǎn)品品情況，確定項(xiàng)目目各類型產(chǎn)品的主主力面積區(qū)間C04：客戶導(dǎo)向：以西區(qū)內(nèi)剛需及首次改善善型客戶需求為主主項(xiàng)目產(chǎn)品：高層產(chǎn)品市場表現(xiàn)：攀枝花市場上中小面積段產(chǎn)品品為暢銷產(chǎn)品，作作為本項(xiàng)目的現(xiàn)金金流產(chǎn)品，總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢明顯，以中小小戶型為主C01、B53：客戶導(dǎo)向：以攀枝花市內(nèi)部改善性客戶為主主；項(xiàng)目產(chǎn)品：前期部分高層小戶型強(qiáng)功能能產(chǎn)品，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流流，后期開發(fā)中等戶型產(chǎn)品品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)提提升，深耕項(xiàng)目自自身資源，樹立產(chǎn)產(chǎn)品的品牌形象。。初期產(chǎn)品中期產(chǎn)品后期產(chǎn)品B55：客戶導(dǎo)向：以攀枝花市高端客戶為主，面向周邊城市；產(chǎn)品類型：大面積段產(chǎn)品為本本項(xiàng)目的明星標(biāo)桿桿產(chǎn)品，起到拉升升項(xiàng)目形象作用，，居住舒適度高，，純低密度物業(yè)開開發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最最高溢價(jià)；住宅初步戶型配比比建議：建筑面積贈(zèng)送比例贈(zèng)送部位贈(zèng)送后面積贈(zèng)送后功能戶型套數(shù)比功能面積要求7011%客廳陽臺1.8*3.6；主臥陽臺1.5*3.3；次臥陽臺1.5*2.8；生活陽臺1.5*1.2772房+1衛(wèi)20%客廳>3.6m

主臥>3.3m8512%客廳陽臺1.8*3.8；主臥陽臺1.5*3.5;次臥陽臺1.5*2.8;生活陽臺1.5*1.2952房+1衛(wèi)20%客廳>3.8m

主臥>3.5m9012%客廳陽臺1.8*3.8；次臥陽臺1.5*3；一花廳2.7*3（可改為小臥室）1003房+1衛(wèi)20%客廳>3.8m

主臥>3.6m1109%客廳陽臺1.8*4.2；主臥陽臺1.5*3.9;次臥陽臺1.5*3;生活陽臺1.5*1.21203房+2衛(wèi)17%客廳>4.2m

主臥>3.9m12022%(10%)客廳陽臺1.8*4.5；次臥陽臺1.5*3.5；一個(gè)約13㎡的結(jié)構(gòu)板145(132)3房+2衛(wèi)15%客廳>4.5m

