**購物中心招商管理研究目錄一、**購物中中心招商管理理實務(wù)一、社社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的選址■是不是什么么地段都可以以做商業(yè)項目目？■項目在成熟熟商圈，是否否就高枕無憂憂？■不在城市商商圈商業(yè)項目目到底怎么做做？■做商業(yè)項目目，首先要考考慮的幾大因因素。二、社區(qū)商業(yè)項項目的定位1、商業(yè)項目目的定位■商業(yè)項目定定位必須以終終端消費(fèi)者開開始?！鍪袌稣{(diào)研——是項目定位位的基礎(chǔ)2、項目定位的的支撐條件■對地塊的前前期研究?！鰧Τ鞘薪?jīng)濟(jì)濟(jì)特點(diǎn)的研究究?！鰧椖克谠诘氐纳倘ρ醒芯?。■對城市其他他商圈的研究究?！鰧椖恐苓呥叺慕ㄖ碍h(huán)環(huán)境研究■對房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展態(tài)勢的研研究。三、社區(qū)商業(yè)案案例全案剖析析■國美第一城城的成與敗■明天第一城城的成與財四、**商業(yè)廣廣場經(jīng)營模式式剖析1、**集團(tuán)商業(yè)地地產(chǎn)經(jīng)營模式式的演變■商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營模式的內(nèi)內(nèi)涵、不同類類型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營模式的的特點(diǎn)，**集團(tuán)商業(yè)地地產(chǎn)經(jīng)營模式式的演變、**集團(tuán)商業(yè)地地產(chǎn)經(jīng)營模式式的現(xiàn)狀、**集團(tuán)在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模模式選擇中的的思考2、**集團(tuán)動動態(tài)發(fā)展、組組合優(yōu)化的招招商策略。3、**獨(dú)具特色的的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃與運(yùn)營戰(zhàn)戰(zhàn)略。4、**集團(tuán)商業(yè)地地產(chǎn)的價值理理念與盈利模模式。5、**集團(tuán)**商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的的暢想**廣場：購物物中心業(yè)態(tài)組組合分析與建建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)及及業(yè)態(tài)規(guī)劃的的定義(一)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的定義義商業(yè)業(yè)態(tài)指指的是經(jīng)營者者為滿足不同同的消費(fèi)需求求而形成的經(jīng)經(jīng)營模式或經(jīng)經(jīng)營形態(tài)，其其分類的主要要依據(jù)包括經(jīng)經(jīng)營主體目標(biāo)標(biāo)市場、經(jīng)營營理念、服務(wù)務(wù)功能、選址址要求、立店店規(guī)模、商品品結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等等諸方面。城城市綜合體內(nèi)內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)包括：：購物中心、酒酒店、寫字樓樓、公寓、住住宅等等；而而其中購物中中心內(nèi)的業(yè)態(tài)態(tài)主要有：百百貨店、零售售型專業(yè)店、專專賣店、特色色超市、大型型綜合超市、電電影城、娛樂樂中心(KTV、電玩等)、健身中心心、大型中式式酒樓、特色色餐飲美食廣廣場、美容院院及發(fā)廊、銀銀行、便利店店、折扣店、專專業(yè)市場等。