赴XX省華明示范鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房考察報(bào)告華明鎮(zhèn)隸屬于xx市xx區(qū)，緊臨濱海XX縣區(qū)，是xx市第一個(gè)實(shí)施宅基地?fù)Q房的試點(diǎn)小城鎮(zhèn)（示范鎮(zhèn)），是xx市社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重點(diǎn)工程之一?，F(xiàn)實(shí)施建設(shè)面積5.618平方公里，總體規(guī)劃面積12.1平方公里。該項(xiàng)目區(qū)域南依“津漢公路”和“天津空港物流加工區(qū)”，北靠“北環(huán)鐵路”，東鄰“華明新家園”和“東明湖旅游度假區(qū)”，西接“華明經(jīng)濟(jì)功能區(qū)”。距xx市四環(huán)線120公里、xx市中心區(qū)10公里、天津港30公里、天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)3公里。

2006年4月動(dòng)工建設(shè)，2007年年底全部竣工，

3.6萬(wàn)農(nóng)民喜遷新居，規(guī)劃1.1平方公里的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，目前已完成道路、管網(wǎng)和綠化工程，總投資6.9億元的華明集團(tuán)公司擴(kuò)線改造項(xiàng)目和總投資20億元的濱海臨空產(chǎn)業(yè)園已開工建設(shè)，規(guī)劃1.32平方公里的商業(yè)商務(wù)區(qū)，計(jì)劃引進(jìn)國(guó)際知名企業(yè)建設(shè)金融服務(wù)、總部基地和配套商業(yè)，目前正在招商引資。可以說(shuō)，華明已經(jīng)從農(nóng)業(yè)小城鎮(zhèn)邁向了天津大都市。

一、宅基地?fù)Q房的做法。以宅基地?fù)Q房的辦法是指在國(guó)家現(xiàn)行政策的框架內(nèi)，通過對(duì)農(nóng)民宅基地（包括村莊集體建設(shè)用地）的整理，以不減少耕地為前提，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化、有特色、適于產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)。農(nóng)民以基宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)無(wú)償換取小城鎮(zhèn)中心的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住，原有的宅基地由村民委員會(huì)組織農(nóng)民整理復(fù)耕后，實(shí)現(xiàn)耕地的占補(bǔ)平衡。主要操作程序包括7個(gè)方面。

1、區(qū)政府組織編制建設(shè)規(guī)劃和土地整理復(fù)墾規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，報(bào)市政府審批。

2、組建開發(fā)建設(shè)投資機(jī)構(gòu)，作為投融資主體，按照市場(chǎng)化的原則，負(fù)責(zé)示范小城鎮(zhèn)建設(shè)。

3、區(qū)政府向市國(guó)土房管局申請(qǐng)建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)，用于示范小城鎮(zhèn)建設(shè)，后以原村莊宅基地整理復(fù)耕后的土地予以抵還。

4、擬遷入小城鎮(zhèn)的村民向村民委員會(huì)提出以其宅基地?fù)Q取新建小城鎮(zhèn)住房的申請(qǐng)。村民委員會(huì)制定村民宅基地置換住房辦法提交村民代表大會(huì)或村民大會(huì)通過。村民委員會(huì)與村民簽訂以宅基地?fù)Q房的協(xié)議。村民委員會(huì)與小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)投資機(jī)構(gòu)簽訂本村村民以宅基地?fù)Q房的總體協(xié)議。

5、農(nóng)民住宅建成后，由小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)投資機(jī)構(gòu)交付村民委員會(huì)，由村民委員會(huì)進(jìn)行分配。

6、農(nóng)民搬遷完成后，由村民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織村民對(duì)宅基地（包括村莊建設(shè)用地）進(jìn)行整理復(fù)耕，由市國(guó)土房管局組織驗(yàn)收。

7、復(fù)耕出的農(nóng)用地除用于抵還建設(shè)示范小城鎮(zhèn)借用的建設(shè)用地指標(biāo)外，其余的建設(shè)用地指標(biāo)，在符合土地總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可以調(diào)劑使用。