主臥>3.9m1408%客廳陽臺1.8*4.5；次臥陽臺1.5*3.5；生活陽臺1.5*1.2；入戶花廳2*31454房+2衛(wèi)5%客廳>4.5m

主臥>3.9m180以上頂層做大面積躍層3%客廳>5m（雙主臥）

主臥1>4.2m；主臥2>4m；項(xiàng)目價(jià)值厘定三級價(jià)值洞察分析市場競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略問題的界定序地塊價(jià)值評定地塊功能建議項(xiàng)目整體定位住宅定位商業(yè)定位寫字樓定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目形象分物業(yè)類型定位對開發(fā)商要求項(xiàng)目核心價(jià)值打造造西區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)集中商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)處于于初級發(fā)展階段，，一站式社區(qū)消費(fèi)費(fèi)理念在大社區(qū)中中出現(xiàn)。用以優(yōu)化化社區(qū)配套，完善善社區(qū)功能，使業(yè)業(yè)主能夠在社區(qū)內(nèi)內(nèi)完成日常消費(fèi)活活動(dòng)集中式商業(yè)將呈現(xiàn)同質(zhì)化，商圈多以百貨+專營店+餐飲+部分娛樂構(gòu)成，項(xiàng)目宜開發(fā)主題式式集中式商業(yè)來為為社區(qū)提供一站式式社區(qū)商業(yè)消費(fèi)場場所商業(yè)市場環(huán)境下項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)：商業(yè)體系發(fā)展處于于初級階段商業(yè)總規(guī)模較小項(xiàng)目區(qū)位佳，但直面福福廣金城商業(yè)競爭爭商業(yè)特色不鮮明市場環(huán)境自身?xiàng)l件體系化社區(qū)商業(yè)打打造，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)內(nèi)一站式生活商業(yè)業(yè)體系商業(yè)體量規(guī)?；黝}特色商業(yè)發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢勢打造體驗(yàn)式高端商業(yè)消費(fèi)一站式自然風(fēng)尚商務(wù)、休閑都市目的地商業(yè)整體定位：項(xiàng)目商業(yè)打造集藝藝術(shù)人文、休閑娛娛樂、浪漫風(fēng)情于于一體的城市級一一站式多元化休閑閑商業(yè)提升項(xiàng)目整整體價(jià)值最具自然風(fēng)尚的都都市多元化休閑商商業(yè)目的地多種商業(yè)形式打造一站式消費(fèi)商商業(yè)區(qū)攀枝花商業(yè)典范，體驗(yàn)商業(yè)新地標(biāo)，與自然環(huán)境結(jié)合，與居住、辦公相結(jié)結(jié)合，更多地關(guān)注人們的的生活、購物、娛娛樂方式，創(chuàng)意商業(yè)空間，時(shí)時(shí)尚聚集地，餐飲娛樂多姿多彩彩，休閑相聚好去去處。項(xiàng)目三大商業(yè)體系系——一大Mall+街區(qū)+休閑主場具備了中產(chǎn)階級對對時(shí)尚生活、休閑閑娛樂、商務(wù)交際際、健康生態(tài)需求求的功能；代表了城市生活趨趨向、休閑聚會(huì)、、商務(wù)交流、文化化涵養(yǎng)發(fā)展水平的的標(biāo)志；體現(xiàn)了享受、放松松、身份、尊重、、專屬、特權(quán)、私私密……——本項(xiàng)目商業(yè)打造一一大Mall+街區(qū)+都市休閑娛樂主場，將將娛樂休閑元素和和價(jià)值融入到商業(yè)業(yè)價(jià)值當(dāng)中，使得得整個(gè)項(xiàng)目建立商商業(yè)體系，集中構(gòu)成攀枝花最聚自然風(fēng)尚的都市休閑體驗(yàn)購物物娛樂目的地。