(二)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合與與規(guī)劃所謂業(yè)態(tài)組組合就是指綜綜合體或購物物中心根據(jù)自自身的定位確確定商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的種類和每每一種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)在購物中中心中的分布布及分配比例例的過程。業(yè)態(tài)組合涉涉及三個層面面的問題：1、業(yè)態(tài)的選選擇：一個綜綜合體或是購購物中心究竟竟應(yīng)該承載哪哪些功能、涵涵蓋哪些業(yè)態(tài)態(tài)；2、配比的問問題：各業(yè)態(tài)態(tài)在綜合體或或購物中心中中的占比及每每一業(yè)態(tài)中具具體每個業(yè)種種數(shù)量的多少少以及相互的的比例關(guān)系；；3、落位與分分布的問題：：各業(yè)態(tài)在綜綜合體或購物物中心的區(qū)位位與業(yè)態(tài)之間間的相互關(guān)系系。對不同的業(yè)業(yè)態(tài)如何進(jìn)行行有效的劃分分與組合，不不僅關(guān)系到廣廣場定位的實實現(xiàn)、客流的的共享，更關(guān)關(guān)系到經(jīng)營收收益的最大化化。二、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的基本原原則1、定位優(yōu)優(yōu)先的原則單個綜合體體或購物中心心的業(yè)態(tài)組合合須服務(wù)于公公司整體戰(zhàn)略略的發(fā)展要求求。購物中心心業(yè)態(tài)的選擇擇與配比規(guī)劃劃須符合城市市綜合體的整整體定位，滿滿足商家的經(jīng)經(jīng)營需要和消消費(fèi)者的消費(fèi)費(fèi)需求。綜合合體或購物中中心的定位包包括三個層面面：1)整體的的功能性定位位：即綜合體體(購物中心)要實現(xiàn)哪些些基本的功能能。位于不同同城市不同區(qū)區(qū)域?qū)傩缘某浅鞘芯C合體，由由于區(qū)位特征征不同，其承承載的基本功功能及扮演的的角色也會有有較大的區(qū)別別，如上海五五角場**廣場屬于城城市中心(副中心)型城市綜合合體，北京CBD**廣場為城市市特定功能區(qū)區(qū)域內(nèi)的綜合合體，而寧波波**廣場則屬于于典型的郊區(qū)區(qū)型城市綜合合體。2)目標(biāo)客客群的選擇：：位于不同類類型的城市以以及城市不同同區(qū)位的城市市綜合體，其其目標(biāo)消費(fèi)人人群的結(jié)構(gòu)、消消費(fèi)能力以及及消費(fèi)傾向會會有所差別，這這必然會影響響到綜合體(尤其是購物物中心)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)種類的選擇擇及各業(yè)態(tài)的的配比。3)規(guī)模選選擇：城市綜綜合體(購物中心)的面積、大大小及橫豎向向空間結(jié)構(gòu)。2、功能性性選擇是業(yè)態(tài)態(tài)組合規(guī)劃的的基礎(chǔ)綜合體(購購物中心)的立地條件件與周圍的商商業(yè)環(huán)境與競競爭態(tài)勢不同同，其功能結(jié)結(jié)構(gòu)也將有所所區(qū)別。對于于位于城市中中心區(qū)的綜合合體，購物中中心、寫字樓樓、酒店、公公寓等業(yè)態(tài)的的比例相對比比較均衡，而而位于市郊的的綜合體，住住宅、購物中中心等業(yè)態(tài)比比重較大。位位于城市中心心區(qū)的購物中中心，購物、餐餐飲、休閑娛娛樂等功能業(yè)業(yè)態(tài)相對突出出；社區(qū)型購購物中心，目目的性消費(fèi)較較強(qiáng)的零售類類業(yè)態(tài)會比較較多；郊區(qū)型型的購物中心心，主題性消消費(fèi)更強(qiáng)，娛娛樂體驗類消消費(fèi)業(yè)態(tài)則更更加豐富。