二、宅基地?fù)Q房的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

1、土地運(yùn)作。華明鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)工作是按照國(guó)土資源部國(guó)地資發(fā)[2007]20號(hào)）文件精神，將小城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，也就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃（包括農(nóng)民的宅基地）和擬用于小城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，質(zhì)量不降低，用地布局更合理。①區(qū)政府編制拆舊和建新項(xiàng)目區(qū)以及土地整理復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃。依據(jù)規(guī)劃，合理安排建XX縣區(qū)的建設(shè)用地比例，按照掛鉤聯(lián)動(dòng)原則，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目區(qū)，在同一項(xiàng)目區(qū)內(nèi)落實(shí)拆舊地塊與建新地塊。建新和拆舊地塊地域上盡可能接近。②建新地塊的總面積小于拆舊地塊的總面積。這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。建新地塊中用于安置拆舊地塊農(nóng)村居民的土地面積應(yīng)低于原占用面積、建新地塊中其他建設(shè)用地的集約利用水平應(yīng)高于現(xiàn)在存量建設(shè)用地。拆舊地塊復(fù)墾耕地的數(shù)量、質(zhì)量大于建新占用的耕地，并與基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)相結(jié)合。③在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地，作為小城鎮(zhèn)的組成部分。規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，納入小城鎮(zhèn)范圍。④經(jīng)區(qū)政府申請(qǐng)，市國(guó)土房管局下達(dá)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，專項(xiàng)用于小城鎮(zhèn)內(nèi)建新地塊的面積規(guī)模控制。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)用拆舊地塊復(fù)墾出來(lái)的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數(shù)不得少于下達(dá)的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)。⑤市國(guó)土房管局制訂分年度用地指標(biāo)歸還計(jì)劃，每年對(duì)示范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目區(qū)的實(shí)施情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并將合格的由農(nóng)村用地復(fù)墾得到的耕地，核定歸還國(guó)家的用地周轉(zhuǎn)接指標(biāo)。⑥項(xiàng)目實(shí)施完成后，由市國(guó)土房管局組織檢查驗(yàn)收。⑦按照小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃依法辦理相關(guān)土地使用手續(xù)。規(guī)劃用于農(nóng)民還遷住宅及小城鎮(zhèn)配套公用、公益設(shè)施建設(shè)的土地，用地按行政劃撥方式辦理；其余用地實(shí)行有償供應(yīng)，其中商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

2、資金籌措。華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房建房投資與農(nóng)民無(wú)償獲取住房的資金缺口如何彌補(bǔ)。巨額的前期投資如何解決。這方面華明鎮(zhèn)成功的探索出了一條投融資的路子。

市政府授權(quán)xx區(qū)政府設(shè)立一個(gè)投融資建設(shè)公司（小城鎮(zhèn)公司）作為小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目投融資主體，具體負(fù)責(zé)小城鎮(zhèn)項(xiàng)目投融資、建設(shè)開發(fā)、土地整理的運(yùn)營(yíng)，其融資操作流程是小城鎮(zhèn)公司

國(guó)土資源部批準(zhǔn)土地掛鉤周轉(zhuǎn)利用指標(biāo)征用土地銀行進(jìn)行融資設(shè)計(jì)銀行給予貸款項(xiàng)目建設(shè)出讓區(qū)土地整理土地出讓償還貸款。其操作程序是：