高端精品商業(yè)街區(qū)區(qū)+辦公生態(tài)運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生主場場+公寓社區(qū)精品商業(yè)街區(qū)區(qū)+集中配套商業(yè)兒童游樂場、家家庭娛樂中心、一一站式社區(qū)商業(yè)配配套以高端餐飲、精品品服飾、高端家具具等特色精品街區(qū)區(qū)，輻射攀枝花市客客戶需求，再配以少量辦公物業(yè)，，豐富產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)更高溢價(jià)商業(yè)主題及分區(qū)：：四大商業(yè)主題分布布于北區(qū)、中區(qū)和和南區(qū)，商業(yè)體量量分別由商業(yè)街+特色集中商業(yè)去化化高端精品商業(yè)街區(qū)區(qū)+辦公生態(tài)運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生主場場+公寓社區(qū)精品商業(yè)街區(qū)區(qū)+集中配套商業(yè)生態(tài)養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)休休閑，打造健康品品質(zhì)生活休閑娛樂館：打造攀枝花高檔休休閑娛樂場所集中中地區(qū)，專為高端端人士休閑放松設(shè)設(shè)計(jì)，突出高端特特性IMAX電影院雪茄吧音樂旋轉(zhuǎn)餐廳鋼琴酒吧紅酒坊運(yùn)動(dòng)主題館：打造攀枝花市第一一運(yùn)動(dòng)場館集聚地地，提升項(xiàng)目人氣氣，倡導(dǎo)健康、積積極、向上的新都都市生活方式跆拳搏擊會(huì)館健身會(huì)館保齡球會(huì)館形體舞蹈會(huì)館桌球館高端精品商業(yè)街區(qū)作為項(xiàng)目高品質(zhì)住住宅區(qū)及周邊社區(qū)區(qū)的高端精品商業(yè)業(yè)配套，作為項(xiàng)目目同時(shí)避免與中心心區(qū)百貨型商業(yè)中中心直接競爭絕非傳統(tǒng)的MALL街區(qū)式公園式的步行空間立體的逛街線路業(yè)態(tài)組合的豐富零售、餐飲、娛樂樂的互動(dòng)有吸引力的商戶精致生活格調(diào)，品品質(zhì)生活體驗(yàn)品味生活品質(zhì)超市生活家居書店異域風(fēng)情美食地方私房菜……玩趣廣場嬉水廣場特色小品……品牌展示服飾、皮具珠寶、鐘表知名美容連鎖……業(yè)態(tài)定位：標(biāo)志性小品品味生活：打造高端、精品品商業(yè)街區(qū)形式式，引進(jìn)小型高高端超市ole，搭配書坊、鮮鮮花房等，為高高端社區(qū)客戶提提供品味生活方方式特色鮮花房趣味書坊Ole精品超市唱片專營店餐飲小品：私房菜、各國高高端美食，盡享享高端餐飲盛宴宴，同時(shí)兼具玩玩趣廣場、特色色小品，豐富景景觀玩趣廣場植物小品丹桂軒私房菜冰激凌坊品牌展示：品牌家具店、精精品服飾、美容容連鎖、知名化化妝品店等，為為高端客戶提供供更為便利的品品牌消費(fèi)場所品牌家具店精品服飾專賣化妝品連鎖美容連鎖招商策略與招商商思路：主力店招商實(shí)施主力店周邊商鋪及臨街商鋪招商實(shí)施其余商鋪招商實(shí)施商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)落位招商思路根據(jù)以上商業(yè)定定位與業(yè)態(tài)定位位，住宅底商全全部銷售，地下下商業(yè)則以整體體招商為先為主主：1、先確定業(yè)態(tài)落落位圖情況；2、然后進(jìn)行主力力店招商的實(shí)施施，主力店未來來以持有運(yùn)營為為主，保證商業(yè)業(yè)氛圍的形成；；3、待主力店確定定后，進(jìn)行主力力店周邊及臨街街面商鋪的招商商實(shí)施。此部分分商鋪根據(jù)招商商情況及租金情情況確定是否銷銷售。如租金收收益良好，可考考慮以返租形式式或帶租約形式式進(jìn)行銷售；4、剩余商業(yè)的招招商實(shí)施。此部分商鋪根據(jù)據(jù)招商情況及租租金情況確定是是否銷售。如租租金收益良好，，可考慮以返租租形式或帶租約約形式進(jìn)行銷售售。5、租售比按6:4考慮，即持有運(yùn)運(yùn)營60%。品牌商家戰(zhàn)略合合作伙伴我們的合作品牌牌商家資源達(dá)2000個(gè)，招商一呼百百應(yīng)品牌商家戰(zhàn)略合合作伙伴我們的合作品牌牌商家資源達(dá)2000個(gè)，招商一呼百百應(yīng)品牌商家戰(zhàn)略合合作伙伴我們的合作品牌牌商家資源達(dá)2000個(gè)，招商一呼百百應(yīng)公寓定位適量打造公寓產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，，可分為四類定位方向研判1、商務(wù)公寓寓2、酒店式公寓3、精品酒店4、產(chǎn)權(quán)式酒店精品酒店產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商務(wù)公寓特征1、不可售，自己經(jīng)營2,、特色型，在房型、裝修設(shè)計(jì)以及服務(wù)上注重特色化1、純酒店式經(jīng)營。