3、業(yè)態(tài)的的相關(guān)性是確確?？土鲃泳€線流暢、提升升總體銷售收收益的重要途途徑各業(yè)態(tài)布局局與相互銜接接時各業(yè)態(tài)間間能否有效互互融，關(guān)系到到購物中心內(nèi)內(nèi)消費(fèi)的舒適適性及流暢性性，這又直接接影響到顧客客在購物中心心逗留的時間間及消費(fèi)的總總客單價。業(yè)業(yè)態(tài)的互融相相關(guān)性通常情情況下從兩個個角度進(jìn)行思思考：功能互互補(bǔ)性：各自自有明確的功功能特征但又又互融成為一一個整體；目目標(biāo)客群的一一致性：特定定目標(biāo)客群的的消費(fèi)需求有有比較強(qiáng)的系系統(tǒng)性，購物物中心可以根根據(jù)不同客群群的消費(fèi)特征征在購物中心心內(nèi)建立不同同的消費(fèi)主題題區(qū)域，在不不同的消費(fèi)主主題區(qū)根據(jù)客客群的需求組組合各功能業(yè)業(yè)態(tài)。4、長期租租金回報能力力(商家承租能能力)評估是業(yè)態(tài)態(tài)和品牌規(guī)劃劃的前提各業(yè)態(tài)的行行業(yè)盈利能力力是我們的重重要參考，不不同的業(yè)態(tài)，其其行業(yè)的平均均盈利能力有有很大的區(qū)別別。通常情況況下，低毛利利業(yè)態(tài)的客流流帶動能力比比較強(qiáng)；而高高毛利業(yè)態(tài)的的客單相對較較高，承受租租金的能力也也較強(qiáng)，但客客流量有限。大大眾型購物中中心需要在高高毛利業(yè)態(tài)和和低毛利業(yè)態(tài)態(tài)方面進(jìn)行平平衡，一般通通過低毛利業(yè)業(yè)態(tài)拉動客流流，用高毛利利業(yè)態(tài)獲取租租金。5、空間資資源的約束是是我們在業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃中必須須面對的課題題購物中心在在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的過程中中必須時刻面面對的一個課課題是：如何何利用有限的的租賃空間創(chuàng)創(chuàng)造更多的長長期投資價值值，這要求做做到有所為有有所不為，在在目標(biāo)客群和和相關(guān)業(yè)態(tài)的的選取上必須須有所取舍，并并根據(jù)市場的的需求適時調(diào)調(diào)整。6、業(yè)態(tài)組組合是一個永永遠(yuǎn)的動態(tài)過過程綜合體內(nèi)的的業(yè)態(tài)剛性很很強(qiáng)，有很高高的穩(wěn)定性，但但購物中心內(nèi)內(nèi)的業(yè)態(tài)則會會有(也必須有)比較大的彈彈性。購物中中心發(fā)展的不不同時期，由由于其面臨的的任務(wù)與挑戰(zhàn)戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)態(tài)和品牌作為為實現(xiàn)目標(biāo)的的工具，必定定會有所變化化。購物中心心開業(yè)初期更更多的是關(guān)注注購物中心整整體品牌的知知名度以及其其對周圍消費(fèi)費(fèi)群體的吸引引能力，在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與配配比上，更多多會考慮那些些能迅速促進(jìn)進(jìn)穩(wěn)場與旺場場經(jīng)營的業(yè)態(tài)態(tài)與品牌；而而對于步入穩(wěn)穩(wěn)定成長區(qū)或或成熟區(qū)的購購物中心，更更多考慮的是是購物中心的的品質(zhì)和持續(xù)續(xù)盈利能力，這這時候?qū)I(yè)態(tài)態(tài)和品牌肯定定會有更高的的要求。