①小城鎮(zhèn)公司作為項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)主體，負(fù)責(zé)申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)，按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)土地周轉(zhuǎn)指標(biāo)，辦理與土地相關(guān)的前期開發(fā)手續(xù)。②區(qū)政府將項(xiàng)目建設(shè)用地作價(jià)作為項(xiàng)目資本金給小城鎮(zhèn)公司，滿足銀行的貸款要求，并符合項(xiàng)目評(píng)審的條件。③小城鎮(zhèn)公司以土地出讓收益權(quán)作為質(zhì)押，向銀行申請(qǐng)貸款，雙方簽訂貸款協(xié)議。④銀行按照工程建設(shè)的進(jìn)度安排資金供應(yīng)，與小城鎮(zhèn)公司共同協(xié)商解決項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡問題。⑤小城鎮(zhèn)公司按照規(guī)劃完成農(nóng)民還遷住宅和公建配套設(shè)施建設(shè)，完成出讓區(qū)土地一級(jí)開發(fā)，保證達(dá)到可出讓條件。⑥小城鎮(zhèn)公司受區(qū)縣土地整理中心的委托，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、土地出讓條件和市場(chǎng)環(huán)境的預(yù)測(cè)分析，制定土地出讓和還貸款計(jì)劃。⑦以招拍掛方式出讓經(jīng)營(yíng)用地。⑧按期償還銀行貸款利息和歸還貸款。

三、宅基地?fù)Q房的成果。以宅基地?fù)Q房的辦法推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的一項(xiàng)具有深遠(yuǎn)意義的戰(zhàn)略舉措。它創(chuàng)造了城XX縣區(qū)農(nóng)村實(shí)現(xiàn)城市化的新模式；開辟了農(nóng)村建設(shè)用地重新整合、流轉(zhuǎn)和集約利用的新途徑；創(chuàng)造了利用現(xiàn)有集體建設(shè)用地存量為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供空間的新思路；能夠促進(jìn)現(xiàn)有村莊建設(shè)用地向城鎮(zhèn)集中，加速實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃；能夠改善農(nóng)民居住環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量；能夠使農(nóng)民宅基地的價(jià)值顯現(xiàn)，農(nóng)民住宅商品化、產(chǎn)權(quán)化，大幅提高農(nóng)民家庭財(cái)產(chǎn)性收入和非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)所得。華明鎮(zhèn)的做法是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的創(chuàng)新之路，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的創(chuàng)新之舉，體現(xiàn)了以人為本的創(chuàng)新探索，形成了鮮明的時(shí)代特色。

——在城鎮(zhèn)布局中，保留農(nóng)村的優(yōu)點(diǎn)，引入城市的優(yōu)點(diǎn)，揚(yáng)棄城市的弊病，強(qiáng)調(diào)民風(fēng)、民習(xí)、民俗，保留農(nóng)居味道。華明示范鎮(zhèn)選址在空港物流區(qū)對(duì)面、高速公路與津漢公路相交處，這里交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，適應(yīng)了本鎮(zhèn)村民從事物流業(yè)的傳統(tǒng)，考慮到了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)需求。鎮(zhèn)內(nèi)科學(xué)劃分了居住、服務(wù)、就業(yè)的區(qū)域功能布局，合理安排了居住、商業(yè)、學(xué)校以及休閑娛樂場(chǎng)所等配套設(shè)施。

——在城鎮(zhèn)環(huán)境上，體現(xiàn)生態(tài)特色，注重人與自然的和諧相處。結(jié)合華明鎮(zhèn)原有的濕地，規(guī)劃建設(shè)了街心公園和湖面。合理利用了現(xiàn)有資源，保留了田埂上的數(shù)千株旱柳、果樹等，成就了最純粹的自然景觀，形成了不可多得的良性循環(huán)生態(tài)圈。此外，華明示范鎮(zhèn)還選植了適宜本地生長(zhǎng)的觀賞樹種和花草，形成了高于城市綠化的田園特色。