2、銷售時(shí)帶不同程度租約。1、發(fā)展商持有2、純酒店式管理3、租金費(fèi)用相當(dāng)于5星級酒店1、提供精裝修，2、無特別物業(yè)管理服務(wù)，物管費(fèi)高于周邊普通住宅，低于同類酒店式公寓。利弊分析不可以銷售，必須自己持有經(jīng)營，短期內(nèi)對于資金有一定要求。2.相比星級酒店裝修及經(jīng)營成本相對較低，且具有特色化，可以實(shí)現(xiàn)一定的議價(jià)能力。產(chǎn)權(quán)式酒店從成本角度看：前期對資金的要求較高，發(fā)展商壓力較大；從經(jīng)營角度看：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高；牽扯發(fā)展商持續(xù)經(jīng)營該項(xiàng)目，后期仍需要投入較多的人力、物力。對物業(yè)的持有，與發(fā)展商資金回流的要求不符，因此不是項(xiàng)目發(fā)展的方向。精裝小戶型公寓，對居住設(shè)施配套要求更高（如陽臺、煤氣管道本項(xiàng)目沒有）沒有特別的物業(yè)服務(wù)，檔次不高，難以形成銷售上的競爭力和品牌影響力，也難以形成溢價(jià)空間。市場表現(xiàn)攀枝花市擁有良好的自然環(huán)境和氣候條件，且擁有獨(dú)特而豐富的旅游資源，未來市場對于酒店需求量較大；會(huì)議型客戶，對于會(huì)議室有一定需求。市場上酒店的經(jīng)營較好，產(chǎn)權(quán)式酒店有一定的客戶基礎(chǔ)，未來經(jīng)營情況可以得到較好的保證；客戶有投資意識，對于收益前景較好的產(chǎn)品有投資意向。1.市場上酒店式公寓產(chǎn)品較少，酒店式公寓產(chǎn)品單價(jià)較高，總價(jià)較高，投資客戶更偏好總價(jià)低的產(chǎn)品市場上商務(wù)公寓多以毛坯出售，面積小、單價(jià)低、總價(jià)低，主要是吸引投資客戶進(jìn)行投資；結(jié)合四大類型公公寓產(chǎn)品利弊分分析、市場表現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)行匹配分析析，項(xiàng)目公寓產(chǎn)產(chǎn)品市場發(fā)展精精品酒店、產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店和商務(wù)務(wù)公寓√√√精品酒店打造建建議：領(lǐng)先于市場，引引進(jìn)品牌酒店，，特色化的房型型、酒店裝修風(fēng)風(fēng)格，使得酒店店能實(shí)現(xiàn)更高的的溢價(jià)能力打造原因：1.迎合了市場由大大眾化消費(fèi)向個(gè)個(gè)性化、體驗(yàn)型型消費(fèi)變換的潮潮流,同時(shí)也引導(dǎo)了一一種新的時(shí)尚消消費(fèi)方式；2.精品酒店相比較較其他酒店類型型，對于區(qū)位及及交通的依賴程程度相對較低，，目的地消費(fèi)客客戶較多；打造要點(diǎn)：1.品牌植入：桔子子酒店、W萬豪酒店或本土土知名品牌酒店店，以品牌帶動(dòng)動(dòng)客戶的認(rèn)可度度；2.特色打造：特色色房型設(shè)計(jì)、別別具格調(diào)的裝修修風(fēng)格，有別于于傳統(tǒng)酒店，其其溢價(jià)能力更高高；3.會(huì)議的引進(jìn)：配配套會(huì)議室，滿滿足商務(wù)客戶對對于會(huì)議室的需需求。特色房型設(shè)計(jì)品牌酒店引入簡單大氣大堂產(chǎn)權(quán)式酒店打造造建議：發(fā)展商自己或者者委托第三方經(jīng)經(jīng)營，主要針對對投資客戶，建建議前5年承諾投資回報(bào)報(bào)，后期根據(jù)經(jīng)經(jīng)營情況進(jìn)行分分紅模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭到期后模式一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于支付月供款無分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式二月收益用于抵沖供樓