三、**廣廣場業(yè)態(tài)組合合案例分析**第三代城市市綜合體的整整體功能性定定位和業(yè)態(tài)組組合基本符合合廣場所在區(qū)區(qū)位的屬性及及特征，但在在項目規(guī)模、業(yè)業(yè)態(tài)的相互匹匹配、業(yè)態(tài)布布局及業(yè)態(tài)配配比等方面需需要更進(jìn)一步步的思考。1、北京***廣場處于北北京CBD核心區(qū)域，項項目區(qū)位得天天獨(dú)厚，為典典型的城市高高端商務(wù)區(qū)域域，該項目定定位于城市中中心商務(wù)型城城市綜合體。1)功能性性選擇符合項項目的區(qū)位特特征，整體品品牌優(yōu)勢突出出，但各業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)模效應(yīng)應(yīng)尚無法充分分體現(xiàn)。北京京**廣場的基礎(chǔ)礎(chǔ)功能以服務(wù)務(wù)商務(wù)人士的的商務(wù)活動與與商務(wù)消費(fèi)為為主，基本業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋了5A級甲級寫字字樓、公寓商商務(wù)樓、六星星級酒店、購購物中心及相相關(guān)商務(wù)配套套。但從幾個個核心業(yè)態(tài)各各自的規(guī)模效效應(yīng)來看，除除了**索菲特六星星級酒店和**院線有較強(qiáng)強(qiáng)的影響力之之外，其他的的相關(guān)功能業(yè)業(yè)態(tài)都還無法法發(fā)揮應(yīng)有的的作用。其中中，**持有且可租租賃的5A級甲級寫字字樓僅為1.7萬平方米，而而周邊同業(yè)態(tài)態(tài)競爭對手中中金地為20萬平方米、華華貿(mào)為30萬平方米。由由于規(guī)模的限限制，**廣場無法形形成全球知名名企業(yè)集團(tuán)聚聚集扎堆的效效應(yīng)，項目的的長期收益受受到了極大的的制約。2)特定業(yè)業(yè)態(tài)的定位有有調(diào)整的必要要，業(yè)態(tài)組合合的合理性有有提升的空間間?，F(xiàn)有的業(yè)業(yè)態(tài)組合不盡盡合理：***家庭日用品品大賣場的定定位，與項目目整體高端商商務(wù)服務(wù)的定定位不匹配。***日常的營運(yùn)運(yùn)狀況也不符符合該業(yè)態(tài)的的運(yùn)營特點(diǎn)：：周一到周五五的銷售狀況況要好于周末末，這與大賣賣場正常的銷銷售規(guī)律正好好相反。由于于項目區(qū)位的的特征及購物物中心本身規(guī)規(guī)模的約束，**廣場零售部部分專注于精精品百貨或有有一定規(guī)模的的主題類時尚尚百貨可能會會更符合項目目的發(fā)展需要要，現(xiàn)在的時時尚流行類零零售業(yè)態(tài)比例例偏小。從業(yè)態(tài)功能能相關(guān)性及目目標(biāo)客群一致致性兩個方向向來看，盡管管神采飛揚(yáng)與與**院線的組合合布局可以實實現(xiàn)一定程度度上的客群共共享，但如果果將這兩個業(yè)業(yè)態(tài)置于六星星級酒店旁，業(yè)業(yè)態(tài)相關(guān)性較較弱，而沖突突性表現(xiàn)更強(qiáng)強(qiáng)，這需要在在前期的業(yè)態(tài)態(tài)組合方面進(jìn)進(jìn)行更細(xì)致的的思考和規(guī)劃劃。2、上海***廣場的城市市次(副)中心型商業(yè)業(yè)中心的定位位是非常成功功的，其基本本的功能性選選擇及各主力力業(yè)態(tài)的定位位符合項目的的整體特征。有有流行時尚類類百貨“巴黎春天”及時尚薈萃萃的商業(yè)步行行街，也有上上海極具人氣氣的“第一食品”、“寶大祥”、“上海書城”以及黃金珠珠寶，更有匯匯聚人氣的各各類特色美食食，有效滿足足了廣場目標(biāo)標(biāo)客群一站式式消費(fèi)的需要要。但上海**廣場的業(yè)態(tài)態(tài)組合在一些些具體的細(xì)節(jié)節(jié)方面仍然有有較大的發(fā)展展?jié)摿Α?)廣場的的整體功能性性選擇有調(diào)整整的空間。