——在建筑特色上，華明示范鎮(zhèn)的住宅和公共建筑采用了先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)。在體現(xiàn)綠色環(huán)保可持續(xù)的發(fā)展理念上，住宅建筑按照“三步節(jié)能”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，節(jié)能65%；大規(guī)模利用了太陽(yáng)能，用于太陽(yáng)能熱水器和小區(qū)庭院照明。華明示范鎮(zhèn)還建設(shè)了中水處理設(shè)施，實(shí)施了雨污分流，通過收集雨水，經(jīng)處理后直接排入湖水，用于生態(tài)建設(shè)。此外，全鎮(zhèn)采用了清潔能源，農(nóng)民做飯全部使用天然氣，從此告別了使用柴火與煤炭的歲月。建筑造型上，風(fēng)格新穎、美觀協(xié)調(diào)，既有風(fēng)情小鎮(zhèn)的特色、又有旅游觀賞的價(jià)值，同時(shí)又充分考慮了農(nóng)民不習(xí)慣住高層的特點(diǎn)，多為五層建筑。對(duì)那些上了年紀(jì)的老人和五保戶，還專門建設(shè)了帶電梯的小高層。

——在人居環(huán)境上，華明示范鎮(zhèn)具有現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)的鮮明特點(diǎn)，是一個(gè)交通便利、規(guī)劃合理、設(shè)施完善的宜居生態(tài)小鎮(zhèn)。鎮(zhèn)內(nèi)建有九年一貫制學(xué)校、幼兒園、中心醫(yī)院、老年公寓、文化廣場(chǎng)等公共設(shè)施，同時(shí)結(jié)合北方農(nóng)民喜歡戶外活動(dòng)的習(xí)慣，按照下樓不出300米的原則，建設(shè)了農(nóng)民培訓(xùn)學(xué)校等服務(wù)設(shè)施和各類主題公園、花壇綠地，最大限度地滿足了農(nóng)民教育、衛(wèi)生、娛樂等方面的需求，形成了住宅與園林景觀融合、住宅與公共設(shè)施的融合，無(wú)不體現(xiàn)出人性化的氛圍，彰顯出現(xiàn)代田園賞心悅目、貼近自然的人居環(huán)境。

——在城鎮(zhèn)管理上，建立了華明示范鎮(zhèn)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)行政管理。改變?cè)瓉?lái)以村為主的管理方式，以3000戶為一個(gè)社區(qū)，300戶為一個(gè)鄰里，組建以居民委員會(huì)、鄰里和居民小組為主體的新型社區(qū)管理體制。在管理方式上，市容、環(huán)衛(wèi)、園林綠化等實(shí)行管干分離，通過招投標(biāo)方式選定養(yǎng)管隊(duì)伍，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。在綜合執(zhí)法體制上，按照精干高效的原則，由一個(gè)綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)統(tǒng)一負(fù)責(zé)小城鎮(zhèn)行政執(zhí)法。

四、宅基地?fù)Q房的幾點(diǎn)啟示?？疾旖o我們帶來(lái)了視覺的沖擊，也給我們帶來(lái)了思想的振撼。是什么力量成就了華明的城市化、現(xiàn)代化。

1、領(lǐng)導(dǎo)重視是關(guān)鍵。華明鎮(zhèn)以宅基地?fù)Q房是在xx市委、市政府的總體部署下進(jìn)行的，形成了常務(wù)副市長(zhǎng)為組長(zhǎng)，發(fā)改委牽頭，建委、農(nóng)委、財(cái)政、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門參與的高效運(yùn)作機(jī)制，建立了區(qū)、鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)小組和村工作組?？梢哉f(shuō)沒有高層領(lǐng)導(dǎo)的重視，大面積的土地規(guī)劃運(yùn)作和巨額的資金融集根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

2、政策支持是保障。xx市圍繞試點(diǎn)下發(fā)了10多個(gè)配套文件，除了在土地、資金等方面大力創(chuàng)新以外，還在土地增值、農(nóng)民安置、降低農(nóng)民居住成本等方面給予財(cái)政扶持政策。規(guī)定進(jìn)入規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建企業(yè)，其繳納的市級(jí)分享收入包括增值稅（6.25%部分）、營(yíng)業(yè)稅（50%部分）、企業(yè)所得稅（10%部分）和土地增值稅（50%部分），五年內(nèi)通過年終結(jié)算返還給鎮(zhèn)政府，專項(xiàng)用于小城鎮(zhèn)社會(huì)公益性建設(shè)和管理支出。新建企業(yè)繳納的區(qū)級(jí)分享收入，包括增值稅（18.75%）、營(yíng)業(yè)稅（50%部分）、企業(yè)所得稅（30%部分）和土地增值稅（50%部分）以及區(qū)級(jí)固定收入，包括城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅等，返還給小城鎮(zhèn)。宅基地?fù)Q房新建樓房按經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)待。

3、以人為本是基礎(chǔ)。華明示范鎮(zhèn)實(shí)施宅基地?fù)Q房的每一個(gè)步驟，都體現(xiàn)了以人為本的理念，充分尊重農(nóng)民意愿，依法依規(guī)讓農(nóng)民自由選擇，自主決策，并以村民代表大會(huì)的形式聽取群眾的意見和建議，制定宅基地?fù)Q房的具體實(shí)施細(xì)則，張榜公布，讓農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償分配、還遷房型選擇、拆遷補(bǔ)償安置等環(huán)節(jié)了如指掌。這些細(xì)致入微的工作得到了農(nóng)民的廣泛支持和擁護(hù)，確保了各項(xiàng)工作的順利開展。

以宅基地?fù)Q房的模式實(shí)施小城鎮(zhèn)建設(shè)，滿足了農(nóng)民對(duì)城市化進(jìn)程的渴望，較好地解決了“三農(nóng)”問題。建設(shè)小城鎮(zhèn)，使農(nóng)民住上生態(tài)環(huán)保安全可靠的住房，實(shí)現(xiàn)了安居；小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)中預(yù)留出產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，為農(nóng)民提供了更加廣闊的就業(yè)渠道，實(shí)現(xiàn)了樂業(yè)；有了產(chǎn)業(yè)就有了就業(yè)，有了就業(yè)，農(nóng)民的生活才有了保障。同時(shí)，小城鎮(zhèn)建立健全了各項(xiàng)社會(huì)保障制度，通過提高公共服務(wù)水平，將使農(nóng)民享受到城市化帶來(lái)的成果。

華明示范鎮(zhèn)在規(guī)劃建設(shè)之初便充分考慮到了這些問題。因?yàn)楦貨]有減少，土地承包關(guān)系沒有改變，農(nóng)民可以繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。此外，華明示范鎮(zhèn)依托鄰近的空港物流加工區(qū)和具有自身傳統(tǒng)特色的運(yùn)輸物流服務(wù)區(qū)，通過合理規(guī)劃，預(yù)留出了發(fā)展空間，增加了農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。預(yù)計(jì)未來(lái)全鎮(zhèn)域內(nèi)會(huì)生成28萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而按全鎮(zhèn)總?cè)丝诘?0%推算，需就業(yè)人口為2.87萬(wàn)人，而未來(lái)10%的就業(yè)機(jī)會(huì)就可滿足華明示范鎮(zhèn)的就業(yè)需求。

4、實(shí)事求是是核心。創(chuàng)新不是對(duì)客觀現(xiàn)實(shí)的否定，而是更好的尊重。首先，華明鎮(zhèn)的試點(diǎn)是以承包責(zé)任制不變、可耕種土地不減，農(nóng)民自愿為原則。其次，在現(xiàn)有政策框架下，濱海XX縣區(qū)的擴(kuò)張的用地矛盾和華明農(nóng)村的城市化的時(shí)代要求，逼出了“宅基地?fù)Q房”的智慧。第三，濱海XX縣區(qū)發(fā)達(dá)的工業(yè)、物流體系為農(nóng)民提供了廣泛的非農(nóng)就業(yè)，改變了農(nóng)民的生產(chǎn)方式，進(jìn)而也為改變農(nóng)民的居住方式打下了基礎(chǔ)。

我市是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大市，現(xiàn)有農(nóng)村建設(shè)用地龐大且效率極低，把這一資源整合利用好，是我市提高城鎮(zhèn)化率、緩解承