從從項目中各功功能業(yè)態(tài)的配配比及租金收收益情況來看看：步行街對對廣場租金的的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于于其面積占比比，步行街用用1/8左右的面積積貢獻(xiàn)了近1/3的租金收益益；相對其面面積而言，主主力店的租金金貢獻(xiàn)較弱，其其中，***和****的租金貢獻(xiàn)獻(xiàn)明顯偏低。從從運(yùn)營的情況況及租金收益益來看，擴(kuò)大大步行街、減減少和控制部部分主力業(yè)態(tài)態(tài)的面積是接接下來上海公公司提升廣場場整體收益的的必然途徑。2)主力業(yè)業(yè)態(tài)的定位有有調(diào)整的必要要。從目前的的經(jīng)營狀況及及客流分布來來看，“和樂樓”區(qū)域的人氣氣不足，嚴(yán)重重影響了項目目整體效果；；***家庭日用品品大賣場的角角色與廣場流流行時尚的整整體定位差異異較大。城市市中心型購物物中心即使存存在超市這一一業(yè)態(tài)，也多多以5000平方米以內(nèi)內(nèi)的精品類超超市為主。從從國內(nèi)比較成成功的城市中中心型購物中中心業(yè)態(tài)組合合來看，家具具家居類賣場場不符合城市市中心型購物物中心業(yè)態(tài)的的基本特征，該該業(yè)態(tài)即使存存在，也只是是一個補(bǔ)充，如如上海正大廣廣場也有特力力屋，面積只只有3660平方米，而而上海**廣場內(nèi)****的面積達(dá)36600平方米。3)業(yè)態(tài)的的相關(guān)性組合合布局有待進(jìn)進(jìn)一步提升。從從業(yè)態(tài)間的功功能互補(bǔ)性及及目標(biāo)人群的的一致性來看看，在總體的的組合上，進(jìn)進(jìn)一步提升流流行時尚類零零售業(yè)態(tài)的占占比，增加餐餐飲類業(yè)態(tài)比比重，壓縮家家具家居類賣賣場及家庭日日用品大賣場場的面積，才才能充分體現(xiàn)現(xiàn)廣場時尚潮潮流的整體定定位。就廣場“娛娛樂樓”而言，位于于二樓的國美美電器不符合合該樓的整體體定位，阻斷斷了各樓層間間客流的流動動，建議將國國美電器調(diào)整整至“***樓”，同時在該該區(qū)域引入與與青少年相關(guān)關(guān)的業(yè)態(tài)，以以更好配合一一樓寶大祥和和二樓上海書書城的經(jīng)營，豐豐富廣場與家家庭娛樂教育育相關(guān)的業(yè)態(tài)態(tài)。黃金珠寶寶城與***的業(yè)態(tài)屬性性及客流特征征明顯不一致致，建議將黃黃金珠寶城與與步行街“頤高數(shù)碼”對調(diào)，將電電器、數(shù)碼電電子、日用品品這些與家庭庭消費(fèi)高度相相關(guān)的業(yè)態(tài)歸歸集到一起，以以在五角場區(qū)區(qū)域形成較強(qiáng)強(qiáng)的集群優(yōu)勢勢。步行街下下沉式廣場接接口區(qū)域及地地鐵接入部分分引入更具時時尚氣息的國國際品牌如ZARA、H&M，而現(xiàn)有的的快餐品牌向向國賓路方向向適度后移，以以實現(xiàn)這兩個個區(qū)域業(yè)態(tài)的的深度融合，進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)化五五角場**廣場引領(lǐng)上上海東北區(qū)流流行風(fēng)尚的地地位，促進(jìn)廣廣場收益的又又一次飛躍。3、寧波***廣場的郊區(qū)區(qū)型城市綜合合體符合項目目的區(qū)位特征征，但在規(guī)模模的控制及主主力業(yè)態(tài)的選選擇方面需要要進(jìn)一步探討討。1)項目的的規(guī)模巨大，土土地的價值沒沒有得到充分分挖掘。項目目三公里范圍圍內(nèi)不足20萬人，項目目購物中心面面積卻有22萬平方米，步步行街長達(dá)680米，規(guī)模過過于龐大，部部分區(qū)域難免免存在填鋪充充數(shù)的嫌疑，項項目沉淀了大大筆資金，土土地價值未得得到充分挖掘掘。2)業(yè)態(tài)組組合的功能性性有待進(jìn)一步步迅速調(diào)整。通通常情況下，郊郊區(qū)型購物中中心，主題性性消費(fèi)更強(qiáng)，餐餐飲及娛樂體體驗類的消費(fèi)費(fèi)業(yè)態(tài)相對更更加豐富。雖雖然寧波**廣場中餐飲飲業(yè)態(tài)面積的的占比已經(jīng)達(dá)達(dá)到44%，但由于購購物中心位于于城市待開發(fā)發(fā)的區(qū)域，其其特色餐飲的的比例仍然偏偏低，建議在在1號和7號門之間引引入更多的特特色餐飲及其其它功能性業(yè)業(yè)態(tài)(如銀行)以拉動該區(qū)區(qū)域的人氣。廣廣場娛樂體驗驗類業(yè)態(tài)，尤尤其是適合少少年兒童的相相關(guān)業(yè)態(tài)偏少少，建議在步步行街二樓相相對比較冷的的區(qū)域增加此此類業(yè)態(tài)的引引進(jìn)，將寧波波**廣場打造成成為寧波市集集購物、休閑閑、娛樂、教教育及體驗為為一體的家庭庭娛樂消費(fèi)中中心。4、哈爾濱濱香坊**廣場所處的的區(qū)位特征及及空間約束，要要求其有與上上海、寧波等等第三代**廣場有不同同的定位及業(yè)業(yè)態(tài)組合。香香坊**廣場處于哈哈爾濱新城區(qū)區(qū)域，購物中中心面積不到到87000平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他三三代**廣場的規(guī)模模，其區(qū)域型型購物中心的的定位符合項項目的實際。香香坊**廣場最大的的主力店是萬萬千百貨，萬萬千百貨與步步行街如何實實現(xiàn)整體的規(guī)規(guī)模效應(yīng)、又又形成業(yè)態(tài)錯錯位互補(bǔ)是廣廣場興旺的關(guān)關(guān)鍵。從未來來的發(fā)展來看看，主題精品品百貨、時尚尚步行街的搭搭配能更好體體現(xiàn)項目的整整體定位及特特色。香坊**廣廣場的業(yè)態(tài)組組合總體而言言是比較合理理的，但是在在娛樂區(qū)域的的業(yè)態(tài)組合上上卻存在不足足：一是二樓樓國美電器由由于業(yè)態(tài)及營營業(yè)時間上的的制約，嚴(yán)重重分割了娛樂樂樓三個主力力業(yè)態(tài)間的動動線，娛樂業(yè)業(yè)態(tài)間沒有形形成互動，降降低了整體功功效的發(fā)揮；；二是神采飛飛揚(yáng)在一樓不不但在客流的的帶動上沒有有發(fā)揮其應(yīng)有有的作用，而而且導(dǎo)致娛樂樂樓整體租金金收益偏低。最最好能將國美美電器和神采采飛揚(yáng)進(jìn)行區(qū)區(qū)位互換，這這樣不但可以以實現(xiàn)娛樂樓樓客流的高度度共享，也可可以提升廣場場的整體租金金收益。由于哈爾濱濱香坊**廣場處于哈哈爾濱商務(wù)及及政府辦公較較集中的區(qū)域域，周圍很重重要的消費(fèi)群群體是政府公公務(wù)員及公司司白領(lǐng)，主要要的消費(fèi)人群群年齡在25歲以上，這這個年齡層次次的消費(fèi)者對對休閑娛樂業(yè)業(yè)態(tài)的選擇更更傾向于以家家庭為單位的的消費(fèi)，因此此有必要引進(jìn)進(jìn)更多家庭共共同參與型娛娛樂消費(fèi)業(yè)態(tài)態(tài)。5、成都***廣場的定位位與基本業(yè)態(tài)態(tài)功能性選擇擇都是比較合合理的，但在在部分主力業(yè)業(yè)態(tài)的選擇和和業(yè)態(tài)布局方方面有一些待待商榷的地方方。1)成都***廣場選擇伊伊藤洋華堂無無疑是整個廣廣場招商的點(diǎn)點(diǎn)睛之筆，但但雙百貨的經(jīng)經(jīng)營模式也給給成都萬千百百貨帶來了極極大的壓力。成成都萬千百貨貨的經(jīng)營業(yè)績績又直接影響響到成都**廣場整體經(jīng)經(jīng)營狀況的好好壞。成都萬萬千百貨經(jīng)營營能力與對當(dāng)當(dāng)?shù)仄放瀑Y源源的掌控能力力均遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于于伊藤洋華堂堂，由于**廣場伊藤洋洋華堂定位于于中端綜合類類百貨，從自自身的能力和和錯位經(jīng)營的的角度來看，成成都萬千百貨貨定位于主題題性百貨可能能更加符合實實際。2)神采飛飛揚(yáng)位于一號號中庭一樓附附近的布局打打斷了步行街街一樓的客流流動線，加上上萬千百貨經(jīng)經(jīng)營的不景氣氣，導(dǎo)致一號號中庭大部分分區(qū)域生意相相當(dāng)清淡。由由于電玩的目目標(biāo)消費(fèi)群體體與步行街的的主流客群并并不一致，建建議將神采飛飛揚(yáng)與步行街街隔離，兩者者間的通道部部分恢復(fù)成商商鋪，這樣不不但不會影響響電玩的客流流和生意，更更能夠順暢一一樓一號中庭庭附近區(qū)域的的客流動線，提提升該區(qū)域的的人氣和活力力。3)鑒于成成都**廣場步行街街二樓大部分分區(qū)域商家的的經(jīng)營狀況都都不盡理想，建建議在靠近萬萬千的區(qū)域增增加全國各地地的特色餐飲飲及品牌折扣扣店的比例，適適當(dāng)縮小二樓樓部分店鋪的的面積，降低低商家的經(jīng)營營壓力。4)由于不不同商家的承承租能力不同同，成都**廣場必須時時刻保持高度度的風(fēng)險意識識，有必要迅迅速評估各商商家的經(jīng)營狀狀況及經(jīng)營能能力，并對不不符合廣場長長期發(fā)展方向向且經(jīng)營能力力較差的品牌牌和商家進(jìn)行行調(diào)整，以增增強(qiáng)整個廣場場的抗風(fēng)險能能力。四、對***未來建設(shè)項項目的幾點(diǎn)建建議1、建立項項目區(qū)位的歸歸類標(biāo)準(zhǔn)，按按照項目不同同分類開展定定位及業(yè)態(tài)組組合研究。為為了配合**集團(tuán)的快速速擴(kuò)張，我們們需要對項目目進(jìn)行歸類處處理，按類進(jìn)進(jìn)行定位和業(yè)業(yè)態(tài)組合的相相關(guān)研究。借借鑒國際成功功零售公司和和購物中心的的經(jīng)驗，可以以從兩個維度度來對項目進(jìn)進(jìn)行歸類，一一個維度是項項目所在的城城市類型，評評價的指標(biāo)包包括：GDP、人口規(guī)模模、社會消費(fèi)費(fèi)品零售總額額、居民人均均可支配收入入等等；另一一個維度是項項目在特定城城市特定區(qū)域域的區(qū)位特征征，大體可以以分為五種類類型：城市中中心、城市次次中心、規(guī)劃劃中的城市中中心、社區(qū)型型及典型的郊郊區(qū)型。2、對于不不同區(qū)域及類類型的商業(yè)項項目要突出其其相應(yīng)的主題題定位及核心心功能。不同同類型的綜合合體及購物中中心，核心功功能是不同的的：位于城市市中心區(qū)的綜綜合體及購物物中心，商務(wù)務(wù)服務(wù)和中高高端零售是其其基礎(chǔ)的功能能；而位于市市郊的購物中中心，主題性性消費(fèi)更強(qiáng)，娛娛樂體驗類消消費(fèi)業(yè)態(tài)相對對更加豐富；；社區(qū)型購物物中心，目的的性消費(fèi)較強(qiáng)強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)態(tài)是核心。我我們需要在未未來的規(guī)劃中中，更進(jìn)一步步強(qiáng)化不同類類型購物中心心的核心功能能及主題性，以以形成各自鮮鮮明的特點(diǎn)。3、根據(jù)不不同類型項目目的主題及核核心功能，有有選擇性的配配置主力業(yè)態(tài)態(tài)、主力店品品牌及主力店店占比。不同同類型的城市市綜合體，核核心功能必然然會有所區(qū)別別；不同類型型的購物中心心，業(yè)態(tài)及主主力店的選擇擇應(yīng)該有所差差異。根據(jù)成成功購物中心心的經(jīng)驗，城城市中心型購購物中心要著著力強(qiáng)化流行行時尚、繽紛紛多彩的特征征，多采取以以次主力店和和小商鋪為主主的組合模式式，弱化主力力店的功能及及作用；而對對于郊區(qū)型綜綜合體，主力力店作用的強(qiáng)強(qiáng)化是購物中中心安全穩(wěn)定定經(jīng)營的根本本保證。4、提升業(yè)業(yè)態(tài)組合的相相關(guān)性，充分分發(fā)揮購物中中心的多業(yè)態(tài)態(tài)整合優(yōu)勢。購購物中心是一一個整體，而而不應(yīng)該是簡簡單的多元組組合體，如果果購物中心沒沒有成為一個個整體，而是是各個主力店店或次主力店店相對獨(dú)立，就就很難形成相相互之間客流流的共享。只只有將主力店店、次主力店店和小商鋪有有機(jī)組合在一一個整體里，才才能真正發(fā)揮揮出購物中心心一加一大于于二的集聚效效應(yīng)和綜合性性效應(yīng)。這其其中主力百貨貨店與步行街街的相互融合合是關(guān)鍵。如如何有效實現(xiàn)現(xiàn)錯位經(jīng)營而而又優(yōu)勢互補(bǔ)補(bǔ)是需要共同同深入探討的的問題。5、改變目目前純粹以功功能為核心的的組合模式，嘗嘗試建立以目目標(biāo)消費(fèi)群體體為中心的多多業(yè)態(tài)組合方方式。**以前開發(fā)的的購物中心概概念非常清晰晰：兩頭是主主力零售樓和和娛樂樓，中中間連以步行行街，即行業(yè)業(yè)內(nèi)所稱的縱縱向分布。這這樣的組合有有其合理的地地方：功能明明確，結(jié)構(gòu)簡簡單。但缺陷陷也比較突出出：業(yè)態(tài)和品品牌的針對性性不強(qiáng)，客流流分散、有效效消費(fèi)不足，同同時也會分割割特定消費(fèi)群群體的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，導(dǎo)致客客流動線不暢暢。**未來的購物物中心可以嘗嘗試根據(jù)不同同目標(biāo)消費(fèi)群群體的購買能能力和消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，在進(jìn)行行規(guī)劃布局時時進(jìn)行橫向布布局，兼顧縱縱向交叉。即即針對特定客客群的業(yè)態(tài)、品品類和品牌整整合布局在同同一個水平面面上或同一個個區(qū)域。可以以嘗試著建立立一些特定的的目標(biāo)消費(fèi)區(qū)區(qū)域，讓**所有的細(xì)分分目標(biāo)客群各各取所需、各各得其樂。調(diào)整目前廣廣場內(nèi)部分娛娛樂休閑業(yè)態(tài)態(tài)的布局：從從優(yōu)秀購物中中心的整體業(yè)業(yè)態(tài)布局來看看，從一樓至至高樓層，商商品檔次逐漸漸降低。低樓樓層以承擔(dān)租租金能力強(qiáng)的的零售業(yè)態(tài)為為主，適量配置餐餐飲和配套服服務(wù)業(yè)態(tài)；高高樓層以承擔(dān)擔(dān)租金能力較較低但能夠吸吸引大量客流流的餐飲、娛娛樂、休閑為為主，適量配配置零售業(yè)態(tài)態(tài)和配套服務(wù)務(wù)業(yè)態(tài)。休閑閑、娛樂業(yè)態(tài)態(tài)過多分布于于低樓層不但但會影響和動動搖購物中心心的整體定位位及形象，也也會拉低項目目的租金回報報。6、合理規(guī)規(guī)劃項目的規(guī)規(guī)模，提升資資金使用的效效率，提高投投資回報率。商商業(yè)地產(chǎn)是資資本密集型行行業(yè)，初期投投資額巨大、回回收周期長，提提升資金使用用的效率是一一個極具現(xiàn)實實意義的課題題?？茖W(xué)的定定位及合理的的項目前期規(guī)規(guī)劃是降低初初期低效投資資、提高投資資回報率的核核心手段。以以亞太地區(qū)以以及國內(nèi)優(yōu)秀秀的購物中心心為參考，在在一類(香港、新加加坡、上海等等)城市且位于于城市中心區(qū)區(qū)域的購物中中心面積大多多數(shù)在10萬平方米左左右；而位于于二三類城市市中心區(qū)域的的購物中心也也基本控制在在5萬平方米左左右；社區(qū)型型購物中心大大多數(shù)在3萬平方米左左右；郊區(qū)型型購物中心面面積也很少有有超過15萬平方米的的。相對而言言，